Cum s-a schimbat rata ipotecare în Rusia. Cum s-a schimbat rata ipotecare în Rusia Încetinire până la sfârșitul anului

Sberbank este astăzi cea mai mare bancă - liderul din Rusia. Acesta devine un criteriu decisiv în alegerea unei bănci și a unui program de credit ipotecar, în ciuda gamei largi de cerințe propuse împrumutatului. Se va schimba situația în 2014 și ce dobânzi va stabili Sberbank?

Situația actuală pe piața imobiliară

În 2013, au avut loc schimbări semnificative pe piața imobiliară - cererea de clădiri rezidențiale fie a crescut, fie a scăzut din cauza situației economice instabile asociate crizei guvernamentale. Anul care urmează arată diferiți indicatori: se construiesc case, cererea este constant mare, prețurile nu depășesc norma cerută.

Acum este destul de profitabil să cumpărați o casă - pentru prețul care a fost stabilit în 2013, astăzi nu numai că puteți obține un apartament într-o clădire nouă, ci și servicii suplimentare ca bonus.

Cu toate acestea, experții sugerează că prețurile imobiliare ar putea crește în curând din cauza introducerii unui impozit pe proprietate.

Prețul este de așteptat să crească cu 5-7%. Deocamdată, situația pieței este mai mult sau mai puțin stabilă și este recomandat să cumpărați acum imobile, fără să așteptați ca prețul să crească.

În ceea ce privește modalitatea de plată, numerarul este pe primul loc, ca în 2013. Cu ipoteca de apartament, cumpara aprox. 37% cumpărători. Schimbările sunt posibile numai după schimbări în bănci, care pot face ca dobânda să fie mai mare, pierzând unii clienți, sau mai mică, schimbând situația pieței cu 1-2%.

Cum se vor schimba ratele dobânzilor ipotecare la Sberbank în 2014?

Sberbank oferă astăzi împrumuturi ipotecare la o rată a dobânzii de 12% pe an. Din 2013, această cifră a fost redusă (de la 13%) și nu este planificată nicio schimbare majoră în viitorul apropiat.

Dar experții cred altfel - din cauza cererii în creștere rapidă pentru imobiliare, Sberbank va crește rata dobânzii cu cel puțin 0,5%.

Reprezentanții băncii tac cu privire la dinamică. Deși situația pieței este stabilă, nu există planuri de modificare a ratelor dobânzilor.

De ce scade numărul persoanelor care doresc să obțină un credit ipotecar?

Din ce în ce mai mulți cumpărători de locuințe încearcă să plătească în numerar. Motivul pentru aceasta este evident - o plată excesivă mare.

De exemplu, dacă iei un credit ipotecar pe 20 de ani pentru o casă în valoare de 1,5 milioane de ruble, va trebui să plătești băncii triplul sumei.

Adică, la sfârșitul perioadei de împrumut, suma totală a plăților va fi de 4 milioane de ruble. Pentru aceasta suma puteti cumpara mai multe apartamente sau unul in conditii bune.

Când vine vorba de credite ipotecare, debitorii nu sunt mulțumiți de necesitatea de a înregistra bunurile imobiliare ca garanție. Chiar dacă 90% din ipoteca este plătită, dar nu există nicio modalitate de a plăti soldul, apartamentul va deveni proprietatea băncii.

În esență, pe durata împrumutului, împrumutatul își riscă proprietatea, având o situație financiară instabilă. Desigur, asigurarea garantează plățile, dar doar parțial.

Odată cu creșterea cererii pentru bunuri imobiliare, băncile modifică ratele dobânzilor și nu mai puțin. Acesta este principalul motiv pentru care cumpărătorii au refuzat creditele ipotecare în trecut și anul acesta.

