Отсутствие собрания собственников в многоквартирном доме. Общие ­ собрания ­собственников: проблемы и ошибки

Дело №2-7841\15

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

[ 00.00.0000 ] г. Нижегородский районный суд г. Нижнего Новгорода в составе: председательствующего судьи Спириной И.В., при секретаре Филипьевой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Евтушенко В. В. к Соболевой И. В., Водопьяновой Л. М., Цаюковой М. Н., Целеву Л.Н., Забирову Ф. Ф., Новожилову А. А.ичу о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в части, признании протокола внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома сфальсифицированным, недействительным

У с т а н о в и л:

Истец Евтушенко В.В. обратился в суд с указанными исковыми требованиями, обосновав их тем, что он является собственником жилого помещения [ адрес ]. [ 00.00.0000 ] г. истец узнал л проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее МКД) в форме заочного голосования из полученного Бюллетеня для голосования, сообщения о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД и общего собрания собственников помещений в МКДЛ в форме заочного голосования истец не получал. Таким образом, имело место нарушение порядка созыва и проведения общего собрания в заочной форме, выразившееся в непроведении собрания в очной форме путем совместного присутствия собственников.

[ 00.00.0000 ] г. истец узнал о решении внеочередного общего собрания собственников в МКД в форме заочного голосования из вывешенного на двери подъезда дома копии протокола.

Истец полагает, что решения общего собрания собственников помещений МКД по 2 и 5 вопросу (выбор способа управления МКДЛ и заключение договора управления с выбранной организацией, установление ежемесячного денежного вознаграждения председателю Совета дома) являются недействительными, поскольку приняты в нарушение положений ч. 6 ст. .

Кроме того, протокол проведения собрания собственников помещений в МКД в форме заочного голосования и принятые решения сфальсифицированы, инициатору собрания и члену счетной комиссии Новожилову А.А., а также члену счетной комиссии Цаюковой М.Н. отказали в ознакомлении с бюллетенями и подсчете голосов решения собственников помещений, в связи с чем указанные лица отказались подписывать протокол [ № ] внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД в форме заочного голосования от [ 00.00.0000 ]

В связи с допущенными нарушениями законодательства и прав истца, Евтушенко В.В. обратился в суд и просит признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в части, признать протокол внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома сфальсифицированным, недействительным

В судебном заседании Евтушенко В.В., его представитель Евтушенко С.В. (по доверенности) заявленные требования поддержали по основаниям, указанным в исковом заявлении, представили суду письменные позиции по делу

Ответчик Цаюкова М.Н., ее представитель, допущенный на основании заявления, занесенного в протокол судебного заседания Еремкин А.А. в судебном заседании исковые требования Евтушенко В.В. признали.

Ответчик Соболева И.В., Водопьянова Л.М., Забиров Ф.Ф., Целёв Л.Н., их представитель Курахтанова О.А. (по доверенностям) исковые требования Евтушенко В.В. не признали, представили письменные возражения на иск

Ответчик Новожилов А.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, об уважительности причин неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Нижегородец-1» Курахтанова О.А. полагала заявленные Евтушенко В.В. исковые требования необоснованными, не подлежащими удовлетворению.

Суд посчитал возможным в соответствии со ст. рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, установив юридически значимые по делу обстоятельства, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в совокупности в соответствии со ст. , считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

К данному выводу суд пришел на основании следующего.

В частности, Федеральным законом от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ "Об акционерных обществах", Федеральным законом от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", главой 6 ЖК РФ установлены специальные правила о порядке проведения общего собрания соответственно акционеров, участников общества, собственников помещений в многоквартирном доме, принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений.

Нормы главы 9.1 ГК РФ к решениям названных собраний применяются в части, не урегулированной специальными законами, или в части, конкретизирующей их положения, например, о сведениях, указываемых в протоколе (пункты 3 - 5 статьи ), о заблаговременном уведомлении участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания (пункт 6 статьи ), об основаниях признания решения собрания оспоримым или ничтожным (пункты 1, 2, 7 статьи , статья ).

В данном случае решение может быть признано недействительным лишь при нарушении прав конкретных участников общей долевой собственности на участие в голосовании и принятии решения.

При этом следует доказать наличие факта нарушения этих субъективных прав.

Об этом говорится и в пункте 3 ст. , в соответствии с которым решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

В развитие этой же правовой позиции в пункте 4 данной статьи указано, что решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

Это же следует из положений ЖК РФ, в частности, согласно ч. 6 ст. , собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными, и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Из анализа совокупности приведенных правовых норм следует, что решение собственников помещений в многоквартирном доме может быть признано судом недействительным в случае нарушения порядка созыва, подготовки и проведения собрания при одновременном наличии следующих условий:

Заявление о признании решения собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть подано собственником помещения, не принимавшим участия в собрании или голосовавшим против такого решения;

При проведении собрания допущены нарушения порядка принятия решений и эти нарушения являются существенными;

Решением собрания нарушены права и законные интересы собственника помещения, обжалующего решение собрания;

Решение собственников повлекло за собой причинение убытков собственнику, обжалующему подобное решение.

Анализируя оспариваемое решение общего собрания, процедуру его принятия, сопоставляя их с требованиями закона, регламентирующего основания для признания таких решений недействительными, суд приходит к выводу, что по делу достаточных совокупных данных, позволяющих признать решение собрания в части п.2 и 5 недействительным, не усматривается.

ЖК РФ содержит положения процедурного характера относительно порядка подсчета голосов при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменном виде решений собственников.

В частности, согласно ч. 6 ст. «При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом».

Таким образом, в оформленном в письменном виде решении собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, включенным в повестку дня общего собрания собственников помещений в данном доме, должен быть оставлен лишь один из возможных вариантов голосования по каждому вопросу. Такими вариантами с учетом п. 3 ч. 3 ст. Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения > Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников > Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (опросным путем) и очно-заочного голосования" target="_blank">47 ЖК РФ являются формулировки: "за", "против" и "воздержался". При нарушении этого правила такое решение признается недействительным и соответствующие голоса не учитываются.

При этом наличие нарушений установленного законом порядка проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которые в силу малозначительности не препятствуют установлению истинной воли участников собрания, не может являться основанием для признания обжалуемого решения собрания недействительным.

