Продажа квартиры только на первый взгляд кажется простой сделкой. Между тем может содержать множество подводных камней.
Самым трудоемким является процесс сбора и подготовки документов . Существует обязательный перечень документов, без которых сделку провести не удастся. Этот перечень достаточно широк и в зависимости от нюансов, связанных с конкретной сделкой.
В случае если продавец квартиры решает сэкономить на услугах юриста или риэлтора и принимается за дело самостоятельно, он должен быть готов затратить на это много времени и сил, поскольку придется обойти не одну организацию .
После того как все документы будут собраны и квартира готова к продаже, необходимо пройти государственную нового владельца. На этом этапе и выяснится на сколько грамотно и правильно составлены документы.
Для заключения сделки по купля-продаже квартиры нужно совершить ряд предварительных действий. На первом этапе следует определить какие документы нужны для .
Правильно подготовленные документы - залог успеха совершения сделки.
Поскольку от правильно собранного пакета документов зависит ее исход, то лучше, если лицо, планирующее продать свою недвижимость, обратится за помощью к специалисту. Безусловно, он должен обладать необходимыми познаниями в юридических вопросах сделки - это может быть риэлтор или юрист .
В список обязательных документов входят:
Данный перечень является открытым , поскольку он может меняться (дополняться) в зависимости от ситуации. Для регистрации права предоставляется как оригинал документа, так и его копия.
Очень важно грамотно составить договор купли-продажи квартиры. Этот документ должен в обязательном порядке соответствовать требованиям законодательства РФ , иначе он может быть признан недействительным. А именно при его составлении должны соблюдаться требования § 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).
Договором купли-продажи признается сделка , которая выражается в документальном соглашении сторон, отражает намерение одной стороны передать в собственность другой стороне недвижимость, которая в свою очередь обязуется принять ее и оплатить.
Такое соглашение сторон в 2017 году не требует обязательного нотариального заверения , однако переход права собственности состоится только после его государственной регистрации в Росреестре. При составлении данного документа требуется обратить внимание на ряд моментов, а именно:
В обязательном порядке договор должен иметь наименование , из которого будет явно прослеживаться цель сделки, наименование сторон (их персональные данные).
Он должен составляться минимум в трех аутентичных экземплярах - по экземпляру должно достаться у каждой из сторон, и один остается в Росреестре. Договор должен быть подписан с обеих сторон. Этим они выражают свое согласие заключить договор условиях, прописанных в договоре.
Основным и самым главным документом, подтверждающим право собственности на квартиру, до 15 июля 2016 года являлось свидетельство о государственной регистрации права . Данное свидетельство выдавалось на основании правоустанавливающих документов, таких как:
Правоустанавливающие документы, указывались в свидетельстве о государственной регистрации права в качестве основания выдачи и зависят от способа приобретения жилого помещения. На документе, который является основанием для регистрации права, также ставится штамп Росреестра .
В случае совершения сделки с недвижимостью (например, купли-продажи) понадобятся как правоподтверждающие документы, так и правоустанавливающие.
Таким образом, с 2016 года свидетельство о государственной регистрации права в привычной форме для данного документа больше не выдается. Отличие заключается в том, что документ выдавали листе бумаги формата А4 с печатью Росреестра без голографической защиты и иных элементов. Образец свидетельства о праве собственности на квартиру выглядел таким образом:
С 2017 года при совершении сделок с недвижимостью выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости , от части дополняющая данные об объекте недвижимости, которые ранее содержались в свидетельстве:
Сразу стоить обратить внимание на то, что , которые нашли отражение в новом федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ . Одним из самых важных является очередная замена документа , подтверждающего право собственности на объект недвижимости, то есть выписка из ЕГРП заменена документом такого же характера, но из ЕГРН - поменялось наименование реестра , в котором содержатся данные о недвижимых объектах в связи со слиянием Росреестра и кадастровой палаты.
В выписке из ЕГРН указываются актуальные на момент ее выдачи данные о праве собственности определенного лица на конкретный объект недвижимости, в частности на квартиру. Принцип ее действия такой же, как и у свидетельства о государственной регистрации права, которое выдавалось ранее.
Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ , запись о государственной регистрации права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Данный документ можно получить как в бумажном, так и электронном виде.
Также выписка из ЕГРН нужна для того, чтобы покупатель мог удостовериться в том, что жилье не имеет обременений (например, не находится в залоге) и принадлежит конкретному лицу.
Для получения этого документа нужно обратиться с заявлением в Управление Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ). Выписка будет готова в течение 5 рабочих дней с момента принятия заявления.
Технический паспорт жилого помещения является документом, содержащим все его технические характеристики и данные. В нем имеется подробное описание помещения, а именно:
В техническом паспорте также указывается инвентаризационная стоимость квартиры, которая рассчитывается в соответствии с законодательством по специальной формуле.
Официально технический паспорт в 2017 году числится в списке требуемых документов при продаже квартиры, но фактически он нужен при наличии претензий от покупателя.
При этом техпаспорт обязательно нужен при продаже квартиры в 2017 году через ипотеку . В банках имеется требование к сроку его оформления - если он больше 5 лет, то документ необходимо поменять для совершения сделки.
В отличие от кадастрового паспорта, который действителен в течение 5 лет, срок действия при продаже не ограничен, если только не была проведена перепланировка.
Заказать и получить его можно в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Для его получения необходимо подать заявление и необходимые документы (паспорт, свидетельство о государственной регистрации (выписка из ЕГРН) и др.), а также оплатить госпошлину. Срок изготовления - от 9 до 14 дней.
