Новое в долевом строительстве февраль. Почему новый закон о долевом строительстве грозит коллапсом на рынке жилья

Рассказал журналистам о поручении президента - проработать возможность перехода через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию. Говорить о каких-то конкретных сроках он не стал.

О том, что нужно отказаться от долевого строительства министр говорил еще летом. «Конечно, мы должны стремиться к тому, чтобы когда-нибудь уйти от долевого строительства, перейти к банковскому сопровождению, но это не сегодня и не завтра, пока наша задача — максимально защитить людей, которые участвуют в долевом строительстве», — отмечал Мень.

Застройщики и сейчас в большинстве своем используют кредиты для реализации своих проектов, комментируют участники рынка. Но средства дольщиков для них намного дешевле.

«Здесь вопрос не к самому механизму проектного финансирования, а к размеру ставки, по которой банки кредитуют застройщиков. Банковские средства для застройщиков сегодня гораздо более дорогой ресурс, чем деньги дольщиков», — отмечает гендиректор девелоперской компании «Инград» .

Игроки, которые возводят жилье без привлечения банковского финансирования, на рынке есть, но они в меньшинстве, говорит , финансовый директор девелоперской группы «Сити-XXI век». Это — либо крупнейшие компании, либо компании, аффилированные с банковскими или государственными структурами, либо компании, которые тщательно просчитывают уровень кредитной нагрузки и строят в основном на свои средства.

Сегодня только четверть девелоперов строит за свой счет, отмечают в ГК «Гранель». Там же добавляют, что полный переход на проектное финансирование может привести к тому, что на региональном уровне может уйти с рынка до 90% девелоперов.

«Себестоимость строительства в регионах равна примерно 25 тыс. руб. за кв м. Продажи в среднем — 35 тыс. руб. за кв. м. Данные условия для регионов финансово обременительны и бизнес становится невыгодным», — рассказывают в компании.

Если учесть поправки к закону о долевом строительстве, то на рынке останутся лишь финансово устойчивые компании, которые имеют прибыль не только от девелопмента, поскольку доходность этого бизнеса уменьшается с каждым годом все больше и больше, добавляет Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель».

Речь идет о поправках в закон о долевом строительстве, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года. Они вводят запрет на получение сразу нескольких разрешений на строительство, обязывают генподрядчика, техзаказчика и застройщика иметь счет в одном банке и производить расчеты между собой с использованием эскроу-счетов.

«После того, как будут применены жесткие требования к застройщикам, можно говорить о других корректировках - изменится структура девелоперского рынка, с которого уйдут мелкие игроки, которым «не по зубам» новые правила игры. При этом если об изменении структуры отрасли и укрупнении компаний прогнозировать можно, то говорить о снижении объема предложения преждевременно», — поделился . руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.

Напомним, что в прошлом году были ужесточены требования к минимальному размеру уставного капитала для застройщиков, привлекающих средства населения. Размер уставного капитала рассчитывается индивидуально для каждого застройщика в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства.

Минимальный размер составляет 2,5 млн рублей при планах построить 1,5 тыс. квадратных метров. При этом если застройщик собирается возвести с привлечением средств граждан 500 тыс. квадратных метров, то его уставной капитал должен быть не менее 1,5 млрд рублей.

Кроме того, этим летом президент подписал закон о фонде защиты прав дольщиков (компенсационный фонд), который устанавливает единую ставку взноса застройщиков — 1,2% от цены каждого договора с дольщиком. При этом размер собственных средств застройщика по проекту, который планируется к реализации, должен составлять не менее чем 10% от его стоимости на протяжении всего периода строительства.

Если новая инициатива президента будет реализована, то схема, по сути, почти не поменяется, поскольку банк финансирует стройку, обратил внимание Соболев. Однако меняется период времени пользования банковскими деньгами.

«Банк будет давать деньги на более длительный срок - так называемые «длинные деньги». Для получения средств от покупателей девелоперы должны будут сначала построить объект. По сути, речь идет о продаже квартир по той же схеме, по которой сейчас реализуется вторичное жилье», — сказал эксперт.

Он уверен, что можно ожидать сокращение количества компаний и дальнейшую монополизацию рынка. Увеличение себестоимости квадратного метра и рост цен на квартиры из-за снижения конкуренции в таком случае неизбежны.

В том, что стоимость жилья вырастет уверены и другие участники рынка. Проектное финансирование выделяется под 13-20% годовых, что с учетом длительности проектов, дает от 20% до 60% переплаты по кредиту. Эти суммы, безусловно, будут отражаться на цене квадратного метра, который станет намного дороже, чем сейчас, считает , управляющий партнер «Метриум Групп».

«Чтобы проектное финансирование заработало, кредит должен быть дешевым и долгосрочным, однако в России сегодня ощущается острая нехватка именно таких инвестиций. А в условиях дороговизны капитала возрастает потребность в ускорении его окупаемости, поэтому ни застройщикам, ни банкам невыгодно ввязываться в длительные и дорогостоящие проекты», — полагает она.