При этом вопросы 2 и 5 содержат подвопросы, а именно в вопросе 2 указаны варианты управления домом: управляющая организация ООО «УК Дом-Сервис» (новая), управляющая организация ООО УК «Нижегороднц-1» (сейчас обслуживает), управляющая организация, выбранная администрацией района по конкурсу напротив каждого из вариантов имеются графы «за, воздержался, против

Исследованные судом подлинники бюллетеней содержат два варианта голосования по данному вопросу: собственник давал ответы на каждый из подвопросов и собственник по данным подвопросам давал один ответ, позволяющий с достоверностью определить его волеизъявление.

Так, собственник квартиры [ № ] Полудневич С.Н. по второму вопросу голосовал следующим образом: поставил отметку «за» в графе Управляющая организация, выбранная администрацией по конкурсу, больше никаких отметок по данному вопросу не поставил, собственники квартиры [ № ] Бибиковы И.А. и В.В. проголосовали по каждому подвопросу 2 вопроса, сделав отметку «галочкой» «за» напротив управляющей организации ООО «УК Дом Сервис», напротив управляющих организаций ООО УК «Нижегородец-1» и управляющей организации, выбранной администрацией по конкурсу, поставили «галочки» в графе «против» , собственники квартиры [ № ] Гладковы Д.Ю.и И.Л. по второму вопросу проголосовали «за» напротив управляющей организации ООО УК «Нижегороднц-1» , собственник квартиры [ № ] Бояринов С.И. сделал отметки относительно каждого подвопроса второго вопроса бюллетеня, собственники квартиры [ № ] Русин И.В. и Е.И. поставили «галочку» напротив позиции «воздержался» напротив выбора способа управления многоквартирного дома

При этом заполненные собственниками помещений бюллетени для голосования с указанием каждого принятого решения по вопросам повестки дня существенных недостатков не содержат, и позволяют установить волеизъявление каждого участвовавшего в голосовании.

Суд полагает, что поскольку указанные способы голосования позволяют определить истинное волеизъявление собственника, они не могут быть признаны недействительными по основаниям п.6 ст. .

Вместе с тем, судом установлены бюллетени, в которых волеизъявление собственника с достоверностью определить затруднительно.

Так, собственники квартиры [ № ] Евтушенко В.В., С.В. и Н.П. поставили «галочку» в графе против управляющей организации УК «Нижегородец» иных отметок по 2 вопросу не имеется

В судебном заседании ответчик Забиров Ф.Ф. пояснил, что при подсчете голосов, сведения, отраженные в бюллетенях семьи Евтушенко, они подсчитывали, как «против» и относительно иных вариантов голосования.

Суд полагает, что данные бюллетени не могли быть таким образом расценены, однако, на конечные результаты голосования данное нарушение не повлияло, поскольку указанные собственники имеют каждый по 1\3 доли в праве собственности на квартиру [ № ], общей площадью 87 кв.м

При голосовании по 5 вопросу относительно определения размера ежемесячного вознаграждения председателю совета МКД в размере 10% или 15% собственники помещений также определенно высказали свое мнение, которое нашло свое подтверждение в решении общего собрания.

Доводы стороны истца и ответчика Цаюковой М.Н. относительно нарушений при подсчете голосов, непредоставления Цаюковой М.Н. и Новожилову А.А. для ознакомления и подсчета бюллетеней для голосования, по мнению суда, не может являться основанием для признания соответствующих решений недействительными.

Законодателем не определено правовое положение счетной комиссии, процедуры подсчета голосов, последствий подсчета голосов счетной комиссией не в полном составе.

Судом установлено, что Цаюковой М.Н. и Новожилову А.А. предлагалось принять участие в подсчете голосов, однако вследствие некорректного поведения последних данное мероприятие счетной комиссией в полном составе осуществить не удалось.

Тем не менее, впоследствии Новожилов А.А. подписал протокол внеочередного общего собрания собственников помещений МКД с замечанием относительно некорректности поставленного на голосование второго вопрос

Допущение каких-либо нарушений процедуры проведения собрания само по себе не влечет безусловной необходимости признания решения недействительным, при условии, что иные основания, предусмотренные законом, отсутствуют.

Решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи ).

К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.

Таким образом, по делу не установлено достаточных данных, позволяющих признать недействительным решение общего собрания в части по основаниям, заявленным истцом.

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Евтушенко В. В. к Соболевой И. В., Водопьяновой Л. М., Цаюковой М. Н., Целеву Л.Н., Забирову Ф. Ф., Новожилову А. А.ичу о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в части, признании протокола внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома сфальсифицированным, недействительным отказать.
(подробнее)

Общее собрание собственников - привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников - это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании - разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

• информацию о лице, участвующем в голосовании;
• реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в голосовании;
• решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Неправильный подсчёт голосов

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в голосовании, проголосовать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

• фамилия, имя, отчество - для физических лиц, полное наименование - для юридических лиц;
• место жительства или место нахождения;
• паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ , доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

• заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
• выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ . Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом голосов.

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ . В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания - разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех голосов, принявших участие в голосовании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством голосов - это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов - об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 - 48 ЖК РФ , в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса . Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Сегодня в Бутырском районном суде рассмотрены два дела, по искам
Ознакомившись с представленными в дело документами, представителем истцов были выявлены следующие нарушения при проведении общего собрания в домах 96 и №102 Б.

1.Нарушение порядка уведомления собственников о проведении общего собрания в доме - ст. 45 ЖК РФ. Как следует из представленного ответчиками реестра, только часть уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 102 б были розданы собственникам под роспись. Остальные, согласно реестру, размещались инициаторами в почтовые ящики собственникам дома. Избранный инициаторами способ уведомления путем размещения объявления в помещении дома и в почтовые ящики незаконен, так как в силу ч. 4 ст. 45 ЖК РФ , такой способ допустим только в случае, когда собственники на общем собрании утвердили такой порядок уведомления и определили помещение для размещения объявлений. Собственники никогда ранее на общем собрании не принимали решение о таком порядке уведомления, протокол общего собрания по данному вопросу отсутствует. Стороной ответчиков также не представлены доказательства, что подобные объявления действительно размещались в доме на общедоступном месте и в какой период.
Под роспись уведомления были вручены только 233 собственникам (всего в доме №102 Б 442 квартиры, а собственников 887 в доме). Остальные уведомления были разложены по почтовым ящикам. По некоторым квартирам в представленном ответчиками реестре стоит просто фраза «уведомлены», но, кто именно уведомлен не известно, так как отсутствуют даже ФИО собственника. Соответственно, говорить о надлежащим уведомлении всех собственников о проведении общего собрания в данном случае нельзя. Это является прямым нарушением п. 4 ст. 45 ЖК РФ.