По заявлению собственника или его представителя на квартиру приедут инженеры из БТИ и сделают замеры всех помещений, входящих в ее состав.
При покупке квартиры покупателю следует обратить внимание на то, что должен полностью соответствовать реальной планировке квартиры. В нем должны быть отмечены все перепланировки , если таковые имелись. В противном случае в регистрации могут отказать. Если выявлены несоответствия, то собственнику необходимо узаконить имеющиеся изменения - после чего возможно совершить сделку.
В случае, когда продаже подлежит жилье, находящееся в совместной собственности супругов нужно получить согласие одного из супругов на продажу квартиры. При этом недвижимость может быть зарегистрирована на одного их супругов, но приобретена по возмездной сделке во время брачных отношений.
Для составления этого документа необходимо обратиться к нотариусу, поскольку оно должно быть им заверено . Для этого нужно предъявить нотариусу: паспорт, свидетельство о браке, документы на квартиру.
В согласии супруга должно быть отражены:
Нотариусом или одним из супругов может быть предложено внесение дополнительных пунктов, например, данные о покупателе квартиры.
Помимо указанного перечня при оформлении купли-продажи могут потребоваться дополнительные документы от обеих ее сторон.
Связано это с тем, что каждая сделка уникальна, и стандартного пакета документов может быть недостаточно. Их список может дополняться в зависимости от разных обстоятельств :
Права ребенка в России защищаются законом и не в коем случае не могут ущемляться. В связи с этим при продаже квартиры, собственником которой является несовершеннолетнее лицо, необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
Родители должны в письменной форме уведомить органы опеки и попечительства о предстоящей продаже квартиры, а также предоставить все документы. При этом нужно практически одновременно совершить покупку новой квартиры. В органы предоставляются документы, как на продаваемую квартиру, так и на вновь приобретаемую.
Исключением является: покупка новой квартиры в другом городе. В этой ситуации родители должны положить деньги, вырученные с продажи квартиры, собственником которой является ребенок на депозитный счет .
В соответствии со ст. 37 ГК РФ не должны совершаться сделки, которые будут уменьшать имущество несовершеннолетнего.
Это значит, что органы опеки дадут свое разрешение на продажу жилья только в том случае, если взамен будет приобретаться равнозначное по площади жилое помещение.
Для рассмотрения заявления , родителей (опекунов), а также ребенка, которому исполнилось 14 лет пригласят на беседу. На беседе необходимо привести аргументы для продажи квартиры и доказать, что права и интересы ребенка не нарушаются.
Такая же ситуация обстоит, если на месте ребенка находится недееспособное лицо . Его права и интересы также находятся под защитой государства.
Рассматривается такое заявление в течении одного месяца . По результату рассмотрения получается отказ или разрешение на продажу недвижимости.
Для совершения сделки купли-продажи могут понадобиться различного рода справки, а именно:
Ее обязаны выдать в течении 3 рабочих дней. Единственный минус - срок действительности данной справки составляет 14 дней , в связи с чем ее стоит брать непосредственно перед сделкой.
Когда сделка, в том числе и сбор документов для нее, будет осуществляться через доверенное лицо (представителя), также нужно предоставить доверенность . В ней должны быть прописаны полномочия доверенного лица от имени доверителя осуществлять определенные действия.
Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом.
Доверенность понадобиться в том случае, если собственник по каким-либо причинам не может присутствовать на сделке лично или не может часто отлучаться с работы для сбора документов. При этом возможно выдать доверенность на любые действия с недвижимостью и не только, то есть генеральную , а можно только на конкретную сделку с конкретной квартирой - разовую .
С 1 марта 2013 года отменена государственная регистрация сделок с жилыми помещениями, в связи с чем договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания.
Для того, чтобы произошел переход права собственности нужно обратиться в Росреестр с заявлением и всеми вышеперечисленными документами. Подать документы можно также через МФЦ. Это можно сделать:
При этом, если документы направляются почтой, подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом , иначе в регистрации будет отказано. А также сама сделка должна быть удостоверена нотариусом. При подаче заявления и документов в электронной форме подпись должна быть электронной.
Данный порядок предусмотрен ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» .
Когда все документы поданы и соответствуют обязательным требованиям законодательства, сделка будет зарегистрирована в течение 10 дней . В том случае, когда она удостоверена нотариусом , этот срок сократится до трех дней . После проведения государственной регистрации выдается выписка из ЕГРН.
Для сделки купли-продажи, заключаемой в 2017 году, необходимо собрать большой пакет документов. Это можно осуществить собственными силами или доверить это более опытным лицам. Но все же при совершении любой сделки с недвижимостью лучше обратиться к специалистам, обладающим специальными познаниями в данной области.
В случае самостоятельного решения данного вопроса, надо быть готовым к тому, что он отнимет очень много времени и сил. Чтобы новый собственник мог зарегистрировать право на себя, нужно проверить все документы на соответствие обязательным требованиям.
Помимо этого, надо помнить о том, что некоторые документы имеют свой срок действия. Если сдать на регистрацию просроченный документ, безусловно, в регистрации права будет отказано.
В течение какого срока требуется согласие бывшего супруга на продажу квартиры?
Нужно ли согласие бывшего мужа на продажу квартиры, которая приобреталась в браке по договору купли-продажи, если с момента расторжения брака прошло около 10 лет?
Последнее обновление: 17.02.2020
Получение практически любого дохода подлежит налогообложению. Какой налог с продажи квартир нужно платить собственнику? Подоходный налог или как правильно — НДФЛ. Всем владельцам недвижимого имущества необходимо знать, что продажа жилья не всегда облагается налогом:
Подоходный налог уплачивают физические лица со всех своих доходов. Продажа жилого помещения имеет к НДФЛ непосредственное отношение. Ставки налога:
То есть выбрать из 2 вариантов для конкретного объекта недвижимости только что-то одно или имущественный вычет (1 млн. руб.) или затраты на его покупку.
