ใหม่ในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันกุมภาพันธ์ เหตุใดกฎหมายใหม่เกี่ยวกับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันจึงคุกคามการล่มสลายของตลาดที่อยู่อาศัย

เขาบอกกับผู้สื่อข่าวเกี่ยวกับคำแนะนำของประธานาธิบดีในการพิจารณาความเป็นไปได้ในการข้าม การสนับสนุนทางธนาคารตั้งแต่การก่อสร้างร่วมกันไปจนถึงการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการ เขาไม่ได้พูดถึงวันที่เจาะจงใดๆ

รัฐมนตรีได้กล่าวถึงความจำเป็นในการละทิ้งการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันในช่วงฤดูร้อน “แน่นอนว่าสักวันหนึ่ง เราจะต้องมุ่งมั่นที่จะย้ายออกจากการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันและก้าวไปสู่การสนับสนุนทางธนาคาร แต่นี่ไม่ใช่วันนี้หรือพรุ่งนี้ ในขณะที่งานของเราคือการปกป้องผู้คนที่เข้าร่วมให้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ การก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน“” ผู้ชายตั้งข้อสังเกต

นักพัฒนาส่วนใหญ่ใช้เงินกู้เพื่อดำเนินโครงการของตน ผู้เข้าร่วมตลาดให้ความเห็น แต่เงินทุนของผู้ถือหุ้นนั้นถูกกว่ามากสำหรับพวกเขา

“คำถามนี้ไม่ได้เกี่ยวกับกลไกการจัดหาเงินทุนของโครงการ แต่เกี่ยวกับอัตราที่ธนาคารให้กู้ยืมแก่นักพัฒนา กองทุนของธนาคารสำหรับนักพัฒนาในปัจจุบัน ทรัพยากรมีราคาแพงกว่าเงินของผู้ถือหุ้นมาก” ผู้อำนวยการทั่วไปของบริษัทพัฒนา Ingrad กล่าว

ผู้เล่นที่สร้างที่อยู่อาศัยโดยไม่ดึงดูดใจ การจัดหาเงินทุนของธนาคารมีอยู่ในตลาด แต่เป็นเพียงส่วนน้อยผู้อำนวยการฝ่ายการเงินของกลุ่มพัฒนา City-XXI Century กล่าว ก็เป็นอย่างใดอย่างหนึ่ง บริษัทที่ใหญ่ที่สุดหรือบริษัทในเครือธนาคารหรือหน่วยงานราชการหรือบริษัทที่คำนวณระดับอย่างรอบคอบ โหลดเครดิตและสร้างด้วยค่าใช้จ่ายของตนเองเป็นหลัก

ปัจจุบัน มีนักพัฒนาเพียง 1 ใน 4 เท่านั้นที่สร้างด้วยค่าใช้จ่ายของตนเอง Granel Group of Companies กล่าว พวกเขายังเสริมด้วยว่าการเปลี่ยนแปลงที่สมบูรณ์ การจัดหาเงินทุนโครงการอาจนำไปสู่ ระดับภูมิภาคนักพัฒนามากถึง 90% อาจออกจากตลาด

“ ค่าก่อสร้างในภูมิภาคอยู่ที่ประมาณ 25,000 รูเบิล ยอดขายเฉลี่ยต่อตารางเมตร - 35,000 รูเบิล ต่อตารางเมตร ฐ. เงื่อนไขเหล่านี้เป็นภาระทางการเงินสำหรับภูมิภาคและธุรกิจไม่มีผลกำไร” บริษัทกล่าว

หากเราคำนึงถึงการแก้ไขกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน เฉพาะบริษัทที่มีความมั่นคงทางการเงินเท่านั้นที่มีผลกำไรไม่เพียงแต่จากการพัฒนาเท่านั้นที่จะยังคงอยู่ในตลาด เนื่องจากความสามารถในการทำกำไรของธุรกิจนี้ลดลงมากขึ้นเรื่อยๆ ทุกปี Andrey Tsvet ฝ่ายพัฒนากล่าวเสริม กรรมการกลุ่มบริษัท Granel

เรากำลังพูดถึงการแก้ไขกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันซึ่งจะมีผลใช้บังคับในวันที่ 1 กรกฎาคม 2018 พวกเขาแนะนำการห้ามรับใบอนุญาตก่อสร้างหลายใบในคราวเดียว บังคับให้ผู้รับเหมาทั่วไป ลูกค้าด้านเทคนิค และนักพัฒนาต้องมีบัญชีในธนาคารเดียวกัน และชำระเงินระหว่างกันโดยใช้บัญชีเอสโครว์

“หลังจากใช้ข้อกำหนดที่เข้มงวดสำหรับนักพัฒนาแล้ว เราสามารถพูดคุยเกี่ยวกับการปรับเปลี่ยนอื่นๆ ได้ - โครงสร้างของตลาดการพัฒนาจะเปลี่ยนไป ซึ่งผู้เล่นรายเล็กๆ ที่ "ไม่สามารถรับมือ" กับกฎใหม่ของเกมจะออกไป ในเวลาเดียวกัน แม้ว่าจะเป็นไปได้ที่จะคาดการณ์การเปลี่ยนแปลงในโครงสร้างของอุตสาหกรรมและการรวมบริษัทของบริษัทต่างๆ ได้ แต่ก็ยังเร็วเกินไปที่จะพูดถึงปริมาณอุปทานที่ลดลง” แชร์ หัวหน้างานร่วมกับพันธมิตรสำคัญของ Est-a-Tet

เราขอเตือนคุณว่าปีที่แล้วข้อกำหนดสำหรับขนาดขั้นต่ำมีความเข้มงวดมากขึ้น ทุนจดทะเบียนสำหรับนักพัฒนาที่ระดมทุนจากสาธารณะ จำนวนทุนจดทะเบียนจะคำนวณเป็นรายบุคคลสำหรับนักพัฒนาแต่ละราย ขึ้นอยู่กับพื้นที่สูงสุดของโครงการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันทั้งหมด

ขนาดขั้นต่ำคือ 2.5 ล้านรูเบิลโดยมีแผนจะสร้าง 1.5 พันตารางเมตร ม. ยิ่งไปกว่านั้น หากนักพัฒนาจะสร้างพื้นที่ 500,000 ตารางเมตรโดยใช้เงินทุนของประชาชน ทุนจดทะเบียนจะต้องมีอย่างน้อย 1.5 พันล้านรูเบิล

นอกจากนี้ในฤดูร้อนนี้ประธานาธิบดีได้ลงนามในกฎหมายเกี่ยวกับกองทุนเพื่อการคุ้มครองสิทธิของผู้ถือหุ้น (กองทุนเงินทดแทน) ซึ่งกำหนดอัตราการบริจาคที่สม่ำเสมอสำหรับนักพัฒนา - 1.2% ของราคาของสัญญาแต่ละสัญญากับผู้ถือหุ้น ขณะเดียวกันก็มีขนาด เงินทุนของตัวเองผู้พัฒนาโครงการซึ่งวางแผนไว้สำหรับการดำเนินการจะต้องมีต้นทุนอย่างน้อย 10% ตลอดระยะเวลาการก่อสร้างทั้งหมด

หากมีการนำความคิดริเริ่มใหม่ของประธานาธิบดีมาใช้จริง ๆ แล้วโครงการนี้แทบจะไม่เปลี่ยนแปลงเลย เนื่องจากธนาคารเป็นผู้ให้เงินสนับสนุนการก่อสร้าง Sobolev กล่าว อย่างไรก็ตามระยะเวลาในการใช้เงินของธนาคารมีการเปลี่ยนแปลง

“ธนาคารจะให้กู้ยืมเงินเพิ่มเติม ระยะยาว- สิ่งที่เรียกว่า "เงินระยะยาว" หากต้องการรับเงินทุนจากผู้ซื้อ นักพัฒนาจะต้องสร้างอสังหาริมทรัพย์ก่อน โดยพื้นฐานแล้ว เรากำลังพูดถึงการขายอพาร์ทเมนท์ตามโครงการเดียวกับที่อยู่อาศัยรองที่กำลังขายอยู่ในปัจจุบัน” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

เขามั่นใจว่าเราสามารถคาดหวังได้ว่าจำนวนบริษัทจะลดลงและการผูกขาดตลาดต่อไป ในกรณีนี้การเพิ่มขึ้นของราคาต่อตารางเมตรและราคาอพาร์ทเมนท์ที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากการแข่งขันที่ลดลงนั้นเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

ผู้เข้าร่วมตลาดรายอื่นยังมั่นใจว่าต้นทุนที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้น การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการมีให้ที่ 13-20% ต่อปีซึ่งเมื่อคำนึงถึงระยะเวลาของโครงการจะให้จาก 20% ถึง 60% ของการชำระหนี้มากเกินไปของเงินกู้ จำนวนเงินเหล่านี้จะสะท้อนให้เห็นในราคาต่อตารางเมตรอย่างแน่นอนซึ่งจะมีราคาแพงกว่าตอนนี้มากหุ้นส่วนผู้จัดการของ Metrium Group กล่าว