По ее словам, для долгосрочных инвестиций крайне важна макроэкономическая стабильность и предсказуемость, прежде всего, на валютном рынке. Ее тоже сегодня нет, и отсутствие гарантий, что девальвация 2014 года не повторится, является главным препятствием на пути внедрения проектного финансирования.

При полном проектном финансировании отпадает необходимость реализовывать квартиры по ДДУ, соответственно на рынке будут появляться только введенные в эксплуатацию новостройки. Они, конечно, будут дороже, чем те, что продаются на стадии котлована.

«На текущем этапе переход к проектному финансированию не стоит воспринимать как перспективу ближайшего будущего. Влияние на рынок будет только тогда, когда мы увидим конкретные шаги к созданию условий для развития данной схемы финансирования строительства. Сейчас она успешно сосуществует с привлечением средств дольщиков и, на мой взгляд, в ближайшие 5-10 лет ситуация не изменится», - отметила эксперт.

Павел Поселёнов также считает, что в сжатые сроки полностью перейти на проектное финансирование не получится, речь может идти о пяти годах и более.

Между тем, проблема обманутых дольщиков в России стоит остро. К ней не раз в своих заявлениях обращался президент. Сегодня регионы предоставили дорожные карты о решении проблем почти 40 тысячах обманутых граждан.

Но по мнению ряда депутатов, проблема гораздо масштабнее, и речь идет о 150 тысячах человек, которые вложили свои средства в строительство домов и не получили жилья.

Михаил Мень говорит об отсутствии надлежащего контроля за долевым строительством в субъектах. Он также отмечает, что планируется установить единый порядок осуществления контроля в области долевого строительства во всех субъектах страны и возложить полномочия по контролю на органы государственного строительного надзора субъектов РФ.

«Это позволит обеспечить одновременный контроль сроков и качества строительства и контроль целевого использования средств дольщиков», — приводятся слова министра в материалах ведомства.

А в начале октября анонсировала программу биржевых облигаций на Московской бирже и Setl Group. Ее максимальный объем в деньгах - 25 млрд рублей. Первый выпуск состоится до конца года. Привлеченные средства девелопер планирует направить на развитие адресной программы и оптимизацию кредитного портфеля. «Но в новом законе перспективы использования этого инструмента прописаны нечетко. Есть опасения, что застройщикам вообще запретят выпуск любых ценных бумаг. И они даже не смогут выходить на IPO и выпускать жилищные сертификаты», - беспокоятся в компании «БФА–Девелопмент». Также непонятна дальнейшая судьба распространенных ранее заимствований на западных рынках. «Валютные кредиты - большой риск для тех, кто делает бизнес в рублях. И здесь многое зависит от политической ситуации», - поясняет исполнительный директор ГК «С. Э. Р.» Павел Бережной.

Новое в долевом строительстве: какие изменения ждут рынок в 2018 г.?

Внимание

Руководитель проектов компании «Норд Вест Девелопмент» Владимир Грибков представил расчеты, как меняется структура финансирования одного и того же инвестпроекта при разных схемах, в том числе при применении проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

Инфо

При проектном финансировании по ставке 15% прибыль застройщика снижается в десять раз.

А чтобы получить такую же рентабельность проекта, как и при использовании средств дольщиков, ставки по кредитам должны быть на уровне 4,5-4,7%.

Или нужно поднимать продажную стоимость жилья минимум на 15%», – говорит Владимир Грибков.
Некоторые эксперты уверены, что в новых условиях банки сумеют значительно расширить свое присутствие на строительном рынке, так как застройщикам будет выгоднее включать их в состав своих акционеров – в этом случае проектное финансирование обойдется в разы дешевле.

Долевое строительство: вопрос выживания

Итак, каким же образом изменения в законодательстве отразятся на застройщиках, на рынке долевого строительства и на рынке новостроек вообще в 2018 году? В чем суть основных изменений? Напомним: среди нововведений – создание компенсационного Фонда, средства из которого будут направлены на завершение строительства в том случае, если застройщик окажется неспособным выполнять свои обязательства (банкротство, пр.).

Важно

Функционировать Фонд будет в формате публично-правовой компании под контролем Счетной Палаты.

Фонд будет сформирован средствами, которые застройщики должны отчислять в обязательном порядке до того, как приступить к строительству.

Размер взноса составит 1,2% от совокупной суммы, всех ДДУ, которые были заключены с дольщиками.

Стоит ли ждать отмены долевого строительства в 2018 году?

Фактически это означает, что все денежные потоки застройщиков окажутся под контролем кредитных организаций.
Но это не самое страшное. При худшем варианте развития событий долевое строительство как явление вообще перестанет существовать, потому что в новой правовой реальности, как утверждают строительные компании, привлекать деньги от граждан на стадии стройки они не смогут и будут вынуждены продавать лишь готовое жилье.

