Договорённости опираются на законодательные положения, принятые для участников этого типа строительства многоэтажек, для граждан РФ. Согласно им, застройщик обязуется в определённый им, срок, возвести новостройку. Он обязан использовать собственный финансовый ресурс или самостоятельно изыскать инвестиции для его постройки. Вероятно, что на определённых договорённостях, это будут вложения дольщиков. После его надлежащего правового обеспечения документами на ввод в эксплуатацию, он обязан передать его собственникам дольщикам.
Изложенные условия принимаются обеими сторонами на договорной основе . К существенным условиям договора относятся:
Предмет договора включает в себя его объект . Поэтому договорённости предусматривают наличие у застройщика сопутствующей документации, которая указывается как непосредственное подтверждение реальности строящегося здания. Все характеристики строящегося объекта подробно излагаются в проектных документах, по ним же будут осуществляться строительные работы.
При нарушении размеров площадей квартир, комнат, подсобок, подвалов, лестничных пролётов и иных – договор, может быть, расторгнут через суд. Более того – с полной выплатой вложенных дольщиком, средств.
Вначале в договоре обозначаются субъекты сторон, заключающие долевое соглашение. Далее подробно расписываются положения:
В завершение договор надлежит скрепить подписями (с расшифровкой) сторон и печатью организации – застройщика. Поставить дату. Договор будет действителен после его регистрации.
Это сложная правоустанавливающая процедура. Она заключается в Федеральной регистрационной службе . Регистрация предполагает наличие гарантий дольщику, что закреплённая за ним квартира будет продана только ему. Она полностью исключает возможную реализацию мошеннических схем, продажи одной и той же квартиры, по нескольку раз.
Регистрация договора долевого строительства производится в муниципальном отделении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (в Росреестре). Документы для регистрации, следующие:
Размер оплаты госпошлины – 350 руб . Кроме этого, первый дольщик дополнительно представляет:
Застройщику надлежит предъявить заключённый им договор гражданской ответственности на каждого дольщика. Имея при себе данные документы, дольщик подходит к специалисту для подачи заявления.
Вместе с заявлением, при предъявлении паспорта, он сдаёт документы под расписку, которую, впоследствии нужно предъявить, когда он вернётся получать зарегистрированный документ.
Срок регистрации договора будет объявлен и вписан в бланк расписки. По правилам, он составляет 20 рабочих дней с того периода, в который документы были сданы.
Регистрация права собственности будет проводиться уже после сдачи новостройки в эксплуатацию, тремя способами:
Она нужна представителям дольщиков. Физические лица имеют право не только обратиться для регистрации лично, но и воспользоваться услугами представителя. Представительство может осуществляться:
Представители и доверенные лица могут действовать только на основании нотариально удостоверенной доверенности, которая составляется по определённой, стандартной форме, установленной законодательством и составленной специалистом нотариальной конторы.
Образец этого документа можно посмотреть .
Оно составляется в большинстве случаев при передаче (особенно – купле-продаже) прав долевой собственности от участника долевого строительства – к другому лицу. Соглашение имеет дополнительный характер к договору, аналогичную форму, а также – составляется по его принципу, с соответствующими положениями и пунктами положений.
При составлении соглашения предметом договорённости является (или иное), на определённых условиях, которые подробным образом определяют ответственности сторон.
Доп. соглашение составляется при условии любых, взаимно принятых изменений, так как пункты самого договора изменению не подлежат. Его положено провести через регистрацию в Росреестре, таким же образом, как и предыдущие документы.
При правильном алгоритме действий, участие в долевом строительстве может стать не только выгодным, но и увлекательным занятием. Оно поможет решить насущные проблемы с жильём или поправить материальное положение, при его последующей реализации. Актуальность долевого участия в строительстве заключается в значительной разнице между ценой на квартиру для дольщика и для покупателя готового жилья после его госприёмки.
И что будет, если я его не подпишу?
Редкая птица долетит до середины Байкала, и редкий Девелопер или Застройщик в России может похвастаться сдачей построенного многоквартирного жилья точно в срок. И у каждого дольщика начинает заранее болеть голова на предмет того, что ему делать, если произойдет задержка строительства и сроков передачи квартиры по условиям Договора долевого участия (ДДУ).