“เพื่อให้การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการทำงานได้ เงินกู้จะต้องมีราคาถูกและระยะยาว แต่ในรัสเซียทุกวันนี้ การลงทุนดังกล่าวยังขาดแคลนอย่างมาก และด้วยต้นทุนเงินทุนที่สูง ความจำเป็นในการเร่งการคืนทุนจึงเพิ่มขึ้น ดังนั้นนักพัฒนาหรือธนาคารจึงไม่ทำกำไรที่จะมีส่วนร่วมในโครงการระยะยาวและมีราคาแพง” เธอเชื่อ

ตามที่เธอกล่าว เสถียรภาพทางเศรษฐกิจมหภาคและความสามารถในการคาดการณ์เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับการลงทุนระยะยาว โดยหลักๆ แล้ว ตลาดแลกเปลี่ยนเงินตราระหว่างประเทศ- ยังไม่มีอยู่ในปัจจุบัน และการไม่มีหลักประกันว่าการลดค่าเงินในปี 2557 จะไม่เกิดขึ้นอีกเป็นอุปสรรคสำคัญในการแนะนำแหล่งเงินทุนสำหรับโครงการ

ด้วยการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการเต็มรูปแบบ ไม่จำเป็นต้องขายอพาร์ทเมนท์ภายใต้ DDU ดังนั้นเฉพาะอาคารใหม่ที่เริ่มดำเนินการเท่านั้นที่จะปรากฏในตลาด แน่นอนว่าพวกเขาจะมีราคาแพงกว่าที่ขายในขั้นตอนการขุดฐานราก

“ในขั้นตอนปัจจุบัน การเปลี่ยนไปใช้การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการไม่ควรถูกมองว่าเป็นโอกาสสำหรับอนาคตอันใกล้นี้ จะมีผลกระทบต่อตลาดก็ต่อเมื่อเราเห็นขั้นตอนที่เป็นรูปธรรมในการสร้างเงื่อนไขสำหรับการพัฒนาโครงการจัดหาเงินทุนสำหรับการก่อสร้างนี้ ตอนนี้มันประสบความสำเร็จในการอยู่ร่วมกับการดึงดูดเงินทุนจากผู้ถือหุ้น และในความคิดของฉัน สถานการณ์จะไม่เปลี่ยนแปลงในอีก 5-10 ปีข้างหน้า” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

Pavel Poselenov ยังเชื่อว่าจะไม่สามารถเปลี่ยนไปใช้การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการได้อย่างสมบูรณ์ในเวลาอันสั้น เรากำลังพูดถึงห้าปีขึ้นไป

ในขณะเดียวกันปัญหาการฉ้อโกงผู้ถือหุ้นในรัสเซียนั้นรุนแรงมาก ประธานาธิบดีกล่าวถึงเธอมากกว่าหนึ่งครั้งในแถลงการณ์ของเขา วันนี้ภูมิภาคจัดให้ แผนที่ถนนเกี่ยวกับการแก้ปัญหาให้กับประชาชนที่ถูกหลอกลวงเกือบ 40,000 คน

แต่จากข้อมูลของเจ้าหน้าที่จำนวนหนึ่ง ปัญหานั้นใหญ่กว่ามากและเรากำลังพูดถึงผู้คนประมาณ 150,000 คนที่ลงทุนเงินในการก่อสร้างบ้านและไม่ได้รับที่อยู่อาศัย

มิคาอิล เมนพูดถึงการขาดการควบคุมที่เหมาะสมต่อการสร้างหุ้นในนิติบุคคลที่เป็นส่วนประกอบ นอกจากนี้เขายังตั้งข้อสังเกตอีกว่ามีการวางแผนที่จะสร้างขั้นตอนแบบครบวงจรสำหรับการใช้การควบคุมในด้านการก่อสร้างหุ้นร่วมในหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบทั้งหมดของประเทศและมอบหมายอำนาจควบคุมให้กับหน่วยงานกำกับดูแลการก่อสร้างของรัฐของหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซีย

“สิ่งนี้จะช่วยให้มั่นใจในการควบคุมเวลาและคุณภาพของการก่อสร้างและการควบคุมไปพร้อม ๆ กัน ตั้งใจใช้เงินของผู้ถือหุ้น” รัฐมนตรีกล่าวในเอกสารของกรม

และเมื่อต้นเดือนตุลาคมเธอก็ประกาศรายการ พันธบัตรซื้อขายแลกเปลี่ยนในตลาดหลักทรัพย์มอสโกและกลุ่ม Setl จำนวนเงินสูงสุดคือ 25 พันล้านรูเบิล การเปิดตัวครั้งแรกจะเกิดขึ้นก่อนสิ้นปี นักพัฒนาวางแผนที่จะใช้เงินทุนที่ระดมทุนเพื่อพัฒนาโปรแกรมเป้าหมายและเพิ่มประสิทธิภาพ พอร์ตสินเชื่อ- “แต่กฎหมายใหม่ไม่ได้กำหนดโอกาสในการใช้เครื่องมือนี้อย่างชัดเจน มีความกลัวว่านักพัฒนาจะถูกห้ามไม่ให้เผยแพร่ใดๆ เอกสารอันทรงคุณค่า- และพวกเขาจะไม่สามารถไปเสนอขายหุ้น IPO และเผยแพร่ได้ ใบรับรองที่อยู่อาศัย“, - บริษัท BFA-Development รู้สึกกังวล ชะตากรรมในอนาคตของการกู้ยืมที่แพร่หลายก่อนหน้านี้ในตลาดตะวันตกก็ไม่ชัดเจนเช่นกัน “สินเชื่อสกุลเงินต่างประเทศ - ความเสี่ยงใหญ่สำหรับผู้ที่ทำธุรกิจด้วยรูเบิล และที่นี่ส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางการเมือง” อธิบาย กรรมการบริหารจีซี "ส. เอ่อ” พาเวล เบเรจนอย.

ใหม่ในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน: มีการเปลี่ยนแปลงอะไรรอตลาดในปี 2561?

ความสนใจ

Vladimir Gribkov ผู้จัดการโครงการของ Nord West Development นำเสนอการคำนวณว่าโครงสร้างทางการเงินของโครงการลงทุนเดียวกันเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรภายใต้แผนการที่แตกต่างกัน รวมถึงเมื่อใช้การจัดหาเงินทุนของโครงการโดยใช้บัญชีเอสโครว์

ข้อมูล

ด้วยการจัดหาเงินทุนโครงการในอัตรา 15% กำไรของนักพัฒนาจะลดลงสิบเท่า

และเพื่อให้ได้ผลกำไรของโครงการเช่นเดียวกับเมื่อใช้เงินทุนของผู้ถือหุ้น อัตราเงินกู้ควรอยู่ที่ระดับ 4.5-4.7%

หรือเราต้องขึ้นราคาขายที่อยู่อาศัยอย่างน้อย 15%” Vladimir Gribkov กล่าว
ผู้เชี่ยวชาญบางคนมั่นใจว่าภายใต้เงื่อนไขใหม่ธนาคารจะสามารถขยายการแสดงตนในตลาดการก่อสร้างได้อย่างมีนัยสำคัญเนื่องจากนักพัฒนาจะทำกำไรได้มากกว่าที่จะรวมพวกเขาเป็นผู้ถือหุ้น - ในกรณีนี้การจัดหาเงินทุนโครงการจะมีค่าใช้จ่ายน้อยลงหลายเท่า .

การก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน: เรื่องของความอยู่รอด

แล้วการเปลี่ยนแปลงกฎหมายจะส่งผลต่อผู้พัฒนา ตลาดการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน และตลาดอาคารใหม่โดยทั่วไปในปี 2561 อย่างไร สาระสำคัญของการเปลี่ยนแปลงหลักคืออะไร? เราขอเตือนคุณ: ในบรรดานวัตกรรมใหม่ ๆ ก็คือการสร้างกองทุนชดเชย เงินที่จะใช้ในการก่อสร้างให้แล้วเสร็จในกรณีที่นักพัฒนาไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันได้ (การล้มละลาย ฯลฯ )

สำคัญ

กองทุนจะดำเนินงานในรูปแบบบริษัทกฎหมายมหาชนภายใต้การควบคุมของหอบัญชี

กองทุนจะถูกสร้างขึ้นจากกองทุนที่นักพัฒนาต้องบริจาค บังคับก่อนเริ่มการก่อสร้าง

จำนวนเงินสมทบจะเท่ากับ 1.2% ของจำนวน DDU ทั้งหมดที่ได้สรุปไว้กับผู้ถือหุ้น

เราควรคาดหวังการยกเลิกการก่อสร้างหุ้นร่วมในปี 2561 หรือไม่?

