Asociația de proprietari închiriază spații nerezidențiale. Asociația de proprietari: probleme de înregistrare și impozitare

Cauza nr. 2-354/2015

SOLUŢIE

numit după Federația Rusă

Judecător al Tribunalului Taiginsky din regiunea Kemerovo Trushina S.A.,

sub secretar A.I

având în vedere în ședință publică o cauză civilă întemeiată pe o creanță

Potapova R.I., Kashaeva I.P., Krasnoshlykova N.A.

către Asociația Proprietarilor „Vostok”, Linnik O.A., LLC Societatea Comercială „Shtof”

la declararea invalidului unui contract de închiriere sau de subînchiriere,

INSTALAT:

Reclamanta Potapova R.I., Kashaeva I.P., Krasnoshlykova N.A. a intentat un proces împotriva HOA „Vostok”, Linnik O.A., LLC „Firma comercială „Shtof” pentru a recunoaște contractul de închiriere pentru spații nerezidenţiale din data de DD.MM.YYYY, contractul de subînchiriere pentru spaţii nerezidenţiale din data de DD.MM.YYYY ca invalid din cauza nesemnificaţiei lor. Pretențiile sunt motivate după cum urmează.

Reclamanta Potapova R.I. este proprietarul unei cote din dreptul de proprietate comună a apartamentului Nr. situat în v. Reclamanta Kashaeva I.P. este proprietarul unei cote din proprietatea apartamentului Nr., situat in V. Reclamanta Krasnoshlykova N.A. este proprietarul unei cote din proprietatea apartamentului Nr. situat in acelasi imobil.

Proprietarii de spații rezidențiale dintr-un bloc de locuințe au decis să administreze casa printr-o Asociație de Proprietari (HOA), în legătură cu care DD.LL.AAAA a fost creată Asociația de Proprietari Vostok, reclamanții sunt membri ai HOA Vostok.

În anul DD.LL.YYYY, reclamanții au aflat că DD.LL.AAAA HOA „Vostok”, reprezentat de Președintele CA, NUME COMPLET7, a încheiat un contract de închiriere cu Linnik O.A (soția sa) pentru spații nerezidențiale Nr. (subsol) cu o suprafață de mp. pe o perioadă de 10 ani. În continuare ZZ.LL.AAAA Linnik O.A. a transferat acest spațiu nerezidențial către Trading Company Shtof LLC în baza unui contract de subînchiriere pe o perioadă de 5 ani.

Reclamanții consideră că contractul de închiriere a fost încheiat cu încălcarea cerințelor legii și, prin urmare, este nul.

Subsolul este proprietatea comună a proprietarilor întregii case, care, în conformitate cu art. Secțiunea II. Proprietatea și alte drepturi reale asupra spațiilor de locuit > Capitolul 6. Proprietatea comună a proprietarilor de spații într-un bloc de locuințe. Adunarea generală a acestor proprietari > Articolul 36. Dreptul de proprietate asupra proprietății comune al proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente" target="_blank">36 Ansamblurile de locuințe ale Federației Ruse dețin, utilizează și, în limitele stabilite de prezentul cod și legislația civilă, dispune de proprietate comună într-un bloc de locuințe, cu încălcarea cerințelor, art a fost făcută cu încălcarea cerințelor legii, și anume: art.

Un contract de închiriere încheiat cu încălcarea cerințelor legii încalcă drepturile proprietarilor unui imobil de locuit și este contrar intereselor reclamanților, deoarece Sediul de la demisol a fost cedat în folosința pe termen lung a pârâtei, accesul în acest spațiu este interzis locuitorilor, iar utilizarea acestui spațiu în interesul proprietarilor blocului este imposibilă. Proprietarii spațiilor casei și-au exprimat intenția de a folosi subsolul în mod independent. În adunarea generală ZZ.LL.AAAA s-a pus problema nelegalității încheierii unui contract de închiriere cu inculpatul Linnik O.A., unde toți proprietarii și-au exprimat dezacordul față de acest acord, s-a luat hotărârea de contestare a contractului de închiriere subsol din tribunal.

HOTĂRÂT:

În satisfacerea pretențiilor lui Potapova R.I., Kashaeva I.P., Krasnoshlykova N.A. către HOA „Vostok”, Linnik O.A., LLC „Firma comercială „Shtof” să recunoască contractul de închiriere, subînchirierea spațiilor nerezidențiale să refuze.
(mai multe detalii)

Avocatul Stanislav Ryzhenkov

Unele caracteristici ale închirierii spațiilor nerezidențiale într-un bloc de locuințe de către o Asociație de Proprietari

Legislația locuințelor permite asociațiilor de proprietari să se angajeze în activități economice, inclusiv închirierea, transferul pentru utilizare și închirierea unei părți din proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe (clauza 2 a articolului 152 din Codul locuinței al Federației Ruse).

