]→ ]→[Diferențe între costul de reproducere și costul de înlocuire]

Diferențele dintre costul de reproducere și costul de înlocuire

Este foarte important să facem distincția între cei doi termeni.

În primul rând, costul complet de înlocuire (costul de înlocuire nou) - costul construcției, la prețuri curente, al unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a proprietății evaluate, dar construită din materiale noi și în conformitate cu standardele, designul și amenajarea moderne.

În al doilea rând, costul total al reproducerii(costuri pentru reproducere completă- cost de reproducere nou) - costul construirii, la prețurile curente, a unei copii exacte a clădirii, folosind exact aceleași materiale, standarde de construcție, design și cu aceeași calitate a lucrării (care întruchipează toate deficiențele, „inconsecvențele” și învechirea) că şi la obiectul evaluării.

Cu alte cuvinte, o metodă presupune înlocuirea clădirii cu un înlocuitor adecvat, în timp ce cealaltă presupune reproducerea unei copii exacte.

Pentru majoritatea scopurilor de evaluare, este de preferat să se definească cost integral reproducere, deoarece la înlocuire se creează o clădire diferită de cea evaluată. Mai mult, este dificil de măsurat diferența de utilitate între clădire existentă iar cel nou propus, care va avea un design modern. O astfel de evaluare ar trebui să se bazeze pe o analiză a comportamentului pieței.

Din punct de vedere teoretic, costul de înlocuire este mai de preferat, deoarece este puțin probabil ca cineva să vrea să reproducă o clădire care are mai mult de trei ani, cu toate deficiențele sale funcționale. Dacă se va relua construcția, se va acorda prioritate unei clădiri de utilitate egală sau mai mare, dar construită la standarde, gusturi și design modern. Cu toate acestea, atunci când se evaluează proprietatea, abordarea costurilor determină de obicei costul reproducerii.

Dificultatea de a alege între costul de înlocuire și costul de înlocuire, precum și numărul de decizii dificile implicate în determinarea amortizarii, fac ca abordarea costurilor să fie dificil de aplicat în multe situații. Prin urmare, în primul rând, evaluatorul trebuie să aibă o înțelegere clară a condițiilor în care abordarea costurilor poate fi încă utilizată.

Costurile de înlocuire a unei clădiri fără a lua în considerare uzura și uzura unei case rezidențiale din lemn cu o suprafață de 50 mp. calculat pe baza datelor publicate în Standardele de estimare de stat NCS 81-0201-2012. Secțiunea 1. Indicatori ai standardului consolidat de preț al construcției,

Secțiunea 1. Clădiri rezidențiale mici de tip conac și case de oraș,

Tabel 01-01-003 Lemn (din bușteni rotunjiți)

Contor: 1 m2 suprafata totala clădire de locuit

NCP este calculat în prețuri de la 1 ianuarie 2012 pentru zona de bază (regiunea Moscova). De aceea Acest indicator

ar trebui tradus la data de astăzi, pentru aceasta înmulțim cu indicele de conversie a prețurilor de la 1 ianuarie 2012 la prețurile de la 1 ianuarie 2013, care este egal cu 1,12 și coeficientul de conversie de la prețurile zonei de bază la nivelul prețurilor a entităților constitutive ale Federației Ruse, care este egal cu 0,87.

Pentru a determina costul înlocuirii unei clădiri fără a lua în considerare uzura, cifra rezultată trebuie înmulțită cu suprafața casei și profitul investitorului, care este de 15%.

Astfel, costul înlocuirii unei clădiri fără a lua în considerare uzura și uzura se calculează folosind formula:

– cost de construcție de 1 mp. în prețuri de la 1 ianuarie 2012 în regiunea Moscovei, mii de ruble/mp.

Coeficientul de conversie a prețurilor de la prețurile zonei de bază (regiunea Moscova) la nivelul prețurilor entităților constitutive ale Federației Ruse

Astfel, înlocuind datele pentru obiectul nostru, obținem:

4.173.525 RUB

11.3. Calculul costurilor de înlocuire a clădirii ținând cont de uzură și uzură.

Pentru a determina costurile de înlocuire ținând cont de uzură și uzură, este necesar să se înmulțească costul de înlocuire al clădirii cu factorul de uzură:

– costurile de înlocuire a clădirii, excluzând uzura și uzura

I este coeficientul de uzură.

Amortizarea este definită ca o scădere a costului de înlocuire datorită diverșilor factori, care rezultă din data evaluării. Există trei tipuri de uzură: uzură fizică, uzură funcțională și uzură externă.

Uzura acumulată este determinată de formulă

Și - uzura acumulată,

Uzură fizică

Purtare funcțională

Uzura exterioara

Uzură fizică() determinat prin metoda duratei de viață

Rata de depreciere fizică = Vârsta efectivă/Durata economică

Pentru casele din lemn, viața economică este de 50 de ani,

Casa a fost construită în 2001, vârsta efectivă este de 12 ani

Atunci: =12/50=0,24.

Nu au fost găsite semne de uzură externă și funcțională la momentul evaluării, astfel încât valorile lor sunt egale cu 0.

Astfel, uzura acumulată este egală cu:

Inlocuind valorile obtinute, gasim costul inlocuirii cladirii, tinand cont de uzura si uzura.