Застройщик же, в свою очередь, пытаясь избежать выплаты неустойки за просрочку сдачи дома, пользуется своим правом по закону (ФЗ-214) перенести этот срок с согласия другой стороны договора – то есть дольщика. Для этого он высылает дольщику официальное уведомление о переносе срока сдачи дома, и предлагает его подписать, фактически меняя первоначальные условия договора.
О чем здесь говорит закон, и как здесь лучше поступить дольщику? Порядок действий тут, обычно, такой.
Популярный в народе закон «о защите прав дольщиков» – ФЗ-214 – предусматривает обязательное указание срока передачи дольщику объекта долевого строительства в перечне условий Договора долевого участия (ДДУ). При этом под «передачей объекта» юридически понимается передача готовой квартиры, а не сдача дома в эксплуатацию. Хотя в обиходе чаще можно услышать именно о задержке «сроков сдачи дома».
В каком виде указывать срок передачи, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков одного дома или его блок-секции. Поэтому разные застройщики указывают этот срок в разном виде, например:
Несмотря на разные формулировки, конкретную дату (крайний срок) передачи квартиры дольщику всегда можно вывести из условий ДДУ. В случае с указанием «кварталов», такой датой является последний день указанного квартала. А такие размытые формулировки, как «примерно», «ориентировочно» и т.п. в спорных делах судом не рассматриваются.
Если Застройщик нарушает срок сдачи дома (в т.ч. по объективным, не зависящим от него причинам), он обязан известить об этом всех участников долевого строительства не позднее, чем за два месяца до указанного в договоре срока, и предложить им изменить договор ДДУ, заключив дополнительное соглашение к нему (п.3. ст.6, ФЗ-214).
Допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома должно содержать указание причин задержки строительства и предлагать новые сроки передачи квартиры дольщику. Важно понимать, что это именно ПРЕДЛОЖЕНИЕ к добровольному перезаключению договора и переносу срока, а не принудительное условие. Дольщик на свое усмотрение может его принять или нет.
Бесплатная юридическая консультация:
Если Застройщик окажется достаточно убедителен и дольщик согласится («эх, ладно, уговорил») подписать допсоглашение к ДДУ об изменении срока сдачи дома и передачи квартиры, то он лишается следующего:
Если дополнительное соглашение к ДДУ будет подписано, то первоначальный срок сдачи дома учитываться уже не будет. В случае судебных споров с Застройщиком, дольщик не сможет опираться на первоначальные условия ДДУ.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, любое изменение условий договора возможно только по взаимному соглашению сторон (за исключением отдельных случаев, не имеющих отношения к данной теме). Из этого следует, что дольщик, являясь равноправной стороной договора, может отказаться от изменения его первоначальных условий. Никаких негативных юридических последствий от этого для дольщика не будет (хотя, Застройщик, очевидно, будет недоволен).
Конечно, по факту перенос сроков сдачи дома все равно произойдет (тут уж ничего не поделаешь), но дольщик сможет компенсировать себе все связанные с этим потери, предъявив требование о выплате неустойки.
Как получить неустойку с Застройщика за нарушение срока сдачи дома и передачи квартиры дольщику – рассказано в отдельной заметке по ссылке.
Бесплатная юридическая консультация:
Если задержка строительства и сдачи дома слишком затянулась, и у дольщика появилась возможность купить себе другую квартиру, то он может расторгнуть договор с Застройщиком в одностороннем порядке, на вполне законных основаниях, и вернуть себе деньги (если, конечно, Застройщик к тому времени не объявит себя банкротом).
Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть вложенные деньги с процентами – смотри в этой заметке по ссылке.
Ну и конечно, у дольщика всегда есть возможность выйти из проекта, продав недостроенную квартиру путем переуступки прав требования на нее.
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Бесплатная юридическая консультация:
Строительство дома занимает не один год времени. За этот период может произойти много разных событий, требующих внесения изменений в условия договора, заключенного между застройщиком и участником проекта. По закону подписанный однажды договор не может переписываться. Все изменения и дополнения к документу должны оформляться в виде допсоглашений, которые могут неоднократно заключаться между сторонами на условиях добровольного и свободного волеизъявления. При этом обязательно должна быть произведена регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия. В противном случае документ считается незаключенным со всеми вытекающими из этого последствиями.
