Обменять две комнаты в коммуналке на дом. Обмен комнаты в коммунальной квартире

Здравствуйте!

Нет, пожалуй, на сегодняшний день ни одного человека, кто бы ни знал, что такое коммунальная квартира.

Кому – то «посчастливилось» там проживать, кому – то рассказывали обо всех «прелестях» такой жизни, в любом случае, коммуналка была и остается довольно распространенным еще жильем в странах постсоветского пространства.

Наилучшим способом побега из коммунального рая является . Наиболее простым способом является обменять всю квартиру на несколько, естественно, с меньшей площадью. Можно также обратиться к риэлторам, и продать всю квартиру, а жильцы уже сами, добавив нужную сумму, покупают себе жилье. Однако такие идеальные варианты расселения не всегда проходят удачно. Как правило, найдется обязательно кто – то из соседей, которые откажутся или завысят стоимость своей части жилья.

Как правило, обмен коммунальной квартиры – процесс нелегкий. Существуют агентства, специализирующиеся на подобных сделках. Их представители проводят переговоры со всеми жильцами, подыскивают им подходящие варианты, проводят сделку.

Если же вы решили совершить обмен комнаты в коммунальной квартире, без помощи специалистов вам не обойтись. Для начала риэлтер должен провести анализ рынка жилья, чтобы определить, насколько возможно произвести обмен без доплаты. Подобрав все подходящие варианты, как с доплатой, так и без нее, представитель риэлтерской фирмы ознакомит вас с ними, чтобы окончательно убедиться с теми условиями, которые вам больше всего подходят.

Каждому владельцу квадратных метров нужно помнить, что для того, чтобы продать или произвести обмен комнаты в коммуналке нужно получить согласие всех соседей. То есть, необходимо оформить от них письменные согласия, плюс ко всему нужно собрать еще ряд документов. Риэлтерские фирмы, специализирующиеся в этих вопросах, сделают за вас эту рутинную работу. Кроме того, специалисты, используя многолетний опыт, проведут собеседование с соседями для получения их согласия.

Чтобы закончить обмен комнаты в коммуналке, все собранные документы необходимо передать в регистрационную палату, и можно смело готовить деньги для произведения оплаты за дополнительную жилплощадь.

Перед тем, как обменять комнату в коммунальной квартире, желательно для начала предложить ее соседям, причем сделать это нужно в письменной форме. Если же в течении месяца вы не получите от них ответ, можете смело выставлять ее на продажу. Однако есть один нюанс – цена, по которой вы выставляете на продажу свое жилье, не должна быть ниже той, которую вы предложили соседям. Причем это касается не только долевых участников, но и владельцев жилплощади с отдельно оформленными лицевыми счетами.

Но так и не решился, мы подготовили статью, в которой постарались объяснить как это можно сделать и что для того нужно.

Для того чтобы совершить желанный обмен, нужно в первую очередь решиться улучшить свои жилищные условия, не бояться действовать и понять все этапы. В теории все этапы можно проделать самому и лишь на некоторых обращаться к специалистам за консультациями, НО!!! это может привести к тому, что будет уже поздно что-либо сделать, но это в худшем случае. Обычно это приводит к тому, что вы просто потеряете свое время, и все придется делать заново. Поэтому, чтобы не ходить по кругу, лучше сразу обратиться к профессионалам рынка, предварительно внимательно изучив репутацию компании.

После того как вы выберете компанию, а мы не сомневаемся, что это будет , вместе со специалистом вы начнете плодотворную работу и перейдете к действиям.

ШАГ №1

Для того, чтобы начать, специалист ЦАН обязан убедиться, что у вас есть полное право распоряжаться данной недвижимостью, поэтому на встречу вы берете все документы на комнату (если вы являетесь представителем собственника, то нотариально заверенную доверенность):

· Свидетельство о переходе прав собственности или выписка из ЕГРН.
· Договор покупки-продажи.
· Свидетельство о наследовании.
· Дарственная.
· Договор о безвозмездной передаче в собственность граждан объекта недвижимости (приватизации).
· Договор долевого участия (ДДУ) или договор ЖСК.
· Справки по форме 7 и 9 (если есть).
· Кадастровый паспорт на объект недвижимости.

ШАГ №2

Специалист ЦАН определяет рыночную стоимость комнаты и квартиры в целом. Стоимость будет формироваться на основе анализа предложений аналогичных вариантов, находящихся в локации продаваемого объекта, с учетом инфраструктуры района, удаленности от метро, состояния объекта, наличия ремонта, этажности дома и так далее.