În conformitate cu partea 2 a art. 137 din Codul locuinței al Federației Ruse „În cazurile în care acest lucru nu încalcă drepturile și interesele legitime ale proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, asociația de proprietari are dreptul de a oferi pentru utilizare sau utilizare limitată o parte din proprietate comună într-un bloc de apartamente.”

Trebuie remarcat faptul că, pentru a transfera spre închiriere (utilizare) proprietăți comune, o decizie trebuie luată de adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente (clauza 3, partea 2, articolul 44 din Codul locuinței al Rusiei). Federaţie). O astfel de decizie se ia cu două treimi din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente.

Astfel, o asociație de proprietari are dreptul de a acționa ca locator de spații nerezidențiale în relațiile cu organizațiile (antreprenori individuali) - chiriași.

Avantajul acestei opțiuni este că chiria merge către HOA, și nu către proprietarii spațiilor din blocul de locuințe, deci nu există impozit pe venitul personal. În consecință, organizațiile de chiriași nu au obligația de a acționa ca agenți fiscali pentru impozitul pe venitul persoanelor fizice (adică nu există obligația de a calcula impozitul, de a-l reține din venitul contribuabilului individual și de a transfera la buget suma impozitului reținut) .

În conformitate cu paragrafele. 7 alin.2 art. 145 din Codul Locuinței al Federației Ruse, competența adunării generale a membrilor HOA include determinarea direcțiilor de utilizare a veniturilor din activitățile economice ale Parteneriatului. Potrivit paragrafului 3 al art. 151 Codul locuinței al Federației Ruse: „ În baza hotărârii adunării generale a membrilor asociației de proprietari, în asociație se pot constitui fonduri speciale și cheltuite în scopurile prevăzute în statut. Procedura de constituire a fondurilor speciale este stabilită de adunarea generală a membrilor parteneriatului».

Din normele de mai sus ale Codului Locuinței al Federației Ruse rezultă că asociațiile de proprietari au dreptul de a lua decizii cu privire la procedura de utilizare a veniturilor din activitățile economice ale Parteneriatului nu numai prin planificarea articolelor directe de cheltuieli, ci și prin crearea fonduri speciale, al căror număr și tipuri nu sunt limitate de Codul Locuinței. La baza creării Fondului se află decizia de creare a Fondului adoptată de adunarea generală a membrilor HOA.

Fondurile HOA reprezintă fondurile HOA, care pot fi cheltuite pentru scopurile și obiectivele parteneriatului, de exemplu, pentru restaurarea și repararea proprietății comune dintr-o clădire de apartamente, furnizarea de lucrări de restaurare de urgență, acoperirea cheltuielilor neprevăzute, construcție sau reconstrucție. de proprietate comună a proprietarilor de spații într-un bloc de locuințe etc. Scopul principal al creării de fonduri este de a acumula fonduri pentru a plăti anumite tipuri de cheltuieli HOA.

Procedura de formare și utilizare a fondurilor din fondurile HOA trebuie stabilită prin prevederi speciale privind fondurile HOA, aprobate de adunarea generală a membrilor săi.

Astfel, veniturile din închirierea spațiilor nerezidențiale pot fi direcționate către un Fond special HOA (de exemplu, Fondul pentru efectuarea de reparații majore a proprietății comune într-un bloc de apartamente), ale cărui fonduri vor fi utilizate pentru a plăti pentru munca relevantă efectuată de antreprenori (manageri) în temeiul contractului cu HOA.

Clarificarea clientului

Nu văd fotografiile atașate, le voi duplica din nou

imagine_rest_587d52669e2eb9. imagine_rest_587d52669e2eb9.86700971.jpg 86700971.jpg

image_rest_587d5266aa86f9. image_rest_587d5266aa86f9.56273813.jpg 56273813.jpg

image_rest_587d5266bcc556. image_rest_587d5266bcc556.44135999.jpg 44135999.jpg

imagine_rest_587d5266b57503. imagine_rest_587d5266b57503.25413863.jpg 25413863.jpg

imagine_rest_587d5266d5e806. imagine_rest_587d5266d5e806.86444581.jpg 86444581.jpg

imagine_rest_587d5266e58d05. imagine_rest_587d5266e58d05.60500793.jpg 60500793.jpg

Clarificarea clientului

...............................................

imagine_rest_587d52dce363d1. imagine_rest_587d52dce363d1.56127987.jpg 56127987.jpg

imagine_rest_587d52e54506b0. imagine_rest_587d52e54506b0.66266994.jpg 66266994.jpg

facturi de utilitati, asociatie de proprietari

1500 Preț
întrebare

problema este rezolvată

Colaps

Răspunsurile avocaților (5)

primit
taxa 100%

Alexandra

Bună ziua, Alexandru.