Дополнительное соглашение – это юридически значимый документ, заключаемый между сторонами с целью внесения разного рода дополнений и изменений в положения договора. Оно всегда подписывается на добровольных началах и означает, что обе стороны полностью согласны со всеми дополнениями, внесенными в текст основного документа. Доп соглашение к ДДУ может заключаться как на стадии подписания договора, так и в любой период его действия. Существует множество оснований для его подписания, самыми распространенными являются соглашения:
Обычно инициатором заключения соглашения (за исключением последних двух вариантов, которые инициируются участниками) являются застройщики. Каждая строительная компания преследует свои цели, но, как правило, все они направлены на снятие с себя ответственности за те или иные нарушения и недостатки строительства и побуждение дольщиков принять новые менее выгодные для них условия договора. Поэтому застройщики всеми силами пытаются убедить участников, а иногда и навязать им подписание документа.
Законом не предусмотрена единая форма документа, каждый застройщик разрабатывает свое дополнительное соглашение к договору долевого участия, образец которого можно справа (нажмите на фото, чтобы увеличить и распечатать). Как правило, в документ включаются следующие пункты:
Для регистрации доп соглашения нужно представить в госорган следующие документы:
Бесплатная юридическая консультация:
Срок регистрации соглашения составляет пять дней после подачи всей документации. Подписанный, но незарегистрированный документ считается незаключенным. Действительным является только оформленное по всем правилам и зарегистрированное соглашение.
Зачастую дополнительное соглашение к ДДУ направляется участнику по обычной или электронной почте или его приносит посыльный. У дольщика есть три варианта, он может:
Следует очень серьезно отнестись к заключению допсоглашения и тщательно изучить все его положения. Нередко застройщик включает в документ пункты, не согласованные с участником, ущемляющие его права. Если дольщик найдет невыгодные для себя условия, такой документ лучше вообще не подписывать, закон не обязывает его это делать.
Ниже представлены самые распространенные виды допсоглашений, которые чаще всего предлагают заключить дольщикам строительные компании. Пописывая их, участники лишают себя многих привилегий, предоставляемых им законом.
Самой распространенной причиной, по которой застройщик настаивает на заключении допсоглашения, является перенос на более поздние сроки сдачу дома. В зависимости от конкретных обстоятельств, документ предлагается подписать либо до приемки объекта госкомиссией (например, как на образце), либо после ввода дома в эксплуатацию. Заключение этого соглашения очень выгодно девелоперу, который тем самым уходит от ответственности за просрочку своих обязательств, и избавляет себя от необходимости выплачивать неустойку и компенсировать убытки дольщика.
Бесплатная юридическая консультация:
Закон позволяет застройщику направить предложение о продлении сроков строительства. Участник на свое усмотрение может согласиться или нет подписывать данный документ. Но следует понимать, что приняв условия застройщика, дольщик теряет возможность взыскать с последнего неустойку за просрочку передачи объекта, которая оставляет 1/150 ставки Центробанка от суммы договора за день просрочки.
Соглашение о прекращении договорных отношений выгодно дольщику только в одном случае – если поводом к его заключению послужили личные обстоятельства, которые не входят в перечень причин, позволяющих отказаться от дальнейшего исполнения договора в законном порядке. Если участник решил расторгнуть ДДУ в связи с нарушениями обязательств, допущенными застройщиком, то подписание соглашения лишит его возможности получить компенсацию, которую по закону обязан выплатить девелопер не позднее двадцати дней после прекращения договора.
Соглашение о расторжении ДДУ – это добровольное согласие дольщика со всеми условиями, выдвинутыми застройщиком, которые, как правило, оказываются не в его пользу. Нужно понимать, что по соглашению дольщик получит сумму значительно меньше той, чем он может отсудить у строительной компании.
Соглашение об изменении подсудности также не всегда выгодно участнику. По закону он может обратиться в суд по месту своего проживания, местонахождению компании-застройщика или по адресу, где ведется стройка. Застройщики зачастую предлагают изменить подсудность, имея на то свои причины, в частности перенести рассмотрение дела в суды по месторасположению своей компании, которые имеют стабильную практику по снижению неустойки.
Нередко дольщикам предлагается заключить соглашение о переносе споров в третейский суд. Третейская оговорка лишает участников преимуществ, которые им предоставляет при обращении в суд закон о защите потребителей. Подробнее обо всех нюансах, связанных с подсудностью, можно прочитать в статье «Подсудность по договору долевого участия».