В своем отзыве представитель ответчиков Мелешко О.И. сообщает: «Направление заказных писем для 887 собственников привело бы к неподъемным расходам, поэтому Ответчики сделали все от них зависящее для уведомления иных собственников надлежащим способом. Кроме того, разложение уведомлений по почтовым ящикам приравнено к отправке заказной корреспонденции». С этими доводами нельзя согласиться . Во-первых, п. 4 ст. 45 ЖК РФ предусматривает возможность вручения уведомления каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, что не требует от исполнителя дополнительных финансовых затрат. Во-вторых, в соответствии с правилами почтовых отправлений заказное почтовое отправление в РФ - почтовое отправление, принимаемое с выдачей отправителю квитанции и вручаемое адресату под расписку.
Таким образом, при подготовке общего собрания был нарушен п. 4 ст. 45 ЖК РФ, надлежащее уведомление всех собственников отсутствует.

2. В уведомлении о проведении общего собрания в форме заочного голосования указано, что общее собрание будет проводиться с 28.03.2013 по 15.04.2013. В уведомлении не указаны сведения о лицах, которые являются инициаторами собрания, а так же не указаны порядок ознакомления с информацией и (или) материалами , которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Сообщение о проведении общего собрания должно содержать информацию о порядке ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Размещенное инициаторами объявление содержит информацию о размещении материалов собрания на сайте, либо истребовании их по телефону у инициаторов, чем не были созданы равные условия для реализации каждым собственником права на ознакомление с материалами, и в св ою очередь также является нарушением п. 5 ст. 45 ЖК РФ.
Кроме того, в силу ч. 2 ст. 47 ЖК РФ , установление даты окончания приема решений собственников имеет существенное значение при заочном голосовании, поскольку принявшими участие в таком собрании считаются те собственники, решения которых получены до даты окончания их приема. Следовательно, решения собственников, поступившие после даты окончания голосования, не должны учитываться при подсчете голосов. В решениях отсутствует указание на дату окончания приема решений собственников, что делает невозможным подсчет кворума общего собрания. Указание в уведомлении на период проведения собрания недопустимо расценивать, только как указание на срок окончания приема решений собственников.
.
Таким образом, отсутствие доказательств в деле о направлении каждому собственнику сообщения о проведении общего собрания, бюллетеней для голосования указывает на то, что при проведении собрания не были созданы равные условия для реализации каждым собственником права на голосование. Ответчиком был нарушен способ оповещения собственников многоквартирного дома о проведении общего собрания, поскольку оповещения о месте и времени проведения общего собрания не направлялись заказным письмом и не вручались под роспись собственникам. Такой способ, как вывешивание объявлений в холле подъезда или размещения не был утвержден на общем собрании собственников. Истцы по настоящему делу были лишены возможности принять участие в общем собрании и выразить свою волю относительно выбора способа управления.