Cea mai importantă capcană este obținerea unei decizii de la adunarea generală a HOA. Adesea, oamenii încheie un acord cu un HOA și apoi se dovedește că adunarea generală a proprietarilor nu a aprobat acordul, ceea ce duce la consecințe grave pentru chiriaș. Prin urmare, înainte de a încheia un acord, trebuie să verificați disponibilitatea procesului-verbal al adunării generale, de asemenea, puteți da procesul-verbal propriu-zis unui avocat pentru verificare.

Alexandra

Contractul în sine nu a fost atașat, așa că deocamdată răspund pe baza formulării din textul întrebării.

Da, este posibil ca acest lucru să se poată face prin acord înainte de semnarea contractului.

Alexandra

În principiu, puteți schimba în general clauza și indicați că veți avea voie să intri doar dacă există o defecțiune a rețelelor de utilități și a comunicațiilor fără probleme, în alte cazuri puteți indica că veți avea voie doar după ce ați convenit asupra unei vizite cu tu.

Alexandra

Așa este, extensibil. În practică, aceasta înseamnă de obicei efectuarea de reparații atunci când există o deteriorare evidentă a stării spațiilor.

Totuși, conceptul încă nu este specific și fiecare are propriul său sens prin el, așa că aș recomanda formularea lui mai specific și în plus, înainte de a preda sediul, asigurați-vă că faceți o fotografie și înregistrați complet întreaga stare a sediului.

Alexandra

Alexandra

În acest moment, este dificil să vezi contractul, deoarece nu este clar ce puncte se discută.

Alexandra

Da, adunarea generală împuternicește o anumită persoană și semnezi un acord cu aceasta.

Cu sinceritate.
Vasiliev Dmitri.

Bună, Alexandra.

Pe lângă răspunsurile colegilor dvs., vă rugăm să luați în considerare următoarele.

Trebuie să solicitați un extras din Registrul de stat unificat pentru proprietatea închiriată, să aflați dacă face parte din proprietatea comună a blocului de apartamente și dacă este nerezidențial.

Acesta va indica posibile restricții (grevaje) asupra proprietății imobiliare.

Pe lângă un extras din hotărârea adunării generale a MKD, puteți solicita o copie a procesului-verbal pentru a vă asigura că a existat cvorum la decizia și nu va fi contestată.

Posibilitatea de a contesta decizia este oferită în termen de 6 luni.

Ca o opțiune de a fi în siguranță, încheie un acord la 6 luni de la luarea hotărârii adunării generale.

Aprobat
Decret de Guvern
Federația Rusă
din 13 august 2006 N 491
REGULI
ÎNTREȚINEREA PROPRIETĂȚII COMUNE ÎNTR-UN CLĂDIR DE APARTAMENT
1. Componența proprietății comune se stabilește:
a) proprietari de spații dintr-un bloc de locuințe (denumite în continuare proprietari de spații) - în vederea îndeplinirii obligației de întreținere a proprietății comune;
b) organe guvernamentale - în scopul monitorizării întreținerii proprietății comune;
c) organisme guvernamentale locale - în scopul pregătirii și desfășurării unui concurs deschis pentru selecția unei organizații de management în conformitate cu partea 4 a articolului 161 din Codul locuinței al Federației Ruse.
3. La stabilirea componenței proprietății comune, informațiile privind drepturile asupra obiectelor imobiliare care sunt proprietate comună cuprinse în Registrul unificat de stat al drepturilor imobiliare și tranzacțiilor cu acesta (denumit în continuare Registrul), precum și informațiile conținute. in cadastrul funciar de stat, se foloseste.

Codul Locuinței
Articolul 46. Hotărârile adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe
4. Procesele-verbale ale adunărilor generale ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe și deciziile acestor proprietari cu privire la problemele supuse votului se păstrează în locul sau adresa stabilită prin hotărârea acestei adunări.