Factorii care determină rata dobânzii

• Rata inflației. Băncile trebuie să țină cont de nivelul inflației din țară înainte de a stabili rata dobânzii. Astfel compania evită eventualele riscuri asociate cu deprecierea banilor.
• Termenul împrumutului. Cu cât termenul împrumutului este mai lung, cu atât este mai mare rata dobânzii. Beneficiul băncii este evident - dacă împrumutatul refuză să facă plăți după câțiva ani, compania nu numai că își va returna banii, ci va primi și un venit bun. Prin urmare, este de așteptat o creștere a ratei dobânzii odată cu prelungirea termenului de împrumut.
• Mărimea împrumutului. Cu cât suma este mai mare, cu atât procentul este mai mic. Din acest motiv, creditele ipotecare au rate mult mai mici decât creditele de consum.
• Gaj. Un alt motiv pentru ratele ipotecare scăzute este garanția imobiliară. Banca nu riscă nimic - în caz de neplată, apartamentul devine proprietatea firmei. Fondurile deja depuse nu sunt returnate împrumutatului.
• Starea financiară a împrumutatului. Dacă împrumutatul nu este de încredere, banca are dreptul să stabilească o dobândă mai mare. Din acest motiv, este recomandat sa aduci cat mai multe documente care sa iti confirme solvabilitatea.
• Cooperare cu banca. Dacă clientul are un depozit în creștere la bancă sau face depozite regulate, atunci rata dobânzii ipotecare va fi redusă. Compania poate oferi înghețarea contului până la sfârșitul termenului de împrumut. Când se efectuează ultima plată, conturile sunt dezghețate.
• Starea proprietății. Cumpărarea unei locuințe primare poate fi mai ieftină datorită dobânzilor mai mici. În acest caz, banca nu va coopera cu un client care dorește să cumpere un apartament dărăpănat. Dacă împrumutul este aprobat, rata dobânzii se va modifica în sus.

Alegem cel mai ieftin credit de numerar din 2014. Evaluările băncilor și analiza condițiilor de creditare.

Cum se duce lupta împotriva colecționarilor și la ce poate duce. Puteți afla din acest articol.

Principalele programe ipotecare

• Achiziționarea locuințelor finisate. Acest tip de creditare se acordă pentru achiziționarea oricărui imobil de pe piața secundară.
• Achizitie de locuinte in constructie. Disponibil pentru achiziționarea unui apartament pe piața primară într-o clădire încă în construcție.
• Construcția unei clădiri rezidențiale. Credite acordate pentru construirea propriei case.
• Imobiliare de tara. Ipoteca pentru cumpărarea de imobile sau teren în străinătate.

Prin ce diferă programele de credit ipotecar Sberbank?

Sberbank a fost una dintre primele bănci care a început să emită credite ipotecare. Criza și situația instabilă din țară nu au afectat activitatea companiei. Împrumuturile continuă să fie acordate până în zilele noastre, iar dobânzile sunt destul de loiale, deși nu cele mai mici.

Principala diferență dintre programele de credit ipotecar Sberbank este capacitatea de a selecta un împrumut în funcție de tipul de locuință achiziționată.

Acest lucru vă permite să calculați rata dobânzii individual, fără a plăti în exces pentru servicii necunoscute.

Termenul maxim al împrumutului și avansul minim sunt alte diferențe între programele de credit ipotecar Sberbank.

Dar pentru aceasta, compania propune o serie de cerințe pentru debitor, nerespectarea cărora duce la refuzul acordării de împrumut. Din acest motiv, mulți încearcă, dar doar câțiva cumpără imobile cu Sberbank.

Diferența dintre programele de credit ipotecar și Sberbank este oferirea unei alegeri între metodele de plată. Acestea pot fi plăți egale sau în scădere în fiecare lună.

Ai nevoie de o mașină, dar nu ai fonduri? Poate că un împrumut auto cu sprijin guvernamental este exact ceea ce cauți.

Știm de unde să obținem un împrumut pentru un pensionar în cele mai favorabile condiții. Citiți mai multe aici.

Dacă vă gândiți să luați un împrumut de la Svyaznoy, recenziile clienților săi vă vor ajuta să vă decideți în sfârșit asupra acestei probleme. Aici puteți găsi toate informațiile despre condițiile de împrumut la Svyaznoy Bank.

Este realistă o reducere a ratei în 2014?

Odată cu debutul anului 2014, ratele dobânzilor ipotecare la Sberbank au rămas practic neschimbate. Se așteaptă o tendință de scădere mai aproape de vară, dar este imposibil de făcut încă prognoze.

