Нередко гражданам нашей страны приходиться обращаться к оценщикам для определения рыночной стоимости своего объекта недвижимости. Во многом это связано с продажей, чтобы подтвердить реальность требуемой цены за его покупку. Но мало кто из них знает о том, что это вообще такое. Какие методы им используются? Есть особенности или нет?
Под определением “рыночная стоимость” подразумевается предполагаемая себестоимость оцениваемой недвижимости в зависимости от соблюдения рыночных принципов.
Можно сказать, что рыночная цена недвижимости относится к продажной себестоимости, при которой оцениваемое имущество реализуется согласно определенным условиям, а именно:
При оценке рыночной стоимости недвижимости оценщики используют , а именно:
Рассмотрим подробней каждый.
подразумевает под собой, что потенциальный покупатель является разумным, и не будет приобретать объект недвижимости за большую стоимость, нежели ему будет необходимо для самостоятельного взведения подобного за необходимый для него период времени.
Наиболее правдивые коэффициенты здесь будут предоставлены для:
Необходимо учитывать, что сам коэффициент будет немного понижен при определении стоимости физически изношенных либо банально морально устаревших объектов.
Существует один нюанс: при оценивании земли таким способом – объекты недвижимости, которые расположены на участке, не учитываются (отдельно оцениваются).
Из названия самого метода можно понять, что оценка осуществляется путем сравнения подобных сделок с другими похожими объектами недвижимости .
Сам оценщик отталкивается от того, что покупатель умный и не будет переплачивать большую цену, нежели есть на самом деле.
Сам подсчет осуществляется методом разделения недвижимости на элементы, которые в обязательном порядке будут браться во внимание при анализе цены.
К примеру, при оценке стоимости квартиры, во внимание берется:
По результатам анализа подобных сделок и будет произведена оценка ее стоимости.
Необходимо отметить, что популярность этого способа на российском рынке снижается. Во многом это связано с теневой политикой реальных .
Этот метод основывается на тезисе, при котором продаваемый объект недвижимости в обязательном порядке должен окупить себя полученной от его использования прибылью в ограниченный период (определяется самим продавцом).
К примеру, недавно купленная недвижимость несет за собой одну цель – исключительно . Вот здесь нужно определить, какую именно прибыль можно взять с этого по максимуму.
Допустим, выясняется, что сдавать невыгодно – может быть лучшим вариантом станет проживать в ней? Но здесь опять же – достоверность оценки может быть необъективным из-за теневой политики сбыта. Узнать арендную себестоимость затруднительно, а если нужно рассчитать на будущее – просто нереально.
Такое возможно только в том случае, когда:
В противном случае, можно говорить о недостаточно достоверной информации, которая получена после процедуры оценки.
В зависимости от того, какой объект недвижимости оценивается, существуют и особенности.
Для жилого имущества ключевым моментом является:
При этом обязательно во внимание берется характеристика самой недвижимости и здания.
При оценке квартиры:
Характеристика самого дома:
Месторасположение:
Для торговых помещений:
Для офисных помещений:
Для :
При оценке стоимости жилого дома в учет берется:
Обращая внимание на все особенности, формируется общая картина объекта, а после принимается решение о себестоимости.
Как видно, в процессе оценки объекта недвижимости используются различные способы, и сказать какой из них лучше не представляется возможным. В первую очередь это зависит от региональных особенностей.
Как определить рыночную стоимость квартиры для ее дальнейшей продажи? О порядке оценки и возможных ошибках рассказывает директора Агентства недвижимости «Твой Дом» Ирина Алешина.
Рыночная оценка - это оценка рыночной стоимости имущества, а также других объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Рыночная оценка устанавливает наиболее вероятную рыночную стоимость, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине стоимости сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть оценка рыночной стоимости необходима когда:
В отношении тех, чью рыночную стоимость вы хотите узнать. Это могут быть совершенно любые предметы движимого и недвижимого имущества. Среди наиболее востребованных услуг нашей компании
Наиболее востребована рыночная оценка объектов недвижимости.
Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет является самым распространенным видом рыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость объекта недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения этой процедуры, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится рыночная оценка недвижимости.
Оценка рыночной стоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Рыночная оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной рыночной оценки не стоит рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.
Оценка рыночной стоимости недвижимости означает определение наиболее вероятной цены, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.
Выделяют три основных метода рыночной оценки объектов недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.
Основной метод рыночной оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать рыночную стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.
Метод оценки рыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.
Вообще говоря, рыночная стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом рыночной оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.
Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной и точной рыночной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.
Рыночная оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к рыночной оценке, проявляемый со стороны местных администраций.
Стоимость услуг по профессиональной рыночной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.
Специалисты нашей оценочной компании имеют богатый практический опыт и апробированные методики рыночной оценки недвижимого и движимого имущества, расчета рыночной стоимости имущества, что позволяет эффективно решать задачи, связанные с рыночной оценкой любых видов активов, вне зависимости от их количества и местонахождения.
