Транскрипт

1 УДК ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Валиев Д.С., к.э.н., доцент кафедры Землепользования и кадастров, ГУЗ Назаров К.С., аспирант кафедры Землепользования и кадастров, ГУЗ В современных условиях наблюдается резкое увеличение загородного строительства и покупок земельных участков, поэтому оценка земель населённых пунктов приобретает особое значение. Эти земли выступают основой формирования среды проживания жизни людей: на них сосредоточено 3/4 населения России. Земли населённых пунктов обеспечивают поступление основной массы земельных платежей и являются одной из сложных по своему составу категорий земель. В России законодательно закреплены два вида стоимости к оценке земельных ресурсов: кадастровый и рыночный. Кадастровая стоимость земли отражает активность финансовых сделок с недвижимостью, с одной стороны, и с другой является индикатором инфраструктурной обустроенности рассматриваемой части территории. С 1985 года понятие «земля» в России определяется как поликомпонентное природное образование (объективная категория) многоцелевого, хозяйственного использования. «Земля это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйствах, а также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства» . Действующей на настоящий момент редакцией пункта 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. 255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки. Или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии 55

2 с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки . Кроме того, определение кадастровой стоимости устанавливается также положениями Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года 508 и содержащим требования к определению кадастровой стоимости. В соответствии с положением ФСО 4 под кадастровой стоимостью понимается не только рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, но и при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости . Кадастровая оценка земельных участков это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административнотерриториального образования по оценочным зонам. Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Главная цель кадастровой оценки создание базы для налогообложения. В соответствии с главой 31 «Земельный налог» НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной (инвестиционной, ликвидационной) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки. Кадастровая и рыночная оценка земельных участков проводится с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Данная информация дополняется анализом рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др. В соответствии со ст. 66 3К РФ органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). 56

3 Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. 316 и определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Для выяснения алгоритмов проведения государственной кадастровой оценки принят Приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 июня 2007 г. П/0152 «Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов». Согласно этому приказу, «при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения». Одна из самых сложных проблем достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой и проданной цене оцениваемой стоимости собственности, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в затратном подходе. Существующая информация, которой обладают структуры народного хозяйства, во многом устарела и не всегда достоверна . Согласно положениям ФСО 4 при определении кадастровой стоимости, с использованием методов массовой оценки, все объекты оценки разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. При этом в набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены. Таким образом, под массовыми методами оценки подразумевается группировка объектов оценки на основе единства характеристик всех входящих в одну группу объектов, достаточных для построения модели оценки кадастровой стоимости, позволяющей определить кадастровую стоимость каждого из объектов оценки, 57

4 максимально приближенную к их рыночной стоимости (рыночной стоимости, полученной методами массовой оценки). Однако такой подход не учитывает индивидуальных особенностей участков, входящих в тот или иной кадастровый округ. Поэтому для оценки стоимости земельных участков предлагается все расчеты выполнять на основе вероятностных интервалов с использованием современных методов вариационной статистики, в частности, непараметрических критериев. В результате таких расчетов стоимость собственности будет представлена в виде усеченного распределения. В качестве офертной (offer price of cost) цены стоимости следует рекомендовать медианную оценку стоимости. В этом случае шансы у продавца и покупателя одинаковы: вероятность покупателю купить дешевле предложенной цены равна вероятности продавцу продать дороже предложенной цены. В этом случае и продавец, и покупатель имеют полную информацию о возможных ценах купли-продажи и их вероятности. В зависимости от срочности предполагаемой сделки контрагенты могут принимать взвешенные решения: для покупателя ждать и искать другой объект приобретения, если время терпит; для продавца снижение запрашиваемой цены, если возникает срочность в реализации сделки . При этом в случае изменения установленной в процессе государственной кадастровой оценки величины кадастровой стоимости в результате ее оспаривания в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предполагается внесение изменений в акт об утверждении такой кадастровой стоимости с целью ее замены величиной, установленной по результатам оспаривания. Что коррелирует с установленным в Федеральном законе от 29 июля 1998 года 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО 2 понятием кадастровой стоимости. В соответствии с п. 18 указанного ФСО, согласно которому для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. И выбор подхода или обоснованного отказа от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что процедура «сбор и анализ информации о рынке 58

5 объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки» первична. И направлена на принятие решения о возможностях использования методологии того или иного подхода к оценке при построении модели оценки кадастровой стоимости по результатам проведения соответствующего исследования рынка недвижимости. Такие достаточно широкие требования к проведению кадастровой оценки связаны как с недостатком опыта проведения таких работ, так и необходимостью формирования единых для всех регионов России требований при совершенно различных уровнях развития рыночных отношений в них. Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено понятие рыночной стоимости. В соответствии с указанным федеральным законом, «при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Что, в свою очередь, не исключает учета влияния варианта наиболее эффективного использования объектов недвижимости в рыночных данных, в том числе исходя из психологических особенностей принятия решений субъектами рынка согласно логике максимизации доходов при минимализации затрат. И при такой позиции данные о ценах фактических сделок являются наиболее подходящей информацией для определения кадастровой стоимости. Согласно Международным стандартам оценки, рыночная стоимость определяется как расчетная величина, которая может возникнуть в сделке между хорошо осведомленным продавцом и покупателем, не зависящими друг от друга, действующими в своих интересах и без принуждения. И готовыми к совершению сделки после проведения соответствующих маркетинговых исследований, позволяющих установить уровень ценности объекта сделки на рынке и продать его по максимально возможной в конкретный момент времени цене, что предполагает учет наиболее эффективного использования в рыночной информации. Таким образом, согласно Международным стандартам оценки корректируемые самим рынком данные формируются с учетом влияния наиболее эффективного 59

6 использования, установленного в конкретный момент времени в конкретном сегменте рынка . В соответствии с ч. 3 ст. 66 ЗК РФ кадастровая стоимость земельных участков, определенных в установленном законом порядке, не может превышать их реальную рыночную стоимость. Однако до настоящего времени не принят нормативно-правовой акт, устанавливающий процентное соотношение между рыночной и кадастровой стоимостью. Однако отсутствие такого акта не отменяет действие норма ч. 3 ст. 66 ЗК, поскольку она имеет прямое действие на территории РФ. Кроме ст. 66 в Земельном Кодексе РФ есть еще ст. 36, пункт 1.2 которой устанавливает, что цена выкупа земельных участков, расположенных под находящимися в собственности граждан и организаций зданиями, строениями, сооружениями, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения такой цены эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости. Если будет предполагаться, что кадастровая стоимость земельных участков может превышать рыночную, то граждане и юридические лица, пожелавшие приобрести земельный участок после г. по основаниям, установленным ст. 36 ЗК РФ, окажутся в неравном правовом положении с лицами, приобретающими земельные участки для иных целей. Поскольку в этом случае цена участка будет рассчитана в соответствии с законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», т.е. на основании рыночной оценки. Экологические и природные факторы могут играть важную роль в формировании стоимости земельных участков и не всегда учитываются при расчете кадастровой стоимости земельных участков. Например, к природным факторам, оказывающим влияние на региональном уровне можно отнести благоприятные климатические условия. Рекомендуемые численные значения коэффициентов для природных и экологических факторов во всех случаях составляют 0,2, в то же время для рекреационных зон рекомендуемое значение 0,5, эстетически ценных и живописных земель 0,4. Вместе с тем, наименование и структура используе- 60

7 мых в настоящее время оценочных показателей может быть изменена с учетом локальных особенностей формирования рынка земли и других объектов недвижимости . Поэтому имеется объективная возможность корректировки кадастровой стоимости земельных участков на основе всестороннего учета экологического состояния территории. Несовершенство методов кадастровой оценки подтверждается статистическими данными за гг. по Российской Федерации, было проведено 343 судебных разбирательства, связанных с деятельностью по государственной кадастровой оценке земель (ГКОЗ), из них 242 дела было связано с опротестованием кадастровой стоимости земельных участков. Рыночную стоимость земель предлагается определять несколькими методами: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка и методом предполагаемого использования. Но в оценочный процесс не введены расчётные операции по оценке составляющих природную среду (условий климата, рельефа, геологического, геоморфологического, гидрогеологического строения территории) и природных ресурсов (лесных, водных, недр и др.), находящихся в границах рассматриваемой территории. Недоучёт состояния природного потенциала, как следует из практического опыта, приводит к результатам, адекватно не отражающим объективную стоимость земельных ресурсов. Для современного земельного кадастра характерно усиление необходимости накопления данных, обусловленное процессом перераспределения земельного фонда по категориям земель (земли сельскохозяйственного назначения; земли промышленности, транспорта и другие); образования новых и упорядочения существующих землепользований и землевладений. Проблемы формирования информационной основы государственной кадастровой оценки (ГКО) земель связаны с совершенствованием методов сбора и обработки информации (топографических съемок, цифровой картографии, программным обеспечением). В настоящее время существует необходимость использования результатов кадастровой оценки не только для налогообложения, но и в производственных целях. В последнее время развивается новое научное направление, связанное с развитием концепции адаптивно-ландшафтных систем земледелия. Разрабатываются научные основы внутрихозяй- 61

