ข่าวดารา
อพาร์ทเมนท์มีอายุการใช้งานนานเท่าใดในการขายหนึ่งปี? ขั้นตอนการชำระเงินและจำนวนภาษีจากการขายอพาร์ทเมนต์
การขายอพาร์ทเมนต์เพียงแวบแรกดูเหมือนเป็นธุรกรรมที่ง่ายดาย ในขณะเดียวกันก็อาจมีข้อผิดพลาดมากมาย
ที่ต้องใช้แรงงานมากที่สุดก็คือ ขั้นตอนการรวบรวมและจัดเตรียมเอกสาร- มีอยู่ รายการบังคับหากไม่มีเอกสารก็ทำธุรกรรมไม่ได้ รายการนี้ค่อนข้างกว้างและขึ้นอยู่กับความแตกต่างที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมเฉพาะ
หากผู้ขายอพาร์ทเมนต์ตัดสินใจที่จะประหยัดค่าบริการของทนายความหรือนายหน้าและทำธุรกิจด้วยตัวเองเขาจะต้องเตรียมพร้อมที่จะใช้เวลาและความพยายามอย่างมากในเรื่องนี้เนื่องจากเขาจะต้อง ข้ามมากกว่าหนึ่งองค์กร.
หลังจากรวบรวมเอกสารทั้งหมดแล้วและอพาร์ทเมนท์พร้อมขายก็จำเป็นต้องผ่านการลงทะเบียนของรัฐของเจ้าของใหม่ ในขั้นตอนนี้จะชัดเจนว่าเอกสารถูกจัดทำขึ้นอย่างมีประสิทธิภาพและถูกต้องเพียงใด
รายการเอกสาร
ในการสรุปธุรกรรมการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์คุณต้องดำเนินการเบื้องต้นหลายประการให้เสร็จสิ้น ในขั้นแรกคุณควรพิจารณาว่าต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง
ขวา เอกสารที่เตรียมไว้- กุญแจสู่ความสำเร็จของการทำธุรกรรม
เนื่องจากผลลัพธ์ขึ้นอยู่กับชุดเอกสารที่รวบรวมอย่างถูกต้อง จึงเป็นการดีกว่าหากบุคคลที่วางแผนจะขายทรัพย์สินหันไปหาผู้เชี่ยวชาญเพื่อขอความช่วยเหลือ แน่นอนว่าเขาต้องมีความรู้ที่จำเป็นมาด้วย ปัญหาทางกฎหมายข้อเสนอ - อาจเป็นได้ นายหน้าหรือทนายความ.
เพิ่มลงในรายการ เอกสารบังคับรวมถึง:
รายการนี้คือ เปิดเนื่องจากสามารถเปลี่ยนแปลงได้ (เสริม) ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ ในการลงทะเบียนสิทธิ์จะมีการจัดเตรียมทั้งเอกสารต้นฉบับและสำเนา
สัญญาขายอพาร์ทเมนต์
มันสำคัญมากที่จะต้องจัดทำข้อตกลงการซื้อและขายอพาร์ทเมนท์อย่างถูกต้อง เอกสารนี้ควร บังคับสอดคล้อง ข้อกำหนดของกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียมิฉะนั้นอาจถูกประกาศใช้ไม่ได้ กล่าวคือเมื่อร่างขึ้นมาจะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดของ§ 7 ของบทที่ 30 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย (ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)
สัญญาจะซื้อจะขายคือ ข้อเสนอซึ่งแสดงไว้ในข้อตกลงเอกสารของคู่สัญญา สะท้อนให้เห็นถึงความตั้งใจของฝ่ายหนึ่งที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้กับอีกฝ่ายหนึ่ง ซึ่งในทางกลับกันจะต้องยอมรับและชำระเงิน
ข้อตกลงดังกล่าวระหว่างคู่สัญญาในปี 2560 ไม่จำเป็นต้องมีการรับรองเอกสารบังคับอย่างไรก็ตาม การโอนกรรมสิทธิ์จะเกิดขึ้นหลังจากการจดทะเบียนของรัฐใน Rosreestr เท่านั้น เมื่อทำการคอมไพล์ ของเอกสารนี้จำเป็นต้องคำนึงถึงหลายประเด็น ได้แก่ :
- ต้องมีรูปแบบของข้อตกลง เขียนไว้- มิฉะนั้นจะถือว่าสัญญาเป็นโมฆะ
- ข้อความในสัญญาต้องระบุอย่างชัดเจน รายการ- สัญญาจะต้องมีลักษณะของทรัพย์สินที่สามารถระบุได้เป็นรายบุคคล (ชื่อทรัพย์สิน วัตถุประสงค์ พื้นที่ ฯลฯ) ต้องระบุตำแหน่งของมันด้วย
- เงื่อนไขสำหรับ ราคาข้อตกลง. เชื่อว่าราคาที่ระบุในสัญญาถือเป็นที่สุดและคู่สัญญาตกลงกัน นอกจากนี้คุณควรระบุ ขั้นตอนการชำระเงินนั่นคือเวลาที่จะมีการโอนเงิน (เช่น ระหว่างการลงนามในข้อตกลงโดยทั้งสองฝ่ายหรือหลังจากลงทะเบียนสิทธิของเจ้าของใหม่ในอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น)
- คุณต้องระบุ ผู้มีสิทธิใช้ที่อยู่อาศัยหลังการขาย อย่างไรก็ตาม เงื่อนไขดังกล่าวในสัญญาไม่เป็นที่ยอมรับของผู้ซื้อเสมอไป ท้ายที่สุดแล้วไม่ใช่ทุกฝ่ายจะเห็นด้วยกับภาระผูกพันประเภทนี้ แต่หากมีอยู่และผู้ซื้อตกลงว่าคนแปลกหน้าจะอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์ของเขาหลังจากการโอนกรรมสิทธิ์ (หรือจะจดทะเบียน) เงื่อนไขดังกล่าวจะถือว่าทั้งสองฝ่ายตกลงกัน
- จะต้องลงนามระหว่างคู่สัญญา โฉนดการโอน- มันเป็นภาคผนวกของข้อตกลง ตามที่กล่าวไว้ผู้ขายโอนและผู้ซื้อยอมรับทรัพย์สิน นอกจากนี้ยังระบุสินค้าที่จะจัดส่งโดยผู้ขายและได้รับการยอมรับจากผู้ซื้อ
- หากอพาร์ทเมนท์อยู่ใน (จำนำ จำนอง ฯลฯ) ผู้ซื้อควรทราบเรื่องนี้ สิ่งนี้ระบุไว้ในสัญญาด้วย หากผู้ขายอพาร์ทเมนต์ซ่อนประเด็นนี้และผู้ซื้อทราบหลังจากธุรกรรมเสร็จสิ้นแล้วเท่านั้น ธุรกรรมดังกล่าวอาจถูกประกาศว่าไม่ถูกต้อง
สัญญาต้องมี ชื่อซึ่งวัตถุประสงค์ของการทำธุรกรรมและชื่อของคู่สัญญา (ข้อมูลส่วนบุคคล) จะมองเห็นได้ชัดเจน
จะต้องรวบรวมไว้ในของแท้อย่างน้อยสามรายการ สำเนา- แต่ละฝ่ายจะต้องได้รับสำเนา และอีกฝ่ายยังคงอยู่ใน Rosreestr สัญญาจะต้องเป็น ลงนามทั้งสองด้าน โดยแสดงความยินยอมในการทำข้อตกลงตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในข้อตกลง
เอกสารยืนยันการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์
เอกสารหลักและสำคัญที่สุดที่ยืนยันความเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์คือ ถึงวันที่ 15 กรกฎาคม 2559เคยเป็น ใบรับรองการลงทะเบียนสิทธิของรัฐ- ใบรับรองนี้ออกตามเอกสารชื่อเรื่อง เช่น:
- สัญญาการซื้อและการขาย การบริจาค การแลกเปลี่ยน ฯลฯ
- หนังสือรับรองสิทธิในการรับมรดก
- คำตัดสินของศาล
- สัญญาการแปรรูปรัฐวิสาหกิจและอื่นๆ
เอกสารชื่อเรื่องที่ระบุในหนังสือรับรองการจดทะเบียนสิทธิของรัฐเป็น เหตุผลในการส่งผู้ร้ายข้ามแดนและขึ้นอยู่กับวิธีการได้มาซึ่งที่อยู่อาศัย เอกสารที่เป็นพื้นฐานในการจดทะเบียนสิทธิก็มีการทำเครื่องหมายไว้ด้วย แสตมป์ของโรสรีสเตรต.
ในกรณีของการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ (เช่น การซื้อหรือการขาย) คุณจะต้องมีทั้งเอกสารประกอบและเอกสารกรรมสิทธิ์
ดังนั้นตั้งแต่ปี 2559 จะไม่มีการออกใบรับรองการจดทะเบียนสิทธิของรัฐในรูปแบบปกติสำหรับเอกสารนี้อีกต่อไป ข้อแตกต่างคือเอกสารนั้นออกบนกระดาษ A4 โดยมีตราประทับ Rosreestr โดยไม่มีการป้องกันโฮโลแกรมและองค์ประกอบอื่น ๆ ตัวอย่างใบรับรองการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนต์ดูเหมือนว่านี้:
ตั้งแต่ปี 2560 เมื่อมีการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ ก สารสกัดจากยูไนเต็ด ทะเบียนของรัฐอสังหาริมทรัพย์ส่วนหนึ่งเป็นการเสริมข้อมูลเกี่ยวกับคุณสมบัติที่มีอยู่ในใบรับรองก่อนหน้านี้:
สารสกัดจากทะเบียนอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร
ควรให้ความสนใจทันทีกับข้อเท็จจริงที่ว่าซึ่งสะท้อนให้เห็นในกฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับใหม่ลงวันที่ 13 กรกฎาคม 2558 หมายเลข 218-FZ - สิ่งที่สำคัญที่สุดประการหนึ่งคือ การเปลี่ยนเอกสารอื่นยืนยันความเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั่นคือสารสกัดจาก Unified State Register ถูกแทนที่ด้วยเอกสารที่มีลักษณะเดียวกัน แต่จาก Unified State Register - ชื่อของรีจิสทรีมีการเปลี่ยนแปลงซึ่งมีข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการควบรวมกิจการของ Rosreestr และห้องเกี่ยวกับที่ดิน
สารสกัดจาก Unified State Register ระบุว่ามีอะไรเป็นปัจจุบัน ณ เวลาที่ออก ข้อมูลการเป็นเจ้าของของบุคคลใดบุคคลหนึ่งสำหรับอสังหาริมทรัพย์ชิ้นหนึ่งโดยเฉพาะสำหรับอพาร์ตเมนต์ หลักการดำเนินงานเหมือนกับหนังสือรับรองการจดทะเบียนสิทธิของรัฐซึ่งออกให้ก่อนหน้านี้
ตามกฎหมายของรัฐบาลกลางลงวันที่ 13 กรกฎาคม 2558 ฉบับที่ 218-FZ บันทึกการลงทะเบียนสิทธิของรัฐในทะเบียนอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรเป็นเพียงหลักฐานการมีอยู่ของสิทธิที่จดทะเบียนเท่านั้น
เอกสารนี้สามารถรับได้ทั้งในรูปแบบกระดาษและ ในรูปแบบอิเล็กทรอนิกส์.
