การยกเลิกการก่อสร้างหุ้นร่วม: เมื่อไหร่ที่เราคาดว่าราคาที่อยู่อาศัยจะสูงขึ้น? ข้อเสนอของเดือน กฎหมายใหม่เกี่ยวกับการขายอาคารใหม่

ในรัสเซียเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2018 มีผลบังคับใช้ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับ การก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันซึ่งได้รับการแก้ไขแล้ว กฎหมายของรัฐบาลกลางลงวันที่ 1 กรกฎาคม 2018 เลขที่ 175-FZ ตามกฎใหม่ข้อกำหนดสำหรับนักพัฒนามีความเข้มงวดมากขึ้นทั้งในด้านการควบคุมของรัฐในกิจกรรมการก่อสร้างและในการทำธุรกรรมกับผู้ถือหุ้นตลอดจนการจัดหาเงินทุนในการก่อสร้างอาคารที่พักอาศัย

การเปลี่ยนแปลงในกฎหมายของรัฐบาลกลาง “ในการเข้าร่วม. การก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน อาคารอพาร์ตเมนต์และอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ..."ลงวันที่ 30 ธันวาคม พ.ศ. 2547 เลขที่ 214-FZ (ต่อไปนี้จะเรียกว่า 214-FZ) ใช้กับโครงการที่มีสัญญาเท่านั้น การมีส่วนร่วมของผู้ถือหุ้น(ต่อไปนี้ - DDU) จะสิ้นสุดลงภายหลัง 1 กรกฎาคม 2018.

ข้อตกลงที่ลงนามและลงทะเบียนก่อนวันที่ดังกล่าวยังคงมีผลบังคับใช้ และผู้พัฒนาที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างก่อนวันที่ 1 กรกฎาคมจะสามารถสร้างได้ตามกฎเก่า

กฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 175-FZ ลงวันที่ 1 กรกฎาคม 2018 ตัดสินใจแนะนำการใช้บัญชีเอสโครว์ ซึ่งจะ บังคับตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2019.

จะต้องมีการเปลี่ยนแปลงมาใช้บัญชีเอสโครว์เพื่อวางเงินของผู้ถือหุ้นเอง ในระยะแรกสิ่งเหล่านี้จะเป็นการตัดสินใจโดยสมัครใจ แต่เราดำเนินการต่อจากข้อเท็จจริงที่ว่าภายในหนึ่งปีการเปลี่ยนแปลงประเภทนี้จะมีผลบังคับใช้แล้ว

ด. เมดเวเดฟ

บัญชีเอสโครว์เหล่านี้เป็นบัญชีธนาคารพิเศษที่ออกแบบมาเพื่อจัดเก็บเงินทุนของประชาชนที่ฝากไว้เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยจากนักพัฒนาภายใต้เงื่อนไขบางประการ

ธนาคาร ในกรณีนี้จะควบคุมความคืบหน้าของการก่อสร้างและค่าใช้จ่าย (เพื่อป้องกันการยักยอกเงิน) และบัญชีเอสโครว์เป็นองค์ประกอบที่จำเป็นในการให้ยืมแก่นักพัฒนาเพื่อจัดหาเงินทุนโครงการ มีข้อสังเกตว่ามีการใช้กลไกใหม่ๆ การสนับสนุนทางธนาคารการก่อสร้างจะช่วยให้บริหารจัดการได้ดีขึ้นเป็นส่วนใหญ่ ประเภทของความเสี่ยงในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันกว่าการทำธุรกรรม ณ ฐานราก

สาระสำคัญของเอสโครว์ในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันมีดังนี้:

• เงินของผู้ถือหุ้นจะไม่ถูกโอนโดยตรงไปยังผู้พัฒนาดังเช่นกรณีก่อนหน้านี้ แต่จะถูกโอนไปแล้ว ไปยังบัญชีแยกต่างหากสำหรับอาคารใหม่ซึ่งซื้ออพาร์ทเมนต์นั้น
• กองทุนเหล่านี้ นักพัฒนาไม่สามารถใช้งานได้จนกระทั่งการก่อสร้างแล้วเสร็จ
• หลังจากบ้านสร้างเสร็จ เงินสดซึ่งอยู่ในบัญชี escrow นักพัฒนาสามารถใช้งานได้ เพื่อชำระคืนเงินกู้ก่อนที่ธนาคารจะให้เงินสนับสนุนจากเขา กิจกรรมการก่อสร้างและส่วนที่เหลือจะได้รับการพิจารณา กำไร;
• ถ้าผู้พัฒนาล้มละลายก็จะมีเงิน กลับคืนสู่พลเมืองซึ่งช่วยขจัดปัญหาการฉ้อโกงผู้ถือหุ้น

อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนไปใช้บัญชีเอสโครว์ไม่ได้ขจัดปัญหาอื่นที่อาจเกิดขึ้น - ความเป็นไปได้ในการปิดธนาคาร เพื่อป้องกันไม่ให้เงินของผู้ถือหุ้นได้รับการประกันโดยสำนักงานประกันเงินฝากสูงสุด จำนวนเงินชดเชยจะอยู่ที่ 10 ล้านรูเบิลสำหรับอพาร์ตเมนต์หนึ่งห้องในอาคารเดียว

การเปลี่ยนแปลงของนักพัฒนาไปสู่การใช้บัญชีเอสโครว์

ผู้บัญญัติกฎหมายกำลังผลักดันนักพัฒนาในทุกวิถีทางอยู่แล้ว เปลี่ยนไปใช้กลไกบัญชีเอสโครว์- สำหรับผู้ที่ทำการเปลี่ยนแปลง จะมีการลดข้อกำหนดบางประการอย่างต่อเนื่องและให้ประโยชน์หลายประการ:

• ประการแรก หากนักพัฒนาเปิดและดำเนินงานผ่านบัญชีเอสโครว์ หากยอดขายเพิ่มขึ้น อัตราสินเชื่อเพื่อการก่อสร้างอาจลดลง (เหลือประมาณ 5%) สิ่งนี้อธิบายได้จากข้อเท็จจริงที่ว่าเมื่อได้รับเงินเข้าบัญชี (จากการสรุปธุรกรรมกับพลเมือง) จำนวนเงินก็จะสะสมซึ่งท้ายที่สุดรับประกันว่าจะจ่ายให้กับธนาคาร
• ประการที่สอง การเปลี่ยนไปใช้บัญชีเอสโครว์ช่วยให้การก่อสร้างสามารถดำเนินการได้ขึ้นอยู่กับการจัดหาเงินทุนของธนาคารเท่านั้น ปริมาณการขายไม่ส่งผลกระทบต่อก้าวของการก่อสร้าง
• ประการที่สาม การก่อสร้างโดยธนาคารมีความน่าสนใจมากขึ้นสำหรับผู้ซื้ออพาร์ทเมนท์เนื่องจากการประกันภัยและ เงื่อนไขที่ดีการจัดเก็บเงินทุน

จากข้อมูลของ RBC ปัจจุบันผู้ที่มีสิทธิ์เปิดบัญชี escrow ได้รับการอนุมัติแล้ว (รายชื่อของพวกเขาถูกเผยแพร่บนเว็บไซต์ธนาคารกลาง) ซึ่งได้แก่ Sberbank, B&N Bank, Alfa-Bank, Raiffeisenbank เป็นต้น

จะเกิดอะไรขึ้นกับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันและบ้านเด็กก่อนวัยเรียนตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2019 เป็นต้นไป

ไปที่ การจัดหาเงินทุนโครงการในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสิ้นสุดในวันที่ 1 กรกฎาคม 2562 ซึ่งระบุว่าผู้พัฒนาไม่ได้รับอนุญาตให้ทำธุรกรรมกับผู้ถือทุนภายใต้กฎเก่า ซึ่งหมายความว่าการระดมทุนจากประชาชนจะทำได้ผ่านบัญชีเอสโครว์เท่านั้น (บัญชีแยกต่างหากสำหรับผู้ถือหุ้นแต่ละราย)

ภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2020 มีการวางแผนว่าส่วนแบ่งของสัญญาที่สรุปโดยใช้บัญชีเอสโครว์จะอยู่ที่ 95%

อย่างไรก็ตาม สำหรับโครงการที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว ก่อนการแก้ไข 214-FZกฎใหม่จะไม่ใช้บังคับ และการขายอพาร์ทเมนท์ในอาคารพักอาศัยดังกล่าวจะดำเนินการอย่างเป็นทางการผ่านการสรุป DDU ตามขั้นตอนเก่า

เนื่องจากการเปิดบัญชีเอสโครว์เป็นไปไม่ได้หากไม่ได้รับความร่วมมือจากธนาคาร ข้อตกลงการมีส่วนร่วมของผู้ถือหุ้นคาดว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงเช่นกัน ข้อตกลงนี้ในรูปแบบก่อนหน้านี้ล้าสมัยและไม่เป็นไปตามข้อกำหนดใหม่ในด้านการก่อสร้างหุ้นร่วม สัญญาจะกลายเป็น ไตรภาคี- ผู้ถือหุ้น, ผู้พัฒนา, ธนาคาร - ซึ่งจะนำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงและการเพิ่มเติมข้อกำหนดของข้อตกลงตามนั้น มีแนวโน้มว่าเอกสารจะถูกเรียกแตกต่างออกไป

การเปลี่ยนไปใช้การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการถือเป็นจุดเริ่มต้นของกระบวนการอย่างไม่ต้องสงสัย การยกเลิกการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันซึ่งผู้บัญญัติกฎหมายคาดการณ์ว่าจะยุติลงภายในปี 2564

ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเปลี่ยนแปลงอย่างไรหลังจากการยกเลิกการเข้าร่วมทุน?