อันที่จริงนี่หมายถึงทุกสิ่ง กระแสเงินสดนักพัฒนาจะอยู่ภายใต้การควบคุมของสถาบันสินเชื่อ
แต่นั่นไม่ใช่สิ่งที่เลวร้ายที่สุด ในกรณีที่เลวร้ายที่สุด การก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันเป็นปรากฏการณ์หนึ่งจะหายไปโดยสิ้นเชิง เนื่องจากในความเป็นจริงทางกฎหมายใหม่ ตามที่บริษัทรับเหมาก่อสร้างระบุว่า พวกเขาจะไม่สามารถระดมเงินจากประชาชนในขั้นตอนการก่อสร้างได้ และจะถูกบังคับให้ขายเท่านั้น ที่อยู่อาศัยสำเร็จรูป

อุตสาหกรรมจะสูญเสียเงินทุนจำนวนมหาศาล ในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กเพียงแห่งเดียวซึ่งมีการสร้างที่อยู่อาศัยประมาณ 3 ล้าน m2 ต่อปี (80% เป็นค่าใช้จ่ายของผู้ถือหุ้น) นักพัฒนาจะขาดเงิน 240 พันล้านรูเบิล

อย่างไรก็ตามตอนนี้ไม่มีใครขายบ้านสำเร็จรูปในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กแล้ว

เมื่อหลายปีก่อน IC Temp พยายามทำเช่นนี้ แต่เมื่อเวลาผ่านไป ก็เปลี่ยนไปเป็นการเติมเต็ม

» การขายที่อยู่อาศัยสำเร็จรูปกลับกลายเป็นว่าแพงเกินไป ค่าที่อยู่อาศัยมีราคาสูงและเราไม่สามารถขายได้ในราคาที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด

Kirill Ignakhinผู้อำนวยการทั่วไปของ Level Group ผมเชื่อว่าการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่สุดที่จะส่งผลกระทบอย่างจริงจังต่อกิจกรรมของนักพัฒนาคือข้อกำหนดในการสร้างทุนสำรองสำหรับ บัญชีกระแสรายวันผู้พัฒนาจำนวนอย่างน้อย 10% ของต้นทุนการก่อสร้างที่วางแผนไว้
เนื่องจากเงินทุนเหล่านี้จะต้องถูกแช่แข็งก่อนที่จะเริ่มระดมทุนจากผู้ถือหุ้นภายใต้ DDU อาจทำให้ผู้พัฒนาโครงการที่มีเงินทุนน้อยตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก ทุนสำรองทางการเงิน.
ในกรณีนี้ เฉพาะผู้เล่นเหล่านั้นเท่านั้นที่จะยังคงอยู่ในตลาดซึ่งสามารถปรับธุรกิจของตนได้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ปรับต้นทุนให้เหมาะสม และประเมินจุดแข็งของตนได้อย่างถูกต้อง ในขณะเดียวกัน ข้อกำหนดทางการเงินที่เพิ่มขึ้นอาจกระตุ้นให้ผู้เล่นที่อ่อนแอต้องจากไป

สิ่งใหม่ในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันตั้งแต่ปี 2018

บัญชี Escrow คืออนาคตของตลาดหลักในแง่ของความก้าวหน้าและความปลอดภัยของธุรกรรม” หัวหน้าศูนย์กล่าว การให้กู้ยืมจำนองสาขา VTB 24 ในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก Tatyana Khobotova
ตามที่เธอพูด เงินของผู้ถือหุ้นในบัญชีเอสโครว์จะได้รับการคุ้มครอง แม้ว่าใบอนุญาตของธนาคารจะถูกเพิกถอนก็ตาม
ในปี 2561 ผู้บัญญัติกฎหมายจะกำหนดว่าเงินที่อยู่ในบัญชีเอสโครว์จะไม่รวมอยู่ในทรัพย์สินที่ล้มละลายในระหว่างการปรับโครงสร้างองค์กรของธนาคารในกรณีที่ล้มละลาย และผู้ถือหุ้นก็จะสามารถรับเงินเข้าได้ เต็มและไม่ใช่ 1.4 ล้านรูเบิล โดยการประกันภัย

เส้นผ่าศูนย์กลาง อย่างไรก็ตาม นักพัฒนายังคงปฏิเสธโครงการเอสโครว์ ซึ่งหมายถึงการเปลี่ยนโครงการไปเป็นการยืมเงินโดยสมบูรณ์

โดยทั่วไป เราปฏิบัติต่อข้อกำหนดที่เข้มงวดมากขึ้นสำหรับส่วนแบ่งการตลาดด้วยความเข้าใจ - เรากำลังพูดถึงอุตสาหกรรมขนาดใหญ่มากและความเสี่ยงของประชาชนทั่วไปที่ ปัญหาที่อยู่อาศัย- นี่มักเป็นปัญหาตลอดชีวิต

ดังนั้นแน่นอนว่ามันไม่ใช่เรื่องง่ายสำหรับผู้เล่นหลายคน แต่จากมุมมองของ "สุขภาพของตลาด" และการคุ้มครองผู้ซื้อ มาตรการทั้งหมดที่ดำเนินการโดยเจ้าหน้าที่นั้นมีความสมเหตุสมผล ท้ายที่สุดแล้ว นักพัฒนาซอฟต์แวร์ทุกคนจะได้รับประโยชน์จากนวัตกรรมเหล่านี้ เนื่องจากความเชื่อมั่นของลูกค้าในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันจะเพิ่มขึ้น และผู้ที่คิดว่าการลงทุนที่อยู่อาศัยระหว่างการก่อสร้างยังมีความเสี่ยงไม่เพียงพอจะเข้าสู่ตลาด

โดยหลักแล้ว กฎการปฏิบัติงานใหม่จะต้องมีการเปลี่ยนแปลงวิธีการทางการเงินและการรายงาน

เราพร้อมสำหรับทั้งครั้งแรกและครั้งที่สองอย่างแน่นอน

นอกจากนี้นักพัฒนาซอฟต์แวร์ที่ไม่สามารถดึงดูดเงินทุนจากผู้ถือหุ้นที่ดำเนินการเพื่อพวกเขาจริงๆ สินเชื่อปลอดดอกเบี้ยจะถูกบังคับให้สร้างด้วยเงินทุนของตัวเองหรือดึงดูดเครดิต

เป็นผลให้นักพัฒนาจะถูกบังคับให้รวมต้นทุนไว้ในต้นทุนอพาร์ทเมนท์รวมถึงต้นทุนในการดึงดูดเงินทุนของโครงการด้วย

Maria Litinetskaya หุ้นส่วนผู้จัดการ Metrium Group ในความคิดของฉัน ปี 2018 จะเป็นช่วงการปรับตัวสำหรับทั้งปี อุตสาหกรรมการก่อสร้าง.

โดยพื้นฐานแล้วนักพัฒนาจะต้องทำความคุ้นเคยกับข้อกำหนดที่เข้มงวดมากขึ้น ความมั่นคงทางการเงินองค์กรของตนตลอดจนการมีปฏิสัมพันธ์กับกองทุนเงินทดแทน หลังจะไม่เพียงแต่สามารถเก็บค่าลิขสิทธิ์จาก DDUs ที่สรุปในประเทศเท่านั้น แต่ยังจะได้รับฟังก์ชันการควบคุมด้วย เช่น จะสามารถขอข้อมูลจากนักพัฒนาเป็นประจำเกี่ยวกับสถานะขององค์กร
หรืออาจจะไม่มีการเพิ่ม? ที่น่าสนใจในฟอรั่มที่แล้วมีข้อความมากมายเกี่ยวกับอันตรายของการเติมเงิน “มีการเปลี่ยนแปลงและแก้ไข 214-FZ ทุกปี แต่คุณไม่สามารถปรับปรุงสิ่งที่ไม่ได้ผลตั้งแต่เริ่มต้นได้อย่างไม่มีที่สิ้นสุด การขายอพาร์ทเมนต์ในอาคารที่กำลังก่อสร้างถือเป็นรอยยิ้มของแมวเชสเชียร์” หัวหน้าภาควิชาการจัดการอสังหาริมทรัพย์ของมหาวิทยาลัยแห่งรัฐเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กกล่าว มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์เซอร์เกย์ มักซิมอฟ.

ส่วนใหญ่เป็นเจ้าหน้าที่ที่ต้องเผชิญกับภารกิจในการหยุดยั้งสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีปัญหาที่กำลังเติบโตในช่วงวิกฤต

รองประธานคนแรกของคณะกรรมการดูมาแห่งรัฐด้านนโยบายการเคหะและการเคหะและบริการชุมชนอเล็กซานเดอร์ ซิดยาคินกล่าวว่าการแก้ไขเหล่านี้ "ได้รับชัยชนะอย่างยากลำบาก" - มีวัตถุที่น่ากังวลอยู่แล้ว 1,200 รายการในประเทศซึ่งมีพลเมือง 130,000 คนซื้อที่อยู่อาศัย

และเจ้าหน้าที่ของภูมิภาคเลนินกราดกำลังเสนอให้ละทิ้งการก่อสร้างหุ้นร่วมกันโดยสิ้นเชิง
หากเราพิจารณาบทความการแก้ไขทีละบทความ สิ่งแรกที่ทำให้เกิดคำถามคือข้อจำกัดที่กำหนดไว้ในการส่งเงินจากผู้ถือหุ้นไปยังการก่อสร้างทรัพย์สินเฉพาะอย่างเข้มงวด คำถามเกิดขึ้นว่านักพัฒนาจะใช้เงินทุนใดในการโฆษณาอสังหาริมทรัพย์

การแก้ไขจัดให้มีการจัดตั้งกองทุนเงินทดแทนซึ่งออกแบบมาเพื่อชดเชยความสูญเสียให้กับผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันในกรณีที่ผู้พัฒนาล้มละลาย

โดยพื้นฐานแล้ว การเกิดขึ้นของกองทุนเงินทดแทนจะไม่เปลี่ยนแปลงอะไรในกิจกรรมของนักพัฒนา