นอกจากนี้ยังจำเป็นต้องมีสารสกัดจาก Unified State Register เพื่อให้ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบได้ว่าไม่มีที่อยู่อาศัย ภาระผูกพัน(เช่นไม่ได้จำนำ) และเป็นของบุคคลใดบุคคลหนึ่งโดยเฉพาะ
หากต้องการรับเอกสารนี้ คุณต้องสมัครที่สำนักงาน Rosreestr หรือศูนย์มัลติฟังก์ชั่น (MFC) สารสกัดจะพร้อม ภายใน 5 วันทำการนับตั้งแต่วินาทีที่ใบสมัครได้รับการยอมรับ
หนังสือเดินทางทางเทคนิคของสถานที่อยู่อาศัย
หนังสือเดินทางทางเทคนิคของสถานที่อยู่อาศัยเป็นเอกสารที่มีทั้งหมด ข้อกำหนดและข้อมูล ประกอบด้วย คำอธิบายโดยละเอียดสถานที่ ได้แก่ :
- เมื่อสร้างและนำไปใช้งาน
- จำนวนชั้น
- วัสดุที่ใช้ก่อสร้าง
- พื้นที่ของแต่ละห้องในอพาร์ทเมนต์และโดยทั่วไปและอื่น ๆ
หนังสือเดินทางทางเทคนิคยังระบุมูลค่าสินค้าคงคลังของอพาร์ทเมนท์ซึ่งคำนวณตามกฎหมายโดยใช้สูตรพิเศษ
อย่างเป็นทางการ หนังสือเดินทางทางเทคนิคในปี 2560อยู่ในรายการเอกสารที่จำเป็นเมื่อขายอพาร์ทเมนต์ แต่จริงๆ แล้วจำเป็นหากมีการเรียกร้องจากผู้ซื้อ
ในกรณีนี้จำเป็นต้องมีหนังสือเดินทางทางเทคนิค เมื่อขายอพาร์ทเมนต์ในปี 2560 ผ่านการจำนอง- ธนาคารกำหนดระยะเวลาการลงทะเบียน - หากเกิน 5 ปีแสดงว่าจำเป็นต้องใช้เอกสาร เปลี่ยนเพื่อทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้น
ไม่เหมือน หนังสือเดินทางเกี่ยวกับที่ดินซึ่งมีอายุ 5 ปี วันหมดอายุเมื่อขายไม่จำกัด เว้นแต่จะมีการพัฒนาขื้นใหม่
สามารถสั่งซื้อและรับได้ที่สำนัก สินค้าคงคลังทางเทคนิค(บีทีไอ). ในการรับคุณจะต้องส่งใบสมัครและ เอกสารที่จำเป็น(หนังสือเดินทาง หนังสือรับรองการจดทะเบียนของรัฐ (สารสกัดจาก Unified State Register) ฯลฯ) พร้อมทั้งชำระค่าธรรมเนียมของรัฐ เวลาในการผลิต- ตั้งแต่ 9 ถึง 14 วัน
ตามคำขอของเจ้าของหรือตัวแทน วิศวกรจาก BTI จะมาที่อพาร์ทเมนท์และดำเนินการ การวัดสถานที่ทั้งหมดรวมอยู่ในนั้น
เมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ผู้ซื้อควรคำนึงถึงข้อเท็จจริงที่ว่าจะต้องสอดคล้องกับรูปแบบที่แท้จริงของอพาร์ทเมนท์อย่างเต็มที่ มันควรจะรวมทั้งหมด การพัฒนาขื้นใหม่, ถ้ามี. มิฉะนั้นการลงทะเบียนอาจถูกปฏิเสธ หากมีการระบุถึงความไม่สอดคล้องกัน เจ้าของจะต้องทำให้การเปลี่ยนแปลงที่มีอยู่ถูกต้องตามกฎหมาย หลังจากนั้นจึงจะสามารถดำเนินธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์ได้
ความยินยอมของคู่สมรสในการขาย
ในกรณีที่ที่อยู่อาศัยที่คู่สมรสเป็นเจ้าของร่วมกันต้องขายก็จำเป็นต้องได้รับ ข้อตกลงคู่สมรสคนใดคนหนึ่งขายอพาร์ทเมนต์ ในกรณีนี้อสังหาริมทรัพย์สามารถจดทะเบียนในนามของคู่สมรสคนใดคนหนึ่งได้ แต่ได้มาผ่านธุรกรรมที่ได้รับการชดเชยระหว่างความสัมพันธ์ในชีวิตสมรส
หากต้องการจัดทำเอกสารนี้คุณต้องติดต่อทนายความเนื่องจากต้องเป็นเขา ได้รับการรับรอง- ในการดำเนินการนี้คุณต้องแสดงต่อทนายความ: หนังสือเดินทาง, ทะเบียนสมรส, เอกสารสำหรับอพาร์ทเมนท์
ความยินยอมของคู่สมรสจะต้องสะท้อนถึง:
- วัตถุประสงค์ในการขายซึ่งเป็นทรัพย์สินร่วมของคู่สมรส (อพาร์ตเมนต์)
- รายละเอียดหนังสือเดินทางของคู่สมรส
- รายละเอียดทะเบียนสมรส
- ระยะเวลาที่ถูกต้อง
ทนายความหรือคู่สมรสคนใดคนหนึ่งอาจถูกขอให้ป้อนรายการเพิ่มเติม เช่น ข้อมูลเกี่ยวกับผู้ซื้ออพาร์ทเมนท์
รายการเอกสารเพิ่มเติมสำหรับการขายอพาร์ทเมนต์
นอกเหนือจากรายการที่ระบุ เมื่อดำเนินการขายและซื้อเสร็จสิ้น อาจต้องใช้เอกสารเพิ่มเติมจากทั้งสองฝ่าย
นี่เป็นเพราะความจริงที่ว่าแต่ละธุรกรรมไม่ซ้ำกันและ แพคเกจมาตรฐานเอกสารอาจจะไม่เพียงพอ รายการของพวกเขาอาจขยายได้ ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ที่แตกต่างกัน:
- สำหรับอพาร์ตเมนต์
- อายุและความสามารถทางกฎหมายของบุคคลที่เข้าร่วมการทำธุรกรรม
- การมีภาระผูกพันและข้อ จำกัด ในอพาร์ตเมนต์
- ขั้นตอนหรือวิธีการชำระเงินกับผู้ขาย
ได้รับอนุญาตจากเจ้าหน้าที่ผู้ปกครอง
สิทธิของเด็กในรัสเซียได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายและไม่ว่าในกรณีใดจะถูกละเมิด ในเรื่องนี้การขายอพาร์ทเมนต์ที่มีเจ้าของเป็นผู้เยาว์ก็เป็นสิ่งจำเป็น การอนุญาตหน่วยงานผู้ปกครองและผู้ดูแลผลประโยชน์
คุณพ่อคุณแม่ควร แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรเจ้าหน้าที่ผู้ดูแลและผู้ดูแลทรัพย์สินเกี่ยวกับการขายอพาร์ทเมนท์ที่กำลังจะเกิดขึ้นตลอดจนจัดเตรียมเอกสารทั้งหมด ในกรณีนี้คุณจำเป็นต้องซื้ออพาร์ทเมนต์ใหม่เกือบจะพร้อมกัน เอกสารจะถูกจัดเตรียมให้กับเจ้าหน้าที่ทั้งสำหรับอพาร์ทเมนต์ที่ขายและสำหรับอพาร์ทเมนต์ที่ได้มาใหม่
ข้อยกเว้นคือ: การซื้ออพาร์ทเมนต์ใหม่ในเมืองอื่น ในสถานการณ์เช่นนี้ ผู้ปกครองจะต้องนำเงินที่ได้รับจากการขายอพาร์ทเมนท์ซึ่งเจ้าของเป็นเด็กไปให้กับ บัญชีเงินฝาก.
ตามมาตรา. 37 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ธุรกรรมที่จะ ลดทรัพย์สินส่วนน้อย.
ซึ่งหมายความว่าหน่วยงานผู้ปกครองจะอนุญาตให้ขายที่อยู่อาศัยได้เฉพาะในกรณีที่ซื้อเป็นการแลกเปลี่ยนเท่านั้น เท่ากันในพื้นที่พื้นที่อยู่อาศัย.
เพื่อพิจารณาการสมัครผู้ปกครอง (ผู้ปกครอง) รวมถึงเด็กอายุ 14 ปีจะได้รับเชิญให้เข้าร่วมการสนทนา ในระหว่างการสนทนาจำเป็นต้องเสนอข้อโต้แย้งในการขายอพาร์ทเมนท์และพิสูจน์ว่าไม่มีการละเมิดสิทธิและผลประโยชน์ของเด็ก
สถานการณ์เดียวกันนี้จะเกิดขึ้นหากมีในสถานที่ของเด็ก คนไร้ความสามารถ- สิทธิและผลประโยชน์ของเขาได้รับการคุ้มครองโดยรัฐด้วย
การสมัครดังกล่าวถือว่าอยู่ภายใน หนึ่งเดือน- จากการตรวจสอบพบว่าได้รับการปฏิเสธหรือได้รับอนุญาตให้ขายทรัพย์สิน
สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม
ในการทำธุรกรรมการซื้อและการขายให้เสร็จสมบูรณ์ อาจจำเป็นต้องมีใบรับรองประเภทต่างๆ ได้แก่:
- เกี่ยวกับการไม่มีหนี้สินสำหรับค่าสาธารณูปโภค สามารถรับได้ที่ บริษัทจัดการหรือจากนายกสมาคมเจ้าของบ้าน (HOA) หากมีหนี้ก็ต้องชำระคืนไม่เช่นนั้นธุรกรรมจะไม่สมบูรณ์
- เกี่ยวกับการไม่มีผู้ลงทะเบียน(หรือสารสกัดจากทะเบียนบ้าน) หากต้องการขายอพาร์ทเมนต์ในปี 2560 จำเป็นต้องมีสารสกัด (ใบรับรอง) ดังกล่าว เต็มนั่นก็คือตั้งแต่เริ่มดำรงอยู่นั่นเอง อาคารอพาร์ทเม้น- คุณต้องติดต่อบริษัทจัดการหรือ HOA พร้อมคำชี้แจงเกี่ยวกับความต้องการใบรับรองดังกล่าว
- เกี่ยวกับบัญชีส่วนตัวอพาร์ทเมน จากเอกสารนี้ มีความชัดเจนว่าพารามิเตอร์ใดที่เกิดขึ้น การชำระค่าสาธารณูปโภค- คุณสามารถขอรับเอกสารดังกล่าวได้โดยติดต่อ MFC
- จาก สำนักงานภาษี - ใบรับรองนี้เป็นการยืนยันว่าได้ชำระเงินแล้ว
- จากจิตวิทยาและประสาทวิทยา ร้านขายยา- ตามกฎแล้วไม่มีใบรับรองดังกล่าว รายการบังคับเอกสาร สิ่งเหล่านี้จำเป็นเมื่อผู้ซื้อสงสัยในความเพียงพอของการกระทำของผู้ขาย สามารถรับเงินและสามารถสั่งซื้อได้ที่คลินิกประสาทจิตเวชและยารักษาโรค
จะต้องออกภายใน 3 วันทำการ ข้อเสียเพียงอย่างเดียวคือระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้ของใบรับรองนี้คือ 14 วันซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมจึงควรดำเนินการทันทีก่อนทำธุรกรรม
หนังสือมอบอำนาจสำหรับการขายอพาร์ทเมนต์
เมื่อการทำธุรกรรมรวมทั้งการรวบรวมเอกสารจะดำเนินการผ่านบุคคลที่ได้รับอนุญาต (ตัวแทน) คุณจะต้องจัดเตรียมด้วย หนังสือมอบอำนาจ- มันจะต้องมี อำนาจของผู้ดูแลผลประโยชน์ดำเนินการบางอย่างในนามของอาจารย์ใหญ่
ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ ได้รับการรับรองทนายความ.
จำเป็นต้องมีหนังสือมอบอำนาจหากเจ้าของไม่สามารถมาทำธุรกรรมด้วยตนเองได้ด้วยเหตุผลบางประการหรือไม่สามารถออกจากงานเพื่อรวบรวมเอกสารได้บ่อยครั้ง ในขณะเดียวกันก็สามารถออกหนังสือมอบอำนาจสำหรับการดำเนินการใด ๆ กับอสังหาริมทรัพย์และอื่น ๆ ได้นั่นคือ ทั่วไปแต่สำหรับข้อตกลงเฉพาะกับอพาร์ทเมนต์เฉพาะเท่านั้น - ครั้งหนึ่ง.
เอกสารการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุด
ตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2556 การลงทะเบียนธุรกรรมกับสถานที่อยู่อาศัยถูกยกเลิกดังนั้นข้อตกลงการซื้อและการขายจึงถือเป็นข้อสรุปทันทีที่ลงนาม
เพื่อให้มันเกิดขึ้น การโอนกรรมสิทธิ์คุณต้องติดต่อ Rosreestr พร้อมใบสมัครและเอกสารข้างต้นทั้งหมด คุณยังสามารถส่งเอกสารผ่านทาง MFC สามารถทำได้:
- ส่วนตัว;
- ในรูปแบบอิเล็กทรอนิกส์
- ส่งเอกสารทางไปรษณีย์
นอกจากนี้หากส่งเอกสารทางไปรษณีย์ต้องมีลายเซ็นที่ถูกต้องในใบสมัคร รับรองโดยทนายความมิฉะนั้นการลงทะเบียนจะถูกปฏิเสธ และธุรกรรมนั้นจะต้องได้รับการรับรองโดยทนายความด้วย เมื่อส่งใบสมัครและเอกสารในรูปแบบอิเล็กทรอนิกส์ลายเซ็นจะต้องเป็นแบบอิเล็กทรอนิกส์
ขั้นตอนนี้มีระบุไว้ในมาตรา 18 กฎหมายของรัฐบาลกลางลงวันที่ 13 กรกฎาคม 2558 เลขที่ 218-FZ “ในการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ”.
เมื่อยื่นเอกสารครบถ้วนแล้วปฏิบัติตาม ข้อกำหนดบังคับกฎหมายการทำธุรกรรมจะได้รับการจดทะเบียน ภายใน 10 วัน- ในกรณีที่ได้รับการรับรองแล้ว ทนายความช่วงเวลานี้จะสั้นลง นานถึงสามวัน- หลังจากการลงทะเบียนของรัฐแล้วจะมีการออกสารสกัดจาก Unified State Register
บทสรุป
สำหรับธุรกรรมการซื้อและการขายที่สรุปในปี 2560 จำเป็นต้องรวบรวมเอกสารจำนวนมาก ซึ่งสามารถทำได้ด้วยตัวเองหรือมอบหมายให้ผู้ที่มีประสบการณ์มากกว่า แต่ถึงกระนั้นเมื่อทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ควรติดต่อผู้เชี่ยวชาญที่มีความรู้พิเศษในด้านนี้จะดีกว่า
หากคุณแก้ไขปัญหานี้ด้วยตัวเอง คุณต้องเตรียมพร้อมสำหรับข้อเท็จจริงที่ว่าจะต้องใช้เวลาและความพยายามอย่างมาก เพื่อให้เจ้าของใหม่สามารถลงทะเบียนสิทธิ์ให้กับตนเองได้จะต้องตรวจสอบเอกสารทั้งหมดว่าเป็นไปตามข้อกำหนดบังคับ
นอกจากนี้ คุณต้องจำไว้ว่าเอกสารบางฉบับมีระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้ของตัวเอง หากคุณส่งเอกสารการลงทะเบียนที่หมดอายุการลงทะเบียนสิทธิจะถูกปฏิเสธอย่างแน่นอน
คำถาม
ต้องได้รับความยินยอมจากอดีตคู่สมรสในการขายอพาร์ทเมนท์ภายในระยะเวลาใด?