5. Hotărârea adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, adoptată în modul prevăzut de prezentul cod, asupra problemelor care sunt de competența unei astfel de adunări, este obligatorie pentru toți proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe, inclusiv pentru cei proprietarii care nu au participat la vot.
6. Proprietarul de spații dintr-un bloc de locuințe are dreptul de a contesta în instanță decizia luată de adunarea generală a proprietarilor de spații din această clădire cu încălcarea cerințelor prezentului cod, dacă nu a luat parte la această ședință. sau a votat împotriva unei astfel de decizii și dacă o astfel de decizie a încălcat drepturile și interesele sale legitime. O cerere pentru o astfel de contestație poate fi depusă la instanță în termen de șase luni din ziua în care proprietarul specificat a aflat sau ar fi trebuit să afle despre decizia. Instanța, ținând seama de toate împrejurările cauzei, are dreptul să mențină decizia atacată dacă votul proprietarului specificat nu a putut influența rezultatele votului, încălcările comise nu sunt semnificative și decizia luată nu a determinat producerea de pierderi. proprietarului specificat.

Cu sinceritate! G.A. Kuraev

conversație

Karavaitseva Elena

Avocat, Novoaltaysk

Evaluare gratuită a situației dvs

5931 de răspunsuri

1424 recenzii

Buna, Alexandra! Din păcate, fișierul cu acordul nu este afișat, așa că nu există nicio modalitate de a-l revizui.

Care ar putea fi capcanele?

Capcanele stau tocmai în contractul în sine. Și, bineînțeles, colegii mei au indicat deja că este obligatoriu să se solicite procesul-verbal și decizia adunării generale a proprietarilor sediului unui bloc de locuințe și un extras din Registrul Unificat de Stat sau (să știe cine deține sediul) . Taxa de stat pentru un extras din Registrul de stat unificat în formă de hârtie este de 750 de ruble pentru cetățeni, pentru persoane juridice. persoane 2200 de ruble, în formă electronică 300 de ruble și, respectiv, 600 de ruble.

Decizia de a vă transfera spre închiriere spații nerezidențiale este luată cu majoritate cel puțin două treimi din voturile din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe .

Scrisoare a Ministerului Construcțiilor și Locuințelor și Serviciilor Comunale al Federației Ruse din 22 septembrie 2015 N 31458-OG/04 Cu privire la procedura de desfășurare a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente

În partea 1 a articolului 46 din Codul locuinței al Federației Ruse, documentele oficiale ca documente care atestă fapte care implică consecințe juridice sub forma impunerii de obligații proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe în legătură cu proprietatea comună din această clădire, schimbând domeniul de aplicare al drepturilor și obligațiilor sau eliberarea acestor proprietari de responsabilități atribuite nu numai protocol adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, dar și a corespunzătoare solutii.

Termenii acordului trebuie să respecte hotărârea adunării generale.

Punctul 2.2.5: vom avea un studio de antrenament de machiaj și folosim soluții care conțin alcool ca dezinfectanți, și avem nevoie și de o trusă de prim ajutor ANTI-HIV pentru muncă Acest punct trebuie revizuit și modificat, deoarece acestea sunt substanțe inflamabile ?

Utilizați standardele Rezoluției medicului șef sanitar de stat al Federației Ruse din 18 mai 2010 N 59 „La aprobarea SanPiN 2.1.2.2631-10”. În special:

9.25. Echipamentele, aparatele și materialele utilizate pentru sterilizarea instrumentelor trebuie să aibă un document care confirmă siguranța acestora în timpul utilizării și instrucțiuni de utilizare în limba rusă.

9.26. Pentru organizarea unui regim antiepidemic și control zilnic al regimului de dezinfecție, curățare pre-sterilizare și sterilizare a instrumentarului folosit în serviciile de manichiură, pedichiură, tatuaj, piercing, peeling și cosmetică, în funcția de șef al organizației este desemnat un angajat instruit.

9.27. Pentru a asigura măsurile de dezinfecție, trebuie să existe o aprovizionare cu mijloace de dezinfecție, curățare pre-sterilizare și sterilizare, care au trecut înregistrarea de stat în modul prescris.