В этой статье речь пойдет о продаже жилой недвижимости и учета имущественного вычета в 1 млн. руб. (квартиры, дома, приватизированной дачи, комнаты, земельного участка, а также долей в этом имуществе). Такое имущество как гаражи, машиноместа, недострой, автомобили - это другое имущество. При продаже его можно воспользоваться имущественным вычетом только в 250 т.руб. (см. ).
Как определить, прошел ли срок, после которого можно продать квартиру, чтобы не платить налог? Практически всегда дата отсчета отражена в свидетельстве о праве собственности (выписка из Госреестра) . Есть три исключения:
Для некоторых ситуаций есть свои нюансы, например:
Собственников квартиры было несколько . Один из них выкупает все доли и становится единоличным владельцем недвижимости. Должен ли он платить налог, если на момент продажи квартиры от сделки покупки долей прошло менее 3-х (5-ти) лет? Нет, так как изменение долевой собственности не имеет значения. Если с первоначальной даты регистрации прошло более 3-х (5-ти)лет – НДФЛ платить не надо.
Собственники частных домов могут достраивать их
. Нужно ли в этом случае платить налог при продаже недвижимости, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше 3 (или 5) лет? Если внешние границы дома были изменены (были внесены поправки в кадастровый план), то НДФЛ придется заплатить.
Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:
Пример 1 : Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):
Использовать имущественный вычет в большинстве случаев нет смысла. Как правило, его используют, если:
Изменения по налогам при продаже квартиры в 2016 году коснулись:
Пример 2 : Жилплощадь купили в июне 2015 года, а продали в июле 2020 года. Следовательно, НДФЛ с продажи уплачивать не нужно, так она находилась в собственности более трех лет.
Однако есть исключения. Срок владения недвижимым имуществом 3 года для последующей реализации без уплаты налога в 2020 году, остается для:
Уже 2016 года необходимо брать во внимание кадастровую стоимость жилья. Сумма, подлежащая налогообложению – максимальная величина:
Другими словами необходимо сравнить цену, по которой квартиру продали и ее фактической кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. Платить налог нужно с наибольшего из этих значений.
Пример 3 : Гражданин приобрел квартиру в 2018 году стоимостью 5,8 млн. руб., в 2020г. он ее продал за 7,3 млн. руб. Кадастровая стоимость составляет 8,9 млн. руб. Если кадастровую стоимость умножить на коэффициент 0,7, то сумма равная 6,2 млн. руб. будет меньше, заявленной договорной цены. Поэтому, подоходный налог нужно будет рассчитывать с договорной стоимости реализации 7,3 млн. руб. НДФЛ = (7,3 – 5,8) х 13% = 195 000 руб.
Кадастровая стоимость недвижимости должна быть определена на 01.01.2016 года. Если региональные власти оценку не производили, то для обложения НДФЛ пока берут договорную цену реализации. Аналогично и с расчет будет производится с кадастровой стоимости.
В ситуациях, когда кадастровая стоимость имущества меньше или равна вычету при продаже квартиры (1 млн. руб.), платить налог не нужно, но если она была в собственности менее 3 (5 лет), от подачи декларации гражданин не освобождается.
Пример 4 : Гражданин приобрел дом в мае 2019 года за 672 000 руб., а в январе 2020 года он продал его за 953 000 руб. Выгоднее выбрать имущественный вычет:
Как и раньше, собственники имущества могут воспользоваться правом не применять налоговый вычет, а уплатить подоходный налог с разницы между продажной стоимостью и первоначальной суммой приобретения имущества, если для них это выгоднее.
Пример 5 : В 2019 году приобретена комната за 1300 000 руб, в 2020 году продана за 1250 000 руб. Выгоднее воспользоваться не имущественным вычетом, а расходами на покупку, тогда налога к уплате не возникает (1250 000 - 1300 000) х 13% = 0.
В этом случае при ее продаже (ранее 36 месяцев) после:
Никаких расходов при ее покупке нет, а расходы (госпошлина и пр.) не сопоставимы со стоимостью продажи. Поэтому выгоднее воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. руб. Причем можно либо использовать вычет либо расходы. Поэтому большинство выбирает вычет.
Пример 6: Гражданин вступил в наследство в 2019 г. и продает унаследованную квартиру в 2020 г. Оценочная стоимость составила 2,5 млн. руб, кадастровая 2,6 млн. руб., продает квартиру за 2,3 млн. Поскольку он владел ею меньше трех лет, нужно заплатить налог, причем оценочную (или кадастровую) стоимость недвижимости нельзя учесть в качестве расходов, т.к. она получена по наследству. Сравниваем кадастровую с договорной (2,6 млн *70%) = 1,82 млн. Т.е. договорная выше, поэтому расчет будет произведен от договорной: (2,3 -1 млн. (вычет))*13%= 169 000 руб. А если не продавать квартиру в течение 36 месяцев, то ни декларации, ни налога платить не надо.
Пример 7: Мать подарила дочери квартиру в 2019 году ( , т.к. близкие родственники), но дочь в 2020 году продает квартиру за 1,8 млн. руб. Налог составит: (1,8 - 1 млн.)*13%=104 000 руб.
Налоговый резидент это физическое лицо (независимо от того гражданин РФ или иностранец), которое непрерывно в рамках календарного года находится в РФ не менее 183 дней. Если физ.лицо большую часть года пребывает за рубежом, то он нерезидент России.