ความยินยอมของอดีตสามีจำเป็นสำหรับการขายอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อระหว่างการแต่งงานภายใต้ข้อตกลงการซื้อและขายหรือไม่หากผ่านไปประมาณ 10 ปีนับตั้งแต่การหย่าร้าง?
คำตอบ
หากหลังจากการหย่าร้างของคู่สมรสไม่มีการแบ่งทรัพย์สินที่ได้มาร่วมกันก็ไม่จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสที่จะขายอพาร์ทเมนท์หลังจากสิบปี นี่เป็นเพราะความจริงที่ว่า ระยะเวลาทั้งหมด ระยะเวลาจำกัดสำหรับการแบ่งทรัพย์สินภายหลังการหย่าร้างมีกำหนดสามปี ทรัพย์สินในสถานการณ์นี้เป็นของคู่สมรสที่มีชื่อจดทะเบียน ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องได้รับความยินยอมในการขายอพาร์ทเมนท์ เมื่อลงทะเบียนธุรกรรมคุณต้องแนบหนังสือรับรองการหย่าร้างอัปเดตครั้งล่าสุด: 02/17/2020
การรับรายได้เกือบทุกประเภทต้องเสียภาษี เจ้าของต้องจ่ายภาษีการขายอพาร์ทเมนท์เท่าไร? ภาษีเงินได้หรือภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามที่ถูกต้อง เจ้าของทั้งหมด อสังหาริมทรัพย์คุณต้องรู้ว่าการขายที่อยู่อาศัยไม่จำเป็นต้องเสียภาษีเสมอไป:
- หากอพาร์ทเมนท์เป็นเจ้าของมานานกว่า 3 ปี (ตั้งแต่ปี 2559 - 5 ปี) - ได้รับการยกเว้นภาษี
- หากขายถูกกว่าที่ซื้อ (แต่แพงกว่า 70% ของมูลค่าที่ดิน) คุณก็ไม่ต้องจ่ายอะไรเลย
อัตราภาษี
บุคคลธรรมดาจ่ายภาษีเงินได้จากรายได้ทั้งหมดของตน การขายที่อยู่อาศัยเกี่ยวข้องโดยตรงกับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา อัตราภาษี:
- สำหรับผู้อยู่อาศัย – 13% (จากรายได้จากการขาย)
- สำหรับผู้ที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ – 30% (จากราคาขายเต็ม)
ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?
- สำหรับการหักทรัพย์สิน (เฉพาะผู้พักอาศัยเท่านั้น)
- สำหรับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นโดยเจ้าของห้องชุดเมื่อซื้อห้องชุด
นั่นคือเลือกจาก 2 ตัวเลือกสำหรับทรัพย์สินเฉพาะเพียงสิ่งเดียวหรือการหักทรัพย์สิน (1 ล้านรูเบิล) หรือต้นทุนการซื้อ
บทความนี้จะกล่าวถึงการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและการบัญชี การหักทรัพย์สิน 1 ล้านรูเบิล (อพาร์ตเมนต์ บ้าน เดชาแปรรูป, ห้องพัก, ที่ดินตลอดจนหุ้นในทรัพย์สินนี้ด้วย) ทรัพย์สินเช่นโรงจอดรถ ที่จอดรถ อาคารที่ยังสร้างไม่เสร็จ รถยนต์ ถือเป็นทรัพย์สินอื่นๆ เมื่อขายคุณสามารถใช้การหักทรัพย์สินเพียง 250,000 รูเบิล (ซม. ).
การกำหนดอายุของอสังหาริมทรัพย์
จะทราบได้อย่างไรว่ากำหนดเวลาผ่านไปแล้วหลังจากนั้นคุณสามารถขายอพาร์ทเมนต์โดยไม่ต้องจ่ายภาษีได้หรือไม่? เกือบตลอดเวลา วันที่อ้างอิงแสดงอยู่ในใบรับรองความเป็นเจ้าของ (สารสกัดจากทะเบียนของรัฐ)- มีข้อยกเว้นสามประการ:
- มรดก - การนับถอยหลังเมื่อได้รับอพาร์ทเมนต์เป็นมรดกเริ่มนับจากวันที่ผู้ทำพินัยกรรมเสียชีวิต
- สหกรณ์ - วันที่ชำระค่าหุ้นครั้งสุดท้ายหรือลงนามในโฉนดโอน นี่คือวันที่โอนสิทธิ์ในอพาร์ทเมนท์จากสหกรณ์ไปยังเจ้าของ
- หากทรัพย์สินได้รับการจดทะเบียนก่อนปี 1998 จะไม่มีการออกใบรับรองให้ เอกสารในเวลานั้นจะถูกนำมาพิจารณา (การซื้อและการขาย, ใบรับรอง BTI ฯลฯ )
บางสถานการณ์มีความแตกต่างของตัวเอง เช่น:
มีเจ้าของอพาร์ตเมนต์หลายคน- หนึ่งในนั้นซื้อหุ้นทั้งหมดและกลายเป็นเจ้าของทรัพย์สินแต่เพียงผู้เดียว เขาควรจ่ายภาษีหรือไม่หาก ณ เวลาขายอพาร์ทเมนต์ผ่านไปน้อยกว่า 3 (5) ปีจากการทำธุรกรรมซื้อหุ้น? ไม่ เพราะมีการเปลี่ยนแปลง เจ้าของร่วมกันไม่สำคัญ หากผ่านไปเกิน 3 (5) ปีนับตั้งแต่วันที่จดทะเบียนเดิม คุณไม่จำเป็นต้องชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
เจ้าของบ้านส่วนตัวสามารถก่อสร้างให้แล้วเสร็จได้- ในกรณีนี้จำเป็นต้องจ่ายภาษีเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์หรือไม่หากที่อยู่อาศัยส่วนที่สร้างเสร็จแล้วมีเจ้าของน้อยกว่า 3 (หรือ 5) ปี? ถ้า ขอบเขตภายนอกบ้านมีการเปลี่ยนแปลง (มีการแก้ไขแผนที่ดิน) จากนั้นจะต้องชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
ขายอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อก่อนปี 2559
หากคุณขายอสังหาริมทรัพย์ก่อน 3 ปีหลังจากจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์และทำกำไร รายได้ที่ได้รับจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หากต้องการลดจำนวนภาษี คุณสามารถใช้:
- การหักเงิน - หนึ่งล้านรูเบิล ผู้ขายอพาร์ทเมนต์ที่เป็นเจ้าของน้อยกว่า 3 ปีมีสิทธิ์ได้รับการหักเงิน 1 ล้านรูเบิลเพียงครั้งเดียวต่อ ระยะเวลาภาษี(ต่อปี). กล่าวคือ เมื่อขายทรัพย์สินตั้งแต่ 2 รายการขึ้นไปต่อปีจะสามารถใช้ได้เพียงรายการเดียวเท่านั้น
- ต้นทุนของการได้มา- นั่นคือภาษีจะจ่ายตามส่วนต่างระหว่างรายได้จากการขายและต้นทุนเริ่มต้นในการได้มาซึ่งทรัพย์สิน
ตัวอย่างที่ 1: อพาร์ทเมนท์ขายได้ 10.6 ล้านรูเบิลซื้อ 8.4 ล้านรูเบิล ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสามารถคำนวณได้สองวิธี ตัวเลือกที่สองทำกำไรได้มากกว่า (เจ้าของมีสิทธิ์เลือกตัวเลือกการคำนวณภาษีที่จะเป็นประโยชน์มากที่สุด เขา):
- (8.4 – 1) x 13% = 962,000 ถู
- (10.6 – 8.4) x 13% = 286,000 รูเบิล
ในกรณีส่วนใหญ่การใช้การหักทรัพย์สินไม่มีประโยชน์ ตามกฎแล้วจะใช้หาก:
- ค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยน้อยกว่า 1 ล้านรูเบิล (ใช้การหักนี้ง่ายกว่าเพื่อยืนยันค่าใช้จ่ายในการซื้อ)
- อพาร์ทเมนท์ได้รับมรดก (จะมีค่าใช้จ่ายเล็กน้อยที่สามารถนำมาใช้เพื่อลดฐานภาษีได้)
- ไม่ใช่ของขวัญจากญาติสนิท
- การขายอพาร์ทเมนต์ที่ได้รับบริจาค (จากญาติสนิท) ในอีก 3 ปีข้างหน้าหลังจากการบริจาค
การขายอพาร์ทเมนต์ที่จดทะเบียนหลังวันที่ 1 มกราคม 2016
การเปลี่ยนแปลงภาษีเมื่อขายอพาร์ทเมนต์ในปี 2559 ได้รับผลกระทบ:
- ระยะเวลาการดำรงตำแหน่งซึ่งรายได้จากการขายต้องเสียภาษีเท่ากับ 5 ปี (60 เดือน)
- อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2559
- ฐานภาษี: ภาษีจากการขายอพาร์ทเมนต์จะคำนวณจากจำนวนเงินที่ใหญ่ที่สุด หลังจากเปรียบเทียบราคาสัญญาและมูลค่าที่ดิน
กฎเหล่านี้เกี่ยวข้องกับใครบ้าง?
- ประการแรกภาษีจากการขายอพาร์ทเมนท์สำหรับบุคคลธรรมดา สิ่งนี้ใช้ไม่ได้กับ IP
- ประการที่สอง กฎหมายใช้กับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ใช้เพื่อการพาณิชย์
- ประการที่สาม นวัตกรรมนำไปใช้กับอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนหลังวันที่ 1 มกราคม 2559 สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาก่อนปี 2559 ยังคงได้รับการยกเว้นภาษีหากระยะเวลาการเป็นเจ้าของเกิน 3 ปี (36 เดือน)
ตัวอย่างที่ 2: พื้นที่อยู่อาศัยซื้อเมื่อเดือนมิถุนายน 2558 และขายในเดือนกรกฎาคม 2563 ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการขายเนื่องจากเป็นเจ้าของมานานกว่าสามปี
ระยะเวลาดำรงตำแหน่ง 3 ปียังคงอยู่:
อย่างไรก็ตาม มีข้อยกเว้นอยู่ ระยะเวลาการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ 3 ปีสำหรับการขายครั้งต่อไปโดยไม่ต้องเสียภาษีในปี 2563 ยังคงอยู่สำหรับ:
- อพาร์ตเมนต์ที่เจ้าของสืบทอดมา
- ทรัพย์สินที่โอนเป็นของขวัญโดยญาติสนิท (ตามมาตรา 14 ของประมวลกฎหมายครอบครัว)
- อสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในช่วงสิ้นสุดการแปรรูป
- ทรัพย์สินที่ได้รับตามสัญญาเช่า
ตอนนี้มูลค่าที่ดินของอสังหาริมทรัพย์ถูกนำมาพิจารณาในการคำนวณ
ในปี 2559 จำเป็นต้องคำนึงถึงมูลค่าที่ดินของที่อยู่อาศัยด้วย จำนวนเงินที่ต้องเสียภาษี - จำนวนเงินสูงสุด:
- หรือราคาต่อรองได้
- หรือ มูลค่าที่ดินคูณด้วยตัวประกอบของ 0.7
กล่าวอีกนัยหนึ่งมีความจำเป็นต้องเปรียบเทียบราคาที่ขายอพาร์ทเมนต์และมูลค่าที่ดินจริงคูณด้วย 0.7 คุณต้องจ่ายภาษีตามมูลค่าสูงสุดเหล่านี้
ตัวอย่างที่ 3: พลเมืองซื้ออพาร์ทเมนต์ในปี 2561 มูลค่า 5.8 ล้านรูเบิลในปี 2563 เขาขายมันในราคา 7.3 ล้านรูเบิล มูลค่าที่ดินคือ 8.9 ล้านรูเบิล หากมูลค่าที่ดินคูณด้วยปัจจัย 0.7 จำนวนเงินจะเท่ากับ 6.2 ล้านรูเบิล จะต่ำกว่าราคาสัญญาที่ระบุไว้ นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไม ภาษีเงินได้จะต้องคำนวณจากต้นทุนการขายตามสัญญา 7.3 ล้านรูเบิล ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา = (7.3 – 5.8) x 13% = 195,000 รูเบิล
จะต้องกำหนดมูลค่าที่ดินของอสังหาริมทรัพย์ ณ วันที่ 01/01/2559 หากหน่วยงานระดับภูมิภาคไม่ได้ทำการประเมิน พวกเขายังคงต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ราคาที่ต่อรองการดำเนินการ ในทำนองเดียวกันการคำนวณจะทำจากมูลค่าที่ดิน
ในสถานการณ์ที่มูลค่าที่ดินของทรัพย์สินน้อยกว่าหรือเท่ากับการหักเงินสำหรับการขายอพาร์ทเมนต์ (1 ล้านรูเบิล) ไม่จำเป็นต้องจ่ายภาษี แต่ถ้าเป็นเจ้าของน้อยกว่า 3 (5 ปี) , พลเมืองไม่ได้รับการยกเว้นจากการยื่นคำประกาศ
ตัวอย่างที่ 4: พลเมืองคนหนึ่งซื้อบ้านในเดือนพฤษภาคม 2019 ในราคา 672,000 รูเบิล และในเดือนมกราคม 2020 เขาขายบ้านในราคา 953,000 รูเบิล การเลือกการหักทรัพย์สินมีประโยชน์มากกว่า:
- (953,000 – 1,000,000) x 13%) - ไม่ต้องเสียภาษี
- (953,000 - 672,000) x 13% = 36,530 รูเบิล
เหมือนเมื่อก่อน เจ้าของทรัพย์สินสามารถใช้สิทธิที่จะไม่หักภาษี แต่จะจ่ายภาษีเงินได้จากส่วนต่างระหว่างราคาขายและราคาซื้อเดิมของทรัพย์สิน หากสิ่งนี้สร้างผลกำไรให้กับพวกเขามากกว่า
ตัวอย่างที่ 5: ในปี 2019 มีการซื้อห้องหนึ่งราคา 1,300,000 รูเบิล ในปี 2020 ขายได้ 1,250,000 รูเบิล การใช้ค่าใช้จ่ายในการซื้อมีกำไรมากกว่าการหักทรัพย์สิน จึงไม่ต้องเสียภาษี (1250,000 - 1300,000) x 13% = 0
หากอพาร์ทเมนต์ที่ขายนั้นได้รับเป็นของขวัญหรือเป็นมรดก
ในกรณีนี้เมื่อขาย (36 เดือนก่อนหน้า) หลังจาก:
- วันที่ได้รับมรดก (วันที่ผู้ทำพินัยกรรมเสียชีวิต);
- วันที่จดทะเบียนทรัพย์สิน (หากบริจาค)
ไม่มีค่าใช้จ่ายในการซื้อและค่าใช้จ่าย (อากรของรัฐ ฯลฯ ) ไม่สามารถเทียบเคียงได้กับราคาขาย ดังนั้นจึงเป็นการทำกำไรได้มากกว่าหากใช้ประโยชน์จากการหักทรัพย์สิน 1 ล้านรูเบิล นอกจากนี้คุณสามารถใช้การหักเงินหรือค่าใช้จ่ายก็ได้ นั่นเป็นเหตุผลที่คนส่วนใหญ่เลือกการหักเงิน
ตัวอย่างที่ 6:พลเมืองรายนี้เข้าสู่มรดกในปี 2562 และจะขายอพาร์ทเมนท์ที่สืบทอดมาในปี 2563 มูลค่าการประเมินมีจำนวน 2.5 ล้านรูเบิลมูลค่าที่ดิน 2.6 ล้านรูเบิลขายอพาร์ทเมนต์ได้ 2.3 ล้านรูเบิลเนื่องจากเขาเป็นเจ้าของมาน้อยกว่าสามปีเขาจึงต้องจ่ายภาษีและไม่สามารถยึดมูลค่าโดยประมาณ (หรือที่ดิน) ของทรัพย์สินได้ ถือเป็นรายจ่ายเพราะว่า มันถูกสืบทอดมา เราเปรียบเทียบที่ดินกับสัญญา (2.6 ล้าน * 70%) = 1.82 ล้าน สัญญานั้นสูงกว่าดังนั้นการคำนวณจะทำจากสัญญา: (2.3 -1 ล้าน (หัก)) * 13% = 169,000 รูเบิล และถ้าคุณไม่ขายอพาร์ทเมนท์ภายใน 36 เดือน คุณก็ไม่ต้องเสียภาษีหรือสำแดงใดๆ
ตัวอย่างที่ 7:แม่ให้อพาร์ทเมนต์แก่ลูกสาวของเธอในปี 2562 (เนื่องจากญาติสนิท) แต่ลูกสาวขายอพาร์ทเมนต์ในปี 2563 ในราคา 1.8 ล้านรูเบิล ภาษีจะเป็น: (1.8 - 1 ล้าน) * 13% = 104,000 รูเบิล
แล้วผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ล่ะ?