หากก่อนหน้านี้พวกเขาบริจาคเงินจำนวนเท่ากัน (1.2% ของต้นทุนที่ระบุไว้ใน DDU) ให้กับบัญชีของบริษัทประกันภัย ตอนนี้เงินจำนวนนี้จะถูกส่งไปยังกองทุนเงินทดแทน

ในขณะเดียวกันหน่วยงานของรัฐบาลกลางกำลังหารือกันอย่างจริงจังเกี่ยวกับแนวคิดในการกระชับข้อกำหนดสำหรับนักพัฒนาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2018 ซึ่งเร็วกว่าที่ระบุไว้ในกฎหมายหกเดือน

สัปดาห์ที่แล้วได้มีการหารือเรื่องนี้ใน State Duma ของสหพันธรัฐรัสเซีย

หากการตัดสินใจเป็นบวก ความคาดหวังที่มืดมนที่สุดของผู้สร้างจะเป็นจริง

กองทุนเพื่อการคุ้มครองสิทธิของผู้ถือหุ้นได้เปิดขึ้นในรัสเซีย การแก้ไขกฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับที่ 214 ได้นำมาใช้เมื่อฤดูร้อนที่แล้ว ทำให้การพึ่งพาอาศัยของผู้สร้างในธนาคารเกือบทั้งหมด

ตามกฎใหม่ ผู้สร้างจะต้องมีบัญชีธนาคารหนึ่งบัญชีเพื่อดำเนินการทั้งหมด ไม่สามารถเปลี่ยนสถาบันสินเชื่อได้ (แม้ว่าขนาดของค่าคอมมิชชั่นของธนาคารจะไม่ได้จำกัดไว้แต่อย่างใด) และไม่สามารถทำธุรกรรมที่ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการดึงดูดเงินได้ เงินผู้ถือหุ้น และอื่นๆ อีกมากมาย (ดู.

"นวัตกรรมหลัก...")

ในปี 2560 มีการเปลี่ยนแปลงที่ค่อนข้างร้ายแรงในด้านกฎหมายที่ควบคุมความสัมพันธ์ระหว่างผู้พัฒนาและผู้ถือหุ้น ตั้งแต่ต้นปี การแก้ไขที่นำมาใช้ภายใต้กฎหมายหมายเลข 304 มีผลบังคับใช้ (ในการแก้ไขกฎหมายของรัฐบาลกลาง -214 และการกระทำทางกฎหมายอื่น ๆ จำนวนหนึ่ง)อย่างไรก็ตาม กลไกในการดำเนินการแก้ไขเหล่านี้ไม่ได้อธิบายไว้ ดังนั้นจึงค่อนข้างจะประกาศอย่างชัดเจน

ในช่วงฤดูร้อนวันที่ 29 มิถุนายน สภาดูมาได้รับรองชุดการแก้ไขเพิ่มเติม และประธานาธิบดีแห่งสหพันธรัฐรัสเซียได้ลงนามในเอกสาร (146 หน้า เลขที่ 139186-7)ซึ่งได้อธิบายรายละเอียดขั้นตอนการดำเนินการตามกฎหมายอย่างละเอียดเพียงพอแล้ว แล้วการเปลี่ยนแปลงกฎหมายจะส่งผลต่อผู้พัฒนา ตลาดการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน และตลาดอาคารใหม่โดยทั่วไปในปี 2561 อย่างไร

สาระสำคัญของการเปลี่ยนแปลงหลักคืออะไร?

เราขอเตือนคุณ: ในบรรดานวัตกรรมใหม่ ๆ ก็คือการสร้างกองทุนชดเชยซึ่งจะใช้เงินทุนในการก่อสร้างให้แล้วเสร็จในกรณีที่นักพัฒนาไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันของตนได้ (การล้มละลาย ฯลฯ ) . กองทุนจะดำเนินงานในรูปแบบบริษัทกฎหมายมหาชนภายใต้การควบคุมของหอบัญชี กองทุนจะจัดตั้งขึ้นด้วยเงินทุนที่นักพัฒนาจะต้องบริจาคก่อนเริ่มการก่อสร้าง จำนวนเงินสมทบจะเท่ากับ 1.2% ของจำนวน DDU ทั้งหมดที่ได้สรุปไว้กับผู้ถือหุ้น

มาตรการที่มุ่งปกป้องผลประโยชน์ของผู้ถือหุ้นเป็นเงื่อนไขบางประการที่นักพัฒนาจะต้องปฏิบัติตามก่อนที่เขาจะมีสิทธิ์ระดมเงินเพื่อการก่อสร้าง

ขนาด ทุนผู้พัฒนาจะต้องมีส่วนร่วมอย่างน้อย 10% ของต้นทุนโครงการ ผู้พัฒนาจะต้องมีเอกสารทั้งหมด รวมถึงใบอนุญาตก่อสร้างด้วย แทนที่จะใช้เงินทุนของตนเอง ผู้ค้ำประกันสามารถมีส่วนร่วมได้ เว็บไซต์ของนักพัฒนาจะต้องมีเอกสารโครงการตลอดจนใบอนุญาตทั้งหมด เอกสารทั้งหมดจะต้องกรอกและปรากฏบนเว็บไซต์ก่อนที่นักพัฒนาจะเริ่มแคมเปญโฆษณา

เอกสารทั้งหมดจะต้องออกในชื่อบริษัทที่ระดมทุน นักพัฒนาไร้ยางอายบางคนใน ช่วงเวลานี้ฝ่าฝืนบทบัญญัตินี้และการบังคับใช้กฎหมายควรแก้ไขสิ่งนี้ กฎหมายระบุว่าเงินทุนทั้งหมดที่ระดมทุนได้จะต้องใช้เพื่อการก่อสร้างอาคารพักอาศัยแห่งนี้เท่านั้น กิจกรรมของนักพัฒนาจะถูกติดตามผ่าน โครงสร้างการธนาคาร– การชำระเงินทั้งหมดจะต้องผ่านบัญชีเดียวที่เปิดเข้ามา องค์กรสินเชื่อ. การโอนเงินเข้านั้นถูกกฎหมาย บริษัท ย่อยและโครงการอื่นๆ จะไม่ทำงานอีกต่อไป

การแก้ไขยังกำหนดข้อ จำกัด ที่เกี่ยวข้องกับชื่อเสียงของผู้พัฒนา - ในบรรดาผู้บริหารจะต้องไม่มีบุคคลที่มีประวัติอาชญากรรมที่ยังไม่ถูกลบล้าง บทความทางเศรษฐกิจ- มีการวางแผนที่จะสร้าง การลงทะเบียนแบบครบวงจรนักพัฒนามันจะเป็นสถานะ พอร์ทัลข้อมูลด้วยการเข้าถึงฟรี โดยจะมีการรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับกิจกรรมของนักพัฒนาทั้งหมดที่นำเสนอบริการของตนในสหพันธรัฐรัสเซีย

พอร์ทัล "Novostroev" มั่นใจว่าการแก้ไขที่มีผลใช้บังคับในปีนี้และนำมาใช้จะนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงบางอย่างในตลาดอาคารใหม่และขอให้นักพัฒนาแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงที่เป็นไปได้

ความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญ

โรมัน ไซเชฟผู้อำนวยการทั่วไปของ TEKTA GROUP

การแก้ไขใหม่จะส่งผลต่อผู้เข้าร่วมในอุตสาหกรรมทั้งหมดอย่างไม่ต้องสงสัย และเพิ่มความโปร่งใสของตลาดอาคารใหม่ การกระทำของนักพัฒนาส่วนใหญ่จะชัดเจน และความเสี่ยงในการซื้อจะลดลง นวัตกรรมดังกล่าวช่วยให้นักพัฒนาทำงานบนหลักการ "หนึ่งเดียว" เอนทิตี- วัตถุหนึ่งชิ้น” ในเวลาเดียวกันขนาดของทุนจดทะเบียนของ บริษัท จะต้องอยู่ที่ 2.5 ล้านรูเบิล ประสบการณ์การทำงาน - อย่างน้อย 3 ปีและปริมาณของที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้ว - มากกว่า 10,000 ตารางเมตร ม. ฐ. ผู้ซื้อจะได้รับการประกันโดยกองทุนเงินทดแทน ซึ่งผู้พัฒนาจะเริ่มหักเงินจำนวน 1.2% ของจำนวนเงิน DDU หากผู้พัฒนามี ปัญหาทางการเงินผู้ถือหุ้นจะได้รับค่าตอบแทน แน่นอนว่าการเปลี่ยนแปลงจะเพิ่มเอกสารและยังจะทำให้จำนวนนิติบุคคลเพิ่มขึ้นด้วย อย่างไรก็ตาม การแก้ไขใหม่จะทำให้สามารถคัดแยกนักพัฒนาที่ไร้หลักจริยธรรม ลดจำนวนผู้ซื้อที่ถูกหลอกลวง และทำให้ตลาดสำหรับอาคารใหม่มีอารยธรรมมากขึ้น เราคาดว่าการเปลี่ยนแปลงจะเกิดขึ้นในช่วงต้นปี 2561