Poziția constant ridicată pe piața imobiliară, cererea în creștere pentru credite și creșterea costului apartamentelor indică absența dinamicii în reducerea ratei dobânzii.

Reducerile tarifelor sunt planificate doar pentru programul Young Family. Dar aceasta rămâne o presupunere pentru moment.

Opinia expertului

Experții consideră că Sberbank urmează o politică care este benefică pentru debitori. Scăderea treptată a dobânzilor ajută la creșterea numărului de clienți care doresc să obțină un credit ipotecar.

Nici măcar criza de la începutul lui 2014 nu a afectat acest lucru. Puteți obține un credit ipotecar pentru n zile în condiții foarte favorabile.

Video: Ipoteca de la Sberbank

Potrivit experților, împrumuturile la Sberbank se realizează în cele mai favorabile condiții. În ciuda ratelor dobânzilor mai scăzute existente, este sigur să cooperăm cu Sberbank.

Și dacă aveți un depozit în bancă, atunci ipoteca se dovedește a fi și mai profitabilă.

Există avantaje și pentru acei clienți care au colaborat anterior cu Sberbank și au rambursat fără întârziere creditul.

Sberbank este cea mai mare bancă din Rusia. Încheierea unui credit ipotecar aici este foarte profitabilă - dobândă scăzută, condiții favorabile, ușurință în plată.

Și dacă decideți să cumpărați imobile, atunci ar trebui să o faceți în anul care vine.

Noul an a sosit, ceea ce înseamnă că este deja posibil să se facă o prognoză preliminară a cum va fi situația pe piețele imobiliare și ipotecare în 2014. La ce să se aștepte pentru cei care se gândesc la un împrumut pentru locuință sau care au contractat deja un împrumut pentru achiziționarea unui apartament: vor crește sau vor scădea ratele? Ce se va întâmpla cu prețurile imobiliare? Va fi mai dificil sau mai ușor să obțineți un credit ipotecar și la ce ar trebui să se aștepte debitorii de la cei mai mari jucători de pe piață: Sberbank, VTB24 și Alfa-Bank?

Nici măcar nu trebuie să vorbim despre faptul că imobilele rezidențiale din Rusia, datorită prețului lor, nu sunt accesibile tuturor. În același timp, apare o situație paradoxală: pe de o parte, cererea potențială de locuințe este foarte departe de a fi satisfăcută; pe de altă parte, sunt foarte puține oferte pe piață cu un raport preț-calitate adecvat, iar pe a treia, pe piața secundară se oferă o mulțime de locuințe care nu răspund nevoilor cumpărătorilor, care atârnă de imobiliare. site-uri timp de mai multe luni la rând. Cu alte cuvinte, prețurile imobiliarelor marcau practic timpul; Unii experți numesc această stare de fapt „conservarea prețurilor” și susțin că nu există condiții prealabile pentru schimbarea acesteia, cel puțin în primele luni ale anului 2014. Mulți se referă la natura pe termen lung a tendinței: stagnarea prețurilor pe piața imobiliară (creștere medie anuală de aproximativ 6%, conform GdeEtoDom.Ru) a fost observată pentru al patrulea an consecutiv.

Să adăugăm incertitudinea generală din economie: creșterea aproape zero a PIB-ului și amenințarea recesiunii, politica Băncii Centrale de slăbire a rublei, perspectivele introducerii unui impozit pe locuințe la ratele pieței, credite ipotecare scumpe - toate acestea nu contribuie la încredere. în viitor fie printre cei care se gândesc la un credit ipotecar, fie de la dezvoltatori. Despre acestea din urmă trebuie făcută o mențiune specială: birocratizarea ridicată a sectorului construcțiilor, precum și costul ridicat al terenului și alți factori care de obicei nu sunt discutați cu voce tare, au ca rezultat volume de construcție neglijabile, la care pur și simplu este imposibil să satisface cererea cetățenilor cu venituri medii pentru locuințe la prețuri accesibile.

Nu este de mirare că în previziunile lor pentru 2014, experții sunt de acord că piața imobiliară va continua să stagneze, iar prețurile imobiliarelor vor rămâne aproximativ aceleași ca la sfârșitul anului 2013. Numai proprietățile rezidențiale situate în apropierea stațiilor de metrou în construcție (în special, la Moscova) vor deveni semnificativ mai scumpe.

