Погашение рег записи об ипотеке. Погашение записи об ипотеке: порядок, документы, образец заявления, сроки

Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке

1. В комментируемой статье изложена процедура погашения регистрационной записи об ипотеке. Комментируемая статья не устанавливает материальных оснований прекращения ипотеки, а содержит лишь порядок погашения регистрационной записи об ипотеке. В соответствии с положениями данной статьи погашение регистрационной записи об ипотеке на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо на основании решения суда о прекращении ипотеки. Основанием же для принятия судом решения о прекращении ипотеки могут быть лишь те, которые перечислены в статье 352 ГК РФ*(98).

Согласно указанной норме залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 ГК РФ;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК РФ;

4) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной

По общему правилу, закрепленному ч. 1 комментируемой статьи, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одного из ниже перечисленных документов:

заявления владельца закладной;

совместного заявления залогодателя и залогодержателя; Когда заявление одной из сторон сделки не может быть предоставлена в регистрирующий орган по объективным причинам регистрационная запись об ипотеке должна быть погашена только на основании заявления одного из участников сделки*(99);

заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Такое решение может быть вынесено судом, как по общим основаниям прекращения обязательств, так и по специфическим основаниям прекращения ипотеки. При этом, ипотека, будучи дополнительным обязательством по отношению к основному обязательству, прекращается в связи с прекращением основного обязательства*(100).

Изложенный выше перечень оснований является исчерпывающим*(101). Кроме того, исходя из положений комментируемой статьи, а также ст.ст. 18, 29 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке может быть погашена на основании вступившего в законную силу решения суда о прекращении ипотеки, которое должно содержать описание недвижимого имущества и информацию, необходимую для государственной регистрации прекращения права. Так по одному из дел, предоставленное регистрирующему органу решение суда о признании залогодателя банкротом указанных оснований не содержало, в связи с чем суды трех инстанций пришли к выводам о незаконности действий регистрирующего органа по погашению записи об ипотеке*(102).

Более подробно остановимся на вопросах погашения регистрационной записи об ипотеке в связи с банкротством залогодателя. В соответствии с п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" получение согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога необходимо только в ходе таких процедур банкротства, как внешнее управление и финансовое оздоровление. Поэтому при реализации заложенных объектов недвижимости, включенных в конкурсную массу заявителя, признанного банкротом, согласия залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется. В данном случае отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке не может препятствовать переходу права собственности к приобретателю этого имущества в установленном законом порядке*(103).

Помимо изложенного, для совершения погашения регистрационной записи об ипотеке необходима инициатива сторон сделки, выраженная в форме обращения с заявлением. Закон не наделяет регистрирующий орган самостоятельно без соответствующих оснований погашать регистрационную запись*(104). В то же время комментируемый Закон специально оговаривает, что для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Такая ситуация в определенных случаях порождает необходимость обращения к судебным органам. Приведем пример.

Так, по одному из дел было отмечено, что поскольку спорные помещения были проданы с публичных торгов, а общество "СтройРесурс" как лицо, приобретшее имущество на торгах, не имело иной возможности прекратить ипотеку, кроме как посредством обращения в суд, исковые требования судом нижестоящей инстанции были обоснованно удовлетворены. При этом ссылка ответчика на отсутствие отношений между ним и обществом "СтройРесурс", вытекающих из договора залога недвижимым имуществом, была отклонена. Судом был сделан вывод о том, что банк является ненадлежащим ответчиком, поскольку в ответе на запрос судебного пристава-исполнителя банк отказался выразить свое согласие на прекращение ипотеки, в связи с чем создал препятствия для снятия ипотеки и реализации прав лица, приобретшего спорное имущество по результатам публичных торгов*(105).

При погашении регистрационной записи об ипотеке необходимо учитывать также следующие положения комментируемого Закона:

в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается (статья 42);

ипотека прекращается в случае прекращения права собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации (статья 41).

2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи отметка на закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме должна включать слова о таком исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью, если владельцем закладной является юридическое лицо. При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа "погашено" или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения закладной. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Погашение регистрационной записи об ипотеке - действие выполняемое вслед за прекращением ипотечного правоотношения, которое официально закрепляет факт прекращения ипотеки а также снимает залоговое обременение с недвижимости.

Заемщик выплатил ипотечный кредит - это наиболее распространенная ситуация при которой прекращает действовать ипотека вместе с чем возникает потребность погашения регистрационной записи об ипотеке . В тоже время существует ряд и других оснований, по которым ипотечные правоотношения могут быть прекращены (см. ниже).