Ранее (до 2019 года) нерезиденты с продажи жилой площади платили положенный налог в размере 30% независимо от того, когда и по каким основаниям приобретена квартира/дом/комната.
Теперь в налоговый кодекс внесли изменения. И нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ, если владел недвижимостью:
Однако, ни вычет в 1 млн., ни вычет при покупке жилья в 2 млн., ни учет суммы расходов при ее покупке на них не распространяются. Получается, что нерезиденту лучше выждать 3 (5 лет), иначе налог в 30% придется оплатить с суммы продажи квартиры в полном размере.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если одновременно (или просто в одном году) была и продана одна квартира, и куплена другая, дороже или дешевле? Да, если проданную квартиру продали дороже, чем купили. То есть образовалась прибыль. Но если Вы ни разу не пользовались имущественным вычетом (как покупатель, 2 млн. руб), то можно сократить налог, подлежащий уплате в данном году. В этом случае собственник имущества имеет право получить сразу два налоговых вычета:
При покупке имущества налогоплательщик может воспользоваться имущественным вычетом в размере 2 млн. руб. Но за всю жизнь налогоплательщик может получить такой вычет только один раз. При приобретении жилья после 2014 года, если ранее вычетом при покупке гражданин не пользовался, вычет можно заявить по разным объектам недвижимости, если по одному не было полного погашения. То есть распределить вычет на разное покупаемое жилье.
Чтобы получить вычет, покупая квартиру, обязательно:
Когда приобретают недвижимость, вычет уменьшает другие полученные налогоплательщиком доходы (заработную плату, продажу другого имущества, подлежащего налогообложению).
Пример 8 : В 2019 году гражданин приобрел квартиру, стоимостью 1,35 млн. руб. Его средняя заработная плата в месяц 120 т.руб, и в справке 2-НДФЛ за 2019 год доход составил 1 440 000 руб. Он может воспользоваться вычетом при покупке и возместить НДФЛ в размере 175 500 руб (1,35 млн. *13%), а также у него останется остаток (2 млн. - 1,35 млн. = 650 т.руб), который перейдет на другое имущество при покупке. Когда в 2020 году он приобретает дом за 1,62 млн. руб. , он может возместить остаток (при таком же уровне зарплаты) и вернуть 84 500 руб. (13% с 650 000 руб.), удержанного в 2020 году налога из его зарплаты.
Расчет налога после реализации квартиры, которая находилась в собственности менее 3 (5) лет, может осуществляться только одним из двух способов:
Рассмотрим несколько типовых случаев, когда гражданин продал одну недвижимость и в этот же год приобрел другую. При этом налоговым вычетом при покупке (2 млн.руб) он еще не пользовался:
Пример 9: Продана квартира, полученная в наследство, за 3,4 млн.руб, в этом же году приобретена другая за 2,8 млн. руб., вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался ранее: (3,4 млн - 1 млн (вычет при продаже)) = 2,4 млн - налогооблагаемая база. Затем 2,4 млн. - 2 млн (вычет при покупке)= 400 000 руб. новая налогооблагаемая база после получения вычета. Налог к уплате составит 52 000 руб. (400 тыс.руб. *13%).
Пример 10 : Продана квартира за 3,5 млн. руб., куплена она была ранее за 0,8 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 3,1 млн. руб. Поскольку цена покупки первой квартиры (800 т.руб.) меньше вычета в 1 млн, выгоднее воспользоваться вычетом. Налогооблагаемая база по проданной квартире составит (3,5 - 1 млн.)= 2 500 000 руб. Затем можно воспользоваться вычетом 2 500 000 - 2 000 000 = 500 000 руб, налог составит 65 000 руб.
Пример 11 : Полученная в наследство квартира продана за 2,3 млн. руб, купили новую квартиру за 1,5 млн. руб. Воспользовавшись вычетом, получилась налогооблагаемая база 2,3 - 1 млн. руб = 1,3 млн. руб. ее можно уменьшить на 1,5 млн. руб., т.е 1,3 -1,5 = - 0,2 млн. руб. Здесь получается - 200 000 руб. т.е. должны возместить из бюджета 13% налога, это 26 000 руб. И только в том случае, если гражданин получит в этом году такой доход (справка от работодателя 2НДФЛ), тогда он получит 26 000 руб из бюджета.
Пример 12 : Продана квартира за 4,3 млн. руб, покупали ее ранее за 2,1 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 1,7 млн. руб. Налогооблагаемая база при продаже составит 4,3 - 2,1 = 2, 2 млн. руб. Ее уменьшаем на 1,7 млн. руб. 2,2 -1,7 =0,5 млн. руб. С этой суммы нужно уплатить налог 500 000 *13% = 65 000 руб.
Пример 13: В 2019 году гражданин продал старую квартиру за 4,8 млн. руб. (покупал за 3,5 млн. руб), и приобрел новую за 3,1 млн. руб. Право воспользоваться вычетом при покупке новой квартиры у гражданина еще не использовано (2 млн.р):
Однако некоторые налоговики считают, что можно использовать только один вычет (1 млн. для продавцов), и только потом заявлять другой (2 млн. для покупателей). Здесь с налоговой инспекцией можно поспорить. Такие аргументы уместны, если гражданин продал жилье, к примеру, в 2019 году, а приобрел новое в 2020 году, т.е. сделки были не в одном налоговом периоде. Налогоплательщик платит налог только с разницы всех своих доходов и всех расходов, и если покупка и продажа совершены в одном и том же году, а то он может воспользоваться и вычетом при покупке, и вычетом при продаже.