Credite ipotecare

În urma „curățării” sectorului bancar, Banca Centrală a Federației Ruse și Elvira Nabiullina au început personal să dezvolte mecanisme eficiente de reducere a costului creditelor ipotecare. Inițiativa agențiilor guvernamentale nu este nouă: în mai 2012, a fost emis Decretul președintelui Federației Ruse nr. 600 „Cu privire la măsurile de a oferi cetățenilor locuințe la prețuri accesibile și confortabile”. Sarcina a fost stabilită reducerea ratei la creditele pentru locuințe la rata inflației plus 2,2 puncte procentuale, precum și creșterea numărului de credite ipotecare emise cu 30%. În practică, situația, din păcate, este încă inversă: rata medie la creditele pentru locuințe (în ruble) a crescut de la 11,9% pe an (ianuarie-februarie 2012) la 12,6% (sfârșitul trimestrului trei al anului 2013). AHML prezice chiar că până la sfârșitul celui de-al patrulea trimestru rata medie a creditului ipotecar va ajunge la 13% pe an.

De aici rezultă că, cel mai probabil, o reducere a ratelor ipotecare în 2014 nu va avea loc. Acest lucru se poate întâmpla numai dacă Banca Centrală pune presiune asupra celor mai mari jucători de pe piață prin introducerea simultană a acelor „mecanisme eficiente” menționate mai sus. Dar nici în acest caz, nu poți conta pe rata „inflației + 2,2%” (adică aproximativ 9% pe an) deocamdată. În primul rând, aceasta este o reducere prea radicală, cu care băncile pur și simplu nu vor fi de acord, iar în al doilea rând, această rată depășește rata de refinanțare (la care Banca Centrală acordă împrumuturi tuturor băncilor comerciale) cu mai puțin de 1 punct procentual - acum este 8,25. % . (De fapt, doar această cifră este suficientă pentru a te face să uiți de scăderea ratelor ipotecare sub 11%).

Pentru a confirma această concluzie, putem cita rezultatele unui sondaj al înalților oficiali ai băncilor rusești, realizat de agenția de rating Expert RA: 88% dintre participanții de pe piață nu prevăd modificări ale ratelor dobânzilor ipotecare în următoarele șase luni. Cu alte cuvinte, ratele vor rămâne cel mai probabil la nivelul lor actual sau vor suferi modificări minore (în limita a 0,5%). În același timp, experții RA Expert afirmă că așteptările băncilor coincid practic cu planurile lor privind ratele dobânzilor ipotecare: 75% dintre respondenți plănuiesc să le lase neschimbate în viitorul apropiat. Este curios că fiecare al cincilea respondent a recunoscut că banca lui are în vedere reducerea costului unui credit pentru locuință cu mai mult de 0,5%.

Abia așteptați să obțineți un împrumut

Unde să pună o virgulă în această frază - fiecare va trebui să decidă singur. În acest moment, rata dobânzii este un parametru cheie în alegerea unei bănci (asta este opinia a 83% dintre bancherii chestionați de agenția RA Expert). Liderii din segmentul creditării ipotecare - Sberbank și VTB 24 - stabilesc o rată destul de mare: 13-14 la sută pe an. Cu toate acestea, astfel de condiții sunt atenuate de condiții preferențiale pentru clienții salariați și angajații întreprinderilor care au fost acreditate de bancă, iar ambele bănci de stat au o mulțime de astfel de clienți.

Deci, prețurile proprietăților nu cresc, iar ratele dobânzilor pot scădea ca urmare a măsurilor guvernamentale. Apare întrebarea: merită să iei un credit ipotecar în 2014 sau poți aștepta? Pe de o parte, ratele ipotecare pot scădea - având în vedere suma serioasă, o scădere chiar de 0,7 puncte va oferi împrumutatului un câștig bun, ceea ce înseamnă că puteți aștepta până când evoluțiile „dobânzi ipotecare” ale Băncii Centrale trec din pagini de documente în viața reală. Pe de altă parte, nimeni nu a anulat nici inflația - la sfârșitul lui 2013 va fi de aproximativ 7%; Desigur, imobilele devin și mai scumpe. În consecință, oricine se gândește să aștepte să obțină un credit ipotecar și să nu-l ia în anul viitor ar trebui să țină cont de faptul că până la sfârșitul anului 2014 va trebui să se împrumute cu o sumă și mai mare pentru locuințe decât acum (și, prin urmare, să plătească mai mult interes în termeni absoluti).