3. Нарушения ст. 47 ЖК РФ В бланках решений, которые раздавались собственникам для голосования, отсутствует дата проведения собрания, что в свою очередь не позволяет идентифицировать само решение с проводимым собранием.
Всего в процессе голосования было собрано 372 решения. Из них только в 22 решениях указаны паспортные данные и данные документов, подтверждающих право собственности. Следовательно, можно сделать вывод, что только по 22 решениям можно идентифицировать голосовавшего и твердо утверждать, что голосовал действительно собственник, а также то, что эти решения соответствуют требованиям ст. 47 ЖК РФ.
По 19 решениям указаны либо только паспортные данные, либо указан документ, подтверждающий право собственности.
Во всех остальных решениях отсутствуют паспортные данные лица, принимавшего участие в голосовании (либо доверенность, если голосовал не собственник, а доверенное лицо), отсутствуют сведения о документе, подтверждающем право собственности. Соответственно, невозможно установить, кто действительно принимал участие в голосовании (собственник или иное лицо). Невозможно также проверить и установить кворум проводимого собрания, так как в реестре собственников, который представлен ответчиками в материалы дела, отсутствуют ФИО собственников. В реестре уведомлений также отсутствуют сведения о собственниках. Такие решения не должны быть приняты к подсчету, что подтверждается также судебной практикой (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.09.2012 №11-23580 ).
Часть решений – (– всего 41 решение ) дата передачи решений указана до (после) проводимого собрания. В уведомлении о проведении общего собрания указано, что дата начала приема заполненных бланков решений собственников - 28 марта 2013, дата окончания приема заполненных бланков - 15 апреля 2013. Иными словами, при подсчете голосов должны приниматься только те решения, которые были переданы в период с 28.03.2013 по 15.04.2013, то есть в период проведения собрания. Однако, по вышеуказанным квартирам решения были переданы до проведения собрания и 2 решения датируются 17.04.2013, то есть после окончания срока голосования. Одно решение по кв. 431 также является недействительным, так как на нем вообще отсутствует дата его передачи .
Таким образом, вышеперечисленные решения уже должны считаться недействительными и не могли быть приняты во внимание при подсчете результатов голосования.
По 22 решениям голосовали неизвестные лица, так собственниками этих квартир являются совсем другие люди. Все это подтверждается сведениями реестра собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Алтуфьевское шоссе, дом 102 Б, переданного ГКУ ИС района Бибирево.
В связи с чем, вышеуказанные решения также являются недействительными и не должны были приняты во внимание при подсчете голосов.
Часть квартир являются муниципальной собственностью, в связи с чем, участвовать в общем собрании и принимать участие в голосовании может только собственник – город Москва, что и было сделано решением ГКУ ИС района Бибирево. При этом, в материалы дела представлены решения, в которых голосовали не собственники, эти решения учитывались при подсчете голосов (решение ГКУ ИС и решения неких физических лиц). Всего таких решений – 15 . То есть по данным квартирам голоса задвоены. Решения нанимателей также являются недействительными и не могут участвовать при подсчете голосов.
Часть квартир, как уже было указано выше, принадлежит собственнику – городу Москве. В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 14.05.2008 №1040-рп «О порядке выполнения государственными учреждениями города Москвы инженерными службами районов функций по представлению интересов города Москвы, как собственника помещений в многоквартирных домах» функции по представлению интересов города Москвы как собственника жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах возложены на ГКУ ИС районов.
Следовательно, во исполнение требований распоряжения Правительства Москвы от 14.05.2008 №1040-рп руководитель ГКУ ИС района Бибирево должен быть уполномочен на участие в голосовании на общем собрании собственников Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. В нарушение положений Распоряжения Правительства города Москвы от 14.05.2008 № 1040-рп в решении руководителя ГКУ ИС района Бибирево Бовшина И. И. отсутствуют сведения о документе, подтверждающем ее личность, а также не подтверждены ее полномочия как руководителя ГКУ ИС (нет ссылки на приказ о ее назначении руководителем или доверенности).
Таким образом, решение ГКУ ИС района Бибирево, принятое по предложенной повестке, является недействительным и не может учитываться при подсчете голосов. (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.09.2012 №11-23580).
Однако Представители ответчиков Мелешко О.И. и Рыбаков В.В не считают эти наушения существенными и в своем отзыве указывают, что: «В рамках подготовки к общему собрания собственников Ответчики запросили ГУИС «Бибирево» о перечне собственников жилого дома и получили указанный перечень без указания Ф.И.О., паспортных данных, правоустанавливающих документов собственников помещений, которые не были указаны в связи с Федеральным законом РФ от 27 июля 2006 года № 152-ФЗ «О персональных данных». Альтернативным способом получения персональных данных является получение Выписок из ЕГРП Москвы (госпошлина 200 рублей за каждую выписку, без учета комиссии банка), что потребовало неподъемных расходов от Ответчиков: 587 квартир *200 рублей=117 400 рублей. Поэтому Ответчики полагали, что отсутствие полных персональных данных по каждому собственнику в связи с невозможностью их получения не может препятствовать им в реализации их конституционных прав и законных интересов».
Следует отметить, что паспортные данные, данные о праве собственности в бюллетень для голосования (решение) собственник вносит собственноручно, либо предъявляет их при голосовании. Отсутствие этих данных подтверждает неправомерность результатов собрания (п. 3 ст. 47 ЖК РФ).
4 Нарушение п. 3 ст. 45 ЖК РФ (отсутствие кворума).
В протоколе общего собрания от 22.04.2013 указано, что за период проведения собрания поступило 372 решения, что соответствует 20 013,6 кв. м., что составляет 70,3 % голосов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома. Признано недействительным 1 решение (при этом, в материалы дела представлено 2 решения от 17.04.2013 и одно решение совсем без даты).
В п. 3 настоящих пояснений указано количество решений, которые недействительны даже при беглом просмотре – 41 решение, которое было подано до даты проведения собрания, 2 решения, поданные после окончания голосования и 1 решение без даты. 22 решения, подписанные неизвестными лицами (в реестре собственников указаны иные собственники). 15 решений по квартирам, которые находятся в муниципальной собственности. Итого – 81 решение, количество площади по которым составляет 6 309,1 кв. м., что составляет 22,1 % голосов от числа собственников.
Исходя из протокола от 22.04.2013 в ходе голосования было набрано 20 013,6 кв. м. Однако, с учетом вышеназванных недействительных решений, набранная площадь составляет 20013,6 – 6 309,1 = 13 704,5 кв. м.,(при условии, даже что все остальные (незаполненные) решения принять во внимание.) это составляет всего 48 % от общего числа собственников. В таком случае, при проведении собрания отсутствовал необходимый кворум (собрание правомочно, если в нем приняло участие собственники помещений, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов – п. 3 ст. 45 ЖК РФ), собрание должно было быть признано несостоявшимся. Если не учитывать решение, не заполненные собственниками, в соответствии с Апелляционным определением Московского городского суда от 28.09.2012 №11-23580, то % принявших участие уменьшится в разы.

5. Нарушения ст. 46 ЖК РФ
В силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Доказательства принятия собственниками подобного порядка оформления протокола не имеется.

В уведомлении о проведении общего собрания п. 2 повестки дня гласит: «выход многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, дом 102 Б из объединения многоквартирных домов ТСЖ «Квинта»».
Представитель ответчиков утверждает, что инициаторы: «собрали письменные Заявления от 502 собственников (из 887 - общее количество собственников жилого дома, 587 - общее количество квартир), которые не считают себя членами ТСЖ «Квинта» и составили соответствующий Список, который передали в Жилищную инспекцию СВАО Москвы, ДЭЗ «Бибирево» 29.01.2013г. с приложением заявлений на 397 листах. 07.02.2013 г. ответчики в присутствии представителей управы Бибирево, ГУИС р-на Бибирево составили Акт об отказе ТСЖ «Квинта» от приема указанного Списка с заявлениями.» Из отзыва не понятно, на основании какого правоустанвливающего документа инициаторы Общего собрания собственников (далее ОСС) дома 102 Б осуществляли вышеназванные действия, следствием которых в протоколе ОСС появилось решение по вопросам 4-6, которые не могли быть включены в повестку дня собрания, «Выход многоквартирного дома 96 из объединения многоквартирных домов «ТСЖ « Квинта»», «Выбор способа управления многоквартирного дома 96», « Выбор управляющей компании», Утверждение договора управления».
Все это противоречит ч. 6 ст. 143 ЖК РФ, которая гласит:
«Членство в товариществе собственников жилья, созданном собственниками помещений в двух и более многоквартирных домах, прекращается у всех являвшихся членами товарищества собственников помещений в одном из многоквартирных домов с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества собственника помещения в многоквартирном доме, в товариществе которого после прекращения этого членства члены товарищества, являющиеся собственниками помещений в том же доме, будут обладать менее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. После прекращения членства в товариществе собственники помещений в данном доме обязаны выбрать и реализовать один из указанных в статье 161 настоящего Кодекса способов управления многоквартирным домом».
Более того, действующим Уставом ТСЖ «Квинта» заявление о прекращении членства рассматривается на заседании правления. До настоящего времени в адрес правления ни одного заявлении о прекращении членства не поступало и не было рассмотрено на заседании правления.
Исходя из вышеизложенного, общее собрание собственников многоквартирного дома 102 б проведено с грубым нарушением ст. 45, 46, 47, 48 ЖК РФ, ст. 161 ЖК РФ.
- При проведении собрания не было уведомления всех собственников, уведомления были разложены по почтовым ящикам.
- В решениях отсутствуют данные о голосовавших и документы, подтверждающие право собственности, многие решения приняты не собственниками.
- Отсутствовал кворум при проведении голосования, повестка дня была составлены с нарушением ст. 161 ЖК РФ.
- из протокола от 24 апреля 2013 г. не ясно, как определен кворум, определен не от количества голосов, принадлежащих каждому собственнику и определяемых пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в доме, а от количества собственников помещений в доме, что незаконно;
- Определение доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в доме для членов счетной комиссии не представлялось возможным, так как эта информация отсутствовала в большинстве представленных решений
-нет сводной ведомости расчета долей с пояснительной запиской с достоверным доказательством
- отдельные решения собственников являются недействительными, подсчет голосов в бюллетенях произведен неправильно, площади помещений собственников завышены, что ведет к необоснованному увеличения количества голосов, принадлежащих одному собственнику;
.
Ответчиком были засчитаны голоса собственников, которые не предъявили документы, удостоверяющие их личность, а также собственников, которые не предъявили доверенность на право участия от их имени в общем собрании и их копий. Такой вывод следует из обозрения имеющихся у истца решений собраний и их копий.