8 ственного проектирования систем земледелия на адаптивноландшафтной основе. Для этих целей необходима оценка агроэкологического потенциала территории, однако, существующие методы бонитировки почв слабо учитывают агроэкологические требования культур к условиям произрастания на местности. Следует отметить, что проектным и производственным организациям необходимо предусматривать целенаправленную интерпретацию предлагаемых научных данных и знаний при обеспечении технологических операций, способствующих разумному распределению средств в хозяйстве. С другой стороны, методы оценки технологических свойств земельных участков трудоемки и в современной ГКО используются обобщением показателей в целом по хозяйству. В ГКО земель сельскохозяйственного назначения используется специально разработанное программное обеспечение Ozemwin. Однако оно не интегрировано с геоинформационными системами. Именно возможности ГИС-технологий позволяют более объективно оценить технологические свойства и агроэкологический потенциал каждого земельного участка. В связи с этим актуальными являются исследования по разработке технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на основе ГИС-технологий. Анализ источников литературы свидетельствует о том, что в настоящее время нет единой точки зрения по оптимизации кадастровой оценки земельных участков. Однако большинство исследователей сходятся во мнении о необходимости совершенствования кадастровой системы. Одним из предлагаемых путей повышения эффективности государственного кадастрового учета земельных участков, является разработка и внедрение программного обеспечения автоматизированной информационной системы земельного кадастра. Список использованной литературы: 1. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО 4)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. 508 (далее ФСО 4). 62

9 3. Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов // Роснедвижимость П/ Федеральный закон от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 5. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 6. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. 39. УДК:681.3 ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ РЕЖИМА ОЛЕНЬИХ ПАСТБИЩ НА ПРИМЕРЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА Раевская О.Б., к.э.н., доцент кафедры Землепользования и кадастров, ГУЗ На территориях проживания малочисленных народов сосредоточен значительный ресурсный потенциал России. Промышленное освоение этих территорий затрагивает жизненные интересы коренного населения, ведущего на них традиционную хозяйственную деятельность, заключающуюся в занятии оленеводством, охотничьим, рыболовным и другими промыслами. Именно с северным оленеводством в нашей стране связаны интересы значительной части коренного населения. Почти 75% российского поголовья оленей сосредоточено в хозяйствах населения Ямало- Ненецкого автономного округа. В связи с этим возникает необходимость анализа законодательной базы правового режима оленьих пастбищ на федеральном и региональном уровнях. В октябре 2010 года Государственной Думой Ямало- Ненецкого автономного округа (далее ЯНАО) был принят Закон от г. 46-ЗАО «Об оленеводстве». Целями этого закона является установление правовых, экономических, природоохранных и социальных гарантий стабильного развития оленеводства независимо от форм собственности, удовлетворение по- 63

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 49-АПГ15-19 г. Москва 12 августа 2015 г. Российской Федерации в составе: председательствующего Анишиной В.И., судей Корчашкиной Т.Е., Горчаковой ЕВ., при

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 19-АПГ15-2 г. Москва 26 августа 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 24-АЛЛ 5-1 г. Москва 22 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судей

Определение рыночной стоимости права аренды земельных участков Утверждены Распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 81-АПГ15-17 г. Москва 7 сентября 2015 г. Российской Федерации в составе председательствующего Александрова В.Н., судей Абакумовой И.Д., Корчашкиной Т.Е.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 89-АПГ15-10 г.москва 3 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего Корчашкиной

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 6-АПГ15-6 г.москва 17 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Александрова

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 31-АПГ15-9 г. Москва 10 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 16-АПГ15-5 г. Москва 22 апреля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего Хаменкова

Особенности подготовки отчета для целей оспаривания кадастровой стоимости Вторые Тумаковские чтения 10-11 октября 2009 года, г. Санкт-Петербург Докладчик: Карпова М.И. [email protected] 1 Кадастровая стоимость

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 41-АЛЛ 5-39 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 08 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 25-АПП 4-7 г. Москва 4 февраля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 16-АПГ15-17 г. Москва 26 августа 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Печать Решение по гражданскому делу РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 19 июня 2017 г. г.красногорск Информация по делу Дело 3а 346/17 Московской области Московский областной суд в составе: председательствующего

Решение 3А-717/2017 3А-717/2017~М-553/2017 М-553/2017 от 18 октября 2017 г. по делу 3А-717/2017 Тульский областной суд (Тульская область) - Гражданские и административные Суть спора: 3.098 - Гл. 25 КАС

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 6-АПГ15-14 г.москва 2 9 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего Хаменкова

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 48-АПГ 15-8 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 1 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ПРИКАЗ от 22 октября 2010 г. 508 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ "ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО 4)" 19.11.2010 Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 49-АПГ 15-39 г. Москва 14 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 67-АПГ15-12 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 8 апреля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4) 1 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4)" Утвержден

Министерство образования и науки Российской Федерации ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «САРАТОВСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ Кузина А.В. Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет Нижний Новгород, Россия THE MAIN METHODS OF ASSESSMENT OF LAND PROPERTY Kuzina

Г.бишкек, Дом Правительства от 2 сентября 2004 года 660 ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ Об утверждении Положения по кадастровой оценке земельных участков категорий земельного фонда Кыргызской

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 53-АПГ15-19 г. Москва 13 мая 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 46-АПГ15-21 г.москва 2 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Александрова

УДК 332.6 Т.И. Чистякова, Л.Н. Чурина Филиал ФГУП ФКЦ «Земля» НРКЦ «Земля», Новосибирск ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ И ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ «Земельный фонд России составляет 1709,8 млн. гектаров,

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 5-КГ18-274 г. Москва 16 января 2019 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 6-АПГ15-2 г. Москва 18 марта 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Анишиной

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 56-АПГ15-3 г. Москва 01 апреля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 66-АПГ 15-6 г. Москва 24 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Анализ судебной практики по делам об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, рассмотренным Арбитражным судом Омской области в 2008-1 кв. 2011г. В 2007 году Омским филиалом ФГУП «Федеральный

9 (144) 213 Оценка земельных участков и экспертиза отчетов об оценке для оспаривания кадастровой стоимости Ю.В. Шарипов директор ООО «НЭКО», член экспертного совета НП «СРОО «Экспертный Совет» (г. Санкт-Петербург)

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 58-АПГ14-24 г.москва 4 февраля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 22-АПГ15-2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 10 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 9-АПГ15-10 г. Москва 10 августа 2015 года Российской Федерации в составе: председательствующего Хаменкова В.Б., судей Корчашкиной Т.Е., Николаевой О.В. при

Установление кадастровой стоимости земельных участков. Механизмы изменения кадастровой стоимости Основные понятия План выступления 1. Установление кадастровой стоимости земельных участков. 1.1 Правовое

Утверждено: Экспертно-консультационный комитет НРО РОО Протокол 2 от 11.12.2014г. Утверждено: Правление НРО РОО Протокол 5 от 22.12.2014г. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ МР-1/2014 НРО РОО ПО УЧЕТУ ОСОБЕННОСТЕЙ

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 53-АПГ15-9 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г.москва 13 мая 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Александрова

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело б6-апг15-16 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 15 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 67-АПГ15-22 г.москва 17 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 67-АЛЛ 5-21 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г.москва 17 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 81-АПГ15-53 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 21 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА Некоторые примеры практики ФАС Западно-Сибирского округа по спорам, связанным с кадастровой стоимостью земли 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости Юридические аспекты 28 мая 2015 года Саморегулируемая организация оценщиков www.srosovet.ru

Обзор предлагаемых изменений действующего законодательства, вносимых принятым в третьем чтении проектом 444365-6 федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные

НОВАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В 2015-2016 ГОДУ Ведущий консультант Департамента развития комплексных решений 20.01.2017 НОВАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В 2015-2016 ГГ.: СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКА,

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 41-АПГ15-45 г. Москва 07 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Тест для сдачи зачета 1. Фактор местоположения объекта недвижимости не включает: А) наличие банковских учреждений в районе расположения объекта для получения кредита на приобретение объекта недвижимости;