ШАГ №3

Теперь нужно определиться с будущим жильем. Здесь главное объективно подходить к ситуации и реально оценивать свои финансовые возможности. Вам всегда может помочь .

ВАЖНО!!! правильно подобрать ипотечную программу и рассчитать ежемесячный платеж. В этом вам поможет ваш персональный менеджер совместно с ипотечным специалистом, который всегда готов вам все подробно рассказать и вам не придется ходить по банкам самостоятельно и тратить на это время.

ШАГ №4

После оценки рыночной стоимости вашей комнаты и определения всех параметров и бюджета будущей квартиры, определяется комиссионное вознаграждение вашего персонального специалиста и заключается договор на оказание услуг между вами и Центральным Агентством Недвижимости, в котором будут указаны все условия продажи и покупки объектов недвижимости.

Шаг №5

После оформления взаимоотношений, между вами и агентством, начинается трудоемкая работа вашего специалиста и агентства недвижимости. А именно: запускается обширная рекламная кампания на продажу вашей комнаты; организовываются индивидуальные показы потенциальным покупателям, кстати, показы ваш специалист может проводить и без вашего участия, но только с вашего согласия; подбор для вас будущей квартиры и организация показов и еще много чего другого.

ПРЕИМУЩЕСТВА ЦАН

ШАГ №6

И так, покупатель на комнату найден, и вы определились со своей будущей квартирой. Поздравляем! Вы подошли к самому ответственному этапу. Здесь вы должны быть наиболее внимательны и очень серьезно отнестись к подписанию всех документов. Если кратко, то в и проведения сделки решаются следующие вопросы: вопросы с организацией взаиморасчетов через ячейку банка или аккредитив; составление договора покупки-продажи в нотариальной или простой письменной форме; указание условий и сроков передачи обоих объектов; проведение регистрационных действий по переходу прав собственности на оба объекта; получение документов из Росреестра и предоставление их в банк для раскрытия ячейки или разблокировки аккредитива. БЕЗ ПАНИКИ!!! На всех этапах сделки вас будет сопровождать ваш менеджер и всегда подскажет, если где-то возникнет вопрос.

ШАГ №7

После получения прав собственности на новый объект, подписывается акт выполненных работ и расчет вознаграждения вашего специалиста. ПОЗДРАВЛЯЕМ!!! Вы стали счастливым обладателем собственной квартиры!

И в качестве вишенки на торте мы дарим вам услугу «Переезд в подарок!»

Выбрав успешного профессионала, вы не только сохраните ваши нервы, но и обретете достойного партнера на долгие годы.

Обмен комнаты на квартиру с доплатой не такое уже редкое явление в наши дни. Оно встречается, конечно, реже, чем обмен квартир, но все-таки встречается. И если вы планируете обменять вашу комнату в коммуналке или общежитии на квартиру с доплатой, то вам важно знать некоторые правовые нюансы. В данной статье мы рассмотрим типичную ситуацию обмена комнаты на квартиру.

Чтобы понять можно ли вашу комнату разменять или поменять на однокомнатную квартиру, важно принять во внимание ряд важных условий. Ключевое условие – собственник комнаты должен быть согласен на обмен.

Хорошо, если вы единственный собственник, тогда особых сложностей не возникает. Но если собственниками являются еще ваши родственники или не родственники, то вы обязательно должны получить их согласие.

Разделы статьи:

Правовая база

В нашей стране можно продать или обменять любое имущество как движимое, так и недвижимое, собственником которого вы являетесь.

Регулирует такие взаимоотношения Гражданский кодекс Российской Федерации. Именно в нем прописаны все основные положения, которое регулируют подобные операции обмена.

Сделки обмена имущества отражены в статье 567 Гражданского кодекса РФ. Так как сделка обмена фактически представляет собой купле-продажу имущества (смену собственников), то дополнительно эти отношения будут регулироваться правилам купле-продажи, которое отражены в 30 главе документа.

Обмен жилой недвижимостью так же регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации. Вопросы социального найма и обмена недвижимым имуществом рассмотрены в статье 72 жилищного кодекса.

Эта часть документа имеет свою правовую силу в случае, если недвижимость не является приватизированной.

В случае обмена помещения, которое сдано по договору социального найма, необходимо получить согласие в письменной форме арендаторов, в том числе и тех членов его семьи, которые по той или иной причине отсутствуют в данный момент.