Изложенные обстоятельства указывают, что нарушения в процедуре организации и проведения общего собрания в заочной форме являются существенными . При наличии такого рода нарушений общее собрание собственников не может считаться состоявшимся, следовательно, решения, принятые на нем являются недействительными и незаконными.

Вместо того, чтобы доказать несостоятельность обвинений выдвинутых в адрес ответчика истцом, неисполнения законодательства ответчиком, представитель ответчиков Мелешко О.И. в своем отзыве попыталась увести Суд в сторону от предмета иска, вводя Суд в заблуждение информацией о неправомочности ТСЖ « Квинта», юридического лица, которое не является ни истцом, ни ответчиком по данному иску.
Представитель ответчиков дома 102 б Мелешко О.И. в своем отзыве не представила ни одного мотивированного доказательства неисполнения требований ЖК РФ, более того не представил полностью истребованные судом доказательства, а лишь часть их.
В рамках гражданского дела № 2-3306/2013 судом установлено, что согласно протокола от 21.06.2012 года № 01/12, Копыркина Т.И. избрана председателем правления ТСЖ «Квинта». Решение об избрании её председателем ТСЖ «Квинта» в установленном законом порядке (пункт 6 статьи 46 ЖК РФ) не оспорено. Соответственно она обладает всем комплексом правомочий и полномочий председателя ТСЖ.
В силу правопредписаний пункта 2 статьи 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.
По дому 96 были аналогичные нарушения. представитель ответчиков Рыбаков Василий Владимирович, в своем отзыве утверждает, что «Вместе с тем, как следует из документов оспариваемого собрания, в частности из реестра вручения собственникам уведомлений о собрании, значительное количество собственников помещений в Доме получило уведомление о собрании под личную роспись в реестре собрания, т.е. в полном соответствии с требованиями статьи 45 ЖК РФ.»
О каком большинстве и из каких документов это следует, остается неясным, поскольку истребованные судом доказательства, а именно сами реестры и решения суду до настоящего времени не представлены ни в копиях, ни в оригиналах.
В своем отзыве представитель ответчиков утверждает: «Истцами в исковом заявлении подтверждается и признаётся факт уведомления как их самих, так и других собственников помещений в Доме о проведении оспариваемого общего собрания путём раскладывания уведомлений по почтовым ящикам и вывешивания их в подъездах Дома Тем самым у суда в соответствии с нормой ч,2 ст.68 ГПК РФ имеются законные основания в виде указанного признания Истцов для установления факта отсутствия нарушения прав Истцов на информирование о намерении провести оспариваемое Истцами собрание.»
Тем самым, ссылаясь на ст. 68(2) представитель ответчика считает ответчиков освобожденными от долженствования свои обязаний по информированности собственников в соответствии со ст. 45(4) Однако размещение уведомлений в почтовые ящики, без подтверждения факта их получения, не могут считаться фактом информирования в соответствии со п.4 ст. 45 ЖК РФ
Представитель ответчиков утверждает: «Истцы утверждают, Нормой ч.5 ст.45 ЖК РФ установлено, что в сообщении (уведомлении) о проведении общего собрания собственников помещений в МКД должны быть указаны сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание. Никаких иных указаний закон не содержит».
Однако п.2 ст 45 ЖК РФ гласит «Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.”
В то же время инициатором общего собрания д. 96 были лица, не являющиеся собственниками.
Представляя суду доверенность от собственника на инициатора собрания Гаранскую, представитель ответчиков не доказал ПРАВО Представителя собственника быть инициатором от своего имени.
Действия лица от собственного имени не порождают представительства. Доверенностью считается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Суть представительства, основанного на доверенности, заключается в совершении одним лицом (представителем) действий от имени другого лица (представляемого), которые непосредственно создают, изменяют и прекращают гражданские права и обязанности представляемого. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени. Г*** совершала все действия по проведению собрания от собственного имени. В силу п. 1 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ сведения об инициаторе собрания должны быть указаны в сообщении о проведении общего собрания.
В объявлениях о проведении собрания дважды указано, что инициатор собрания – Г***, сведений о совершении Г*** действий по созыву собрания на основании доверенности в объявлении/ уведомлении нет, также как и упоминаний о собственнике / доверители Г** в протоколе общего собрания собственников, зато есть подпись Г* Из дословного содержания доверенности не следует, что собственник. уполномочил Г*. совершать действия по проведению собрания от его имени и представлять его интересы.
Общее собрание собственников было инициировано и проведено Г* от собственного имени и в своих интересах. Какая-либо правовая связь между выданной доверенностью от собственника (и действиями на основании доверенности (то есть, совершением действий по инициированию и проведению собрания от имени собственника) не прослеживается.
Г* использовала доверенность незаконно, действуя в своих интересах, включив в повестку дня вопросы, о выборе в качестве управляющей организацией ДЕЗ.
Нарушена процедура уведомления собственников о предстоящем собрании, установленная ч. 4 ст. 45 ЖК РФ . В соответствии со ст. 209 ГК РФ Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 182 ГК РФ Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
Г* не имела права быть инициатором общего собрания собственников, поскольку доверенность, выданная ФИО., является ничтожной сделкой. Закон не предусматривает право собственника помещения в многоквартирном доме передавать по доверенности право инициирования проведения общего собрания собственников. Законом предусмотрено право собственника выдать доверенность на представление интересов при проведении собрания. , инициирование общего собрания собственников является личным правом собственника. Поскольку инициатором общего собрания собственников многоквартирного дома выступило ненадлежащее лицо, был нарушен порядок созыва собрания.

