Товарищество собственников недвижимости является относительно новой формой некоммерческих организаций.
Оно отличается организационно-правовым статусом и создается, чтобы объединить собственников недвижимости самых разных типов.
Что такое ТСН, какие законы его регулирует и чем отличается такая форма организации, вы узнаете после прочтения статьи.
В статье 123 Гражданского кодекса дано определение товарищества собственников недвижимости.
Согласно ему ТСН является объединением владельцев недвижимости, которые на добровольных началах создают товарищество для организации совместного владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Оно может решать и другие задачи, не нарушающие закон.
В такой форме не только легче вести учёт объектов недвижимости, но и управлять ими. Например, жильцы, владеющие квартирами в многоквартирном доме, создают ТСН для регулирования чистоты и порядка внутри дома (свет на этажах, работы лифта и т.п.) и на территории возле него. Их цель – обеспечить комфортные условия жизни.
Данное объединение является юридическим лицом, члены которого владеют однотипной недвижимостью.
Товарищество объединяет собственников любой недвижимости :
Изменения в ГК, произошедшие в 2014 году, затронули практически всех владельцев (а не только юридические лица), хотя закон не обязывает проходить процедуру перерегистрации.
ТСН регулируется на основе общей законодательной базы, касающейся недвижимости.
Среди законодательных актов , касающихся данного вида организаций, выделяют:
К слову, с 2014 года в законодательстве произошли изменения, согласно которым СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества) и (товарищества собственников жилья) теперь создаются в форме ТСН.
Функции в ТСН распределены следующим образом:
Главная задача такого объединения – организация коллективного использования недвижимости. Благодаря товариществу собственников недвижимости владельцы могут осуществлять управление самостоятельно, не привлекая сторонние организации (например, ).
Правоспособность товарищества собственников недвижимости закреплена в главном документе – уставе организации.
Такая форма юр. лица обладает конкретным обособленным имуществом, которое в случае необходимости будет использовано для ответа на взятые обязательства.
Так что участники не несут за действия организации ответственности :
Товарищество берёт на себя обязанность за образование контролирующих и управляющих органов, создаваемых для согласования и принятия решений его членами и иными юридическими лицами (например, для проведения строительных работ или подключения к сети ЖКУ). Главный орган управления объединения должен принимать решения об установлении обязательных взносов для членов организации.
ТСН может осуществлять предпринимательскую деятельность и получать от этого доход (согласно ГК РФ), но при двух условиях:
Все действия организации должны отвечать её целям и задачам. У объединения имеются права :
Если участники не исполняют свои обязанности, закреплённые в уставе или решении собрания, товарищество может попытаться в суде вынудить их выполнить взятые обязательства, внести выплаты или взносы. Также организация в судебном порядке может потребовать от нарушителей возмещения причинённых убытков, которые образовались из-за невыполнения членами свои обязательств.
ТНС обязано :
Собственник становится членом ТСН после того, как он подаёт туда заявление о вступлении. Выйти из товарищества можно, подав заявление о выходе из него.
Его члены имеют право :
В уставе объединения необходимо указать его:
Членами ТСН (и одновременно его учредителями) могут быть :
Вступая в организацию и оформляя заявление, желающий указывает информацию в нём о себе. Позже эти сведения внесут в реестр, чтобы можно было точно установить, какая именно недвижимость (доля) принадлежит данному члену. Если произошли какие-то изменения с недвижимым имуществом или поменялись личные данные, участник ТСН должен будет оповестить об этом правление организации.
Строгих и чётко обозначенных требований к уставу товарищества в законодательстве нет. Главное, чтобы его положения не нарушали нормы Жилищного и Гражданского кодексов.
Преимущества объединения собственников недвижимости в следующем:
Недостатки объединения таковы:
Такое объединение собственников отличается от ТСЖ следующими особенностями:
О преимуществах организации данного вида объединения собственников недвижимого имущества смотрите в следующем видеосюжете:
Товарищество собственников недвижимости (ТСН) и товарищества собственников жилья (ТСЖ): понятие, отличия, правовое регулирование статуса
Законодательство о товариществах собственников недвижимости находится на стадии формирования. На данный момент уровень детализации его норм незначителен, множество отношений остаются неурегулированными. Содержание предписаний о ТСН и ТСЖ зачастую противоречиво.