Если Вам нужно получить рыночную оценку стоимости любого имущества - обратитесь к нам, используя контактную информацию . Звоните, мы поможем!
Независимая экспертная оценка любого вида недвижимого имущества требуется для определения его фактической рыночной стоимости. Необходимость в данной услуге может возникнуть в ситуациях, связанных с куплей-продажей, вступлением в наследство, страхованием и другими операциями, где цена объекта играет решающую роль.
Независимая оценка недвижимости позволяет получить наиболее точную и актуальную стоимость объекта на рынке, т. к. для расчета этой величины эксперт задействует в своей работе огромное количество информации об аналогичных сделках. Если оценка нужна для продажи, покупки, аренды квартиры (частного дома, зданий , участка), тщательно анализируется экономическая и социальная ситуация региона, а также другие факторы, в большей или меньшей степени влияющие на ценообразование.
Компания «ИНЕКС» производит оценку различных объектов недвижимости, среди которых:
Название услуги | Срок | Стоимость | |
---|---|---|---|
Оценка жилой недвижимости | 1 – 2 дня | От 2 000 руб. | |
Оценка загородной недвижимости | 2 – 3 дня | От 2 500 руб. | |
Оценка коммерческой недвижимости | 3 – 5 дней | От 10 000 руб. | |
Оценка квартир | от 4 часов | От 2 500 руб. | |
Оценка для опеки | 1 – 2 дня | От 2 000 руб. | |
Оценка земельного участка | 1 – 2 дня | От 2 500 руб. | |
Оценка гаража или стояночного места | 1 – 2 дня | От 3 000 руб. | |
Оценка для банка | 1 - 2 дня | От 3 500 руб. | |
Оценка недвижимости для выкупа у ДГИ | 3 – 5 дней | От 8 000 руб. | |
Оценка квартиры для Сбербанка | 1 - 2 дня | От 4 000 руб. | |
Оценка квартиры для Совкомбанка | 1 - 2 дня | От 4 000 руб. | |
Оценка объектов незавершенного строительства | 5 – 7 дней | От 10 000 руб. |
Для осуществления качественной и достоверной оценки собственности сотрудники компании учитывают целый ряд факторов, напрямую или косвенно влияющих на рыночную цену. В число таких параметров входят:
Оценка рыночной стоимости недвижимости подразумевает наличие определенных прав на нее, таких как:
Услуги оценки недвижимости могут понадобиться при его обременении другими лицами, различных ограничениях в праве свободного распоряжения объектом (например, залог квартиры в банке при ипотечном кредитовании).
Каждый недвижимый объект уникален. Это утверждение относится и к квартирам в доме типовой застройки, т. к. даже они имеют между собой различия (пример: разная ориентация окон). При необходимости эксперт всегда сможет обосновать уникальность характеристик квартиры, что будет иметь свой вес в определении ее стоимости. Именно поэтому услуга именуется индивидуальной оценкой недвижимости.
Помощь профессионалов по оценке может быть необходима практически во всех ситуациях, когда необходимо знать стоимость объекта. Редко обходится без оценщиков разрешение судебных споров, раздел имущества при разводе, приватизация, получение наследственных прав. Продавцу и покупателю такой подход позволяет провести выгодную для обеих сторон сделку. Банкам важна реальная стоимость объектов, берущихся под залог.
Арендаторам и арендодателям это дает возможность назначить справедливую арендную плату. Не обойтись без оценки недвижимых объектов и при оспаривании кадастровой стоимости, изменение которой бывает необходимо для сокращения арендной платы, или налоговых отчислений (о том, как уменьшить КС, можно почитать ).
Отчет об оценке, соответствующий требованиям законодательства, может предъявляться в любые государственные инстанции как официальный документ и является весомым аргументом при решении вопросов, в которых важную роль играет стоимость объекта недвижимости.
Данная процедура относится к разряду сложных, поэтому выполнить ее без помощи экспертов - невозможно. Необходимость оценки доли квартиры и иных объектов недвижимости возникает при обращении в суд, продаже имущества, получении наследства и т. п. При заказе этой услуги от клиента требуется такой же набор документов, как и при стандартной оценке. Сама процедура проходит в аналогичном порядке: специалист приезжает и проводит осмотр, делает фото, получает на руки все документы от заказчика. В этот же день заключается договор на предоставление услуги, а через несколько дней (1-3) компания передает клиенту оценочный отчет.
При выявлении рыночной стоимости недвижимого имущества используются несколько методов, позволяющих произвести всесторонний анализ вопроса. Вкратце эти 3 методики можно описать следующим образом:
Применение одного из методов зависит от конкретного случая, нередко используется сразу несколько подходов для более результативного исследования ситуации.
Компании по оценке недвижимости должны соответствовать определенным требованиям. На территории РФ деятельность специалистов оценки, регламентируется Федеральным законом № 135. Также в соответствии с ним составлены все отчетные документы, которые мы выдаем заказчику по результатам работы. Наши специалисты осуществляют профессиональную деятельность, руководствуясь федеральными стандартами оценки недвижимости, а также являются членами «Общества профессиональных экспертов и оценщиков», имеют многолетний стаж работы в данной сфере.