Бесплатная юридическая консультация:
Если застройщик понуждает вас к подписанию дополнительного соглашения, обратитесь к опытным юристам Общества по защите прав дольщиков. Мы поможем найти самое выгодное для вас решение. На вкладке «Контакты» вы найдете все наши данные.
2 комментариев к Все нюансы заключения дополнительного соглашения с застройщиком
Добрый день.Разьясните пожалуйста.Я купила новостройку по договору уступки.Мне выдали документы:1.договор купли продажи зарегистрированный.
2.дополнительное соглашение к дду, об изменении в приложении дду в связи с разделением 2-х комнатной кв.на 2-е однокомнатные(одну из которых я купила).
В доп.соглашении через год нашли серьезную ошибку.Суть ошибки в приамбуле номер дома указан верно, в следующих пунктах номер дома соседнего.В моем договре адрес указан верно.Сейчас они хотят текущей датой оформить доп.соглашение к доп.соглашению.Больше никаких документов не оформлять со мной.Оба соглашения будут заключены между застройщиком и участником долевого строительства.Как может навредить данная ситуация мне? Заранее очень благодарна.Наталья.
Бесплатная юридическая консультация:
Добрый день, Наталья.
На сайте мы не консультируем. Вы можете обратиться за бесплатной консультацией по любому каналу связи, указанному в разделе «Контакты».
Бесплатная юридическая консультация:
Согласно ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.
Бесплатная юридическая консультация:
Бесплатная юридическая консультация:
Продолжение к комментариях.
Бесплатная юридическая консультация:
Бесплатная юридическая консультация:
Образец отказа от подписания доп. соглашения ниже.
Бесплатная юридическая консультация:
Здравствуйте, по существу Вашего вопроса можем пояснить следующее.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ.
Договор участия в долевом строительстве такой же договор, как и все прочие, и на него распространяются положения Гражданского кодекса РФ о договорах и сделках.
Бесплатная юридическая консультация:
Дополнительное соглашение – это по сути документ, подтверждающий изменения в первоначальные условия договора.
При этом согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
То есть, если договор был заключен в письменно форме и его подписали две или более стороны, то и дополнительное соглашение должно быть выполнено в письменной форме и подписано все теми же сторонами.
Для долевого строительства примечательны положения статьи 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Согласно ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В силу ч. 3 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Бесплатная юридическая консультация:
При этом в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с п. 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года (далее по тексту - Обзор практики) понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).
В соответствии с частями 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
Бесплатная юридическая консультация:
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Однако есть и еще одно основание изменения договора – это существенное изменение обстоятельств заключения договора.
Согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Бесплатная юридическая консультация:
В силу ч. 2 той же статьи ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Бесплатная юридическая консультация:
Как следует из части 4 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
В ранее указанном нами п. 24 Обзора практики делается довольно однозначный вывод о том, что застройщик, вступая в договорные отношения с дольщиками, должен предвидеть наступление любых хозяйственных рисков и должен предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.
Другими словами, Верховный суд делает однозначный вывод о том, что застройщик не может ссылаться на недостаток финансирования, проблемы с поставщиками и подрядчиками, погодные условия и т.п. как на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили на момент заключения договора.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что дополнительное соглашение может быть либо подписано Вами добровольно, но тогда Вы теряете право на неустойку в связи с просрочкой обязанности застройщика, либо Вы можете отказаться от подписания такого соглашения.
Единственным способом заставить Вас подписать такое соглашение для застройщика является подача иска в суд о понуждении Вас к заключению дополнительного соглашения.
Однако застройщику в суде необходимо доказать те обстоятельства, на которые он ссылается, а именно существенное нарушение Вами условий договора, например, неуплата стоимости квартиры в срок.
При этом доказать суду существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили в момент заключения договора, застройщику будет крайне тяжело сделать.
За более подробной консультацией по Вашей, персональной ситуации рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 20 В, офис 414 и по телефону84-805.
Здравствуйте! Наш застройщик сдвинул сроки по сдаче дома и получении ключей на 4 месяца. Предлагают подписать доп. соглашение о переносе и получить компенсацию. Мне прислали доверенность, ее надо заверить нотариально. ВСе ли пункты тут правомерны? В доверенности указаны 7 человек. Ниже текст доверенности. Поправьте пожалуйста, если что лишнее!