В СССР частной собственности на недвижимость не было. Все юридические лица находились в госсобственности. Соответственно, не было и профильного законодательства. Прообразом современных ТСН и ТСЖ считают потребительские кооперативы.
Косвенно это подтверждается таким фактом: в силу п.4 ст.123.12 Гражданского кодекса ТСН могут преобразовываться в потребительский кооператив по решению его членов. Главное отличие потребительских кооперативов и ТСН заключается в том, что функционирование последних не предполагает наличия паевых правоотношений.
Первым профильным нормативным актом, посвященным созданию и деятельности такого рода товариществ, стал 72-ФЗ «О ТСЖ» от 15.06.96. Он утратил силу 01.03.05 в связи с введением в силу Жилищного кодекса.
Последний посвятил ТСЖ раздел VI, состоящий из двух глав:
Предписания Жилищного кодекса РФ о ТСЖ действуют с 01.03.05 и поныне. В 2014 году в Гражданский кодекс были внесены значимые изменения. Установлен исключительный перечень организационных форм, в которых могут существовать некоммерческие организации.
Одна из них - ТСН и его специфическая разновидность - ТСЖ (подп. 4 п.3 ст.50). В пределах ГК правовой статус ТСН регламентирован ст.123.12 - 123.14. Кроме того, на ТСН распространяются общие положения о некоммерческих организациях.
Таким образом, ТСН - это специфический вид некоммерческих организаций. Создать ТСН могут собственники не только жилья, но и любой другой недвижимости:
На текущий момент правовой статус ТСН регламентирован в пределах Гражданского, ТСЖ - в рамках Жилищного кодекса. Порядок создания и принципы функционирования ТСЖ регламентированы гораздо подробнее. ТСН появились в РФ с 01.09.14, тогда как его подвид - ТСЖ функционировал с конца 90-х.
Исходя из того, что ГК прямо относит ТСЖ к видам ТСН, следовало бы считать предписания о ТСЖ специальными по отношению к общим нормам о ТСН. Однако есть ряд проблем:
Структура управляющих и контрольно-надзорных органов ТСН и ТСЖ обусловлена сутью и предназначением товариществ этих видов.
Таким образом, членами ТСН/ТСЖ могут быть только лица, приобретшие помещения или участки до образования товариществ названных видов или до вступления в них.
Руководящие и контрольно-надзорные органы ТСН/ТСЖ создаются, в первую очередь, для согласования интересов совладельцев недвижимого имущества между собой, а также для их представления перед третьими лицами.
Они условлено подразделяются на:
Общее собрание традиционно разрешает наиболее значимые вопросы деятельности ТСН, в том числе - о внесении изменений в учредительные документы, о прекращении деятельности товарищества. Специфика компетенции общего собрания членов ТСН зависит от целей деятельности товарищества и вида имущества, которым оно управляет.
Рассмотрим на примере ТСЖ:
В силу ст. 145.1 ЖК, к числу полномочий общего собрания ТСЖ могут быть отнесены и другие полномочия. Что до ТСН, то перечень полномочий общего собрания его членов в ГК прямо не установлен. Таким образом, учредители и члены ТСН обладают еще большей широтой полномочий. Их собрание будет обладать все полнотой полномочий, перечисленных в уставе.
Полномочия общего собрания членов ТСН подразделяются на виды.
Первая группа (статусно-экономические) включает:
Организационно-технические полномочия общего собрания:
Полномочия общего собрания членов ТСН подразделяются на исключительные и альтернативные. Исключительные полномочия не могут быть реализованы никаким другим органом ТСН, кроме общего собрания членов.
В отношении альтернативной компетенции ситуация обстоит противоположным образом. По общему правилу они реализуются правлением или иными органами ТСН. Однако, в силу п.4 ст.145.1 ЖК общее собрание вправе лишить полномочий иные органы, взяв их реализацию на себя.
Такая возможность обусловлена следующим обстоятельством: общее собрание членов ТСН - это орган, созданный совладельцами имущества. Его решения вызывают доверие и обладают наивысшим уровнем легитимности, которым только может обладать решение органа ТСН. Право рассматривать любые вопросы, связанные с деятельностью ТСН не дает ему полномочий вмешиваться в осуществление правомочностей собственника членами ТСН.