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 50-АПГ15-8 г. Москва 14 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 35-АПГ15-38 г. Москва 29 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Меркулова

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 55-АПГ15-15 г. Москва 07 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Тест для сдачи зачета 1. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся: А) земельные участки, здания, сооружения и все, что в них находится; Б) все имущество, которое продается на

УТВЕРЖДЕНО Правлением Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» Протокол 82 от «24» мая2011 года Система стандартизации саморегулируемой организации

Вносится Правительством Российской Федерации Проект ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав на объекты недвижимого

ПРИЛОЖЕНИЕ УТВЕРЖДЕНА постановлением администрации от 14.02.2014 140 Муниципальная программа Мордовского Тамбовской области «Эффективное управление муниципальной собственностью» на 2014-2020 гг.» (в редакции

ЧАСТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «АКАДЕМИЯ СОЦИАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ» ФОНД ОЦЕНОЧНЫХ СРЕДСТВ ОПД.Ф.16. «Земельное право» (с дополнениями и изменениями) Уровень высшего образования специалитет

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 11-АПГ15-25 г. Москва Ю сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 35-АПГ 15-1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г.москва 4 марта 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 48-АПГ15-44 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 12 ноября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Плату. Определяющим фактором пользования лесными ресурсами является размер этих платежей и, что не менее важно, закономерность (методика), по которой они будут меняться с течением времени. Пользователь

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 86-АПГ15-4 г. Москва 07 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 5-АПГ15-53 г. Москва 3 1 августа 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ОТРАСЛИ И МЕЖОТРАСЛЕВЫЕ КОМПЛЕКСЫ Н.И. Кресникова РАЗВИТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО ОБОРОТА В РОССИИ В статье освещаются вопросы рыночного земельного оборота в РФ. Анализируется динамика основных видов сделок и охваченных

С П Р А В К А Анализ судебной практики, связанной с оценочной деятельностью, за второй квартал 2010 г. По сути заявленных и рассмотренных за второй квартал 2010 г. споров в арбитражных судах Российской

УДК 336.02 Крюков С.В. Д.э.н., профессор, Южный федеральный университет Лапшина А.С. Аспирант экономического факультета, Южный федеральный университет ПЕРЕХОД НА НОВУЮ СИСТЕМУ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 41-АПГ15-9 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 20 мая 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости О результатах и перспективах государственной кадастровой оценки Начальник Управления оценки объектов недвижимости Роснедвижимости Москва, 2008 год О.А.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 66-АЛЛ 7-13 г. Москва 4 мая 2017 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

21 декабря 2004 года N 172-ФЗ РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ПЕРЕВОДЕ ЗЕМЕЛЬ ИЛИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ (в ред. Федеральных законов от 21.07.2005 N 111-ФЗ, от 17.04.2006

Аннотация: на современном этапе развития общества с огромным влиянием рынка на его хозяйственную деятельность необходимо изменение системы оценки кадастровой
стоимости земель, поскольку существующая методология объективно не отражает соотношение ее с рыночными ценами. Это негативно сказывается на интересах собственников и заинтересованных лиц.

В данной статье обозначен круг проблем, которые являются прочной основой для возникновения неправильной кадастровой оценки и, как следствие, многочисленных судебных споров об оспаривании таковой. Ключевые слова:земельные участки,государственная кадастровая оценка Государственная кадастровая оценка является комплексом мер по оценке , имеющим очень важное и юридическое, и экономическое значение. Процедура кадастровой оценки ввиду объективной важности правильного ее проведения требует тщательного изучения и разработки методов её проведения, адекватных требованиям сегодняшнего рынка.

Тем не менее, очевидна проблемность в ее практическом значении, которую можно рассматривать с нескольких сторон. Во – первых, завышенная оценка земельного участка негативно отразится на налогоплательщиках, поскольку земельный налог рассчитывается в процентном соотношении от кадастровой стоимости земли.

Во – вторых, заниженная стоимость земельного участка также может негативно отразится на интересах собственника в случае, например, принудительного изъятия участка для государственных и муниципальных нужд с выплатой компенсации, равной рыночной стоимости. Однако, как показывает практика, выплаты производятся на основании кадастровой его стоимости . Кадастровая оценка земель в населенных пунктах производится на основании статистических данных рыночных цен объектов недвижимости. Кроме того, она должна учитывать особенности местоположения участка, его рентабельность, и другие ценообразующие факторы. При этом процедура оценки осложняется поиском источников вышеуказанной информации. Для этого необходим открытый процесс публикации сведений о заключаемых сделках с объектами недвижимости, который на данный момент заменяют сведения Росреестра.

Таким образом, показатели, учитываемые при оценке земель, имеют весьма ограниченный характер, что в конечном итоге отражается на интересах собственников. Имея в виду недостатки методологической базы кадастровой оценки и невозможности ее модернизирования на уровне субъекта Российской Федерации, поскольку система оценки должна быть общегосударственной, органы государственной власти и местного самоуправления в различных субъектах по – своему решают данную проблему иными способами. Например, в Кемеровской области местные власти снизили ставку земельного налога в два раза . Однако подобный пример показывает действия властей по предупреждению недовольств со стороны плательщиков в свой ущерб. Единственно важным и эффективным способом разрешения данной проблемы, на наш взгляд, будет преобразование существующей единой методики государственной кадастровой оценки земель. Например, важное место в такой модернизации может занять справочник кадастровой стоимости земель, в котором могут приводиться коэффициенты, отражающие реальную стоимость земли. Однако для издания такого справочника необходима истинная информация о проводимых сделках, которая зачастую недобросовестно скрывается их сторонами.

В результате, экономя на подоходном налоге, стороны «платят» за это заниженной кадастровой оценкой земельного участка, что физическим лицам может обернуться большей невыгодой. В то же время, низкая кадастровая оценка является весомой мерой поддержки малого бизнеса и служит созданию благоприятного инвестиционного климата в регионах. Основывая на принципе справедливости, можно сделать однозначный вывод: кадастровая оценка тогда будет удовлетворять требования всех заинтересованных лиц, когда будет реальной сбалансированной.

Тем не менее, существующие проблемы с кадастровой оценкой необходимо решать в соответствии с существующим законом и нормативной базой. И решением этому является досудебное и судебное разрешение разногласий. При этом, досудебное разрешение разногласий было введено только лишь Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» и другие законодательные акты РФ» . В целях разрешения данного конфликта, в соответствии с данным Федеральным законом, созывается специальная комиссия. Стоит отметить, что до введения в действие данного закона все споры об оценки земли разрешались исключительно в судах . Тем не менее, принятые меры лишь облегчили процедуру оспаривания кадастровой оценки , но не искоренили данную проблему совсем. Для определения мер пресечения неправильной оценки земель необходимо определить её причины.

По нашему мнению, основными из них являются: 1) Неправильные, неточные сведения об объектах недвижимости, включая их рентабельность, реальную рыночную цену и т.д. 2) Неизменный характер кадастровой стоимости в периоды спада или роста рыночных цен на недвижимость, что абсолютно не отвечает рыночной системе экономики 3) Закрытость механизма кадастровой оценки земель, затрудняющая возможность общественного контроля 4) Проявляющийся автоматизм в оценке земель, категорически неадекватный методики соотношения рыночной и кадастровой стоимостей 5) Неучтение природных и иных факторов земельного участка при оценке каждого отдельного участка 6) Неполнота и неточность исходной информации при оценке . Для разрешения этих проблем необходимо принятие целого ряда мер по предотвращению вышеперечисленных факторов. Для этого, в первую очередь, необходима система открытого ценообразования посредством обеспечения прозрачности заключаемых сделок.

В связи с этим, необходимо создание новой методики отслеживания цен на рынке недвижимого имущества, которое возможно, например, в сотрудничестве с агентствами недвижимости и риелторами. Кроме того, необходим системный мониторинг состояния как , так и рынка недвижимости. В связи с этим возможно внедрение «гибкой» системы кадастровой стоимости , что в значительной степени увеличит влияние рынка на нее, которое, надо отметить, может положительно сказаться на сбалансированности интересов и адекватности кадастровой оценки .