Отрасль потеряет огромный капитал. Только в Петербурге, где строится около 3 млн м2 жилья в год (на 80% за счет дольщиков), застройщики недосчитаются 240 млрд рублей.

К слову, сейчас готовое жилье в Петербурге никто не продает.

Несколько лет назад это пыталась делать СК «Темп», но со временем перешла на долевку.

» Продажа готового жилья оказалась слишком затратной. Себестоимость жилья была высокая, а продавать его дороже, чем в среднем по рынку, мы не могли.

Кирилл ИгнахинГенеральный директор Level Group Полагаю, самым главным изменением, которое серьезно повлияет на деятельность застройщиков, станет требование создать резерв на расчетном счету застройщика, составляющий не менее 10% от планируемой стоимости строительства.
Поскольку эти средства придется заморозить до начала привлечения средств дольщиков по ДДУ, это может поставить в затруднительную ситуацию девелоперов с небольшими финансовыми резервами.
В этом случае на рынке останутся только те игроки, которые смогут провести максимально «тонкую настройку» своего бизнеса, оптимизировать затраты и правильно оценить свои силы. Вместе с тем, повышенные требования к финансам могут спровоцировать уход слабых игроков.

Новое в долевом строительстве с 2018 года

Эскроу-счета – это будущее первичного рынка с точки зрения прогрессивности и безопасности сделок», – утверждает начальник центра ипотечного кредитования филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.
По ее словам, деньги дольщика на эскроу-счетах будут защищены и в случае отзыва у банка лицензии.
Уже в 2018 году законодатели пропишут, что размещенные на эскроу-счетах средства не будут входить в конкурсную массу при санации банка в случае его банкротства. И дольщик сможет получать свои деньги в полном объеме, а не 1,4 млн руб. по страховке

АСВ. Впрочем, от эскроу-схемы, означающей полный переход проекта на заемные деньги, застройщики пока открещиваются.

В целом мы относимся к ужесточению требований к долевому рынку с пониманием – речь идет об очень большой отрасли и рисках рядовых граждан, для которых жилищный вопрос – это зачастую проблема всей жизни.

Поэтому, конечно, многим игрокам придется не просто, но с точки зрения «здоровья рынка» и защиты покупателя, все меры, предпринимаемые властями, оправданы. В конечном счете, все застройщики выиграют от нововведений, ведь вырастет доверие клиентов к долевому строительству и многие из тех, кто сегодня считает вложение в строящееся жилье неадекватным риском, придут на рынок.

Главным образом, новые правила работы потребуют изменения подхода к финансированию и отчетности.

И к первому, и ко второму мы абсолютно готовы.

Кроме того, застройщики, не имеющие возможности привлекать средства дольщиков, которые фактически выступали для них беспроцентным кредитом, будут вынуждены либо строить на собственные средства, либо привлекать кредитные.

Как следствие, застройщик будет вынужден включить в себестоимость квартир свои затраты, в том числе и на привлечение проектного финансирования.

Мария ЛитинецкаяУправляющий партнер «Метриум Групп» На мой взгляд, 2018 год станет адаптационным периодом для всей строительной отрасли.

Главным образом, застройщикам придется привыкать к ужесточенным требованиям по финансовой устойчивости своих организаций, а также к взаимодействию с компенсационным фондом. Последний не только сможет собирать отчисления от заключаемых в стране ДДУ, но и получит контрольные функции, скажем, сможет запрашивать у застройщиков на регулярной основе информацию о состоянии организации.
А может, без долевки? Интересно, что на прошедшем форуме прозвучало немало высказываний и о вреде долевки. «Каждый год в 214-ФЗ вносятся изменения и правки. Но нельзя бесконечно улучшать то, что с самого начала не работает. Продажа квартиры в строящемся доме – это улыбка чеширского кота», – говорит заведующий кафедрой менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного экономического университета Сергей Максимов.

Настроены решительно главным образом чиновники, перед которыми стоит задача остановить увеличивающийся в кризис вал проблемных объектов.

Первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин заявил, что эти поправки «выстраданные» – в стране уже 1200 вызывающих опасения объектов, где приобрели жилье 130 тысяч граждан.

А власти Ленобласти вовсе предлагают отказаться от долевого строительства.
Если рассматривать поправки постатейно, в первую очередь вызывает вопросы установленное ограничение направлять денежные средства дольщиков строго на строительство определенного объекта недвижимости. Возникает вопрос, на какие средства застройщик будет осуществлять рекламу объекта.

Поправки предусматривают создание компенсационного фонда, призванного в случае банкротства застройщика возместить убытки участникам долевого строительства.

Принципиальным образом появление компенсационного фонда не изменит ничего в деятельности застройщиков.

