Виды мошенничества с земельными участками. Не помешает осмотрительность при сделках с ЗУ! Мошенничество с земельными участками Предмет мошенничества в пользовании земельным участком

Как заработать
08.12.2023

Земля всегда имела большую ценность, потому как может использоваться с разными целями, в том числе, для получения прибыли. Также не секрет, что стоимость земельных участков постоянно возрастает, поэтому они становятся хорошим вариантом для вложения свободных денежных средств. Даже ничего не делая, просто продав участок земли по прошествии нескольких лет, его владелец сможет получить большую сумму, чем вложил до этого.

Решив купить земельный участок, важно понимать, что в этой области орудует достаточно много мошенников. Ежегодно проворачиваются сотни обманных сделок, в результате которых покупатели просто теряют свои накопления. Рассмотрим, как может быть организовано мошенничество при покупке земельного участка. Здесь есть много нюансов.

Самые распространенные мошеннические схемы

Вот ряд ситуаций, которые чаще всего возникают при оформлении сделок купли-продажи земли:

  • человеку, желающему купить земельный участок, продавец показал живописный уголок с красивой природой, проведенными коммуникациями и другими удобствами. После оформления сделки выяснилось, что приобретенная земля находится совсем в другом месте, далека от заявленных пожеланий покупателя, совсем не стоит уплаченных денег;
  • после приобретения оказалось, что размеры земельного участка не соответствуют указанным в документах. Безусловно, они будут меньше;
  • со временем выяснилось, что сделка купли-продажи недействительна, потому как документы на ее проведение оформлены неправильно, а подписи поставлены людьми, не имеющими на это законного права;
  • через время оказалось, что у конкретного участка земли уже есть владелец и он планирует использовать его в личных целях;
  • после приобретения земельного участка выяснилось, что право владения на него имеет 3-е лицо, которое не участвовало в сделке и не давало разрешение на ее проведение. Соответственно, договор купли-продажи будет считаться недействительным;
  • купив землю, вы выявили подземные коммуникации. При таком условии стоимость должна была находиться в максимально доступных или средних границах.

Можно привести еще много примеров мошенничества, связанного с земельными участками. Вся проблема в том, что обычные люди редко сталкиваются с необходимостью в проведении подобных сделок, поэтому не могут заметить подвох, имеющие место нарушения процедуры. В результате им приходится сталкиваться с затяжными судебными разбирательствами, которые не всегда заканчиваются в их пользу.

Как защитить себя от происков мошенников

Конечно, проще предотвратить реализацию мошеннического сценария, чем потом решать все вытекающие проблемы. Планируя сделку, заподозрить обман можно в следующих ситуациях:

  • слишком низкая цена. Обычно ее устанавливают для того, чтобы покупатель поспешил оформить приобретение, пока землю не купил другой человек. Соответственно, второпях не удается заметить все подозрительные нюансы;
  • продажа планируется по книжке садовода или осуществляется председателем ТС. Такая сделка будет считаться недействительной;
  • продавец настаивает на том, чтобы сделку сопровождал его нотариус;
  • продавец отказывается предъявлять оригиналы правоустанавливающих документов.

Также от вас потребуется ряд несложных действий, которые нужно выполнить прежде, чем ставить подпись на договоре купли-продажи земли:

  • поговорить с соседями, уточнить характеристики самого земельного участка, а также сведения про его владельца и продавца. Старайтесь пообщаться как можно с большим количеством людей, чтобы составить полную картину событий;
  • найти хорошего нотариуса, который поможет в оформлении безопасной сделки. Выбирайте специалиста тщательно, и не соглашайтесь на нотариуса продавца. Вам важно найти представителя своих интересов, который мог бы отстоять их в случае необходимости, предостеречь от совершения провальной покупки;
  • проверить все документы на землю и личные документы продавца, а также бумаги, устанавливающие его право владения. Не следует доверять копиям и дубликатам, обязательно затребовать оригиналы. Особо внимательно необходимо обращаться с доверенностями, искать здесь разрешение на продажу.

Эти простые советы помогут вам приобрести понравившийся земельный участок безопасно и без риска потери вложенных средств. Соблюдая перечисленные рекомендации, вы получите гарантии прозрачной и правомерной сделки, сможете избежать судебных разбирательств, которые могли бы возникнуть в противном случае.

Важно! Если вы приобретаете землю через риелтора, здесь также есть ряд признаков мошенничества. Он не будет знакомить вас с продавцом, будет чрезмерно вежливым или агрессивным, легко снизит цену земли, потребует большой аванс за услуги.

Покупка жилья, земельного участка или аренда недвижимости сопряжены с риском стать жертвой мошенников. Значит, нужно не только знать законы РФ, но и соблюдать некоторые правила при совершении таких сделок.

Согласно практике последних лет, мошенничество в сфере недвижимости практикуется в различных направлениях: купля/продажа, аренда, ипотечное кредитование, долевое строительство, риэлторские услуги и прочее. Даже участие профессионального специалиста в лице агентства недвижимости не дает 100%-ной гарантии, что сделка будет иметь благополучный исход без обмана и крупных денежных потерь. Поэтому правоведы нашей компании рекомендуют пользоваться услугами только проверенных риэлторов, а в качестве страховки обсуждать детали будущей сделки и документов с независимыми юристами. Это даст защиту от подписания фиктивных бумаг и финансовых потерь, что является главной целью преступников.

в жилищной сфере: виды и схемы

Все сделки с недвижимостью, а также права и обязанности собственников регулируются жилищным, гражданским и административным кодексом РФ. Ответственность за мошенничество на рынке недвижимости наступает по ч. 4 ст. 159 УК РФ, которая подразумевает наказание до 10 лет лишения свободы.

Невзирая на строгость законодательной базы, аферистов не смущает возможность судебного разбирательства. Какие виды мошенничества можно встретить в 2018 году?

  1. Мультисделки, при которых один объект продается одновременно нескольким покупателям. Договор купли-продажи заключается в разных местах с получением всей суммы или задатка на собственность. Приоритет остается за покупателем, который первым оформит жилье в Росреестре, а остальные останутся и без денег, и без квартиры.
  2. Инвестиции в недвижимость на стадии строительных работ – выгодное предложение с печальным исходом, при котором жилье признается незаконно построенным, а СК (строительная компания) исчезает в неизвестном направлении.
  3. Прямой обман в договоре, который подписывается собственником. Так, в случае заключения сделки на ремонтные работы владелец может поставить подпись в документах на передачу прав собственности или продажу недвижимости неизвестным лицам.
  4. Выгодные условия для малоимущих и неблагополучных семей от АН. Чаще всего мошенники предлагают продажу квартиры с предоставлением более выгодного варианта, который в реальности оказывается на порядок хуже предыдущего. В результате владелец лишается своей жилплощади, разницы в цене и получает ветхое, непригодное к проживанию жилье.
  5. Подделка документов – высокий уровень мошенничества, который требует юридических знаний и проверки каждого пункта перед заключением сделки. Вариант обмана – поддельные завещания на недавно усопшего человека с последующей продажей недвижимости в максимально короткие сроки. Пострадавшая сторона – новые жильцы, которые будут выселены из квартиры, а доказать право на собственность, а также вернуть деньги им будет крайне сложно.
  6. Квартиры с обременением (временно выбывшие жильцы, залог, наследники и прочее). При оспаривании сделки закон будет на стороне владельца, а покупатели останутся ни с чем.
  7. Продажа жилья в долевой собственности без уведомления дольщиков, в том числе несовершеннолетних детей. Договор будет расторгнут через суд, а вернуть деньги практически невозможно.