สำหรับคำถาม - อพาร์ทเมนต์จะมีราคาแพงขึ้นหรือไม่?หลังจากการยกเลิกการก่อสร้างแบบแบ่งทุน ผู้เชี่ยวชาญและผู้เชี่ยวชาญด้านการก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้คำตอบที่ไม่ชัดเจน ความคิดเห็นเกี่ยวกับเรื่องนี้แบ่งออกเป็น:

• บางคนเชื่อว่าการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยอาจมีนัยสำคัญ สิ่งนี้อธิบายได้จากข้อเท็จจริงที่ว่าการมีส่วนร่วมของธนาคาร (ดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับโครงการก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายในการใช้บัญชีเอสโครว์ ฯลฯ) อาจทำให้เกิดค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจำนวนหนึ่งสำหรับนักพัฒนา ซึ่งสามารถเปลี่ยนต้นทุนจำนวนหนึ่งเป็น ผู้ซื้อโดยการเพิ่มราคาอพาร์ทเมนท์
• คนอื่นๆ มีแนวโน้มที่จะเชื่อว่าหากราคาขึ้นก็จะเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเท่านั้น (ไม่เกิน 8%) ตามกลุ่มนี้ ทุกอย่างขึ้นอยู่กับว่าธนาคารจะกำหนดราคาที่อยู่อาศัยและจัดหาอย่างไร อัตราพิเศษเมื่อให้นักพัฒนายืม

การก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันอาจถูกห้ามโดยสิ้นเชิงในรัสเซีย และหัวข้อนี้ได้ถูกหารือในการประชุมกับประธานาธิบดี ตามแหล่งข่าวของ Vedomosti ประมุขแห่งรัฐเองก็แนะนำให้เลิกขายอาคารที่ยังสร้างไม่เสร็จและทำเช่นนี้เกือบในปี 2018

การก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันอาจถูกห้ามโดยสิ้นเชิง จากข้อมูลของ Vedomosti ความเป็นไปได้นี้ได้หารือกันในการประชุมกับประธานาธิบดี ยิ่งไปกว่านั้น ดังที่แหล่งข่าวรายหนึ่งใกล้กับผู้เข้าร่วมประชุมกล่าวว่าประมุขแห่งรัฐเสนอให้เลิกขายอาคารที่ยังสร้างไม่เสร็จและจะทำสิ่งนี้เกือบในปี 2561

เริ่มตั้งแต่ปีหน้า ตลาดการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันกำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงระดับโลก ซึ่งควรปกป้องผู้ถือหุ้นเป็นหลัก แต่ไม่ได้สร้างความตื่นเต้นให้กับนักพัฒนา ผู้พัฒนาอพาร์ทเมนท์จะไม่สามารถรับเงินจากผู้ซื้อได้จนกว่าจะส่งมอบทรัพย์สิน เงินสมทบจะถูกเก็บไว้ในบัญชีพิเศษในธนาคาร และบริษัทต่างๆ จะสร้างบ้านด้วย กองทุนเครดิตหรือด้วยตัวคุณเอง

การแก้ไขเหล่านี้ถูกวิพากษ์วิจารณ์จากหลายคน มีความคิดเห็น: นี่อาจทำให้การก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันสิ้นสุดลง

Business FM ถามผู้เข้าร่วมตลาด ผู้ซื้อ และผู้เชี่ยวชาญว่าจะเกิดอะไรขึ้นหากการซื้ออาคารที่ยังสร้างไม่เสร็จถูกสั่งห้ามโดยสิ้นเชิง Nikita Zhevchenko ผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกงของอาคารที่พักอาศัย Terletsky Park เชื่อว่ารัฐต้องการลดความรับผิดชอบ:

นิกิต้า เชฟเชนโก้ ผู้ถือหุ้นของอาคารพักอาศัย Terletsky Park“ประการแรก ไม่มีการก่อสร้างร่วมกันที่ใดในยุโรป เรามีมัน ทำไมเราถึงมีสิ่งนี้? เพราะว่าเรามี เดิมพันสูงในการจำนองนั่นคือสาเหตุที่รัฐคิดวิธีนี้ขึ้นมา แทนที่จะจำนองต่ำ พวกเขากลับคิดการก่อสร้างร่วมกัน เพื่อให้เงินจำนวนนี้ ซึ่งจริงๆ แล้วปลอดดอกเบี้ย ซึ่งอยู่กับ เปอร์เซ็นต์ต่ำซึ่งธนาคารให้ในยุโรป จะได้รับจากผู้ถือทุนที่นี่ แต่ในกรณีนี้หากรัฐได้แก้ไขปัญหาการพัฒนาตลาดการก่อสร้างด้วยวิธีนี้แล้วพวกเขาก็ต้องปกป้องการลงทุนเหล่านี้ด้วยวิธีใดวิธีหนึ่ง มิฉะนั้นปรากฎว่าคุณล้างมือและในเวลาเดียวกันดูเหมือนว่าจะมีการก่อสร้างที่บูม แต่คุณไม่มีอะไรเกี่ยวข้องกับมันหากมีอะไรเกิดขึ้น เป็นผลให้นักพัฒนาไร้ยางอายใช้ประโยชน์จากสิ่งนี้ ผู้ที่ไม่สร้าง แต่ถอนเงิน ตามธรรมชาติแล้ว รัฐจะต้องรับผิดชอบโดยตรงต่อเรื่องนี้ และตอนนี้พวกเขากำลังพยายามสร้างมันขึ้นมาเพื่ออุดรูเหล่านี้”

มันจะเป็นเรื่องยากสำหรับธุรกิจที่ไม่มีความเป็นไปได้ในการก่อสร้างร่วมกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภูมิภาคนี้ Dmitry Kotrovsky สมาชิกคณะกรรมการสนับสนุนของรัสเซียกล่าว:

มิทรี โคทรอฟสกี้สมาชิกของคณะกรรมการสนับสนุนของรัสเซีย“ ก่อนอื่นเลย แน่นอนว่าสิ่งนี้จะนำไปสู่การเพิ่มราคาที่อยู่อาศัยซึ่งสำหรับฉันแล้วดูเหมือนว่าขัดแย้งกับพระราชกฤษฎีกาเดือนพฤษภาคมโดยสิ้นเชิงซึ่งระบุว่าควรมีที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงบวก 40 ล้านตารางเมตร เพื่อให้ชาวรัสเซีย 5 ล้านคนสามารถปรับปรุงตนเองได้ สภาพความเป็นอยู่- สิ่งนี้ไม่มีความสัมพันธ์กันอย่างแน่นอน PIK ครอบครองตลาดมากกว่า 30% แต่ก็ยังไม่สามารถสร้างเงาให้กับตลาดทั้งหมดและปรับผู้เข้าร่วมทั้งหมดให้เป็นที่ชื่นชอบได้ แน่นอนว่าความสามารถในการขยายขนาดที่กลุ่มบริษัท PIK จะช่วยให้พวกเขาสามารถลดต้นทุนได้ ดังนั้น ให้กำหนดส่วนต่างซึ่งในที่สุดจะช่วยให้คุณสามารถกำหนดต้นทุนสุดท้ายของผลิตภัณฑ์ได้ ฉันไม่คิดว่าจะเป็นไปได้ที่ผู้เข้าร่วมตลาดรายอื่น โดยเฉพาะผู้ที่ทำงานในภูมิภาค จะสามารถตามทันโอกาสนี้ได้ หากเรากำลังพูดถึงความจริงที่ว่าชาวรัสเซีย 5 ล้านคนควรได้รับที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง จะทำได้อย่างไรใน 85 ภูมิภาค โดยคำนึงถึงข้อเท็จจริงที่ว่านักพัฒนาจะต้องได้รับเงินจากที่ไหนสักแห่งก่อนและพิสูจน์กับธนาคารว่า โครงการนี้เป็นไปได้และมีความเกี่ยวข้อง และหลังจากนั้นก็รวมภาระที่เทียบได้กับต้นทุนเงินไว้ในต้นทุนของราคาด้วยแม้ว่าคุณจะต้องกู้ยืมเงินก็ตาม เป็นเรื่องลึกลับสำหรับฉันว่าการตัดสินใจของฝ่ายตรงข้ามทั้งสองดังกล่าวสามารถยกระดับเป็นงานของรัฐได้อย่างไร ฉันไม่รู้ว่าสิ่งนี้สามารถทำได้”

ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าหากห้ามขายอสังหาริมทรัพย์ในระหว่างขั้นตอนการก่อสร้าง ราคาที่อยู่อาศัยสำเร็จรูปจะพุ่งสูงขึ้นอย่างมาก นี่คือสิ่งที่ Sergei Lobzhanidze ผู้อำนวยการแพลตฟอร์มการวิเคราะห์ BNmap.pro กล่าวว่า:

เซอร์เกย์ ล็อบซานิดเซ่ผู้อำนวยการแพลตฟอร์มการวิเคราะห์ BNmap.pro“ นอกเหนือจากข้อเท็จจริงที่ว่าสิ่งนี้จะนำไปสู่การเพิ่มราคาโดยอัตโนมัติในขั้นตอนของการก่อสร้างขั้นสุดท้ายเนื่องจากตอนนี้การเติบโตโดยเฉลี่ยระหว่างการก่อสร้างเช่นในมอสโกอยู่ที่จาก 18% เป็น 27% ภาระเครดิตจะเป็น เพิ่มสิ่งนี้ ในการนี้จะมีการบวกภาษีมูลค่าเพิ่มซึ่งจะต้องชำระเมื่อได้รับทรัพย์สินดังนั้นฉันคิดว่าที่นี่ราคาที่เพิ่มขึ้นอาจสูงถึง 50-60% ขึ้นอยู่กับการเพิ่มขึ้นของต้นทุนปริมาตรสำหรับผลิตภัณฑ์เท่านั้น นี่เป็นเรื่องของราคา สำหรับความนิยมนี้ ฉันสามารถพูดได้เป็นตัวอย่างว่า ณ สิ้นปี 2560 ภายในขอบเขตของมอสโกวและนิวมอสโก เรามีธุรกรรมประมาณ 54,000 รายการสำหรับบุคคลทั่วไป รวมถึงอพาร์ทเมนท์ ภายใต้ข้อตกลงการมีส่วนร่วมในการโอนสิทธิ ขึ้นอยู่กับการซื้อ-ขาย ตลาดรอง“โดยหลักการแล้วประมาณ 120,000 [ธุรกรรม] นั่นคือเกือบครึ่งหนึ่ง - นี่เป็นเปอร์เซ็นต์ที่สูงมาก”

ไม่มีรายงานว่ามีการตัดสินใจใดๆ เกี่ยวกับการห้ามการก่อสร้างร่วมกันหรือไม่ สิ่งพิมพ์ตั้งข้อสังเกตเพียงว่าความเป็นไปได้ในการขายเฉพาะที่อยู่อาศัยสำเร็จรูปตั้งแต่ปี 2563 ก็ถูกกล่าวถึงเป็นทางเลือกเช่นกัน

ในรัสเซียมีแผนที่จะเปลี่ยนไปใช้ โครงการใหม่การซื้อที่อยู่อาศัยระหว่างการก่อสร้าง - แทนที่จะใช้การก่อสร้างร่วมกัน การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการจะมา RBC Real Estate อธิบายว่าโครงการใหม่แตกต่างจากการขายภายใต้ DDU อย่างไร

ประธานาธิบดีวลาดิมีร์ ปูตินแห่งรัสเซีย จนถึงวันที่ 15 ธันวาคมของปีนี้ มาตรการสำหรับการทดแทนการก่อสร้างหุ้นแบบค่อยเป็นค่อยไป การให้กู้ยืมเงินจากธนาคารและแหล่งเงินทุนอื่นๆ การเปลี่ยนไปใช้โครงการจัดหาเงินทุนสำหรับนักพัฒนาที่อยู่อาศัยซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงของประชาชนจะใช้เวลาสามปี

ซึ่งหมายความว่าในอนาคตนักพัฒนาจะไม่สามารถดึงดูดเงินทุนจากผู้ถือหุ้นเพื่อใช้ในการก่อสร้างได้ การปฏิบัตินี้จำกัดการมีส่วนร่วม บุคคลในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยดำเนินงานในหลาย ๆ ต่างประเทศและเกี่ยวข้องกับการจัดหาเงินทุนในการก่อสร้างด้วยค่าใช้จ่ายของธนาคาร

เป้าหมายหลักของนวัตกรรมคือการแก้ปัญหาผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกง “ประชาชนจะไม่เสี่ยงกับเงินทุนของตน แต่จะซื้อที่อยู่อาศัยที่สร้างไว้แล้ว ซึ่งสามารถจดทะเบียนเป็นทรัพย์สินของตนได้ทันที แต่ในขณะเดียวกันคุณต้องแน่ใจว่าราคานั้น ตารางเมตรไม่ได้สูงลิ่ว และธนาคารก็พร้อมที่จะให้กู้ยืมในอัตราดอกเบี้ยที่สมเหตุสมผล” มิคาอิล เมน หัวหน้ากระทรวงการก่อสร้างของรัสเซีย อธิบายความจำเป็นในการเปลี่ยนแปลงคำอธิบายต่อ RBC-Real Estate

บรรณาธิการของ RBC Real Estate ได้ค้นพบว่าความเสี่ยงสำหรับผู้ซื้ออาคารใหม่จะถูกกำจัดออกไปโดยโครงการจัดหาเงินทุนใหม่ และสิ่งนี้จะส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยในรัสเซียอย่างไร

ทางเลือกหนึ่งของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน

ในขณะนี้ อาคารใหม่ในรัสเซียประมาณ 80% ดำเนินการผ่านการสรุปข้อตกลงการก่อสร้างร่วมกัน (DDU) โครงการนี้ถือว่าการก่อสร้างที่อยู่อาศัยดำเนินการโดยผู้ถือหุ้นซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาที่แบ่งปันความเสี่ยงทั้งหมดกับผู้พัฒนาตามความเป็นจริง

ปัจจุบันมีแหล่งเงินทุนสามแหล่งสำหรับโครงการก่อสร้าง: เงินทุนจากผู้ถือหุ้น การจัดหาเงินทุนจากธนาคาร (โครงการ) และ เงินทุนของตัวเองนักพัฒนา “เงินทุนของนักพัฒนาเองมีตั้งแต่ 20% ถึง 40% ของปริมาณทั้งหมด เงินลงทุนซึ่งจำเป็นสำหรับการก่อสร้าง [อาคารพักอาศัยแยกต่างหาก] เงินทุนของผู้ถือหุ้นอยู่ที่ประมาณ 50% ส่วนที่เหลือยืมเงินจากสถาบันสินเชื่อ (สินเชื่อโครงการ ไม่เกิน 50%)” รองผู้ว่าฯ กล่าว ผู้อำนวยการทั่วไปความกังวล "Krost" Marina Lyubelskaya แต่ในทางปฏิบัติผู้พัฒนาจะเลือกไม่เกิน 30% ของการจัดสรร วงเงินสำหรับโครงการนี้ และการขายมิเตอร์ในอนาคตภายใต้ DDU จะเริ่มตั้งแต่วินาทีที่การก่อสร้างเริ่มต้นขึ้น Vladimir Sergunin หุ้นส่วนของบริษัทที่ปรึกษาระดับนานาชาติ Colliers International กล่าวเสริม

การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการซึ่งมีแผนที่จะดำเนินการอย่างเต็มรูปแบบภายใน 3 ปี ถือว่าการก่อสร้างส่วนใหญ่จะได้รับการสนับสนุนทางการเงินจากธนาคาร ในเวลาเดียวกัน แผนการและเงื่อนไขเฉพาะสำหรับการโต้ตอบระหว่างธนาคาร ผู้พัฒนา และผู้ซื้ออาคารใหม่ยังไม่ได้ประกาศ บน ตลาดที่พัฒนาแล้วอสังหาริมทรัพย์ (ดูภาพด้านล่าง) ด้วยโครงการนี้ ธนาคารจะลงทุนเงินทุนในการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยซึ่งทำหน้าที่เป็นหลักประกันสำหรับภาระหนี้และการคืนเงินทุน องค์กรสินเชื่อเกิดขึ้นไม่ใช่ค่าใช้จ่ายของทรัพย์สินของผู้พัฒนา แต่เป็นค่าใช้จ่ายของ กระแสเงินสดกำหนดโดยโครงการใหม่ กล่าวอีกนัยหนึ่งการก่อสร้างบ้านดำเนินการด้วยเงินธนาคาร ในขณะเดียวกัน การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการไม่ได้หมายถึงการให้กู้ยืม: อัตราการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการอาจต่ำกว่ามาก เงินกู้ยืมปัจจุบันสำหรับผู้สร้าง

“โครงการใหม่จะช่วยขจัดความเสี่ยงสำหรับประชาชนในการสูญเสียการลงทุนในที่อยู่อาศัยที่กำลังก่อสร้างโดยไม่ได้รับอพาร์ตเมนต์ กลไกในการระดมทุนเพื่อการก่อสร้างจะง่ายขึ้นสำหรับนักพัฒนา (แทนที่จะมีบุคคลจำนวนมาก จะเป็นธนาคารหนึ่งหรือสองแห่งและนักลงทุนมืออาชีพในจำนวนจำกัด) นอกจากนี้ ความเสี่ยงของความแตกต่างระหว่างปริมาณการจัดหาเงินทุนที่ดึงดูดและขั้นตอนการก่อสร้างจะถูกขจัดออกไป โดยการจัดหาเงินทุนจะจัดให้ภายในปริมาณที่ได้รับอนุมัติตามความจำเป็น” มิคาอิล เมน กล่าว

โครงการ การจัดหาเงินทุนของธนาคารการก่อสร้างที่อยู่อาศัยยังช่วยลดความเสี่ยงให้กับรัฐ - ช่วยลด "ความเป็นไปได้ที่ความต้องการการสนับสนุนด้านงบประมาณสำหรับอุตสาหกรรม" รัฐมนตรีกล่าวเสริม ซึ่งหมายความว่าหากผู้สร้างล้มเหลวในการปฏิบัติตามภาระผูกพัน บ้านจะแล้วเสร็จโดยไม่ใช่ค่าใช้จ่ายของงบประมาณของรัฐ แต่ด้วยเงินของธนาคารที่สนับสนุนโครงการหรือบริษัทประกันภัย

พวกเขาจะเปลี่ยนไปใช้โครงการใหม่อย่างไร?

ขั้นตอนแรกของการเปลี่ยนแปลงจากการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันเป็น การจัดหาเงินทุนโครงการคือการเกิดขึ้นของกองทุนเพื่อการคุ้มครองสิทธิของผู้ถือหุ้นในกระทรวงการก่อสร้าง ขั้นตอนที่สองคือการมีผลบังคับใช้ของบรรทัดฐานของ 218-FZ ในวันที่ 1 กรกฎาคม 2018 ซึ่งบ่งบอกถึงการเปลี่ยนแปลงกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างหุ้นร่วม นอกจากนี้ในขั้นตอนนี้ยังมีการวางแผนที่จะสร้าง ระบบแบบครบวงจรควบคุมการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันในภูมิภาค

โดยทั่วไปขั้นตอนต่อไปจะประเมินว่าธนาคารจะให้เงินสนับสนุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยอย่างไร “ถ้ามันพิสูจน์ตัวเองในด้านนี้แล้วในอนาคต โดยคำนึงถึงการประเมินความเสี่ยงและการลดต้นทุนอย่างมีความสามารถ ทรัพยากรเครดิตซึ่งจะช่วยให้สามารถค่อยๆ แทนที่การก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันด้วยการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการ โดยคำนึงถึงการรักษาความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัย” มิคาอิล เมน กล่าวกับ RBC Real Estate

หัวหน้ากระทรวงก่อสร้าง เปิดเผยว่า การลงทุนภาคเอกชนใน การก่อสร้างที่อยู่อาศัยมีมูลค่าประมาณ 3.5 ล้านล้านรูเบิล ณ ตอนนี้. “ก่อนอื่นเราจะต้องได้รับคำตอบจาก ภาคการธนาคาร: ธนาคารจะสามารถแทนที่ 3.5 ล้านล้านรูเบิลเหล่านี้ในช่วงเวลาใดและราคาเท่าใด เป็นไปได้ไหม? ระบบธนาคารเงินทุนจำนวนนี้เหรอ? และถ้าเป็นเช่นนั้นในช่วงใด? มีความจำเป็นต้องคำนวณก่อนที่จะก้าวไปสู่ทัศนคติที่มีอารยธรรมมากขึ้น เมื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยไม่ได้รับการสนับสนุนทางการเงินจากประชาชน แต่โดยธนาคาร” หัวหน้ากระทรวงการก่อสร้างให้ความเห็น

การก่อสร้างร่วมกันในรัสเซีย

วันนี้ประมาณ 80% ของที่อยู่อาศัยที่สร้างขึ้นในรัสเซียได้รับเงินทุนจากกองทุนของผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน - ตาม 214-FZ ณ ไตรมาสที่สามของปี 2017 มีการจดทะเบียนสถาบันการศึกษาก่อนวัยเรียนที่ดำเนินการอยู่ทั่วประเทศแล้วประมาณ 1.1 ล้านแห่ง ตามที่ธนาคารแห่งรัสเซียระบุ หนี้ของพลเมืองในการจำนองที่นำมาเป็นหลักประกันทรัพย์สินที่อยู่อาศัยอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านล้านรูเบิล และเมื่อคำนึงถึงกองทุนเงินดาวน์จำนวนนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 1.5 ล้านล้านรูเบิล

อีก 20% ส่วนใหญ่เป็นการขายอพาร์ทเมนท์ในบ้านสำเร็จรูปภายใต้สัญญาซื้อขายเบื้องต้น ใบรับรองที่อยู่อาศัย(หายากมาก) หรือโครงการสหกรณ์ก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ยังออกจากตลาดไม่หมด

ความกลัวของนักพัฒนา

โดยทั่วไป นักพัฒนาและนายหน้าที่ได้รับการสัมภาษณ์โดยบรรณาธิการของ RBC Real Estate เห็นด้วยกับจุดยืนของทางการที่ว่าการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการจะช่วยขจัดความเสี่ยงทั้งหมดสำหรับผู้ซื้อและรัฐในแง่ของการเกิดขึ้นของผู้ถือครองหุ้นรายใหม่ที่ถูกฉ้อโกง ในขณะเดียวกัน ผู้เล่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์บางรายเชื่อว่าการเปลี่ยนไปใช้โครงการใหม่จะทำให้ต้นทุนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น รวมถึงเนื่องจากเงินกู้ราคาแพงสำหรับนักพัฒนา

ประธานกลุ่มบริษัท Osnova ไม่เห็นปัญหาหรืออุปสรรคใดๆ ในการเปลี่ยนไปใช้การจัดหาเงินทุนโครงการและ อดีตหัวหน้า“มอร์ตัน” อเล็กซานเดอร์ รูชีฟ ตามที่เขาพูดวันนี้ตลาดกำลังทำงานตามโครงการนี้แล้วและค่อนข้างประสบความสำเร็จ - โดยไม่ต้องเพิ่มต้นทุนการก่อสร้างและราคาที่สูงขึ้น “ตัวอย่างเช่น เรากำลังดำเนินโครงการในภูมิภาคมอสโกโดยมีส่วนร่วมด้านการเงินโครงการจาก Sberbank แห่งรัสเซีย ใช่ ในเวลาเดียวกัน เราก็ดึงดูดเงินจากผู้ถือหุ้น แต่พวกเขาไม่มีอิทธิพลต่อการจัดหาเงินทุนในการก่อสร้าง และเราไม่ได้พึ่งพาพวกเขา” Ruchev กล่าว ในความเห็นของเขา บริษัทขนาดเล็กที่ไม่มีความยั่งยืนจะสูญเสียโอกาสในการระดมเงินจากธนาคารและอาจออกจากตลาดไป

ตามทฤษฎีแล้ว การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการสามารถแทนที่ได้ด้วยการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการ Marina Lyubelskaya เชื่อ แต่ตั้งข้อสังเกตถึงเงื่อนไข: อัตราที่แท้จริงของการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการดังกล่าวควรเท่ากับอัตราเงินเฟ้อบวกกับค่าตอบแทนที่ยุติธรรม ดังนั้น หากอัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 4% ต่อปี เมื่อรวมกับผลตอบแทนความเสี่ยงแล้ว อัตราสุดท้ายไม่ควรเกิน 8% “อัตรานี้จะทำให้เป็นไปได้ ในขณะที่ยังคงรักษาระดับราคาปัจจุบันในตลาดสำหรับผู้บริโภคปลายทาง เพื่อแทนที่ส่วนแบ่งสำคัญของโครงการที่เกี่ยวข้องกับเงินทุนจากผู้ถือหุ้นด้วยการจัดหาเงินทุนโครงการโดยไม่สูญเสียส่วนต่างของนักพัฒนา” เธออธิบาย

เพื่อหลีกเลี่ยงการขึ้นราคา ตามข้อมูลของ Natalya Shatalina มีความจำเป็นต้องเปิดตัวโครงการสนับสนุนของรัฐสำหรับการจัดหาเงินทุนโครงการ ซึ่งนักพัฒนาจะสามารถรับสินเชื่อได้มากกว่า ราคาไม่แพง- Natalya Shatalina ตั้งชื่อสาเหตุหลักที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเนื่องจากขาดโอกาสในการซื้อวัตถุระหว่างการก่อสร้างในราคาที่ไม่แพงมาก - ตัวอย่างเช่นในระยะเริ่มแรกของการก่อสร้างคุณสามารถซื้ออพาร์ทเมนต์ได้ราคาถูกกว่าใน 25-30% บ้านเสร็จแล้ว- หากเราพิจารณาเพียงเท่านั้น บ้านสำเร็จรูปจากนั้นเราสามารถสมมติให้ราคาเพิ่มขึ้นได้ถึง 10% ตามอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่มีอยู่สำหรับนักพัฒนา เธอคาดการณ์

ในเวลาเดียวกันตามข้อมูลของ Roman Rodiontsev หัวหน้าฝ่ายทำงานร่วมกับพันธมิตรสำคัญของ Est-a-Tet ราคาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วนั้นไม่คาดว่าจะเกิดขึ้นอย่างแน่นอนในกรณีที่มีการปฏิเสธจากการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันหรือด้วยเหตุผลอื่นใด ผู้เชี่ยวชาญอธิบายสิ่งนี้โดยข้อเท็จจริงที่ว่าทุก ๆ ไตรมาสอุปทานใหม่จำนวนมากจะเข้าสู่ตลาดทุนในราคาที่ต่ำซึ่งจำกัดระดับต้นทุนการจัดหาโดยรวมในอาคารใหม่ “แม้ว่าโครงการใหม่จะออกมาพร้อมกับการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการ แต่ก็ยังมีที่อยู่อาศัยหลายชั้นในตลาดที่ขายภายใต้ข้อตกลงการก่อสร้างร่วมกัน ขายเพียง 3.4 ล้านตรว. m ของที่อยู่อาศัยที่นำเสนอในอาคารใหม่ในปัจจุบันจะใช้เวลาอย่างน้อยสี่ปีในอัตราการขายปัจจุบัน” Rodiontsev สรุป

ในอนาคต แนวทางเฉพาะบุคคลในการกำหนดอัตราดอกเบี้ยจะยังคงอยู่ เนื่องจากทุกโครงการมีความน่าดึงดูดใจและระดับความเสี่ยงที่แตกต่างกัน บริการกดของกระทรวงการก่อสร้างคาดการณ์ไว้ มันจะเป็นผลกำไรสำหรับนักพัฒนามืออาชีพในการทำงานตามรูปแบบการจัดหาเงินทุนของโครงการเนื่องจากกลไกในการระดมทุนเพื่อการก่อสร้างจะง่ายขึ้นทั้งขั้นตอนและในแง่ของการไหลเข้าของเงินทุนที่รับประกันสำหรับการก่อสร้างจากนักลงทุนตามที่กระทรวงระบุ ของการก่อสร้าง

วิธีการขายที่อยู่อาศัยระหว่างการก่อสร้างในต่างประเทศ

ใน ยุโรปตะวันตกการจัดหาเงินทุนโครงการใช้เป็นโครงการหลักในการระดมทุนเพื่อการก่อสร้าง การก่อสร้างที่อยู่อาศัยดำเนินการโดยใช้เงินที่ยืมมา และเงินของผู้ซื้อจะไปที่บัญชีเอสโครว์ของธนาคารพิเศษ ซึ่งจะเปิดเฉพาะหลังจากที่วัตถุถูกนำไปใช้งานเท่านั้น จากนั้นนักพัฒนาจึงจะทำกำไรได้

ในเยอรมนีมีธนาคารออมสินเพื่อการก่อสร้าง - ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจะลงทุนเงินในธนาคารออมสินก่อนและหลังจากนั้นไม่กี่ปีก็สามารถลงทะเบียนได้ สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย เงินจากบัญชีธนาคารออมทรัพย์สามารถใช้ในการก่อสร้างบ้านได้เท่านั้น

ในสหราชอาณาจักร อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยจะขายตามหลักการดังต่อไปนี้: ในระหว่างรอบการก่อสร้างของโครงการ นักพัฒนาจะต้องจัดหาเงินทุนในการก่อสร้างด้วยตนเองและสามารถชำระเงินล่วงหน้าได้สูงสุด 5% สำหรับอพาร์ทเมนท์ ส่วนที่เหลือคือ กองทุนของผู้พัฒนาหรือนักลงทุนเองและที่ยืมมา เขาได้รับการชำระเงินเต็มจำนวนเมื่อเริ่มดำเนินการก่อสร้างสถานที่ และในกรณีส่วนใหญ่ สิ่งอำนวยความสะดวกจะได้รับการส่งมอบพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบครัน ต้นทุนการจัดหาเงินทุนโครงการสำหรับนักพัฒนาไม่เกิน 5-6% และต้นทุน สินเชื่อจำนอง — 1,5-3%.

ในอิสราเอล โครงการจัดหาเงินทุนหุ้นมีการกระจายเมื่อเวลาผ่านไป: ผู้ถือหุ้นจ่าย 10% ของต้นทุนอพาร์ทเมนต์ในขั้นตอนการออกใบอนุญาตก่อสร้าง ส่วนถัดไป - ณ เวลาที่วัตถุออกจากพื้นดิน ส่วนที่เหลือ - เมื่อ เสร็จสิ้นการทำงานทั้งหมด นั่นคือการจ่ายเงินของผู้ถือหุ้นจะเชื่อมโยงกับความพร้อมในการก่อสร้างของวัตถุ

“ฉันเป็นหนึ่งในนักพัฒนาที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ ทำไมคุณถึงพยายามฆ่าฉัน?” – นี่คือวิธีที่เจ้าของบริษัทพัฒนาขนาดใหญ่แสดงความเห็นอย่างมีอารมณ์ต่อกฎหมายฉบับใหม่ว่าด้วยการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันในการประชุมครั้งล่าสุดในกระทรวงการก่อสร้าง ประธานาธิบดีลงนามการแก้ไขดังกล่าวในช่วงฤดูร้อน และควรมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2561 และตั้งแต่นั้นเป็นต้นมา เจ้าหน้าที่กระทรวงได้หารือกับตัวแทนของบริษัทก่อสร้างรายใหญ่ที่สุดเป็นประจำถึงวิธีบรรเทาผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ หากไม่ทำเช่นนี้ อุตสาหกรรมก็จะไม่รอด ผู้สร้างส่วนใหญ่เชื่อ สิ่งสำคัญคือการปกป้องผู้ถือหุ้นและผู้หลอกลวงและบริษัทขนาดเล็กจะออกจากตลาดและโต้แย้งผู้สนับสนุนกฎหมาย Vedomosti ค้นพบว่าอะไรจะเกิดขึ้นอย่างแน่นอน และเหตุใดจึงทำให้ผู้สร้างสับสน

พื้นหลัง

เพื่อแก้ปัญหาผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกง - ผู้ที่ลงทุนเงินในการก่อสร้างและไม่ได้รับอพาร์ทเมนต์ที่สัญญาไว้จึงมีการนำกฎหมาย "ในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ร่วมกัน" มาใช้ในปี 2548 เขาห้ามไม่ให้นักพัฒนานำเงินมาซื้ออพาร์ทเมนต์จนกว่าพวกเขาจะได้รับใบอนุญาตในการก่อสร้าง บังคับให้พวกเขากำหนดเงื่อนไขและบทลงโทษทั้งหมดสำหรับการไม่ปฏิบัติตามสัญญา ลงทะเบียนข้อตกลงเพื่อหลีกเลี่ยงการขายซ้ำซ้อน

นักพัฒนาค้นพบวิธีการหลีกเลี่ยงกฎหมาย และเจ้าหน้าที่และเจ้าหน้าที่ก็พยายามสร้างอุปสรรคขัดขวางอยู่เสมอ แต่การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวเป็นเพียงความสวยงาม และจำเป็นต้องมีมาตรการที่รุนแรง ประธานคณะกรรมการดูมาแห่งรัฐอธิบาย ทรัพยากรธรรมชาติความสัมพันธ์ด้านทรัพย์สินและที่ดิน Nikolay Nikolaev “เหตุใดเราจึงมีพลเมืองที่ถูกหลอกลวงจำนวนมาก?” เขาถาม. ความรับผิดชอบไม่เพียงพอสำหรับนักพัฒนา รองผู้ตอบ เขากล่าวว่าสภาดูมาแห่งรัฐยืนยันว่าการแก้ไขใหม่มีผลบังคับใช้เมื่อหกเดือนก่อน - ไม่ใช่ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม แต่ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2018

จำนวนผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกงตามผู้พิทักษ์ส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในตัวเลขหกหลัก ในปี 2550 ในรัสเซียตามการคำนวณของคณะกรรมการจัดงานของนักลงทุนร่วมที่ถูกหลอกลวงในมอสโกและภูมิภาคมอสโกมี 200,000 คนในจำนวนนั้น ในปี 2560 คณะทำงานเกี่ยวกับปัญหาผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกงภายใต้สภาทั่วไปของพรรคสหรัสเซียนับจำนวนผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกงได้ 122,000 ราย และมีเพียงกระทรวงการก่อสร้างและการเคหะและบริการชุมชนของรัสเซียเท่านั้นที่เชื่อว่าขณะนี้มีเพียง 86,000 แห่งในประเทศ จริงอยู่ที่กระทรวงการก่อสร้างมีเกณฑ์ที่เข้มงวดมากในการพิจารณา ตัวอย่างเช่น หากบุคคลที่ลงทุนในบ้านที่ถูกสร้างขึ้นโดยฝ่าฝืนกฎหมายที่ดินและการวางผังเมือง เจ้าหน้าที่จะไม่ยอมรับว่าเขาเป็นผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกง อย่างไรก็ตามแม้จะใช้วิธีนี้ ตัวเลขก็ยังน่าประทับใจ ทำไมจึงมีจำนวนมาก?

การก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จทั้งเล็กและใหญ่

“ปัญหาทั้งหมดเกี่ยวกับผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกงนั้นเกิดจากการที่บริษัท [ซึ่งปรากฏอยู่] นั้นไม่สามารถเข้าใจได้และมีขนาดเล็ก” Sergei Polonsky ผู้ก่อตั้ง Mirax Group กล่าวในปี 2550 ในการให้สัมภาษณ์กับ Vedomosti นี่คือวิธีที่เขาซึ่งเป็นนักพัฒนา เจ้าของร่วม และผู้อำนวยการของบริษัทพัฒนาที่มีชื่อเสียงที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศ อธิบายว่าทำไมผู้ซื้ออาคารใหม่หลายพันรายทั่วรัสเซียต้องลงเอยโดยไม่มีเงินและที่อยู่อาศัย แต่ไม่กี่ปีต่อมาเขาก็เป็นตัวอย่าง เจ้าของธุรกิจพิสูจน์ให้เห็นว่าขนาดและชื่อเสียงของบริษัทไม่สำคัญ ในเดือนมิถุนายน 2556 Polonsky ซึ่งล้มละลายซึ่งอยู่ในกัมพูชาในขณะนั้น ถูกกล่าวหาว่าไม่ฉ้อโกง ตามที่ผู้ตรวจสอบระบุว่าในปี 2550-2551 ผู้จัดการ Mirax ทำข้อตกลงที่ไม่เหมาะสม เอกสารโครงการ ข้อตกลงเบื้องต้นการซื้อและการขายอพาร์ทเมนท์ในราคาแพง คอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัย“Kutuzovskaya Mile” และรายได้นำไปใช้เป็นทุนสำหรับโครงการอื่นๆ การสอบสวนระบุได้ว่ามีผู้ตกเป็นเหยื่อมากกว่า 100 คน ประเมินมูลค่าความเสียหายรวมประมาณ 3.2 พันล้านรูเบิล Polonsky ถูกตัดสินว่ามีความผิดฐานฉ้อโกง โดยใช้เวลาหนึ่งปีครึ่งใน Matrosskaya Tishina และได้รับการปล่อยตัวในเดือนกรกฎาคม 2017

จนถึงตอนนี้ Polonsky เป็นหนึ่งในไม่กี่ตัวอย่างที่หัวหน้าบริษัทก่อสร้างที่ไม่ส่งมอบอพาร์ทเมนท์ให้กับผู้ซื้อต้องติดคุก ผู้จัดการระดับสูงของบริษัท SU-155 ที่ล้มละลายก็ถูกจับกุมเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งอดีตผู้อำนวยการทั่วไปของ SU-155 คือ Alexander Meshcheryakov ถูกตั้งข้อหาขโมยเงินทุนจากผู้ถือหุ้นที่ซื้ออพาร์ทเมนต์ในโครงการบ้านจัดสรรที่ยังสร้างไม่เสร็จ

ควบคุมการเปลี่ยนแปลง

เจ้าหน้าที่กำลังแก้ไขปัญหาของผู้ถือหุ้นด้วยสองวิธี: พวกเขากำลังมองหาเงินเพื่อชดเชยผู้ที่ตกเป็นเหยื่อ และกำลังควบคุมผู้สร้างอย่างเข้มงวด สัปดาห์นี้ในวันที่ 25 ตุลาคม กองทุนเงินทดแทนจะเริ่มดำเนินการเพื่อให้แน่ใจว่าภาระหน้าที่ของนักพัฒนาภายใต้ข้อตกลงสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน Nikita Stasishin รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการก่อสร้างและการเคหะและบริการชุมชนของรัสเซียบอกกับ Vedomosti กฎหมายกำหนดให้นักพัฒนาทั้งหมดที่ขายอพาร์ทเมนท์ในขั้นตอนการก่อสร้างต้องโอน 1.2% ของราคาของแต่ละข้อตกลงสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันให้กับกองทุนนี้ เงินของกองทุนจะนำไปใช้ในการก่อสร้างบ้านที่มีปัญหาให้แล้วเสร็จ เงินสมทบกองทุนประจำปีอาจมีมูลค่าประมาณ 10 พันล้านรูเบิลผู้อำนวยการใหญ่ของหน่วยงานเพื่อการเคหะและการเคหะซึ่งเป็นหัวหน้ากล่าว การให้กู้ยืมจำนอง(AHML) อเล็กซานเดอร์ พลุตนิค ตามที่เขาพูดกองทุนไม่มีแผนที่จะรวบรวมจำนวนหนึ่ง แต่จะต้องให้ความคุ้มครองทางการเงินต่อความเสี่ยงที่มีอยู่ของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน

ใครคือนักลงทุนที่ถูกฉ้อโกง?

กระทรวงการก่อสร้างยอมรับว่าเป็นผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกงเฉพาะผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันซึ่งผู้พัฒนาไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันภายใต้ข้อตกลงการมีส่วนร่วมในหุ้นมานานกว่าเก้าเดือนและไม่เพิ่มการลงทุนในการก่อสร้างบ้านนานกว่าสองรอบระยะเวลารายงานใน แถว. นอกจากนี้ ผู้พัฒนาไม่มีผู้สืบทอดตามกฎหมายในการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวก และภาระผูกพันของเขาต่อผู้ถือทุนไม่ได้รับการค้ำประกันโดยการค้ำประกันของธนาคารหรือการประกันภัยความรับผิดทางแพ่ง
แต่ในบางกรณี การมีอยู่ของข้อตกลงการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างไม่ได้คุ้มครองผู้ซื้อ ผู้ถือหุ้นจะไม่ถือว่าถูกฉ้อโกงในกรณีต่อไปนี้: – ในบ้านที่สร้างขึ้นมีการขายสถานที่เดียวกันหลายครั้ง
– บ้านกำลังถูกสร้างขึ้นบนไซต์ที่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์หรือเช่าโดยผู้พัฒนา
– บ้านกำลังสร้างบนพื้นที่ที่ไม่อนุญาตให้มีการก่อสร้างดังกล่าว
- บ้านกำลังถูกสร้างขึ้นโดยละเมิด ผังเมือง, ข้อกำหนดการออกแบบฯลฯ

ผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์จะเข้าใจว่าตอนนี้พวกเขาจะไม่สูญเสียสิ่งใดเลยไม่ว่าในกรณีใด: พวกเขาจะได้รับอพาร์ทเมนต์หรือเงินคืน Stasishin กล่าว แต่เพื่อป้องกันไม่ให้นักพัฒนาที่ไร้ศีลธรรมถูกล่อลวงให้เปลี่ยนความรับผิดชอบไปที่รัฐ ได้มีการพัฒนาการแก้ไขกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างแบบแบ่งปันทุน อย่างไรก็ตาม การรับเลี้ยงบุตรบุญธรรมเหล่านี้สร้างความประหลาดใจให้กับเจ้าหน้าที่

รัฐบาลทิ้งเวอร์ชันที่ตกลงไว้ไว้ที่ State Duma ซึ่งเจ้าหน้าที่ นายธนาคาร และช่างก่อสร้างทำงานอยู่ และการแก้ไขที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิงได้รวมอยู่ในกฎหมาย เจ้าหน้าที่ของรัฐร้องเรียน ตามที่เขาพูด การแก้ไขถูกเขียนใหม่อย่างแท้จริงในคืนก่อนที่พวกเขาจะพิจารณา - พวกเขาไม่ได้ทำมันด้วยซ้ำ ระบบอิเล็กทรอนิกส์รัฐดูมา

“เมื่อเราเริ่มพิจารณาร่างกฎหมายดังกล่าวในการอ่านครั้งแรก เราพบว่ามันเสี่ยงที่จะกลายเป็นเอกสารปลอมอีกฉบับหนึ่ง ดังนั้นสำหรับการพิจารณาครั้งที่สอง เจ้าหน้าที่ได้ทำการเปลี่ยนแปลงมากมาย” Nikolaev อธิบาย

บ้านหลังหนึ่ง - หนึ่งผู้พัฒนา

กฎหมายแนะนำหลักการของ “นักพัฒนาหนึ่งคน – หนึ่งใบอนุญาตก่อสร้าง” นั่นคือสำหรับแต่ละบ้าน นิติบุคคลแยกต่างหากจะต้องได้รับอนุญาต

ในกรณีนี้ผู้สร้างเชื่อว่าจะดำเนินโครงการเพื่อการพัฒนาแบบบูรณาการของดินแดนไม่ได้ บ้านในโครงการขนาดใหญ่ถูกสร้างขึ้นเป็นขั้นตอน ตัวอย่างเช่น การก่อสร้างเขต Academichesky ใน Yekaterinburg ซึ่งเกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง 13 ล้านตารางเมตร ตารางเมตรของอสังหาริมทรัพย์บนพื้นที่ 2,500 เฮกตาร์ กำหนดแล้วเสร็จในปี 2569 การขออนุญาตสำหรับพื้นที่ทั้งหมดถือเป็นงานที่แทบจะเป็นไปไม่ได้เลย ท้ายที่สุดในการทำเช่นนี้คุณต้องออกแบบอาคารทั้งหมดในคราวเดียว (จะมีราคาประมาณ 2,000 รูเบิลต่อ 1 ตร.ม.) นักพัฒนารายใหญ่อธิบายว่าจะต้องใช้เงินลงทุนหลายพันล้านดอลลาร์และการเตรียมการหลายปี ตอนนี้ความเร็วของการออกแบบขึ้นอยู่กับนักพัฒนา

สิ่งสำคัญคือจนถึงขณะนี้ในขนาดใหญ่ โครงการหลายปีนักพัฒนาสามารถเปลี่ยนแปลงได้ วัตถุแต่ละชิ้นขึ้นอยู่กับสภาวะตลาด - ขนาดอพาร์ทเมนต์ จำนวนชั้น ฯลฯ ท้ายที่สุดแล้ว การคำนวณตลาดในช่วง 5-10 ปีเป็นเรื่องยาก Ilshat Nigmatullin ประธานกลุ่มบริษัท Granel อธิบาย กฎหมายที่แก้ไขเพิ่มเติมไม่รวมถึงความเป็นไปได้นี้

เรามาเริ่มต้นกันด้วยตัวเราเอง

ตามกฎหมายใหม่ นักพัฒนาไม่สามารถดึงดูดเงินกู้เพื่อซื้อที่ดินและความต้องการอื่น ๆ ได้ หากเขาซื้อที่ดินด้วยเครดิตก่อนที่กฎหมายจะมีผลใช้บังคับ เขาจะไม่สามารถดึงดูดเงินทุนจากผู้ถือหุ้นได้จนกว่าจะชำระคืนเงินกู้

ในโครงสร้างต้นทุน ค่าใช้จ่ายของผู้พัฒนาสำหรับการจดทะเบียนความสัมพันธ์ทางกฎหมายที่ดิน (การได้มาซึ่งสิทธิในการ ที่ดิน, การเปลี่ยนประเภทการใช้ที่ได้รับอนุญาต, การวางแผนอาณาเขต, การสำรวจทางวิศวกรรมการออกแบบการสรุปข้อตกลงการเชื่อมต่อทางเทคโนโลยี) สามารถเข้าถึงได้มากถึง 30% ของต้นทุนการก่อสร้างทั้งหมดและในมอสโก - มากถึง 50% นักพัฒนาคนหนึ่งกล่าว

ด้วยเหตุนี้กฎหมายใหม่จึงกำหนดให้นักพัฒนาต้องแสดงเงินทุนในบัญชีจำนวน 10% ของต้นทุนการก่อสร้างโครงการ นักพัฒนาสามารถหาได้จากที่ไหน? 10% นี้เป็นกำไรสูงสุดที่เป็นไปได้จากโครงการที่เสร็จสมบูรณ์ก่อนหน้านี้ Pavel Bryzgalov ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาเชิงกลยุทธ์ของ FSK Leader กล่าว แต่แม้ว่านักพัฒนาจะได้รับมัน กฎหมายใหม่ห้ามไม่ให้ใช้ผลกำไรในการก่อสร้างจนกว่าอพาร์ทเมนท์ทั้งหมดในอาคารจะถูกโอนไปยังผู้ถือหุ้น

ผู้ซื้อที่ไร้ศีลธรรมจะมีโอกาสที่จะปิดกั้นกิจกรรมของนักพัฒนา หลีกเลี่ยงการยอมรับอพาร์ทเมนต์ และยังทำให้เขาล้มละลาย หนึ่งในนักพัฒนากลัว สิ่งนี้จะไม่เกิดขึ้น ให้ความมั่นใจกับรอง State Duma และหัวหน้าคณะทำงานเพื่อปกป้องสิทธิของผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างร่วมกันของพรรค United Russia, Alexander Sidyakin เขาสัญญาว่าจะทำการแก้ไข: “เมื่อปกป้องสิทธิของผู้ถือหุ้น เราต้องไม่ตามใจคนแบล็กเมล์ที่ทำให้การก่อสร้างโรงงานทั้งหมดเป็นอัมพาตด้วยการลงโทษ”

ผู้เริ่มต้นไม่ต้องกังวล

ตาม เวอร์ชั่นใหม่ตามกฎหมายผู้พัฒนา (หรือบุคคลที่เกี่ยวข้องกับเขา) จะต้องมีประสบการณ์อย่างน้อยสามปีในการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ มีพื้นที่ทั้งหมดอย่างน้อย 10,000 ตร.ม. m ในฐานะนักพัฒนา ลูกค้าด้านเทคนิค หรือผู้รับเหมาทั่วไป “บรรทัดฐานนี้จะจำกัดการเข้าถึงตลาดสำหรับบริษัทใหม่ ซึ่งจะช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้กับตำแหน่งของโครงสร้างการพัฒนาขนาดใหญ่และยาวนาน” Roman Sychev ผู้อำนวยการทั่วไปของบริษัทก่อสร้าง Tekta Group กล่าว “ข้อจำกัดดังกล่าวจะนำไปสู่การสร้างแผนการเป็นหุ้นส่วน ซึ่งนักพัฒนารายใหม่จะถูกบังคับให้เข้าร่วม” ในความเห็นของเขา ศูนย์ภูมิภาคและเมืองเล็กๆ ที่มีการก่อสร้างไม่เกิน 5,000–10,000 ตร.ม. เมตรต่อปี เสี่ยงที่จะถูกทิ้งไว้โดยไม่มีอาคารใหม่เลย

ผู้ถือหุ้นจะได้รับความช่วยเหลือเรื่องที่ดิน

“ปัญหาเกิดขึ้นมาเกือบ 20 ปีแล้ว และนักลงทุนที่ถูกฉ้อโกงยังคงปรากฏให้เห็น” ตัวแทนกล่าว กลุ่มความคิดริเริ่มผู้ถือหุ้นของ Samara Tamara Matuzkova ใน ฉบับใหม่กฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันกำหนดให้มีการจัดตั้งกองทุนเงินทดแทน สิ่งนี้จะช่วยปกป้องสิทธิของผู้ถือหุ้นรายใหม่ แต่เธอถามผู้ถือหุ้นรายเก่าอย่างไร ท้ายที่สุดแล้วเจ้าหน้าที่ไม่ได้เสนอสูตรอาหารให้พวกเขา ตัวแทนของกระทรวงการก่อสร้างไม่เห็นด้วยกับสิ่งนี้: “ทุกภูมิภาคที่มีผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกงได้ส่งกำหนดการสำหรับการดำเนินการอำนวยความสะดวกที่มีปัญหาไปยังกระทรวงการก่อสร้างของรัสเซียโดยระบุเวลาและกลไกในการแก้ไข ทุกไตรมาส กระทรวงการก่อสร้างจะตรวจสอบว่าเป็นไปตามกำหนดเวลาเหล่านี้อย่างไร และยังช่วยเหลือภูมิภาคด้วยการจัดหาที่ดินฟรีที่นักพัฒนาสามารถใช้เพื่อลงทุนในการสร้างบ้านที่มีปัญหาให้แล้วเสร็จ

กฎหมายใหม่กำหนดให้ผู้พัฒนาโครงการไม่ควรมีภาระผูกพันในการกู้ยืมเงิน การกู้ยืม เงินทดรอง ยกเว้นสินเชื่อเป้าหมายที่เกี่ยวข้องกับการระดมทุนจากผู้ถือหุ้น นั่นคือการจัดหาเงินทุนโครงการจากธนาคารและการจำนอง โดยพื้นฐานแล้ว เรากำลังพูดถึงการห้ามดึงดูดการจัดหาเงินทุนที่ไม่ใช่ธนาคารจากบุคคลที่สาม - ตัวอย่างเช่น การออกพันธบัตรหรือตั๋วเงิน ธนาคารจะเป็นเจ้าหนี้เพียงคนเดียว Sychev เชื่อ ข้อจำกัดดังกล่าวจะเพิ่มการพึ่งพาบริษัทก่อสร้างในธนาคารมากขึ้น Ignakhin เชื่อ แต่จะเป็นการยากที่จะนำแนวคิดนี้ไปปฏิบัติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งธนาคารจะต้องมีเจ้าหน้าที่ผู้เชี่ยวชาญด้านการก่อสร้างที่สามารถเข้าใจสาระสำคัญของสัญญาสัญญาและประเมินความเพียงพอของราคาสำหรับการให้บริการได้ Ignakin ชี้ให้เห็น แต่ธนาคารไม่มีบุคลากรและทรัพยากรทางเทคนิคดังกล่าว “นี่หมายถึงการเปิดบัญชี “โครงการ” สำหรับนักพัฒนา ผู้รับเหมา และลูกค้า สถาบันการเงิน“พวกเขาคงไม่เต็มใจ” อิกนาคินกล่าว “ไม่ว่าในกรณีใด การควบคุมจะส่งผลให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นสำหรับธนาคาร และดังนั้นสำหรับนักพัฒนาที่พวกเขาจะให้บริการการชำระเงินด้วย”

ธนาคารที่ใหญ่ที่สุดไม่ตอบสนองต่อคำร้องขอของ Vedomosti สำหรับความคิดเห็นเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงกฎหมายว่าด้วยการสร้างหุ้นร่วม หากมีผลบังคับใช้ในรูปแบบนี้ ความสัมพันธ์ระหว่างธนาคารและนักพัฒนาจะต้องได้รับการพิจารณาอีกครั้ง และการเปลี่ยนแปลงใด ๆ ต้องใช้เวลาและความพยายาม กล่าวคือ อาจมีความประหลาดใจสำหรับทั้งสองฝ่าย” นายธนาคารคนหนึ่งโต้แย้ง

หาเงินที่ไหน.

จากข้อมูลของ AHML เมื่อปีที่แล้วมีการสรุปข้อตกลงประมาณ 630,000 ฉบับสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยรวม ในแง่การเงิน– 1.8 ล้านล้านรูเบิล หากกฎหมายยังคงไม่เปลี่ยนแปลง นักพัฒนาจะต้องการเงินทุนของตนเองเป็นจำนวน 40% ของต้นทุนการก่อสร้างทั้งหมด นักพัฒนารายใหญ่เชื่อ เขาให้คุณค่ากับมันมากแค่ไหน? ต้นทุนขั้นต่ำสำหรับการได้มาซึ่งที่ดิน, การได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร, บวก 10% ของค่าก่อสร้างที่กฎหมายสงวนไว้ เงินเหล่านี้ควรถูกแช่แข็งไว้จนกว่าจะส่งมอบอพาร์ทเมนต์สุดท้ายให้กับผู้ซื้อ คู่สนทนาของ Vedomosti เน้นย้ำ

การถอนกำไรทั้งหมดที่ได้รับจากโครงการก่อนหน้านี้จากนักพัฒนาทันทีจะนำไปสู่การขาดเงินทุนสำหรับพวกเขาในการซื้อไซต์ใหม่และพัฒนาเอกสารการวางผังเมือง Bryzgalov เชื่อ และนี่หมายถึงการออกจากตลาดการก่อสร้างที่อยู่อาศัยของบริษัทขนาดเล็กโดยสมบูรณ์ ในตลาดมอสโกและภูมิภาคมอสโก บริษัทเหล่านี้เป็นบริษัทที่มีรายได้ต่อปีน้อยกว่า 10 พันล้านรูเบิล - เนื่องจากที่นี่ค่าใช้จ่ายในการซื้อไซต์ใหม่เพียงอย่างเดียวคืออย่างน้อย 1 พันล้านรูเบิล Bryzgalov เชื่อ

“ผู้ถือหุ้นจะได้รับความคุ้มครองอย่างแน่นอนจากการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จและการไม่ชำระคืนเงินทุน แต่การใช้มาตรการที่รุนแรงดังกล่าวสามารถเพิ่มต้นทุนที่อยู่อาศัยได้อย่างมาก เนื่องจากในด้านหนึ่ง ความมั่นคงในการลงทุนเพิ่มขึ้น และสิ่งนี้จะช่วยกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยหลัก ในทางกลับกัน สิ่งนี้โดยทั่วไปนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของต้นทุนในการระดมทุนเพื่อการก่อสร้างในตลาด และการลดลงของจำนวนผู้เข้าร่วมตลาด มาตรฐานหนึ่งจะทำงาน กลไกตลาด: ความเสี่ยงที่น้อยลงหมายถึงราคาที่แตกต่างกันน้อยลงระหว่างโครงการที่กำลังก่อสร้างกับโครงการที่เสร็จสมบูรณ์” นักพัฒนารายใหญ่รายหนึ่งยอมรับ

กฎหมายจะช่วยอะไรได้บ้าง?