9.28. Containerele cu soluții de lucru ale produselor trebuie să fie echipate cu capace și să aibă etichete clare care să indice numele produsului, concentrația acestuia, scopul și data preparării soluției de lucru. Pentru a preveni bolile profesionale ale pielii, ochilor și căilor respiratorii superioare la lucrători, este necesar:
- asigura prepararea centralizata a solutiilor dezinfectante de lucru in incaperi speciale cu alimentare mecanica sau naturala si ventilatie prin evacuare (daca exista incapere separata), sau intr-un loc special amenajat;
- se toarnă dezinfectanți uscati în recipiente speciale cu adăugare treptată de apă;
- folosiți la maximum dezinfectanții originali în ambalaje mici;
- închideți ermetic capacele recipientelor cu soluții dezinfectante de lucru. Toate lucrările cu ele trebuie făcute cu mănuși de cauciuc;
- urmați cu strictețe măsurile de siguranță a muncii în conformitate cu instrucțiunile pentru dezinfectantul utilizat și utilizarea echipamentului individual de protecție.

Clauza 2.2.14 este gata să fie acceptată în orice moment, este important să se stipuleze nu mai mult de o dată pe lună, în cazul unei defecțiuni a rețelelor de utilități și a comunicațiilor fără probleme

Puteți declara că sunteți gata să nu permiteți mai mult de 1 dată pe lună prin acord. Dacă rețelele și comunicațiile funcționează defectuos, dumneavoastră înșivă trebuie să notificați Locatorul, de preferință în scris (prin scrisoare recomandată, telegramă sau e-mail).

Clauza 2.2.15 Ce înseamnă „efectuarea reparațiilor în timp util atunci când este necesar”? Un concept foarte liber

Fii specific: necesitatea reparațiilor este convenită de părți. În cazul în care există deficiențe în proprietate care fac imposibilă utilizarea proprietății în scopul propus, Locatarul trebuie, de asemenea, să notifice Locatorul în scris și să solicite reparații majore sau rambursarea costurilor de capital. reparații sau compensarea chiriei către îmbunătățiri de capital. reparație.

Codul civil al Federației Ruse atribuie locatorului responsabilitatea reparațiilor cosmetice.

2.2.18 Adică, colectarea gunoiului nu va fi inclusă în facturile de utilități și nu este prevăzută o astfel de funcție?

Această problemă trebuie specificată în Acord. Este necesar să se definească clar cine plătește facturile la utilități. Plata facturilor de utilități în conformitate cu Codul Locuinței al Federației Ruse include eliminarea gunoiului.

Cum se încheie un acord? Cu toți proprietarii sau cu o singură persoană autorizată? Ce acte ar trebui să aibă la îndemână? Am nevoie de copii ale tuturor întâlnirilor?

Acordul se încheie cu o persoană împuternicită de ședință. Aveți nevoie de procesul-verbal al ședinței și de decizia ședinței pentru a vă transfera sediul spre închiriere și un extras din Registrul Unificat de Stat. Acest lucru a fost afirmat mai sus.

Cu stimă, avocatul Karavaitseva E.A.

Salut Alexandra. Ca și colegii mei, mă aștept să fie atașat textul contractului. Înainte de aceasta, voi spune că este posibil să existe o decizie generală a ședinței HOA care să autorizeze consiliul sau președintele să încheie contracte de închiriere pentru proprietate comună. În acest caz va fi mai ușor. Veți avea nevoie de un extras din procesul-verbal al întâlnirii menționate sau de o copie a procesului-verbal. Dacă autoritatea de a dispune de proprietatea comună nu a fost transferată consiliului sau președintelui, atunci va trebui să urmați calea indicată de colegi.

Acum, conform acordului:

Punctul 2.2.5: vom avea un studio de antrenament de machiaj și folosim soluții care conțin alcool ca dezinfectanți, și avem nevoie și de o trusă de prim ajutor ANTI-HIV pentru muncă Acest punct trebuie revizuit și modificat, deoarece acestea sunt substanțe inflamabile ?
Alexandra

Nu știu cum arată clauza, dar obligația de a respecta măsurile de siguranță și reglementările de incendiu este responsabilitatea absolută a Chiriașului, deci dacă există sau nu o astfel de clauză, în orice caz vă asigurați că toate cerințele relevante sunt întâlnit.

Clauza 2.2.10 este, de asemenea, discutabilă
Alexandra

Nu este nimic de spus fără un acord.

Clauza 2.2.14 este gata să fie acceptată în orice moment, este important să se stipuleze nu mai mult de o dată pe lună, în cazul unei defecțiuni a rețelelor de utilități și a comunicațiilor fără probleme
Alexandra

Se pare că se prevede permisiunea Proprietarului de a verifica executarea contractului și siguranța localului se poate prevedea frecvența maximă, cu excepția cazurilor de accidente sau alte defecțiuni.