Обратите внимание!

При покупке жилья у владельца, состоящего в браке, должно быть согласие супруга/супруги на сделку или отказ от претензий в письменной форме.

Мошенничество с залогом на недвижимость

Область кредитования включает услугу по займу под залог недвижимости, что также сопряжено с риском столкнуться с мошенниками. Уловка злоумышленников кроется в документах на залог, которые с юридической точки зрения составляются как договор купли-продажи или переуступки прав на собственность. В результате подписания соглашения без контроля со стороны опытного юриста владелец передает аферистам жилье за символическую плату.

Дальнейшие действия преступника – выселение владельца и перепродажа имущества. Доказать факт мошенничества сложно, так как собственник лично подписал договор.

Также следует учитывать вариант продажи жилья с предоплатой, что предполагает предварительное согласие обеих сторон на условия купли-продажи жилья. На деле мошенники могут взять процент с продажи одновременно с нескольких граждан, предлагать жилье с обременением или вообще арендуемую жилплощадь с фиктивными бумагами.

Мошенничество в агентствах недвижимости

Многие граждане доверяют свою собственность опытным агентам по недвижимости, полагаясь на компетентность специалистов и юридическую чистоту сделки. В 2018 году махинации с недвижимостью встречаются не только среди застройщиков и собственников, но также и среди АН (агентств недвижимости), которые действуют несколькими путями:

  • сдача квартиры на длительный срок по доступной цене с предоплатой за весь период из-за срочности отъезда. Такая схема популярна еще с 90-х годов, но остается актуальной и сегодня. Лжесобственник арендует жилье на короткий промежуток времени и быстро передает его новым арендаторам. Итог: деньги уплачены, из квартиры выселили, отыскать преступника практически невозможно;
  • услуги по аренде с предоставлением списка несуществующих/вымышленных адресов и контактов по выгодным вариантам за символическую плату;
  • продажа жилья по доверенности без участия собственника – махинация с фальшивыми документами или доверенностью на имя умершего гражданина, которая в любом случае будет оспорена истинными правообладателями в суде;
  • предоплата перед началом оформления документов на квартиру/дом, который впоследствии оказывается в аренде.

Обратите внимание!

При выборе АН рекомендуется доверять компаниям, имеющим высокий рейтинг на рынке недвижимости, официальный сайт (срок регистрации не менее 1 года), юридический адрес и телефон, что легко проверить через специальные сервисы.

Мошенничество с земельными участками

В современном обществе остро стоит вопрос о покупке земельных участков, при сделках с которыми также встречаются случаи мошенничества. На сегодняшний день можно выделить несколько наиболее популярных схем обмана. Они во многом строятся на незнании земельного Кодекса РФ, который за последние годы претерпел множество изменений.

Двойная продажа земельного участка

Двойная продажа одного участка нескольким застройщикам/собственникам. Махинация осуществляется в небольшой промежуток времени между заключением договора и регистрацией в росреестре. Преступники предлагают вариант предоплаты по заверенным дубликатам правоустанавливающих бумаг.

Ложное расположение земельного участка

В документах намеренно делается ошибка в обозначении координат расположения участка. Покупателю показывают на карте один участок, а в собственность передается совсем другой. Например, болотистая местность, балка, участок в лесу и прочее. Чтобы не стать жертвой обмана, следует провести сверку координат и границ участка, используя официальные источники и визуализацию объекта.

Продажа запрещенного к ИЖС участка

Подделка топографической и геодезической съемки – дело умелых махинаторов, которые продают участки под индивидуальное жилое строительство, не имея разрешений. Владелец становится законным правообладателем земли, проводит строительные работы и даже прокладывает коммуникации, которые впоследствии придется сносить или переносить за свой счет. Суть аферы в ценовой разнице между участками под ИЖС и землями сельскохозяйственного назначения.

Махинации с документами

Все сделки с недвижимостью сводятся к обязательной процедуре оформления документов, которые могут быть легальными и фальсифицированными. Схемы обмана с бумагами:

  • некорректность оформления бумаг, в том числе подпись человека, не имеющего на то полномочий/прав;
  • фиктивный акт, о реальной форме которого, покупатель ничего не знает;
  • оформление сделки без упоминания третьих лиц, имеющих право на участок.

Прежде чем соглашаться на подпись неизвестных соглашений и прочих документов, лучше провести проверку данных и корректность заполненных страниц у опытных юристов. Это поможет избежать финансовых потерь и проблем в будущем.

Куда обращаться и как доказать мошенничество с недвижимостью

Как доказать мошенничество с недвижимостью простому человеку и куда следует жаловаться в первую очередь? Ответы и рекомендации компетентных юристов нашего центра:

  • первая инстанция, куда следует нести заявление по факту мошенничества, – полиция;
  • от того, насколько правильно будет составлено заявление и предоставлены подтверждающие вину доказательства, зависит длительность разбирательства и его результат;
  • чтобы признать сделку недействительной, а также вернуть свои деньги, предстоит доказать обман со стороны АН, собственника или иных лиц, а также получить решение суда, что подразумевает подачу иска со всеми вытекающими обстоятельствами;
  • к исковым требованиям, как и к заявлению в полицию, надо приложить записи разговоров, документы, переписку, контактные данные, фото и иные сведения, которые помогут в максимально короткие сроки найти аферистов.

Образец заявления в полицию можно найти в интернете или скачать на сайте нашей компании.

Наказание и сроки давности

В 2018 году за мошенничество с недвижимостью вменяется ответственность по статье 159 УК РФ. Доказать виновность подозреваемого можно только при наличии неоспоримых доказательств, коими являются:

  • описание личности мошенника;
  • данные преступника и фигурирующей в договоре компании;
  • договоры, подписи, фото- и видеосъемка, платежные поручения;
  • показания свидетелей и т.д.

По этой статье суд выносит приговор с наказанием в виде лишения свободы до 10 лет, штрафа до 1 млн руб. или в размере дохода осужденного за период до 3-х лет, ограничение свободы до 2-х лет. Суровость наказания зависит от отягчающих и смягчающих вину обстоятельств, количества эпизодов по делу, суммы похищенного обманным путем и размера нанесенного ущерба – как физического, так и морального.

Обратите внимание!

Срок давности по таким преступлениям исчисляется по ст. 78 УК РФ и может достигать 10 лет.

Резюме

При покупке недвижимости на первичном/вторичном рынке, следует внимательно изучить документы на объект, прежде чем поставить свою подпись. Если юридических познаний в этой области недостаточно, то лучше воспользоваться поддержкой опытного юриста или компетентного риэлтора.

Признаки мошенничества при сделках с недвижимостью:

  • крайне низкая цена;
  • частая смена владельцев земли/квартиры/дома;
  • отсутствие хозяина (у продавца есть только доверенность);
  • часть документов представлена в виде заверенных копий, без оригиналов.