Если раньше они отчисляли примерно такие же сумы (1,2% от стоимости, указанной в ДДУ) на счета страховых компаний, то теперь эти деньги будут направляться в компенсационный фонд.

Между тем федеральные власти всерьез обсуждают идею ужесточения требований к застройщикам уже с 1 января 2018 года - на полгода раньше, чем прописано в законе.

На прошлой неделе об этом дискутировали в Госдуме РФ.

Если решение будет положительным, самые мрачные ожидания строителей станут явью.

В России заработал фонд защиты прав дольщиков Дольщики В России заработал фонд защиты прав дольщиков Дыра в бюджете рынка Принятые минувшим летом поправки в ФЗ–214 делают зависимость строителей от банков почти тотальной.

По новым правилам строители обязаны иметь один банковский счет для проведения всех операций, не могут менять кредитную организацию (хотя размер комиссии банка при этом ничем не ограничен), не могут совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением денежных средств дольщиков, и многое другое (см.

«Основные новации…»).

В 2017 году в области законодательства, регулирующего отношения застройщиков с дольщиками, произошли достаточно серьезные изменения. С начала года вступили в силу поправки, принятые в рамках закона №304 (О внесении изменений в ФЗ-214 и еще ряд законодательных актов) , однако механизм внедрения этих поправок в жизнь расписан не был, так что они носили, скорее, декларативный характер.

Летом, 29 июня Дума приняла очередной пакет поправок, и Президент РФ подписал документ (на 146 страниц, номер № 139186-7) , в котором уже достаточно подробно описан порядок реализации закона. Итак, каким же образом изменения в законодательстве отразятся на застройщиках, на рынке долевого строительства и на рынке новостроек вообще в 2018 году?

В чем суть основных изменений?

Напомним: среди нововведений – создание компенсационного Фонда, средства из которого будут направлены на завершение строительства в том случае, если застройщик окажется неспособным выполнять свои обязательства (банкротство, пр.) . Функционировать Фонд будет в формате публично-правовой компании под контролем Счетной Палаты. Фонд будет сформирован средствами, которые застройщики должны отчислять в обязательном порядке до того, как приступить к строительству. Размер взноса составит 1,2% от совокупной суммы, всех ДДУ, которые были заключены с дольщиками.

Мерами, направленными на защиту интересов дольщиков, являются определенные условия, которые должны быть выполнены застройщиком до того, как он будет иметь право привлекать деньги на строительство.

Размер собственного капитала застройщика должен быть не менее 10% от стоимости проекта, застройщик должен иметь весь пакет документов, включая разрешение на строительство. Вместо собственного капитала могут быть привлечены поручители. На сайте застройщика обязательно должна быть проектная документация, а также все разрешительные документы, все бумаги должны быть оформлены оказаться на сайте еще до того, как застройщик будет начинать рекламную компанию.

Все документы должны быть выписаны на имя компании, которая привлекает деньги. Некоторые недобросовестные застройщики в данный момент нарушают это положение, и вступление закона в силу должно это исправить. В законе прописано, что все привлекаемые средства должны быть направлены только на строительство данного жилого комплекса. Деятельность застройщика будут контролироваться через банковские структуры – все платежи должны проходить через единственный счет, открытый в кредитной организации. Законно перебрасывать деньги на дочерние структуры и другие проекты уже не получится.

Поправки также устанавливают ограничения, связанные с репутацией застройщика – среди менеджмента не может быть лиц с неснятой судимостью по экономическим статьям. Планируется создание Единого Реестра застройщиков, это будет государственный информационный портал со свободным доступом, где будет собрана информация, касающаяся деятельности всех застройщиков, предлагающих свои услуги на территории РФ.

Портал “Новостроев” уверен, что вступившие в силу в текущем году и принятые поправки приведут к определенным изменениям на рынке новостроек, и обратился к самим застройщикам с просьбой прокомментировать возможные изменения.

Комментарии экспертов

Роман Сычёв Генеральный директор ТЕКТА GROUP

Новые правки, несомненно, отразятся на всех участниках отрасли и повысят прозрачность рынка новостроек. Действия большинства девелоперов станут понятными, а покупательские риски сократятся. Нововведения предусматривают работу застройщика по принципу «одно юридическое лицо – один объект». При этом размер уставного капитала компании должен составлять от 2,5 млн рублей, опыт работы – не менее 3-х лет, а объем введенного жилья – более 10 тыс. кв. м. Покупатели будут подстрахованы компенсационным фондом, в который девелорперы начнут отчислять средства в размере 1,2% от суммы ДДУ. В случае возникновения у застройщика финансовых проблем дольщики смогут получить компенсацию. Конечно, изменения прибавят бумажной работы, а также приведут к росту числа юридических лиц. Тем не менее, новые правки позволят отсеять недобросовестных застройщиков, сократить количество обманутых покупателей и сделать рынок новостроек более цивилизованным. Можно ожидать, что изменения примут очертания уже в 2018 году.