В случае если договоренности не будут достигнуты, то каждая сторона имеет право обратиться в суд для осуществления обмена в принудительном порядке.

Обмен помещениями в рамках договоров социального найма может быть осуществлен в пределах одного города или разных населенных пунктов, но на территории России.

С индивидуальными случаями и судебными решениями по ним вы можете самостоятельно познакомиться на сайтах районных судов, это поможет вам представить более реально возможные решения ситуаций, приближенных к вашей.

Кто имеет право на обмен комнаты на квартиру?

Осуществить обмен недвижимости могут только их собственники, при этом квартира должна быть приватизирована, и не быть в социальном найме у органов местного самоуправления.

Кто должен доплачивать?

В зависимости от того какие объекты недвижимости являются предметом обмена – комната в коммуналке или комната в квартире, доплата может осуществляться как с той, так и с другой стороны участников сделки. В некоторых случаях сделка может быть признана равноценной и доплата не понадобиться.

Причины обмена комнат:

• Развод. В ситуации развода бывшие супруги чаще всего не хотят продолжать жить на одной территории, но возможностей разменять свою жилплощадь на полноценные квартиры у них нет. В такой ситуации решением проблемы как раз и может стать размен квартиры на комнаты.
• Ситуация, когда проживающие в комнате лица стремятся улучшить условия жизни, например вместо комнаты хотят жить в отдельной квартире.
• В случае переезда в другой район или другой населенный пункт по работе.

Как и где найти варианты для обмена

В настоящее время с этим вряд ли у кого-то могут возникнуть сложности. В эпоху развития интернета поиск чего-либо вообще перестал быть проблемой.

Так объявления об обмене можно найти:

Способы размена комнаты

В рамках существующего законодательства существует несколько способов обмена комнаты. Выбор того или иного зависит только от ваших предпочтений.

В противном случае вы не сможете распоряжаться помещением, а будете им только пользоваться, так же как и предыдущий арендатор.

Алгоритм сделки

Необходимые документы:

• Паспорт и его копия,
• Свидетельство о праве собственности,
• Документация технического характера,
• Справка из БТИ
• Выписка из домовой книги,
• Квитанция, подтверждающая уплату налога.

Документы от собственников двух помещений передаются с федеральную службу государственного реестра. В течение недели принимается решение о выдаче вам нового права собственности на помещения.

Этот этап оформления документов и подачи в государственные органы вы можете передать на исполнение риэлторам и сэкономить свои силы и время.

В среднем новое свидетельство о праве собвенности выдается через 7-30 дней в зависимости от сложности случая. По срокам вас могут сориентировать уже в момент подачи документов на оформление. Государственная пошлина оплачивается для резидентов страны в размере 13 %, для не резидентов – 20 %

Могут ли отказать в оформлении сделки? Да, могут.

1. Если вы не представили какой-либо значимый документ,
2. Если один из собственников против заключения следки

В случае предоставления корректного пакета документов, проблем с оформлением не возникает.

Важный нюанс: технические документы и свидетельства отдельно на комнату вы получить не можете, все эти документы выдаются на квартиру в целом. Поэтому до заключения сделки нужно обратиться в БТИ, чтобы вам оформили документы на отдельную комнату.

Как видим, что обмен комнат особо не отличается от обмена квартирами, но есть свои важные моменты, которые мы в этой статье разобрали в целом.

Но каждый случай индивидуален, поэтому во избежание неприятных ситуация, лучше обратиться за консультациями к специалистам заранее и быть готовыми ко всем поворотам событий.

В таком случае обмен комнаты для вас станет простым и приятным делом.

Если недвижимое имущество является собственностью (приватизировано), то вы можете делать с ним что угодно, если это не запрещено законом, в том числе продавать или менять.

Если занята жилплощадь, принадлежащая другому, то изменить место жительства возможно лишь в случае, если имущество принадлежит муниципалитету, а основанием проживания является договор социального найма. В таком случае возможен только обмен.

Разница между комнатой в коммунальной квартире и в общежитии, в том, что последнее предназначено для временного проживания, а в коммуналке для постоянного. Комнаты в коммунальной квартире могут быть приватизированы, а в общежитии – нет . Но обменять можно любой из этих объектов.

Внимание! Процедура обмена будет одинаковой и для комнаты в коммуналке, и для комнаты общежития. Законодатель не различает эти понятия, он использует лишь термин «жилое помещение».

Кому принадлежит такое право?

Право на обмен комнаты принадлежит:

• собственнику жилья;
• нанимателю на условиях договора соцнайма.