Clauza 2.2.15 Ce înseamnă „efectuarea reparațiilor în timp util atunci când este necesar”? Un concept foarte liber
Alexandra

Întindere, este mai bine să clarificăm și, de asemenea, ce fel de reparație - curent.

2.2.18 Adică, colectarea gunoiului nu va fi inclusă în facturile de utilități și nu este prevăzută o astfel de funcție?
Alexandra

Neclar.

Cum se încheie un acord? Cu toți proprietarii sau cu o singură persoană autorizată? Ce acte ar trebui să aibă la îndemână? Sunt necesare înregistrări pentru toate întâlnirile?
Alexandra

Pentru a încheia un acord cu o persoană autorizată, aceasta trebuie să aibă fie o împuternicire de la consiliu + un protocol cu ​​decizia ședinței HOA privind permisiunea de a încheia contracte de închiriere, fie doar un protocol cu ​​decizia, dacă aceasta este președintele (pașaportul).

Puteți închiria de la HOA proprietatea care este în uz comun de către membrii Parteneriatului și alți proprietari, dacă o astfel de utilizare nu creează obstacole în calea utilizării proprietății rămase și în organizarea activităților HOA (Partea 2 a articolului 137 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Chiriașul are dreptul de a închiria un teren, spații nerezidențiale, precum și o parte a proprietății comune (de exemplu, un perete pentru plasarea unui banner). Au existat cazuri când un parteneriat a închiriat spațiu la intrare pentru a instala un terminal de plată.

În practica instanțelor ruse, a existat tendința ca orice proprietate comună a unei clădiri rezidențiale să poată fi transferată pentru utilizare, cu excepția comunicațiilor și a proprietăților necesare activităților Asociației Proprietarilor de Locuințe în administrarea unei clădiri rezidențiale și organizarea activitățile de viață ale locuitorilor (loc de joacă pentru copii, locuri de adunare a deșeurilor menajere, lift etc.).

Cum să închiriez spații de la Parteneriat?

IMPORTANT: Este imposibil să se încheie o astfel de tranzacție fără aprobarea proprietarilor și a membrilor parteneriatului (partea 3 a articolului 44 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Cea mai bună opțiune este situația în care adunarea generală a proprietarilor aprobă imediat lista de obiecte pe care rezidenții le permit să fie închiriate și, pe baza acestui protocol, parteneriatul încheie acorduri cu orice chiriaș în timpul activității organizației non-profit. organizare.

În Rusia modernă, locuitorii caselor rareori participă la întâlniri și iau decizii.

În acest caz, decizia adunării de proprietari este sarcina viitorului chiriaș.

De regulă, chiriașul însuși organizează o întâlnire sau face un tur din ușă în ușă și solicită acordul pentru a închiria proprietatea.

Închirierea spațiilor este supusă înregistrării în Rosreestr dacă perioada de utilizare a proprietății este mai mică de un an. Dacă perioada nu depășește un an, atunci nu este necesară înregistrarea dreptului de închiriere (Partea 2 a articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse).

Codul civil al Federației Ruse Articolul 651. Forma și înregistrarea de stat a unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură

1. Un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură se încheie în scris prin întocmirea unui document semnat de părți (clauza 2 a articolului 434).
   Nerespectarea formei contractului de închiriere a unei clădiri sau structuri atrage nulitatea acesteia.
2. Un contract de închiriere pentru o clădire sau structură încheiat pe o perioadă de cel puțin un an este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării respective.

În numele HOA, acordul este semnat de către președintele consiliului, care este ales de membrii parteneriatului. Pentru a verifica autoritatea, este suficient să obțineți un extras din Registrul unificat de stat al persoanelor juridice sau să solicitați de la președinte procesul-verbal al ședinței la care a fost ales.

Dacă acordul nu este înregistrat, atunci perioada de folosință a proprietății începe din momentul în care părțile aprobă actul de transfer. În baza datei semnării actului, părțile stabilesc perioada de utilizare a obiectului, calculul onorariilor și calculul penalităților.

Cel mai probabil, parteneriatul are un proiect de acord care este semnat constant cu toți chiriașii. Totodată, legea dă chiriașului dreptul de a face propriile ajustări la contract sau de a oferi propria opțiune.

REFERINŢĂ: Acest document trebuie să indice perioada de închiriere, taxa (de obicei costul lunar) și termenul de plată. Contractul trebuie să descrie subiectul tranzacției cât mai detaliat posibil.