В силу ч. 2 ст. 47 ЖК РФ , установление даты окончания приема решений собственников имеет существенное значение при заочном голосовании, поскольку принявшими участие в таком собрании считаются те собственники, решения которых получены до даты окончания их приема. Следовательно, решения собственников, поступившие после даты окончания голосования, не должны учитываться при подсчете голосов. В бюллетенях для голосования отсутствует указание на дату окончания приема решений собственников, что делает невозможным подсчет кворума у общего собрания. Указание в объявлениях на период проведения собрания недопустимо расценивать как указание на срок окончания приема решений собственников.
Сообщение о проведении общего собрания должно содержать информацию о порядке ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Размещенное инициаторами объявление содержит информацию о размещении материалов собрания на сайте, либо истребовании их по телефону у инициаторов.
Таким образом, отсутствие доказательств в деле о направлении каждому собственнику сообщения о проведении общего собрания, бюллетеней для голосования указывает на то, что при проведении собрания не были созданы равные условия для реализации каждым собственником права на голосование. Ответчиком был нарушен способ оповещения собственников многоквартирного дома о проведении общего собрания, поскольку оповещения о месте и времени проведения общего собрания не направлялись заказным письмом и не вручались под роспись собственникам. Такой способ, как вывешивание объявлений в холле подъезда или размещения не был утвержден на общем собрании собственников.

Протокол является документом, отражающим решения, принимаемые собственниками, что исключает подписание этого документа иными лицами, не являющимися собственниками, если только собственники своим решением не установили такой порядок оформления протокола.
Доказательств принятия собственниками подобного порядка оформления протокола не имеется.
Решение собственников об избрании членами счетной комиссии вышеуказанных лиц дает право этим лицам произвести только подсчет голосов. О праве этих лиц на подписание протокола общего собрания собственников от имени собственников решение не принималось.
Кворум собрания определен с нарушением ч. 3 ст. 45 и ч. 3 ст. 48 ЖК РФ. Собрание не являлось правомочным, так как отсутствовал кворум.
- из протокола не ясно, как определен кворум, определен не от количества голосов, принадлежащих каждому собственнику и определяемых пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в доме, а от количества собственников помещений в доме, что незаконно; отдельные решения собственников являются недействительными, подсчет голосов в бюллетенях произведен неправильно, площади помещений собственников завышены, что ведет к необоснованному увеличения количества голосов, принадлежащих одному собственнику; нет сводной ведомости расчета долей с пояснительной запиской с достоверным доказательством. Ответчиком были засчитаны голоса собственников, которые не предъявили документы, удостоверяющие их личность, а также собственников, которые не предъявили доверенность на право участия от их имени в общем собраниии и их копий. Такой вывод следует из обозрения имеющихся у истца решений собраний и их копий.
Данные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют об отсутствии кворума при проведении общего собрания.

Изложенные обстоятельства указывают, что нарушения в процедуре организации и проведения общего собрания в заочной форме являются существенными. При наличии такого рода нарушений общее собрание собственников не может считаться состоявшимся, следовательно, решения, принятые на нем являются недействительными и незаконными.

Таким образом, в результате незаконных действий ответчиков были нарушены права истцов по выбору способа управления многоквартирным домом в порядке, установленном жилищным законодательством.
В связи с изложенным истец просил суд признать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (протокол б/н от 24 апреля 2013 г.) несостоявшимся,признать недействительными решения, принятые на общем собрании в форме заочного голосования, оформленные протокол б/н от 24 апреля 2013 г.

В исковых требований отказано. В отложении заседания и предоставлении достаточного времени для ознакомления с доказательствами по делу дома №96 Судом истцам было отказано.
.
Вопрос, почему?
Апелляционную жалобу подали…

О этим решением Суда однозначно создан прецедент пренебрежением соблюдения закона, «начихательство на закон»!
Как такое возможно в государстве, которое называет себя цивилизованным и правовым! Вопрос в никуда и никому…Так мысли вслух…

Ольга Перминова, представитель истцов по делу.

Собственник квартиры обязан нести расходы по ее содержанию, включая оплату коммунальных платежей и электроэнергии, взносов на капитальный ремонт (ст. 210 ГК РФ). Данная обязанность наступает с момента возникновения права собственности, т.е. после его регистрации в ЕГРП, если только не доказано, что возможность пользоваться квартирой возникла ранее этого момента (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 18.08.2015 N 33-8276/2015).
На момент регистрации перехода права собственности продавец показывает покупателю справку из управляющей компании многоквартирным домом об отсутствии у него долгов по оплате коммунальных услуг и электроэнергии, однако на момент фактического освобождения квартиры такая задолженность у продавца вполне может быть. Поскольку полный расчет между сторонами производится, как правило, до фактической передачи квартиры, покупатель не сможет приостановить платеж до погашения продавцом своих долгов.
Тем не менее в подобной ситуации причин для беспокойства у покупателя нет, поскольку его право собственности возникает только после государственной регистрации перехода права собственности (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Если после этой даты продавец не сразу выезжает из квартиры, то обязанность по ее содержанию появится у покупателя только после того, как квартира будет освобождена. До этого времени за все долги отвечает продавец. Покупатель не обязан оплачивать долги за квартиру, которые образовались у бывших собственников.
В связи с этим покупатель вправе требовать исключения из квитанций сумм, которые относятся к продавцу как бывшему собственнику (Определение Ленинградского областного суда от 14.08.2013 N 33-3711/2013). При желании покупатель может погасить из своих средств долги продавца, а затем предъявить ему счет в порядке регресса, но лучше этого не делать, поскольку не исключено, что продавец добровольно возмещать расходы откажется и придется обращаться в суд. При этом неизвестно, удастся ли исполнить принятое судом решение.
Если в квитанциях на оплату электроэнергии и коммунальных ресурсов нового собственника продолжают указываться долги продавца, а также на эти суммы начисляются пени, первый может в судебном порядке потребовать признания соответствующей задолженности отсутствующей, поскольку отвечает за нее не он, а продавец.