Какие документы должны быть предоставлены по требованию покупателя:

  • выписка из ЕГРП, свидетельство о праве на собственность;
  • право на наследство, договор и иные правоустанавливающие бумаги;
  • справки НД, ПНД;
  • письменное согласие супруга/супруги;
  • паспорт БТИ и технические документы по перепланировке жилья;
  • разрешение на продажу от органов опеки в случае долевого участия ребенка и иные документы.

Также рекомендуется проверить все данные по жилью/земле на официальном сайте Росреестра и у судебных приставов. Помните: потерять деньги проще, чем вернуть их в полном объеме даже в случае признания вины мошенника. Возмещение средств может затянуться на годы, а при своевременной консультации с юристом таких трат можно избежать.

Последние вопросы по теме: «мошенничество с недвижимостью »

Обман при продаже квартиры

Добрый день.

Я заключил договор при продаже квартиры, а деньги мне переведены не были. В регпалату со сдачей документов на регистрацию я не ходил.

Как я знаю, без регистрации сделка по продаже квартиры не может быть завершенной. Как мне поступить, ведь договор я подписал, правда никаких расписок не давал? Будет ли это обман при продаже квартиры или нет? Заранее спасибо.

александр, г.

мошенничество с недвижимостью

Юрист: Антон Белобров

сейчас offline

Без государственной регистрации сделка не будет окончена, так как Регцентр без вашего личного присутствия не оформит в несения изменений в реестр. Необходимо заказным письмом направить уведомление о расторжении договора, в связи с неисполнением обязанностей одной из сторон.

Аферы с недвижимостью и защита от них

Здравствуйте. Покупаю квартиру в ипотеку, завтра подписываем предварительный договор сделки с недвижимостью и отдаем задаток. Можно ли как-то подстраховаться, чтобы не получилось так, что после подписания договора я не увижу ни агента, ни хозяйку? Хозяйка сама проживает в другом городе. Как защитить себя от афер с недвижимостью?

Евгения, г. Санкт-Петербург

мошенничество с недвижимостью

Юрист: Роман Иванов

сейчас offline

Задаток и так является формой обеспечения обязательств в части заключения основного договора. Также не стоит забывать, что и банк, предоставляя Вам кредитные средства, проверяет продавца. Если Вас что-то смущает, дайте посмотреть документы юристам.

P.S.: Запомните, что если аферист захочет «кинуть», то он кинет не смотря на то, какие условия были в договоре и какие бы документы он Вам не представлял.

Юрист: Мария Зандберг

сейчас offline

Евгения, самым верным способом «подстраховаться» от аферы при оформлении сделок с недвижимостью - обратиться за очной помощью юриста, чтобы проверили тексты договоров и порядок сделки. Стоимость юр. услуг в этом случае просто несопоставима с риском потерять серьезную сумму за квартиру.

В случае с ипотекой, если это серьезная кредитная организация/банк, то их юр. отдел также производит проверку юр. чистоты приобретаемой вами недвижимости. В большинстве случаев это служит также некоей доп. гарантией, что все ок.

Самостоятельно до заключения предварительного договора вы можете сделать запрос в Росреестр и внимательно проверить паспорт продавца и её паспортные данные в договоре (естественно, она должна числиться единственным собственником квартиры в свидетельство о собственности), а также оставить себе копии всех правоустанавливающих документов на квартиру и копию паспорта. В выписке Росреестра вы увидите, кто является собственником, с какого времени, не заложена ли квартира и не является ли она предметом судебного разбирательства.

Также вам стоит обратить внимание на п.1 и 2 ст. 381 ГК и на то, что задаток и залог - это разные понятия. Удачи!

Юрист: Наталья Белоусова

сейчас offline

Добрый день! Попросите посмотреть паспорт собственника квартиры и документы на квартиру (свидетельство о праве собственности), в свидетельстве должны быть указаны данные собственника квартиры (в том числе и прописка). Агент также, скорее всего, работает в риэлторском агенстве и не заинтересован в плохой репутации. Уточните, к какому агенству он относится. Кроме того, в предварительном договоре должна быть прописана ответственность за невыполнение условий сторонами. В этом случае Вы сможете привлечь продавца к ответственности в судебном порядке.

Удачи Вам.

Как отменить договор купли продажи земли, если нас обманули?

Помогите, пожалуйста! Купили земельный участок (подписали договор купли-продажи и написали заявление на государственную регистрацию права, отдали деньги). 25 сентября свидетельство будет готово. Но только сейчас поняли, (увидели кадастровый план), что нас в вели в заблуждение: на словах риэлтор говорил, что участок прямоугольный 25 метров на 60. а на деле оказался многоугольником ширина меняется от 20- макс до 12 м. Такой участок мы бы не купили, знай это раньше. Как нам быть, подскажите. Спасибо!

Нина Михайловна Максимова, г. Вологда

мошенничество с недвижимостью

Юрист: Дмитрий Бондарюк

сейчас offline

Здравствуйте.

Обращайтесь к продавцу для урегулирования спора. Если договоритесь, обратитесь в Росреестр с заявлением об отмене регистрации. Если он не пожелает расторгать договор, то у вас только один вариант, обращение в суд. Но это будет сложная процедура, поскольку в стандартных договорах есть фраза, что настоящий договор заключен добровольно, не под влиянием обмана, заблуждения и т.д. Велика вероятность, что сделку оставят в силе. Если регистрацию не оформите должным образом право собственности у вас не возникнет, будете и без денег и без земли. Как вариант после регистрации собственности продадите, но там налоговые последствия могут быть.

Мошенничество с квартирой

У меня была договорённость с сожительницей, что я ей дарю свою 2-х комн. квартиру, а она взамен списывает мой долг перед ней в 300 тыс.руб. даёт мне однокомнатную квартиру и оставшуюся разницу в деньгах. Дарение было оформлено нотариально (я состою на учёте в НД с 1999г.), после чего она отказалась выполнять свои обязательства по договорённости, а ещё чуть позже меня пытались убить двое неизвестных. Все суды я проиграл. Оказывать на меня давление ей помогал на тот момент старший УУМ ОВД Зюзино. Что можно сделать сейчас? Куда обратиться, чтоб закон заработал?

Александр, г. Москва

мошенничество с недвижимостью

Юрист: Гурам Квиквиния

сейчас offline

Здравствуйте, Александр! Вы совершили притворную сделку, то есть, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. В данном случае Вы прикрыли обмен квартирами с целью погашения долга. Такая сделка ничтожна, то есть, не влечет юридических последствий. Я не могу представить, почему Вы «проиграли все суды». Полагаю не смогли убедить суды в том, что говорили. Это, что касается гражданского судопроизводства.

То, что Вы описали, содержит все признаки мошенничества, прикрытого гражданско правовыми отношениями, эта не редкость. Вам надо написать заявление о возбуждении уголовного дела. Заявление надо писать в виде обвинительного заключения. Это значить, что в заявлении надо указать все признаки, элементы, состава мошенничества и привести доказательства подтверждающие их наличие. Если Вы суды проиграли по несложному делу, вряд ли Вы сможете написать самостоятельно качественное заявление, по этому рекомендую обратится к юристам. Дело сложное, но не безнадежное.