คิริลล์ อิกขินผู้อำนวยการทั่วไปของกลุ่มระดับ

ฉันเชื่อว่าการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่สุดที่จะส่งผลกระทบอย่างจริงจังต่อกิจกรรมของนักพัฒนาคือข้อกำหนดในการสร้างเงินสำรองในบัญชีกระแสรายวันของนักพัฒนาซึ่งมีจำนวนอย่างน้อย 10% ของต้นทุนการก่อสร้างที่วางแผนไว้ เนื่องจากเงินทุนเหล่านี้จะต้องถูกแช่แข็งก่อนที่จะเริ่มระดมทุนจากผู้ถือหุ้นภายใต้ DDU อาจทำให้ผู้ประกอบการที่มีทุนสำรองทางการเงินจำนวนเล็กน้อยตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก

ในกรณีนี้ เฉพาะผู้เล่นเหล่านั้นเท่านั้นที่จะยังคงอยู่ในตลาดซึ่งสามารถปรับธุรกิจของตนได้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ปรับต้นทุนให้เหมาะสม และประเมินจุดแข็งของตนได้อย่างถูกต้อง ในขณะเดียวกัน ข้อกำหนดทางการเงินที่เพิ่มขึ้นอาจกระตุ้นให้ผู้เล่นที่อ่อนแอต้องจากไป โดยทั่วไป เราปฏิบัติต่อข้อกำหนดที่เข้มงวดมากขึ้นสำหรับตลาดที่ใช้ร่วมกันด้วยความเข้าใจ - เรากำลังพูดถึงอุตสาหกรรมขนาดใหญ่มากและความเสี่ยงของประชาชนทั่วไป ซึ่งปัญหาที่อยู่อาศัยมักเป็นปัญหาตลอดชีวิต ดังนั้นแน่นอนว่ามันไม่ใช่เรื่องง่ายสำหรับผู้เล่นหลายคน แต่จากมุมมองของ "สุขภาพของตลาด" และการคุ้มครองผู้ซื้อ มาตรการทั้งหมดที่ดำเนินการโดยเจ้าหน้าที่นั้นมีความสมเหตุสมผล ท้ายที่สุดแล้ว นักพัฒนาซอฟต์แวร์ทุกคนจะได้รับประโยชน์จากนวัตกรรมเหล่านี้ เนื่องจากความเชื่อมั่นของลูกค้าในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันจะเพิ่มขึ้น และผู้ที่คิดว่าการลงทุนที่อยู่อาศัยระหว่างการก่อสร้างยังมีความเสี่ยงไม่เพียงพอจะเข้าสู่ตลาด โดยหลักแล้ว กฎการปฏิบัติงานใหม่จะต้องมีการเปลี่ยนแปลงวิธีการทางการเงินและการรายงาน เราพร้อมสำหรับทั้งครั้งแรกและครั้งที่สองอย่างแน่นอน

นาตาเลีย เนสเตโรวาผู้อำนวยการฝ่ายการพาณิชย์ของบริษัทพัฒนา "Troika RED"

ไม่มีความลับใดที่การแก้ไขกฎหมายของรัฐบาลกลาง 214 ที่นำมาใช้ได้รับการออกแบบมาเพื่อปกป้องสิทธิของผู้ถือหุ้นและหลีกเลี่ยงการเกิดสถานการณ์ซ้ำซ้อนเมื่อผู้ซื้อซึ่งชำระค่าอพาร์ทเมนต์ต้องจบลงโดยไม่มีที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เพื่อจุดประสงค์นี้ จึงมีการสร้างกองทุนชดเชย ซึ่งนักพัฒนาจะต้องบริจาค 1.2% ของ DDU ที่สรุปไว้แต่ละรายการ จำนวน 1.2% เทียบได้กับค่าประกันเช่น นวัตกรรมนี้จะไม่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนอพาร์ทเมนท์ แต่อย่างใด แต่ผู้ซื้อจะได้รับการรับประกันจริง ๆ ว่าอพาร์ทเมนท์ของพวกเขาจะถูกสร้างขึ้นและนำไปใช้งาน

ฉันขอเตือนคุณว่าประวัติศาสตร์ไม่มีตัวอย่างเมื่ออาคารที่พักอาศัยสร้างเสร็จด้วยเงินจากบริษัทประกันภัยหลังจากการล้มละลายของผู้พัฒนา ดังนั้นการจัดตั้งกองทุนเงินทดแทนจึงสามารถเกิดขึ้นได้อย่างแน่นอน เครื่องมือที่มีประสิทธิภาพเพื่อปกป้องสิทธิของผู้ถือหุ้น ในส่วนของการแนะนำบัญชีเอสโครว์นั้นก็มีจุดประสงค์เพื่อให้ผู้ซื้อมีหลักประกันว่าสุดท้ายแล้วเขาจะไม่กลายเป็นผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกง ดังนั้นในความเห็นของผมไม่น่าเป็นไปได้ ระบบนี้จะเป็นที่ต้องการในปี 2561 จากมุมมองทางทฤษฎีโครงการนี้ใช้งานได้: เจ้าของอพาร์ทเมนท์อายัดเงินของเขาตามเงื่อนไขในขณะที่ราคาของอพาร์ทเมนท์ไม่เพิ่มขึ้นเมื่อทรัพย์สินพร้อมและหากนักพัฒนาล้มละลายและผู้ถือหุ้นไม่แสดงใด ๆ ความปรารถนาที่จะสร้างทรัพย์สินให้เสร็จสิ้นผู้ซื้อจะได้รับเงินคืน อย่างไรก็ตาม รูปแบบการทำงานนี้ไม่น่าสนใจสำหรับนักพัฒนา นอกจากนี้ สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าต้องรับประกันความปลอดภัยของเงินทุนในธนาคารด้วย ตั้งแต่ต้นปี 2560 เพียงปีเดียว ใบอนุญาตได้ถูกเพิกถอนจากธนาคารมากกว่า 30 แห่ง ในความคิดของฉัน สิ่งนี้สามารถทำได้โดยการมีส่วนร่วมของธนาคารที่ควบคุมโดยรัฐ

ฉันทราบว่าการเปลี่ยนแปลงทั้งหมดนำมารวมกันโดยคำนึงถึงการแนะนำ ขนาดขั้นต่ำทุนจดทะเบียนซึ่งขึ้นอยู่กับมูลค่ารวมของวัตถุนั้นมีผลกระทบร้ายแรง ฐานะทางการเงินนักพัฒนา เป็นผลให้เราเห็นภาพว่าบริษัทพัฒนาขนาดเล็กจะดำเนินกิจกรรมของตนได้ยากขึ้น ซึ่งอาจนำไปสู่การรวมตัวของผู้เล่นในตลาดได้ ในอีกด้านหนึ่ง แนวโน้มนี้ยังถือได้ว่าเป็นการรับประกันเพิ่มเติมสำหรับผู้ถือหุ้น - บริษัท ขนาดใหญ่ที่มีความมั่นคงทางการเงินมีแนวโน้มที่จะปฏิบัติตามภาระผูกพันในการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกมากกว่า อย่างไรก็ตาม กระบวนการผูกขาดตลาดเองก็อาจส่งผลเสียต่อผู้ซื้อเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเพิ่มขึ้นของต้นทุนที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ นักพัฒนาซอฟต์แวร์ที่ไม่สามารถดึงดูดเงินทุนจากผู้ถือหุ้นซึ่งจริงๆ แล้วทำหน้าที่เป็นเงินกู้ปลอดดอกเบี้ยสำหรับพวกเขา จะถูกบังคับให้สร้างด้วยเงินทุนของตนเองหรือดึงดูดเครดิต เป็นผลให้นักพัฒนาจะถูกบังคับให้รวมต้นทุนไว้ในต้นทุนอพาร์ทเมนท์รวมถึงต้นทุนในการดึงดูดเงินทุนของโครงการด้วย

มาเรีย ลิติเนตสกายาหุ้นส่วนผู้จัดการ Metrium Group

ในความคิดของฉัน ปี 2561 จะเป็นช่วงเวลาแห่งการปรับตัวของอุตสาหกรรมการก่อสร้างทั้งหมด โดยหลักแล้ว นักพัฒนาจะต้องทำความคุ้นเคยกับข้อกำหนดที่เข้มงวดมากขึ้นเพื่อความมั่นคงทางการเงินขององค์กรของตน รวมถึงการมีปฏิสัมพันธ์กับกองทุนเงินทดแทน หลังจะไม่เพียงแต่สามารถเก็บค่าลิขสิทธิ์จาก DDUs ที่สรุปในประเทศเท่านั้น แต่ยังจะได้รับฟังก์ชันการควบคุมด้วย เช่น จะสามารถขอข้อมูลจากนักพัฒนาเป็นประจำเกี่ยวกับสถานะขององค์กร โดยพื้นฐานแล้ว หน่วยงานกำกับดูแลเพิ่มเติมกำลังถูกสร้างขึ้น