Исходя из вышеизложенного, следует отметить, что системе государственной кадастровой оценки необходимы не просто изменения, но модернизация. Это происходит потому, что кадастровая оценка имеет важное экономическое значение, а значит должна «подстраиваться» под условия, диктуемые рынком. Это также позволит избежать властного произвола, что, несомненно, сократит немалое количество исков об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

Список использованной литературы:

1. Федеральный закон от 29.07.2017 N 274 – ФЗ «О внесении изменений в статью 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. N 172. 04.08.2017

2. Кухарук Н.С., Марциневская Л.В., Митряйкина А.М. Актуализация результатов кадастровой оценки земель населённых пунктов // Научные ведомости БелГУ. Серия: Естественные науки. 2011. №21 (116). С.150 – 160

3. Ламерт Д.А. Особенности проведения кадастровой оценки земель в России // Интерэкспо Гео – Сибирь. 2013. №3. С.158 – 164 4. Межуева Т.В. Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на современном этапе // Интерэкспо Гео – Сибирь. 2012. №1. С.177 – 181 Ю.Н. Слепенок, Н.Ю. Белокопытова, В. Проценко, 2017

Метки: Предыдущая запись
Следующая запись

Земля, как и вещи, имеет свою стоимость. Исходя из её полезности в сфере экономики, стоимость земли как средства производства рассчитывается на основе производительной способности земель.

Самая плодородная почва – черноземная. Учитывая тот факт, что эталоном признана земля Курской губернии, которая хранится в Международном бюро мер и весов в Париже.

Эффективное использование земли является стратегической задачей национальной безопасности во все времена.

Сегодня Правительство уделяет первостепенное значение «оценки» земли, главное в этом вопросе экономические потери государства при изъятии земель сельскохозяйственного назначения и перевод их для других нужд.

Создание базы данных себестоимости всех земель будет положительно влиять на дальнейшую стратегию экономического роста нашей страны.

Василий Васильевич Докучаев заложивший основы школы почвоведения сделал открытие об основных закономерностях распространения почв, где главным фактором ценности земли является классификация их продуктивности. В основу ценности сельскохозяйственных земель должна быть положена средняя многолетняя урожайность, которая и является первичной единицей таксономической почвенной разновидности.

Оценка сельскохозяйственный угодий в итоге является заключительным моментом составления кадастра земли, однако данная оценка определяет сравнительную ценность земельных угодий пригодных для ведения сельскохозяйственных работ. Экономическая оценка в дальнесрочной перспективе направлена на вопросы рационального использования земельных ресурсов.

Древняя индийская пословица гласит: «Когда Вы убьете последнего зверя и отравите последний ручей, то поймете, что деньгами питаться нельзя». Сегодня как никогда остро – это проявляется в сфере землепользования. Природные катаклизмы, рост населения Земли показывает уязвимость человечества перед природными факторами.

Земля как главный источник всех ресурсов для человека и к это ресурсу человек все это время относился по «варварски». Однако наступает время, когда за ошибки необходимо расплачиваться.

Ученые в один голос заявляют, что следующие войны будут происходить не за золото или алмазы, а чистую воду и плодородную землю. Следовательно, главным достоянием государства в современном мире является земельные ресурсы, которыми располагает та или иная страна. Земли, которыми располагает государство – это своего рода склеп экономического и политического могущества, который располагает неограниченными возможностями стратегического роста.

По состоянию на 2016 год самая большая по территории страна Европы - Россия . Площадь европейской части России (с Крымом) составляет около 3,986 млн. км². Европейская часть России составляет около 40 % территории всей Европы. Общая площадь территории России (с Крымом) составляет 17 124 442 км².

Крупнейшими странами мира по площади территории являются (млн. кв. км.):

Россия – 17,1;

Канада – 10,0;

Китай – 9,6;

США – 9,4;

Бразилия – 8,5

При современном использовании земельных ресурсов на первое место выходит не количественный фактор, а эффективность использование данного ресурса. В России много территорий не пригодных для использования по прямому назначению, например, земли за Полярным кругом (вечная мерзлота), пустыни и т.д.

Крупнейшие страны мира по площади эффективной территории (млн. кв. км.):

Бразилия – 8,1;

США – 7,9;

Австралия – 7,7;

Китай – 6,0;

Россия – 5,5.

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако в течении нескольких десятилетий после развала Союза, «лихих 90-х» земля была разменной монетой. Сельскохозяйственные земли выводились и использовались для строительства коттеджей и других «экономически» выгодных работ. Все это приводило к разного рода махинациям.

Сегодня в стране отсутствует эффективный земельный кадастр, а это значит точно оценить стоимость национального богатства не возможно. Оценкой и делением земельных ресурсов в субъектах занимаются местные чиновники, что приводит к обезличенности и бесхозяйственному использованию «золотого» фонда России.

Земля, которая не обрела хозяина остается сиротой, из 118 миллионов бывших в сельхозпроизводстве в 1990-х годах 39,2 млн. гектар сейчас пустует. Но не просто пустует…, а зарастает кустарником и лесом, т.е. становится непригодной к использованию вообще.

Земельный кодекс РФ в ст. 79 прямо указывает на исключительные случаи, когда можно изымать сельскохозяйственные земли и использовать их в коммерческих, несельскохозяйственных целях:

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости;

Изъятие сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых, содержанием объектов культурного наследия РФ, строительством и содержанием объектов культурно – бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно – производственных подразделений научно – исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Основной вопрос как применить расчеты для определения стоимости земли на всей территории России, т.к. земли представляют собой разные климатические и географические показатели очень сложен.

Земля – это стратегический продукт, оценку необходимо произвести не самой земли как вещи, оценить необходимо стоимость правомочий, которая складывается из нескольких различных прав на землю, которые предоставляют возможность получать выгоду. В расчет необходимо брать как рыночную, но также и нерыночную стоимость земли. Эта разница может достигать существенных размеров в зависимости от расположения участка.

Земля как предмет оценки её рыночной стоимости должна включать стоимость права собственности, например, по принадлежности участка государственная, муниципальная или частная.

Нерыночная стоимость земли на сегодня регламентируется нормативно-правовыми актами. Методика расчета установлена Приказом Минэкономразвития РФ «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».

Нормы оценки земельного участка в субъектах РФ устанавливаются самостоятельно местной администрацией в субъекте РФ.

Например, площадь земельного фонда Липецкой области в административных границах составила 2404,7 тыс. га. и представлена следующими категориями земель:

• земли сельскохозяйственного назначения – 1938,7 тыс. га;
• земли населенных пунктов – 227,5 тыс. га;
• земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения – 38,6 тыс. га;
• земли особо охраняемых территорий – 14,5 тыс. га;
• земли лесного фонда – 178,4 тыс. га;
• земли водного фонда – 6,1 тыс. га;
• земли запаса – 0,9 тыс.га.

Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области приняло Решение № 45-з от 15.01.2016 года «О проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Липецкой области».

Учитывая опыт разных стран, где помимо земли в стоимость входит и стоимость угодий, как природных, так тех, что построено на участки земли. Поэтому оценка сельскохозяйственных угодий, как правило, проводится в составе оценки сельскохозяйственного имущества.

Сегодня Правительство обратило внимание на сельское хозяйство, в связи, с экономическим и политическим кризисом Россия приобретает статус сельскохозяйственной державы.

Для успешного решения вопроса рационального использования фонда земельных ресурсов, также необходимо произвести оценку сельскохозяйственного имущества.

Рынок диктует свои условия , земельный фонд является всего лишь частью, который нераздельно сосуществует с имуществом. На это направлены Европейские стандарты (ЕСО).

Для полной оценки стоимости сельскохозяйственных земель стандартом предусмотрены объекты: земля, строения сельхозназначения находящиеся на земле, также к ним относятся квоты на производство продукции и движимое имущество (сельхозмашины).

Однако как оказалось и здесь есть проблемы в оценке земли, которая с одной стороны оценивает с позиции получения дохода, с другой эффективного использования этих земель.

Данная проблема существует, её необходимо решать в кратчайшие сроки. Опираясь на предыдущий опыт и современные достижения науки и техники. Проблема имеет несколько элементов: а) в методике расчета и б) информационном поле.

В Российской Федерации пока еще не сформировался рынок земель по их сельскохозяйственному назначению, это в свою очередь тормозит процесс выработки приемов рыночной оценки.

Также необходимо создать федеральную базу данных о купли-продажи земли, которая будет отражать реальную стоимость земель сельхозназначения в разных регионах страны.

Земельный фонд в России является мощной базой для инвестирования, однако один из главных барьеров – это отсутствие рынка сельскохозяйственных земель, что на практике оказывается не совсем понятно как производить расчет стоимости земельных участков.

Сегодня при оценки земли сельхозназначения действуют Федеральные стандарты оценки (ФСО):

• Приказ № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»);
• Приказ № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»);
• Приказ № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»), а также Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки (IVSC).

В дополнении, оценщик руководствуется Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р.

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 № 316 (далее – Постановление), установлена периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель (далее – ГКОЗ) – не реже одного раза в 5 лет.