Dacă obiectul face parte dintr-o cameră sau o parte dintr-un perete al unei clădiri, atunci cel mai bine este să întocmești o diagramă de aspect care să indice dimensiunile și coordonatele exacte. O astfel de diagramă trebuie notă ca atașament, care trebuie să fie semnată de părți.

Sunt indicate responsabilitatea părților, forma și valoarea răspunderii.

Acord de utilizare a terenului

În unele cazuri, pe lângă contractul de închiriere, este necesară încheierea unui acord de utilizare a terenului. Un contract de utilizare a terenului se încheie dacă, datorită naturii activităților chiriașului, un număr nelimitat de persoane accesează proprietatea închiriată.

De exemplu, un parteneriat a închiriat spațiu pentru un magazin și acest magazin are nevoie de clienți pentru a putea intra în magazin. Terenul poate fi folosit si pentru parcare auto.

Dacă chiriașul este angajat într-un tip de activitate licențiat, atunci cel mai probabil departamentul de licențiere va solicita un astfel de acord.

ATENŢIE: Dacă proprietarul unui astfel de teren este un parteneriat, atunci părțile nu se vor schimba, dar dacă este vorba de o administrație, atunci acordul se încheie pe bază generală sau se instituie o servitute.

Nuanțe și capcane

Principala capcană în închirierea de la un HOA este lipsa unei adunări generale a proprietarilor de case sau a membrilor la care tranzacția a fost aprobată. Ședința poate invalida o tranzacție în instanță dacă nu a aprobat-o și o astfel de tranzacție este majoră (Partea 6 a articolului 46 din Codul locuinței RF).

În același timp, carta organizației poate stabili procedura de aprobare ulterioară. De exemplu, o tranzacție a fost încheiată fără o adunare a proprietarilor, dar ulterior, la o adunare generală, membrii parteneriatului au aprobat tranzacția, atunci o astfel de tranzacție va fi valabilă.

Carta permite stabilirea dreptului adunării generale de a delega competențe consiliului de administrație al HOA dacă, prin lege, astfel de puteri nu intră în competența exclusivă a adunării.

Dreptul de a închiria spații nerezidențiale poate fi, de asemenea, transferat consiliului de administrație.

De aceea Înainte de a încheia un acord, ar trebui să citiți statutul acestei organizații.

IMPORTANT: Un alt obstacol ar putea fi o întâlnire nelegitimă. O astfel de întâlnire poate fi considerată ilegitimă dacă sunt prezenți mai puțin de jumătate dintre proprietarii casei.

În zilele noastre, locuințele în Rusia sunt adesea închiriate, iar atunci când se prezintă chiriașului protocolul, este imposibil să se verifice cine a semnat numele, proprietarul sau chiriașul proprietății sau un membru al familiei. Dacă nu proprietarii au participat la ședință și au semnat procesul-verbal, atunci instanța va recunoaște o astfel de decizie ca fiind ilegală (Partea 6 a articolului 46 din Codul locuinței RF).

Potrivit Codului Locuinței (LC RF), o asociație de proprietari (HOA) este o entitate juridică nonprofit. Aceasta înseamnă că activitățile sale nu pot avea ca scop exclusiv obținerea de profit. Dar, ca orice altă organizație non-profit, HOA are dreptul de a se angaja în activități comerciale pentru a atinge obiectivele stabilite pentru parteneriat. Este realist ca un HOA să facă bani și cum să facă acest lucru, spune un avocat.

Scopul principal al HOA este întreținerea clădirilor rezidențiale. Pentru a-l implementa, sunt necesare fonduri. În conformitate cu art. 151 din Codul locuinței al Federației Ruse, fondurile parteneriatului sunt formate din contribuțiile și plățile membrilor HOA; venituri din activitati comerciale; subvenții și alte surse.

Subvențiile și plățile pentru membrii HOA vor fi subiectul unui articol separat, astăzi vom vorbi despre activitățile economice ale HOA; În ciuda faptului că, potrivit legii, organizațiile nonprofit au dreptul de a se angaja în activități comerciale, art. 152 din Codul Locuinței RF introduce restricții pentru acestea. Alineatul 2 al acestui articol conține o listă închisă de tipuri de activități economice acceptabile pentru HOA. Acestea includ:

Întreținere, reparare și exploatare de imobile într-un bloc de locuințe;

Construcția de spații și facilități suplimentare într-un bloc de apartamente;

Închirierea unei părți din proprietatea comună într-un bloc de locuințe.

Este ușor de ghicit că cel mai atractiv tip de activitate economică dintre cele menționate este închirierea proprietății comune.