Желаю Удачи!

Мошенничество с квартирой

Добрыдь день,

17.02.2014 мы с мужем купили квартиру, старая хозяйка в мае 2014 года прописала к нам в квартиру иностранного гражданина (гражданина Узбекистана), когда сотрудники миграционной службы связались с регистрационной палатой, где нам выдавали документы на квартиру, и задали вопрос как она могла прописать без нашего ведома ин.гражданина, они сказали, что новые свидетельства выдают нам на руки. а старое отдают им, прошлым хозяевам. видимо она решила заработать на этом, на сколько я знаю за это получают хорошие деньги. Что делать нам? с ее стороны это мошенничество, как нам наказать ее, можем ли мы подать на ущерб?

Ольга, г. Бакал

мошенничество с недвижимостью

Юрист: Эдуард Манюров

сейчас offline

Добрый день Ольга!

Можете написать заявление в прокуратуру с изложением всех обстоятельств дела, приложите имеющиеся у Вас документы.

По поводу ущерба. Поскольку у Вас зарегистрировали еще одного человека, то счета за ЖКХ услуги увеличились. Попросите в Вашей Управляющей компании произвести расчет разницы в стоимости предоставленных услуг. Эту разницу как раз и сможете взыскать с предыдущей хозяйки. Плюс моральный ущерб (это конечно копейки и за них еще побороться надо будет), плюс расходы по снятию с регистрационного учета гражданина Узбекистана (если у Вас этим юрист будет заниматься).

Земельный участок

Добрый день!!! Мой знакомый покупает земельный участок(на ООО.) Продавец тоже юр.лицо. Какие налоги и кто оплатит??? Подскажите пожалуйста....

Ришат, г. Сургут

мошенничество с недвижимостью

Юрист: Владислав Быков

сейчас offline

Добрый день Ринат!

При продаже налог платит продавец, если продавец физическое лицо 13% с суммы превышающей 250 000 рублей, если юридическое в зависимости от режима налогообложения.

С уважением, Владислав Быков

Покупка земельного участка

Здравствуйте. Покупаем земельный участок у частного лица. Каков порядок заключения сделки? Какие документы нужно запросить и самим подготовить? Как безопасно передать деньги? Как быть, если нужно внести аванс?

Евгений, г. Курган

мошенничество с недвижимостью

Юрист: Надежда Ступина

сейчас offline

Лучше всего, конечно, чтобы вашу сделку сопровождал юрист. Именно юрист, а не риэлтер.

Какие документы нужны при сделке:

возьмите сами в кадастровой палате выписку из реестра на этот земельный участок, сведения по адресу объекта открыты для всех, только нужен ваш паспорт и точный адрес объекта. Далее у собственника должен быть кадастровый паспорт земельного участка и свидетельство о государственной регистрации права собственности. Кроме того, собственник должен вам показать подлинный экземпляр правоустанавливающего документа на этот участок: это либо договор купли-продажи, либо дарение, либо Постановление о выделении земельного участка, в общем, документ, на основании которого собственник владеет этим участком.

Юрист: Надежда Ступина

сейчас offline

Аванс передаете в небольшой сумме обычно, если большая сумма, это подозрительно, собственник дает вам расписку, написанную собственноручно о том, что получил от вас в качестве аванса за земельный участок такую-то сумму.

Указывает свои данные паспорта и места регистрации. Вы при этом проверьте его регистрацию места жительства.

При передачи всей суммы денег воспользуйтесь банковской ячейкой.

Покупка и продажа недвижимости - это всегда риск.

Так что пригласите юриста на подготовку и проведение сделки.

Юрист: Надежда Ступина

сейчас offline

Ну справку из психдиспансера взять - это обычное дело при сделке, он на вид может быть и здоров, а на учете состоит, и дети могут оспорить. Для этого нужен юрист, он за вас все спросит. Согласие супруга необходимо, без него не примут документы в регпалате, если недвижимость приобретена супругами в браке.Если объект недвижимости является личной собственностью супруга, то есть не нажит в браке, а приобретен по другому основанию- по договору дарения или по наследству перешел, то согласия не нужно супруги.

Обманули при продажи зем участка

Пожалуста помогите маме 72 года Она нашла покупателя на уч 10соток Покупатель сделал договора все сам в регестрац.полат Он предложил схему 30т руб по договору и 400т руб через расписку и сказал ей что деньги выплатит ей после регист сылаясь на то что там есть долги внутренние Мама все подписала все это время он выходил на связь потом он отключил телефон денег она так и и неполучила

виталий, г. Москва

мошенничество с недвижимостью

Мошенничество с квартирой

здравствуйте! У у меня пасынок женился 5 лет назад на женщине с ребенком она из маленького города все было нормально но недавно она звонила моей дочери которая сводная сестра пасынка и заявляет что квартира которая принадлежит пасынку будут переоформлять на нее и причину не объяснила у них нет общих детей.Пасынок пьет часто но некогда не говорил что хочет,переоформить квартиру на нее,да него дозвонится невозможно она забрала телефон и говорит что он потерял и все связи с ним только через нее.Договорились что он приедет к моей дочери то есть к своей сестре,чтобы поговорить почему решили так, если правда это решение принял он,Но он не приехал,телефон она отключила и мы не смогли позвонить через2 часа он позвонил пьяный и сказал что не приедет Я высказал что жена его спаивает и препятствует чтобы встретится с родственниками он не стал возражать,он не работает и пить не на что,она специально спаивает документы на квартиру у его тети он сам отдал на хранение, его жена просит их отдать но тетя не отдает без его ведома,раньше его жена жаловалась моей дочери что он часто выпивает но сейчас сама спаивает а у него больная печень,нам кажется что она хочет завладеть квартирой как нам быть,мы видим в этом мошенничество не исключено что может и отравить и как нам поступить чтобы огородить от нее и он не потерял квартиру,ведь она тут же разведется и бросит его ведь ему всего 39 лет он еще может создать нормальную семью!мы

Гиви, г. Москва

мошенничество с недвижимостью

Юрист: Андрей Дьяконов

сейчас offline

Здравствуйте Гиви! Квартирный вопрос в наши дни приобретает все большую значимость, семейные «войны» с различными правовыми последствиями для участников приводят лишь к негативным последствиям. Судебные разбирательства по жилищным спорам не прекращаются. Для получения квалифицированно консультации следует прояснить юридически важные обстоятельства в отношении этой квартиры, а также действительность намерений Вашего пасынка. Только после этого Вы сможете получить рекомендации от меня лично, а также Уважаемых коллег проекта в части сохранности жилой недвижимости о которой идет речь. Мы готовы обсуждать Вашу проблему, а Вы готовы предоставить нам достоверную информацию? Надеюсь мой ответ внес некоторую ясность, удачного Вам дня

Например, продавец имеет доступ к ячейке после регистрации договора купли-продажи недвижимости, а покупатель имеет доступ в том случае, если рег. орган. отказал в регистрации договора при условии предъявления договора с отметкой об отказе в регистрации.