นอกจากนี้ยังมีผู้สนับสนุนกฎหมายในหมู่ผู้สร้างด้วย “นวัตกรรมเหล่านี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อเพิ่มความโปร่งใสและความรับผิดชอบในตลาดการก่อสร้าง ความเสี่ยงของนักพัฒนาที่เป็นพิษซึ่งสร้างขึ้นเหมือนปิรามิดจะลดลง เมื่อการดึงดูดเงินจากโครงการหนึ่ง ภาระผูกพันในโครงการอื่น ๆ จะถูกปิดอย่างแท้จริง” Nikolay Bulychev จาก MR Group ให้ความเห็น ในความเห็นของเขา นักพัฒนารายใหญ่ไม่ควรประสบปัญหา แต่นักพัฒนาที่การก่อสร้างไม่ใช่กิจกรรมหลักจะถูกบังคับให้แสวงหาความร่วมมือกับนักพัฒนาที่จัดตั้งขึ้น และเนื่องจากไม่มีข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับการเติบโต ราคาตลาดความสามารถในการทำกำไรของตลาดการก่อสร้างโดยรวมจะลดลง Bulychev คาดการณ์

“เราให้ความสำคัญกับความปลอดภัยในการระดมทุนจากผู้ถือหุ้นเป็นหลัก” Stasishin กล่าว “ทางผู้พัฒนากลัวว่าทุกอย่างจะพังทลาย ไม่มีอะไรแบบนั้น” Nikolaev มั่นใจ นักพัฒนาตามที่เขาพูดตอนนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง โครงสร้างทางการเงิน- ในช่วงระยะเวลาที่กฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันพวกเขาระดมเงินได้ 3.3 ล้านล้านรูเบิลซึ่งไม่อยู่ภายใต้การควบคุมทางการเงิน “ทุกวันนี้พลเมืองมีเงินอยู่ในมือประมาณ 20 ล้านล้านรูเบิล แต่พวกเขาจะคิด 10 เท่าเกี่ยวกับการซื้ออพาร์ทเมนต์จากนักพัฒนาภายใต้ข้อตกลงการก่อสร้างร่วมกัน” Nikolaev ยืนยัน ในความเห็นของเขา หลังจากที่มีการแนะนำข้อกำหนดใหม่ ความไว้วางใจของประชาชนในอุตสาหกรรมจะค่อยๆ กลับคืนมา “การแก้ไขใหม่ยังไม่ยากพอ ขณะนี้เรากำลังดำเนินการร่างกฎหมายที่จะแนะนำความรับผิดในเครือสำหรับผู้รับผลประโยชน์จากบริษัทพัฒนา” เขาสัญญา ตามการประมาณการของผู้เชี่ยวชาญ ปริมาณโครงการทั้งหมดที่เริ่มต้นในปี 2556-2557 ประมาณ 7% กลายเป็นปัญหา - เรากำลังพูดถึงบ้านหลายร้อยหลัง ตัวแทน AHML กล่าว ตามที่เขาพูดการเปลี่ยนแปลงกฎหมายจะช่วยให้มั่นใจได้อย่างเต็มที่ ความมั่นคงทางการเงินและความโปร่งใสของนักพัฒนา การควบคุม ตั้งใจใช้เงินทุนของผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน และที่สำคัญที่สุดคือ บริษัทที่ล้มละลายหรือไร้ศีลธรรมอย่างเห็นได้ชัดจะถูกแยกออกจากระบบการรับประกัน ความสูญเสียหรือการโจรกรรมของพวกเขาจะไม่ถูกส่งต่อไปยังอุตสาหกรรม และท้ายที่สุดแล้วถึงผู้ซื้อ จะรวมบุคคลที่ใกล้ชิดกับรัฐบาล

ตามคำสั่งของประธานาธิบดีรัสเซีย ร่างกฎหมายกำลังได้รับการพัฒนาเพื่อยกเลิกการก่อสร้างหุ้นและการเปลี่ยนไปใช้การจัดหาเงินทุนโครงการที่เชื่อถือได้มากขึ้น กฎหมายจะต้องมีผลใช้บังคับภายในสามปี

ความแตกต่างระหว่างการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันและการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการ

การก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันคือการก่อสร้างที่เกี่ยวข้องกับเงินจากผู้ซื้อ (ผู้ถือหุ้น) ในรัสเซีย นี่เป็นรูปแบบการจัดหาเงินทุนที่ได้รับความนิยมมากที่สุดสำหรับอาคารใหม่ โครงการการมีส่วนร่วมร่วมกันมีดังนี้ ผู้ถือหุ้นเป็นผู้รับผิดชอบค่าก่อสร้างส่วนหนึ่ง และในกรณีที่บริษัทก่อสร้างไม่มีเงินทุนเพียงพอในการดำเนินโครงการให้แล้วเสร็จ ผู้พัฒนาโครงการจะเริ่มโครงการก่อสร้างใหม่และใช้เงินที่ได้รับ ดำเนินโครงการก่อนหน้านี้ให้เสร็จสิ้น เมื่อถึงจุดหนึ่งเงินก็ไม่พออีกต่อไป งานก่อสร้างและอาคารใหม่อาจถูกแช่แข็งอย่างไม่มีกำหนด การก่อสร้างหุ้นจะถูกแทนที่ด้วยการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการอาคารใหม่

การจัดหาเงินทุนโครงการคือการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ด้วยค่าใช้จ่าย การรักษาความปลอดภัยเงินสดธนาคาร ไม่ใช่บุคคล การจัดหาเงินทุนโครงการจะจัดขึ้นโดยการดึงดูดสินเชื่อซึ่งจะส่งผลกระทบต่อต้นทุนของอพาร์ทเมนท์

สิ่งที่จะเปลี่ยนแปลงไปภายหลังการยกเลิกการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน

การปฏิรูปจะช่วยลดความเสี่ยงของผู้ถือหุ้น และทำให้ระบบตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยมีความโปร่งใสมากขึ้น ในรัสเซียปัจจุบันมีโครงการก่อสร้างที่มีปัญหามากกว่า 800 โครงการและจำนวนพลเมืองที่ถูกหลอกลวงมีถึง 150-200,000 คน

ข้อดีของนวัตกรรมคืออยู่ในอาคารใหม่ ประชาชนจะซื้อที่อยู่อาศัยสำเร็จรูปสามารถจดทะเบียนเป็นทรัพย์สินได้ทันที ความเร็วในการสร้างบ้านจะเพิ่มขึ้น เนื่องจากงบประมาณของผู้พัฒนาจะไม่ได้รับผลกระทบจากอัตราการขายอาคารใหม่

ข้อเสียของการยกเลิกการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันคือต้นทุนทรัพย์สินเพิ่มขึ้น การลงทุนในอาคารใหม่ที่มีขั้นตอนการก่อสร้างต่ำทำให้สูญเสียข้อได้เปรียบ บริษัทรับเหมาก่อสร้างขนาดเล็กหรือขนาดกลางที่เสนอที่อยู่อาศัยราคาประหยัดอาจหายไป เมื่อปริมาณการก่อสร้างที่อยู่อาศัยลดลงราคาก็จะเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน

ขณะนี้รัฐบาลกำลังหารือกันถึงวิธีการเปลี่ยนไปสู่การจัดหาเงินทุนและโอกาสสำหรับโครงการ การสนับสนุนจากรัฐหรือการปรับลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคาร

ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่านักพัฒนาแต่ละรายจะต้องมีแนวทางเฉพาะตัว โดยคำนึงถึงชื่อเสียงและความมั่นคงทางการเงินของตน

ราคาที่อยู่อาศัยจะสูงขึ้นหรือไม่หลังจากการยกเลิกการก่อสร้างแบบหุ้นร่วม?

นักวิเคราะห์คาดการณ์ว่าจะเพิ่มขึ้นหลังจากการนำกฎหมายใหม่มาใช้ เมื่อคำนึงถึงอัตราดอกเบี้ยของธนาคารในปัจจุบัน ป้ายราคาจะเพิ่มขึ้น 10-30% ตัวอย่างเช่น, ราคา สตูดิโอในพื้นที่ที่พัฒนาแล้ว 1.5 ล้านรูเบิล ถ้าเราเพิ่ม 25% เราจะได้ 1.85 ล้านรูเบิลนอกจากนี้ผู้ซื้อยังสูญเสียโอกาสในการออมหรือหารายได้ด้วยการซื้ออพาร์ทเมนต์ในขั้นตอนการก่อสร้างต่ำและนี่คือประมาณ 10-30% ของต้นทุนสุดท้าย

ค่าที่อยู่อาศัยจะเกี่ยวข้องโดยตรงกับ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารจะนำเสนอ แข่งขันกับนักพัฒนา-พันธมิตรของธนาคารหรือรายใหญ่ บริษัทรับเหมาก่อสร้างมันจะกลายเป็นเรื่องยากมากสำหรับบริษัทขนาดเล็กหรือ “มือใหม่”

การแข่งขันในตลาดอาคารใหม่จะลดลง ปริมาณการก่อสร้างจะลดลง ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้น ไม่ว่าประเทศจะเผชิญกับวิกฤติที่อยู่อาศัยครั้งใหม่หรือราคาที่เพิ่มขึ้นทั่วโลกนั้นขึ้นอยู่กับการสนับสนุนจากรัฐบาลสำหรับนักพัฒนาและความรอบคอบของขั้นตอนการเปลี่ยนผ่านสู่โครงการใหม่

ฉันควรซื้ออพาร์ทเมนต์ตอนนี้หรือรอการยกเลิกการก่อสร้างแบบแบ่งทุน?

หลังจากที่ร่างกฎหมายนี้มีผลใช้บังคับก็จะเพิ่มขึ้น ตอนนี้กับฉากหลังที่ลดลง อัตราการจำนองและ ราคาไม่แพงก็สามารถมีเวลาซื้ออพาร์ทเมนต์ราคาน่าลงทุนหรือ ชีวิตที่สะดวกสบาย- ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์จากเว็บไซต์ 23kvartiry.ru จะช่วยคุณลดความเสี่ยง ผู้เชี่ยวชาญจากพอร์ทัลอสังหาริมทรัพย์อิสระจะช่วยคุณเลือกอพาร์ทเมนต์จากนักพัฒนาที่เชื่อถือได้ เปิดและซื้อบ้านจากระยะไกล บริการของผู้เชี่ยวชาญและผู้จัดการของเรานั้นฟรี