Каковы условия?

1. Собственнику необходимо собрать с соседей письменный и заверенный нотариусом отказ в покупке комнаты, т.к. они имеют первоочередное право купить комнату. Когда в комнате прописан ребенок, не достигший совершеннолетия, нужно получить разрешение от органов опеки.
2. Для нанимателя потребуется:
   • согласие собственника (местной администрации);
   • согласие членов семьи (при его отсутствии разрешение на обмен можно добиться в судебном порядке);
   • если прописан несовершеннолетний, то согласие комитета по опеке и попечительству;
   • согласие соседей.

Продажа во втором случае невозможна, только обмен. Но при приватизации появляется возможность продажи комнаты .

Описание процедуры

Следует начать с оценки своего финансового состояния. Чаще всего требуется произвести . Дальше нужно оценить стоимость жилплощади и предложить соседям (т.к. они имеют право первоочередной покупки) совершить приобретение по этой цене, а если жилье муниципальное, то запросить разрешение на обмен у государства.

Варианты нового жилья можно поискать в интернете самостоятельно, изучить газетные статьи, сайты о продаже недвижимости.

Процедура обмена требует составления значительного пакета документов . Конечно, их образцы легко можно найти, но современное законодательство так подвижно, что легко упустить из вида какой-либо нюанс. Если придет понимание невозможности проведения операции самостоятельно, значит нужно обратиться за помощью к профессионалам, специализирующимся по данным вопросам.

Важно! Следует внимательно и подробно изучить информацию о лице или агентстве, которому вы поручите заниматься обменом. Собрать реальные отзывы людей, которые уже воспользовались услугами указанных лиц. Лучше будет осуществлять поиск через знакомых.

С учетом множества тонкостей, с которыми придется столкнуться, и количеством бумаг этот вариант предпочтительнее.

Необходимые документы для размена

На отдельную квартиру

Список документов почти не отличается от перечня бумаг, необходимых для . Как правило, добавляется только согласие соседей на сделку.

Потребуются:

Нюансы обмена квартиры на комнату с доплатой мы рассматривали в .

На дом в деревне или городе

В дополнение к перечисленному, понадобятся документы на землю :

• выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности на землю;
• кадастровые документы;
• документ о проведении межевания.

Внимание! Перед тем, как оформить , необходимо проверить, не имеет ли дом статус аварийного или подлежащего сносу.

Квартира и комната на квартиру

Список документов не изменится, изменится их объем. Придется собрать вышеперечисленный пакет документов на квартиру и такой же пакет на комнату. Разница будет лишь в том, что для согласие соседей не понадобится .

Заключение договора

Для нанимателя на условиях соцнайма:

Для собственника:

1. Заключение предварительного договора, в котором прописываются условия сделки с итоговой ценой и суммой аванса.
2. Далее идёт . В нем обязательно нужно подробно описать имущество, права и обязанности сторон, порядок расчёта. Надо написать о размере сумм, месте и времени, где проводят оплату, информацию о том, на ком лежат расходы по государственной регистрации. Договор заверяется у нотариуса.
3. Полный пакет документов по сделке подается в Росреестр.

Определение цены и доплаты

Для приватизированного

Производится в следующем порядке:

• Цена : стоимость метра (можно посмотреть в интернете) умножить на площадь жилья или пригласить риэлтора для оценки.
• Доплата : зависит от ряда факторов – этаж, район. Доплата увеличивается пропорционально престижности района, как правило, в полтора раза, но в целом все же ее расчет зависит от стоимости квадратного метра площади.

Для муниципального

При значительной разнице в стоимости объектов собственник не дает разрешения на обмен . Поэтому сумма доплаты не может быть большой. Она не может указываться в и оформляется в виде отдельного соглашения или расписки. Чтобы установить ее размер стороны заказывают оценочную экспертизу своих квартир.

Как происходит внесение добавочной суммы?

Оформить доплату можно с помощью расписки или нотариально заверенного соглашения. В содержании этих документов обязательно указывается, что средства передаются в целях неравноценными объектами недвижимости.

Сроки и стоимость оформления

Это будет зависеть от того, кто будет этим заниматься. Агентства делают быстрее, но дороже. Граждане могут и самостоятельно. Это будет дешевле, но дольше.

Примерная сумма сделки составит:

• пошлина 2000 рублей;
• нотариус 0,5 процента суммы договора, мин. 300 рублей макс. 20 тыс. рублей;
• риэлтор 2–3 % от суммы договора.