В договоре купли-продажи недвижимого имущества можете прописать следующий порядок передачи денежных средств: " Денежные средства по настоящему договору (цена договора согласно пункту____) подлежат помещению в банковскую ячейку в полном объеме до сдачи документов в регистрирующий орган. После перехода права собственности на помещение от Продавца Покупателю Продавец получает доступ к банковской ячейке после предъявления следующих документов: договора с отметкой регистрирующего органа, выписки из ЕГРП, подтверждающей право владения Покупателя помещением"

Варианты формулировки данного пункта могут быть разнообразные, в зависимости о реальных договоренностей и пожеланий.

Юрист: Владислав Новиков

сейчас offline

Добрый день! По общей практике в Москве большинство расчетов происходят через депозитарную ячейку в банке. Арендуется ячейка и в дополнительном соглашении к договору аренды прописываются условия доступа. Данная практика сложилась из-за длительности регистрационных действий и в большинстве из-за несовпадающей цены в договоре и реальной цены. На сегодняшний день существуют более безопасные виды расчетов безналичный перевод, аккредитив или депозит нотариуса.Удачи!

Несмотря на то, что наш народ значительно поумнел, научился считать копеечку, теме не менее в последнее время вместе с активизацией многих сегментов рынка недвижимости тема мошенничества на рынке земельных участков и недвижимости, как и в докризисные времена, все чаще стала звучать в сводках правоохранительных органов.

Мы решили немного разобраться в этом вместе с нашими партнерами, юристами адвокатского бюро «Респект» и привести для наших читателей и пользователей наиболее распространенные способы мошенничества на рынке загородной недвижимости.

Способ №1 - Продажа недвижимости без документов

Самым главным способом обмана является продажа недвижимости без документов. При этом отсутствует как объект недвижимости, так и оформленные документы на них. Данный способ в настоящее время самый масштабный по своей сути, и объяснить это легко: снова возрос интерес покупателей к объектам загородной недвижимости (другими словами, наблюдается повышенный покупательский спрос).

При этом согласно действующему гражданскому и уголовному кодексу, привлечь к ответственности липовую компанию более чем сложно. Так, например, создается некая организация, которая начинает везде давать объявления о том, что занимается продажей земельных участков . Чтобы не показывать клиентом пустую землю, на ней могут построить пару привлекательных домиков , чтобы подтвердить, что строительство набирает обороты. После подобных демонстраций, клиенты начинают клевать, а компания в течение двух-трех лет продает участки и несуществующие на них объекты недвижимости. Спустя это время компания бесследно исчезает.

Способ №2 - Продажа аварийных домов

Реализовать данный способ очень легко. За минимальное количество времени возводится дом, при этом при его «строительстве» используются дешевые материалы , а также не соблюдаются вообще строительные нормы (например, в доме отсутствуют конструктивные соединения или фундамент).

Построенный на скорую руку дом продается за миллион, объясняется столь низкая цена тем, что он только - только был оформлен в собственность, а также тем, что, если цена за него будет выше, придется платить налоги. Когда покупатель соглашается с уверениями, дом продается.

При этом оставшаяся часть дома списывается на земельный участок. То есть, предположим, покупатель выложил за дом 15 млн.руб. Из этой суммы миллион в документах прописывается как цена за коттедж, а 14 - за участок земли . На самом деле все должно быть иначе, но потом это уже не докажешь . Где-то через год после оформления сделки, домик либо разваливается, либо трещит по швам. И собственнику дома на самом деле повезет, если дом можно восстановить, а не сносить из-за грубого нарушения строительных норм.

Способ №3 - Продажа домов и участков по поддельным документам.

Данный способ популярен не только на рынке загородной недвижимости, но вообще в целом на рынке. При продаже земельных участков, домов используются поддельные доверенности и документы.

Например, подобный способ мошенничества случился в Сергиевом Посаде, где городской зоне пустовал земельный участок с воздвигаемым на нем домом. Участок пустовал потому, что его хозяина посадили, а дети и жена бесследно исчезли. Спустя несколько лет после такой тишины, знакомые собственника оформили поддельные документы и продали участок с домом за приличные деньги.

Способ №4 - Продажа по предварительным договорам

Данный способ не имеет столь сильных масштабов, но все же встречается весьма часто. Суть мошенничества сводится к тому, что при продаже загородной недвижимости составляется предварительный договор , а от основного договора купли-продажи отказываются .

Как известно, в регистрационных службах предварительные договоры не регистрируются , если бы их регистрировали, все было бы иначе. Предварительный договор без регистрации - чуть-чуть лучше, чем простая бумажка, и от обмана покупателя он никак не защищает . И очень важно, чтобы покупатели не платили больших сумм по предварительным договорам. Но, на практике, к сожалению, ситуация иная: покупатели, чтобы поскорее получить интересующий объект, платят либо всю сумму по предварительному договору, либо ее половину. При этом продавец объясняет подписание именно предварительного договора тем, что на момент подписания договора нужных документов нет, они будут готовы лишь через некоторое время. Доверчивые покупатели клюют на эту утку. Так, продавец один и тот же объект продает нескольким заинтересованным клиентам, а потом бесследно исчезает с деньгами.

Способ №5 - Продажа дома нескольким лицам одновременно

При данном способе конкретный объект загородной недвижимости продается сразу же нескольким лицам. По своей сути он очень схож с предыдущим способом, где недвижимость продается по предварительному договору. Но при данном способе нет никаких предварительны договоров, а есть именно основной договор купли-продажи , который заключается с несколькими лицами по накатанной схеме, суть которой в следующем.

Продавец размещает объявления о продаже дома. В течение следующих 2-3 месяцев он договаривается с максимально возможным количеством потенциальных покупателей о встрече в конкретном месте, при этом с каждого покупателя он берет аванс. Что касается основного договора, то продавец предлагает покупателю заключить его в течение 10-40 дней.

Составление договора спустя некоторое время продавец мотивирует сбором документов с каждой из сторон для его оформления . На самом же деле время нужно продавцу, чтобы встретиться с максимально возможным количеством людей.

А что происходит дальше: предположим, на понедельник у продавца есть 6 потенциальных покупателей. С первыми тремя он встречается в 11 утра, с оставшимися тремя в 14 часов и в 17. При встрече сторонами оговариваются условия сделки, закрепить которую они планируют в среду. Во вторник продавец также встречается с иными клиентами. А в среду он просто исчезает.

Способ №6 - Захват чужого земельного участка

Шестой способ, как можно было понять из подзаголовка, заключается в присваивании чужого участка при длительном его не использовании (свыше года). Подобные мошеннические операции возможны благодаря дырам в действующем земельном законодательстве, а также процедуре оформления в собственность самого земельного участка.

А практика его оформления следующая, если у обладателя участка на руках есть только распоряжение местной власти или свидетельство на него, он не является настоящим собственником, а лишь формальным, поскольку отсутствуют кадастровые документы о местонахождении данного участка в Росреестре.

Предположим, у Вас есть участок и свидетельство на него, но последние несколько лет Вы там не появлялись. Предприимчивый сосед решает провести межевание земли, где к своей земле приписывает и Вашу территорию . Спустя некоторое время он получается на руки кадастровый документ, по которому можно понять, что площадь его земельного участка увеличилась, благодаря присоединению Вашей земли. После того, как на руках у соседа оказывается кадастровый документ, он начинает искать покупателей на него, получает за него намного большую сумму и исчезает.