При продаже доли недвижимости также можно уменьшить налогооблагаемую базу на затраты, связанные с покупкой этой доли (пропорционально). Документы, подтверждающие стоимость покупки, должны предоставляться для проверки вместе с декларацией. В этом случае может быть несколько нюансов:
Пример 14: в 2019 г. гражданин купил долю в квартире за 2,3 млн. руб, затем в 2020 году продал ее за 2,5 млн. Владел долей менее 5 лет, налог составит 200 000 *13%= 26 000 руб.
Как правило, доля в квартире не приобретается отдельно. Чаще она достается в собственность вместе с самой квартирой, которую купили дольщики (семья). Тогда расходы на покупку доли или указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, или определяют по простой формуле (в случае, если цена стоимости каждой доли в договоре не указана):
Стоимость покупки в целом х Величину доли = Расходы на покупку доли
Пример 15 : Супруги приобрели квартиру за 4, 3 млн. руб, в долевую собственность по 1/2 доли. Через год продали квартиру за 4,5 млн. руб. Т.е. семья получила доход от продажи (4,5 -4,3) = 200 000 руб. Но каждый должен подать декларацию и уплатить одинаковую сумму (4, 5 млн./2 - 4,3/2)*13% = 13 000 руб. И муж, и жена получили доход в 100 000 руб. от продажи своей доли, поэтому каждый платит налог по 13 т.руб.
При продаже имущества, находящегося в долевой собственности, полная сумма вычета (1 млн. руб) может быть учтена, но должна быть распределена между совладельцами только ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Поскольку такой вычет предоставляется для объекта недвижимости, а не в отношении каждого продавца и не на каждую долю. Получается следующее:
Пример 16 : Семья из трех человек продает квартиру, полученную по наследству, следовательно, покупную стоимость учесть в расходах нельзя, можно только использовать вычет. Продана квартира за 4,6 млн. руб., каждый имеет 1/3 доли.
Бывают ситуации, когда один из дольщиков владеет имуществом более 3 (5) лет и освобождается от подачи декларации и уплаты налога, остальные менее 3 (5) лет и должны отчитаться в ИФНС. Поскольку в договоре купли-продажи квартиры дольщики могут установить любой иной порядок распределения дохода, т.е. не привязанный к размеру их долей, можно бОльшую часть дохода по квартире распределить в пользу освобожденного от налогообложения собственника. И продавать квартиру как единый объект, но в договоре указать сколько стоит каждая доля.
Пример 17 : Мать, дочь и сын продают квартиру за 1,8 млн.руб. в 2020 году. Мать является собственницей своей 1/2 доли более 5 лет, а дети вступили в наследство после смерти отца недавно и владеют по 1/4 доли менее 5 лет. В договоре предусмотрено, что доход от ее продажи было решено распределить следующим образом:
Мать не платит налог, поскольку освобождена от уплаты, а дети пользуются вычетом: 0,333 млн. (доход от продажи доли) - 0,333 млн. (1 млн. вычета/3) = 0. Налога к уплате нет, но декларацию с подтверждающими документами дети подать обязаны.
Здесь также есть свои подводные камни, а именно тот факт, что при продаже недвижимости с 2016 года расчет налога будет зависеть от кадастровой стоимости (не менее 70%), и налогооблагаемая база должна рассчитываться пропорционально доле собственников. Если договорная стоимость меньше 70% от доли по кадастровой стоимости, то расчет ведется от последней, а не той, что указана в договоре.
Вернемся к примеру 17 , если кадастровая стоимость такой квартиры составляет 1,9 млн. руб. Тогда 1/4 доля дочери и сына будет по 475 000 руб. Для расчета НДФЛ налогооблагаемая сумма не должна быть менее 70% от кадастровой, а именно не менее 332 500 руб, здесь же договорная сумма составляет 333 333 руб, значит расчет ведется от договорной, и дочь и сын налог не платят.
Расчет налога (даже если он нулевой), заявление вычета, факт продажи имущества, которое находилось в собственности менее 3-х (5-ти) лет нужно отразить в декларации 3-НДФЛ.
Чтобы сэкономить на заполнении декларации (в среднем за ее заполнение частные организации берут 500 - 2000 руб), можно самостоятельно разобраться, там нет ничего сложного. Следует скачать программу и интуитивно ее заполнить, см. (здесь смотрите как заполнить сведения о себе, а коды ставите другие):
К декларации 3-НДФЛ приложить копии всех, подтверждающих сделку документов:
Составляйте пакет документов в 2 экземплярах, один должен оставаться у вас (с отметкой в перечне о принятии налоговой), другой направляться в ИФНС.
НДФЛ можно оплатить в любом банке. Получить необходимые реквизиты лучше в налоговой инспекции, также можно найти на сайте ИФНС или через портал Госуслуги.
Если не сдать декларацию вовремя и/или просрочить уплату налога (крайний срок 30 апреля), могут быть наложены следующие взыскания:
Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней.
215 комментариев
Продажа квартиры – дело хлопотное. Сложность заключается не только в поиске покупателя и подготовке договора, но также в необходимости сбора внушительной кипы бумаг. Разберемся в статье, какие документы нужны при продаже квартиры в 2020 году и приведем типовой список.
Существует основной список документов, без которых купля-продажа будет считаться недействительной. Их желательно подготовить заранее, чтобы не тратить время после того, как покупатель будет найден.
Перечень выглядит так:
Договор купли-продажи квартиры составляется в трех экземплярах. По одному получают на руки стороны сделки, а третий остается в Росреестре.