În primul rând - un contract

Pentru ca un parteneriat să poată închiria orice local, adunarea generală a participanților la HOA trebuie mai întâi să stabilească ce zone și cui sunt exact cei dispuși să închirieze membrii parteneriatului, pentru cât timp și pentru ce chirie. Toți ceilalți termeni ai acordului care nu au o importanță fundamentală pentru membrii HOA pot fi incluși în acord de către un avocat, căruia asociația îi va ordona un contract de închiriere. Întocmirea unui astfel de acord va costa niște bani, dar va trebui să plătiți o singură dată: ulterior acest acord poate fi folosit ca un acord standard pentru toți chiriașii.

Dacă contractul de închiriere este pe termen lung, acesta va trebui înregistrat. Aceasta este o chestiune supărătoare și de lungă durată, așa că este mai bine să încheiați contracte de închiriere pe perioadă nedeterminată sau pe 11 luni cu dreptul la un număr nelimitat de prelungiri. Acest lucru va evita necesitatea înregistrării acordului, deși perioada de valabilitate reală a acestuia va fi în cele din urmă mult mai mare de un an.

De asemenea, contractul de închiriere HOA trebuie să prevadă procedura de încetare a contractului la inițiativa parteneriatului. De regulă, proprietarii determină ca contractul să fie reziliat unilateral prin înștiințarea chiriașului o lună (maximum) fără a motiva. Acest lucru vă permite să evitați pierderea timpului cu documentele.

Inchiriere: detalii importante

Întrucât problema închirierii spațiilor intră în competența adunării generale, se ia o decizie corespunzătoare cu privire la fiecare chiriaș. În caz contrar, membrii nemulțumiți ai parteneriatului au dreptul de a contesta legalitatea chiriașilor aflați în imobil.

De asemenea, ar trebui să solicitați ajutor de la un contabil care vă va spune cum să contabilizați corect veniturile din chirie și să plătiți impozitele pe acestea. După încheierea contractului, HOA poate oferi chiriașilor săi servicii pentru exploatarea spațiilor, repararea acestora etc. Astfel, chiriașul va primi un anumit set de servicii, iar parteneriatul va câștiga legal mai mulți bani pentru un singur imobil.

Ce dificultăți așteaptă parteneriatul pe această cale? În primul rând, trebuie amintit că legea permite închirierea numai a spațiilor comune ale casei și numai prin hotărâre a adunării generale a membrilor HOA. Prin urmare, o atenție deosebită trebuie acordată legalității ținerii unei ședințe și executării corecte a deciziilor acesteia. Dacă la ședință sunt prezenți mai puțin de jumătate dintre membrii HOA, acesta nu este competent să ia nicio decizie. Apartamentele goale nu pot fi închiriate. Ele nu pot fi considerate proprietate comună și, prin urmare, nu pot fi închiriate.

În al doilea rând, parteneriatul nu poate construi, de exemplu, o parcare pentru închirierea ulterioară: conform legii, HOA are dreptul de a închiria numai proprietatea comună situată în casă, iar parcarea nu se aplică unei astfel de proprietăți. În același timp, este realist să se creeze o astfel de parcare pentru nevoile membrilor parteneriatului. Organizarea parcării necesită mult efort. Este necesar să contactați primăria și prefectura raionului pentru a obține alocarea terenului pentru parcare. Dacă site-ul aparține HOA, scopul acestuia trebuie schimbat.

În ceea ce privește chiriașii înșiși, trebuie avut în vedere că nimeni nu va permite ca vreo întreprindere de producție să fie amplasată într-o clădire rezidențială. Acest lucru va încălca interesele nu numai ale membrilor parteneriatului, ci și ale locuitorilor caselor din jur. La înființarea unor unități de divertisment (restaurante, cluburi etc.), este necesar să se stipuleze separat în contractul de închiriere nu numai programul de lucru al acestora, ci și obligațiile pentru echipamentul suplimentar al spațiilor închiriate. Pentru a păstra liniștea rezidenților, astfel de chiriași pot echipa spațiile cu panouri fonoabsorbante care nu vor permite sunetele străine să pătrundă în apartamente.

Asociațiile de proprietari nu au dreptul de a câștiga bani vânzând plăcinte, închiriind mașini sau prestând alte servicii neprevăzute de lege. Dar oportunitățile oferite parteneriatului de lege le permit să genereze profit suficient pentru a menține casa în stare bună. Principalul lucru este să organizați corect procesul, să completați documentele și să plătiți taxe. Atunci locuitorii își vor putea permite securitate la intrare și flori pe scări.