Способ №7 - Незаконная сдача в аренду дорогостоящих земельных участков

Данный способ подразумевает сдачу в аренду дорогостоящего участка лицом, у которого на это отсутствуют полномочия . При данном способе важно не количество проведенных мошеннических операций, а их стоимость.

Таким способом продается земля у водоемов, заповедниках или сдаются огромные территории земли под строительство. Как правило, без своих людей при совершении таких сделок не обойтись. А свои люди должны быть в регистрационной палате , где идет переоформление земли с государственной на коммерческую. И именно коммерческие структуры, позже выставляющие данные объекты на рынок недвижимости, и являются мошенниками, поскольку занимаются ее переоформлением без получения согласия собственника (государства) или переоформляют землю, которую вообще трогать нельзя (водоемы, заповедники, леса).

Как не стать жертвой мошенников при покупке земельного участка и какие документы на землю обязательно должны быть у продавца.

Консультирует управляющий партнёр агентства «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

– Какие схемы чаще всего используют мошенники при продаже загородных домов и земельных участков?

– Бывает, что объект недвижимости пытаются продать по поддельной доверенности. В случае если сделку удаётся провести, но потом правда открывается, такая сделка признаётся недействительной, и покупатель лишается и купленного объекта, и денег. Потом деньги у мошенников практически невозможно получить обратно.

Кстати, мошенники часто пытаются продать недвижимость, не прибегая к услугам риелторских компаний, поскольку профессиональные агенты по недвижимости проверяют юридическую чистоту объектов. Мы давно пришли к решению – чтобы избежать мошенничества, нужно увидеть продавца. Если же по каким-либо причинам продавец дал доверенность на продажу, то до сделки надо постараться убедиться, что доверитель жив-здоров и имеет объективные причины не присутствовать на сделке.

– Как риелтор может помочь покупателю не попасться на удочку мошенников?

– Прежде всего, обращение к риелтору даёт возможность избежать миллиона ненужных просмотров. Если даже в городе лишний просмотр приводит к временным затратам, то за городом на просмотр одного-двух вариантов уходит целый день.

Кроме того, на этапе поиска опытный риелтор отсечёт те варианты, которые, хотя и выглядят привлекательными, скрывают за красивым фасадом подводные камни. Это могут быть проблемы с документами или какие-то бытовые моменты, например, неприятные соседи. Хороший риелтор узнает историю объекта, запросит необходимые документы у хозяев, местных властей и т. п. Мы всегда призываем клиентов пользоваться услугами грамотного юриста, который специализируется именно на конкретном типе сделок.

– Какие документы обязательно должны быть на руках у продавца земельного участка?

– Продавец должен показать свидетельство о государственной регистрации права собственности на участок (для участков, приобретённых после 31 января 1998 года). Если участок приобретён до этого времени, то желательно пройти перерегистрацию.

Также у него должен быть кадастровый план участка и документы по отсутствию или наличию обременений на землю. Если продавец состоит в браке, его супруга или супруг должны дать согласие на сделку.

– Не на каждом участке можно построить дом, но не все покупатели знают об этом. Участок может относиться к землям сельскохозяйственного назначения либо к водоохранной зоне. Стоит ли верить продавцу, если он обещает перевести участок в категорию земель, на которых разрешается индивидуальное жилищное строительство?

– Процедура перевода земель из одной категории в другую очень сложная, дорогостоящая и долгая, поэтому доверять тому, кто обещает это сделать «моментально», не стоит. Что касается того, где и что можно строить, я бы советовал привлекать юристов, которые специализируются именно на земельных сделках.

– Нужно ли заключать предварительный договор на покупку земельного участка?

– Вообще, предварительный договор закрепляет договоренности сторон относительно будущей сделки. По Гражданскому кодексу РФ предполагается, что если одна сторона уклоняется от сделки, то на основании предварительного договора можно соблюсти права второй стороны. Очень важно, чтобы предварительный договор делал профессионал, потому что по незнанию или намеренно одна из сторон сделки может закрепить в договоре условия, которые ущемляют вторую сторону.

– Стоит ли покупателю передавать продавцу аванс после подписания предварительного договора?

– Обычно предварительный договор содержит пункт о предоплате, и эта предоплата может быть оформлена в качестве задатка или аванса. Если договор заключается с помощью солидной риелторской компании, то риск потери денег значительно снижается, поскольку репутация крупного риелтора стоит очень дорого. Если же договор заключается напрямую или с помощью сомнительного риелтора, то риск того, что аванс «уплывёт», значительно возрастает.

– Часто мошенники продают один и тот же участок одновременно нескольким лицам. Как покупателю обезопасить себя в данной ситуации?

– Тут выход один: действовать с помощью профессионалов. Как я уже отмечал, грамотный риелтор отсечёт некачественные предложения ещё до активной фазы поисков. Он может вычислить недобросовестного продавца по признакам, которых не заметит обычный человек.

Нет похожих постов.

Приобретение земли является выгодным вложением капитала. Мошеннические структуры, заключая сделки с рядовыми покупателями, используют различные обманные схемы, факт которых бывает сложно доказать. В таких случаях надеяться на возврат денежных средств часто не представляется возможным. Тем не менее, обезопасить себя от мошенников (например, на рынке недвижимости Иркутска) поможет знание юридических норм и процедур, пробелы в которых и используются при купле-продаже земельных участков .

Обезопасьте себя от мошенников!

1.1. Фиктивная продажа земельного участка (без юридических оснований)

Такой способ мошенничества не всегда является причиной умышленных действий. Зачастую собственник даже не подозревает об отсутствии у него прав распоряжения земельным участком (ЗУ). Подобная ситуация возникает в случае наличия судебных обязательств, когда недвижимость дарится, если право собственности не было зарегистрировано в органах Госкадастра, а также при отсутствии документов о межевании.

ВАЖНО. Новые поправки в законодательстве 2018 г. отражены в законе «О межевании земельных участков» № 477-ФЗ, «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, «Об узаконивании самовольных строений» № 258-ФЗ, а также ЗК РФ.

Умышленные махинации производятся при сокрытии факта отсутствия права. В качестве документа, подтверждающего собственность, демонстрируется обычное свидетельство о переходе прав собственности на ЗУ. По закону РФ документ получают без предоставления аналогичного от прежнего собственника. Поэтому точно сказать, кто обладает правом распоряжения на ЗУ проблематично.

Во избежание подобной ситуации будущий собственник вместе с продавцом запрашивают выписку из ЕГРН, содержащую всю необходимую и юридически значимую информацию об участке.

К покупке земли, находящейся в муниципальной и государственной собственности, подходят системно из-за наличия огромного числа нюансов, а покупка ЗУ, в большинстве случаев, организовывается через аукционы.

1.2. Продажа земли по поддельным документам

В целях продажи ЗУ подделываются различные документы, как отсутствующие (по какой-либо причине), так и никогда не оформлявшиеся. Чаще всего, дубли обнаруживают среди договоров о передаче прав собственности, свидетельств о праве собственности, актов согласования границ с владельцами смежных участков.

Подделка документов осуществляется с целью сокрытия нежелательных данных и быстрой продажи, для получения средств обманным путём, для перепродажи одного и того же участка разным покупателям и т.д.