Основополагающий фактор оценки земли:

Для эффективного возделывания;

Для оценки результатов деятельности;

Калькуляции затрат по производству сельхоз продукции;

Совершенствование системы кредитования;

Выявления потерь от изъятия земли для несельскохозяйственных целей.

Подводя итог необходимо внести предложения:

Для полноценной оценки земель в России необходимо ввести институт государственных кадастровых оценщиков;

В субъектах федерации необходимо сформировать государственные учреждения по определению кадастровой стоимости земель, производя оплату их труда из федерального бюджета, исключив воздействия местных чиновников.

Библиографический список

1. Башаримов Ю.П., Егоров В.А. Гуманизация образования: проблемы и перспективы //Вестник Брянского государственного университета. 2015. № 3. С. 13-15.
2. BIPM – International Bureau of Weights and Measures Международное бюро мер и весов (МБМВ) Website: bipm.org
3. . Энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона : В 86 томах (82 т. и 4 доп.). СПб., 1890 – 1907.
4. Егоров В.А. Исторические корни правосознания россиян //Теория и практика общественного развития 2014 № 20 С. 99-101
5. Егоров В.А., Минина Е.А., Нечепай А.Ю. Мы выбираем или нас выбирают выбор учебного заведения //Актуальные прогблемы гуманитарных и естественных наук 2014 № 5-2 С. 268-271
6. Егоров В.А. Формирование правосознания как вакцина от коррупции //Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук 2014 № 2-2. С. 53-56
7. Егорова С.В., Егоров В.А. Человеческий потенциал как ядро экономики страны: Сборник Национальная безопасность: стратегические приоритеты и система обеспечения. Материалы международной научно-практической конференции. 2016. С. 462-465
8. Егоров В.А., Казарова Д.С. Коррупция через призму проявления психики человека //Общество: политика, экономика, право 2016. № 3. С. 109-111.
9. Егоров В.А., Макаров И.Н., Сигова М.В. Коррупция в обществе как угроза экономической безопасности //Успехи современной науки. 2016. Т.1. № 5, С. 87-92
10. Егоров В.А. Стратегирование пространственного развития территории России в новых экономических реалиях. Стратегия экономического менеджмента: Исторический аспект. Материалы междн. науч.-практ. конференции к 50-летию Липецкого филиала Финуниверситета. 2016. С. 166-170.
11. Егорова С.В., Егоров В.А. Молодежная безработица и её особенности в России. Стратегирование пространственного развития территории России в новых экономических реалиях. Стратегия экономического менеджмента: Исторический аспект. Материалы междн. науч.-практ. конференции к 50-летию Липецкого филиала Финуниверситета. 2016. С. 94-98.
12. Егоров В.А. Образование как стратегия экономического роста страны. Сборник тр. Участников IX междн. науч.-практ. конференции РАНХиГС Липецкий филиал «Управление и инструменты гармонизации социально-экономических отношений в условиях глобализации. Липецк, 2015. С. 188-192.
13. Закон Липецкой области «О программе социально-экономического развития Липецкой области 2012 .г»
14. Земля которая пустует

Государство в очередной раз поменяло правила кадастровой оценки. Теперь оценку будут проводить не независимые оценщики, а специально создаваемые в регионах государственные бюджетные учреждения. Проводить в соответствии с новыми методическими указаниями. В этом году оценка по новым правилам пройдет более чем в 30 регионах.

Сегодня на вопросы о том, какие у кадастровой оценки есть проблемы и какие перспективы согласился ответить Андрей Юрьевич Бойко.

Андрей Юрьевич являлся руководителем комиссии при Минэкономразвития по разработке методических указаний по государственной кадастровой оценке (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226). В настоящее время Андрей Бойко является заместителем директора ГБУ Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки». В прошлом Андрей Юрьевич в качестве независимого оценщика принимал участие в проведении кадастровых оценок в нескольких регионах России и с проблемами кадастровой оценки знаком не только в теории.

Андрей Юрьевич, спасибо Вам большое за то, что согласились ответить на несколько моих вопросов. Для начала расскажите — что должно делать ГБУ после получения от Росреестра перечня объектов? Каков алгоритм кадастровой оценки, так сказать, кадастровая оценка для чайников…

Гораздо меньше, чем до получения перечня. Перечень, в силу требований 237-ФЗ, выгружается по состоянию на 01.01 года проведения кадастровой оценки. Даже если иметь весьма качественную базу, учитывая, что в год меняет характеристики до 20-25% объектов, провести качественно проверку, группировку, выполнить саму оценку, весьма непросто. Если совсем простым языком, то, получив перечень, нужно провести (проверить) группировку объектов, отсутствие противоречий в характеристиках, выявить и устранить недостатки ЕГРН (при наличии), «привязать» данные, поступившие в декларациях к объектам – в законе, как понимаю, это именуется «обработкой перечня». Дальше выбираются методы, способы, техники расчёта, проводится сам расчёт и, если что-то пошло не так – результаты получаются неадекватными, — осуществляются проверка и группировка заново. Разумеется, если хочется сделать не абы как, техники, модели, предварительные расчёты формируются ещё на стадии подготовки. На стадии определения кадастровой стоимости только дорабатываются, шлифуются. Затем, по закону, формирование и передача проекта отчёта, отработка поступивших замечаний, формирование итогового отчёта, сдача работы и… массовая оценка всех объектов, характеристики которых изменились с 01.01 года проведения оценки до даты утверждения результатов ГКО. Параллельно работают группы геоинформационного обеспечения, нанося всё на картографический материал, аналитики, специалисты по работе с заявителями, юристы… Объём работ весьма большой.

При массовой оценке, насколько я понимаю, важное значение имеет отбор аналогов. Андрей Юрьевич, как этот отбор происходит? Какие есть проблемы? Как их правильно отобрать и потом использовать?

В условиях практического отсутствия рынка в нашей стране, то что есть — скорее, базар, а не рынок, где подобные объекты различаются в разы, применение сравнительного подхода не может привести к сколь-либо удовлетворительным результатам, что в индивидуальной, что в массовой оценке. Исключение составляют, возможно, квартиры и отдельные группы встроек в развитых городах. Тем не менее, это наиболее используемый подход, в том числе и в ГКО. Фонд данных Росреестра содержит менее 10% (очень оптимистичная цифра) более-менее адекватных цен сделок. Остальное, мягко говоря, даёт неадекватные показатели, в том числе и по причине присвоения цены единого объекта его составным частям, о чём не всегда есть упоминание в сведениях.
Цены предложений тоже имеют весьма яркое расслоение от «срочно продам, нужны деньги» до «поставлю в разы дороже, вдруг найдётся кто-то ненормальный и купит». Всё это усугубляется ещё и, по сути, мошенничеством, когда объекты предлагают по цене более дорогих. Самый часто встречающийся случай – продажа участков сельхозназначения, предназначенных под сельхозпроизводство под дачи. Чтобы правильно «переварить» всю эту кашу, необходимо каждый аналог привязать к карте и установить его истинные характеристики, а не заявленные в оферте. Только после этого можно работать с исходниками, выявляя и отсекая выбросы. Практика показала, что и это не панацея – в субъектах (на территориях) с неразвитым рынком, при отсутствии культуры собственности у правообладателей, большая часть сделок проходит промеж собой без какой-либо должной регистрации – уступили собственность за «поллитру», потом зарегистрировали смену собственника. До недавнего времени государство поощряло уклонение от НДФЛ для физических лиц, в первую очередь, спекулянтов, допуская фиксирование сделки по одной, не превышающей не облагаемую налогом сумму, цене, а саму сделку по другой. Все были в курсе: нотариусы, банки, налоговая… Но, ориентируясь на цены сделок, можно было доказать, что в крупнейших городах страны квартиры на вторичке не стоят больше одного миллиона.

Андрей Юрьевич, что на Ваш взгляд нужно поменять/уточнить в Законе о государственной кадастровой оценке?

Как минимум, недосказанности и отсутствие временных интервалов. Очень бы хотелось поменять порядок работы — сперва обработка всех сведений по выгрузке Росреестра, публикация результатов обработки, а затем уже, при получении перечня только актуализация на предмет изменений характеристик.

Самое главное, на мой взгляд, это устранить обязательность (как считает МЭР) оценки земель по категориям. Учитывая хаос в категорийности земель, когда в одном кадастровом квартале при идентичном ВРИ (вид разрешенного использования) встречаются до 4 категорий, добра из такой оценки не выйдет, кроме случаев единомоментной оценки всех земель. Но и тут остаётся проблема – большое количество участков расположено на землях запаса и на территориях с неустановленной категорией. Первые традиционно не оцениваются, вторые – отсутствуют как понятие в Земельном Кодексе, потому не смогут попасть в оценку. Нарушений возможного использования категорий тоже масса – сплошь и рядом на землях сельхозки стоит коммерция, ИЖС, МКД и т.д. В лесном фонде (земли ЛФ не облагаются налогом) большое количество садоводств и пр., да и сами границы лесов у нас, мягко говоря, не очень установлены – много пересечений и наложений с другими землями.