โดยทั่วไปข้อกำหนดที่เข้มงวดสำหรับนักพัฒนาจะนำไปสู่ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในท้ายที่สุด - จะต้องดำเนินการ 10% ของต้นทุนโครงการเดียวกันที่ไหนสักแห่ง ดังนั้นการพึ่งพาของนักพัฒนา สินเชื่อธนาคาร- ท้ายที่สุดแล้ว ต้นทุนการก่อสร้างจะเพิ่มขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้เนื่องจากเงินทุนของโครงการมีมากเกินไป และในสถานการณ์นี้ นักพัฒนาจะต้องเลือกระหว่างการขึ้นราคาและการลดอัตรากำไรขั้นต้นของตนเอง อย่างไรก็ตาม เราไม่ควรลืมว่าสถานการณ์ในอุตสาหกรรมโดยรวมยังคงเป็นเรื่องยาก จากข้อมูลของ Rosstat ณ สิ้นไตรมาสที่สองของปี 2560 พบว่า 72% ของผู้จัดการทั้งหมดที่ทำการสำรวจในประเทศ องค์กรก่อสร้างประเมินสถานการณ์ว่า “น่าพอใจ” ในบรรดาปัญหาหลักที่พวกเขาเรียกว่ารุนแรง ภาระภาษีความสามารถในการละลายของประชากรต่ำ การเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่องใน "กฎของเกม" ในอุตสาหกรรม ในขณะเดียวกันฉันขอเตือนคุณว่าจากผลครึ่งแรกของปี 2560 จำนวนผู้ต้องขังก่อนวัยเรียนในรัสเซียไม่เพิ่มขึ้นเหมือนในปี 2559 แต่ลดลง 6% นั่นคือความต้องการที่อยู่อาศัยยังไม่ฟื้นตัวดังนั้นในความคิดของฉันในสถานการณ์ที่ยากลำบากเช่นนี้อุตสาหกรรมจำเป็นต้อง "หมดเวลา" และงดเว้นจากการแก้ไขกฎหมายเพิ่มเติม

อันเดรย์ โคโลชินสกี้หุ้นส่วนผู้จัดการ GC "VectorStroyFinance"

โดยทั่วไป ทิศทางของการเปลี่ยนแปลงใน 214-FZ นั้นชัดเจน - ข้อกำหนดมีความเข้มงวดมากขึ้นและการคุ้มครองผู้ถือหุ้นก็เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ในบรรดาการแก้ไขดังกล่าว มีหลายคำถามที่ก่อให้เกิดคำถาม โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน 214-FZ ฉบับปัจจุบัน คำจำกัดความของนักพัฒนาได้รับการตีความที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ซึ่งยังไม่ชัดเจนทั้งหมด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เฉพาะนิติบุคคลหรือบริษัทในเครือที่มีประสบการณ์การก่อสร้างแล้วเท่านั้นที่สามารถถือเป็นนักพัฒนาได้ อาคารอพาร์ตเมนต์อย่างน้อยสามปี ในความเป็นจริง ผู้เข้าร่วมใหม่ในตลาดจะไม่สามารถปรากฏตามสูตรนี้ได้

กฎ “นักพัฒนาหนึ่งคน – ใบอนุญาตก่อสร้างหนึ่งใบ” ยังทำให้เกิดคำถาม ซึ่งอาจนำไปสู่ต้นทุนที่สูงขึ้นสำหรับโครงการขนาดใหญ่ ก่อนหน้านี้ ในระหว่างการก่อสร้างอาคารพักอาศัยขนาดใหญ่แบบหลายขั้นตอน ผู้พัฒนาสามารถขอใบอนุญาตแยกต่างหากสำหรับแต่ละขั้นตอนได้ ดังนั้นเขาจึงสามารถดึงดูดเงินทุนจากผู้ถือหุ้นและสร้างกำหนดเวลาในการเริ่มการก่อสร้างและการว่าจ้างให้สอดคล้องกับสถานการณ์ทางการเงินและเศรษฐกิจในโครงการและธุรกิจของเขาเท่านั้น ตอนนี้แต่ละบรรทัดจะต้องถูกสร้างขึ้นและนำไปใช้งานโดยเสียค่าใช้จ่ายจากกระแสเงินทุนที่เพิ่มขึ้นในปัจจุบัน นี่จะบังคับให้คนหนึ่งพัง โครงการที่ซับซ้อนออกเป็นหลายขั้นตอนที่จะต้องสร้างและแล้วเสร็จตามลำดับและไม่พร้อมกัน ซึ่งจะนำไปสู่การขยายระยะเวลาการดำเนินการออกไป ยิ่งไปกว่านั้น แต่ละขั้นตอนต่อมาจะเริ่มต้นใหม่ - คุณจะต้องแช่แข็งเงินทุนในทุนจดทะเบียนอีกครั้งโดยจัดสรรอย่างน้อย 10% ของต้นทุนการก่อสร้างก่อนเริ่มการขาย ฯลฯ ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งนี้อาจเพิ่มการพึ่งพาเงินระยะยาวของนักพัฒนาและนำไปสู่ต้นทุนของโครงการที่เพิ่มขึ้น

วาเลนติน่า เอปิฟาโนวา YIT Concern รองประธานฝ่าย ปัญหาทางกฎหมาย

นวัตกรรมแรกเกี่ยวกับโครงการใหม่ที่เปิดตัวเพื่อขายจะเริ่มมีผลในฤดูใบไม้ร่วงนี้ เมื่อกองทุนเพื่อการคุ้มครองสิทธิของพลเมือง - ผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันเริ่มทำงาน แน่นอนว่านี่เป็นขั้นตอนสำคัญเกี่ยวกับการคุ้มครองสิทธิของผู้ถือหุ้น อย่างไรก็ตาม เงินสมทบเข้ากองทุนจำนวน 1.2% ของมูลค่าสัญญาสำหรับนักพัฒนาหลายรายจะสูงกว่า (แม้ว่าจะไม่มีนัยสำคัญ) กว่าการประกันภัยที่บังคับใช้อยู่ในปัจจุบัน ซึ่งจะส่งผลต่อราคาหรือระดับความสามารถในการทำกำไรของนักพัฒนาในท้ายที่สุด

โดยทั่วไปแล้ว “ความราบรื่น” ของการเปลี่ยนแปลงของนักพัฒนา โครงการใหม่สำหรับโครงการใหม่ส่วนใหญ่จะขึ้นอยู่กับองค์กรของงานและการจัดตั้งปฏิสัมพันธ์ทางอิเล็กทรอนิกส์ระหว่างแผนกของกองทุน โดยหลักๆ กับ Rosreestr ในอีกสามเดือนข้างหน้า สำหรับการแก้ไขที่จะมีผลใช้บังคับในวันที่ 1 กรกฎาคม 2018 การแก้ไขดังกล่าวสร้างความประหลาดใจให้กับผู้เข้าร่วมตลาดเกือบทั้งหมด และหันกลับ 180 องศาในแนวทางการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันซึ่งมีอยู่ในชุดการแก้ไขก่อนหน้านี้ที่มีผลใช้บังคับ ในวันที่ 1 มกราคม 2560 ประจำปี ตัวอย่างเช่น หากแพ็คเกจการแก้ไขก่อนหน้านี้มุ่งเป้าไปที่ "การรวม" นักพัฒนาด้วยเงินทุนเพียงพอ การเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นจะรวมแนวทางไว้จริงเมื่อนักพัฒนาถูกสร้างขึ้นสำหรับโครงการหนึ่งภายในกรอบของใบอนุญาตก่อสร้างฉบับเดียวและขึ้นอยู่กับการจัดหาเงินทุนของธนาคารโดยสมบูรณ์ .

ในเวลาเดียวกัน ธนาคารได้รับมอบหมายให้ทำหน้าที่ควบคุม ประมาณการการก่อสร้างและนักพัฒนาก็กลายเป็น "ตัวประกัน" ของธนาคาร โดยพื้นฐานแล้วเขามีบัญชีกระแสรายวันเพียงบัญชีเดียว วิธีนี้จะปกป้องประชาชนที่ลงทุนในการก่อสร้างบ้านโดยเฉพาะ แต่จะนำไปสู่ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้นอย่างมากทั้งจากการจัดหาเงินทุนของธนาคารและโดยการเพิ่มต้นทุนการดำเนินงานของนักพัฒนาเพื่อรักษาโครงสร้างใหม่ คาดว่าในช่วงครึ่งปีแรก ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะพยายามเปิดขายอสังหาริมทรัพย์ให้ได้จำนวนสูงสุดตามกฎ "เก่า"

อเล็กเซย์ ซูบิคผู้อำนวยการฝ่ายการพาณิชย์ของบีเอสเอ

การแก้ไขกฎหมายใหม่เกี่ยวกับการก่อสร้างหุ้นร่วมซึ่งนำมาใช้ตั้งแต่เดือนกรกฎาคมของปีนี้ไม่สามารถส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ ข้อกำหนดสำหรับนักพัฒนามีความเข้มงวดมากขึ้นเท่านั้น และทั้งแรงกดดันทางการเงินและการควบคุมของรัฐบาลก็กำลังเพิ่มมากขึ้น ในด้านหนึ่ง การแก้ไขกฎหมายใหม่จะช่วยปกป้องผู้ถือหุ้น ในทางกลับกัน ไม่สามารถส่งผลกระทบต่อราคาได้ แน่นอนว่าราคาจะไม่ขึ้นมากนัก เนื่องจากตอนนี้ เมื่อสภาวะตลาดตกต่ำ นักพัฒนาไม่มากนักที่จะขึ้นราคา

