Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств. Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья. Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.
ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.
Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.
Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:
Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.
Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:
Дополнительно могут быть затребованы:
В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.
Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.
Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.
Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:
Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.
В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.
Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.
В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.
Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.
Внимание!Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).
Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:
Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).
Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:
Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:
Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.
Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.
Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.
Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.
Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).
В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.
Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.
В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:
Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.
Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:
Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.
Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:
На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:
Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.
Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.
Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.
Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.
Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.
Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.
Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно.
Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.
За весь период, пока реализуется программа поддержки семей с двумя и более детьми, свыше 90% владельцев сертификата предпочли направить его средства на . Однако, у участников госпрограммы со временем может возникнуть потребность (например, с целью последующей покупки более просторного жилья либо в связи с необходимостью сменить район проживания или переехать в другую местность и т.п.).
Поскольку обязательным условием использования сертификата является оформление приобретаемого жилья в собственность всех членов семьи , органы опеки и попечительства пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.
Интерес сотрудников Опеки к судьбе жилых помещений, на покупку которых были выделены средства маткапитала, обусловлен желанием избежать ситуаций, при которых дети могут потерять доли в праве собственности. Именно поэтому продажа таких квартир невозможна без предварительного одобрения органа опеки.
Для получения согласия органов опеки на проведение сделки, родителям необходимо доказать, что сделка не ущемит права и интересы детей , и что в ее результате:
Рассмотрим указанные случаи более подробно.
В этом случае для одобрения сделки в ООиП необходимо предоставить документы, подтверждающие факт приобретения нового жилья . Таким доказательством выступает:
В связи с тем, что несовершеннолетних нельзя снять с регистрационного учета просто так, не зарегистрировав их по месту жительства в другом месте, обе сделки, после получения согласия ООиП, нужно проводить в один день .
Соглашение о распределении долей в новом жилом помещении также подлежит государственной регистрации в Росреестре.
В случае необходимости продажи квартиры до полного погашения ипотечного кредита - первоначально нужно получить согласие банка . Однако если в жилом помещении, находящемся в залоге у кредитной организации, на момент продажи доли несовершеннолетним не выделены - это не значит , что необходимости обращаться в ООиП нет!
После соблюдения всех формальностей и получения необходимых разрешений, нужно выбрать конкретную схему продажи :
Таким образом, приобретенного с использованием , возможно , но при соблюдении определенных юридических формальностей, одной из которых является приобретение недвижимости , превосходящей продаваемое по размеру и условиям.
Удовлетворение данного условия будет свидетельствовать о соблюдении прав и интересов всех членов семьи, включая несовершеннолетних , у которых нет возможности участвовать в подобных сделках на полных основаниях.
Как продать купленную на материнский капитал квартиру? Этот вопрос является актуальным и с практической, и с теоретической точки зрения, так как затрагивает возможные ограничения права собственника на распоряжение имуществом. С чем связаны эти ограничения и как их преодолеть, рассказывается в этой статье.
Квартира или иное жилье, приобретенное на средства материнского капитала в порядке, предусмотренном ст. 10 закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ (далее — закон № 256-ФЗ), должны быть оформлены в общую долевую собственность детей и родителей. Согласно п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ построенное или купленное за счет материнского капитала жилье оформляется в долевую собственность родителей и детей от первого до третьего и последующих. Доли определяются на основании договоренности участников долевой собственности.
Если при использовании средств на приобретение квартиры или постройку дома супруг распорядителя материнского капитала и дети не были включены в число собственников, то распорядитель капитала, которым будет один из родителей, направляет в ПФР нотариально удостоверенное обязательство о выделении долей в собственности в будущем. Это обязательство должно быть выполнено в течение 6 месяцев, но поскольку ПФР не наделен правами по контролю за его соблюдением, часто оно остается нереализованным.
Соответственно, распоряжение недвижимостью, оформленной в долевую собственность, возможно только при получении согласия всех ее участников. Соблюдение интересов детей, не достигших совершеннолетия, контролируют органы опеки и попечительства. Распоряжение неправомерно оформленной на одного из супругов квартирой, купленной за маткапитал, формально не требует согласия членов семьи или органа опеки, однако высок риск оспаривания сделки (об этом мы расскажем ниже).