Хотелось бы, чтобы не только ГБУ несло ответственность за некачественный результат, но и Росреестр, предоставивший неадекватные сведения. Нужно обязать предоставлять сведения в ГБУ без взимания платы – 218-ФЗ не относит ГБУ к органам, кому информация выгружается без взимания платы.

Нужно наконец решить вопрос НДС. Все оценки, где принимал участие, выходили без НДС, о чём прямо говорилось.

Нужно перестать издеваться над правообладателями и дать возможность исправления ошибок ЕГРН по проверенным ГБУ декларациям, поданных заявителями. Много чего ещё…

Как Вы оцениваете передачу кадастровой оценки бюджетным учреждениям от независимых оценщиков – плюсы и минусы? Основные трудности, с которыми сталкивается в настоящее время бюджетное учреждение? Велика ли вероятность, что власти регионов смогут влиять на результаты кадастровой оценки, проведенной полностью им подотчетными ГБУ?

Плюсов, на мой взгляд, больше, чем минусов. Одни руки, сбор и накопление информации, наработки и опыт – это всё в плюсы ГБУ. Затраты на содержание ГБУ, безусловно, в минус. Истории про то, что будут продавливать под «нужные решения», завышая итоговые результаты – это достаточно дешёвый популизм, хотя в отдельных случаях перегибы вполне возможны, но, думаю, это будет исключением из правил. Многим дотационным регионам выгоднее иметь копеечную кадастровую стоимость, чтобы не волновать граждан, устанавливая максимальную ставку. А ниже максимальной не установят – боятся лишиться федеральных дотаций, мол, не все возможности на местах реализовали.

Сейчас создаются ГБУ кадастровой оценки и до 2020 года должны быть созданы в каждом регионе. Каждое из 85 ГБУ будет нарабатывать свой опыт кадастровой оценки (положительный и отрицательный). Какие механизмы обмена этим опытом, его обобщения можете предложить?

Нужна площадка для общения, помогают встречи с коллегами, много переписки, но это не системно, может и хорошо. К сожалению, часть субъектов приняла решение о проведении оценки в этом году – это профанация. Подготовка не проводилась, то, что заявляется как подготовка, судя по ответам на запрос из Рабочей группы Госдумы, это лишь маленький шажок в сторону начала работ. ГКО сейчас многими делается по старинке с небольшим реверансом в сторону 237-ФЗ. Но более чем уверен, что Росреестр примет все работы и отказов не будет. Аргументация, высказываемая отдельными представителями органов исполнительной власти: «народ не поймёт, если мы создали ГБУ, выделили большие средства, а результата сразу не будет» — это просто «обнять и плакать».

В одном из интервью Вы говорили, что при проведении кадастровой оценки постоянно идет выбор: дать некорректный результат или нарушить закон; провести грамотную работу или что-то по-быстрому за недорого; обеспечить возможность максимального сбора налога, но не создавать социальной напряженности. Как сделать чтобы ГБУ делали правильный выбор???

Навести порядок с учётом недвижимости, вовлечь в оборот вольных и невольных уклонистов, либо обязать их освободить участки от своей собственности. Возродить систему учёта и инвентаризации – нынешняя, мягко говоря не работает. Мы не имеем объектов оценки, повсеместно нарушается земельное законодательство. В этих условиях достаточно непросто установить корректную величину стоимости. Либо делаешь по закону, тогда большая часть участков и ОКСов (объектов капитального строительства) должна стоить копейки из-за расположения в лесах, санитарно-защитных зонах, в случаях нарушения предельных параметров застройки и т.д. Если оценивать по фактическому, то свои проблемы. Во-первых – это легализация нарушения землепользования, чего бы не хотелось. Во-вторых, это может быть легко оспорено в суде – суд старается соблюдать закон. В-третьих, если участок фактически не используется, это не означает, что он не имеет ценности и стоимости. Нужна единая политика и работа в нормализации землепользования. У нас этого нет. Равно как нет и культуры собственности – её надо развивать.

Андрей Юрьевич, Вы являлись руководителем комиссии при Минэкономразвития по разработке методических указаний по государственной кадастровой оценке — расскажите историю их создания, что получилось, а что можно было бы сделать лучше?

Мне посчастливилось войти в группу Н.В.Воловича и принять участие в работе группы по разработке Методических указаний под 135-ФЗ (Закон об оце6ночной деятельности в РФ). В какой-то момент стал дорабатывать Проект этих Методических Указаний, поскольку начались разговоры о возможной передаче ГКО в ГБУ – чтобы получился альтернативный вариант, где были требования к оценке под 135-ФЗ и под планируемую государственную оценку. Далее, как обычно, из-за спешки и заявления первых лиц МЭР о скором утверждении Методических Указаний, те, что шли под руководством Николая Владимировича (Воловича), пошли в правовой департамент и готовились к утверждению. Меня попросил доработать свой вариант. К сожалению, из группы, кто записался разрабатывать «как правильно», практически все так или иначе «ушли в тень», двое впрямую написали, что в этой авантюре участвовать не собираются, хотя изначально выказывали готовность. Кстати именно эти люди больше всего и критиковали впоследствии результат.

Большое спасибо тем, кто старался помочь в создании – Сапожников П.М., Волович Н.В., Чупова К.В. Но в основном работа шла по созданному под руководством Воловича, аккумулированию того, что считал положительного из старых методик, рекомендаций, проектов. Собственно, должен был отвечать за документ в части оценки недвижимости без сельхозки, лесных, водных объектов – там свои группы должны были работать. Но так получилось, что когда сдал на проверку в Правовой департамент МЭР, оттуда пришло замечание, что не все виды использования прописаны. Тогда и дописывалось недостающее. В октябре вывесили на регулейшен . Более сорока писем с замечаниями и предложениями пришло – все были отработаны без исключения.

К сожалению, не удалось сохранить глоссарий, почти половину приложений. У Правового департамента МЭР была странная позиция: либо не надо писать, поскольку есть в других НПА, либо не надо писать, потому что нигде нет. На всякий случай уточнял, что с ОКСами делать – их оценка нигде не прописана вообще. Изначально Методические Указания были разделены на два этапа: первый – работать по имеющейся информации, второй – к окончанию второго цикла ГКО сформировать, уточнить, характеристики всех объектов и выполнять требования в полном объёме. Это было сделано из-за крайне некачественных данных на современном этапе. Соответственно были предложены и варианты оценки. В МЭР сразу сказали, что если допустить отсрочку по исполнению каких-то требований, то никто даже шевелиться не станет до истечения срока. Пошёл вариант весьма жёсткий по подготовке, сбору информации, установлению факторов. По итогу к середине декабря сформировался окончательный вариант. Около полусотни промежуточных сохранилось в личном архиве. Дальше Минюст в два приёма анализировал и, надо признать, сделал это весьма быстро – первый раз был формальный отказ – не успевали по срокам дать ответ. Второй вышел положительный – он и утверждён 226-м приказом.

Претензии, которые поступают сейчас, можно разделить на несколько частей: Самая объёмная – слишком сложно, много надо сделать, нет такой информации и нигде не найти. Считаю эту претензию не очень состоятельной. Если мы готовы оценивать, не зная, что является объектом оценки или его характеристик, то давайте сразу перейдём к установлению нормативной цены и не будем лукавить. Вторая – мы так никогда не делали, мы не привыкли. Это тоже выглядит несколько комично. У нас многие профессиональные оценщики с большим стажем выдают что-то из серии «три аналога, две корректировки», кроме условного сравнительного с корректировками «по Лейферу» ничего не используют и не знают. В практике экспертиз встречались и проведённые «многомерные корреляционно-регрессионные анализы» на двух! «аналогах», с гордым заявлением, что R 2 = 1. В общем, без комментариев. Третья – не предусмотрены отдельные виды использования, либо очень дробное деление по ВРИ ЗУ. Это правда. Кодировка ЗУ – это 540-й приказ разбитый до монофункции.

Что бы хотелось поправить? Пожалуй, вернуть обязательность исключения НДС, против упоминания которого восставали отдельные группы лиц, поправить Приложение по продолжительности СМР – там осталась прямая ссылка на цены 1984 года, что неудобно, Пересмотрел бы кодировку участков, чтобы было поменьше видов (за счёт укрупнения), а также добавил бы несколько недостающих. Нужно расписать подробнее оценку многофункциональных объектов – много вопросов и недоумений. В остальном, считаю, что вполне достойный документ получился.