Стоит напомнить, что устав ТСН также принимается на общем собрании. Члены ТСН вправе расширить компетенцию общего собрания по сравнению с оговоренной ЖК и ГК изначально, внеся в устав соответствующие предписания. Если этого не было сделано, общее собрание своим решением (фиксируется протоколом) может изъять определенный вопрос из числа отнесенных к компетенции правления и отнести к собственной. Причем, это может быть сделано как временно, так и на постоянной основе.
Важность устава нельзя переоценить.
Устав - ключевой документ, определяющий статус, алгоритм функционирования, принципы и способы деятельности товарищества.
Тезис особо актуален в отношении ТСН. Дело в том, что их статус, состав органов и порядок деятельности определен в пределах ГК лишь в общих чертах.
ТСН и ТСЖ являются организационными формами юридических лиц, то есть - подлежат обязательной госрегистрации в ЕГРЮЛ. Устав необходим для проведения процедуры, его содержание проверяется госрегистратором соответствующего органа ФНС. Если устав не содержит необходимых сведений либо его содержание противоречит закону, в проведении регистрационных действий заявителю отказывают.
Состав сведений, которые должны содержаться в уставе ТСН, оговорен п.2 ст.132.12 ГК.
Это сведения о:
В 2014 году в ГК были внесены изменения. Наряду с садоводческими, огородническими и дачными кооперативами (СНТ, ДНТ, ОНТ) появилась новая правовая форма собственности - товарищество собственников недвижимости (ТСН). О ней и пойдет речь далее в этой статье.
Новая форма собственности отличается от предыдущей, той же ТСЖ. Во-первых, собственники могут самостоятельно решать, как управлять помещением. Если качество полученных услуг не соответствует требованиям, то ТСН может расторгнуть договор и пригласить другие организации для выполнения работ.
ТСН косвенно заставляет жильцов бережно относиться к местам общего пользования. В случае поломки оборудования платить за него придется всем. Жильцы будут знать, сколько стоит покраска разрисованной стены и замена разбитого окна. Это не только увеличивает рыночную стоимость квартир, но и в перспективе может снизить ежемесячные платежи. Все без исключения жильцы дома участвуют в расходах на проведение ремонта. Вот, что это за товарищество - ТСН.
Рассмотрим детальнее, что это за товарищество ТСН с точки зрения ГК РФ. Изменения, касающиеся некоммерческих корпоративных организаций, были внесены ФЗ №99.
ТСН - это товарищество собственников недвижимого имущества (помещений в домах или в нескольких жилых зданиях, дачных участков), организованное для коллективного владения и пользования. Товарищество должно иметь устав, содержащий наименование документа, местонахождение организаци, ее состав, предмет и цель деятельности.
Товарищество не несет ответственности по обязательствам своих членов. Ему принадлежит только то имущество, которое указано в уставе, на праве долевой собственности. Высший компетентный орган товарищества определяет размер обязательных членских взносов. Управлением организации занимаются председатель и правление. Их функции могут быть досрочно прекращены в случае грубого нарушения обязанностей.
С целью управления домом создаётся товарищество (сообщество) собственников жилья. Оно создается для управления помещениями только в многоквартирных домах (МКД) с целью владения, пользования, распоряжения собственностью, создания, содержания, хранения, приращения имущества. Управлением товариществом занимаются высшее собрание членов, руководитель и председатель.
ТСЖ - это вид ТСН. В первом случае речь идет только об объединении собственников многоквартирных домов, а во втором - об объединении собственников разных форм недвижимости (домов, зданий, садоводческих, огороднических, земельных участков). Два термина не заменяют друг друга. Регулирование деятельности ТСЖ осуществляется по нормам жилищного законодательства, которые являются специальными в сравнении с общими положениями ГК. То есть при решении спорных вопросов следует в первую очередь полагаться на нормы ЖК РФ.
Что это за товарищество «ТСН»? В данном случае речь идет об объединении собственников любой недвижимости, как коммерческой, так и не коммерческой. Это могут быть не только дома. Но и офисы, гаражи. То есть некоммерческая организация реализует потребности собственников, которые в силу обстоятельств находятся вместе.
ТСЖ изжила себя. С помощью такого товарищества, например, нельзя управлять офисным зданием, расположенным в центре города. Организовав ТСН, можно договориться с госорганами по ключевым вопросам. Тем более что в ГК РФ прописаны все положения, касающиеся создания, сбора и роспуска товарищества.