ผู้มีถิ่นที่อยู่ภาษีคือ รายบุคคล(ไม่ว่าจะเป็นพลเมืองของสหพันธรัฐรัสเซียหรือชาวต่างชาติ) ที่อาศัยอยู่ในสหพันธรัฐรัสเซียอย่างต่อเนื่องเป็นเวลาอย่างน้อย 183 วันภายในหนึ่งปีปฏิทิน หากบุคคลหนึ่งใช้เวลาส่วนใหญ่ในต่างประเทศ แสดงว่าบุคคลนั้นไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ในรัสเซีย
ก่อนหน้านี้ (จนถึงปี 2019) ผู้ที่ไม่ได้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศชำระเงิน ภาษีที่ครบกำหนดในจำนวน 30% ไม่ว่าอพาร์ทเมนต์/บ้าน/ห้องจะถูกซื้อเมื่อใดและด้วยเหตุผลใดก็ตาม
ตอนนี้เข้าแล้ว รหัสภาษีทำการเปลี่ยนแปลง และผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศได้รับการยกเว้น การชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหากคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์:
- 3 ปี- เมื่อซื้อก่อนปี 2559 (หรือสืบทอดหรือบริจาคโดยญาติสนิท)
- 5 ปี- หากคุณเป็นเจ้าของหลังจาก 01/01/59
อย่างไรก็ตาม ไม่มีการหักเงิน 1 ล้าน หรือการหักเงินซื้อที่อยู่อาศัย 2 ล้าน และไม่คำนึงถึงยอดค่าใช้จ่ายในการซื้อด้วย อย่าใช้กับพวกเขาปรากฎว่าจะดีกว่าสำหรับผู้ที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ในรอ 3 (5 ปี) มิฉะนั้นจะต้องจ่ายภาษี 30% สำหรับจำนวนเงินที่ขายอพาร์ทเมนท์ใน ขนาดเต็ม.
การขายและการซื้ออพาร์ทเมนท์ในปีเดียวกัน
จำเป็นต้องจ่ายภาษีสำหรับการขายอพาร์ทเมนต์หรือไม่หากในเวลาเดียวกัน (หรือในปีเดียวกัน) มีการขายอพาร์ทเมนต์หนึ่งและซื้ออีกอันที่แพงกว่าหรือถูกกว่า? ใช่ ถ้าอพาร์ทเมนต์ที่ขายถูกขายในราคาสูงกว่าที่ซื้อมา นั่นคือมีการสร้างผลกำไร แต่ถ้าคุณไม่เคยใช้การหักลดหย่อนทรัพย์สิน (ในฐานะผู้ซื้อ 2 ล้านรูเบิล) คุณสามารถลดภาษีที่ต้องชำระได้ ปีที่กำหนด- ในกรณีนี้ เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิได้รับการลดหย่อนภาษีสองครั้งพร้อมกัน:
- สำหรับอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อหากไม่ได้ใช้สิทธิ์ในการหัก (2 ล้านรูเบิลเมื่อซื้อ) ก่อนหน้านี้ (หรือไม่ได้ใช้ทั้งหมดตั้งแต่ปี 2014)
- เมื่อขายอพาร์ทเมนท์แล้ว(1 ล้านรูเบิล) หากไม่ได้ใช้การหักนี้ในปีที่ขายทรัพย์สินให้กับวัตถุอื่น (หากใช้ราคาซื้อได้กำไรมากกว่าคุณสามารถใช้ต้นทุนการได้มาแทนการหักเงิน)
การหักทรัพย์สิน 2 ล้านรูเบิลเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์
เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ผู้เสียภาษีสามารถใช้ประโยชน์จากการหักลดหย่อนทรัพย์สินจำนวน 2 ล้านรูเบิล แต่ผู้เสียภาษีสามารถรับการหักลดหย่อนดังกล่าวได้เพียงครั้งเดียวตลอดชีวิต เมื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังปี 2557 หากพลเมืองไม่เคยใช้การหักเงินในการซื้อมาก่อนสามารถขอหักเงินสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ต่างๆได้หากไม่มีคนต่อคน ชำระคืนเต็มจำนวน- นั่นคือกระจายการหักเงินไปยังที่อยู่อาศัยที่ซื้อต่างกัน
หากต้องการรับการหักเงินเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์คุณต้อง:
- ทรัพย์สินจะต้องตั้งอยู่ในอาณาเขตของสหพันธรัฐรัสเซีย
- รับ เงินสดการซื้อเงินกู้สามารถทำได้จากบริษัทสินเชื่อในประเทศเท่านั้น
- เป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ในรัสเซีย
- บันทึกการทำธุรกรรมและระดับรายได้ของคุณ
เมื่อมีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ การหักเงินจะลดรายได้อื่นๆ ที่ผู้เสียภาษีได้รับ (ค่าจ้าง การขายทรัพย์สินอื่นๆ ที่ต้องเสียภาษี)
ตัวอย่างที่ 8: ในปี 2019 พลเมืองซื้ออพาร์ทเมนต์มูลค่า 1.35 ล้านรูเบิล ค่าเฉลี่ยของมัน ค่าจ้าง 120,000 รูเบิลต่อเดือนและในใบรับรอง 2-NDFL สำหรับปี 2562 รายได้มีจำนวน 1,440,000 รูเบิล เขาสามารถใช้ประโยชน์จากการหักเงินเมื่อซื้อและคืนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจำนวน 175,500 รูเบิล (1.35 ล้าน * 13%) และเขาจะมียอดคงเหลือ (2 ล้าน - 1.35 ล้าน = 650,000 รูเบิล) ซึ่งจะ ไปที่ทรัพย์สินอื่นเมื่อซื้อ เมื่อในปี 2020 เขาซื้อบ้านในราคา 1.62 ล้านรูเบิล เขาสามารถคืนเงินคงเหลือ (ในระดับเงินเดือนเดียวกัน) และคืน 84,500 รูเบิล (13% จาก 650,000 รูเบิล) ภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากเงินเดือนของเขาในปี 2563
การหักเงินสำหรับการขายอพาร์ทเมนต์หนึ่งและการซื้ออีกห้องหนึ่งหากพลเมืองไม่เคยใช้การหักเงิน 2 ล้านมาก่อน
การคำนวณภาษีหลังการขายอพาร์ทเมนต์ที่เป็นเจ้าของมาน้อยกว่า 3 (5) ปีสามารถทำได้ด้วยวิธีใดวิธีหนึ่งจากสองวิธีเท่านั้น:
- การใช้การหักเงิน;
- โดยการลดรายได้ด้วยค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในการซื้ออพาร์ทเมนต์นี้ครั้งแรก
ลองพิจารณากรณีทั่วไปหลายกรณีเมื่อพลเมืองขายทรัพย์สินหนึ่งและได้มาอีกทรัพย์สินหนึ่งในปีเดียวกัน โดยที่ การหักภาษีเมื่อซื้อ (2 ล้านรูเบิล) เขายังไม่ได้ใช้:
อพาร์ทเมนต์สำหรับขายเป็นของขวัญ (มรดก) หรือราคาน้อยกว่า 1 ล้านรูเบิล
ตัวอย่างที่ 9:อพาร์ทเมนต์ที่ได้รับเป็นมรดกขายได้ 3.4 ล้านรูเบิลในปีเดียวกันนั้นถูกซื้ออีก 2.8 ล้านรูเบิลพลเมืองไม่เคยใช้การหักเงิน 2 ล้านมาก่อน: (3.4 ล้าน - 1 ล้าน (หักจากการขาย)) = 2.4 ล้าน - ฐานภาษี จากนั้น 2.4 ล้าน - 2 ล้าน (หักเมื่อซื้อ) = 400,000 รูเบิล ฐานภาษีใหม่ภายหลังได้รับการหักเงินแล้ว ภาษีที่ต้องชำระจะเป็น 52,000 รูเบิล (400,000 รูเบิล * 13%)
ตัวอย่างที่ 10: อพาร์ทเมนต์ขายในราคา 3.5 ล้านรูเบิล ก่อนหน้านี้ซื้อมาในราคา 0.8 ล้านรูเบิล จากนั้นซื้ออพาร์ทเมนต์ที่สองในราคา 3.1 ล้านรูเบิล เนื่องจากราคาซื้ออพาร์ทเมนต์แรก (800,000 รูเบิล) น้อยกว่าการหักเงิน 1 ล้านการใช้ประโยชน์จากการหักเงินจะทำกำไรได้มากกว่า ฐานภาษีสำหรับอพาร์ทเมนต์ที่ขายจะอยู่ที่ (3.5 - 1 ล้าน) = 2,500,000 รูเบิล จากนั้นคุณสามารถใช้การหักเงิน 2,500,000 - 2,000,000 = 500,000 รูเบิลภาษีจะอยู่ที่ 65,000 รูเบิล
หากอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อน้อยกว่า 2 ล้านรูเบิล
ตัวอย่างที่ 11: อพาร์ทเมนต์ที่สืบทอดถูกขายในราคา 2.3 ล้านรูเบิล, อพาร์ทเมนต์ใหม่ถูกซื้อในราคา 1.5 ล้านรูเบิล เมื่อใช้การหักลดฐานที่ต้องเสียภาษีคือ 2.3 - 1 ล้านรูเบิล = 1.3 ล้านรูเบิล สามารถลดลงได้ 1.5 ล้านรูเบิลเช่น 1.3 -1.5 = - 0.2 ล้านรูเบิล ปรากฎว่า - 200,000 รูเบิล เหล่านั้น. ต้องชำระภาษี 13% จากงบประมาณซึ่งเท่ากับ 26,000 รูเบิล และหากพลเมืองได้รับรายได้ดังกล่าวในปีนี้ (ใบรับรองจากนายจ้าง 2NDFL) เขาจะได้รับ 26,000 รูเบิลจากงบประมาณ
ตัวอย่างที่ 12: อพาร์ทเมนท์ขายไปในราคา 4.3 ล้านรูเบิล ก่อนหน้านี้ซื้อมาในราคา 2.1 ล้านรูเบิล จากนั้นซื้ออพาร์ทเมนต์ที่สองในราคา 1.7 ล้านรูเบิล ฐานภาษีจากการขายจะอยู่ที่ 4.3 - 2.1 = 2.2 ล้านรูเบิล เราลดราคาลง 1.7 ล้านรูเบิล 2.2 -1.7 =0.5 ล้านรูเบิล ในจำนวนนี้คุณต้องจ่ายภาษี 500,000 * 13% = 65,000 รูเบิล
หากอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อมีมูลค่ามากกว่า 2 ล้านรูเบิล
ตัวอย่างที่ 13:ในปี 2019 มีพลเมืองขายของ อพาร์ทเมนต์เก่าสำหรับ 4.8 ล้านรูเบิล (ซื้อในราคา 3.5 ล้านรูเบิล) และซื้อใหม่ในราคา 3.1 ล้านรูเบิล ยังไม่ได้ใช้สิทธิ์ในการใช้ประโยชน์จากการหักเงินเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ใหม่จากพลเมือง (2 ล้านรูเบิล):
- วิธีแรกในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: (4.8 – 1 (หักจากการขาย) – 2 (หักจากการซื้อ)) x 13% = 234,000 รูเบิล