Прекращение ипотеки

Регистрационная запись об ипотеке может быть погашена лишь при условии, что ипотечные правоотношения были прекращены. В свою очередь оснований для прекращения этих правоотношений существует предостаточно и практически все они указаны в статье 352 ГК РФ:

• прекращение обеспеченного залогом обязательства (погашение ипотечное кредита);
• продажа заложенного имущества лицу, которое ничего не знало о существовании обременения (мошенничество);
• гибель заложенного имущества при условии, что залогодатель не воспользовался правом, прописанным в пункте 2 статьи 345 ГК РФ;
• реализация залогового имущества залогодержателем в случаях предусмотренных пунктами 4 и 8 статьи 352 ГК РФ;
• признание договора залога недействительным;
• решение суда (в случаях предусмотренных пунктом 3 статьи 343 ГК РФ);
• изъятие заложенного имущества (ст. 167, 327 ГК РФ), за исключением случаев предусмотренных пунктом 1 статьи 353 ГК РФ;
• случаи, указанные в пункте 2 статьи 352 и статье 355 ГК РФ.

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке выглядит следующим образом: подается соответствующее заявление в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП), где в течение трех рабочих дней с момента поступления документов совершается запрашиваемое действие (п. 1 ст. 25 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке») (далее – Закон № 102-ФЗ). Между тем подаваемое в ЕГРП заявление должно представлять собой (один из вариантов): совместное заявление залогодателя (заемщика) и залогодержателя (кредитора); заявление владельца закладной; заявление залогодателя (к нему должна быть приложена закладная) (п. 1 ст. 25 Закона № 102-ФЗ).

Государственная пошлина за погашение регистрационной записи об ипотеки не взимается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Следует понимать, что если требуется заявление от залогодателя, то это значит что каждый, кто им является должен обратиться в ЕГРП (к примеру супружеская пара) . Если же кто-то (один из нескольких залогодателей) не будет иметь возможности лично обратиться в регистрирующий орган, то ему предстоит оформить доверенность, содержащую полномочия на предоставление соответствующего заявления.

Вместе с погашением записи об ипотеке аннулируется и закладная (п. 3 ст. 25 ГК РФ). Этот документ по первому требованию предоставляется владельцу жилья. А между тем запрашивать этот документ придется, поскольку без него нельзя будет получить новое свидетельство о государственной регистрации, в котором не будет указано наличие обременений (в графе существующие обременения (ограничения), слово «ипотека» будет заменена словосочетанием - «не зарегистрировано»). Также для получения свидетельства бывшему заемщику нужно будет представить заявление с соответствующим содержанием и квитанцию об уплате госпошлины, размер которой составляет 350 рублей (пп. 33 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Документы необходимые для погашения записи об ипотеке

Примерный перечень документов представляемый при погашении регистрационной записи об ипотеке выглядит следующим образом:

• заявление о погашении записи в ЕГРП (образец можно скачать на сайте Росреестра);
• оригинал кредитного ипотечного договора (или иного документа, исполнение которого обеспечивалось ипотекой);
• договор купли-продажи;
• оригинал закладной;
• справка от банка об исполнении залогодателем обязательств;
• оригинал или нотариально заверенная копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).

Помощь в погашении регистрационной записи об ипотеке

Ряд компаний сегодня предлагает помощь в погашении регистрационной записи об ипотеке. В их услуги входит: анализ предмета сделки, определение и формирование списка необходимых документов с их последующей передачей в Федеральную регистрационную службу, осуществление контроля над процессом погашения записи. Обратившимся в одну из таких компаний заемщикам понадобится лишь предоставить запрашиваемые компанией документы, а также оформить необходимые доверенности. Все остальное будет сделано без участия правообладателя объекта недвижимости. Стоимость такой услуги колеблется в районе 10 тыс. рублей.

По общему правилу для погашения записи об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны обратиться совместно. Основанием для погашения записи будет их заявление. Однако в некоторых случаях за прекращением ипотеки может отдельно обратиться как залогодатель, так и залогодержатель. При этом могут потребоваться и иные документы-основания, например, закладная - при обращении залогодателя.

Заявление и документы подайте в Росреестр удобным для вас способом. Как правило, запись погашается в течение трех рабочих дней. В подтверждение этого вы можете запросить выписку из ЕГРН.
1. Кто и в каких случаях может обратиться за погашением записи об ипотеке
За погашением записи об ипотеке могут обратиться:
·совместно залогодатель и залогодержатель (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке);
·залогодатель или залогодержатель, если выдавалась закладная (п. 1 ст. 25 названного Закона);
·залогодатель в случаях:
- если ипотека погашается по решению суда, арбитражного суда (п. 1 ст. 25 указанного Закона);
- ипотека возникла в силу Закона об участии в долевом строительстве (п. 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке). В данном случае залогодателем является застройщик (п. 134 Порядка ведения ЕГРН);
- организация-залогодержатель ликвидирована (ч. 14 ст. 53 ст. 25.1 Закона об ипотеке);
·нотариус (его помощник), если договор об ипотеке (договор, по которому возникла ипотека в силу закона) был удостоверен нотариально. Это следует из ст. 86.1 Основ законодательства РФ о нотариате.
Чтобы погасить ипотеку при обращении взыскания на заложенную недвижимость, отдельного обращения каких-либо лиц не требуется. Запись об ипотеке будет погашена автоматически при регистрации права собственности приобретателя или залогодержателя, если он оставляет такую недвижимость за собой (п. 4 ст. 25 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 50