Покупателю нужно убедиться, что он не лишится приобретенной квартиры из-за выявленной недееспособности продавца или вдруг объявившихся граждан, претендующих на жилье. Также ему важно удостовериться, что с него не будут требовать возврата долга предыдущего владельца.
Проверить юридическую чистоту квартиры можно по единственному документу – расширенной выписке из ЕГРН. Получить ее может только собственник. В этой бумаге содержится информация о всех правовых действиях в отношении недвижимости за последние 20 лет.
В выписке из ЕГРН содержаться сведения обо всех сделках, проводимых по отношению к недвижимости, а также об обременениях или ограничении имущественных прав.
Все перечисленные документы позволяют покупателю оценить целесообразность приобретения с правовой точки зрения. К примеру, если в выписке из ЕГРН будет видно, что квартира многократно перепродавалась за короткий период времени, то покупатель вполне может задуматься о «чистоте» подобного жилья.
В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и иные бумаги. Они будут необходимы для обеспечения правомерности сделки.
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
Так, если собственником квартиры является пожилой гражданин, то вполне понятно, что покупатель захочет удостоверится в том, что он полностью дееспособен. Подтвердить адекватность продавца можно справкой из психоневрологического диспансера.
Когда в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин, его права тщательно защищаются государством. Поэтому сделка не будет действительной, если ее оформление происходит без письменного согласия органов опеки и попечительства. Эта бумага подтверждает, что права ребенка не нарушаются.
Если на момент продажи квартиры собственник находится в браке, потребуется оформить письменное согласие на сделку от супруги/супруга. Бумага должна быть заверена нотариально. К согласию прикладывается свидетельство о заключении брака.
Чтобы получить согласие на сделку от органов опеки и попечительства потребуется предоставить в учреждение следующие документы:
Помимо перечисленных документов потребуется предоставить предварительный договор купли-продажи на квартиру, приобретаемую взамен, и бумаги, подтверждающие наличие права собственности у продавца.
Если новое жилье еще не выбрано, необходимо предоставить реквизиты банковского счета, оформленного на несовершеннолетнего. Подобный счет можно открыть в Сбербанке.
Получить разрешение на сделку можно также через МФЦ. Однако в этом случае срок получения документа увеличивается до 18-20 дней. При обращении напрямую в органы опеки и попечительства период рассмотрения составляет 10 дней.
Срок действия выданной бумаги составляет три года. Если за это время сделка не состоялась, потребуется получать разрешение повторно.
Государственная регистрация перехода права собственности – это обязательная процедура после оформления договора купли-продажи. Для ее осуществления потребуются следующие документы:
Пройти процедуру регистрации можно также в территориальном отделении МФЦ по месту нахождения квартиры. Срок составляет 3-7 дней в зависимости от способа подачи документации.
При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, какие документы нужны при продаже квартиры в 2020 году. Список может варьироваться в зависимости от ситуации. Лучше уточнить перечень у специалистов или доверить оформление сделки грамотному юристу.
Оформление купли-продажи квартиры 2020
02.01.2017 года вступил в силу новый закон «О государственной регистрации недвижимости» ФЗ-218, за это время в него внесены несколько поправок, последние вступили в силу 01.01.2020 года.
ВНИМАНИЕ ИЗМЕНЕНИЯ!!!
18.04.2019 года Государственная Дума приняла новые поправки удостоверение ДКП у нотариуса при отчуждении и залоге долей в праве при одновременном участии в сделке всех собственников. Вступили в силу 31.07.2019 г.
Статья обновлена 04.01.2020 г
01.01.2020 вступили в силу поправки в Гражданский кодекс РФ
Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
Это очень важное изменение!!!
Теперь приобретатель права (покупатель), получивший сведения из Единого государственного реестра недвижимости об отсутствии у продавца ограничения прав на продажу (ипотеки, арестов, запретов на регистрационные действия) смело может идти в сделку.
Теперь нет необходимости обращаться за услугой нотариуса.
Теперь добросовестный приобретатель недвижимости может, в случае утраты прав на жилое помещение, рассчитывать на компенсацию своего реального ущерба из казны РФ.
Статья содержит пример межтерриториальной сделки (внизу)
Все нижеописанные процедуры сохранены в 2020 году!
Через пару дней два экземпляра договора дарения с регистрационной надписью Даритель в Тюмени получил в офисе приема-выдачи документов Росреестра.
И, конечно, услугу можно будет получить, как и сейчас, в электронном виде, то есть не выходя из дома.
Если у вас нет времени забрать документы после проведения регистрации права собственности, вам могут доставить готовые документы в любое удобное для вас место и время. Для этого необходимо при подаче заявления указать в нем способ получения «курьерская доставка». Данная услуга будет платной.
Вступление в силу нового закона упростит процесс оформления документов на недвижимость и сэкономит время заявителя. В регистрирующий орган нужно будет подать одно заявление и одновременно в течение 10 дней будут выполнены и кадастровый учет, и регистрация прав. Если заявитель захочет получить одну из услуг Росреестра, то на регистрацию прав уйдет не более 7 дней, а на постановку на кадастровый учет – не более 5 дней.
Новый закон сокращает сроки не только регистрации, сведения из Единого реестра недвижимости также будут предоставляться быстрее. Если вам необходима выписка о вашем объекте недвижимости, вы сможете получить ее в течение трех дней вместо пяти.
Статья: «Оформление купли-продажи квартиры 2020 «
Оформление купли-продажи квартиры в 2020
Сделки с недвижимостью тщательно контролируются государственными структурами и с точки зрения налогообложения, и со стороны регистрирующих органов. Это все сделано для обеспечения регулярных поступлений в бюджет и безопасности граждан РФ. В связи с этим часто возникает вопрос о том, необходимо ли платить налоги с продажи квартиры или ее части. Ответ не может быть однозначным, поскольку в зависимости от ситуации предусмотрено либо полное освобождение от сборов, либо существенное послабление, либо отсутствие любых льгот.