Каким образом можно продать купленную на материнский капитал квартиру? Есть 2 варианта решения:
Если в составе сособственников имущества есть несовершеннолетние, Росреестр при регистрации перехода права к покупателю проверит наличие согласия органов опеки, выданного в соответствии с нормами ст. 8, 20, 21 закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 № 48-ФЗ (далее — закон № 48-ФЗ).
Покупателя наличие в юридической истории квартиры маткапитала интересует с точки зрения устойчивости будущей сделки. Если квартира в собственности одного из родителей и она была приобретена недавно, а в составе семьи есть дети, велика вероятность, что обязательство перед ПФР оформить жилье в общую собственность осталось неисполненным. Покупатель в этом случае может попросить у продавца справку из Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала. Если он эквивалентен размеру маткапитала, то риска при покупке не будет.
Ограничения на продажу купленной с использованием материнского капитала квартиры могут быть связаны с залогом объекта. Сейчас существует 3 способа продать квартиру, купленную в ипотеку с использованием средств материнского капитала:
Все эти ситуации требуют глубокой юридической проработки, и велика вероятность того, что органы опеки не дадут согласия на совершение такой сделки. В связи с этим на вопрос, как продать купленную на материнский капитал квартиру в ипотеке, приходится ответить так: либо погасив сначала кредит и освободив ее от залога, либо с разрешения банка.
Как продать купленную на материнский капитал недвижимость с предварительным получением согласия органов опеки? Родителям придется представить их сотрудникам доказательства того, что продажа не ущемит права и интересы несовершеннолетних и по ее результатам:
Сейчас при выдаче такого согласия все еще действует письмо Минобразования «О защите жилищных прав несовершеннолетних» от 20.02.1995 № 09-М. Согласно ему разрешение должно быть выдано в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления, и оно должно быть подписано руководителем данного органа.
На практике сотрудники органов опеки проверяют не только площадь, но и техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений.
Существуют и другие способы распорядиться имуществом или использовать его для повышения благосостояния семьи. Если ответ на вопрос, можно ли продать купленную на материнский капитал квартиру, положительный, то можно ли заложить ее, чтобы из полученных средств приобрести новый объект недвижимости? Закон № 48-ФЗ (ст. 21) запрещает производить без согласия органов опеки такие сделки, как:
Таким образом, если права ребенка на долю в праве общей собственности на квартиру формализованы в ЕГРН, передать недвижимость в залог без согласия органов опеки будет невозможно. Разрешение должно быть предоставлено в течение 15 дней с момента обращения за ним. Если органы опеки откажут, то отказ должен быть мотивирован и его можно впоследствии оспорить в суде. Истцами могут выступать как родители, так и прокурор.
Существует ли ответственность, если неправомерно продать купленную с использованием материнского капитала квартиру в ситуации, когда доли еще не были выделены? По общему правилу ГК РФ начинают работать последствия недействительности сделки, о которых можно прочитать в статье «Основания для признания сделки недействительной» . Среди лиц, имеющих право оспаривать такую продажу, будут:
Исковая давность по таким требованиям составляет 3 года для госорганов или взрослых членов семьи с момента, как они узнали о затрагивающей их интересы ситуации, и 3 года после достижения 18 лет для несовершеннолетних. Интересно, что если доли детей не были оформлены на них до продажи квартиры, но при ее продаже и покупке новой интересы детей были учтены и их доли оформлены, то суд не будет применять последствия недействительности первой сделки или удовлетворять требования о возврате средств материнского капитала исходя из норм закона № 256-ФЗ (см. решение Медвежьегорского районного суда Республики Карелии от 21.05.2015 по делу № 2-277/15).
Проработанные позиции судебной практики в области маткапитала нашли отражение в Обзоре практики рассмотрения судами в 2014-2015 годах дел, связанных с реализацией права на материнский капитал, утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016.
ВАЖНО! Зачастую основа правовой позиции судов — это ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, которая обязывает государство придавать особое значение интересам ребенка, которые в приоритете над интересами родителей (см. решение Октябрьского суда г. Самары от 15.12.2017 по делу № 2-4953/17).