Общее собрание собственников помещений

Купив квартиру, новый владелец должен учитывать и такие немаловажные вопросы, как управление многоквартирным домом и его содержание, которые решаются собственниками квартир в этом доме путем участия в общем собрании, которое является органом управления дома (ст. 44 ЖК РФ). Особенно остро эта проблема касается новостроек, где большая часть квартир находится в собственности застройщика, который с учетом количества принадлежащих ему голосов выбирает аффилированную с ним или формально независимую управляющую компанию, оказывающую дополнительные услуги, для которых тарифы не установлены.
Собственник квартиры должен оспаривать все навязываемые ему расходы на содержание общедомового имущества, доказывая при этом многие обстоятельства: отсутствие необходимости несения тех или иных затрат, их одобрения собранием (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.09.2014 N 33-34194); несоответствие взимаемой платы реальным затратам (Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 10.09.2014 N 33-7266/2014) и др.
Если в квартире нет приборов учета энергии, во всех случаях длительного отсутствия собственнику следует подавать соответствующее заявление в управляющую компанию с целью перерасчета платежей, так как в ином случае он обязан оплачивать расходы в полной сумме без учета времени своего отсутствия в жилом помещении (п. 11 ст. 155 ЖК РФ, Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 22.12.2015 N 33-13605/2015).
Общее собрание собственников помещений, в частности, принимает решения о реконструкции многоквартирного дома, капитальном ремонте, выборе способа управления домом, об установке и эксплуатации рекламных конструкций, если для этого необходимо использовать общее имущество дома, и др. В собрании могут принимать участие все собственники; при этом количество принадлежащих им голосов пропорционально доле в праве собственности на общее имущество в доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Собрание может проводиться посредством очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по тем из них, которые поставлены на голосование), заочного голосования (опросным путем или с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства) или очно-заочного голосования (ст. 44.1 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений считается правомочным, если для участия в нем зарегистрировались более 50% собственников многоквартирного дома. Все решения, принятые на собрании, которое проведено с соблюдением установленной процедуры, по вопросам, включенным в повестку дня, являются обязательными для всех собственников соответствующего дома, в том числе и тех, кто не принимал участия в собрании, а также для тех, кто хотя и участвовал, но голосовал против таких решений (п. 5 ст. 46 ЖК РФ, п. 2 ст. 181.1 ГК РФ). Если этим гражданам была обеспечена возможность участвовать в собрании, то считается, что их мнение учтено (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15.10.2015 N 33-18199/2015).

Практика судебных разбирательств

Нередко собственники квартир в многоквартирном доме обращаются в суд за защитой своих прав, считая их нарушенными. В настоящее время в судебной практике выработаны определенные устойчивые критерии, на соответствие которым в каждом конкретном случае и с учетом всех обстоятельств дела суды проверяют решения, принятые собранием.
В п. 6 ст. 46 ЖК РФ предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и оно нарушило его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
С учетом всех обстоятельств дела суд вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинения убытков указанному собственнику. При разрешении спора по иску несогласного с решением общего собрания собственника квартиры суд должен определить степень влияния истца на принятие решение (соотношение количества принадлежащих ему голосов и общего числа голосов всех собственников, принявших участие в собрании) и характер допущенных при проведении собрания нарушений, если таковые вообще имели место.
Как правило, наибольшее возмущение собственников квартир, обращающихся в суды, вызывают случаи возложения на них расходов, связанных с обслуживанием многоквартирного дома. Если на собрании утверждаются те или иные расходы, которые не устраивают отдельных собственников, это обстоятельство само по себе не является основанием для их освобождения от обязанности нести соответствующие расходы.
Несогласие меньшинства с волеизъявлением большинства собственников не может служить причиной и основанием для признания решения недействительным, поскольку это не предусмотрено действующим законодательством (Кассационное определение Волгоградского областного суда от 25.08.2011 N 33-11305/11). Принятие решения об утверждении данных расходов достаточно для возникновения у собственников квартир обязанности их погашать независимо от того, согласны они с таким положением вещей или нет.
Обязанность собственника в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в этом доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание, и ремонт жилого помещения распространяется на всех собственников помещений в данном доме с момента возникновения права собственности в силу закона (ст. 39 ЖК РФ).
Порядок определения размера упомянутых обязательных платежей устанавливается в зависимости от избранного способа управления многоквартирным домом, но в любом случае в законе (п. 4 ч. 2 ст. 145, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ) это отнесено к компетенции общего собрания собственников жилых помещений или членов товарищества собственников жилья либо иного специализированного жилищного кооператива, а потому является обязательным для всех без исключения собственников жилых помещений в этом доме.
Кроме того, действующим законодательством РФ не предусмотрена необходимость согласовывать с каждым собственником помещений в многоквартирном доме расходы по его обслуживанию. Так, в одном из судебных дел было установлено, что один из собственников помещений в многоквартирном доме имел задолженность в связи с неоплатой услуг по содержанию и текущему ремонту (вывоз мусора, техническое обслуживание домофонов, видеонаблюдение внутридомовой территории, обслуживание систем отопления и горячего водоснабжения, банковские услуги, зарплата персонала ТСЖ и т.д.). Данные услуги являются необходимыми для содержания многоквартирного дома, и согласно ст. 154 ЖК РФ расходы на них включены в состав платы за содержание и ремонт общего имущества такого дома и подлежат оплате собственниками помещений. Размер данных расходов утвержден решениями общих собраний членов ТСЖ, которые не оспорены, недействительными не признаны, в связи с чем оснований для освобождения ответчика от их несения суд не нашел.
Доводы несогласного с расходами собственника квартиры о том, что он не пользуется услугами консьержа, видеонаблюдением и домофоном, а потому не должен их оплачивать, суд не принял во внимание, так как на основании положений закона об обязательности решения общего собрания и отсутствия иных решений он от такой обязанности не освобожден. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что ответчик, являясь собственником жилого помещения в многоквартирном доме, в котором выбран способ управления (ТСЖ), должен оплачивать обязательные расходы в размере, установленном решением общего собрания членов ТСЖ (Апелляционное определение Томского областного суда от 29.01.2013 N 33-240/2013).
В другом разбирательстве суд также возложил на истца обязанность нести расходы, утвержденные общим собранием собственников помещений, которые тот безуспешно пытался оспорить. Из материалов данного дела следовало, что собранием было принято решение о выполнении трех целевых программ, включающих ремонт стен, потолка и пола в подъездах, установку ограждения газона, системы видеонаблюдения и записи периметра придомовой территории, входов в подъезды.
Суд отметил, что решения, которые приняты на общем собрании и регулируют вопросы оплаты жилищно-коммунальных услуг, обязательны в равной степени для всех домовладельцев. Собственники помещений в многоквартирном доме не лишены возможности на общем собрании в пределах, предусмотренных действующим законодательством, определить иной порядок расчета платы за коммунальные услуги, в том числе за отопление, и сбора средств для реализации целевых программ (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 02.04.2013 N 33-4521/2013).