Отличить подлинник от подделки не всегда представляется возможным даже профессионалу. При помощи специального оборудования и кражи пустых бланков в органах, ответственных за их выдачу, производится основная масса нелегальных сделок.

Предупредить фиктивную сделку можно, воспользовавшись услугами Росреестра. Подробная процедура получения выписки описана в 8 главе закона № 218-ФЗ. После проводят сверку документов по кадастровому номеру, данным о собственнике (дольщиках), проверяют информацию об отсутствии обременений и исковых обязательств и др.

  • ВАЖНО. Обратиться в органы Росреестра для получения обычной и расширенной выписки из ЕГРН можно только собственникам, зарегистрировавшим (поставившим на кадастровый учёт) ЗУ в качестве недвижимости.

1.3. Двойная продажа ЗУ

Такой махинацией могут воспользоваться как собственники, так и черные риэлторы. Т.к. регистрация прав собственности на ЗУ занимает достаточно долгое время, мошенники используют этот шанс в целях многократной наживы. Один участок достаётся в собственность нескольким "владельцам".

В случае, когда собственник не торопится с оформлением, он рискует потерять выкупленную землю. Т.к. по законодательству законным владельцем ЗУ считается первый, предъявивший свои права на участок. Последующим покупателям земля предлагается по копиям документов и свидетельству о праве на собственность (устаревшему). При наличии сомнений подобного рода покупатель не торопится и требует время на раздумье.

В связи с введением обязательной регистрации прав на собственность (через ЕГРН) данные последнего владельца ЗУ хранятся в базе данных. Перечисляют средства только после того, когда произойдет выдача свидетельства о госрегистрации на руки. Если продавец добросовестный, он согласится на такое требование с предварительным заверением всех предписаний у нотариуса (долговая расписка, оплата части суммы и т.д.).

По закону, если найдется другой собственник ЗУ, ни договор о купле-продаже, ни договор о переходе прав на собственность, тем более, не фиксирующее истинного владельца свидетельство о праве на собственность, не повлияют на судебное решение и не помогут вернуть деньги. Законная собственность - это собственность, оформленная на конкретное лицо, данные о которой хранятся в реестре.

1.4. Продажа земли с неподходящим видом разрешенного использования (ВРИ ЗУ)

На практике часто случаются ситуации, в которых землю нельзя использовать по назначению, например, возвести жилое строение или организовать производство. Такое возможно при покупке ЗУ, относящихся к той или иной категории (кадастровая классификация земель), имеющей целевое назначение. Вид земель обязательно указывается в свидетельстве о праве собственности на ЗУ. Но мошенники ссылаются на возможность перевода участка в другую категорию, обещая покупателю содействие со стороны властей и быстрые сроки. По факту этот процесс затягивается на долгие годы, т.к. чиновники не обязаны решать подобные вопросы. Сам перевод стоит больших денег, решить вопрос при помощи судей не представляется возможным, т.к. Закон не наделил их таким правом.

Кроме того, на участке могут находиться объекты стратегического значения, оборонные и военные постройки, коммуникации и т.д. Будущим собственникам приходится изучать кадастровый план территории, геологические и топографические схемы, чтобы при вводе территории в эксплуатацию или подключении к коммуникациям не возникало споров с государством. Затраты на отведение коммуникаций за пределы своей территории, возлагаются на законного владельца. В таких случаях ЗУ перепродаются за бесценок, а постройки приходится перевозить.

Нередки случаи, когда результаты топологической и геологической съемки подделываются. Поэтому любые предоставляемые собственником документы необходимо проверять через официальные источники.

При приобретении ЗУ необходимо определить с какой целью будет использоваться земля. Для постройки дома или дачи покупают только землю, предназначенную для ИЖС и ЛПХ.

  • ВАЖНО. ЗУ продаются с передачей паспорта и дополнений (схем и планов). Порядок их выдачи регламентирован № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Постановлением Правительства РФ № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».

1.5. Срыв сделки на этапе предоплаты

Такой тип мошенничества происходит в тех случаях, когда договор купли-продажи предусматривает оплату значительной части средств от общей суммы в качестве задатка. Оставшуюся часть покупатель обязуется оплатить после государственной регистрации прав на участок. В таких случаях обращаются к услугам зарекомендовавших себя риэлторских компаний. Как правило, перед сделками они выверяют документы, т.к. дорожат имиджем и репутацией. При совершении сделки напрямую или через частное лицо существует риск невозврата аванса. Собственником может быть подставное лицо с поддельными документами, а частник просто разведет руками, сославшись на посредничество и стечение обстоятельств.

Поэтому, при покупке земли проверяют самого собственника (по паспорту). Обычно обращаются к владельцам соседних участков для получения интересующей информации. Также по согласованию с собственником запрашивают данные из налоговой службы и ЖКХ о наличии задолженности.

Если земельный участок относится к товариществу, кооперативу или садоводству, выясняют, требуются ли какие-либо дополнительные взносы обязательные платежи.

Когда сделку проводят по доверенности, собственника проверяют более тщательно. Для этого выясняют, жив ли он, на основании какого документа продаётся участок, вступило ли доверенное лицо в наследство и т.д. Во многих случаях покупатель страхует себя, запрашивая справку из психдиспансера о здоровье собственника и доверенного лица. Т.к. в некоторых случаях сделку можно аннулировать, признав человека недееспособным.

1.6. Продажа участка с ложным местоположением или показ участка с другими координатами

Такой вид мошенничества предполагает продажу ЗУ, несоответствующего заявленным параметрам. С целью получения большего дохода продавец показывают участок с большей площадью, с проведенными коммуникациями, с более привлекательным расположением и т.д. В организованных структурах за отдельную плату предлагают найти участок под любые потребности. На деле оказывается, что координаты посещаемого объекта не совпадают со сведениями, указанными в ЕГРН, а сам участок находится в собственности соседа или в ведении субъекта РФ.

Схема популярна при продаже земель коммерческим структурам, которые скупают большие площади. На месте выявить несоответствие достаточно сложно.

Отдельной проблемой становится вопрос межевания и долевого владения. Эти данные могут скрыться от покупателя путем предоставления подложных документов (на начальном этапе). А итоговая регистрация прав собственности может не состояться из-за отсутствия межевого плана территории, приобрести который получится после проведения ряда процедур и уплаты круглой суммы денег.

При наличии сомнений на этот счёт покупатель требует от собственника совместно получить выписку об участке из Росреестра, после которой решается вопрос о внесении части средств в качестве аванса (гарантия оплаты).

1.7. Продажа земли по завышенной стоимости

Несмотря на то, что кадастровая стоимость земли приближена к рыночной, мошенники наживаются на жертве путём показа участка большего размера и облагороженного под любые нужды. Часто с землёй продаются дома и хозяйственные постройки, которые увеличивают кадастровую стоимость. При этом сама постройка может считаться аварийной и не быть пригодной для жилья. Мошенничество в особо крупных размерах выявляют при продажах участков, застроенных на скорую руку без соблюдения техники безопасности. Таким образом участок облагораживается перед покупкой и продаётся в 3 раза дороже.