La ce să te aștepți de la bănci

Ponderea liderilor este Sberbank, Şi – reprezintă în prezent 68% din piața creditelor ipotecare. În 2014, Grupul VTB (rata medie VTB24 la un credit ipotecar este de 12,43%) intenționează să-și mărească portofoliul de credite ipotecare cu 40%, iar Sberbank vrea să-l „mărească” la 49% (în prezent 48%). Aceasta înseamnă că ambele bănci vor continua să-și promoveze în mod activ împrumuturile pentru locuințe - și foarte posibil să scadă puțin ratele, profitând de poziția lor de lideri de piață.

– cel mai mare bBanca fără participarea statului oferă credite ipotecare la aceeași 12,5% (în medie) și derulează o promoție: din 5 decembrie 2013 până în 5 februarie 2014, clienții care au contractat un împrumut în valoare de 5 milioane de ruble sau mai mult primesc o reducere de 0,5% la ratele dobânzii standard. Acum este de 11,7-13% pentru angajați, 12,2-13% pentru antreprenorii individuali și proprietarii de afaceri. Ținând cont de promovare, un debitor ipotecar Alfa-Bank va putea contracta un credit pentru locuință la aproape aceeași dobândă ca și în AHML, care oferă una dintre cele mai mici rate de pe piață (11,2-12,5 la sută pe an). În cele din urmă, puteți obține un credit ipotecar de la Gazprombank la 12-14,55 la sută.

Apare întrebarea: va fi mai ușor sau mai dificil să obțineți un credit ipotecar în 2014? Aici răspunsul este evident: nicio schimbare. Deși în 2012 băncile și-au redus cerințele pentru debitori (unele au emis un împrumut ipotecar fără nicio dovadă de venit), iar această loialitate ar putea reveni să-i bântuie cu o creștere a întârzierilor la plăți, este puțin probabil ca băncile să strângă șuruburile la începutul anului 2014. Singura categorie de debitori care în mod tradițional sunt supuși unor cerințe stricte sunt persoanele cu un avans modest. Dar din acest punct de vedere, anul viitor nu va aduce nicio surpriză: tarifele pentru astfel de clienți au fost mai mari și vor rămâne atât de severe.

Astfel, debitorii se pot aștepta la o varietate de oferte și promoții ipotecare. Dar nu ne putem aștepta încă la o reducere bruscă a ratelor și nici la o creștere a pieței de locuințe la prețuri accesibile.

Au existat schimbări semnificative în primele zece la sfârșitul anului 2014 față de 2013. Pentru prima dată, Rosselkhozbank a intrat în primele 10 bănci ipotecare de top, care, cu un total de 53,8 miliarde de ruble de credite ipotecare emise, se află pe poziţia a patra între alte două bănci cu participare de stat, precum şi Bank St. Petersburg, care se închide. primii zece cu un volum de emisie de 16 miliarde de ruble.

Liderii recunoscuți ai creditării ipotecare, reprezentați de Sberbank (920,9 miliarde de ruble) și VTB24 (350,7 miliarde de ruble), s-au despărțit de urmăritori cu un avantaj imens, lărgind diferența nu numai dintre ei, ci și între ei.

În ciuda unei scăderi de aproape douăzeci la sută a volumelor de emisiuni, Gazprombank (63,3 miliarde de ruble) ocupă cu încredere locul trei în rating.

Banca Moscovei (33,8 miliarde de ruble) și-a consolidat poziția, urcând pe parcursul anului de la locul opt la al cincilea. Pe parcursul anului, creșterea emisiilor de credite ipotecare de către bancă a crescut de 2,3 ori.

Pentru prima dată în ultimii șase ani, banca specializată în credite ipotecare DeltaCredit a coborât sub locul patru. La sfârșitul anului trecut, a ocupat locul șase, cu un rezultat de 32,9 miliarde de ruble.

Este de remarcat rezultatul Absolut Bank (15,6 miliarde de ruble), care a revenit în top 10 după o pauză de doi ani și a ocupat poziția a noua.

Svyaz-Bank (23,9 miliarde de ruble) și Rosbank (19,1 miliarde de ruble) au ocupat pozițiile a șaptea și, respectiv, a opta, confirmându-și reputația de participanți activi pe piața creditelor ipotecare.

Tabelul comparativ cu rezultatele pentru 2014 și 2013 este următorul. Întregul tabel poate fi vizualizat și descărcat în secțiunea Ratingul băncilor ipotecare de pe portalul Rusipoteka.

rezultate 2014 ani			rezultate 2013 ani
Numele băncii	Volumul, milioane de ruble.	Creștere, %	Numele băncii	Volumul, milioane de ruble
1. Sberbank			1. Sberbank
2. VTB 24			2. VTB 24
3. Gazprombank			3. Gazprombank
4. Rosselhozbank			4. Deltacredit
5. Banca Moscovei			5. Svyaz-Bank
6. Deltacredit			6. Rosbank
7. Svyaz-Bank			7. Raiffeisenbank
8. Rosbank			8. Banca Moscovei
9. Absolut Bank			9. Trezire
10. Banca Sankt Petersburg			10. Uralsib

ist. Rusipoteka

Bănci cu participare de stat pe piața creditării ipotecare

Există șase bănci mari cu participare de stat pe piața creditelor ipotecare. Acestea sunt Sberbank, VTB24, Gazprombank, Rosselkhozbank, Svyaz-Bank, Bank of Moscow. La sfârșitul anului 2014, volumul total al creditelor ipotecare emise de aceste bănci se ridica la 1.446.564 milioane de ruble, ceea ce reprezintă 82% din volumul total de emisiuni. Astfel, ponderea băncilor de stat pe piața creditelor ipotecare continuă să crească. În același timp, concurența dintre ele aduce beneficii pieței, deși înlocuiește băncile comerciale.

„Anul care vine va fi marcat de dezvoltarea programelor sociale și a programelor de asistență pentru debitorii care se află în situații dificile de viață. Va fi foarte interesant de urmărit procesul de reformare a AHML, despre care se vorbește mult. Băncile de stat își vor consolida și mai mult pozițiile din cauza lipsei unei concurențe semnificative”, spune Albert Ippolitov, director general al RUSIPOTEKA LLC.

Oficial: date de la Banca Centrală a Federației Ruse privind piața creditării ipotecare pentru locuințe

* - valorile creșterii indicatorilor pentru anul 2013 sunt indicate între paranteze.

Rata de creștere a pieței ipotecare în 2014 a fost comparabilă cu ritmul din perioada anterioară. Indicatorii digitali au atins noi cote maxime. Pe fondul slăbirii rublei în trimestrul al patrulea al anului 2014, am observat o avalanșă a cererii de imobiliare.

Pentru toți indicatorii cheie de piață, asistăm la o dinamică pozitivă - o creștere a datoriei totale la creditele ipotecare (o creștere de 33%), o creștere a volumului (o creștere de 30%) și a numărului de credite ipotecare emise (un creştere cu 23%). Era prevăzută o creștere a volumului creditelor restante. Această cifră a crescut cu 16%, iar de la 1 ianuarie 2015 se ridica la 46,1 miliarde de ruble. În același timp, ponderea datoriei restante în valoarea totală a datoriei la creditele ipotecare rămâne extrem de scăzută și se ridică la 0,83% pentru creditele în ruble și 0,49% pentru creditele ipotecare în valută.

La sfârșitul anului 2014, am observat o creștere bruscă a ratelor dobânzilor ipotecare. La sfârșitul lunii decembrie, rata medie ponderată a atins 13,16%, repetând nivelul de la sfârșitul anului 2010. Credem că tendința de creștere a ratelor la împrumuturi va continua și în primul trimestru al acestui an.

Prognoza pentru dezvoltarea în continuare a pieței creditelor ipotecare este destul de pesimistă. La Congresul ipotecar din Rusia, organizat în ianuarie 2015, experții au prezis o scădere de cinci ori a volumului creditelor ipotecare. Având în vedere situația economică din Rusia, care presupune o scădere a cererii efective, prognoza este mai mult decât realistă.

În anul viitor, vom observa o scădere a volumului creditelor acordate, o creștere a creditelor restante, precum și o creștere a rolului statului în stimularea pieței construcțiilor de locuințe și a creditării ipotecare.

Potrivit datelor AHML, din mai până în septembrie 2017, volumul creditelor ipotecare emise de bănci a crescut lunar cu 40%. În total, al treilea trimestru a reprezentat 40% (512,6 miliarde RUB) din volumul total al creditelor pentru locuințe emise de la începutul anului. După cum se menționează în raport, în al treilea trimestru al anului 2017 instituțiile de credit au redus cel mai activ ratele ipotecare.

Cum au scăzut ratele ipotecare

Creșterea record a creditării ipotecare în 2017 s-a datorat în mare parte unei reduceri semnificative a ratelor creditelor pentru locuințe. Băncile au redus ratele progresiv în urma reducerii ratei cheie de către Banca Rusiei. Potrivit Băncii Centrale, de la începutul anului 2017, ratele la creditele ipotecare nou emise nu au crescut peste 11,95% (de la 1 martie). Aceasta este cea mai lungă perioadă de deținere a ratelor sub 12% din întreaga istorie a monitorizării pieței ipotecare din 2009. Până la 1 octombrie, rata medie ponderată în ruble la creditele ipotecare acordate în cursul lunii a atins un minim istoric absolut de 10,05%. În ianuarie-septembrie, băncile au emis 704,67 mii de credite ipotecare în valoare de peste 1,29 trilioane de ruble. Aceasta este cu 25% mai mare decât rezultatele din aceeași perioadă a anului trecut și doar puțin mai puțin decât rezultatele întregului 2016 (863,8 mii de împrumuturi în valoare de 1,48 trilioane de ruble).

Un alt factor din spatele creșterii record a acordării de credite ipotecare a fost dorința băncilor de a acorda credite cele mai puțin riscante. Pe lângă scăderea ratei, băncile au simplificat și condițiile non-preț pentru creditele ipotecare - au redus nivelul avansului (ceea ce a forțat Banca Centrală), perioada minimă de rambursare a creditului și au simplificat abordarea debitorilor cu un avans de 50%. Drept urmare, ponderea debitorilor în portofoliul de credite cu amănuntul a ajuns la 42% până la jumătatea anului.

Va fi o bulă?

Pe fundalul creșterii rapide și continue a creditelor ipotecare, unii experți au remarcat amenințarea unei bule. Astfel de evaluări, în special, au fost date de fostul prim-vicepreședinte al Băncii Rusiei, profesor la Școala Superioară de Economie Oleg Vyugin. Fostul șef al departamentului de prognoză macroeconomică al Ministerului Dezvoltării Economice, Kirill Tremasov, a atras atenția și asupra faptului că accelerarea creșterii pieței ipotecare din Rusia are loc pe fundalul unei scăderi a veniturilor reale ale populației. și dinamica negativă a prețurilor locuințelor. „Acest lucru cu greu poate fi numit un trend sănătos. Și ratele de creștere în sine într-o economie cu creștere slabă arată foarte nesănătoase. Rate similare (30-40%) au fost observate la vârful boom-ului pe segmentul creditelor de consum în perioada 2012-2013. A fost o bulă clasică, al cărei prăbușire a îngropat mai multe bănci și a adus probleme uriașe tuturor celorlalți”, a punctat el.

În același timp, experții intervievați de RBC consideră că creșterea pieței ipotecare din Rusia nu prezintă riscul unei bule. După cum amintește AHML, Ministerul Dezvoltării Economice prevede o tranziție constantă a veniturilor reale ale populației către creștere, care, împreună cu reducerea continuă a ratelor, va crește disponibilitatea creditelor ipotecare. Calitatea portofoliului de credite ipotecare se menține la un nivel foarte ridicat: ponderea delincvențelor din acesta pe o perioadă mai mare de 90 de zile este de 2,39%, în timp ce pentru creditele neipotecare este mai mare de 12%. Riscurile unei bule ar trebui, de asemenea, reduse la minimum prin modificările emise de la 1 ianuarie 2018. În plus, AHML constată că prețurile locuințelor în termeni reali au scăzut din 2013, ținând cont de inflație, acestea au scăzut cu 20-30% în ultimii cinci ani; Pe viitor, creșterea prețurilor reale la locuințe nu va depăși ritmul de creștere a veniturilor reale ale populației, ceea ce va contribui la menținerea echilibrului dintre cerere și ofertă pe piața imobiliară, consideră analiştii AHML.

Potrivit CEO-ului Frank RG, Yuri Gribanov, în comparație cu portofoliul de credite ipotecare din țările dezvoltate, piața rusă mai are un drum lung de parcurs până să „explodeze”. „Păderea creditelor ipotecare în Rusia (6,2%) în raport cu PIB rămâne încă la nivelul țărilor cu economii în curs de dezvoltare, precum Turcia, India, România. În Statele Unite, există acum o tendință de scădere a portofoliului de credite ipotecare, dar ponderea acestuia în PIB este de aproape nouă ori mai mare decât în ​​Rusia - aproximativ 50%”, notează expertul. El subliniază că în SUA bula a apărut din cauza faptului că băncile au emis credite ipotecare cu zero avans și fără dovadă de venit. „În Rusia, creșterea poate fi numită armonioasă și nu există niciun motiv să tragă un semnal de alarmă. Băncile au acum un apetit pentru risc modest și sunt interesate să obțină profit și nu să prindă debitori nesiguri”, explică Yuri Gribanov.

Creditele ipotecare devin din ce în ce mai accesibile, având în vedere că la jumătatea anului trecut ratele erau de 13%, iar acum au scăzut la 10%, ceea ce a dus la o reducere a plăților cu un sfert, adaugă analistul șef Sberbank, Mihail Matovnikov. Nivelul actual de penetrare a creditelor ipotecare în Rusia, chiar și în comparație cu țările din Europa Centrală, este de trei până la patru ori mai mic, spune Mikhail Matovnikov. În opinia sa, dacă inflația se menține la 4% și rata ipotecarului este redusă la 6%, este realist să se dubleze aproape acest nivel - la 10%. „O bulă locală în Rusia este posibilă la orizontul unui an sau doi dacă continuă creșterea activă a creditelor ipotecare”, adaugă partenerul Bain & Company, Egor Grigorenko.

Refinanțare călare

O scădere a dobânzilor cu 3 puncte procentuale, până la 10%, și sub a creat cererea de refinanțare a creditelor ipotecare, care a început să se dezvolte activ în trimestrul trei din 2017, indică analiștii AHML. Conform previziunilor agenției, dacă la sfârșitul a nouă luni ponderea refinanțării creditelor ipotecare în volumul total al emisiunii este de 5-7%, atunci în 2018 poate depăși 20%. „Astfel, nu numai cei noi, ci și cei existenți vor beneficia de rate mai mici”, se arată în raport.

Această creștere va fi facilitată de o reducere dinamică a ratelor și de popularitatea tot mai mare a refinanțării în rândul acelor debitori care au contractat anterior împrumuturi la o rată medie de 12% sau mai mare, a menționat Mikhail Goldberg. El observă că odată cu o reducere a ratelor de la o serie de bănci, este deja posibilă refinanțarea unui împrumut la o rată sub 10%. „Cererea tot mai mare din partea cetățenilor pentru acest serviciu va contribui la faptul că majoritatea portofoliului de credite ipotecare ale băncilor va fi fie refinanțat în câțiva ani, fie rambursat”, a adăugat el.

O creștere a ponderii refinanțării creditelor ipotecare îmbunătățește și mai mult condițiile de deservire a creditelor și îmbunătățește calitatea portofoliului de credite, adaugă Mihail Matovnikov. „Concurența bancară duce la condiții din ce în ce mai atractive pentru clienți, inclusiv pentru clienții existenți”, conchide el.