- วิธีที่สองในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: (4.8 – 3.5 (ค่าใช้จ่าย)) = 1.3 ล้านรูเบิล เพราะว่า แฟลตใหม่มีราคามากกว่า 3.1 ล้านรูเบิล เราสามารถใช้ประโยชน์จากการหักเงินเต็มจำนวน 2 ล้านรูเบิลได้ เราลดการหักเงินลง 1.3 - 2 ล้านรูเบิล = - 0.7 ล้านถู นั่นคือปรากฎว่าเป็น "ลบ" และหากรายได้ของพลเมืองสำหรับปี (ใบรับรองภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 2) เท่ากับ 700,000 จากนั้น 13% (91,000 รูเบิล) จะถูกคืนให้เขาจากงบประมาณ ตัวอย่างเช่นหากค่าจ้างสำหรับปีมีจำนวน 500,000 รูเบิลการขอคืนภาษีจะเป็น 65,000 รูเบิล และภาษีที่เหลือ 26,000 สามารถขอคืนได้ในปีหน้า
- ปรากฎว่าตัวเลือกที่ 2 ให้ผลกำไรมากกว่าสำหรับผู้เสียภาษี
อย่างไรก็ตาม หน่วยงานด้านภาษีบางแห่งเชื่อว่าคุณสามารถใช้การหักเงินได้เพียงครั้งเดียว (1 ล้านสำหรับผู้ขาย) แล้วจึงประกาศอีกครั้งเท่านั้น (2 ล้านสำหรับผู้ซื้อ) ที่นี่คุณสามารถโต้แย้งกับสำนักงานสรรพากรได้ ข้อโต้แย้งดังกล่าวมีความเหมาะสมหากพลเมืองขายบ้านเช่นในปี 2562 และซื้อบ้านใหม่ในปี 2563 เช่น ธุรกรรมไม่ได้อยู่ในรอบระยะเวลาภาษีเดียวกัน ผู้เสียภาษีจ่ายภาษีเฉพาะส่วนต่างของรายได้และค่าใช้จ่ายทั้งหมดของเขาเท่านั้น และหากการซื้อและการขายเกิดขึ้นในปีเดียวกัน เขาก็สามารถใช้ประโยชน์จากทั้งการหักเงินสำหรับการซื้อและการหักเงินสำหรับการขาย
ขายส่วนแบ่งของอพาร์ตเมนต์
เมื่อขายส่วนแบ่งอสังหาริมทรัพย์ คุณสามารถลดฐานภาษีด้วยต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการซื้อหุ้นนี้ (ตามสัดส่วน) จะต้องจัดเตรียมเอกสารยืนยันราคาซื้อเพื่อการตรวจสอบพร้อมกับการประกาศ ในกรณีนี้อาจมีความแตกต่างหลายประการ:
การบัญชีสำหรับราคาซื้ออพาร์ทเมนต์เมื่อขายหุ้น
ตัวอย่างที่ 14:ในปี 2019 พลเมืองคนหนึ่งซื้อหุ้นในอพาร์ทเมนต์ในราคา 2.3 ล้านรูเบิล จากนั้นในปี 2020 เขาขายมันในราคา 2.5 ล้านรูเบิล เป็นเจ้าของหุ้นน้อยกว่า 5 ปี ภาษีจะอยู่ที่ 200,000 * 13% = 26,000 รูเบิล
ตามกฎแล้วจะไม่ซื้อส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนต์แยกต่างหาก บ่อยครั้งที่มันกลายเป็นทรัพย์สินพร้อมกับอพาร์ทเมนท์ซึ่งผู้ถือหุ้น (ครอบครัว) ซื้อไว้ จากนั้นค่าใช้จ่ายในการซื้อหุ้นจะระบุไว้ในข้อตกลงการซื้อและการขายสำหรับอพาร์ทเมนต์นั้นหรือกำหนดโดยใช้สูตรง่าย ๆ (หากไม่ได้ระบุราคาของแต่ละหุ้นในข้อตกลง):
ต้นทุนการซื้อทั้งหมด x ขนาดส่วนแบ่ง = ต้นทุนการซื้อส่วนแบ่ง
ตัวอย่างที่ 15: ทั้งคู่ซื้ออพาร์ทเมนต์ในราคา 4.3 ล้านรูเบิล โดยถือหุ้นร่วมกัน 1/2 หุ้น หนึ่งปีต่อมาอพาร์ทเมนท์ถูกขายในราคา 4.5 ล้านรูเบิล เหล่านั้น. ครอบครัวได้รับรายได้จากการขาย (4.5 -4.3) = 200,000 รูเบิล แต่ทุกคนจะต้องยื่นคำประกาศและชำระเงินจำนวนเท่ากัน (4.5 ล้าน/2 - 4.3/2) * 13% = 13,000 รูเบิล ทั้งสามีและภรรยาได้รับรายได้ 100,000 รูเบิล จากการขายหุ้นดังนั้นทุกคนจะต้องเสียภาษี 13,000 รูเบิล
การบัญชีสำหรับการหักทรัพย์สิน 1 ล้านเมื่อขายส่วนแบ่งอพาร์ทเมนต์
เมื่อขายทรัพย์สินที่เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันสามารถนำมาพิจารณาจำนวนเงินที่หักเต็มจำนวน (1 ล้านรูเบิล) แต่จะต้องแจกจ่ายให้กับเจ้าของร่วมตามสัดส่วนของหุ้นของพวกเขาเท่านั้น เนื่องจากการหักเงินดังกล่าวมีไว้เพื่อทรัพย์สิน และไม่เกี่ยวข้องกับผู้ขายแต่ละรายและไม่ใช่สำหรับแต่ละหุ้น ปรากฎดังต่อไปนี้:
- คุณสามารถใช้การหักเงินเต็มจำนวนได้หากคุณขายหุ้นแยกกัน เช่น แยกวัตถุ(เช่นเจ้าของแต่ละคนขายหุ้นของตนภายใต้ข้อตกลงการซื้อและการขายแยกต่างหากและผู้ซื้อจะได้รับใบรับรองความเป็นเจ้าของหลายใบ (ข้อตกลงกับผู้ขายแต่ละราย)) จดหมายของ Federal Tax Service ลงวันที่ 25 กรกฎาคม 2556 N ED-4-3 /13578 จดหมายของ Federal Tax Service ลงวันที่ 2 พฤศจิกายน 2555 N ED-4-3/18611
- หากคุณขายอพาร์ทเมนต์เป็นวัตถุชิ้นเดียวร่วมกับเจ้าของคนอื่น (รวมถึงส่วนแบ่งของคุณ) คุณจะต้องหักเงินจำนวน 1 ล้านรูเบิล จะแบ่งให้เจ้าของตามส่วนแบ่งของตน
ตัวอย่างที่ 16: ครอบครัวที่มีสมาชิกสามคนขายอพาร์ทเมนต์ที่ได้รับมรดก ดังนั้นราคาซื้อจึงไม่สามารถนำมาพิจารณาเป็นค่าใช้จ่ายได้ คุณสามารถใช้ได้เฉพาะการหักเงินเท่านั้น อพาร์ทเมนท์ถูกขายในราคา 4.6 ล้านรูเบิล แต่ละห้องมีส่วนแบ่ง 1/3
- ตัวเลือกที่ 1: มีการร่างข้อตกลงการซื้อและการขายหนึ่งฉบับอพาร์ทเมนท์ขายเป็นวัตถุเดียว เจ้าของแต่ละคนจ่ายภาษีดังกล่าว (4.6 ล้าน/3 - 1 ล้าน/3) * 13% = 156,000 รูเบิล
- ตัวเลือกที่ 2: มีการร่างข้อตกลงการซื้อและการขายแยกต่างหากสำหรับแต่ละหุ้นและผู้ซื้อจะได้รับใบรับรองการเป็นเจ้าของ 3 ใบ (สารสกัดจากทะเบียนของรัฐ) เจ้าของแต่ละคนจะได้รับการหักเงิน 1 ล้านรูเบิลที่นี่ และภาษีที่ต้องชำระโดยผู้ขายแต่ละรายจะเท่ากับ (4.6 ล้าน/3 -1 ล้าน) * 13% = 69,333 รูเบิล อย่างไรก็ตาม ตัวเลือกนี้อาจไม่เหมาะกับผู้ซื้ออพาร์ทเมนท์ และผู้ตรวจสอบภาษีอาจถือว่าธุรกรรมดังกล่าวเป็นการหลีกเลี่ยงภาษี
มีสถานการณ์ที่ผู้ถือหุ้นรายหนึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สินมานานกว่า 3 (5) ปี และได้รับการยกเว้นจากการยื่นคำชี้แจงและชำระภาษี ส่วนที่เหลือน้อยกว่า 3 (5) ปี และต้องรายงานต่อ Federal Tax Service เนื่องจากในสัญญาซื้อขายอพาร์ทเมนต์ ผู้ถือหุ้นสามารถกำหนดขั้นตอนอื่นใดในการกระจายรายได้ได้ เช่น ไม่ผูกติดกับขนาดของหุ้นรายได้ส่วนใหญ่จากอพาร์ทเมนท์สามารถแจกจ่ายให้กับเจ้าของที่ได้รับการยกเว้นภาษีได้ และขายอพาร์ทเมนต์เป็นวัตถุชิ้นเดียว แต่ระบุในสัญญาว่าแต่ละหุ้นมีราคาเท่าใด
ตัวอย่างที่ 17: แม่ ลูกสาว และลูกชายขายอพาร์ทเมนต์ราคา 1.8 ล้านรูเบิล ในปี 2020 แม่เป็นเจ้าของหุ้น 1/2 ของเธอมามากกว่า 5 ปีแล้ว และลูก ๆ ก็ได้รับมรดกหลังจากพ่อของพวกเขาเสียชีวิตเมื่อเร็ว ๆ นี้และเป็นเจ้าของ 1/4 หุ้นมาไม่ถึง 5 ปี ข้อตกลงระบุว่ารายได้จากการขายมีการตัดสินใจแบ่งดังนี้:
- ลูกสาวและลูกชาย - แต่ละ 0.333 ล้านรูเบิล
- แม่ (1.8 - 0.333 - 0.333) = 1.134 ล้านรูเบิล
แม่ไม่ต้องเสียภาษีเพราะได้รับการยกเว้นไม่ต้องจ่ายและลูกใช้เงินหัก: 0.333 ล้าน (รายได้จากการขายหุ้น) - 0.333 ล้าน (หัก 1 ล้าน / 3) = 0 ไม่มีภาษีสำหรับ ชำระเงินแต่บุตรมีใบสำแดงพร้อมเอกสารประกอบต้องยื่น
นอกจากนี้ยังมีข้อผิดพลาดคือความจริงที่ว่าเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปี 2559 การคำนวณภาษีจะขึ้นอยู่กับมูลค่าที่ดิน (อย่างน้อย 70%) และฐานภาษีจะต้องคำนวณตามสัดส่วนของส่วนแบ่งของเจ้าของ หากมูลค่าตามสัญญาน้อยกว่า 70% ของหุ้นตามมูลค่าที่ดิน การคำนวณจะขึ้นอยู่กับค่าหลังและไม่ใช่ค่าที่ระบุไว้ในสัญญา
กลับไปที่ตัวอย่างที่ 17 กันหากมูลค่าที่ดินของอพาร์ทเมนต์ดังกล่าวคือ 1.9 ล้านรูเบิล จากนั้นส่วนแบ่ง 1/4 ของลูกสาวและลูกชายจะเท่ากับ 475,000 รูเบิลต่อคน ในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจำนวนที่ต้องเสียภาษีไม่ควรน้อยกว่า 70% ของจำนวนที่ดินคืออย่างน้อย 332,500 รูเบิล แต่ที่นี่จำนวนตามสัญญาคือ 333,333 รูเบิลซึ่งหมายความว่าการคำนวณขึ้นอยู่กับจำนวนสัญญาและลูกสาว และลูกชายไม่ต้องเสียภาษี
เมื่อต้องยื่นแบบแสดงรายการและชำระภาษี
การคำนวณภาษี (แม้ว่าจะเป็นศูนย์ก็ตาม) คำชี้แจงการหักลดหย่อน ความจริงของการขายทรัพย์สินที่เป็นเจ้าของน้อยกว่า 3 (5) ปีจะต้องสะท้อนให้เห็นในการประกาศ 3-NDFL
- กำหนดเวลาสำหรับการประกาศ- ในปีหน้าหลังการขาย/ซื้ออพาร์ทเมนท์ - จนถึงวันที่ 30 เมษายน.