При наличии любой постройки на ЗУ покупатели выявляют, был ли осуществлен ввод в эксплуатацию такого сооружения, какие службы осуществляли контроль за вводом, имеются ли на руках документация. В противном случае будущий собственник обращается к грамотному юристу, производит полный замер территории и прочие технические процедуры.

1.8. Продажа земли подставными фирмами или сговор с собственником

В данном случае сам факт юридической сделки остаётся спорным, т.к. фирмы-однодневки не являются экономическим субъектом, а их руководство скрыто за подставными лицами. По факту отсутствует и предмет договора, никакой собственностью в виде ЗУ компания обычно не располагает.

Предупреждают подобную сделку на стадии сверки документов, а оплату вносят только после перехода права собственности.

При умышленном сговоре риэлтора с собственником сделка разрывается на этапе предоплаты. В таких случаях владелец ЗУ аннулирует договор, а деньги переводятся на теневой счёт подставного риэлтора. В других случаях при неграмотности клиента происходит полная оплата сделки при отсутствии оригиналов или внесение заведомо ложных сведений в договор о купли-продаже. В таких случаях обращение в суды остаётся безрезультатным.

1.9. Продажа земельных участков “фиктивными” застройщиками

Такой вид мошенничества появился сравнительно недавно. Возросший спрос на недорогое загородное жилье сподвиг мошенников на новую схему. Они выкупают часть территории, застраивают ее второсортными коттеджами, демонстрируя активный ход работы. Деньги, вложенные за еще непостроенные дома, пропадают вместе с ООО.

Мошенничество набирает обороты по причине отсутствия законодательных актов, регулирующих отношения застройщика и инвестора.

1.10. Продажа по факту заключения предварительного договора

Особенностью такой схемы является то, что предварительный договор на куплю-продажу не регистрируется и тем более, не принимается в органах Росреестра. Покупатель соглашается на такую сделку по различным причинам, зачастую, его привлекает сам участок или цена. Оплатив сделку по полной стоимости, клиент ожидает неоформленного документа, нерабочих дней приёма, приезда мужа из командировки и т.д. После подведения покупателя до фактической оплаты, мошенники скрываются. По такой схеме работают профессионалы, они долгое время следят за потенциальной жертвой и ее активностью в плане поиска ЗУ (объявления в интернете, СМИ, подкуп риэлтора и т.д.)

2. Что делать, если вы попались на удочку мошенников

По закону, если у мошенника нет постоянного дохода и имущества в собственности, потерянные средства вернуть не удастся. А фиктивная сделка будет признана судом недействительной.

При обнаружении вскрывшегося факта мошенничества, следует обратиться в органы полиции. Стоит учитывать, что при недостаточной предусмотрительности покупателя преступление будет сложно инкриминировать. В отдельных случаях стоит обратиться к юристу, который подскажет правильное решение.

3. Как обезопасить себя в дальнейшем

При намерении купить или продать участок стоит внимательно отнестись к выбору риэлторской компании, нотариуса и юриста.

Особое внимание стоит уделить проверке собственника и предлагаемых документов на ЗУ. В некоторых случаях целесообразно воспользоваться проверкой личных данных на подлинность. При подписании договора всегда существует риск фиктивной сделки. Не стоит забывать о возможности самостоятельной проверки участка на предмет наличия запретов отчуждения имущества (Росреестр).

Также необходимо быть внимательным при составлении договора купли-продажи. При любом несоответствии нормам законодательства (по содержанию и форме) сделка аннулируется.

Дополнительное время на обдумывание решения поможет внести ясность в механизм сделки. При определённой последовательности действий, направленных на пресечение любого типа мошенничества, можно свести все риски до минимума. Так правило, мошенники, предвидев последствия предлагаемых требований, отступают от фиктивной сделки под различными предлогами.

4. Ответственность по КоАП и УК РФ

Ответственность за мошенничество с земельными участками предусмотрена как для частных лиц, так и для должностных, ответственных за рациональное использование и охрану.

К частым преступлениям органов власти относятся:

  • Предоставление земли за взятку
  • Выдача земли по заниженной стоимости
  • Завладение участком путем подделки документов
  • Незаконный перевод ЗУ в другие категории (нецелевое использование)

К преступлениям со стороны собственников и риэлторов относятся:

  • Мошенничество в любой форме
  • Взяточничество
  • Подделка документов и подписей
  • Незаконный оборот земли

Административная ответственность предусмотрена в КоАП:

  • ст.7.1. (штраф до 3% от кадастровой стоимости);
  • ст.7.4 (штраф до 200000 руб.);
  • ст. 7.16 (штраф до 400000 руб.);
  • ст.8.8 (штраф до 2% от кадастровой стоимости за нецелевое использование; штраф 10% - за неиспользование);
  • ст.19.23 (штраф до 40000 руб. с изъятием орудий совершения преступления) и др.

Уголовная ответственность предусмотрена по следующим статьям УК:

  • ст.159 (вплоть до лишения свободы на срок до 10 лет и штраф до 1 млн.руб.);
  • ст.160 (план решения свободы на срок до 10 лет со штрафом в 1 млн.руб);
  • ст.170 (обязательные работы до 360 часов, лишение права заниматься деятельностью до 3 лет);
  • ст.285 (вплоть до лишения свободы до 10 лет и запрета заниматься определенной деятельностью до 3 лет);
  • ст.290 (вплоть до лишения свободы на срок до 4-х лет);
  • ст.291 (вплоть до лишения свободы на срок до 15 лет с выплатой штрафа, превышающего сумму взятки в 70 раз);
  • ст.327 (вплоть до лишения свободы на срок до двух лет)
  • ст.330 (вплоть до лишения свободы на срок до пяти лет) и др.

5. Что делать и куда обращаться, если был выявлен факт мошенничества с ЗУ

1. Обратиться в правоохранительные органы с заявлением (физ.лица) или в прокуратуру (юр.лица);

2. К заявлению приложить копии документов, договоров купли-продажи и других имеющихся соглашений;

3. Заранее стоит позаботиться о поиске свидетелей;

4. При недостаточности материалов для возбуждения уголовного дела, необходимо проконсультироваться с юристом;

5. В случае отказа в возбуждении уголовного дела (повторного) следует написать заявление в прокуратуру или суд.

1. При организации купли-продажи ЗУ не сообщайте избыточных сведений в объявлении. Все вопросы должны решаться при личной встрече.

2. Необходимо заранее проанализировать законодательную базу, в особенности, ситуации, когда сделка будет считаться недействительной.

3. Оплату лучше производить на указанный в договоре счёт и только после получения документов на руки (гарантирующих право собственности).

4. Следует проверить личность собственника (через правоохранительные органы) и статус имущества (через Росреестр и органы кадастра на местах).

5. Весь процесс сделки необходимо доверить квалифицированному юристу. Заверение документов необходимо производить у личного нотариуса.

Приобретение земли является выгодным вложением капитала. Мошеннические структуры, заключая сделки с рядовыми покупателями, используют различные обманные схемы, факт которых бывает сложно доказать. В таких случаях надеяться на возврат денежных средств не представляется возможным. Тем не менее, обезопасить себя от мошенников поможет знание юридических норм и процедур, пробелы в которых и используются при купле-продаже земельных участков.