ภายในปี 2561 นักพัฒนาได้ปรับตัวให้เข้ากับกฎของตลาดใหม่และเมื่อสถานการณ์ความต้องการอาคารใหม่มีเสถียรภาพราคาต่อตารางเมตรจะเพิ่มขึ้น แน่นอนว่าเมื่อซื้อที่อยู่อาศัยในระยะเริ่มแรกของการก่อสร้างราคาที่เพิ่มขึ้นจะไม่สังเกตเห็นได้ชัด แต่ยิ่งทรัพย์สินเข้าใกล้ขั้นตอนสุดท้ายของการก่อสร้างมากเท่าไร นักพัฒนาก็จะขึ้นราคาอพาร์ทเมนท์มากขึ้นเท่านั้น คาดว่าจะมีอุปทานลดลงเช่นกัน แต่นี่เป็นข้อดีมากกว่าลบ จะมีโครงการที่มีคุณภาพมากขึ้นในตลาด และบริษัทพัฒนาขนาดเล็กจะควบรวมหรือออกจากตลาด

โอลก้า ปาฟโลวาผู้อำนวยการฝ่ายขายและทะเบียนบริษัท “นายอำเภอ”

การแก้ไข 214-FZ ใหม่มีผลบังคับใช้แล้วสองครั้งแล้ว ปีนี้. วัตถุประสงค์หลักนวัตกรรมเหล่านี้ปกป้องผลประโยชน์ของผู้ถือหุ้นโดยแนะนำข้อกำหนดเพิ่มเติมสำหรับนักพัฒนา: การเพิ่มขนาดของทุนจดทะเบียน การประกันภัยความรับผิด บัญชีเอสโครว์ การหักเงินบังคับ 1.2% ของเงินทุนเข้ากองทุนชดเชย จำกัดการใช้เงินทุนที่ได้รับจากผู้ถือหุ้น (การใช้จ่ายตามเป้าหมายที่กำหนดโดยกฎหมาย) เพิ่มความโปร่งใสของกิจกรรมของนักพัฒนาโดยการเปิดเผยข้อมูล เป็นผลให้ข้อกำหนดสำหรับนักพัฒนาและกิจกรรมของเขามี เข้มงวดมากขึ้น และต้นทุนก็เพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ร่างกฎหมายยังกำหนดให้มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ "ทีละใบ" เช่น หนึ่งใบอนุญาตต่อบริษัท ดังนั้นสำหรับทุกคน วัตถุใหม่จำเป็นต้องสร้างนิติบุคคลแยกต่างหากซึ่งต้องเสียค่าใช้จ่ายทางการเงินเพิ่มเติมเนื่องจากนักพัฒนาไม่ค่อยดำเนินโครงการใดโครงการหนึ่งซึ่งเป็นผลมาจากการที่กลุ่มบุคคลของนักพัฒนาจะเติบโตและค่าใช้จ่ายภายในกลุ่มที่เพิ่มขึ้นจะตามมา จำเป็นต้องมีการควบคุมอย่างเข้มงวด แต่ต้องอยู่ภายใต้เบื้องหลังของนายพล ภาวะถดถอยทางเศรษฐกิจข้อกำหนดเพิ่มเติมและความเข้มงวดอาจทำให้บริษัทก่อสร้างขนาดเล็กต้องออกจากตลาด และต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจะส่งผลต่อต้นทุนตารางเมตรอย่างแน่นอน เมตรซึ่งจะทำให้สถานการณ์ในตลาดค่อนข้างยากลำบากยิ่งขึ้น

อิกอร์ วาซิเลนโก

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 อาคารใหม่จำนวนมากกำลังเตรียมเข้าสู่ตลาดมอสโก คอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัย

รูปถ่าย: ITAR-TASS/ Interpress/ Tatyana Timirkhanova

นักพัฒนาพยายามที่จะเปิดตัวอาคารพักอาศัยให้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ก่อนที่ข้อกำหนดใหม่สำหรับนักพัฒนาที่อยู่อาศัยจะมีผลบังคับใช้ นักพัฒนาและนายหน้าให้สัมภาษณ์โดยบรรณาธิการของ RBC Real Estate กล่าว ตามการคาดการณ์ ปริมาณอาคารใหม่ที่ใหญ่ที่สุดในปีนี้จะเข้าสู่ตลาดมอสโกก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม

Pavel Bryzgalov ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาเชิงกลยุทธ์ของ FSK Leader คาดการณ์ว่าปริมาณรวมของโครงการที่จะวางจำหน่ายในปี 2561 จะมากกว่าในอดีตประมาณ 1.5 เท่า หากเราอาศัยประสบการณ์ในปีที่ผ่านมา จุดสูงสุดของการเปิดตัววัตถุใหม่ในตลาดจะอยู่ในช่วงเดือนมีนาคม-เมษายน ผู้บริหารสูงสุดบริษัท "Miel-Novostroiki" Natalya Shatalina โดยทั่วไป จากการประเมินของเธอ อุปทานที่เพิ่มขึ้นภายในสิ้นปีควรเกิดขึ้นในทุกกลุ่ม

“ปริมาณมากถึง 75% ต่อปี (ประมาณ 1.5 ล้านตารางเมตรในมอสโก) สามารถเข้าสู่ตลาดได้ในช่วงหกเดือนแรกของปีนี้ ดังนั้นส่วนแบ่งที่เหลือจะออกสู่ตลาดในช่วงครึ่งหลังของปี” ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดกล่าว เออร์เบิน กรุ๊ปทาเทียนา คาลยูซโนวา

ก่อนหน้านี้ ผู้เชี่ยวชาญจาก Metrium Group และ RBC Real Estate กล่าวว่า ปัจจุบันนักพัฒนาในมอสโกกำลังพัฒนาโครงการใหม่ประมาณ 140 โครงการ “ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 คาดว่าจะมีการขายทรัพย์สินอย่างน้อยประมาณ 30 รายการและเมื่อพิจารณาถึงความเร่งที่เป็นไปได้ในการเริ่มโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ จำนวนของพวกเขาอาจสูงถึง 40-50” หุ้นส่วนผู้จัดการของ Metrium Group กล่าว สมาชิกของเครือข่ายพันธมิตร CBRE, Maria Litinetskaya สำหรับการเปรียบเทียบ: ในปี 2560 ยอดขายคอมเพล็กซ์ใหม่ 80 แห่งเริ่มต้นในตลาดอาคารใหม่ของเมืองหลวงในขณะที่ในปี 2559 มีจำนวนถึง 71 แห่งและในปี 2558 - 66

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2561 กิจกรรมการพัฒนามีแนวโน้มลดลงอย่างมากเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์ของเกมในตลาดอาคารใหม่อย่างรุนแรง Litinetskaya เชื่อ “นักพัฒนาบางรายไม่สามารถปรับตัวเข้ากับเงื่อนไขทางธุรกิจใหม่ได้เนื่องจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้น การเริ่มต้นของบางโครงการจะต้องเลื่อนออกไปเป็นวันหลัง” เธอคาดการณ์

อะไรเป็นแรงบันดาลใจให้นักพัฒนา?

หากขั้นตอนของโครงการอนุญาต นักพัฒนาจะต้องพยายามอย่าพลาดโอกาสในการเข้ารับการทดสอบและรับใบอนุญาตก่อสร้างก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2018 Pavel Bryzgalov กล่าว นักพัฒนาซอฟต์แวร์หลายรายต้องการดึงดูดเงินทุนจำนวนมากที่สุดจากผู้ถือหุ้นภายใต้ข้อตกลง DDU ก่อนที่จะเปลี่ยนมาใช้โครงการจัดหาเงินเพื่อการก่อสร้างใหม่ กรรมการผู้จัดการของกลุ่ม LSR Yuri Ilyin กล่าวเสริม “สำหรับนักพัฒนา กฎเก่าของเกมมีความชัดเจนมากขึ้น นอกจากนี้ การแก้ไขเพิ่มเติมใน 214-FZ ซึ่งมีผลใช้บังคับในวันที่ 1 กรกฎาคม จะมีการเปลี่ยนแปลง รูปแบบทางการเงินการจัดการโครงการ” Pavel Bryzgalov อธิบาย

ในเวลาเดียวกัน Tatyana Kalyuzhnova ยังไม่ได้สังเกตแนวโน้มที่จะเร่งสร้างโครงการใหม่ให้แล้วเสร็จ เนื่องจากในปัจจุบันนักพัฒนาระมัดระวังเกี่ยวกับการเพิ่มปริมาณอุปทานในตลาดท่ามกลางสถานการณ์ที่ใกล้จะล้นสต็อก อย่างไรก็ตาม เธอไม่ได้ปฏิเสธว่าข้อกำหนดใหม่ซึ่งมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 กรกฎาคม อาจส่งผลกระทบต่อความเร็วในการวางขายอาคาร

ข้อกำหนดสำหรับนักพัฒนาจะเปลี่ยนไปอย่างไร?

ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2018 ข้อกำหนดใหม่สำหรับนักพัฒนาที่อยู่อาศัยในรัสเซียมีผลบังคับใช้ เกือบทั้งหมดเกี่ยวข้องกับด้านการเงินของธุรกิจ นักพัฒนาจะได้รับเงินทุนอย่างน้อย 10% จากต้นทุนการก่อสร้างอาคารพักอาศัยภายในเวลาที่ได้รับการอนุมัติ ประกาศโครงการ- นอกจากนี้ขนาด การเงินของตัวเองจัดสรรเพื่อการก่อสร้างไม่ควรน้อยกว่า 10% ของปริมาณการลงทุน ค่าใช้จ่ายในการบริหารไม่เกิน 10% ของต้นทุนโครงการก่อสร้าง และยอดรวมเงินจ่ายล่วงหน้าต้องไม่เกิน 30% หนี้สินที่ไม่ใช่การก่อสร้างของผู้พัฒนาถูกจำกัดไว้ที่ 1% ของเงินลงทุนทั้งหมด

ผู้พัฒนาโครงการไม่มีสิทธิ์ในการดึงดูดสินเชื่ออื่น ๆ นอกเหนือจากสินเชื่อเป้าหมายสำหรับโครงการ การจัดหาเงินทุนเพื่อการก่อสร้างทั้งหมดจะต้องผ่านบัญชีกระแสรายวันเพียงบัญชีเดียว ซึ่งสามารถเปิดได้ในธนาคารที่ได้รับอนุญาตจากเจ้าหน้าที่เท่านั้น นอกจากนี้ นักพัฒนาไม่สามารถออกหุ้นและพันธบัตร รักษาภาระผูกพันของบุคคลที่สามด้วยทรัพย์สินของตน หรือสร้างองค์กรเชิงพาณิชย์และไม่แสวงหาผลกำไร

พวกเขายังจำกัดความสามารถในการระดมทุนพร้อมกันภายใต้ใบอนุญาตก่อสร้างหลายฉบับ พูดง่ายๆ ก็คือ มีการนำหลักการของ "นักพัฒนาหนึ่งราย - ใบอนุญาตก่อสร้างหนึ่งฉบับ" มาใช้ ดังนั้นสำหรับโครงการขนาดใหญ่ที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างหลายขั้นตอนการขออนุญาตและ เอกสารโครงการจะต้องได้รับการอนุมัติก่อนเริ่มดำเนินการและจะทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น

“นวัตกรรมเหล่านี้จะกระตุ้นให้ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัดในที่สุด ซึ่งในอนาคตจะนำไปสู่ราคาที่สูงขึ้นหรือความสามารถในการทำกำไรของธุรกิจการพัฒนาลดลง เมื่อพิจารณาถึงสถานการณ์ปัจจุบันในตลาดซึ่งมีอุปทานล้นตลาด นักพัฒนาบางรายจะถูกบังคับให้ลดกิจกรรมของตนหรือพิจารณาพารามิเตอร์ของตนใหม่อย่างจริงจัง” Maria Litinetskaya กล่าว

ราคาอาคารใหม่จะเปลี่ยนแปลงอย่างไร

ผู้เชี่ยวชาญที่สัมภาษณ์โดยบรรณาธิการไม่ได้คาดหวังการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญของอาคารใหม่ในมอสโกและภูมิภาคในปีนี้ จากข้อมูลของ Pavel Bryzgalov การแนะนำวัตถุจำนวนมากสู่ตลาดในช่วงครึ่งแรกของปีไม่น่าจะส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อราคาเนื่องจากการผ่านการตรวจสอบและการได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอาคารไม่ได้หมายความว่าโครงการจะวางจำหน่าย . นอกจากนี้ เนื่องจากการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากในช่วงครึ่งปีแรก เราจึงจะได้รับการลดลงบางส่วนในช่วงครึ่งปีหลัง เขากล่าวเสริม

ในเวลาเดียวกัน Maria Litinetskaya เชื่อว่าอุปทานที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งลักษณะเป็นพักๆ ของอุปทาน จะส่งผลกระทบอย่างหนักต่อการเปลี่ยนแปลงของราคาเชิงบวกที่อ่อนแอซึ่งเกิดขึ้นในบางกลุ่มในปี 2559-2561 เป็นไปได้มากว่าเนื่องจากอุปทานที่เพิ่มขึ้น ราคาจะลดลงในช่วงครึ่งแรกของปี เนื่องจากนักพัฒนาจะพยายามขโมยลูกค้าจากคู่แข่งด้วยราคาที่น่าดึงดูด ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์

โดยทั่วไปแล้ว Natalya Shatalina คาดว่าจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในปี 2561 “สำหรับคอมเพล็กซ์ที่พักอาศัยเหล่านั้นที่จะออกสู่ตลาดในช่วงครึ่งหลังของปีเนื่องจากต้นทุนการผลิตที่เพิ่มขึ้นราคาจึงอาจเพิ่มขึ้น แต่ผู้พัฒนาส่วนใหญ่จะพยายามป้องกันสิ่งนี้ ฉันเชื่อว่านักพัฒนารายใหญ่จะสามารถรักษาราคาให้อยู่ในระดับที่น่าสนใจและในเวลาเดียวกันก็ไม่เบี่ยงเบนไปจากการปฏิบัติตามข้อกำหนดของ 214-FZ” Maria Litinetskaya กล่าวสรุป

ไม่ใช่ทุกคนที่จะสามารถซื้ออพาร์ทเมนต์ในอาคารที่สร้างและเปิดดำเนินการได้แล้ว ดังนั้นหลายคนจึงถูกบังคับให้ทำข้อตกลงในการมีส่วนร่วมร่วมกันในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย - ด้วยวิธีนี้พวกเขาจะได้รับสิ่งที่ปรารถนา ตารางเมตรเพื่อเงินที่สมเหตุสมผลมากหรือน้อย แต่จนกระทั่งเมื่อเร็วๆ นี้ ไม่สามารถได้อะไรเลยหากผู้พัฒนาล้มละลาย หายตัวไป หรือมีเงินไม่เพียงพอที่จะก่อสร้างให้แล้วเสร็จ ในบทความนี้ เราจะบอกคุณว่ารัฐพยายามปกป้องผู้ถือหุ้นอย่างไรบ้างในปีนี้ และสิ่งที่คุณควรใส่ใจหากคุณวางแผนที่จะซื้อที่อยู่อาศัยโดยใช้ "การแบ่งปัน"

สิ่งที่ต้องใส่ใจเมื่อทำสัญญา

กฎหมาย 214-FZ ว่าด้วยการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน - ชื่อเต็มของ "การมีส่วนร่วมในการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่ใช้ร่วมกัน" - ถูกนำมาใช้ในปี 2547 นับตั้งแต่วินาทีนั้นเป็นต้นมา มีการแก้ไขเพิ่มเติมมากกว่าสิบครั้ง ดังนั้นตอนนี้เราสามารถพูดได้อย่างปลอดภัยแล้วว่านี่เป็นไปแล้ว กฎหมายใหม่เรื่องการก่อสร้างร่วมกันปี 2560 ปัจจุบันนี้ การมีส่วนร่วมใน “การแบ่งปัน” เป็นวิธีที่น่าเชื่อถือที่สุดในการซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดหลัก

ประการแรก ตามกฎหมายนี้ นักพัฒนามีสิทธิ์ที่จะดึงดูดเงินทุนจากประชาชนเฉพาะในกรณีที่เขาได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างเท่านั้น อาคารอพาร์ทเม้นและจัดทำเอกสารโฉนดที่ดิน

ประการที่สอง กฎหมายว่าด้วย การมีส่วนร่วมของผู้ถือหุ้นในการก่อสร้างจัดให้มีการบังคับ การลงทะเบียนของรัฐสัญญาสำหรับ "การแบ่งปัน" และเงินสำหรับที่อยู่อาศัยใหม่จะจ่ายหลังจากการลงทะเบียนใน Rosreestr เท่านั้น สิ่งนี้จะช่วยปกป้องผู้ถือหุ้นจากความเสี่ยงในการขายซ้ำซ้อน กล่าวคือ ผู้พัฒนาจะไม่สามารถขายอพาร์ทเมนต์เดิมให้กับผู้ซื้อหลายรายได้อีกต่อไป

วิธีตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนา

ตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2020 จำนวนเงินของผู้พัฒนาเองจะต้องมีอย่างน้อย 10% ของต้นทุนที่วางแผนไว้ของโครงการตลอดระยะเวลาการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน และตัวเธอเอง บริษัทรับเหมาก่อสร้างต้องมีประสบการณ์อย่างน้อยสามปีในการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์

กฎหมายยังแนะนำการสนับสนุนทางการเงินภาคบังคับสำหรับกิจกรรมของนักพัฒนาอีกด้วย เขาต้องมีบัญชีหนึ่งบัญชีกับธนาคารที่ได้รับอนุญาตซึ่งจะชำระเงินทั้งหมดสำหรับการก่อสร้างหุ้นร่วม และยอดเงินขั้นต่ำในบัญชีดังกล่าวจะต้องมีอย่างน้อย 10% ของต้นทุนโครงการของวัตถุ

หัวหน้าหรือหัวหน้าฝ่ายบัญชีของบริษัทพัฒนาไม่สามารถเป็นบุคคลที่มีความเชื่อมั่นที่ไม่ได้รับการชำระหรือคงค้างสำหรับ อาชญากรรมทางเศรษฐกิจตลอดจนบุคคลที่ได้รับการยอมรับว่าเป็นต้นเหตุของการล้มละลายขององค์กร