Кирилл Игнахин Генеральный директор Level Group

Полагаю, самым главным изменением, которое серьезно повлияет на деятельность застройщиков, станет требование создать резерв на расчетном счету застройщика, составляющий не менее 10% от планируемой стоимости строительства. Поскольку эти средства придется заморозить до начала привлечения средств дольщиков по ДДУ, это может поставить в затруднительную ситуацию девелоперов с небольшими финансовыми резервами.

В этом случае на рынке останутся только те игроки, которые смогут провести максимально «тонкую настройку» своего бизнеса, оптимизировать затраты и правильно оценить свои силы. Вместе с тем, повышенные требования к финансам могут спровоцировать уход слабых игроков. В целом мы относимся к ужесточению требований к долевому рынку с пониманием – речь идет об очень большой отрасли и рисках рядовых граждан, для которых жилищный вопрос – это зачастую проблема всей жизни. Поэтому, конечно, многим игрокам придется не просто, но с точки зрения «здоровья рынка» и защиты покупателя, все меры, предпринимаемые властями, оправданы. В конечном счете, все застройщики выиграют от нововведений, ведь вырастет доверие клиентов к долевому строительству и многие из тех, кто сегодня считает вложение в строящееся жилье неадекватным риском, придут на рынок. Главным образом, новые правила работы потребуют изменения подхода к финансированию и отчетности. И к первому, и ко второму мы абсолютно готовы.

Наталия Нестерова Коммерческий директор девелоперской компании "Тройка РЭД"

Не секрет, что принятые поправки в ФЗ-214 призваны защитить права дольщиков и избежать повторения ситуаций, когда покупатель, заплатив за квартиру, остается в итоге без жилья. В частности с этой целью создается компенсационный фонд, куда застройщик будет обязан отчислять 1,2% от каждого заключенного ДДУ. Сумма в 1,2% сравнима со стоимостью страхования, т.е. это нововведение никак не отразится на себестоимости квартир, однако, покупатели при этом действительно получают гарантии того, что их квартиры будут построены и сданы в эксплуатацию.

Напомню, история не знает примеров, когда жилой комплекс был достроен на деньги страховой компании после банкротства застройщика. Таким образом, создание компенсационного фонда действительно может быть эффективным инструментом по защите прав дольщиков. Что касается введения эскроу-счетов, цель которых также дать покупателю гарантию, что в итоге он не станет обманутым дольщиком, то, на мой взгляд, вряд ли данная система будет востребована в 2018 году. С точки зрения теории схема является рабочей: собственник квартиры условно замораживает свои средства, при этом стоимость квартиры не увеличивается по мере готовности объекта, а в случае, если застройщик становится банкротом, и дольщики не проявляют желания достраивать объект, покупатель получает свои средства обратно. Однако для застройщика данная схема работы не является интересной. Кроме того, здесь важно понимать, что сохранность денежных средств в банках тоже необходимо гарантировать: только с начала 2017 года лицензии были отозваны у более чем 30 банков. На мой взгляд, это возможно сделать при участии банков, подконтрольных государству.

Отмечу, что все изменения в совокупности с учетом введения минимального размера уставного капитала, зависящего от совокупности стоимости объектов, оказывают серьезное влияние на финансовое положение застройщиков. В итоге мы получаем картину, когда небольшим девелоперским компаниям будет сложнее осуществлять свою деятельность. Как результат, это может привести к укрупнению игроков на рынке. С одной стороны эту тенденцию можно рассматривать также как дополнительную гарантию для дольщиков – крупные, финансово устойчивые компании с большей вероятностью выполнят свои обязательства по строительству объектов. Однако сам процесс монополизации рынка может понести за собой и негативные для покупателей последствия – в частности, рост стоимости жилья. Кроме того, застройщики, не имеющие возможности привлекать средства дольщиков, которые фактически выступали для них беспроцентным кредитом, будут вынуждены либо строить на собственные средства, либо привлекать кредитные. Как следствие, застройщик будет вынужден включить в себестоимость квартир свои затраты, в том числе и на привлечение проектного финансирования.

Мария Литинецкая Управляющий партнер "Метриум Групп"

На мой взгляд, 2018 год станет адаптационным периодом для всей строительной отрасли. Главным образом, застройщикам придется привыкать к ужесточенным требованиям по финансовой устойчивости своих организаций, а также к взаимодействию с компенсационным фондом. Последний не только сможет собирать отчисления от заключаемых в стране ДДУ, но и получит контрольные функции, скажем, сможет запрашивать у застройщиков на регулярной основе информацию о состоянии организации. По сути, создается дополнительный контролирующий орган.