Быть моим представителем во всех компетентных учреждениях и организациях города Москвы и Московской области, в том числе в Многофункциональных центрах, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и любых ее территориальных подразделениях, в органах технической инвентаризации (ТБТИ) по вопросу:
- государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, уступки прав требования, расторжения договоров участия в долевом строительстве и иных дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве;
- регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, договоров купли-продажи, договоров аренды недвижимого имущества, дополнительных соглашений к договорам аренды недвижимого имущества, договоров залога (ипотеки), соглашений о переходе прав кредитора к другому лицу, соглашений о переводе долга, прекращение залога;
- изменения и/или дополнения регистрационной записи об ипотеке, погашения регистрационной записи об ипотеке, внесения изменений в ЕГРН, исправление технических ошибок;
- подавать от моего имени заявления, расписываться, получать все необходимые справки и документы в органах технической инвентаризации (ТБТИ),
все вышеуказанные действия совершаются в отношении недвижимого имущества, расположенного по строительному адресу: Московская область, Ленинский район, Восточнее д. Ермолино.
Для выполнения вышеуказанных полномочий предоставляю вышеуказанным поверенным право подавать необходимые для государственной регистрации документы, подписывать заявления и другие документы, связанные с выполнением вышеуказанных поручений, вести переписку, подавать необходимые (дополнительные) справки и документы, получать оформленные, зарегистрированные документы, в том числе зарегистрированные договоры, копии договоров и иных документов, выписки из Единого Государственного Реестра Недвижимости, расписываться и совершать все иные действия, связанные с выполнением данного поручения, а также подавать и подписывать заявления о приостановке, отказе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Доверенность выдана сроком на три года, без права передоверия полномочий другим лицам.
Пока нет ответа
Застройщик не выдает ключи от квартиры без заключения доп.соглашения
Здравствуйте. Застройщик затянул срок сдачи квартиры на 3мес.Дом уже сдан 1 июля. Но ключи отказываются отдавать до тех пор, пока не подпишу доп.соглашение о продлении срока и акт приема-передачи.В акте приема-передачи обозначены такие пункты, как не имение претензий к застройщику по поводу СРОКОВ введения дома в эксплуатацию и др. финансовых претензий. Я требую от них исключить эти пункты из акта приемки, а также включить в акт передачи имеющиеся претензии, но они не соглашаются и ключи не отдают. Претензию о просрочке ввода подаю застройщику завтра. Если туда же еще и включить нарушение пункта ДДУ- "4.4. После получения Разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, в котором расположен объект долевого строительства, при условии 100% выполнения Участником долевого строительства обязательств по финансированию (при условии 100% оплаты цены договора), Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства объект." Это ведь будет юридически обосновано?
Добрый день!
На сегодняшний день Вам необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на квартиру и взыскании с Застройщика неустойки за просрочку срока передачи квартиры, а также о взыскании неустойки за невыполнение законных требований потребителя, изложенных в Вашей претензии и компенсации морального вреда.
Ссылка на п. 4.4 Вашего ДДУ является безусловно обоснованной, однако данная ссылка является лишь одним из многих доводов, которые необходимо привести для получения максимально выгодного для Вас результата (Решения суда).
1 Ответ
Прошу вашего совета про доп соглашение
Добрый день. Прошу вашего совета. Что если у строящейся квартиры два дольщика, доля каждого 50Х50 (ДДУ составлен один на двоих). Один из дольщиков подписал доп. соглашение о переносе сроков, а другой нет. Имеет это какое-нибудь значение, пока доп. соглашение не подписал второй дольщик? Второй вопрос: необходимо составлять претензию исковое заявление в суд от каждого дольщика по отдельности или одно общее? Заранее спасибо.
Доброе утро!
Исковое заявление составляется одно, общее.
Если у ДДУ три стороны, застройщик и два дольщика, то подписание дополнительного соглашения со стороны только одного дольщика не влечёт ни каких правовых последствий и возможности регистрации такого дополнительного соглашения.
1 Ответ
Последнее обновление: 06.06.2019
Вопрос:
Застройщик задерживает сдачу дома по ДДУ, и предлагает мне подписать дополнительное соглашение о переносе срока сдачи. Что мне делать? Стоит ли подписывать это соглашение? И что будет, если я его не подпишу?
Ответ:
Редкая птица долетит до середины Байкала, и редкий в России может похвастаться сдачей построенного многоквартирного жилья точно в срок. И у каждого дольщика начинает заранее болеть голова на предмет того, что ему делать, если произойдет задержка строительства и сроков передачи квартиры по условиям Договора долевого участия (ДДУ) .
