]→ ]→[Различия между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения]

Различия между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения

Весьма важно проводить различие между двумя терминами.

Во-первых, полная стоимость замещения (затраты на полное замещение - replacement cost new) - стоимость строительства, в текущих ценах, здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Во-вторых, полная стоимость воспроизводства (затраты на полное воспроизводство - reproduction cost new) - стоимость строительства, в текущих ценах, точной копии здания, с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе все недостатки, "несоответствия” и устаревание), что и у объекта оценки.

Другими словами, один метод предусматривает замену (replacement) здания подходящим субститутом, тогда как другой - воспроизводство (герго-ducetion) точной копии.

Для большинства целей оценки более предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого. Кроме того, трудно измерить разницу в полезности между существующим зданием и предложенным новым, которое будет иметь современный дизайн. Подобная оценка должна быть основана на анализе поведения рынка.

С теоретической же точки зрения более предпочтительной является стоимость замещения, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, которому более трех лет, со всеми его функциональными недостатками. Если необходимо вновь начать строительство, то приоритет будет отдан зданию с такой же или большей полезностью, однако создаваемому по современным стандартам, вкусам и дизайну. Вместе с тем при оценке собственности затратным подходом обычно определяется стоимость воспроизводства.

Сложность выбора между стоимостью замещения или стоимостью воспроизводства, а также необходимость принятия целого ряда трудных решений, связанных с определением износа, во многих ситуациях затрудняют применение затратного подхода. Поэтому прежде всего оценщик должен иметь ясное представление об условиях, в которых затратный подход все же может быть использован.

Затраты на замещения здания без учета износа и устаревания жилого деревянного дома, площадью 50 кв.м. рассчитана на базе данных, опубликованных в Государственных сметных нормативах НЦС 81-0201-2012г. Отдел 1. Показатели укрупненного норматива цены строительства,

Раздел 1. Жилые здания малоэтажные усадебного типа и таунхаусы,

Таблица 01-01-003 Деревянные (из оцилиндрованных бревен)

Измеритель: 1 м2 общей площади жилого дома

НЦС рассчитан в ценах на 1 января 2012 года для базового района (Московская область). Поэтому Данный показатель следует перевести на сегодняшнюю дату, для этого умножаем на индекс перевода цен с 1 января 2012г к ценам на 1 января 2013г, который равен 1,12 и коэффициент перевода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации, который равен 0,87.

Для определения затрат на замещение здания без учета износа полученный показатель нужно умножить на площадь дома и на прибыль инвестора, которая составляет 15%.

Таким образом затраты на замещения здания без учета износа и устаревания рассчитываем по формуле:

–стоимость строительства 1кв.м. в ценах на 1 января 2012г. по Московской области, тыс. руб/кв.м.

Коэффициент перевода цен от цен базового района (Московская область) к уровню цен субъектов Российской Федерации

Таким образом, подставляя данные для нашего объекта, получаем:

4 173 525 руб

11.3. Расчет затрат на замещение здания с учетом износа и устаревания.

Для того чтобы определить затраты на замещения с учетом износа и устаревания необходимо восстановительную стоимость здания умножить на коэффициент износа:

Затрат на замещение здания с учетом износа и устаревания,

– затраты на замещение здания без учета износа и устаревания

И- коэффициент износа.

Износ определяется как снижение восстановительной стоимости вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату оценки. Различают три типа износа: физический износ, функциональный износ и износ внешнего воздействия.

Накопленный износ определяется по формуле

И- накопленный износ,

Физический износ,

Функциональный износ

Внешний износ

Физический износ () определяем методом срока жизни

Коэффициент физического износа = Эффективный возраст/Срок экономической жизни

Для деревянных домов срок экономической жизни составляет 50 лет,

Дом построен в 2001г., эффективный возраст равен 12 года

Тогда: =12/50=0,24.

Признаков внешнего и функционального устаревания на момент оценки не обнаружено, таким образом их значения равны 0.

Таким образом, накопленный износ равен:

Подставляя полученные значения находим затраты на замещения здания с учетом износа и устаревания.

4 173 525 * 0,76= 3 171 879 руб.

11.4. Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Стоимость существующего объекта собственности равна стоимости земли (земельного участка) плюс затраты на возведение зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Это словесное описание базовой модели затратного подхода. Математически базовая модель затратного подхода выглядит следующим образом:

V = LV + IV - D ,

где V – стоимость объекта недвижимости; LV - стоимость земельного участка; IV - стоимость зданий и сооружений; D - накопленный (суммарный) износ зданий и сооружений.

Подставляя в формулу рассчитанные нами показатели LV = 3 312 125 руб. в п. 11.1 иIV - D =3171879 в 11.3 получаем:

V = 3 312 125 руб.+ 3 171 879 руб= 6 484 004 руб.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка с жилым домом, расположенный по адресу г.Краснодар, ул. Ленина, д. 62, полученная на основании затратного подхода на 25 декабря 2013 года округленно составляет6 484 004 (Шесть миллионов четыреста восемьдесят четыре тысячи четыре) рублей.

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

Vп замещ =[Σ V j · C j ]· К н, (6.4)

где Vп замещ – полная стоимость замещения;

V j – объем j-го компонента;

C j – стоимость единицы объема;

К н – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

субподряд;

разбивка по профилю работ;

выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нам мает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения чая! строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.

Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом количественного обследования

Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования дает более точные результаты, вместе с тем он является более трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь определенную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.

Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.

Локальные сметы – первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.

Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию.

Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов.

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:

ресурсный;

ресурсно-индексный;

базисно-индексный;

базисно-компенсационный;

на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Рассмотрим подробнее данные методы.

Ресурсный метод – расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) – относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Базисно-индексный метод – перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный метод – суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.