В целом ужесточение требований к застройщикам в конечном счете приведет к дополнительным расходам – те же 10% от стоимости реализации проекта где-то нужно взять. Соответственно, усилится зависимость девелоперов от банковского кредита. В конечном счете, себестоимость строительства из-за перенапряжения проектных финансов неизбежно вырастет, и в этой ситуации застройщику придется делать выбор между повышением цен и снижением собственной маржи. Однако не стоит забывать, что ситуация в отрасли в целом остается непростой. По данным Росстата, в конце II квартала 2017 года 72% всех опрошенных в стране руководителей строительных организаций оценивали обстановку как «удовлетворительную». Среди главных проблем они называли тяжелое налоговое бремя, низкую платежеспособность населения, постоянные перемены в «правилах игры» в отрасли. Одновременно напомню, что по итогам I полугодия 2017 года число заключенных ДДУ в России не выросло, как в 2016 году, а сократилось на 6%. То есть спрос на жилье все еще не восстановился, поэтому, на мой взгляд, в такой сложной обстановке отрасли нужно взять «тайм-аут» и воздержаться от очередных пересмотров законодательства.

Андрей Колочинский Управляющий партнер ГК "ВекторСтройФинанс"

В целом направленность изменений в 214-ФЗ ясна – требования ужесточаются, защищенность дольщиков возрастает. Однако среди поправок есть и такие, которые вызывают много вопросов. В частности, в текущей редакции 214-ФЗ само определение застройщика получило более четкую трактовку, которая, тем не менее, не до конца ясна. В частности, застройщиком может считаться только юридическое лицо или его дочерние организации, которые уже имеют опыт строительства многоквартирных домов не менее трех лет. По сути, новые участники на рынке появиться не смогут исходя из данной формулировки.

Также вызывает вопросы правило «один застройщик – одно разрешение на строительство», которое может привести к удорожанию крупных проектов. Раньше при многоэтапном строительстве большого жилого комплекса для каждой очереди девелопер мог получить отдельные разрешения. Соответственно, он мог привлекать средства дольщиков и выстраивать график начала строительства и ввода в эксплуатацию, сообразуясь исключительно с финансовой-экономической ситуацией в проекте и своем бизнесе. Теперь же каждую очередь придется строить и вводить в эксплуатацию исключительно за счет текущего потока привлеченных средств. Это вынудит разбивать один комплексный проект на несколько этапов, которые придется строить и завершать последовательно, а не одновременно. Соответственно, это приведет к растягиванию сроков реализации. Причем каждый последующий этап будет начинаться как новый – снова придется замораживать средства в уставном капитале, откладывать не менее 10% стоимости строительства до начала продаж и т.д. В конечном итоге, это может усилить зависимость застройщика от «длинных» денег и приведет к удорожанию проекта.

Валентина Епифанова Концерн ЮИТ, вице-президент по правовым вопросам

Первые нововведения в отношении новых проектов, запущенных в продажу, начнут действовать уже этой осенью, когда начнет функционировать Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Безусловно, это важный шаг в отношении защиты прав дольщиков, однако отчисления в Фонд в размере 1,2% от стоимости договора для многих застройщиков будут выше (хотя и не существенно), чем действующее в настоящий момент страхование, что в конечном итоге повлияет либо на цены, либо на уровень маржинальности застройщиков.

В целом же, «гладкость» перехода застройщиков на новую схему по новым проектам будет во многом зависеть от организации работы и налаживания межведомственного электронного взаимодействия Фонда, в первую очередь с Росреестром, в течение ближайших трех месяцев. Что касается поправок, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года, то они практически для всех участников рынка оказались полной неожиданностью и фактически развернули на 180 градусов тот подход к долевому строительству, который содержался в предыдущем пакете поправок, вступивших в силу с 1 января 2017 года. Так например, если предыдущий пакет поправок был направлен на «укрупнение» застройщиков, обладающих достаточным капиталом, то грядущие изменения фактически закрепляют подход, когда застройщик создается под один проект в рамках одного разрешения на строительство и полностью зависит от банковского финансирования.

При этом, на банки возлагается не свойственная им функция контроля за строительными сметами, а застройщик по сути становится «заложником» банка, в котором у него открыт единственный расчетный счет. Такой подход обезопасит граждан, вкладывающих деньги в строительство конкретного дома, однако приведет к существенному удорожанию строительства как за счет банковского финансирования, так и за счет увеличения операционных затрат застройщиков на поддержание новой структуры. Ожидается, что в течение первого полугодия большинство застройщиков постараются запустить в продажу максимальное число объектов по «старым» правилам.

Алексей Зубик Коммерческий директор компании BSA

Новые правки в закон о долевом строительстве, принятые с июля этого года, не могут не отразиться на рынке недвижимости. Требования к застройщикам только ужесточаются, растет как финансовое давление, так и контроль со стороны государства. С одной стороны, новые правки в законе помогут обезопасить дольщиков, с другой – не могут не отразиться на цене. Резкого роста цен, конечно не будет, поскольку сейчас, когда конъектура рынка низкая, не многие застройщики пойдут на повышение цен.

К 2018 году застройщики уже адаптируются к новым правилам рынка и при стабилизации ситуации со спросом на новостройки, цена квадратного метра возрастет. Конечно, при покупке жилья на начальных этапах строительства повышение цен не будет бросаться в глаза, но чем ближе объект будет подходить к итоговой стадии строительства, тем больше застройщик будет поднимать стоимость квартир. Ожидается также уменьшение предложения, но это скорее плюс, чем минус. На рынке будет больше качественных проектов, а небольшие компании-застройщики либо будут объединяться, либо уйдут с рынка.

Ольга Павлова Директор Департамента продаж и оформления компании "Магистрат"

Новые поправки в 214-ФЗ вступили в силу уже дважды за текущий год. Главная цель данных нововведений защита интересов дольщиков, путем введения дополнительных требований к застройщику: увеличения размера уставного капитала, страхование ответственности, эскроу-счета, обязательное отчисление 1,2 % средств в компенсационный фонд, ограничение использования полученных от дольщиков денежных средств (целевые траты, предусмотренные законом), повышение прозрачности деятельности застройщика путем раскрытия информации.В результате чего, требования к застройщику и его деятельности существенно ужесточились, расходы заметно выросли. Также законопроект предполагает выдачу новых разрешений на строительство «по одному в руки», т.е. одного разрешения на одну компанию. Таким образом, на каждый новый объект придется создавать отдельное юрлицо, что также несет дополнительные финансовые издержки, поскольку застройщики редко ведут один проект, в следствие чего, последует разрастание группы лиц застройщика и увеличение внутригрупповых расходов. Жесткий контроль необходим, но на фоне общего экономического спада дополнительные требования и ужесточения могут вынудить уйти с рынка небольшие строительные компании, а рост издержек, однозначно отразится на стоимости кв. метра, что еще более усугубит довольно непростую ситуацию на рынке.

Игорь Василенко

В первой половине 2018 года на московский рынок новостроек готовится выйти рекордное число жилых комплексов

Фото: ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Татьяна Тимирханова

Девелоперы стремятся запустить в продажу как можно больше жилых комплексов до вступления в силу новых требований к застройщикам жилья, рассказали опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» девелоперы и риелторы. По их прогнозам, наибольший объем новостроек в этом году выйдет на московский рынок до 1 июля.

Совокупный объем проектов, которые появятся в продаже в 2018 году, будет примерно в 1,5 раза больше, чем в прошлом, прогнозирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Если опираться на опыт прошлых лет, то, скорее всего, пик вывода новых объектов на рынок придется на март—апрель, отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. В целом, по ее оценке, увеличение объема предложения по итогам года должно произойти во всех сегментах.

«До 75% от годового объема (около 1,5 млн кв. м в Москве) могут выйти на рынок в первые шесть месяцев этого года. Соответственно, оставшаяся доля будет выпущена на рынок во втором полугодии», — говорит директор по маркетингу Urban Group Татьяна Калюжнова.

Ранее эксперты «Метриум Групп» «РБК-Недвижимости», что московскими застройщиками сейчас разрабатывается порядка 140 новых проектов. «В первой половине 2018 года в продажу предположительно выйдет по крайней мере около 30 объектов, а с учетом возможного ускорения старта новых ЖК их число может достигнуть 40-50», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Для сравнения: в 2017 году на столичном рынке новостроек началась реализация 80 новых комплексов, тогда как в 2016-м их число достигло 71, а в 2015-м — 66.

Во второй половине 2018 года наверняка произойдет существенный спад девелоперской активности из-за радикальных изменений правил игры на рынке новостроек, считает Литинецкая. «Далеко не все застройщики смогут адаптироваться к новым условиям ведения бизнеса ввиду возросших расходов. Старт некоторых проектов придется отложить на более поздние сроки», — прогнозирует она.

Что стимулирует девелоперов

Застройщики, если позволяет стадия проекта, стараются не упустить возможность пройти экспертизу и получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, отмечает Павел Брызгалов. Многие девелоперы хотят успеть до перехода на новую схему финансирования строительства привлечь наибольшее количество средств дольщиков по договорам ДДУ, добавляет управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. «Для застройщиков старые правила игры более понятны. Кроме того, новые поправки в 214-ФЗ, которые вступают в силу с 1 июля, изменят финансовую модель ведения проекта», — поясняет Павел Брызгалов.

В то же время Татьяна Калюжнова пока не наблюдает тенденции к ускоренному выводу новых проектов, так как сегодня застройщики с осторожностью подходят к увеличению объемов предложения на рынке на фоне ситуации, близкой к затовариванию. При этом она не исключает, что новые требования, вступающие в силу с 1 июля, могут повлиять на скорость вывода корпусов в продажу.

Как изменятся требования к застройщикам

С 1 июля 2018 года вступают новые требования к застройщикам жилья в России. Почти все они касаются финансовой стороны бизнеса. Застройщик не менее чем 10% средств от стоимости строительства жилого комплекса к моменту утверждения проектной декларации. Кроме того, размер собственных финансов, направляемых в строительство, не должен быть меньше 10% от объема инвестиций. Административные расходы не могут превышать 10% от проектной стоимости строительства, а общая сумма авансовых платежей — не более 30%. Не связанные со строительством обязательства застройщика ограничены 1% от общего объема инвестиций.

Девелопер лишается права привлекать какие-либо займы помимо целевого кредита на проект. Все финансирование строительства должно идти через единый расчетный счет, который можно открыть только в уполномоченном властями банке. Кроме того, застройщик не может выпускать акции и облигации, обеспечивать обязательства третьих лиц своим имуществом, создавать коммерческие и некоммерческие организации.

Также ограничили возможность привлекать средства одновременно по нескольким разрешениям на строительство. Проще говоря, вводится принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Соответственно, для крупных проектов, насчитывающих несколько этапов строительства, разрешительную и проектную документацию придется утверждать до старта реализации, а это повлечет за собой увеличение расходов.

«Данные новеллы в итоге спровоцируют заметный рост себестоимости строительства, что в будущем приведет либо к росту цен, либо к снижению доходности девелоперского бизнеса. Учитывая текущую ситуацию на рынке, где ощущается переизбыток предложения, часть застройщиков будут вынуждены свернуть свою деятельность либо серьезно пересмотреть ее параметры», — считает Мария Литинецкая.

Как изменятся цены на новостройки

Эксперты, опрошенные редакцией, не ожидают значительного на новостройки Москвы и области в этом году. По мнению Павла Брызгалова, большой ввод объектов на рынок в первом полугодии вряд ли окажет существенное влияние на цены, поскольку прохождение экспертизы и получение разрешения на строительство еще не означает, что проект будет выведен в продажу. Кроме того, за счет вывода большого количества новых проектов в первом полугодии во втором мы получим некоторое снижение, добавляет он.

В то же время Мария Литинецкая считает, что увеличение объема предложения, особенно его скачкообразный характер, нанесет тяжелый удар по слабой позитивной динамике цен, которая наметилась в отдельных сегментах в 2016-2018 годах. Скорее всего, из-за роста предложения цены снизятся в первом полугодии, так как девелоперы постараются перехватить клиентов у конкурентов за счет привлекательных расценок, прогнозирует эксперт.

В целом незначительную динамику в сторону повышения в 2018 году ожидает и Наталья Шаталина. «Что касается тех жилых комплексов, которые все же поступят на рынок во второй половине года, то в силу увеличенной себестоимости цены в них могут возрасти, однако девелоперы, скорее всего, постараются предотвратить это. Полагаю, что крупные застройщики смогут удержать цены на привлекательном уровне и при этом не отступят от выполнения требований 214-ФЗ», — резюмирует Мария Литинецкая.

Далеко не всем по карману приобрести квартиру в доме, который уже построен и сдан в эксплуатацию. Поэтому многие вынуждены заключать договоры на долевое участие в строительстве жилья - так можно получить вожделенные квадратные метры за более или менее приемлемые деньги. Но до недавнего времени можно было не получить ничего, если застройщик обанкротился, пропал или у него не хватило денег на завершение стройки. В этой статье мы расскажем, какие попытки защитить дольщиков были приняты государством в этом году и на что стоит обратить внимание, если вы тоже планируете приобретать жилье с использованием «долевки».

На что обратить внимание при заключении договора

Закон 214-ФЗ о долевом строительстве — полное его название «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» — был принят еще в 2004 году. С того момента в него было внесено более десятка поправок, так что теперь смело можно говорить, что это уже новый закон о долевом строительстве-2017. На сегодняшний день участие в «долевке» является наиболее надежным способом приобретения жилья на первичном рынке.

Во-первых, по этому закону застройщик вправе привлекать средства граждан только при наличии разрешения на возведение многоквартирного дома и оформленных документов на земельный участок.

Во-вторых, закон о долевом участии в строительстве предусматривает обязательную государственную регистрацию договора на «долевку», а деньги за новое жилье оплачиваются только после такой регистрации в Росреестре. Это защищает дольщика от риска двойной продажи, т. е. застройщик теперь не сможет продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям.

Как проверить надежность застройщика

С августа 2020 года размер собственных средств компании-застройщика должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока долевого строительства. А сама строительная компания обязана иметь опыт возведения многоквартирных домов не менее трех лет.

Закон также вводит обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика. Он должен иметь в уполномоченном банке один счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению долевого строительства, причем минимальный остаток денежных средств на таком счете должен быть не менее 10% от проектной стоимости объекта.

Руководителем или главным бухгалтером компании-застройщика не может быть человек, имеющий неснятую или непогашенную судимость за экономические преступления, а также лицо, которое было признано причиной банкротства организации.