- กำหนดเวลาชำระภาษี- หากมีภาษีที่ต้องชำระ จนถึงวันที่ 15 กรกฎาคม
เพื่อประหยัดในการกรอกคำประกาศ (โดยเฉลี่ยองค์กรเอกชนจะเรียกเก็บเงิน 500 - 2,000 รูเบิลสำหรับการกรอก) คุณสามารถเข้าใจได้ด้วยตัวเองว่าไม่มีอะไรซับซ้อน คุณควรดาวน์โหลดโปรแกรมและกรอกอย่างสังหรณ์ใจดู (ที่นี่คุณสามารถดูวิธีกรอกข้อมูลเกี่ยวกับตัวคุณเองและป้อนรหัสต่าง ๆ ):
- รหัสรายได้:
- 1510 - จำนวนเงินที่เจรจาเพื่อขายอพาร์ทเมนต์บ้าน
- 1511 - จำนวนส่วนแบ่งอพาร์ทเมนต์บ้านตามการเจรจา
- รหัสค่าใช้จ่าย/การหักเงิน
- 901 - หากการหักทรัพย์สินคือ 1 ล้านรูเบิล
- 903 - หากต้นทุนสำหรับการซื้อได้รับการยืนยัน
เอกสารแนบมากับใบประกาศ
แนบสำเนาเอกสารทั้งหมดยืนยันการทำธุรกรรมกับการประกาศ 3-NDFL:
วิธีการนำเสนอ:
- จดหมาย - คุณสามารถส่งแพ็คเกจเอกสารทางไปรษณีย์พร้อมรายการไฟล์แนบ วันที่ส่งถือเป็นวันที่ได้รับเอกสารจากหน่วยงานภาษี
- ด้วยตนเอง - คุณสามารถทำได้ด้วยตนเอง (โดยเฉพาะอย่างยิ่ง)
- โดยหนังสือมอบอำนาจ - ตัวแทนยังสามารถรับเอกสารภายใต้หนังสือมอบอำนาจที่รับรองโดยทนายความ
- ผ่าน พื้นที่ส่วนบุคคลบนเว็บไซต์ Federal Tax Serviceนั่นคือในรูปแบบอิเล็กทรอนิกส์
รวบรวมชุดเอกสารเป็น 2 ชุด โดยชุดหนึ่งควรอยู่กับคุณ (โดยมีเครื่องหมายอยู่ในรายการรับภาษี) ส่วนอีกชุดควรส่งไปที่ Federal Tax Service
สามารถชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ที่ธนาคารใดก็ได้ รับ รายละเอียดที่จำเป็นดีกว่าที่สำนักงานภาษีคุณสามารถค้นหาได้จากเว็บไซต์ของ Federal Tax Service หรือผ่านพอร์ทัลบริการของรัฐ
ผลที่ตามมา: ไม่ต้องจ่ายภาษีเมื่อขายอพาร์ทเมนท์และ/หรือไม่ได้ส่ง 3-NDFL ไปยังสำนักงานสรรพากร
การไม่ส่งคืนสินค้าตรงเวลาและ/หรือการชำระภาษีล่าช้า (กำหนดเวลา 30 เมษายน) อาจส่งผลให้ได้รับโทษดังต่อไปนี้:
- ปรับ 1,000 รูเบิล - หากภาษีที่จะโอนในการประกาศเป็น 0
- ค่าปรับ: จาก 5% ถึง 20% (30%) ของจำนวนภาษีที่ต้องชำระในแต่ละเดือนที่ล่าช้า หากคุณไม่ยื่นคำชี้แจง (สูงสุด 30%) และไม่ชำระภาษีภายในวันที่ 15 กรกฎาคม (สูงสุด 20% หาก ผู้ผิดนัดถาวรจากนั้น 40%)
- บทลงโทษ - การลงโทษรายวันเริ่มตั้งแต่วันที่ 16 กรกฎาคม (ดูเครื่องคิดเลขสำหรับการคำนวณบทลงโทษและค่าปรับบนเว็บไซต์ ipipip.ru/shtrafi/)
- ในกรณีที่ปฏิเสธที่จะจ่ายภาษีโดยสมบูรณ์ซึ่งมีจำนวนเงินเกิน 900,000 รูเบิลจะเกิดความรับผิดทางอาญา
หากคุณมีคำถามเกี่ยวกับหัวข้อของบทความ โปรดอย่าลังเลที่จะถามพวกเขาในความคิดเห็น เราจะตอบทุกคำถามของคุณภายในไม่กี่วันอย่างแน่นอน
215 ความคิดเห็น
การขายอพาร์ทเมนต์เป็นธุรกิจที่ลำบาก ความยากลำบากไม่เพียงอยู่ที่การค้นหาผู้ซื้อและการเตรียมสัญญาเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความต้องการในการรวบรวมกองเอกสารที่น่าประทับใจด้วย ในบทความนี้เราจะดูว่าเอกสารใดบ้างที่จำเป็นในการขายอพาร์ทเมนต์ในปี 2563 และจัดทำรายการมาตรฐาน
มีรายการเอกสารหลักที่ไม่มีการพิจารณาการซื้อและการขายที่ไม่ถูกต้อง ขอแนะนำให้เตรียมล่วงหน้าเพื่อไม่ให้เสียเวลาหลังจากพบผู้ซื้อ
รายการมีลักษณะดังนี้:
- เอกสารประจำตัว - หนังสือเดินทางทั่วไป และ/หรือสูติบัตรสำหรับเจ้าของที่มีอายุต่ำกว่า 18 ปี
- หนังสือมอบอำนาจหากตัวแทนกระทำการในนามของเจ้าของอพาร์ทเมนท์
- ทะเบียนสมรสและความยินยอมของคู่สมรสในการทำธุรกรรมซึ่งได้รับการรับรองโดยทนายความ - หากผู้ขายสมรสและได้มาซึ่งทรัพย์สินที่ขายร่วมกัน
- สำหรับอสังหาริมทรัพย์ – สัญญาจะซื้อจะขาย โฉนดของขวัญ หนังสือรับรองมรดก ฯลฯ
- เอกสารทางกฎหมาย – หนังสือรับรองความเป็นเจ้าของหรือสารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate (ตั้งแต่ปี 2018)
- เอกสารทางเทคนิคจาก BTI (อายุน้อยกว่าห้าปี)
- สารสกัดจากทะเบียนบ้านที่ได้รับไม่เกินหนึ่งเดือนที่ผ่านมา
- ได้รับความยินยอมจากหน่วยงานปกครองและผู้ดูแลผลประโยชน์ หากเจ้าของเป็นผู้เยาว์
ข้อตกลงการซื้อและขายอพาร์ทเมนท์จัดทำขึ้นเป็นสามเท่า ทุกฝ่ายในการทำธุรกรรมจะได้รับฝ่ายละหนึ่งฝ่าย และฝ่ายที่สามยังคงอยู่ใน Rosreestr
เอกสารยืนยันความบริสุทธิ์และความสามารถทางกฎหมาย
ผู้ซื้อจำเป็นต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าเขาจะไม่สูญเสียอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อมาเนื่องจากความสามารถที่เปิดเผยของผู้ขายหรือพลเมืองที่ปรากฏตัวเพื่อเรียกร้องที่อยู่อาศัยโดยฉับพลัน สิ่งสำคัญสำหรับเขาคือต้องแน่ใจว่าเขาจะไม่ต้องชำระหนี้ของเจ้าของคนก่อน
- เกี่ยวกับการไม่มีหนี้ที่อยู่อาศัยและบริการสาธารณะ - ออกโดยบริษัทจัดการ
- เกี่ยวกับการไม่มีผู้ลงทะเบียน (ขยายความจากทะเบียนบ้าน) - ออกโดยบริษัทจัดการ มีอายุสองสัปดาห์
- เกี่ยวกับสถานะของบัญชีส่วนตัวของอพาร์ทเมนท์ - ออกโดย MFC
- จาก Federal Tax Service - เพื่อยืนยันการชำระภาษีทรัพย์สิน
- จากจิตวิทยาและ คลินิกรักษายา– ยืนยันความมีสติของผู้ขาย
คุณสามารถตรวจสอบความสะอาดทางกฎหมายของอพาร์ทเมนต์ได้โดยใช้เอกสารฉบับเดียว - สารสกัดเพิ่มเติมจาก Unified State Register of Real Estate มีเพียงเจ้าของเท่านั้นที่สามารถรับได้ บทความนี้ประกอบด้วยข้อมูลเกี่ยวกับการดำเนินการทางกฎหมายทั้งหมดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา
สารสกัดจาก Unified State Register มีข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมทั้งหมดที่ดำเนินการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนภาระผูกพันหรือข้อจำกัดเกี่ยวกับสิทธิในทรัพย์สิน
เอกสารที่ระบุไว้ทั้งหมดช่วยให้ผู้ซื้อประเมินความเป็นไปได้ในการซื้อกิจการจากมุมมองทางกฎหมาย ตัวอย่างเช่นหากสารสกัดจาก Unified State Register แสดงให้เห็นว่าอพาร์ทเมนท์ถูกขายต่อหลายครั้งในช่วงเวลาสั้น ๆ ผู้ซื้ออาจคิดถึง "ความสะอาด" ของที่อยู่อาศัยดังกล่าว
รายการเอกสารเพิ่มเติมสำหรับการขาย
อาจต้องใช้เอกสารอื่นขึ้นอยู่กับสถานการณ์เฉพาะ พวกเขาจะจำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่าการทำธุรกรรมถูกต้องตามกฎหมาย
เรียนผู้อ่าน! เราครอบคลุมวิธีการมาตรฐานในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย แต่กรณีของคุณอาจเป็นกรณีพิเศษ เราจะช่วย ค้นหาวิธีแก้ไขปัญหาของคุณได้ฟรี- เพียงโทรติดต่อที่ปรึกษากฎหมายของเราที่:
มันเร็วและ ฟรี- คุณสามารถรับคำตอบได้อย่างรวดเร็วผ่านแบบฟอร์มที่ปรึกษาบนเว็บไซต์
ดังนั้นหากเจ้าของอพาร์ทเมนต์เป็นผู้สูงอายุก็ค่อนข้างเข้าใจได้ว่าผู้ซื้อจะต้องการให้แน่ใจว่าเขามีความสามารถอย่างเต็มที่ คุณสามารถยืนยันความเพียงพอของผู้ขายได้ด้วยใบรับรองจากร้านขายยาทางจิตประสาทวิทยา
เมื่อผู้เยาว์มีส่วนร่วมในการทำธุรกรรม สิทธิของเขาจะได้รับการคุ้มครองอย่างระมัดระวังโดยรัฐ ดังนั้นธุรกรรมจะไม่ถูกต้องหากดำเนินการโดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากหน่วยงานปกครองและผู้ดูแลผลประโยชน์ เอกสารนี้ยืนยันว่าไม่มีการละเมิดสิทธิของเด็ก
หากในขณะที่ขายอพาร์ทเมนท์ เจ้าของได้แต่งงานแล้ว คุณจะต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรในการทำธุรกรรมจากคู่สมรสของคุณ กระดาษจะต้องได้รับการรับรอง มีการแนบทะเบียนสมรสมากับความยินยอม 
เอกสารการเป็นผู้ปกครองเมื่อขายอพาร์ทเมนต์
หากต้องการได้รับความยินยอมในการทำธุรกรรมจากหน่วยงานผู้ปกครองและผู้ดูแลทรัพย์สิน คุณจะต้องจัดเตรียมเอกสารต่อไปนี้ให้กับสถาบัน:
- สูติบัตรของเด็กและหนังสือเดินทางหากเขาอายุครบ 14 ปี
- หนังสือรับรองการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนต์หรือสารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate
- หนังสือเดินทางทั่วไปของผู้ปกครอง
- ข้อตกลงเบื้องต้นการซื้อและการขาย
- ใบสมัครที่ออกโดยผู้เชี่ยวชาญของหน่วยงานปกครอง
นอกเหนือจากเอกสารที่ระบุไว้ คุณจะต้องจัดเตรียมข้อตกลงการซื้อและการขายเบื้องต้นสำหรับอพาร์ทเมนท์ที่ซื้อด้วยการแลกเปลี่ยน และเอกสารยืนยันสิทธิ์การเป็นเจ้าของของผู้ขาย
หากยังไม่ได้เลือกที่อยู่อาศัยใหม่ คุณต้องระบุรายละเอียดบัญชีธนาคารที่ลงทะเบียนในนามของผู้เยาว์ บัญชีที่คล้ายกันสามารถเปิดได้ใน Sberbank
คุณยังสามารถขอรับสิทธิ์สำหรับธุรกรรมผ่าน MFC ได้อีกด้วย อย่างไรก็ตามในกรณีนี้ระยะเวลาในการรับเอกสารจะเพิ่มขึ้นเป็น 18-20 วัน เมื่อสมัครโดยตรงกับหน่วยงานที่เป็นผู้ปกครองและผู้ดูแลผลประโยชน์ ระยะเวลาการพิจารณาคือ 10 วัน
ระยะเวลาที่ถูกต้องของเอกสารที่ออกคือสามปี หากการทำธุรกรรมไม่เกิดขึ้นในช่วงเวลานี้ คุณจะต้องได้รับอนุญาตอีกครั้ง
เอกสารสำหรับ Rosreestr
การลงทะเบียนของรัฐการโอนกรรมสิทธิ์เป็นขั้นตอนบังคับหลังจากดำเนินการตามข้อตกลงการซื้อและการขาย เพื่อดำเนินการนี้ คุณจะต้องมีเอกสารดังต่อไปนี้:
- หนังสือเดินทางทั่วไปของเจ้าของใหม่
- ข้อตกลงการซื้อและการขายเป็นสามเท่า
- พนักงานของ Rosreestr จะออกใบสมัครเพื่อจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สิน
- เอกสารทางเทคนิคจาก BTI
- ใบเสร็จรับเงิน หน้าที่ของรัฐในจำนวน 2,000 รูเบิล
คุณสามารถทำตามขั้นตอนการลงทะเบียนได้ที่สำนักงานเขตของ MFC ซึ่งตั้งอยู่ ณ ที่ตั้งของอพาร์ตเมนต์ ระยะเวลา 3-7 วัน ขึ้นอยู่กับวิธีการยื่นเอกสาร
หากคุณมีคำถามใด ๆ โปรดติดต่อ คำแนะนำทางกฎหมาย- คุณสามารถรับความช่วยเหลือทางกฎหมายได้ฟรีบนเว็บไซต์ของเรา ถามคำถามกับผู้เชี่ยวชาญในหน้าต่างพิเศษ
ตอนนี้คุณรู้แล้วว่าต้องใช้เอกสารอะไรบ้างในการขายอพาร์ทเมนต์ในปี 2563 รายการอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับสถานการณ์ ควรตรวจสอบรายชื่อกับผู้เชี่ยวชาญหรือมอบหมายการทำธุรกรรมให้กับทนายความที่มีความสามารถ
การลงทะเบียนการซื้อและการขายอพาร์ทเมนต์ปี 2020
01/02/2017 มีผลบังคับใช้ กฎหมายใหม่“ ในการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ” กฎหมายของรัฐบาลกลาง - 218 ในช่วงเวลานี้มีการแก้ไขเพิ่มเติมหลายประการ ฉบับหลังมีผลบังคับใช้ในวันที่ 01/01/2020
การเปลี่ยนแปลงความสนใจ!!!