Застройщик же, в свою очередь, пытаясь избежать выплаты , пользуется своим правом по закону (ФЗ-214 ) перенести этот срок с согласия другой стороны договора – то есть дольщика. Для этого он высылает дольщику официальное уведомление о переносе срока сдачи дома, и предлагает его подписать, фактически меняя первоначальные условия договора.
О чем здесь говорит закон, и как здесь лучше поступить дольщику? Порядок действий тут, обычно, такой.
Популярный в народе закон «о защите прав дольщиков» – – предусматривает обязательное указание срока передачи дольщику объекта долевого строительства в перечне условий . При этом под «передачей объекта» юридически понимается передача готовой квартиры , а не сдача дома в эксплуатацию. Хотя в обиходе чаще можно услышать именно о задержке «сроков сдачи дома».
В каком виде указывать срок передачи, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков одного дома или его блок-секции. Поэтому разные застройщики указывают этот срок в разном виде, например:
Несмотря на разные формулировки, конкретную дату (крайний срок ) передачи квартиры дольщику всегда можно вывести из условий ДДУ. В случае с указанием «кварталов», такой датой является последний день указанного квартала. А такие размытые формулировки, как «примерно», «ориентировочно» и т.п. в спорных делах судом не рассматриваются.
Если Застройщик нарушает срок сдачи дома (в т.ч. по объективным, не зависящим от него причинам ), он обязан известить об этом всех участников долевого строительства не позднее, чем за два месяца до указанного в договоре срока, и предложить им изменить договор ДДУ, заключив дополнительное соглашение к нему (Откроется в новой вкладке.">п.3. ст.6, ФЗ-214).
Допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома должно содержать указание причин задержки строительства и предлагать новые сроки передачи квартиры дольщику. Важно понимать, что это именно ПРЕДЛОЖЕНИЕ к добровольному перезаключению договора и переносу срока, а не принудительное условие. Дольщик на свое усмотрение может его принять или нет.
Если Застройщик окажется достаточно убедителен и дольщик согласится («эх, ладно, уговорил» ) подписать допсоглашение к ДДУ об изменении срока сдачи дома и передачи квартиры, то он лишается следующего:
Если дополнительное соглашение к ДДУ будет подписано, то первоначальный срок сдачи дома учитываться уже не будет. В случае судебных споров с Застройщиком , дольщик не сможет опираться на первоначальные условия ДДУ.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, любое изменение условий договора возможно только по взаимному соглашению сторон (за исключением отдельных случаев, не имеющих отношения к данной теме ). Из этого следует, что дольщик, являясь равноправной стороной договора, может отказаться от изменения его первоначальных условий. Никаких негативных юридических последствий от этого для дольщика не будет (хотя, Застройщик, очевидно, будет недоволен ).
Конечно, по факту перенос сроков сдачи дома все равно произойдет (тут уж ничего не поделаешь ), но дольщик сможет компенсировать себе все связанные с этим потери, предъявив требование о выплате неустойки .
За нарушение срока сдачи дома и передачи квартиры дольщику – рассказано в отдельной заметке по ссылке.
ГК РФ, регистрировать не надо – регистрируется лишь изменение прав по нему. Это означает, что и любые доп. соглашения к документу, тоже не подлежат государственной регистрации – но лишь при условии, что изменение не затрагивает объём прав на недвижимость. На практике это означает следующее: если, к примеру, стороны изменили договор так, что после купли-продажи на квартиру будет наложено обременение (например, если покупатель для оплаты вынужден был взять заём в банке – и теперь квартира приобретается уже в ипотеку) – необходимо регистрировать изменение в объёме прав на жильё по правилам, установленным ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Инфо
Оно представляет собой приложение к договору, являющееся его неотъемлемой частью – без основного договора это соглашение не имеет никакой юридической силы. При этом ч. 1 ст. 452 ГК РФ требует, чтобы допсоглашение оформлялось по тем же правилам, что и сам договор – без этого оно не считается действительным.
Однако ч. 2 ст. 452 ГК РФ указывает, что судебное изменение требует, чтобы стороны первоначально попытались договориться миром. Лишь после того, как получен отказ либо в разумный срок не был дан ответ, инициатор изменения получает право обратиться с иском в суд и в порядке, предусмотренном ГК РФ требовать, чтобы договор был изменён требуемым им образом.