ТСЖ не оправдывает себя еще и потому, что имущество включает в себя не только жилой дом, но и земельный участок, подвальное помещение, чердак. Члены товарищества ранее не могли управлять этими объектами. Через суды решалось много вопросов относительно того, кому принадлежит подвал и кто имеет право сдавать чердачное помещение. Теперь все они окажутся под управлением товарищества.
Еще один пример. Как организовать парковку, если двор принадлежит нескольким домам? Эффективность деятельности товарищества будет оправдана, если в собственности находится несколько объектов.
В законе также прописаны некоторые нюансы, которые следует учесть при создании или реорганизации юридических лиц. Если речь идет о ТСЖ, то при создании в наименовании организации должно четко отражаться не только ее название, но и форма собственности, а если о ТСН, то в наименовании указывать форму собственности не требуется. Вообще, многим нравятся плюсы ТСН (товарищества собственников недвижимости).
У ТСН (товарищества собственников недвижимости) по закону есть право самостоятельно определять очередность работ. Любой член товарищества может контролировать расходы и досходы. То есть товарищество может сдавать помещение в аренду. Товарищество может создавать условия для экономного расходования энергоресурсов, путем установки узлов и энергосберегающих технологий. В некоторых городах участникам товарищества предоставляются:
Юридическое лицо также может стать членом ТСН. Что это за товарищество должно быть? Это может быть организация по управлению офисными помещениями. Физические лица могут вступать сразу в несколько товариществ. Например, по месту жительства, работы и расположения дачи. Эксперты считают, что больше всего нововведениями будут довольны владельцы садовых участков. Это самая уязвимая часть населения. Ранее за дороги и коммуникации взималась практически арендная плата. Теперь у населения есть возможность самостоятельно решать, как распоряжаться совместным имуществом.
Собственники помещений могут создать одно товарищество. Соответствующее решение принимается собственниками помещений на собрании. Решение считается положительным, если за него проголосовало более 50 % участников товарищества. Протокол о регистрации ТСН должен быть подписан всеми участниками товарищества. Устав также должен быть утвержден на собрании участников. В нем расписываются все аспекты деятельности: права, обязанности, начало и прекращение работы и т. д.
Правление ТСН должно быть утверждено до регистрации товарищества. Впоследствии оно назначает председателя. Также создается ревизионная группа, которая будет проверять работу правления. При регистрации в госорган следует представить:
После регистрации необходимо открыть счет в банке. На него будут поступать членские взносы и плата за коммунальные услуги. Остается только заключить договора с обслуживающими организациями. Как следует сдавать ТСН (товарищество собственников недвижимости) отчетность? Поскольку товарищество регистрируется как юридическое лицо, то и отчетность сдавать ему также нужно будет как юридическому лицу.
Способ управления МКД избирается собственниками и в любой момент может быть изменен. Решения ТСН распространяются на все помещения в МКД. Если управлением недвижимости занималась управляющая организация, то собственники должны предварительно рассмотреть вопрос об отказе от услуг этой компании. Устав - это единственный документ ТСН.
Инициатор собрания собственников МКД должен сообщить всем жильцам о дате проведения собрания минимум за 10 дней путем вручения уведомлений под подпись или отправки их заказным письмом.
Любые решения товарищества считаются принятыми, если за них проголосовал кворум, то есть более 50 % собственников. Если кворум отсутствует, то инициатор может собрать повторное собрание и принять решение в заочной форме. Принятые таким образом решения должны быть доведены до всех членов общества. С этой целью инициатор или его представители обходят все квартиры и раздают жильцам решения в письменной форме.
После регистрации ТСН часть затрат подлежит субсидированию, а именно расходы на:
Что это за товарищество - ТСН? Эксперты считают, что новая форма собственности позволит решить ряд важных вопросов: как организовать жизнь и проконтролировать работу поставщиков услуг. Создание ТСН позволяет улучшить качество работ ЖКХ и будет стимулировать жильцов бережнее относиться к имуществу. ТСЖ не исчезнет. Все желающие товарищества могут реорганизоваться. Для этого нужно подготовить пакет документов и передать его в госорганы. На переоформление уйдет максимум полтора месяца.