2. На основании каких документов погашается запись об ипотеке
Основаниями для погашения записи об ипотеке являются следующие документы:
1. заявление (ч. 11 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке).
Погашение регистрационной записи об ипотеке не является госрегистрацией прав (ч. 12 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости). Тем не менее в отношении любых действий органа регистрации прав, как регистрационных, так и нерегистрационных, нужно оформить заявление. Это следует из п. 3 Требований к заполнению форм заявлений, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920.
2. закладная, если она выдавалась и обращается залогодатель (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке). В этом случае в закладной должна быть отметка ее владельца об исполнении обязательства в полном объеме;
3. решение суда (арбитражного суда), если ипотека погашается на его основании (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке);
4. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если ипотека возникла в силу Закона об участии в долевом строительстве (п. 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке). Это разрешение необходимо, чтобы погасить ипотеку:
- строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также объекта незавершенного строительства;
- земельного участка (залога права аренды, субаренды земельного участка).
Такой документ застройщик может представить по своей инициативе. Это следует из ч. 6 ст. 18
Если погашается ипотека объекта долевого строительства, дополнительно нужно представить документы о передаче этого объекта участнику: передаточный акт (иной документ о передаче) или односторонний акт (п. 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке).
Отметим, что запись об ипотеке земельного участка (права аренды, субаренды земельного участка) погашается только после того, как будут погашены записи об ипотеке всех объектов долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке);
5. выписка из ЕГРЮЛ, если организация-залогодержатель ликвидирована. Такую выписку залогодатель представляет по своей инициативе (ч. 14 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости, ст. 25.1 Закона об ипотеке).
Учитывайте, что при обращении за прекращением ипотеки вам также потребуются доверенность и другие документы , которые подтверждают полномочия и личность представителя (директора).
Госпошлину за погашение регистрационной записи об ипотеке уплачивать не нужно (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

3. Как подать заявление и документы для погашения записи об ипотеке
Заявление и документы, необходимые в некоторых случаях, подаются в общем порядке , предусмотренном для госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Это следует из Письма Росреестра от 02.10.2014 N 14-13549/14.

4. В какой срок погашается ипотека и чем это подтверждается
Регистрационная запись об ипотеке погашается в следующие сроки после того, как заявление поступило в орган регистрации прав (п. п. 1 , 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке):
·3 рабочих дня - по общему правилу;
·5 рабочих дней - если ипотека возникла в силу Закона об участии в долевом строительстве.
Погашение регистрационной записи об ипотеке не является госрегистрацией прав. Поэтому в подтверждение прекращения ипотеки выписка из ЕГРН не выдается и специальная регистрационная надпись на документах не проставляется. Это следует из ст. 28 , п. 12 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости.
Если для погашения записи об ипотеке представлялась закладная, то орган регистрации прав ее аннулирует. Бывший залогодатель может получить лишь аннулированную закладную (п. 7 ст. 17 , п. 3 ст. 25 Закона об ипотеке).
При необходимости подтвердить погашение записи об ипотеке запросите выписку из ЕГРН (ч. 6 ст. 62 Закона о госрегистрации недвижимости).

НЕДВИЖИМОСТИ РЕГИСТРАЦИОННОЙ ЗАПИСИ ОБ ИПОТЕКЕ

В соответствии с частью 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), а также по основаниям, предусмотренным Законом о регистрации.

Согласно статье 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или статьей 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается в течении трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

1. в случае, если выдана закладная:

Совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

Заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

Заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

2. в случае, если не выдана закладная:

Совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

Заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном статьей 25 Закона об ипотеке.

В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона об ипотеке, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке).

В случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном Законом об ипотеке, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Законом о регистрации (п. 4 ст. 25 Закона об ипотеке).

В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица (ч. 14 ст. 53 Закона о регистрации, ст. 25.1 Закона об ипотеке).

Госпошлину за погашение регистрационной записи об ипотеке уплачивать не нужно (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Заявления и необходимые документы, в установленном порядке подписанные соответствующей электронной цифровой подписью, можно подать через портал Росреестра https://сайт/wps/portal/p/cc_present/reg_rights, либо представить документы в бумажном виде в ближайший офис МФЦ. Перечень офисов МФЦ можно узнать по ссылке http://gogov.ru/tva/mfc. Перечень необходимых документов можно узнать на сайте Росреестра - http://ls..html или у консультанта в офисе МФЦ.

Кроме того, Росреестр обеспечивает экстерриториальный принцип оказания услуг.

Экстерриториальный прием документов – это возможность обращаться за предоставлением государственной услуги по государственному кадастровому учету недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в офис приема-выдачи документов, который вам удобен, независимо от места расположения объекта недвижимости. При этом не имеет значения, находится объект недвижимости в другом населенном пункте Республики Тыва или даже за ее пределами. На территории Республики Тыва такой прием заявлений осуществляется в офисе приема - выдачи документов ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Тыва, расположенном по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Горная, д.104 «а», каб.1, с 8 до 17 часов с понедельника по пятницу.

Ховалыг А.Б., специалист-эксперт Западного отдела

Управления Росреестра по Республике Тыва