Что до претензий к самой системе налогообложения – это не к Указаниям. Мы, так получилось, перешли от поощрительной системы, где налог взимался с остаточной стоимости, поощряя рачительных собственников содержать объект в хорошем состоянии и допуская эксплуатацию после амортизации, к порицательной. Теперь получается, что чем больше вложил, тем выше налог. Проблема категорий земель и раздельного учёта недвижимости тоже никуда не делась. В обороте единые объекты, в кадастровой оценке — раздельные.

Но в Указания заложен, по сути, возврат к старой системе: вся полезность – земле, ОКС – по «остаточной». С.В.Грибовский тоже очень поддерживал эту идею. Стоимость кирпича не очень зависит от того, вложили его в социальный объект или в коммерческий, а вот доходность собранных в определённом месте определённым образом «кирпичей» уже весьма сильно.

В связи с тем, что общее имущество многоквартирного дома не признается объектом налогообложения, в одном из интервью вы предлагаете «очистить» базу налогообложения – квартиру, от общего имущества. Как это сделать? Были ли попытки это сделать? Используется ли это каким-либо образом при кадастровой оценке???

Даже не в одном. Практически во всех. Если меня освободили от платы за часть прав, зачем стоимость этих прав закладывать в облагаемую налогом стоимость? Это касается не только участков под МКД (многоквартирный дом), но и мест общего пользования в этих же МКД. Кто-то сделал в 2014 глупость, внеся в НК изменения и признав участки и места общего пользования МКД не облагаемыми налогом. Сейчас установлена льгота по метрам участков, ОКС и их частей. Ведь никому в голову не приходит завысить стоимость, чтобы льгота «нейтрализовывалась» за счёт избыточной платы за метры сверх льготы. Тут тот же принцип.

Несколько субъектов поддерживают требование элиминирования (исключения) прав на ЗУ из всех улучшений. К сожалению, Москва и СПб стали резко против элиминирования прав на МОП и землю из стоимости помещений в МКД. Причин несколько: 1. Существенное снижение налогооблагаемой суммы – «ты обрушишь наш бюджет»; 2. Неясно как выделить долю; 3. Как мы объясним людям, что их квартира стоит меньше, чем указано в объявлении.

К сожалению, коллеги подменят понятие недвижимости понятием набора прав. Квартира – это улучшение, принадлежащее правообладателю в установленных границах и характеристиках этого помещения, а также права пользования иными помещениями – МОП, права пользования на прочее общедолевое имущество, в том числе и ЗУ. Если исходить из того, что оценивается полный набор прав (владения, распоряжения, пользования), то в случае с МОП, общедолевой собственность и ЗУ в МКД, у правообладателя любого встроенного помещения есть только права пользования и, возможно, распоряжения, в случае согласия всех иных правообладателей помещений в этом МКД. Снова возвращаемся к вопросу, что есть объект оценки.

Сколько приходится в едином объекте на землю рассчитать не трудно – есть техники выделения, остатка, есть понимание стоимости вакантных участков под застройку МКД, есть застройщики, которые точно знают, сколько квартир/кв.метров отдадут землевладельцу за строительство на его земле МКД… Вариантов расчёта много, можно выбрать удобный для себя. Лучше конечно построить модели, чтобы доля земли рассчитывалась исходя из класса объекта, коэффициента использования территории, состояния и прочих факторов. Есть вариант считать затратным методом и выделять стоимость как долю в общей площади – прямое указание НК РФ при неизвестном использовании помещения в здании. Кстати, это вариант, который как раз не требует элиминирования и слабо зависит от стоимости прав на землю.

Вы являлись автором Методических рекомендаций по оценке объектов культурного наследия (ОКН), которыми предусмотрена возможность установления стоимости в размере 1 рубля, когда затраты, связанные с обладанием объектом культурного наследия не окупаются доходами от его обладания. Имеются ли реальные примеры установления кадастровой стоимости объекта культурного наследия в размере рыночной в размере 1 рубля? В Ленинградской области много объектов культурного наследия, Вы являетесь заместителем ГБУ Ленинградской области по кадастровой оценке — будет ли использоваться этот подход при кадастровой оценке?

Да, действительно я руководил группой и в её составе писал МР ОКН. Но одно дело вовлечение ОКН в оборот и сохранение, воссоздание, другое – владение. ОКН освобождены от уплаты имущественного налога, а установление минимальной стоимости может привести к злоупотреблениям и утрате объектов. Безусловно, если расчёт покажет, что затраты на воссоздание больше «первоначальной» стоимости, то нужно устанавливать минимальное значение кадастровой, но в Методических указаниях прямо прописано, что объект не может стоить меньше, чем затраты на межевание и оформление прав (для участков). Для ОКС изначально фигурировала минимально возможная стоимость (без учёта устареваний) в размере 20% от стоимости строительства – физический износ устанавливался в размере переходного состояния объекта от ветхого к аварийному. В финальной версии ограничений нет. Для ОКН рекомендуется рассчитывать затраты на воспроизводство и допускается не рассчитывать функциональное устаревание. Теоретически символический 1 руб. за ОКС ОКН может быть. В ЛенОбласти будут использованы СУПСС-87. Подробно анализироваться предметы охраны по каждому объекту, требования в отношении сохранения и возможности использования частей объектов в первых циклах кадастровой оценки учитываться скорее всего не будут. В дальнейшем – постараемся максимально приблизить кадастровую оценку к индивидуальной.

Вообще об ОКН можно говорить очень долго…

В своей статье «Что же такое кадастровая оценка и почему результаты многих не устраивают» Вы констатируете, что взимание налога с кадастровой стоимости поощряет нерадивость, направлено против рачительного хозяина. Как можно это изменить?

Вариантов много – от «наказания» за внешний вид при установлении требований к содержанию и виду, до освобождения от уплаты налога на улучшения, включая возврат к старой системе налогообложения – позволению выводить из-под налога суммы в размере ежегодной амортизации. Всё только на федеральном уровне путём изменений в действующее законодательство.

В своей статье «Кадастровая оценка. Проблемы и перспективы» вы сравнили постоянно меняющиеся правила проведения кадастровой оценки с экспериментами Томаса Эдисона, который и неудачи рассматривал как положительный результат. А вообще возможно ли верное решение? Достижим ли результат — когда кадастровая стоимость не будет выше рыночной?

Для этого нужно определиться, что есть рыночная. Если её можно точно определить, то сделать кадастровую не выше рыночной не сложно. В нынешних условиях можно говорить только об уровне рыночных цен и нахождении результатов кадастровой в границах (лучше ниже середины) возможного диапазона рыночных цен. Разумеется, всё усугубляется тем, что кадастровая определяется раздельно, рыночная – для единого объекта (в случаях застроенного участка). То есть, сумма кадастровой стоимости необходимого и достаточного для функционирования ЗУ и расположенного на нём ОКС должна быть в интервале рыночных цен. Исключения возможны, но должны быть мотивированы.

Тут самое интересное возникает, если «включать» «справедливость». Во-первых, никто так и не сказал для кого это справедливо, для бюджета или правообладателя. От того, что правообладатель «справедливо» уклоняется от уплаты налогов, он же, в том числе, страдает от отсутствия финансирования социальных, инфраструктурных программ в месте своего обитания (регистрации своей недвижимости). Потом не редки случаи, когда некогда захудалая деревня с исторически сложившимися обитателями вдруг приглянулась состоятельным людям. В результате в этой локации земля сильно дорожает, застройка идёт фешенебельными домами, цены продаж фиксируются высокими. Означает ли это, что у нескольких оставшихся пенсионеров, не пожелавших покидать родных мест земля не должна ничего стоить? Справедливо ли это? Обратная ситуация, когда в захудалой деревне кто-то из нуворишей отстроил дворец. Должна ли земля под дворцом стоить много больше, чем под лачугами в окружении? А справедливо ли это?

Справедливо ли устанавливать более высокую стоимость для недвижимости, к которой проложили дорогу своими силами и за свой счёт правообладатели участков, по отношению к аналогичной, куда вместо дороги только «направление»?

Тем, кто обращается предлагаю решать вопросы с муниципалитетами в части установления льготы по налогу или компенсации их затрат иными способами. Но стоимость определяется на конкретную дату в конкретных условиях и пока, по крайней мере, не интересуюсь, кто и за чей счёт благоустроил сам объект и его окружение.

Что нужно сделать, чтобы кадастровая стоимость была не выше рыночной – назовите 3 самые главные вещи?