4 173 525 * 0,76= 3.171.879 RUB

11.4. Calculul valorii obiectului de evaluare în cadrul abordării costurilor

Valoarea unei proprietăți existente este egală cu valoarea terenului (teren) plus costurile de construire a clădirilor și structurilor minus amortizarea acumulată a clădirilor și structurilor. Aceasta este o descriere verbală a modelului de abordare a costurilor de bază. Din punct de vedere matematic, modelul de abordare a costurilor de bază arată astfel:

V = LV + IV - D ,

Unde V– costul proprietății; LV- preț teren; IV- costul clădirilor și structurilor; D- uzura acumulată (totală) a clădirilor și structurilor.

Înlocuind indicatorii pe care i-am calculat în formulă LV = 3 312 125 freca. în clauza 11.1 și IV - D =3171879 în 11.3 obținem:

V = 3 312 125 frecare.+ 3 171 879 freca= 6 484 004 freca.

Astfel, valoarea de piata teren cu clădire de locuit, situat la Krasnodar, st. Lenina, 62 de ani, obținută pe baza abordării costurilor din 25 decembrie 2013 se rotunjește la 6 484 004 (Șase milioane patru sute optzeci și patru de mii patru) ruble.

Metoda de defalcare a componentelor diferă de precedentul prin aceea că costul întregii clădiri este calculat ca suma costurilor componentelor sale individuale ale clădirii - fundații, pereți, tavane etc. Costul fiecărei componente se obține pe baza sumei costurilor directe și indirecte necesare pentru a construi o unitate de volum după formula:

Vп substituție =[Σ V j · C j ]· K n, (6.4)

unde înlocuirea Vп este costul total al înlocuirii;

V j – volumul componentei j-a;

C j – cost pe unitate de volum;

Кн – coeficient care ia în considerare discrepanța existentă între obiectul evaluat și structura tipică selectată (pentru un obiect identic.

Există mai multe opțiuni pentru utilizarea metodei de defalcare a componentelor:

subcontractare;

defalcare pe profil de muncă;

repartizarea costurilor.

Metoda subcontractării se bazează pe faptul că constructorul-antreprenor general ne angajează subcontractanți pentru livrarea ceaiului de înaltă calitate și rapidă! lucrari de constructii. Apoi se calculează costurile totale pentru toți subcontractanții.

Metoda profilului este similară cu metoda subcontractării și se bazează pe calcularea costurilor de angajare a specialiștilor individuali (zidari, tencuitori, dulgheri etc.).

Metoda de alocare a costurilor implică utilizarea diferitelor unități de comparație pentru a evalua diferite componente ale clădirilor și apoi adăugarea acestor evaluări împreună.

Calculul costului total al reproducerii (înlocuirii) folosind metoda cercetării cantitative

Metoda anchetei cantitative se bazează pe calcule detaliate cantitative și de cost ale costurilor de instalare a componentelor individuale, echipamente și construcție a clădirii în ansamblu. Pe lângă calcularea costurilor directe, este necesar să se ia în considerare costurile generale și alte costuri și se întocmește o estimare completă pentru reconstrucția obiectului evaluat.

Metoda anchetei cantitative dă rezultate mai precise, dar în același timp este o metodă mai intensivă în muncă, în urma căreia evaluatorul trebuie să aibă o anumită pregătire teoretică și o experiență practică semnificativă.

Pentru determinarea costului estimat al construcției se întocmește documentația de deviz, constând în estimări localeși calcule estimative locale, estimări obiect și calcule estimări obiect, calcule estimări pentru specii individuale costuri, estimări sumare ale costurilor de construcție, rezumate ale costurilor și alte documente.

Estimări locale - primare documente de deviz, care sunt compilate pentru tipuri individuale de lucrări și costuri pentru clădiri și structuri, precum și pentru lucrări generale de șantier pe baza documentației de lucru elaborate.

Devizele obiect acumulează date din estimări locale și permit formarea de prețuri consolidate (contractuale) pentru produsele de construcții.

Estimările consolidate ale costurilor de construcție sunt întocmite pe baza estimărilor de șantier și estimărilor de cost.

Metode de calcul al costurilor. La pregătirea estimărilor (calculelor) pentru investitor și antreprenor pe o bază alternativă, pot fi utilizate următoarele metode de calcul al costurilor:

plin de resurse;

indice de resurse;

indice de bază;

compensare de bază;

pe baza unei bănci de date privind costul instalațiilor analogice construite sau proiectate anterior.

Să aruncăm o privire mai atentă la aceste metode.

Metoda resurselor – calculul în prețuri și tarife curente (prognoze) ale resurselor (elementelor de cost) se efectuează în funcție de nevoia de materiale, produse, structuri (inclusiv cele auxiliare utilizate în procesul de lucru), precum și date despre distanțe și metode de livrarea acestora la șantier de construcție, consumul de energie în scopuri tehnologice, timpul de funcționare a mașinilor de construcții și compoziția acestora, costurile forței de muncă ale muncitorilor.

Metoda indexului resurselor este o combinație a metodei resurselor cu un sistem de indici pentru resursele utilizate în construcții.

Indicii de cost (preț, cost) sunt indicatori relativi determinați de raportul dintre indicatorii de cost actuali (prevăzuți) și indicatorii de cost de bază pentru resurse comparabile în nomenclatură.

Metoda baza-index – recalcularea costurilor de-a lungul liniilor bugetare de la nivelul de bază al prețului la nivelul actual al prețurilor folosind indici.

Metoda de bază de compensare – însumarea costului calculat la nivelul de bază al prețurilor estimate și al costurilor suplimentare determinate de calcule asociate cu modificările de prețuri și tarife pentru resursele utilizate în timpul procesului de construcție.