Прибыль от реализации недвижимости, а именно она является основанием для начисления взносов в бюджет, облагается по стандартной налоговой ставке - 13%. Как происходит расчет НДФЛ?
Иванова Л.Д. продала квартиру за 3,45 млн. рублей. По результатам сделки она обязана уплатить в бюджет:
3450000 * 13% = 448500 рублей.
Высокая стоимость имущества предусматривает серьезные обременения для собственников при совершении сделок купли-продажи, что подталкивает к поиску путей снижения нагрузки. Государство предусмотрело несколько выгодных и эффективных методов уменьшения сумм налога, из которых легко подобрать наиболее приемлемый в той или иной ситуации.
Законодательно предусмотрено несколько вариантов уменьшения налогооблагаемой базы:
Длительное владение собственностью;
Имущественные вычеты в фиксированной сумме;
Подтверждение расходов на покупку недвижимости.
Как видно, существует достаточно условий, чтобы значительно уменьшить сумму налога. Важно учитывать ограничения и правила применения той или иной льготы.
С 2017 года вступают в силу поправки в НК РФ, которые регламентируют льготы по НДФЛ в отношении срока владения недвижимостью. С учетом изменений владельцы квартир и долей имеют право не платить налоги со сделок с имуществом, если являются собственниками не меньше пяти лет. Этот срок стоит понимать как 60 календарных месяцев с момента вступления в права владения (Государственная регистрация права подтверждается выпиской из реестра ЕГРН). Это ограничение действительно для тех, кто приобрел квартиру в 2016 году и позже.
Ранее период минимального владения имуществом для пользования освобождением от налогов составлял 3 года. Этот срок остался прежним для недвижимости приобретаемой на основании:
Права наследования или дарения от родственников;
. договора пожизненной ренты, обремененной иждивением;
. перевода из государственной в частную собственность по программе приватизации.
Можно или нельзя применять освобождение от налогов в отношении целого жилья определяется очень легко, но как быть с долями? В этом случае ситуация несколько более сложная. Легче понять применение льготы, рассмотрев простой пример:
Четверо братьев владели квартирой на равных правах с 2010 года. Спустя четыре года погибает один из младших, оставив свою долю старшему из семьи. В 2016 году родственники реализуют собственность. Распределение долей вышло следующим: старшему досталось 2, а среднему и младшему по одной.
Учитывая, что имущество было приобретено до 2016 года, то к нему еще применяется минимальный срок в 3 года. Поскольку квартира была в совместном владении довольно долго, а именно с 2010 года, то все владельцы освобождены от налогообложения. То же касается и старшего брата, который получил одну часть в 2015 году.
При определении срока владения долями имущества учитывается момент получения первой, а не каждой последующей!
Когда срок владения недвижимостью превышает установленный минимум, то продавец освобождается не только от уплаты сбора, но и от необходимости предоставления декларации 3-НДФЛ. Когда квартира была в собственности значительно меньший период времени, сделка облагается налогами в полном объеме. Однако, существует ряд льгот, позволяющих существенно уменьшить сумму платежа в бюджет.
Данный вид льготы прекрасно подойдет владельцам квартир, недолго находившимся в праве собственности и имеющим на руках подтверждающие приобретение имущества документы. Расходы считаются правомерными, если суммы, указанные в декларации 3-НДФЛ, доказаны либо договором купли-продажи, либо сметами, квитанциями и контрактами со строительными организациями при самостоятельном возведении жилья. Лишь в этом случае владелец может уменьшить сумму налоговой базы и значительно облегчить обременение:
Лавров П.Р. приобрел квартиру за 4,75 млн. рублей, но спустя год продал ее за 5,9 млн. рублей. На руках у него сохранился договор купли-продажи. В связи с этим расчет НДФЛ будет выглядеть следующим образом:
(5900000 - 4750000) * 13% = 149500 рублей.
Видно, что наличие подтверждающих документов позволило существенно снизить сумму налога, подлежащего уплате в бюджет. В случае отсутствия договора купли-продажи размер НДФЛ был бы существенно выше:
5900000 * 13% = 767000 рублей.
Разница в пользу владельца составила более 600 тыс. рублей!
Однако, далеко не всегда сделки купли-продажи совершаются на выгодных для владельцев условиях. В таких ситуациях наличие подтверждающих документов позволят полностью избежать обязательств по налогам.
Суворова А.К. реализовала в 2016 году квартиру за 4,23 млн.рублей, которую два года назад приобрела за 4,75 млн. рублей. Благодаря тому, что она сохранила договор купли-продажи двухлетней давности, то смогла воспользоваться вычетом на сумму расходов:
(4230000 - 4750000) * 13% = 0 рублей.
Если бы Суворова не воспользовалась вычетом, то расчет налога имел бы следующий вид:
4230000 * 13% = 549900 рублей.
Логично было бы предположить, что имеет смысл занижать стоимость реализуемого имущества в договорах купли-продажи. Ранее ситуация так и обстояла, что позволяло нечистым на руку дельцам снижать собственные налоги, а порой и обманывать покупателей. Однако, с учетом новых поправок в НК РФ, вступающих в силу в январе 2017 года, схема больше не сможет работать. Как?
Согласно требониям нового закона, владелец недвижимости может устанавливать в договоре любую цену, но ее размер не может быть ниже установленного уровня. Ограничение определяется по следующей формуле:
Кадастровая стоимость недвижимости на 1 января года, когда совершается сделка * 0,7 = минимальная сумма продажи имущества.