Аналогичные выводы возникают при наличии условий про снятие какой-либо ответственности с застройщика за такие отклонения.
После обмерки ПИБ оказалось, что площадь квартиры составляет 53 кв. м исходя из чего, ООО «ХХХ» требовала с М. доплаты за лишнюю площадь, что предусматривалось договором. Размер доплаты рассчитывался исходя из стоимости 1 кв.
м, которая составляла 70 тыс. р. (3,5 млн/50 кв.м).
Важно
Разница площадей составляла 3 кв. м, ввиду чего, размер доплаты составил 210 тыс. р. (70 тыс. р. × 3 кв.м). Судебная практика по изменению площади квартиры по договору долевого участия Судебная практика по спорам между участниками долевого строительства и застройщиками, возникающим вследствие передачи объекта строительства с излишней или недостающей квадратурой достаточно противоречива.
Игнорирование такого требования и одностороннее изменение цены будет считаться односторонним изменением ДДУ, что прямо противоречит ст. 310 Гражданского кодекса РФ.
Можно ли вернуть часть денег при получении квартиры меньшей площади? Согласно ст.
Внимание
Регистрация дополнительного соглашения не потребуется, если срок договора еще не истек. Новый собственник приобретает квартиру вместе с обременением.
В последнем случае дополнительное соглашение необходимо, чтобы исключить возможные претензии сторон по поводу одностороннего расторжения договора.
Условно допускается отклонение площади жилья от принятого проекта на незначительную величину от нескольких сантиметров до двух метров, в остальных случаях несоответствие будет считаться грубой ошибкой застройщика. Изменения проектной величины площади квартиры во время долевого строительства, затрагивают материальные интересы обеих сторон.
Результат их удовлетворения напрямую зависит от правильности и полноты составления договора. Увеличение площади Что делать покупателю, если после замеров новостройки его заставляют платить за лишние метры? Имеет ли право строительные фирмы требовать платежи с дольщика, сверх оговоренной договором суммы, перед передачей квартиры? Законодательством разрешает изменять цену объекта после возведения, если в ДДУ прописаны возможности возникновения прецедента и прописаны условия, согласно которым производится пересчёт цены квартиры.
Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором. Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.
На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:
При этом расчет сумм осуществляется исходя из разницы в фактической и проектной площади, умноженной на стоимость квадратного метра. Возможно ли изменение цены по договору долевого участия Согласно положениям ст.
Дольщика должны интересовать две вещи:
Все свои действия необходимо выполнить до подписания Акта о сдаче объекта, так как в нём указывается площадь по замерам БТИ и условия взаиморасчётов с застройщиком. В случае отказа в выплате или окончании срока платежа, который предусматривается ДДУ, дольщик вправе подать иск в суд на основании нарушения прав потребителя.
Закон предусматривает компенсацию за моральный вред, который причинён истцу при невыполнении обязательств застройщиком. Законно ли требование о доплате Если ДДУ предусматривает изменение площади квартиры, оговаривается порядок расчётов от проектной документации и сроки погашения платежей, ответ на вопрос однозначно утвердительный.
Как правило, фактическая площадь квартиры в новостройках отличается от проектных размеров. И это обуславливается не ошибками проектировщиков, а техническими нюансами, которые возникают при строительстве. Разница в несколько квадратных сантиметров между проектными расчётами и фактической площадью объекта по результатам обмера, которые выполняются БТИ перед сдачей дома, наблюдается практически повсеместно, даже в панельных домах.
Аналогичная нома действует и в случае продления аренды земли. То есть договор аренды можно заключить на 11 месяцев, а потом продлить на такой же срок.
Регистрировать сделку в Росреестре не потребуется. На практике нередко встречаются ситуации, когда краткосрочный договор аренды земельного участка неоднократно продляется. Правовая позиции ВАС РФ в этом случае сводится к тому, что госрегистрация допсоглашения не нужна. Составить дополнительное соглашение к договору при аренде земли можно и при изменении стоимости аренды, смене сторон и т. д. Но в случае изменения категории земли или вида разрешенного использования соглашение может не отображать всей сути изменившихся обстоятельств.
Когда права и обязанности сторон существенно меняются, лучше оформить новый договор. Жилое помещение При аренде квартиры договор часто заключается на длительный период.
За время действия может многое поменяться.