Справка! Срок оформления – 7 рабочих дней, если документы приняты Росреестром и 9 дней при подаче через МФЦ.

Регистрация сделки

Осуществляется уполномоченным на то органом, им является Федеральная Регистрационная Служба (Росреестр). Росреестр вправе отказать в регистрации при нехватке в представленных пакетах хотя бы одного второстепенного документа или же из-за ошибочного оформления.

Подать документы можно четырьмя способами :

Налогообложение

В размере 13% (статья 567 ГК РФ) будет взиматься налог лишь в случае обмена приватизированного жилья, которое пребывало в собственности последнего владельца менее трех лет и стоит дороже 1 млн. рублей. Налог рассчитывается с суммы, которая превышает 1 млн.

Статья 567 ГК РФ. Договор мены

• По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
• К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Обмен муниципальным жильем налогом на добавочную стоимость физических лиц не облагается.

Больше информации об особенностях налогообложении при заключении договора мены вы найдете .

Заключение

Любая сделка с недвижимостью это риск нарваться на мошенников. Во избежание подобного необходимо проверять все обстоятельства и документы, подключать специалистов с высокой квалификацией, своевременно контролировать их работу. Только тогда вы будете спать спокойно в своем новом жилье.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Идеальным вариантом является такой - если все жильцы согласны на продажу своих комнат и у каждого есть доплата на покупку отдельной квартиры. Но такое случается крайне редко, поэтому приходится одному из жильцов продавать свою комнату и самому доплачивать на покупку себе квартиры. Поэтому обмен комнаты в процесс сложный и долгий.

Обмен неприватизированной комнаты

Но у сделок с неприватизированным имуществом есть несколько преимуществ :

• сделки совершаются быстро, около 7 дней;
• сохраняется право на бесплатную приватизацию, а оно даётся только раз в жизни;
• минимальный пакет документов.

Кроме преимуществ, есть и недостатки :

Ищите ответ? Задайте вопрос юристам!

9476 юристов ждут Вас Быстрый ответ!

Задать вопрос

1. Сделка совершается без оплаты, то есть так прописано в обменном ордере, так как квартира является муниципальной собственностью. А на деле «продавец» неприватизированной комнаты получает деньги от покупателя. В этом есть риск остаться без денег и комнаты.
2. Длительная процедура регистрации на неприватизированной жилплощади. Новый «собственник» не может там зарегистрироваться, пока не выпишется старый.

Неприватизированную комнату в коммунальной квартире можно только обменять. Комната принадлежит государству, а не является . Поэтому в этом случае также стоит обратиться в агентство, самостоятельно совершить такую сложную сделку не получится.

Обмен приватизированной комнаты

Чтобы совершить обмен комнаты в коммунальной квартире, когда комната приватизирована, нужно сначала предложить её соседям. Они имеют преимущественное право на покупку такой комнаты. Если они не хотят покупать или у них нет денег, то тогда уже можно предлагать комнату сторонним лицам. Заведомо завышать цену и предлагать соседям не стоит, иначе они смогут оспорить сделку.

Отказ других соседей от покупки комнаты должен быть нотариально заверен . В отказе указываются все условия, которые собственник предлагал соседям, включая цену. Если затем собственник продаст свою комнату по более низкой цене, тогда соседи имеют право оспорить сделку в суде.

Если в коммунальной квартире есть приватизированные и неприватизированные комнаты, то тогда преимущественным правом покупки приватизированной комнаты является и государство, и соседи. Ведь часть квартиры является муниципальной. От государства также необходимо получить отказ .

Отказ можно получить в управе того района, где зарегистрирована площадь. Кроме отказа также нужно получить разрешение от управы на продажу . Когда управа выдаст эти документы, тогда собственник квартиры может продавать её сторонним лицам. Если есть ещё и другие соседи - собственники, то от них также нужен отказ и разрешение на сделку.

Таким образом, обмен комнаты в коммунальной квартире довольно сложный процесс, который имеет свои тонкости и моменты. Поэтому доверять лучше проверенным , у которых есть большой опыт совершения сделок с коммунальными квартирами.

Для совершения удачного обмена необходима помощь специалистов - риэлторов. Самостоятельно заниматься таким сложным процессом не стоит. Существуют даже специальные агентства недвижимости, которые занимаются исключительно сделками с площадью в коммуналках. Они анализируют рынок жилья, находят подходящие варианты, сами занимаются сбором документов и сопровождением сделок.