Поправочный коэффициент определяется ежегодно и на 2017 год установлен в пределах 0,7. Он необходим для облегчения перехода на новую систему и постоянно увеличивается, пока не достигнет значения единицы. В случае реализации имущества по цене ниже установленного минимума для расчета налога используется кадастровая стоимость, уменьшенная на значения коэффициента.
Шишков С.Ж. продает квартиру в 2016 за 2,38 млн. рублей, которую приобрел два года назад за 2,54 млн. рублей. При этом кадастровая стоимость на начало года составляет 4,2 млн. рублей.
Минимальная стоимость продажи - 4200000 * 0,7 = 2940000 рублей
Поскольку цена реализации по факту ниже установленного минимума, то для определения сумм налога используются расчетные данные.
(2940000 - 2540000) * 13% = 52000 рублей.
В редких случаях когда кадастровая стоимость не определена, ограничения по сумме сделки не устанавливаются. Проверить данные о недвижимости можно в кадастровой палате в регионе, а также на официальном сайте контролирующего органа.
Не всегда есть возможность подтвердить расходы на приобретение имущества, особенно если оно приватизировано, получено в дар или по наследству. В таких ситуациях предусмотрен третий вид льгот - имущественный вычет в фиксированном размере.
Наиболее простым и понятным способом уменьшить размер НДФЛ при совершении сделок с жильем является имущественный вычет. Его значение и условия применения остались на прежнем уровне. На 2017 год предельный размер льготы составляет 1 млн. рублей.
Применяется этот вычет любыми гражданами РФ, в том числе пенсионерами и неработающими. Главные ограничения заключаются в том, что льгота применяется один раз в налоговом периоде и не разбивается на несколько объектов недвижимости. Т.е. при продаже двух квартир, вычет может быть использован лишь в отношении одной. Например:
Давыдов Ю.Ш. реализовал в 2016 году две квартиры по цене 4,6 и 5,2 млн. рублей. Недвижимость получена в прошлом году в наследство, соответственно никаких задокументированных расходов он не имеет.
((4600000 - 1000000) + 5200000) * 13% = 1144000 рублей.
Если бы Давыдов повременил с продажей второй квартиры, то смог бы существенно сэкономить:
Первая квартира в 2016 году (4600000 - 1000000) * 13% = 468000 рублей
Вторая же реализована в 2017 году (5200000-1000000) * 13% = 546000 рублей
Полностью избежать оплаты налога владелец смог, если бы совершил сделки спустя 3 года после получения недвижимости в наследство.
Интересно применение данного вычета в отношении имущества, реализуемого долями. При этом важен момент оформления как собственности, так и ее продажи. Совместное владение не предусматривает отдельное выделение каждой доли - права выдано в целом на объект недвижимости. При этом льготу применяют либо в равных частях, либо каждый собственник на отдельное имущество. На примере будут рассмотрены оба варианта.
Буденова И.М. и Буденов П.Р. супруги, имеют в совместном владении две квартиры, приобретенные на правах наследования. Спустя год реализуют обе по цене 2,33 и 2,45 млн. рублей. Поскольку в собственности имущество находилось недолго, а расходов на его приобретение нет, супруги не могут применять другие виды льгот.
Оба супруга применяют свои вычеты на один объект недвижимости в равных долях. Т.е. 1000000 / 2 = 500000 рублей. В такой ситуации размер налога будет определяться следующим образом:
(2330000 - 500000 - 500000) * 13% = 172900 рублей
2450000 * 13% = 318500 рублей.
В итоге по результатам сделок супруги заплатят в бюджет 491400 рублей
Другой вариант применения вычетов будет, если супруги Буденовы оформят недвижимость в виде равных долей, на каждую из которых будет отдельное право собственности. В таком случае части квартиры будут считаться разными объектами продажи, а потому к ним будут применены вычеты в полном размере.
(2330000 - 1000000(вычет супруга)) * 13% = 172900 рублей
(2450000 - 1000000(вычет супруги)) * 13% = 188500 рублей
При таком подходе сумма налога составит 361400 рублей.
Отдельно стоит упомянуть, что пенсионеры исчисляют налоги с продажи квартиры или ее долей на общих основаниях, не имея дополнительных льгот.
ФНС по месту постоянной регистрации продавца квартиры уведомляется о совершенной сделке посредством сдачи налоговой декларации 3-НДФЛ. Форма предоставляется один раз в год до конца апреля. Так за доходы, полученные от реализации недвижимости в 2016 году, необходимо будет отчитать до 30 апреля 2017 включительно. Документ передается любым удобным способом:
Почтой заказным или ценным письмом;
. лично в налоговый орган;
. с помощью представителя, имеющего на руках нотариальную доверенность;
. путем обращения в МФЦ;
. по каналам связи ТКС.
Предпочтительнее именно личное посещение инспекции, поскольку при наличии ошибок в декларации велик риск нарушение сроков подачи документов, что может повлечь за собой штрафы и пени. Специалист ФНС тщательно проверит предоставленные документы и по результатам выдаст квитанцию с указанием точной суммы налога, подлежащего уплате в бюджет, а также реквизитов регионального отделения инспекции. Перевод по документы должен быть осуществлен до 15 июня.
При применении имущественного вычета в виде расходов на приобретение недвижимости к декларации прикладываются заверенные копии подтверждающих документов. Сама форма заполняется или в цифровом виде, а после распечатывается, или черными чернилами вручную. Важно указывать данные достоверно и точно, чтобы избежать трудностей в получении вычета.