В связи с этим обычно суды следуют интересам детей. Например:
***
Продажа купленной на материнский капитал квартиры не должна ущемлять права ребенка. Получение предварительного согласия органов опеки призвано выявить все возможные злоупотребления и исключить такие ситуации.
Это весьма актуально, потому что со временем необходимо расширяться .
Однако существуют некоторые ограничения при реализации подобной недвижимости. Тем не менее продать ее возможно .
Чтобы соблюсти действующее законодательство, рекомендуется обращаться в агентство недвижимости . Специалисты всегда знают о последних изменениях в правилах реализации подобного жилья, поэтому помогут оформить сделку правильно .
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :
Существует два нюанса при реализации подобной собственности:
Необходимо рассмотреть все возможные нюансы более подробно .
В данном случае проблем с реализацией недвижимости нет , так как все стороны имеют право самостоятельно распоряжаться своими долями. Таким образом, участники сделки могут сами распоряжаться своим имуществом.
Поэтому квартира продается в соответствии с нормами действующего законодательства одним из следующих образов:
Закон предусматривает несколько возможных сценариев продажи недвижимости, которая приобреталась на средства маткапитала:
Специалисты отдела опеки обращают внимание на ряд нюансов во время принятия решения о возможности осуществления сделки:
Если планируется переезд в другой город , то необходимо, что он был более развитым и успешным. Будет проблематично получить разрешение на переезд из Санкт-Петербурга в Барнаул.
Исключение – это необходимость сменить климат по рекомендации врачей или значительное увеличение жилищной площади в результате совершения сделки.
Сегодня закон предусматривает несколько способов реализации такого жилья:
Согласно действующему законодательству, необходимо будет продавать недвижимость с участием несовершеннолетних только через органы опеки . Они следят, чтобы родители не ущемили своих детей в их имущественных правах.
Для того, чтобы выйти на сделку в данном случае необходимо:
Туда входят:
Оно составляется в свободной форме на листе формата A4. В нем необходимо указать:
Иногда реализация квартиры происходит . В этом случае есть несколько сценариев осуществления сделки:
Если одна из сторон не соглашается на продажу жилья, то реализовать его невозможно. В судебном порядке заставить собственника продать свою долю тоже нельзя, поэтому необходимо договариваться между собой.
Есть несколько способов ускорить процесс продажи, а именно:
После покупки новой недвижимости можно прописаться в новом месте и отказаться от долей у родственников, выделив их в купленной квартире;
Необходимо понимать о необходимости оплаты налога , если жилье было приобретено до января 2016 г. и в собственности менее 3 лет . При этом, если квартира приобретена после января 2016 г , то 5 лет (ФЗ № 382 от 29.11.2014 г).
Данный закон был принят для того, чтобы снизить количество спекулянтов на рынке недвижимости, которые покупали жилье на первичном рынке и перепродавали его сразу после сдачи дома в эксплуатацию.
Все это позволит максимально быстро осуществить сделку с недвижимостью и начать жить в новой квартире или построить дом.
Однако стоит помнить, что при переезде в индивидуальный дом специалисты отдела опеки внимательно изучают развитость инфраструктуры . Процент одобрения таких сделок значительно ниже .
Купили квартиру с участием материнского капитала, но как теперь ее продать? Все способы и варианты продажи квартиры, приобретенной на материнский капитал: без выделения долей, при разводе супругов, без участия опеки, для строительства дома и другое читайте на сайт
Если при покупке жилой недвижимости использовался материнский капитал, то продажа объекта находится под контролем органов опеки. Это вполне объяснимо и закреплено законом. Материнский капитал является . Она выдается одноразово и тратится только в интересах ребенка. Например, на его обучение или приобретение жилья. Поэтому продать квартиру, не получив на это соответствующего разрешения, не получится .
Процесс подобной сделки несколько отличается от обычного варианта на начальном этапе:
В каких случаях опекунский совет может разрешить продажу квартиры?
Если в новом объекте доля ребенка будет равнозначной или большей. Если не будет ухудшения условий проживания детей, не достигших совершеннолетнего возраста.
Без выделения долей продать жилье, на покупку которого использовался материнский капитал (МК), нельзя . В противном случае будет нарушен закон. Никаких вариантов и обходных путей, находящихся в правовом поле РФ не существует. Закон един для всех.