1. Если обще, то Внести изменения в законодательство. Это достаточно объёмная тема и коротко не ответить.

• В первую очередь нужно проводить оценку земель по ВРИ, а не по категориям – это существенно уменьшит количество ошибок.
• Нужно провести оценочное зонирование и установить возможные интервалы рыночных цен, контролируя, чтобы результаты ГКО попадали в эти интервалы.
• Нужно провести «инвентаризацию», устранить ошибки учёта, выявить и устранить нарушения землепользования.
  Нужен упрощённый порядок внесения сведений в ЕГРН по объектам, не числящимся там, но права на которые были зарегистрированы (все объекты до 1998 года).
• Нужно перестать издеваться над правообладателями и обязать изменять характеристики в ЕГРН на основании поданных в ГБУ и проверенных деклараций, либо убрать от ГБУ обязанность рассмотрения деклараций, если Росреестр их не принимает к рассмотрению и не вносит изменений. Получается, что ГБУ в случае подтверждения информации из декларации обязано использовать эти сведения, а Росреестр у себя править не будет – как минимум, ГБУ рискует не пройти проверку, так как использованные сведения будут противоречить учётным. А для правообладателя на следующей итерации проблема кадастровой ошибки повторится.
• Желательно обязать публиковать информацию или предоставлять её в ГБУ в отношении всех зарегистрированных сделок.
• Хорошо было бы увязать результаты кадастровой с вовлечением в оборот объектов, например, залоговое обеспечение имуществом не должно существенно отличаться по стоимости от результата кадастровой и наоборот.
• Для территорий с отсутствующим рынком нужно установить насильственно уровень цены (ценности) недвижимости, тем самым дав толчок к формированию рынка – это ГБУ вынуждены будут делать и без изменений в законодательстве.
• Нужно решение вопросов НДС.
• Нужно обязать Росреестр выгружать сведения до проведения ГКО с тем, чтобы ГБУ имело возможность обработать эти сведения, опубликовать и принимать декларации, в том числе к некорректной группировке до даты проведения ГКО.
• Нужно разработать порядок и форму предоставления сведений, а также в 218-ФЗ впрямую указать безвозмездность передачи сведений в ГБУ – сейчас этого нет и Росреестр под этим соусом отказывается выгружать сведения.
• Нужно обязать ФНС выгружать сведения на основании которых они формируют величину налога, включая налоговые вычеты по каждому объекту – это даст возможность спланировать бюджеты и показать эффекты результата ГКО, сделать предложения по установлению ставок… Думаю, что много ещё чего…

2. Провести нормальную подготовку. Что это значит, кто и какую подготовку должен провести?

• Проводить должно ГБУ при помощи субъекта и муниципалитетов. Только для подготовки нужно время. Росреестр вон уж несколько лет не может просто срастить две базы ГКН и ЕГРП – единичные случаи, правда, как сказали коллеги, не работают. Тех.инвентаризация утрачена с 2012 года полностью, учёт толком не ведётся – всё отдано на откуп собственникам, которые не хотят тратить свои кровные, чтобы потом ещё и налоги платить…
• Всего-то делов, что требуется – это навести порядок и «золотой ключик у нас в кармане». А пока налоги платят только добропорядочные правообладатели и то, зачастую, с недостоверных данных.
• Плюс к тому, собрать максимально полно рыночные данные, оферты, информацию по транспортной и инженерной обеспеченности, положительным, отрицательным факторам, нанести всё на карту, генпланы, привязать ПЗЗ, проекты планировки. Собрать информацию по почвенным картам и привязать – (в Минсельхозе на сайте информация 1970 года…) В общем объём не малый для начала. Страна не готова к ГКО, но яростно и с остервенением её проводит.

3. Научиться оценивать – опыта у многих нет. Надо наработать опыт. А для этого нужно пройти пару циклов оценки. Времени нет, поэтому хотя бы один цикл полностью, кроме утверждения результатов для налогообложения. Вот побьются головой о трудности исполнители, набьют шишек, посмотрят на результат, а если обязать опубликовать, то и получат извне, тогда научаться думать и делать. А все эти курсы «взлёт-посадка» — это просто обзорная экскурсия. Не более.

А вот здесь можно прочитать о «больных точках» кадастровой оценки — интервью с Алексеем Каминским — членом рабочей группы Госдумы по совершенствованию кадастровой оценки, руководителем комиссии по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Общественного совета при Росреестре. В интервью А.Каминский приводит интересные примеры завышения кадастровой стоимости, ошибок при ее определении, примеры административного давления. Также высказывает ряд предложений по совершенствованию кадастровой оценки. Отрадно, что некоторые из них совпадают и с предложенными мною — о недвижимости, о способе установления

Update 14.11.18.

Выступление А.Ю.Бойко 14.11.18 г. на конференции в Санкт-Петербурге о первых итогах государственной кадастровой оценки в России. «Будем откровенны, кадастровую стоимость не определили, а назначили». Посмотреть можно

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра ЭУС

Реферат на тему:

«Сущность и проблемы оценки кадастровой стоимости земельных участков.

Особенности расчета арендной платы за землю города Москвы»

Подготовила студентка 5-го курса, 5 гр.

Приняла доцент Полити В.В.

Москва 2009

Введение

Перед тем, как рассматривать кадастровую стоимость земельных участков, следует сказать, что Государственный земельный кадастр – это государственная система необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель, о качественной характеристике и народно-хозяйственной ценности земель.

Государственный земельный кадастр ведется в целях:

своевременного обеспечения органов государственной власти и управления, предприятий, организаций, учреждений и физических лиц достоверной информацией о земельных ресурсах территории;

обеспечения учета, рационального использования и охраны земель;

защиты прав землевладельцев, землепользователей, арендаторов;

создания основы для установления нормативной цены земли, земельного налога и арендной платы;

сохранения границ исторических землевладений, объектов историко-культурного наследия.

Или можно сказать, что создание системы государственного земельного кадастра предполагает реализацию трех основных функций: учетной, информационной, и фискальной.

Информационная функция государственного земельного кадастра необходима для отражения качественного состояния земли как природного объекта, государственного контроля за использованием и охраной земель.

Учетная функция служит для целей регистрации прав.

Фискальная функция государственного земельного кадастра, обеспечивает формирование налогооблагаемой базы для установления земельного налога.

Объектом государственного земельного кадастра являются все земли территории независимо от форм собственности, целевого назначения и характера их использования.

Так же следует отметить, что эксперты наряду с кадастровой оценкой (массовой) выделяют и индивидуальную: при этой оценке определяется стоимость отдельного объекта. Алгоритм проведения обеих оценок схож, но анализ рынка, расчет стоимости и контроль качества каждой процедуры осуществляется по-разному. Кадастровая оценка проводится для исчисления налогооблагаемой базы. А индивидуальная - для совершения конкретных сделок купли-продажи, залога, сдачи в аренду и т.д.

Общие сведения о кадастровой стоимости

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (глава 10, статья 65, п.1 ЗК). Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным Кодексом, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Целью проведения кадастровой оценки является внедрение экономических методов управления земельными ресурсами и повышение на этой основе эффективности использования земель.

Работы по государственной кадастровой оценке земель проводятся на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 25.09.99 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» , Постановления Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Государственная кадастровая оценка - это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)" определено, что кадастровая стоимость земельного участка - это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании, рассчитанная по определенной методике, и занесенная в кадастровое дело данного участка. Кадастровая стоимость может быть только для земельного участка, который учтен в земельном кадастре. Кадастровая стоимость земельного участка и его рыночная стоимость, как правило, не совпадают, и тем более, не совпадают с ценой продажи. Кадастровая оценка земельного участка осуществляется методами массовой оценки стоимости, установленными и утвержденными Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по (согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти) в соответствии с едиными для РФ методическими и нормативно-техническими документами.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, проводится с учетом:

Уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

Площади земельного участка;

Факторов местоположения и окружающей среды.

Изначально в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель, утвержденной Росземкадастром, выделено 14 видов функционального использования (когда в Нью-Йорке при определении налогооблагаемой базы для налога на недвижимость классификация проходит всего по четырем видам использования).

Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке. Кадастровая оценка проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемые органами власти субъекта Федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

В соответствии с пунктом 3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. С 18 апреля 2006 года после принятия правительственных Правил кадастровой оценки база кадастровой стоимости недвижимого имущества пересматривается раз в четыре года для каждой группы объектов недвижимости: сельской недвижимости, жилой застройки, промышленной застройки, коммерческой и общественной застройки.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости предоставляются бесплатно. Кроме того, сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещены на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет.