Дело № 1-113/2014

ПРИГОВОР

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Пушкинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Петрова В.В., с участием государственного обвинителя – ст.помощника Пушкинского горпрокурора Щелконогова А.Н., подсудимого Макарова А.Г., защитника-адвоката Маркина Г.Ю., представившего удостоверение № № и ордер № №, представителя потерпевшего и гражданского истца... при секретарях Кускове С.Г., Маринычевой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы уголовного дела в отношении:

Макарова А.Г., обвиняемого в совершении преступления, предусмотренного ст. ч.3 УК РФ,

У с т а н о в и л:

Подсудимый Макаров А.Г. совершил мошенничество, то есть приобретение права на чужое имущество путем обмана, в крупном размере, а именно:

29 июля 2010 года Макаров А.Г. с целью приобретения права на земельный участок обратился в Администрацию Пушкинского муниципального района с заявкой на предоставление ему в аренду на 49 лет для ведения личного подсобного хозяйства земельного участка площадью 1200 кв. м, расположенного по адресу: , в районе АЗС. Его заявка была удовлетворена, и на основании постановления руководителя Администрации Пушкинского муниципального района от № с Макаровым А.Г. был заключен договор № № аренды земельного участка.

13 октября 2011 года в 10 часов 49 минут Макаров А.Г. умышленно, с целью приобретения права собственности на указанный земельный участок, используя положение п. 3 ч.3 ст. 12 Закона Московской области от 07.06.1996 г. «О регулировании земельных отношений в Московской области» о том, что до 01.01.2012 г. цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается лицам, являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, - в размере, равном десятикратному размеру земельного налога на единицу площади земельного участка на 01 января текущего календарного года, то есть по льготной цене вместо реальной рыночной стоимости, умышленно, путем обмана предоставил в Пушкинский отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области заявление о регистрации права на объект недвижимости – хозяйственного строения, якобы находящегося на арендованном им земельном участке по вышеуказанному адресу, и декларацию, содержащую заведомо ложные сведения об объекте - одноэтажном нежилом строении площадью 18 кв.м.

На основании предоставленной Макаровым А.Г. декларации, которая ввела в заблуждение государственного регистратора Пушкинского отдела Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области..., за Макаровым А.Г. было зарегистрировано право собственности на вышеуказанный объект недвижимости – хозяйственное строение, и выдано свидетельство о государственной регистрации права от серии №.

В период с 18 апреля 2011 года до 10 апреля 2012 года Макаровым А.Г. указанный земельный участок по целевому назначению не использовался, не обрабатывался и не культивировался, хозяйственное строение не возводилось.

12 августа 2011 года в дневное время Макаров А.Г. во исполнение своего преступного замысла обратился в Администрацию Пушкинского муниципального района Московской области с заявкой о предоставлении вышеуказанного арендованного земельного участка в свою собственность, приложив к заявке свидетельство о праве собственности на якобы расположенное на этом земельном участке несуществующее хозяйственное строение и договор аренды земельного участка.

На основании постановления № руководителя Администрации Пушкинского муниципального района от о предоставлении Макарову А.Г. в собственность за плату земельного участка площадью 1200 кв.м с кадастровым номером № расположенного по адресу: , в районе АЗС /земли населенных пунктов/, между Макаровым А.Г. и МО «Пушкинский муниципальный район Московской области», от имени которого выступал комитет по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района в лице и.о. председателя комитета..., который был уверен в правомерности действий Макарова А.Г., был заключен договор № купли-продажи указанного земельного участка площадью 1200 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в районе АЗС, по цене 7903 руб. 68 коп., то есть по льготной цене вместо рыночной стоимости 463 500 рублей.

На основании вышеуказанных постановления и договора купли-продажи государственным регистратором Пушкинского отдела Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области... было выдано свидетельство о праве собственности № от на земельный участок, расположенный по адресу: , в районе АЗС, с кадастровым номером №, общей площадью 1 200 кв. м.

Таким образом, Макаров А.Г., введя в заблуждение сотрудников Администрации Пушкинского муниципального района относительно нахождения на земельном участке, расположенном по адресу: , в районе АЗС /находящимся в границах муниципального образования - земли населенных пунктов/, общей площадью 1200 кв. м, кадастровый номер №, стоимостью 463 500 рублей, принадлежащего ему объекта недвижимости, мошенническим путем приобрел право собственности на указанный земельный участок по льготной стоимости, то есть в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка на 01 января 2011 года, что составляет 7903 руб. 68 коп., причинив своими действиями Администрации Пушкинского муниципального района материальный ущерб в крупном размере на сумму 455 596 рублей 32 копейки.

В судебном заседании подсудимый Макаров А.Г. себя виновным не признал и показал, что в 2010 году он обратился в администрацию Пушкинского муниципального района по вопросу предоставления ему в аренду земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства площадью 1 200 кв. м по адресу: , в районе АЗС. Постановлением Администрации Пушкинского муниципального района испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен ему в аренду сроком на 49 лет. После оформления прав аренды на земельный участок он поставил на нем деревянную бытовку на металлическом каркасе /у бытовки было два окна и дверь/ площадью 18 кв.м, фундамент не делал, поставил на поддоны. Бытовка была установлена с помощью техники, предоставленной... После установки бытовки узнал, что на участке находится газопровод, при этом при постановке земельного участка на кадастровый учет его в известность о наличии обременений и ограничений по использованию земли никто не ставил. Решил бытовку оформить в собственность, землю выкупить. Подал в регистрационную палату все необходимые документы, в декларации указал, что просит зарегистрировать хоз.блок, указав его размеры. Оформив право собственности на бытовку, обратился в Администрацию Пушкинского муниципального района по вопросу выкупа земельного участка, предоставил копию свидетельства о регистрации права собственности на хозяйственное строение, о выкупе участка по льготной цене не просил, стоимость определяла Администрация. Постановлением Администрации Пушкинского муниципального района от земельный участок был предоставлен ему в собственность, заключен договор купли-продажи земельного участка. Согласно договора цена земельного участка составила 7 903 руб. 68 коп. Поскольку по земельному участку проходят газовые трубы, электрокабель, он решил продать участок. Земельный участок и бытовку он продал... 10.04.2012г. за 990000 рублей, бытовку затем вывез на участок..., где она находится до настоящего времени, ... ее не забрал по каким-то не известным ему причинам.

Доказательствами, подтверждающими вину Макарова А.Г., являются:

Акт проверки соблюдения требований федерального земельного законодательства от 16.04.2013г., согласно которого на земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: , в районе АЗС, никаких зданий, строений, в том числе хозяйственных построек, нет; фото-таблица к акту проверки /том 1, л.д.13-15/.

Показания представителя потерпевшего..., которая показала, что работает в Администрации Пушкинского муниципального района в должности. Согласно имеющимся в администрации Пушкинского муниципального района документам между муниципальным образованием «Пушкинский муниципальный район Московской области», от имени которого выступал комитет по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района в лице и.о. председателя комитета... и Макаровым А.Г. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1200 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в районе АЗС. Цена земельного участка по договору составила 7903 рубля 68 копеек. Договор купли-продажи заключен на основании постановления Администрации Пушкинского муниципального района от № №, которое издано на основании заявления Макарова о выкупе земельного участка. Макаров представил в Администрацию свидетельство о регистрации права собственности от на хоз.строение площадью 18 кв.м, расположенное на земельном участке по вышеуказанному адресу. В постановлении указано, что испрашиваемый земельный участок Макарову предоставляется по цене в размере, равном десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка на 1 января текущего календарного года. Согласно данным кадастрового паспорта земельного участка, предоставленного в собственность Макарову, кадастровая стоимость земельного участка на 31.01.2011 г. составляла 790368 руб. Земельный участок Макаровым выкуплен на основании ст. РФ, поскольку им зарегистрировано право собственности на хозстроение, расположенное на земельном участке. Выкупленный земельный участок Макаровым до заключения договора купли-продажи использовался на основании договора аренды от Земельный участок Макарову был продан по цене ниже рыночной, поскольку им представлены документы, свидетельствующие о наличии на земельном участке хозстроения. При рассмотрении вопроса о предоставлении земельных участков гражданам в собственность за плату при строениях, зданиях, сооружениях, Администрация не проверяет наличие таковых на испрашиваемом земельном участке, а проводит только правовую проверку представленных документов для принятия решения. Макаров ввел в заблуждение Администрацию и путем обмана получил указанный участок в собственность. Для того, чтобы выкупить участок по льготной цене, Макаров поставил на арендуемом участке временный хоз.блок и зарегистрировал его как объект недвижимого имущества, в то время как этот хоз.блок таковым не являлся.

Свидетель..., главный специалист комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муницпального района, дала показания, аналогичные показаниям потерпевшей..., пояснив, что если бы Макаров А.Г. не предоставил документы, свидетельствующие о наличии на арендуемом им земельном участке хоз.строения, то он выкупал бы земельный участок по рыночной стоимости.

Показания свидетеля..., который показал, что у него есть одноклассник Макаров А.Г., с которым он до настоящего времени поддерживает дружеские отношения. В 2011 году Макаров получил в аренду на 49 лет земельный участок по адресу: , в районе АЗС. После этого летом 2011 года они вместе с Макаровым А.Г. установили на указанном участке деревянную бытовку на металлическом каркасе площадью 18 кв. м., он предоставил Макарову погрузочно-разгрузочную технику, то есть кран. Через некоторое время Макаров оформил право собственности на данный участок и бытовку и начал заниматься благоустройством участка. Однако земельными работами Макаров так и не смог заняться, так как приехавшие сотрудники электросети сообщили о наличии на данном участке электрокабелей, в связи с чем Макаров продал участок..., а бытовку они вывезли и поставили к нему на участок по адресу: , где данная бытовка стоит до сего времени. Он знает, что Макаров продал указанную бытовку..., но тот до сих пор не забрал ее, по каким причинам, не знает.

Показания свидетеля..., который показал, что знаком с Макаровым А.Г., отношения между ними складывались только на основании служебных дел. В апреле 2012 года Макаров предложил ему приобрести участок с кадастровым номером № по адресу: , в районе АЗС, объяснив, что участок имеет обременение, и он не в состоянии решить вопросы, чтобы в дальнейшем заниматься там строительством. Он, ..., согласился, цена участка с Макаровым была обговорена в 990 000 рублей, в данную сумму входила стоимость земли 800 000 рублей и стоимость хоз.блока 190 000, который был на участке. Хоз.блок был деревянный, стоял на земле, на деревянных подложках, без какого-либо фундамента или какой-либо поддерживающей конструкции. Макаров предоставил ему свидетельство о регистрации права собственности на данный блок. Он знал, что стоимость аналогичного хоз.блока примерно 40-50 тысяч рублей, но согласился на выплату испрашиваемой суммы, так как был заинтересован в приобретении участка, который нельзя было продать без хоз.блока и наоборот. После оформления права собственности и выплаты Макарову указанной суммы он попросил последнего вывезти хоз.блок, в котором была куча мусора, и этот хоз.блок ему мешал. Макаров вывез хоз.блок весной 2012 года, а летом 2012г., ближе к осени, он завез на участок свой хоз.блок.

Показания свидетеля..., который показал, что работает крановщиком в, руководителем которого является... Примерно в мае 2011 года по распоряжению... он ставил на участок по адресу: , около АЗС, деревянный хоз.блок. Ставил его на землю, фундамент отсутствовал. Позднее он приезжал на этот участок и загружал на грузовую автомашину хоз.блок, который сгрузил в, где находится офис ». Когдла забирал хоз.блок, фундамента под ним не было. Кому принадлежат указанный участок и хоз.блок, он не интересовался.

Показания свидетелей... и..., которые показали, что с 1983 года проживают по адресу: . Напротив их дома находится огороженная металлическим забором территория, на которой установлена тентовая палатка, других строений нет. В 2012 году на участок завозился песок и проводились земляные работы по выравниванию участка. Никаких фундаментов и построек на участке нет и не было.

Показания свидетелей..., ... и... были оглашены в ходе судебного разбирательства /том 1, л.д.119-120, 121-122; том 2, л.д.64-65/.

Постановление от № №, в соответствии с которым Администрацией Пушкинского муниципального района гр-ну Макарову А.Г. в аренду на 49 лет для введения личного подсобного хозяйства предоставлен земельный участок с кадастровым номером №

Расположенный по адресу: , в районе АЗС /том 1, л.д.174/.

Договор аренды земельного участка № № от /том 1, л.д.171-173/.

Декларация об объекте недвижимого имущества от 08.07.2011 г., заполненная Макаровым А.Г. и поданная им в Пушкинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, из которой следует, что свой объект – деревянную бытовку на металлическом каркасе он отнес к зданиям, назвав ее хоз.строением /том 1, л.д.189/.

Свидетельство о государственной регистрации права от на право собственности Макарова А.Г. на хозстроение, расположенное на земельном участке по адресу: , в районе АЗС /том 1, л.д.334/.

Заявление Макарова А.Г. о предоставлении ему за плату в собственность земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: , в районе АЗС, на котором находится принадлежащее ему на праве собственности хозстроение /том 1, л.д.322/.

Постановление № от № № в соответствии с которым Администрацией Пушкинского муниципального района гр-ну Макарову А.Г. в собственность предоставлен земельный участок площадью 1200 кв.м с кадастровым номером № расположенный по адресу: , в районе АЗС, по цене в размере, равном десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка на 1 января текущего календарного года /том 1, л.д.158/.

Договор № купли-продажи земельного участка от г., заключенный между и.о. председателя комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского района... и Макаровым А.Г., согласно которого цена продажи земельного участка составляет 7903 рубля 68 копеек /том 1, л.д.159-161/.

Договор купли-продажи земельного участка с хоз.строением от 10.04.2012 года, заключенный между Макаровым А.Г. и..., общая сумма сделки составляет 990 000 рублей /земельный участок – 800 000 рублей, хоз.строение – 190 000 рублей/; передаточный акт /том 1, л.д.151-152/.

Протоколы выемки правоустанавливающих документов в Администрации Пушкинского муниципального района, кадастровой и регистрационных палатах; протокол осмотра документов и постановление о приобщении их к материалам уголовного дела в качестве вещественных доказательств /том 1, л.д.143-145, 308-311; том 2, л.д.10-11/.

Заключение судебно-экономической экспертизы № 675-10-13 от 14.10.2013 г., согласно которого рыночная стоимость земельного участка площадью 1200 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в районе АЗС, по состоянию с 21 июля 2011 года по 05 октября 2011 года составляет 463 500 рублей /том 1, л.д.254-286/.

Заключение судебно-строительной технической экспертизы № 673-10-13 от 14.10.2013г., согласно которого бытовка деревянная на металлическом каркасе относится к временным зданиям и является объектом не капитального строительства, а объектом вспомогательного использования Разрешительной документации на строительство и установку не требуется. Не относится к категории недвижимого имущества, поскольку не имеет прочной связи с землей и не предусматривает устройства заглубленных фундаментов и подземных сооружений. Объект может быть разобран и перенесен.

Данные объекты не подлежат регистрации в гос. учреждении в порядке ст. ГК РФ, поскольку не являются объектами недвижимости, и не позволяют приобретение прав собственности на земельный участок на льготных основаниях в соответствии с Законом Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» от 07.06.1996 г. № 23/96-03 /том 1, л.д.289-302/.

Объектом экспертизы являлась деревянная бытовка, установленная... на приобретенном им у Макарова А.Г. земельном участке по адресу: , в районе АЗС.

Протокол осмотра места происшествия от 04.09.2013г., согласно которого была осмотрена деревянная бытовка, перевезенная Макаровым А.Г. на территорию » по адресу: , с земельного участка по адресу: , в районе АЗС, после продажи этого участка...; фото-таблица к этому протоколу /том 1, л.д.216-221/.

В судебном заседании был допрошен эксперт ООО «Региональный Центр Оценки «ЭКОР» ..., проводивший по уголовному делу судебную строительно-техническую экспертизу, который показал, что бытовка, осмотренная им по адресу: , в районе АЗС, и представленная на обозрение на фото-таблице бытовка по адресу: , относятся к одному и тому же типу хоз.блока, не являющемуся капитальным строением и не относящемуся к категории недвижимого имущества. На земельном участке по адресу: , в районе АЗС, никаких признаков того, что там возводились какие-либо капитальные строения, не было. Участок был неосвоенный, заросший травой, на участке проложены инженерные коммуникации: газопровод высокого давления, электрокабели.

В судебном заседании в качестве специалиста был допрошен специалист Росреестра по Московской области..., который показал, что в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества, на которое не требуется разрешения на строительство, и содержащим описание такого объекта, является декларация. Все сведения об объекте недвижимого имущества определяются и вносятся заявителем в декларацию самостоятельно, ответственность за достоверность внесенных в декларацию сведений несет заявитель, декларацию они не проверяют. Декларация заполняется только на недвижимое имущество. В декларации, заполненной Макаровым А.Г., было указано, что данная постройка является хоз.блоком. Этого было достаточно для регистрации, так как хоз.блок может быть возведен и как объект недвижимого имущества.

Оценив все доказательства в их совокупности, суд находит вину подсудимого Макарова А.Г. доказанной полностью.

Показания подсудимого Макарова А.Г., отрицающего свою вину в совершении инкриминируемого ему деяния, опровергаются вышеприведенными показаниями представителя потерпевшего... и свидетелей, не доверять которым у суда оснований не имеется; вещественными доказательствами; заключениями судебно-экономической и строительно-технической экспертиз; показаниями эксперта... и специалиста...

О прямом умысле Макарова А.Г., направленном на совершение инкриминируемого ему деяния, свидетельствуют его последовательные действия, в том числе установка на участке временной деревянной бытовки, не являющейся недвижимым имуществом, и внесение им данных о ней как об объекте капитального строительства в декларацию об объекте недвижимого имущества, поданную в Пушкинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области для оформления данного объекта в собственность и последующего выкупа арендуемого им земельного участка на этом основании по льготной цене.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что путем отрицания своей вины в совершении мошенничества подсудимый Макаров А.Г. преследует цель избежать уголовной ответственности за содеянное.

Действия Макарова А.Г. суд квалифицирует по ст. ч.3 УК РФ, как мошенничество, то есть приобретение права на чужое имущество путем обмана, совершенное в крупном размере.

При назначении наказания суд учитывает характер и степень общественной опасности совершенного преступления и данные о личности виновного, который ранее не судим, по месту жительства и работы характеризуется положительно, на учете в НД и ПНД не состоит /том 1, л.д.211-215, 333; том 2, л.д.37/.

Обстоятельств, смягчающих либо отягчающих наказание Макарова А.Г. в соответствии со ст.ст. , не имеется.

На основании изложенного, суд находит возможным в соответствии со ст. применить к Макарову А.Г. условное осуждение к лишению свободы, приходя к выводу о том, что его исправление возможно без реального отбывания наказания.

Штраф и ограничение свободы как дополнительные меры наказания суд находит возможным не назначать.

Представителем потерпевшего... предъявлен гражданский иск о взыскании с Макарова А.Г. причиненного преступлением материального ущерба в размере 463 500 рублей.

Суд находит вышеуказанный иск подлежащим удовлетворению частично, за вычетом уплаченных Макаровым А.Г. за земельный участок 7 903 руб. 68 коп., руководствуясь при этом требованиями ст. ,

Вопрос о вещественных доказательствах решается судом в соответствии с требованиями ст.81 УПК РФ.

Руководствуясь ст.ст.302-304, 307-309 УПК РФ, суд

П р и г о в о р и л:

Макарова А.Г. признать виновным в совершении преступления, предусмотренного ст. ч.3 УК РФ, и назначить ему наказание в виде двух лет лишения свободы, без штрафа и ограничения свободы.

Судебная практика по:

Ответственность за причинение вреда, залив квартиры

Судебная практика по применению нормы ст. 1064 ГК РФ

По мошенничеству

Судебная практика по применению нормы ст. 159 УК РФ

Согласитесь, самый большой плюс приобретения земельного участка – это его дальнейшая самостоятельная застройка. Возможность построить дом своей мечты действительно притягивает и увеличивает спрос на земельные участки. Кроме того, покупая земельный участок, вы делаете выгодное финансовое вложение. О том, как избежать обмана при покупке земельного участка, нам рассказала Ольга Кислицына – начальник коммерческо-правового отдела компании «Вятская земля».

Покупая земельный участок, на что в первую очередь обращать внимание?

Во-первых , земельный участок обязательно должен пройти кадастровый учет. Во-вторых, продавец земли должен иметь свидетельство о праве собственности на землю, которое в свою очередь заносится в Единый государственной реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В-третьих , необходимо учитывать, что у каждой земли свое назначение и разрешенное использование. В настоящее время формально только на землях населенных пунктов можно построить собственное жилье, а что касается земель сельскохозяйственного назначения, жилье на них строить запрещено за исключением ряда случаев, предусмотренных законом. Например, на участке, относящемся к категории земель сельскохозяйственного назначения, построить собственное жилье можно, если земля будет использоваться для дачного строительства, садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства.

Часто недобросовестные продавцы, стремящиеся избавиться от участков, которые предназначены для сельскохозяйственного производства, утверждают, что юридическая процедура перевода земли из одной категории в другую очень проста и переоформление после покупки не вызовет никаких затруднений. Это не так. Не поддавайтесь на подобные уловки – предложите ему самому переоформить землю до ее продажи.

Другая распространенная уловка – повышение начальной стоимости участка за счет того, что к нему якобы подведены все коммуникации. Зачастую такая благоустроенность отражена лишь на бумаге. Если вы столкнулись с таким предложением, советуем внимательно изучить его.

Основные документы, предоставляемые в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрации права собственности на земельный участок:

• паспорт гражданина РФ
• договор купли-продажи земельного участка в 3 экземплярах
• кадастровый паспорт на земельный участок
• свидетельство или иной документ, подтверждающий право собственности на землю
• согласие супруга на проводимую сделку
• документы, свидетельствующие о передаче участка (акт, договор)
• платежные документы, которые подтверждают, что пошлина за государственную регистрацию оплачена.

Учитывайте, что в зависимости от каждой конкретной ситуации возможно предоставление и дополнительных документов.

Подходите к приобретению земельного участка со всей ответственностью, позаботьтесь о своей осведомленности в данном вопросе, и тогда вы сможете избежать неприятных сюрпризов.

Материал подготовлен редакцией каталога «Под ключ» и компанией «Вятская земля»

За последние годы земля подорожала в разы и продолжает набирать в цене, потому вблизи крупных городов практически не осталось «чистых» (изначально оформленных легально) объектов этой недвижимости. Большинство участков имеют «серую» историю, — это и претензии селян, которые считают земли незаконно отнятыми и двойное оформления права собственности. Мало кто из обманутых покупателей находит в себе силы и возможности вернуть потерянные деньги, да и аферисты не дремлют, — их схемы замысловаты и часто удаются, благодаря пробелам в законодательстве. На что же стоит обратить внимание при покупке земельного участка и как обывателям избежать обмана при оформлении сделки купли-продажи такой недвижимости?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Тонкости аферы

Мошенничество при покупке земельного участка сопровождает каждую 3-ю сделку отчуждения наделов. Огромное количество афер в сфере земельных правоотношений обусловлено грандиозными прибылями, возможностью прочного укрепления связей с могущественными чиновниками. Даже если в схеме участвуют несколько лиц, то, поделив прибыль от преступной продажи пары небольших участков, каждый из них за короткое время может сколотить приличное состояние.

Благодатной почвой для деятельности мошенников становится халатное отношение граждан к сохранности документов. Для махинации с земельным участком достаточно даже потери собственником паспорта. Ввиду того, что обычно важные документы хранятся в одном месте (папке, портмоне), соответственно, вместе и теряются, чужой паспорт и правоустанавливающий документ на землю в руках злоумышленников становятся отличным инструментом для успешного осуществления аферы.

Кажущаяся чрезвычайно сложной для простого человека процедура восстановления утраченных документов, паника и все та же юридическая безграмотность нерадивых граждан в этом вопросе играют на руку правонарушителям. Не желая ознакомиться с порядком восстановления личной документации, граждане сразу пытаются решить «бумажный» вопрос окольными путями и обращаются за помощью к «влиятельным» знакомым. Таковыми часто оказываются недобросовестные риелторы и их контакты в органах власти. Изготовить правоустанавливающие документы на земельный участок «на свой лад», внести коррективы в базы регистрации прав собственности на недвижимое имущество не составляет для них большого труда.

Мошенничество – уголовно наказуемое деяние, за которое предусмотрено наказание в виде значительного тюремного срока и конфискации личного имущества.

Не желая попасть за решетку и лишиться «нажитого непосильным трудом», аферисты придумывают все более витиеватые схемы обмана доверчивых граждан, причем, некоторые из них на первый взгляд не противоречат закону или чрезвычайно трудно доказуемы.

Схемы мошенничества

Вариаций на тему выманивания денег при покупке земельных участков предостаточно. Наиболее популярные аферы с земельными участками приведены ниже.

Двойная продажа

Махинация заключается в повторной реализации одного и того же объекта нескольким покупателям; возможна вследствие игнорирования своевременной регистрации договора купли-продажи земли в региональном Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и осуществляется по дубликатам свидетельств и договоров.

Двойную продажу делает возможной и подделка документов. Такие аферы невозможны без поддержки должностных лиц органов местного самоуправления, сотрудников региональных органов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, правоохранительных органов, нотариусов, риелторов. Эти формирования являются полноценными преступными группировками, поставившими на поток обман доверчивых или невнимательных участников сделок отчуждения недвижимого имущества. Правовое невежество покупателей земли делает двойную продажу земельных участков самой популярной схемой мошенничества.

Приобретатели имущества уверены, что после подписания договора купли-продажи объекта и полного расчета с продавцом, право собственности на имущество однозначно перешло им, в то время, как для полного оформления сделки необходима регистрация соглашения в компетентных органах.

Игнорируя это требование законодательства, проявляя бездействие, добросовестные покупатели дают «зеленый» свет махинаторам, предоставляя возможность реализовать ранее проданный участок еще одному контрагенту.Согласно ГК РФ, законным приобретателем признается тот покупатель, который первым зарегистрировал переход права собственности на землю в компетентных органах, однако, зачастую судебные тяжбы и претензии обманутых покупателей делают невозможным нормальное пользование участком.

Продажа земельного участка со скрытыми коммуникациями

Такой участок выглядит привлекательным и продается по средней рыночной цене. Помимо общей правоустанавливающей документации продавец и его представитель предъявляют клиентам топографическую или геологическую съемку объекта, дескать, участок выделен под ИЖС, а дополнительные документы подтверждают его «чистоту» и свидетельствуют об отсутствии подземных газо- и водопроводов.

Покупатель даже не догадывается, что приобретая землю для возведения жилого дома, использовать ее по назначению будет либо невозможно, либо очень затратно.

Участки под ИЖС в зависимости от площади и расположения стоят очень дорого, поэтому потери обманутых (прибыль мошенников) могут быть огромными.

Мошенники-продавцы мастерски подделывают результаты топографической и геологической съемки земельных участков, корректируют координаты расположения объекта и его границ. Такие операции помогают реализовать по завышенной цене участки, реальная стоимость которых на 30-50% ниже заявленной.

Правда может всплыть на этапе оформления проектной документации, проведения подземных строительных работ, или подключения готового дома к коммуникациям. Если на месте газо- или водопровода, телефонных линий, самовольно построен дом или хозяйственные постройки, сети придется переносить за свой счет, оплатив немалый штраф. Может случиться и так, что строиться на таком участке и вовсе невозможно или невыгодно – сетка из труб может быть уж очень разветвленной, а их перенос – стоить огромных денег.

Продажа участка с ложным месторасположением

Афера часто разрабатывается продавцом земли вместе с посредником. Последний выбирает наиболее безобидных и наименее ушлых клиентов, демонстрирует им чужой презентабельный участок и, якобы, все документы на него. Возможно также изменений границ легальных земель.

Часто этой схемой пользуются продавцы больших участков, выделенных для коммерческих целей, ведь на площади в несколько гектар, сложно заметить несоответствие реальных границ разметке, указанной в правоустанавливающем документе.

Покупая традиционные 6 соток в дачном товариществе, терять бдительность также нельзя. Оперируя такими небольшими участками, мошенники презентуют покупателям соседский более рентабельный надел. После оформления сделки новых владельцев ждут разные сюрпризы – вплоть до полной невозможности пользования участком.

Как избежать мошенничества при покупке земли?

Опытные риелторы советуют всем участникам операций с недвижимостью быть особенно бдительными, не совершать сделки впопыхах, без привлечения юристов. Существуют общие критерии поведения участников договорных правоотношений и стандартные параметры проверки понравившегося участка на «чистоту».

Безопасный способ распространения информации

Как продавцу, так и покупателю необходимо помнить, что мошенники начинают присматриваться к потенциальным жертвам еще задолго до персонального знакомства. Отличным источником информации для них являются сайты бесплатных объявлений, печатные СМИ.

Если объявление о продаже земельного участка дает продавец недвижимости, в целях безопасности, необходимо предоставить лишь необходимую информацию.

Это – площадь и целевое назначение земли, форма участка, его удаленность от инфраструктуры населенного пункта и коммуникаций, явные достоинства объекта. Лучше указать месторасположение земельного участка лишь приблизительно, например, обозначить поселок, где находится объект, и указать какой-либо ориентир.

Не стоит детально описывать координаты участка, называть улицу или конкретный адрес. На «свежее» объявление откликнется масса посредников, которые могут использовать данные о расположении объекта в мошеннических схемах. Так, если земельный участок действительно хорош, то без ведома собственника его могут показывать покупателям, взамен худшего, реально продаваемого. После встречи с потенциальным покупателем, владелец по внутреннему убеждению самостоятельно решит, стоит ли презентовать имущество или же от дальнейшего сотрудничества с контрагентом лучше отказаться.

Если дается объявление о покупке земли, не нужно детально описывать подробности и мотивы будущего приобретения . Достаточно указать желаемый район, площадь, целевое назначение и бюджет покупки. Для подачи информативного объявления на сайт или в газету, стоит избегать просторечий, подачи ненужных сведений, — по таким текстам мошенники вычисляют людей неграмотных, слишком добродушных, верящих на слово, любящих поговорить с незнакомцами «за жизнь». Они и составляют основную массу обманутых.

Выбор продавца или посредника

В большинстве афер на стороне злоумышленников выступают посредники. Профессиональные риелторы – отличные психологи, они имеют массу связей и хорошо понимают, кому можно реализовать проблемный земельный участок, а с кем лучше не шутить.

Еще на стадии телефонных переговоров с агентом или продавцом, внимательного покупателя должны насторожить:

• Излишняя вежливость или нарочитое хамство собеседника. Если в 1-м случае мошенники всячески добиваются расположения покупателя, неоднократно звонят ему с обещаниями уступить в цене за землю, предложениями встретится для дополнительных презентаций, то во 2-м – преследуют цель запугать, создать амплуа властных и всемогущих персон, к которым с лишними вопросами лучше не обращаться. Тон беседы должен быть деловым и доброжелательным, без намека на панибратство или невежество.
• Нежелание предъявить оригиналы правоустанавливающих документов и паспорта отчуждателя. Возможно, за владельца земельного участка себя выдает мошенник, желающий нажиться на авансах от потенциальных покупателей. Должно насторожить и препятствование внимательному изучению документов на землю, особенно, привлечение юриста;
• Нежелание презентации объекта, а если таковая и состоялась, — препятствование общению клиента с соседями, представителями власти прилегающего населенного пункта.
• Нечеткое размежевание объекта с соседними участками.
• Требование передать большую сумму (более 500-1000 у.е ) в качестве аванса в счет будущей покупки.
• Избегание посредником личного знакомства продавца и покупателя.

Абсолютное большинство земельных участков реализуются с участием риелторов, поэтому покупателю рано или поздно придется иметь дело с посредниками. Безопаснее сотрудничать с представителями крупных именитых компаний региона, — их руководители очень дорожат репутацией и тщательно следят за набором персонала.

Надежные риелторские агентства следят за своей репутацией. Узнайте, .

Потребовать возместить моральный вред за смерть близкого родственника может каждый гражданин. Как ?

Мошенничество с банковскими картами практикуют технологически подкованные аферисты. Защитите себя .

Проверка фактов и документов

Эксперты в сфере недвижимости считают, что распознать все возможные махинации с землей на стадии покупки практически невозможно. Внимательное отношение к документам, связанным с землей позволяют раскрыть пусть не самые хитроумные, но наиболее распространенные схемы мошенничества.

По законодательству покупатель вправе обратится лично или через доверенное лицо в региональные органы регистрационной палаты с соответствующим заявлением и получить информацию о том, кому принадлежит земельный участок и каким правоустанавливающим документом подтверждено право собственности конкретного гражданина.

На деле же лучше попытаться найти знакомых в компетентных органах и выяснить всю подноготную о продавце и его участке. Скорее всего, придется наводить справки о нескольких объектах недвижимости, а постоянно подавать заявления и ждать несколько рабочих дней не всегда удобно. Проще получить сведения через знакомых, принять окончательное решение о покупке, а лишь потом обратиться в регистрационную палату и получить официальный ответ чиновников относительно конкретного земельного участка.

Насторожить должна продажа надела по дубликатам правоустанавливающих документов. В таком случае от сделки лучше отказаться. Покупая участок под застройку без дома (хотя бы ветхого, но оформленного), необходимо лично удостовериться в том, что в его подземном пространстве нет коммуникаций. Нужно обратиться с заявлением в Горгаз, Горсвет, Горводоканал и местные телефонные линии, получить письменный ответ об отсутствии ограничений на застройку. Наличие на участке легально построенных старых времянок, ветхих капитальных конструкций дает некоторую гарантию того, что скрытых коммуникаций на объекте нет (во времена СССР любая стройка контролировалась государством, самовольная же – жестоко каралась, поэтому провести застройку участка с газопроводом было практически нереально).

Несколько советов потенциальным покупателям земельных участков:

1. Не стоит реагировать на низкую стоимость земли.
2. Понравившийся участок нужно внимательно рассмотреть на местности, пообщаться с соседями, выяснить его координаты, границы и площадь в органе местного самоуправления.
3. Лучше потратить дополнительные средства и организовать юридическую поддержку сделки в юридической фирме – специалисты проведут экспертизу документов, окажут правовую помощь, грамотно составят предварительный договор о намерении купить участок в будущем.
4. Выбор нотариуса для оформления сделки купли-продажи недвижимости зависит от предпочтений покупателя.

Не стоит соглашаться на недорогое и быстрое оформление у нотариуса, которого навязывает продавец или его представитель. Покупателю желательно посетить нотариуса до встречи с продавцом и получить профессиональную консультацию по оформлению необходимых соглашений и действий сторон после сделки. Специалист расскажет, на какие документы нужно обратить особое внимание, опишет их обязательные реквизиты (качество бланков, подписей и печатей на свидетельстве о собственности на участок, нотариальное заверение и отметки о государственной регистрации договорной документации, наличие резолюций должностных лиц компетентных органов).

Приобретение земли является выгодным вложением капитала. Мошеннические структуры, заключая сделки с рядовыми покупателями, используют различные обманные схемы, факт которых бывает сложно доказать. В таких случаях надеяться на возврат денежных средств часто не представляется возможным. Тем не менее, обезопасить себя от мошенников (например, на рынке недвижимости Иркутска) поможет знание юридических норм и процедур, пробелы в которых и используются при купле-продаже земельных участков .

Обезопасьте себя от мошенников!

1.1. Фиктивная продажа земельного участка (без юридических оснований)

Такой способ мошенничества не всегда является причиной умышленных действий. Зачастую собственник даже не подозревает об отсутствии у него прав распоряжения земельным участком (ЗУ). Подобная ситуация возникает в случае наличия судебных обязательств, когда недвижимость дарится, если право собственности не было зарегистрировано в органах Госкадастра, а также при отсутствии документов о межевании.

ВАЖНО. Новые поправки в законодательстве 2018 г. отражены в законе «О межевании земельных участков» № 477-ФЗ, «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, «Об узаконивании самовольных строений» № 258-ФЗ, а также ЗК РФ.

Умышленные махинации производятся при сокрытии факта отсутствия права. В качестве документа, подтверждающего собственность, демонстрируется обычное свидетельство о переходе прав собственности на ЗУ. По закону РФ документ получают без предоставления аналогичного от прежнего собственника. Поэтому точно сказать, кто обладает правом распоряжения на ЗУ проблематично.

Во избежание подобной ситуации будущий собственник вместе с продавцом запрашивают выписку из ЕГРН, содержащую всю необходимую и юридически значимую информацию об участке.

К покупке земли, находящейся в муниципальной и государственной собственности, подходят системно из-за наличия огромного числа нюансов, а покупка ЗУ, в большинстве случаев, организовывается через аукционы.

1.2. Продажа земли по поддельным документам

В целях продажи ЗУ подделываются различные документы, как отсутствующие (по какой-либо причине), так и никогда не оформлявшиеся. Чаще всего, дубли обнаруживают среди договоров о передаче прав собственности, свидетельств о праве собственности, актов согласования границ с владельцами смежных участков.

Подделка документов осуществляется с целью сокрытия нежелательных данных и быстрой продажи, для получения средств обманным путём, для перепродажи одного и того же участка разным покупателям и т.д.

Отличить подлинник от подделки не всегда представляется возможным даже профессионалу. При помощи специального оборудования и кражи пустых бланков в органах, ответственных за их выдачу, производится основная масса нелегальных сделок.

Предупредить фиктивную сделку можно, воспользовавшись услугами Росреестра. Подробная процедура получения выписки описана в 8 главе закона № 218-ФЗ. После проводят сверку документов по кадастровому номеру, данным о собственнике (дольщиках), проверяют информацию об отсутствии обременений и исковых обязательств и др.

• ВАЖНО. Обратиться в органы Росреестра для получения обычной и расширенной выписки из ЕГРН можно только собственникам, зарегистрировавшим (поставившим на кадастровый учёт) ЗУ в качестве недвижимости.

1.3. Двойная продажа ЗУ

Такой махинацией могут воспользоваться как собственники, так и черные риэлторы. Т.к. регистрация прав собственности на ЗУ занимает достаточно долгое время, мошенники используют этот шанс в целях многократной наживы. Один участок достаётся в собственность нескольким "владельцам".

В случае, когда собственник не торопится с оформлением, он рискует потерять выкупленную землю. Т.к. по законодательству законным владельцем ЗУ считается первый, предъявивший свои права на участок. Последующим покупателям земля предлагается по копиям документов и свидетельству о праве на собственность (устаревшему). При наличии сомнений подобного рода покупатель не торопится и требует время на раздумье.

В связи с введением обязательной регистрации прав на собственность (через ЕГРН) данные последнего владельца ЗУ хранятся в базе данных. Перечисляют средства только после того, когда произойдет выдача свидетельства о госрегистрации на руки. Если продавец добросовестный, он согласится на такое требование с предварительным заверением всех предписаний у нотариуса (долговая расписка, оплата части суммы и т.д.).

По закону, если найдется другой собственник ЗУ, ни договор о купле-продаже, ни договор о переходе прав на собственность, тем более, не фиксирующее истинного владельца свидетельство о праве на собственность, не повлияют на судебное решение и не помогут вернуть деньги. Законная собственность - это собственность, оформленная на конкретное лицо, данные о которой хранятся в реестре.

1.4. Продажа земли с неподходящим видом разрешенного использования (ВРИ ЗУ)

На практике часто случаются ситуации, в которых землю нельзя использовать по назначению, например, возвести жилое строение или организовать производство. Такое возможно при покупке ЗУ, относящихся к той или иной категории (кадастровая классификация земель), имеющей целевое назначение. Вид земель обязательно указывается в свидетельстве о праве собственности на ЗУ. Но мошенники ссылаются на возможность перевода участка в другую категорию, обещая покупателю содействие со стороны властей и быстрые сроки. По факту этот процесс затягивается на долгие годы, т.к. чиновники не обязаны решать подобные вопросы. Сам перевод стоит больших денег, решить вопрос при помощи судей не представляется возможным, т.к. Закон не наделил их таким правом.

Кроме того, на участке могут находиться объекты стратегического значения, оборонные и военные постройки, коммуникации и т.д. Будущим собственникам приходится изучать кадастровый план территории, геологические и топографические схемы, чтобы при вводе территории в эксплуатацию или подключении к коммуникациям не возникало споров с государством. Затраты на отведение коммуникаций за пределы своей территории, возлагаются на законного владельца. В таких случаях ЗУ перепродаются за бесценок, а постройки приходится перевозить.

Нередки случаи, когда результаты топологической и геологической съемки подделываются. Поэтому любые предоставляемые собственником документы необходимо проверять через официальные источники.

При приобретении ЗУ необходимо определить с какой целью будет использоваться земля. Для постройки дома или дачи покупают только землю, предназначенную для ИЖС и ЛПХ.

• ВАЖНО. ЗУ продаются с передачей паспорта и дополнений (схем и планов). Порядок их выдачи регламентирован № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Постановлением Правительства РФ № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».

1.5. Срыв сделки на этапе предоплаты

Такой тип мошенничества происходит в тех случаях, когда договор купли-продажи предусматривает оплату значительной части средств от общей суммы в качестве задатка. Оставшуюся часть покупатель обязуется оплатить после государственной регистрации прав на участок. В таких случаях обращаются к услугам зарекомендовавших себя риэлторских компаний. Как правило, перед сделками они выверяют документы, т.к. дорожат имиджем и репутацией. При совершении сделки напрямую или через частное лицо существует риск невозврата аванса. Собственником может быть подставное лицо с поддельными документами, а частник просто разведет руками, сославшись на посредничество и стечение обстоятельств.

Поэтому, при покупке земли проверяют самого собственника (по паспорту). Обычно обращаются к владельцам соседних участков для получения интересующей информации. Также по согласованию с собственником запрашивают данные из налоговой службы и ЖКХ о наличии задолженности.

Если земельный участок относится к товариществу, кооперативу или садоводству, выясняют, требуются ли какие-либо дополнительные взносы обязательные платежи.

Когда сделку проводят по доверенности, собственника проверяют более тщательно. Для этого выясняют, жив ли он, на основании какого документа продаётся участок, вступило ли доверенное лицо в наследство и т.д. Во многих случаях покупатель страхует себя, запрашивая справку из психдиспансера о здоровье собственника и доверенного лица. Т.к. в некоторых случаях сделку можно аннулировать, признав человека недееспособным.

1.6. Продажа участка с ложным местоположением или показ участка с другими координатами

Такой вид мошенничества предполагает продажу ЗУ, несоответствующего заявленным параметрам. С целью получения большего дохода продавец показывают участок с большей площадью, с проведенными коммуникациями, с более привлекательным расположением и т.д. В организованных структурах за отдельную плату предлагают найти участок под любые потребности. На деле оказывается, что координаты посещаемого объекта не совпадают со сведениями, указанными в ЕГРН, а сам участок находится в собственности соседа или в ведении субъекта РФ.

Схема популярна при продаже земель коммерческим структурам, которые скупают большие площади. На месте выявить несоответствие достаточно сложно.

Отдельной проблемой становится вопрос межевания и долевого владения. Эти данные могут скрыться от покупателя путем предоставления подложных документов (на начальном этапе). А итоговая регистрация прав собственности может не состояться из-за отсутствия межевого плана территории, приобрести который получится после проведения ряда процедур и уплаты круглой суммы денег.

При наличии сомнений на этот счёт покупатель требует от собственника совместно получить выписку об участке из Росреестра, после которой решается вопрос о внесении части средств в качестве аванса (гарантия оплаты).

1.7. Продажа земли по завышенной стоимости

Несмотря на то, что кадастровая стоимость земли приближена к рыночной, мошенники наживаются на жертве путём показа участка большего размера и облагороженного под любые нужды. Часто с землёй продаются дома и хозяйственные постройки, которые увеличивают кадастровую стоимость. При этом сама постройка может считаться аварийной и не быть пригодной для жилья. Мошенничество в особо крупных размерах выявляют при продажах участков, застроенных на скорую руку без соблюдения техники безопасности. Таким образом участок облагораживается перед покупкой и продаётся в 3 раза дороже.

При наличии любой постройки на ЗУ покупатели выявляют, был ли осуществлен ввод в эксплуатацию такого сооружения, какие службы осуществляли контроль за вводом, имеются ли на руках документация. В противном случае будущий собственник обращается к грамотному юристу, производит полный замер территории и прочие технические процедуры.

1.8. Продажа земли подставными фирмами или сговор с собственником

В данном случае сам факт юридической сделки остаётся спорным, т.к. фирмы-однодневки не являются экономическим субъектом, а их руководство скрыто за подставными лицами. По факту отсутствует и предмет договора, никакой собственностью в виде ЗУ компания обычно не располагает.

Предупреждают подобную сделку на стадии сверки документов, а оплату вносят только после перехода права собственности.

При умышленном сговоре риэлтора с собственником сделка разрывается на этапе предоплаты. В таких случаях владелец ЗУ аннулирует договор, а деньги переводятся на теневой счёт подставного риэлтора. В других случаях при неграмотности клиента происходит полная оплата сделки при отсутствии оригиналов или внесение заведомо ложных сведений в договор о купли-продаже. В таких случаях обращение в суды остаётся безрезультатным.

1.9. Продажа земельных участков “фиктивными” застройщиками

Такой вид мошенничества появился сравнительно недавно. Возросший спрос на недорогое загородное жилье сподвиг мошенников на новую схему. Они выкупают часть территории, застраивают ее второсортными коттеджами, демонстрируя активный ход работы. Деньги, вложенные за еще непостроенные дома, пропадают вместе с ООО.

Мошенничество набирает обороты по причине отсутствия законодательных актов, регулирующих отношения застройщика и инвестора.

1.10. Продажа по факту заключения предварительного договора

Особенностью такой схемы является то, что предварительный договор на куплю-продажу не регистрируется и тем более, не принимается в органах Росреестра. Покупатель соглашается на такую сделку по различным причинам, зачастую, его привлекает сам участок или цена. Оплатив сделку по полной стоимости, клиент ожидает неоформленного документа, нерабочих дней приёма, приезда мужа из командировки и т.д. После подведения покупателя до фактической оплаты, мошенники скрываются. По такой схеме работают профессионалы, они долгое время следят за потенциальной жертвой и ее активностью в плане поиска ЗУ (объявления в интернете, СМИ, подкуп риэлтора и т.д.)

2. Что делать, если вы попались на удочку мошенников

По закону, если у мошенника нет постоянного дохода и имущества в собственности, потерянные средства вернуть не удастся. А фиктивная сделка будет признана судом недействительной.

При обнаружении вскрывшегося факта мошенничества, следует обратиться в органы полиции. Стоит учитывать, что при недостаточной предусмотрительности покупателя преступление будет сложно инкриминировать. В отдельных случаях стоит обратиться к юристу, который подскажет правильное решение.

3. Как обезопасить себя в дальнейшем

При намерении купить или продать участок стоит внимательно отнестись к выбору риэлторской компании, нотариуса и юриста.

Особое внимание стоит уделить проверке собственника и предлагаемых документов на ЗУ. В некоторых случаях целесообразно воспользоваться проверкой личных данных на подлинность. При подписании договора всегда существует риск фиктивной сделки. Не стоит забывать о возможности самостоятельной проверки участка на предмет наличия запретов отчуждения имущества (Росреестр).

Также необходимо быть внимательным при составлении договора купли-продажи. При любом несоответствии нормам законодательства (по содержанию и форме) сделка аннулируется.

Дополнительное время на обдумывание решения поможет внести ясность в механизм сделки. При определённой последовательности действий, направленных на пресечение любого типа мошенничества, можно свести все риски до минимума. Так правило, мошенники, предвидев последствия предлагаемых требований, отступают от фиктивной сделки под различными предлогами.

4. Ответственность по КоАП и УК РФ

Ответственность за мошенничество с земельными участками предусмотрена как для частных лиц, так и для должностных, ответственных за рациональное использование и охрану.

К частым преступлениям органов власти относятся:

• Предоставление земли за взятку
• Выдача земли по заниженной стоимости
• Завладение участком путем подделки документов
• Незаконный перевод ЗУ в другие категории (нецелевое использование)

К преступлениям со стороны собственников и риэлторов относятся:

• Мошенничество в любой форме
• Взяточничество
• Подделка документов и подписей
• Незаконный оборот земли

Административная ответственность предусмотрена в КоАП:

• ст.7.1. (штраф до 3% от кадастровой стоимости);
• ст.7.4 (штраф до 200000 руб.);
• ст. 7.16 (штраф до 400000 руб.);
• ст.8.8 (штраф до 2% от кадастровой стоимости за нецелевое использование; штраф 10% - за неиспользование);
• ст.19.23 (штраф до 40000 руб. с изъятием орудий совершения преступления) и др.

Уголовная ответственность предусмотрена по следующим статьям УК:

• ст.159 (вплоть до лишения свободы на срок до 10 лет и штраф до 1 млн.руб.);
• ст.160 (план решения свободы на срок до 10 лет со штрафом в 1 млн.руб);
• ст.170 (обязательные работы до 360 часов, лишение права заниматься деятельностью до 3 лет);
• ст.285 (вплоть до лишения свободы до 10 лет и запрета заниматься определенной деятельностью до 3 лет);
• ст.290 (вплоть до лишения свободы на срок до 4-х лет);
• ст.291 (вплоть до лишения свободы на срок до 15 лет с выплатой штрафа, превышающего сумму взятки в 70 раз);
• ст.327 (вплоть до лишения свободы на срок до двух лет)
• ст.330 (вплоть до лишения свободы на срок до пяти лет) и др.

5. Что делать и куда обращаться, если был выявлен факт мошенничества с ЗУ

1. Обратиться в правоохранительные органы с заявлением (физ.лица) или в прокуратуру (юр.лица);

2. К заявлению приложить копии документов, договоров купли-продажи и других имеющихся соглашений;

3. Заранее стоит позаботиться о поиске свидетелей;

4. При недостаточности материалов для возбуждения уголовного дела, необходимо проконсультироваться с юристом;

5. В случае отказа в возбуждении уголовного дела (повторного) следует написать заявление в прокуратуру или суд.

1. При организации купли-продажи ЗУ не сообщайте избыточных сведений в объявлении. Все вопросы должны решаться при личной встрече.

2. Необходимо заранее проанализировать законодательную базу, в особенности, ситуации, когда сделка будет считаться недействительной.

3. Оплату лучше производить на указанный в договоре счёт и только после получения документов на руки (гарантирующих право собственности).

4. Следует проверить личность собственника (через правоохранительные органы) и статус имущества (через Росреестр и органы кадастра на местах).

5. Весь процесс сделки необходимо доверить квалифицированному юристу. Заверение документов необходимо производить у личного нотариуса.

Приобретение земли является выгодным вложением капитала. Мошеннические структуры, заключая сделки с рядовыми покупателями, используют различные обманные схемы, факт которых бывает сложно доказать. В таких случаях надеяться на возврат денежных средств не представляется возможным. Тем не менее, обезопасить себя от мошенников поможет знание юридических норм и процедур, пробелы в которых и используются при купле-продаже земельных участков.

Торговля земельными участками оказывается достаточно прибыльным делом, которое обеспечивает финансово многих бизнесменов. Там, где есть даже незначительные денежные суммы, можно встретить тех людей, которые пытаются завладеть чужим имуществом путем обмана. Самым сложным, но прибыльным делом для злоумышленников оказывается мошенничество в торговой сфере.

10 видов мошенничества с ЗУ:

Махинации с земельными участками не являются самыми распространенными преступлениями, ведь все возможные схемы действий злоумышленников уже давно известны представителям правоохранительных органов. Методы борьбы с подобными преступлениями отработаны, поэтому успешно применяются в повседневной жизни.

В том случае, когда владелец участка теряет все документы на недвижимость, он может не сомневаться в том, что этим воспользуются злоумышленники.

Граждане чаще всего восстанавливают эти документы в спешке, не обращая внимание на окружающих помощников.

Мошеннические схемы не очень разнообразные, ведь злоумышленникам почти негде развернуться и пофантазировать. Они в основном могут создать серьезные проблемы только с документацией. Существует несколько видов мошенничества с земельными участками.

1. Документальный обман

Чаще всего встречается мошенничество, которое связано с заполнением и предоставлением документов на земельный участок. Покупатель имеет полное право ознакомиться и проверить документы, относящиеся к заключению нужного договора с юридической чистоты.

Даже самые опытные люди не смогут сразу определить подвох в таких случаях:

• продавец подготовил заранее документы не только на земельный участок, но и на человека, который выставляет себя потенциальным владельцем;
• в поддельных документах отсутствует пункт о том, что земельный участок обременен арестом земли или наличием ипотеки;
• все необходимые документы были представлены риэлтором, но он не дает возможности лично встретиться с мнимым владельцем участка.

Если есть подозрение на подобные ситуации, то решить их самостоятельно практически невозможно. Необходимо уметь разбираться во всех вопросах и распознавать малейшие детали всего дела.

Граждане должны отличать настоящие документы от тех, которые подделали. В противном случае можно попасться на удочку мошенников.

Установить обман сможет высококвалифицированный адвокат или юрист.

Для первичной проверки подлинности документов необходимо обратиться в органы Росреестра. По данному запросу появится возможность . В ней будут указаны правдивые данные владельца и его недвижимости. Для того, чтобы отправить такой запрос, нужно знать только кадастровый номер и адрес участка.

2. Мошенничество при продаже

Нередко люди которые продают земельные участки имеют на руках документы подделанные. Право устанавливающие документы и бумаги земельного участка мастерски подделать можно. Граждане получают на руки не оригинальные документы, но понять это сразу не могут.

В том случае, когда земля продавалась не один раз, можно сделать вывод, что законно все прошло только в первый раз. Все остальное время мнимый владелец пытался перепродать земельный участок, который уже ему не принадлежит. Злоумышленники действуют очень уверенно и оперативно, поэтому у покупателя даже не возникнет мысль о возможном обмане. После нотариальной регистрации договора и окончательной оплаты земли, уже ничего изменить нельзя будет.

Нередко мошенничеством занимаются непосредственно риэлторы. Дело в том, что они связаны с серьезными людьми, чиновниками, которые готовы покрывать все преступления ради собственного обогащения. Также они могут легко подправить базу регистрации всех прав на владение земельного участка. Все это дает возможность проводить лаже двойные сделки, выставляя не те участки, которые на самом деле существуют.

3. Обман при покупке

Покупатели, которые не совсем осведомлены во всех тонкостях заключения договоров, могут столкнуться с неправильным оформлением документов. Все бумаги на самом деле может подписывать подставное лицо, в тот момент, когда настоящий владелец участка ничего не знает о происходящем.

Еще одной ошибкой покупателей является незнание того, как должны выглядеть правильно заполненные документы. При совершении сделки можно вообще получить на руки фальсификацию, а не государственный акт. После покупки участка, покупатель может у знать о том, что существует еще один владелец этой же недвижимости. Он может иметь полные или частичные права на земельный участок. Стоит заранее наводить справки о том или ином участке.

Для многих покупателей сделка с риэлтором оказывается просто ситуацией с потерей денег.

Можно самостоятельно определить добросовестный ли риэлтор работает с этом деле:

• мошенник не допускает знакомства покупателя с мнимым продавцом;
• запрашивает огромный аванс еще до заключения договора;
• показывает себя слишком агрессивным или наоборот вежливым;
• сбивает цену на землю только в том случае, если сделка будет заключена в течении нескольких дней или часов.

Столкнуться с такой ситуацией может абсолютно любой человек, потому что никто не застрахован от воздействия злоумышленников.

4. Схемы из прошлого

Мошенники без особых проблем втягивают слишком доверчивых граждан в финансовые сделки, схемы которых продуманы заранее. Практически невозможно заподозрить человека в обмане, а потом тяжело доказать незаконность действий.

Нередко бывают случаи, что мошенники придумывают оригинальные истории о родственных связях с владельцем земли. Человек покупает участок и думает, что все прошло успешно, но через некоторое время появляется на пороге личность, которая доказывает, что земля принадлежит ему по наследству.

Без особых разбирательств происходит афера и покупатель остается без денег и недвижимости. В подобном случае необходимо читать внимательно все документы и проконсультироваться с юристом. Еще было бы желательно обратиться за помощью к юристам со своей стороны, а не с теми, кого посоветовал риэлтор.

5. Двойная продажа

Земля может быть продана несколько раз, при заключении очередных сделок. Опытные мошенники используют дубликаты договора и свидетельства регистрации продаваемой собственности. Все преступные действия активно поддерживаются должностными лицами, чиновниками. Афера подобного плана считается наиболее популярной и распространенной. Чаще всего покупатели не задумываются о том, что подписать договоры купли-продажи, перечислить огромные денежные суммы будет недостаточно.

Правильное оформление любой сделки завершается только после регистрации собственности, но многие не сразу желают это делать. В это время мошенники начинают свои деяния, перепродавая земельные участки. Стоит отметить, что по закону Российской Федерации владельцем участка будет считаться тот, кто первый зарегистрирует право собственности в органах компетентности.

6. Скрытые коммуникации

Земельные участки со скрытыми коммуникациями под землей чаще всего перепродаются по доступной цене. Поддельные документы, которые указывают на топографическую и геологическую съемку объекта, свидетельствуют о том, что газо- и водопровод полностью отсутствует. Землю в этом случае можно использовать под строительство жилых помещений. Прибыль для многих мошенников невероятно высокая, ведь на самом деле подобный объект в 2 раза дешевле стоит.

Покупатель даже не догадывается, что земля непригодна для дальнейшего строительства жилых помещений. Потом придется вложить крупную сумму, чтобы освободить землю. Правда всплывет на поверхность только тогда, когда начнутся подземные работы или же установки коммуникаций. Если станет известно, что под землей есть коммуникации, то владельца могут оштрафовать и заставить переносить все за собственные деньги.

7. Ложное расположение участка

Злоумышленники прекрасно вкладывают в схему продажи совершенно другую землю, которая более привлекательная. Покупатель надеется купить один участок, а получает совершенно другой или же вообще остается ни с чем. Также бывают случаи, когда изменяются границы земельных участков, а вот в реальной жизни трудно увидеть несоответствие в документации.

Чаще всего такой схемой пользуются те люди, которые распоряжаются крупными земельными участками. Они предполагают, что будут продавать землю под коммерческое строение. В существующем садоводческом обществе продавали участки, которые в реальности покупатель не видел. После совершении сделки покупателю презентуют соседский участок.

8. Превышение кадастровой стоимости

Стоимость земельного участка часто завышается мнимым продавцом, о чем никто не спешит сообщить наивному покупателю. Мошенники с особой легкостью подделывают документы, с координатами участка, его границами, результатами геологических и топографических съемок. Преступники снижают специально цену на половину. Новые владельцы не особо спешат делать замеры, потому что они начинают тщательно изучать свою покупку после происшествия определенного времени после заключения договора.

9. Незаконная сдача в аренду

Существует еще один вид мошенничества с земельными участками, который подразумевает сдачу в аренду помещения или земли без соответствующих разрешений. Целые организации занимаются такими преступлениями. Покупатели даже не догадываются, что их обманывают.

Дело в том, что злоумышленники втираются в доверие и уверяют, что все бумаги в полном порядке. Через некоторое время становится известно, что это незаконные организации, и они действуют не в соответствии с законами. Все договора могут быть аннулированы и считаться недействительными. Проблема в том, что деньги возвращать уже никто не будет.

10. Доверительные отношения

Не самым распространенным, но существующим оказывается преступление, в результате которого под аферу попадают в основном люди преклонного возраста. Одинокие бабушки слишком доверительно относятся к доброжелателям. Нередки случаи якобы ответственного и доброго отношения к пожилому человеку с целью завладения имуществом.

Появляется человек, который готов бескорыстно помогать во всем пожилому человеку. Он втирается в доверие, распоряжается финансами и личным временем своего подопечного. Через некоторое время уже начинается моральное давление по поводу присвоения земельных участков и всех объектов недвижимости. Пожилой человек полагает, что за такую помощь можно отплатить, но не подозревая, что в результате добрый злоумышленник заберет все имущество и финансы.