Более того, выделение долей является обязательным для тех, кто приобретает недвижимость на МК. Свои доли должны иметь, как супруги, так и дети, иначе попечительский совет просто не разрешит продавать жилье, да еще и накажет, прибегнув к помощи судебных органов. По сути, это нарушение прав детей. Суд обяжет родителей выделить доли детям.
Процесс развода заканчивается разделом имущества, нажитого в период брака. Стороны могут прийти к «полюбовному» соглашению либо разбираться через суд. Отдельным пунктом стоит жилье, купленное на материнский капитал (МК). По закону РФ его собственником является каждый член семьи, каждый имеет свою долю, установленную в момент покупки, в том числе и муж. Вот почему такая недвижимость не подлежит разделу.
Муж – лишь претендент на свою долю. Хотя есть один нюанс. Заниматься продажей или разменом можно в том случае, если дети (рожденные в браке) достигли совершеннолетия . Это законная мера, защищающая права детей. Они не должны страдать при разводе. Фактически, благодаря детям получен МК, оказавший помощь в приобретении жилья, иначе покупка бы была не возможной.
Материнский капитал можно использовать на покупку квартиры и на получение ипотечного кредита, в частности он может служить первым взносом. Что делать, если возникла потребность продать такую квартиру, а ипотека не погашена. Прежде всего, необходимо выяснить, предполагает ли банковский договор досрочное погашение. Если ограничения отсутствуют, то можно смело выплачивать остаток долга и далее заниматься продажей недвижимости, параллельно подыскивая новое жилье.
Если финансов на досрочное погашение нет, нужно получить разрешение банка на продажу жилья, находящегося в залоге (ипотечная недвижимость, как правило, находится в залоге). При этом покупатель должен согласится заплатить за жилье до оформления договора о купле-продаже . Затем продавец, уже имеющий деньги, гасит кредит и доводит сделку (документальную часть) до конца. При этом варианте, конечно же, потребуется получение нового кредита на покупку квартиры. Здесь очень много нюансов, чтоб сделать все правильно потребуется помощь опытного юриста.
Помимо прочего не стоит забывать об органах опеки. Именно они следят за соблюдением прав ребенка, в их компетенции дать разрешение на продажу недвижимости или отказать в этом вопросе.
Использование МК при покупке предполагает, что ребенок получает долю недвижимости. Значит при продаже не должны нарушаться его права (ухудшаться условия жилья).
И еще одна трудность, связанная с получением . Доля несовершеннолетнего ребенка должна сохраниться и в новой квартире (доме). Банки, мягко говоря, неохотно берут в залог недвижимость, в которой есть доля несовершеннолетнего члена семьи. Поэтому улучшить условия жизни, погасив ипотечный кредит, полученный с помощью МК, и взять новый заем, довольно непростое дело.
Привлечение органов опеки при продаже квартиры, купленной на материнский капитал, является обязательным условием. Порой загвоздка в том, что новый объект покупки не соответствует необходимым требованиям (жилье имеет меньшую площадь, находится в худшем районе и прочее). Все факторы, говорящие о нарушении интересов детей, служат законным основанием для отказа в выдаче разрешения. Однако без него не обойтись.
Более того, необходимо предоставить обоснование явных достоинств приобретаемой квартиры . Потребуется доказать, что она превосходит имеющееся помещение по части комфорта и другим показателям.
Чтоб не выйти за рамки закона, важно сохранить на прежнем уровне или улучшить условия проживания детей. При этом доля детей в новом жилье может быть сохранена в прежнем размере либо увеличиться. Если удастся обойти закон и оформить сделку без участия опекунского совета, нарушается закон. В этом случае договор купли-продажи признается недействительным.
Продать квартиру, приобретенную на материнский капитал, и на вырученные деньги построить дом не получиться. Продажа разрешена только в определенных случаях: при покупке равнозначной квартиры, большего по площади жилья и более комфортного . То есть новый объект жилья не хуже или лучше прежнего. Каким будет планируемый дом, когда его построят, будет ли он соответствовать необходимым условиям – это вопрос. Опека не даст разрешения на продажу квартиры при таких условиях.