"Существенные нарушения"

Если на собрании домовладельцев при принятии решений были допущены нарушения процедуры, у собственника квартиры, несогласного с соответствующим решением, есть шанс отменить его в судебном порядке. В п. 6 ст. 46 ЖК РФ установлено, что при рассмотрении спора по иску несогласного собственника помещений в многоквартирном доме суд вправе оставить решение собрания в силе, если допущенные нарушения не являются существенными. Между тем в законе не разъясняется, что следует понимать под "существенным нарушением ".
Из анализа судебной практики можно сделать вывод о том, что речь идет о таких нарушениях, которые не позволяют однозначно определить кворум собрания, действительное волеизъявление принявших в нем участие собственников квартир, количество принадлежащих голосов лицам, которые приняли участие в общем собрании; принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня собрания и в текст уведомления о его проведении (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.06.2012 N 33-8052/2012) и т.д.
Так, суд постановил, что решения собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, не соответствовали положениям ч. 3 ст. 47 ЖК РФ, согласно которым в решении собственника должны быть указаны сведения о лице, участвующем в голосовании, о документе, который подтверждает право собственности участвующего в голосовании лица на помещение в соответствующем многоквартирном доме, постановления по каждому вопросу повестки дня.
Из материалов дела следовало, что в решениях собрания были указаны номера свидетельств о государственной регистрации права, не совпадающие с номерами на бланках свидетельств; не были указаны доли, принадлежащие лицам, которые приняли участие в голосовании; сведения о площади жилого помещения, записанные в решении, не совпадали с указанными в свидетельстве о регистрации права; отраженные в решении номера договоров купли-продажи также не совпадали с указанными в свидетельстве о праве собственности; решения содержали исправления. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что принятые собранием решения подлежат отмене (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2013 N 11-9865/2013).
Когда состоявшееся общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не имело кворума, может быть проведено заочное голосование, при котором от каждого собственника поступает заочное решение, в котором он излагает свое мнение по вопросам, включенным в повестку дня. Оформляя заочное решение, нередко собственники квартир допускают различные ошибки и неточности, в частности неверно указывают площадь принадлежащей им квартиры, реквизиты правоустанавливающих документов и т.д. Суд едва ли посчитает такие недочеты существенными, так как в данном случае заочные решения оформляют сами собственники, а возникшая неопределенность в сведениях может быть устранена путем их сопоставления с информацией и документами, имеющимися в распоряжении ТСЖ (Определение Свердловского областного суда от 19.03.2013 N 33-3320/2013).
Такие упущения и недочеты как, например, неуказание в протоколе собрания фамилий и инициалов лиц, чьи полномочия в качестве членов ревизионной комиссии прекращаются при рассмотрении вопроса о прекращении полномочий прежней ревизионной комиссии и назначении новой, не являются существенными, если это не влияет на законность решения (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04.06.2013 N 7737).
Не будет также существенным нарушением неверное указание голосов собственников квартир в связи с неправильным подсчетом. Данное обстоятельство не является основанием для полного исключения соответствующих голосов, они подлежат пересчету соразмерно площади жилого помещения, находящейся в их собственности. Аналогичным образом решается дело и в ситуации, когда заочное решение или бюллетень для голосования подписаны одним из сособственников квартиры, так как учитываются только принадлежащие ему голоса соразмерно приходящейся на его долю площади (Определение Свердловского областного суда от 29.01.2013 N 33-919/2013).
Несмотря на то что в ч. 6 ст. 46 ЖК РФ установлено право суда оставить в силе обжалуемое решение, если голосование несогласного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинения убытков указанному собственнику, в судебной практике существует позиция, согласно которой для отказа в иске достаточно хотя бы одного из названных оснований.
При рассмотрении одного из дел суд отметил, что поскольку участие истца не могло повлиять на оспариваемые решения, в том числе по вопросу об установлении тарифа на содержание жилья, за который единогласно проголосовали все остальные участники собрания, то и неуведомление истца о проведении общего собрания членов товарищества также не является существенным нарушением. Кроме того, при разрешении спора суд учел поведение самого истца, который хотя решения и оспаривал, но платежи в соответствии с оспариваемыми решениями собрания все же осуществлял (Определение Свердловского областного суда от 07.03.2013 N 33-1062/2013).
Как следует из ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить этим собственникам о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок упомянутое сообщение должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников.
Оценивая достаточность и разумность действий инициаторов проведения собрания, суд принимает во внимание, какие меры ими предпринимались для соблюдения прав собственников квартир. Доказывание факта размещения информации на соответствующих стендах при входах в подъезды многоквартирного дома допускается в том числе свидетельскими показаниями (Апелляционное определение Тверского областного суда от 04.09.2012 N 33-3298).
Из материалов судебного дела следовало, что собственники помещений уведомлялись о проведении собрания сразу несколькими способами путем: обхода квартир и вручения материалов к собранию лично под роспись; направления заказных писем по почте; неоднократного расклеивания объявлений о проводимом собрании на входных дверях подъездов дома; помещения материалов к собранию в почтовые ящики.
Из 288 собственников помещений в доме материалы к собранию лично в руки были вручены 218 собственникам, направлены заказными письмами 9 собственникам, опущены в почтовые ящики 55 квартир, у 6 умерших собственников не были оформлены их доли. Объявления на всех подъездах расклеивались четыре раза. По мнению суда, инициаторы проведения собрания добросовестно, осмотрительно и целесообразно решили вопрос о порядке уведомления собственников о предстоящем собрании. В пользу данного факта свидетельствуют и результаты голосования: в собрании приняли участие собственники более 83% помещений дома, количество заполненных и полученных в срок бюллетеней для голосования составило 224 из 288. 78% собственников были оповещены под роспись и только 15% получили документы через почтовые ящики.
В материалах дела имелись акты, подтверждающие неоднократное размещение на дверях подъездов дома объявлений с информацией об итогах голосования на общем собрании, проводимого в заочной форме. Следовательно, обязанность инициатора собрания, состоящая в доведении до сведения собственников результатов голосования, путем размещения в доступных для всех собственников помещениях дома была исполнена в полном объеме.
Кроме того, отметил суд, собственники квартир, несогласные с принятыми на собрании решениями, не были лишены возможности самостоятельно реализовать право на ознакомление с результатами собрания, однако при этом не проявили должной степени заботливости и осмотрительности, поэтому утвержденные на собрании решения стали для них обязательными (Апелляционное определение Владимирского областного суда от 12.07.2012 N 33-1974/2012).