เมื่อวันที่ 18 เมษายน 2019 State Duma ได้นำการแก้ไขใหม่มาใช้เพื่อรับรอง DCP จากทนายความเมื่อทำการจำหน่ายและให้คำมั่นหุ้นในสิทธิโดยให้เจ้าของทั้งหมดในการทำธุรกรรมพร้อมกัน มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 31 กรกฎาคม 2019
บทความอัปเดตเมื่อวันที่ 01/04/2020
วันที่ 01/01/2020 มีการแก้ไข ประมวลกฎหมายแพ่งรฟ
ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งอาศัยข้อมูลการลงทะเบียนของรัฐในระหว่างการได้มานั้นถือว่ากระทำโดยสุจริต (มาตรา 234 และ 302) ตราบใดที่ ขั้นตอนการพิจารณาคดียังไม่ได้รับการพิสูจน์ว่าเขารู้หรือควรรู้เกี่ยวกับการขาดสิทธิในการจำหน่ายทรัพย์สินนี้จากบุคคลที่โอนสิทธิในทรัพย์สินนั้นมาให้เขา
นี่คือการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญมาก!!!
ตอนนี้ผู้ซื้อสิทธิ์ (ผู้ซื้อ) ซึ่งได้รับข้อมูลจาก Unified State Register of Real Estate ว่าผู้ขายไม่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับสิทธิ์ในการขาย (การจำนอง การจับกุม การห้ามการลงทะเบียน) สามารถทำธุรกรรมได้อย่างปลอดภัย .
ขณะนี้ไม่จำเป็นต้องขอบริการจากทนายความอีกต่อไป
ตอนนี้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยสุจริตสามารถในกรณีที่สูญเสียสิทธิในที่อยู่อาศัยสามารถนับค่าชดเชยสำหรับความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงจากคลังของสหพันธรัฐรัสเซีย
บทความนี้มีตัวอย่าง การทำธุรกรรมระหว่างดินแดน(ที่ส่วนลึกสุด)
ขั้นตอนทั้งหมดที่อธิบายไว้ด้านล่างนี้จะยังคงอยู่ในปี 2020!
การลงทะเบียนการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์ในปี 2563 มีอะไรใหม่?
- จำนวนค่าธรรมเนียมของรัฐเมื่อยื่นใบสมัครทางอิเล็กทรอนิกส์จะถูกนำไปใช้กับตัวประกอบการลด 0.7 หากเมื่อส่งใบสมัครคุณไม่ได้จัดเตรียมเอกสารยืนยันการชำระค่าธรรมเนียมของรัฐในการลงทะเบียนสิทธิ์สามารถส่งได้ภายใน 5 วันนับจากวันที่ยื่นใบสมัคร
- การแก้ไขกฎหมาย “เกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน...”
- เมื่อวันที่ 2 มกราคม 2017 กฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 218 วันที่ 13 กรกฎาคม 2558 “เกี่ยวกับการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ” มีผลใช้บังคับซึ่งทำให้มีการปรับเปลี่ยนอย่างจริงจังในการลงทะเบียนที่ดิน สองขั้นตอน: การลงทะเบียนที่ดินและการลงทะเบียนสิทธิเป็นไปได้ ดำเนินการพร้อมกันและในเวลาเพียง 10 วัน.
ขณะนี้ระยะเวลาในการจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สินลดลงแล้ว ระยะเวลาสูงสุดการลงทะเบียน - 10 วันทำการเมื่อส่งเอกสารผ่าน MFC - อีก 2 วัน รายละเอียดเพิ่มเติม
สองสามวันต่อมา ข้อตกลงการบริจาคสองชุดพร้อมจารึกการลงทะเบียน ผู้บริจาคใน Tyumen ได้รับที่สำนักงานเพื่อรับและออกเอกสารของ Rosreestr
และแน่นอนว่าสามารถรับบริการได้ในขณะนี้ทางอิเล็กทรอนิกส์นั่นคือโดยไม่ต้องออกจากบ้าน
หากไม่มีเวลาไปรับเอกสารหลังจากจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สินแล้ว สามารถส่งเอกสารสำเร็จรูปถึงคุณ ณ สถานที่และเวลาที่คุณสะดวก ในการดำเนินการนี้เมื่อส่งใบสมัครคุณต้องระบุวิธีการรับ " จัดส่งด่วน- บริการนี้จะได้รับการชำระเงิน
การบังคับใช้กฎหมายใหม่จะช่วยลดความซับซ้อนของกระบวนการประมวลผลเอกสารสำหรับอสังหาริมทรัพย์และประหยัดเวลาของผู้สมัคร คุณจะต้องส่งใบสมัครหนึ่งใบไปยังหน่วยงานการลงทะเบียนและพร้อมกันภายใน 10 วัน ทั้งการลงทะเบียนที่ดินและการลงทะเบียนสิทธิจะเสร็จสมบูรณ์ หากผู้สมัครต้องการรับบริการอย่างใดอย่างหนึ่งของ Rosreestr จะใช้เวลาไม่เกิน 7 วันในการลงทะเบียนสิทธิ์ และไม่เกิน 5 วันในการลงทะเบียนสิทธิ์
กฎหมายใหม่ไม่เพียงลดระยะเวลาการลงทะเบียนเท่านั้น แต่ยังได้รับข้อมูลจาก Unified Real Estate Register เร็วขึ้นอีกด้วย หากคุณต้องการคำชี้แจงเกี่ยวกับทรัพย์สินของคุณ คุณสามารถได้รับภายในสามวันแทนที่จะเป็นห้าวัน
บทความ: " การลงทะเบียนการซื้อและการขายอพาร์ทเมนต์ปี 2020«
การลงทะเบียนการซื้อและการขายอพาร์ทเมนต์ในปี 2563
ธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ได้รับการควบคุมอย่างระมัดระวังโดยหน่วยงานของรัฐ ทั้งในแง่ของการเก็บภาษีและโดยหน่วยงานด้านการลงทะเบียน ทั้งหมดนี้ทำเพื่อให้แน่ใจว่าได้รับรายได้ตามงบประมาณอย่างสม่ำเสมอและความปลอดภัยของพลเมืองรัสเซีย ในเรื่องนี้คำถามมักเกิดขึ้นว่าจำเป็นต้องจ่ายภาษีจากการขายอพาร์ทเมนต์หรือบางส่วนหรือไม่ คำตอบต้องไม่คลุมเครือ เนื่องจากขึ้นอยู่กับสถานการณ์ อาจมีการให้การยกเว้นค่าธรรมเนียมทั้งหมด หรือการผ่อนผันที่สำคัญ หรือการไม่ได้รับสิทธิประโยชน์ใดๆ ก็ตาม ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์
กำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นพื้นฐานในการคำนวณเงินสมทบงบประมาณจะต้องเสียภาษีตามมาตรฐาน อัตราภาษี- 13%. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาคำนวณอย่างไร?
อิวาโนวา แอล.ดี. ขายอพาร์ทเมนต์ในราคา 3.45 ล้านรูเบิล ขึ้นอยู่กับผลของการทำธุรกรรม จะต้องชำระตามงบประมาณ:
3450000 * 13% = 448500 รูเบิล
ต้นทุนทรัพย์สินที่สูงสร้างภาระร้ายแรงให้กับเจ้าของเมื่อทำธุรกรรมการซื้อและขาย ซึ่งผลักดันให้พวกเขามองหาวิธีที่จะลดภาระ รัฐได้จัดเตรียมวิธีการต่างๆ ที่ให้ผลกำไรและมีประสิทธิภาพในการลดจำนวนภาษี ซึ่งง่ายต่อการเลือกวิธีที่ยอมรับได้มากที่สุดในสถานการณ์ที่กำหนด
จะลดจำนวนภาษีได้อย่างไร?
กฎหมายกำหนดทางเลือกหลายประการในการลดฐานภาษี:
การเป็นเจ้าของทรัพย์สินระยะยาว
การหักทรัพย์สินในจำนวนที่แน่นอน
การยืนยันค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์
อย่างที่คุณเห็นมีเงื่อนไขเพียงพอที่จะลดจำนวนภาษีได้อย่างมาก การพิจารณาข้อจำกัดและกฎเกณฑ์ในการใช้สิทธิประโยชน์เฉพาะเป็นสิ่งสำคัญ
การเป็นเจ้าของทรัพย์สินระยะยาว
ตั้งแต่ปี 2560 การแก้ไขรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซียมีผลบังคับใช้ซึ่งควบคุมสิทธิประโยชน์ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่เกี่ยวข้องกับระยะเวลาการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เมื่อคำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงเจ้าของอพาร์ทเมนท์และหุ้นมีสิทธิที่จะไม่จ่ายภาษีสำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์หากพวกเขาเป็นเจ้าของมาอย่างน้อยห้าปี ระยะเวลานี้ควรเข้าใจว่าเป็น 60 เดือนตามปฏิทินนับจากวันที่เข้าครอบครอง (การลงทะเบียนสิทธิของรัฐได้รับการยืนยันโดยสารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate) ข้อจำกัดนี้ใช้ได้กับผู้ที่ซื้ออพาร์ทเมนต์ในปี 2559 และหลังจากนั้น
ก่อนหน้านี้ระยะเวลาการเป็นเจ้าของทรัพย์สินขั้นต่ำที่จะได้รับสิทธิประโยชน์จากการยกเว้นภาษีคือ 3 ปี ช่วงเวลานี้ยังคงเหมือนเดิมสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาบนพื้นฐานของ:
สิทธิในการรับมรดกหรือของขวัญจากญาติ
- ข้อตกลงเงินบำนาญตลอดชีวิตที่มีภาระกับการพึ่งพา;
- โอนจากรัฐไปที่ ทรัพย์สินส่วนตัวภายใต้โครงการแปรรูป
การยกเว้นภาษีสามารถใช้กับบ้านทั้งหลังได้หรือไม่นั้นเป็นเรื่องง่ายมากที่จะระบุ แต่หุ้นล่ะ? ในกรณีนี้สถานการณ์ค่อนข้างซับซ้อนกว่า ง่ายต่อการเข้าใจการประยุกต์ใช้ผลประโยชน์โดยดูจากตัวอย่างง่ายๆ:
พี่น้องสี่คนเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์เท่าๆ กันตั้งแต่ปี 2010 สี่ปีต่อมา ลูกคนเล็กคนหนึ่งเสียชีวิต ทิ้งส่วนแบ่งของเขาไว้ให้คนโตในครอบครัว ในปี 2559 ญาติจะขายทรัพย์สิน การกระจายหุ้นมีดังนี้ คนโตได้ 2 คน คนกลางและคนเล็กได้คนละ 1 คน
เมื่อพิจารณาว่าทรัพย์สินได้มาก่อนปี 2559 ระยะเวลาขั้นต่ำตอนอายุ 3 ขวบ เนื่องจากอพาร์ทเมนต์เป็นเจ้าของร่วมกันมาเป็นเวลานานนั่นคือตั้งแต่ปี 2010 เจ้าของทุกคนจึงได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษี เช่นเดียวกับพี่ชายที่ได้รับส่วนหนึ่งในปี 2558
เมื่อกำหนดระยะเวลาการเป็นเจ้าของหุ้นทรัพย์สินให้คำนึงถึงช่วงเวลาที่ได้รับครั้งแรกและไม่ใช่แต่ละครั้งที่ตามมา!