С 1 сентября 2014 года собственники помещений в МКД вправе объединяться в ТСН (ФЗ №99 от 05.05.2014 года). По своей сути товарищество собственников недвижимости (ТСН) является преобразованной формой ТСЖ, которое теперь никак не зарегистрируешь. В этой статье поговорим о том, что такое ТСН, каковы его функции, полномочия, права и обязанности.
Как организационно-правовая форма ТСН - это товарищество. По закону ТСН - это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в нашем случае помещений в МКД. ТСН создаётся для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом (п.1 ст.123.12 ГК РФ).
ТСН - это некоммерческая корпоративная организация, созданная для реализации потребностей собственников МКД. Члены товарищества обладают правом участия в нём, формируют его высший орган, обладают правами и обязанностями в отношении созданного ими юридического лица (п.1, 2 ст.65.1 ГК РФ). Создание и деятельность ТСН регламентированы ст.123.12 - 123.14 , ст.65.1 - 65.3 ГК РФ и нормами раздела VI ЖК РФ .
Товарищество осуществляет обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества собственников в доме. ТСН может также сдавать в аренду части общего имущества в МКД по решению общего собрания собственников (ч.1 - 2 ст.152 ЖК РФ).
ТСН может вести предпринимательскую деятельность по управлению МКД . Но данный вид деятельности должен служить только тем целям, ради которых создавалось ТСН. Полученные доходы не должны присваиваться и распределяться между его членами (ст.218 , 123.13 ГК РФ). ТСН самостоятельно несёт ответственность по своим обязательствам принадлежащим ему имуществом. Члены ТСН освобождаются от ответственности по долгам товарищества (п.3 ст.123.12 ГК РФ).
Товарищество создается без ограничения срока деятельности. Но можно создать ТСН на определенный срок, который должен быть обязательно прописан в его уставе.
Предоставляемый на госрегистрацию устав ТСН должен соответствовать нормам Гражданского и Жилищного кодексов. Согласно п.2 ст.123.12 ГК РФ , устав ТСН должен содержать в его наименовании слова "товарищество собственников недвижимости ". Также в документе должны быть указаны следующие сведения:
Устав ТСН принимается на общем собрании собственников помещений в МКД большинством голосов от общего числа голосующих (ч.2 ст.135 ЖК РФ). Решение ОСС считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания при наличии кворума (п.1 ст.181.2 ГК РФ). Решение собрания может приниматься на заочном голосовании.
ТСН считается созданным после его госрегистрации (ФЗ №129 от 08.08.2001 года "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"). При государственной регистрации ТСН представляются протокол общего собрания собственников помещений в МКД с принятым решением по вопросу создания товарищества (ч.5 ст.136 ЖК РФ).
В предоставляемом протоколе ОСС также должны содержаться следующие сведения:
Также прилагается устав товарищества . ТСН должно иметь печать со своим наименованием, расчетный счёт в банке, прочие реквизиты.
Членами и учредителями ТСН могут быть собственники жилых и нежилых помещений в доме.Также членами товарищества могут быть юридические лица, которым перечисленные выше объекты общего пользования принадлежат на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Членство в ТСН возникает у собственника на основании письменного заявления о вступлении в товарищество (ч.1 - 5 ст.143 ЖК РФ). Если в МКД уже создано товарищество, то лица, купившие квартиры или комнаты в этом доме, также могут стать членами ТСН на основе права собственности на помещения.
Членство в ТСН прекращается после подачи заявления о выходе из товарищества или с момента прекращения права собственности на помещение в МКД.
В ТСН должен быть заведён реестр членов товарищества . В реестре должны содержаться сведения о всех членах ТСН, размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на нежилые помещения в доме. Член ТСН должен предоставить о себе достоверные сведения и вовремя оповещать правление товарищества об их изменении.
Для ведения работы товарищества, выполнения принятых общим собранием решений в ТСН избирается председатель и создаётся правление (п.2 ст.123.14 ГК).
В обязанности правления ТСН входят (ст.148 ЖК РФ):
В ТСН могут быть созданы органы управления и контроля. Высшим органом управления в ТСН является общее собрание его членов (п.1 ст.65.3 , ст.123.14 ГК РФ). Согласно п.2 ст.65.3 ГК РФ к компетенции этого органа относится:
Это всё, что мы хотели рассказать о товариществе собственников недвижимости в сегодняшней статье.