เมื่อระยะเวลาการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เกินระยะเวลาขั้นต่ำที่กำหนด ผู้ขายจะได้รับการยกเว้นไม่เพียงแต่ไม่ต้องชำระค่าธรรมเนียมเท่านั้น แต่ยังไม่ต้องจัดทำคำประกาศ 3-NDFL ด้วย เมื่ออพาร์ทเมนท์เป็นเจ้าของในช่วงเวลาที่สั้นลงอย่างมาก การทำธุรกรรมจะต้องเสียภาษีเต็มจำนวน อย่างไรก็ตามมีประโยชน์หลายประการที่สามารถลดจำนวนเงินที่ชำระให้กับงบประมาณได้อย่างมาก
หลักฐานค่าใช้จ่ายด้านอสังหาริมทรัพย์
ประเภทนี้สิทธิประโยชน์นี้เหมาะสำหรับเจ้าของอพาร์ทเมนท์ที่ไม่ได้เป็นเจ้าของมาเป็นเวลานานและมีเอกสารยืนยันการได้มาซึ่งทรัพย์สิน ค่าใช้จ่ายจะถือว่าถูกต้องตามกฎหมายหากจำนวนเงินที่ระบุในการประกาศ 3-NDFL ได้รับการพิสูจน์โดยข้อตกลงการซื้อและการขาย หรือโดยการประมาณการ ใบเสร็จรับเงิน และสัญญากับ องค์กรก่อสร้างที่ การก่อสร้างด้วยตนเองที่อยู่อาศัย เฉพาะในกรณีนี้เท่านั้นที่เจ้าของสามารถลดจำนวนเงินได้ ฐานภาษีและแบ่งเบาภาระได้อย่างมาก:
ลาฟรอฟ พี.อาร์. ซื้ออพาร์ทเมนต์ราคา 4.75 ล้านรูเบิล แต่อีกหนึ่งปีต่อมาขายได้ในราคา 5.9 ล้านรูเบิล เขายังคงมีสัญญาจะซื้อจะขายอยู่ในมือ ทั้งนี้การคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะมีลักษณะดังนี้
(5900000 - 4750000) * 13% = 149500 รูเบิล
จะเห็นได้ว่าการมีเอกสารประกอบทำให้สามารถลดจำนวนภาษีที่ต้องชำระให้กับงบประมาณได้อย่างมาก ในกรณีที่ไม่มีสัญญาจะซื้อจะขาย จำนวนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ:
5900000 * 13% = 767,000 รูเบิล
ความแตกต่างในความโปรดปรานของเจ้าของคือมากกว่า 600,000 รูเบิล!
อย่างไรก็ตาม ธุรกรรมการซื้อและการขายไม่ได้ดำเนินการด้วยเงื่อนไขที่เป็นประโยชน์สำหรับเจ้าของเสมอไป ในสถานการณ์เช่นนี้ การมีเอกสารประกอบจะช่วยหลีกเลี่ยงภาระภาษีได้อย่างสมบูรณ์
ซูโวโรวา เอ.เค. ขายอพาร์ทเมนต์ในปี 2559 ในราคา 4.23 ล้านรูเบิลซึ่งเธอซื้อเมื่อสองปีที่แล้วในราคา 4.75 ล้านรูเบิล เนื่องจากเธอรักษาข้อตกลงการซื้อและการขายเมื่อสองปีที่แล้ว เธอจึงสามารถใช้ประโยชน์จากการหักจำนวนค่าใช้จ่ายได้:
(4230000 - 4750000) * 13% = 0 รูเบิล
หาก Suvorova ไม่ใช้ประโยชน์จากการหักเงิน การคำนวณภาษีก็จะเกิดขึ้น มุมมองถัดไป:
4230000 * 13% = 549900 รูเบิล
คงจะสมเหตุสมผลที่จะสมมติว่าเป็นการสมควรที่จะประเมินมูลค่าของทรัพย์สินที่ขายในสัญญาขายต่ำไป ก่อนหน้านี้สถานการณ์ก็เหมือนเดิม ทำให้นักธุรกิจที่ไม่ซื่อสัตย์ลดน้อยลง ภาษีของตัวเองและบางครั้งก็หลอกลวงลูกค้า อย่างไรก็ตาม เมื่อคำนึงถึงการแก้ไขรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซียใหม่ซึ่งมีผลบังคับใช้ในเดือนมกราคม 2560 โครงการนี้จะไม่สามารถทำงานได้อีกต่อไป ยังไง?
ตามข้อกำหนดของกฎหมายใหม่ เจ้าของทรัพย์สินสามารถกำหนดราคาใด ๆ ในสัญญาได้ แต่ขนาดของราคาต้องไม่ต่ำกว่าระดับที่กำหนด ขีดจำกัดถูกกำหนดโดยสูตรต่อไปนี้:
มูลค่าที่ดินของอสังหาริมทรัพย์ ณ วันที่ 1 มกราคมของปีที่มีการทำธุรกรรม * 0.7 = จำนวนเงินขั้นต่ำการขายทรัพย์สิน
ปัจจัยการแก้ไขถูกกำหนดทุกปีและสำหรับปี 2560 กำหนดไว้ภายใน 0.7 มีความจำเป็นต้องอำนวยความสะดวกในการเปลี่ยนผ่าน ระบบใหม่และเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจนกระทั่งถึงค่าหนึ่ง หากมีการขายทรัพย์สินในราคาที่ต่ำกว่าราคาขั้นต่ำที่กำหนด มูลค่าที่ดินที่ลดลงด้วยค่าสัมประสิทธิ์จะถูกนำมาใช้ในการคำนวณภาษี
ชิชคอฟ เอส.จ. ขายอพาร์ทเมนต์ในปี 2559 ในราคา 2.38 ล้านรูเบิลซึ่งเขาซื้อเมื่อสองปีที่แล้วในราคา 2.54 ล้านรูเบิล ในขณะเดียวกันมูลค่าที่ดินเมื่อต้นปีคือ 4.2 ล้านรูเบิล
ราคาขายขั้นต่ำ - 4,200,000 * 0.7 = 2,940,000 รูเบิล
เนื่องจากราคาขายจริงต่ำกว่าราคาขั้นต่ำที่กำหนดไว้ ข้อมูลที่คำนวณได้จึงถูกนำมาใช้เพื่อกำหนดจำนวนภาษี
(2940000 - 2540000) * 13% = 52,000 รูเบิล
ในบางกรณีซึ่งเกิดขึ้นไม่บ่อยนัก เมื่อไม่ได้กำหนดมูลค่าที่ดิน จะไม่มีการกำหนดข้อจำกัดเกี่ยวกับจำนวนธุรกรรม คุณสามารถตรวจสอบข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ที่ห้องที่ดินในภูมิภาค รวมถึงบนเว็บไซต์อย่างเป็นทางการของหน่วยงานกำกับดูแล
ไม่สามารถยืนยันค่าใช้จ่ายในการซื้อทรัพย์สินได้เสมอไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเป็นการแปรรูป รับเป็นของขวัญ หรือเป็นมรดก ในสถานการณ์เช่นนี้ จะมีการมอบสิทธิประโยชน์ประเภทที่สาม - การหักทรัพย์สินเข้า ขนาดคงที่.
การหักทรัพย์สิน
วิธีที่ง่ายและเข้าใจได้มากที่สุดในการลดจำนวนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเมื่อทำธุรกรรมกับที่อยู่อาศัยคือการหักทรัพย์สิน ความหมายและเงื่อนไขการใช้งานยังคงเหมือนเดิม สำหรับปี 2560 ขีดจำกัดขนาดผลประโยชน์จำนวน 1 ล้านรูเบิล
การหักเงินนี้มีผลกับพลเมืองของสหพันธรัฐรัสเซีย รวมถึงผู้รับบำนาญและผู้ว่างงาน ข้อจำกัดหลักคือ สิทธิประโยชน์จะถูกนำมาใช้หนึ่งครั้งต่อรอบระยะเวลาภาษี และไม่ได้แบ่งออกเป็นอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง เหล่านั้น. เมื่อขายอพาร์ทเมนท์สองห้องสามารถใช้การหักลดหย่อนได้เพียงห้องเดียวเท่านั้น ตัวอย่างเช่น:
Davydov Yu.Sh. ขายอพาร์ทเมนท์สองห้องในปี 2559 ในราคา 4.6 และ 5.2 ล้านรูเบิล ทรัพย์สินได้รับมรดกเมื่อปีที่แล้ว ดังนั้นเขาจึงไม่มีค่าใช้จ่ายที่เป็นเอกสาร
((4600000 - 1000000) + 5200000) * 13% = 1144000 รูเบิล
หาก Davydov รอขายอพาร์ทเมนต์แห่งที่สองของเขา เขาคงจะประหยัดเงินได้มาก:
อพาร์ทเมนต์แรกในปี 2559 (4600000 - 1000000) * 13% = 468,000 รูเบิล
อันที่สองถูกนำมาใช้ในปี 2560 (5200000-1000000) * 13% = 546,000 รูเบิล
เจ้าของสามารถหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีได้อย่างสมบูรณ์หากเขาทำธุรกรรมเสร็จสิ้นภายใน 3 ปีหลังจากได้รับทรัพย์สินเป็นมรดก
เป็นเรื่องที่น่าสนใจที่จะใช้การหักนี้กับทรัพย์สินที่ขายเป็นหุ้น ในกรณีนี้ช่วงเวลาของการจดทะเบียนทรัพย์สินและการขายเป็นสิ่งสำคัญ การเป็นเจ้าของร่วมไม่ได้จัดให้มีการจัดสรรหุ้นแต่ละหุ้นแยกกัน - สิทธิจะออกให้กับทรัพย์สินโดยรวม ในกรณีนี้ผลประโยชน์จะถูกนำไปใช้ในส่วนเท่า ๆ กันหรือกับเจ้าของแต่ละคน ทรัพย์สินแยกต่างหาก- ทั้งสองตัวเลือกจะได้รับการพิจารณาโดยใช้ตัวอย่าง
บูเดโนวา ไอ.เอ็ม. และ Budenov P.R. คู่สมรสร่วมกันเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์สองห้องที่ได้มาจากสิทธิในการรับมรดก หนึ่งปีต่อมาทั้งสองขายในราคา 2.33 และ 2.45 ล้านรูเบิล เนื่องจากทรัพย์สินไม่ได้เป็นเจ้าของมาเป็นเวลานานและไม่มีค่าใช้จ่ายในการซื้อกิจการ คู่สมรสจึงไม่สามารถใช้สิทธิประโยชน์ประเภทอื่นได้
คู่สมรสทั้งสองคนใช้การหักเงินกับทรัพย์สินหนึ่งแห่งในหุ้นที่เท่ากัน เหล่านั้น. 1000000/2 = 500000 รูเบิล ในสถานการณ์เช่นนี้ จำนวนภาษีจะถูกกำหนดดังนี้:
(2330000 - 500000 - 500000) * 13% = 172900 รูเบิล
2450000 * 13% = 318500 รูเบิล
เป็นผลให้ตามผลของการทำธุรกรรมคู่สมรสจะจ่ายเงิน 491,400 รูเบิลเป็นงบประมาณ
อีกทางเลือกหนึ่งสำหรับการหักเงินคือหากคู่สมรสของ Budenov จดทะเบียนทรัพย์สินในรูปแบบของหุ้นที่เท่ากันซึ่งแต่ละฝ่ายจะมีสิทธิในการเป็นเจ้าของแยกต่างหาก ในกรณีนี้บางส่วนของอพาร์ทเมนท์จะถือเป็นวัตถุขายที่แตกต่างกันดังนั้นการหักเงินจะมีผลกับชิ้นส่วนเหล่านั้นทั้งหมด
(2330000 - 1000000 (หักคู่สมรส)) * 13% = 172900 รูเบิล
(2450000 - 1000000 (หักคู่สมรส)) * 13% = 188500 รูเบิล
ด้วยวิธีนี้ จำนวนภาษีจะเท่ากับ 361,400 รูเบิล
แยกเป็นมูลค่าการกล่าวขวัญว่าผู้รับบำนาญคำนวณภาษีจากการขายอพาร์ทเมนต์หรือหุ้น หลักการทั่วไปโดยไม่มีผลประโยชน์เพิ่มเติมใดๆ
คำประกาศ 3-NDFL ขึ้นอยู่กับผลการขายทรัพย์สิน
บริการภาษีของรัฐบาลกลาง ณ สถานที่ การลงทะเบียนถาวรผู้ขายอพาร์ทเมนท์จะได้รับแจ้งถึงธุรกรรมที่เสร็จสมบูรณ์ผ่านการจัดส่ง การคืนภาษี 3-NDFL โดยส่งแบบฟอร์มปีละครั้งจนถึงสิ้นเดือนเมษายน ดังนั้นรายได้ที่ได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในปี 2559 จะต้องรายงานจนถึงวันที่ 30 เมษายน 2560 รวม เอกสารถูกส่งด้วยวิธีที่สะดวก:
ทางไปรษณีย์ลงทะเบียนหรือรับรอง;
- ส่วนตัวที่ หน่วยงานด้านภาษี;
- ด้วยความช่วยเหลือของตัวแทนที่มีหนังสือมอบอำนาจรับรอง
- โดยติดต่อกับ MFC;
- ผ่านช่องทางการสื่อสารของ TCS
ควรไปเยี่ยมชมการตรวจสอบด้วยตนเอง เนื่องจากหากมีข้อผิดพลาดในการประกาศ มีความเสี่ยงสูงที่จะละเมิดกำหนดเวลาในการยื่นเอกสารซึ่งอาจต้องเสียค่าปรับและบทลงโทษ ผู้เชี่ยวชาญด้านบริการภาษีของรัฐบาลกลางจะตรวจสอบเอกสารที่ให้มาอย่างระมัดระวังและจะออกใบเสร็จรับเงินเพื่อระบุจำนวนภาษีที่แน่นอนที่ต้องจ่ายให้กับงบประมาณรวมถึงรายละเอียดของสำนักงานภูมิภาคของผู้ตรวจตามผลลัพธ์ การแปลเอกสารจะต้องเสร็จสิ้นก่อนวันที่ 15 มิถุนายน
เมื่อใช้การหักทรัพย์สินในรูปแบบของค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์จะมีการแนบสำเนาเอกสารประกอบที่ได้รับการรับรองพร้อมกับคำประกาศ แบบฟอร์มนั้นกรอกแบบดิจิทัลแล้วพิมพ์หรือด้วยหมึกสีดำด้วยตนเอง สิ่งสำคัญคือต้องให้ข้อมูลที่เชื่อถือได้และถูกต้องเพื่อหลีกเลี่ยงความยุ่งยากในการได้รับการหักเงิน