При необходимости экспертная оценка объекта будет дополнена экспертизой, для чего мы привлекаем специалистов узкого профиля. Мы оперативно выполняем свои задачи и придерживаемся ценовой политики, которая наиболее приемлема для клиентов.
Эксперты компании «ИНЕКС» располагают уникальным опытом в области оценки недвижимости в Москве и Московской области. Сотрудничество с крупными государственными и коммерческими структурами, индивидуальный подход к каждому клиенту и использование инновационных методик позволяют гарантировать высокую точность и достоверность результата, а также полное соответствие требованиям закона.
Для чего в современном мире производится оценка рыночной стоимости недвижимости? В каких случаях она нужна? Кто и как может проводить оценочные работы? Каким должен быть отчет об определении цены квартиры? Рассмотрим тему подробно.
Оценочная деятельность регламентирована законодательными актами, стандартами оценки, Гражданским , Земельным и Налоговым кодексами. Базовым для оценщиков, является закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 .
Это процесс, в ходе которого по заданию и для целей заказчика выполняется оценивание его имущественных прав. Это определение рыночной стоимости недвижимости, арендных или иных прав на оцениваемое имущество.
Оценить можно:
Оценщиком может стать только физическое лицо, получившее квалификационный аттестат, действительный в течение 3 лет после его выдачи. Затем оценщик должен пройти «переэкзаменовку».
Юридическое лицо имеет право производить оценку только при наличии трудового контракта не менее чем с двумя оценщиками-физическими лицами.
Оценщики должны быть членами саморегулируемой организации и обязаны страховать свою профессиональную ответственность. Размер страховой суммы для оценщика составляет от 300 т.р., для оценочной организации – от 5 млн. руб.
Выводы, сделанные специалистом в ходе анализа возможной цены объекта, используются:
В этих случаях оценщиком устанавливается рыночная стоимость имущества на дату оценки.
Наиболее часто оцениваемым объектом является квартира. Разберем процесс определения ее рыночной стоимости.
Рыночной называется стоимость квартиры, за которую ее можно продать на свободном рынке, в условиях конкуренции, без влияния чрезвычайных факторов, при условии, что информация о продаже является общедоступной.
Начало процесса – это встреча заказчика с исполнителем. Заказчик должен ответить на вопрос, для чего нужно оценить объект. Эта информация понадобится оценщику для выбора наиболее приемлемых подходов, методов, критериев, а также источников информации.
При первой встрече оценщика с заказчиком обсуждаются:
Оценщик предъявляет документы, подтверждающие право заниматься оценочной деятельностью.
При согласовании всех условий стороны подписывают договор на оказание услуг.
Срок выполнения работ составляет 2-6 рабочих дней после предоставления оценщику необходимых документов.
К ним относятся:
Стоимость услуг в зависимости от региона составляет от 3000 руб. до 10000 руб., но значительно выше она для «элитных» квартир.
Заказчик предоставляет оценщику возможность осмотра квартиры в условленный срок. Исполнитель:
Оценщик делает фото помещений квартиры, лестничной клетки, подъезда, дома, двора. Отмечает наличие инфраструктурных объектов, а также визуально оценивает все факторы, влияющие на стоимость.
Так называют работы, проводимые исполнителем на рабочем месте. Оценщик анализирует собранную информацию, выбирает подходы к оцениванию стоимости квартиры, определяет источники получения сведений, изучает статистические данные, делает расчеты, обосновывает рыночную стоимость, согласовывает результаты при разных подходах и формирует отчет об оценке.
Для определения рыночной стоимости квартиры используются три подхода:
Оценка рыночной стоимости квартир в 90% случаев производится с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. При определении цены квартиры данный метод является исключительно точным.
В ходе определения цены проводится анализ количества предложений и фактически проведенных сделок. Кроме самого объекта детально изучается район, динамика цен за 1 кв.м. жилья в домах разных серий, инфраструктура, негативное окружение, перспективы развития (например, метро) и т.д.
В случае возможности применения более одного подхода, рыночная стоимость устанавливается путем согласования стоимости, определенной с помощью разных подходов.
Полученный результат должен быть оформлен и представлен заказчику в виде Отчета об оценке рыночной стоимости квартиры.
Если заказчику рыночная стоимость квартиры нужна просто «для себя», чтобы знать за сколько ее можно продать, то результат может предоставляться в виде справки. Стоимость такой оценки в разы ниже.
Полный отчет содержит информацию о заказчике и оценщике, сведения об оцениваемой квартире, анализ ее характеристик, описание примененных подходов и методов оценки и рыночной ситуации, собственно расчеты и выводы о стоимости объекта.
Отчет содержит установленные законом разделы, следующие друг за другом в нижеуказанном порядке.
Лицевая сторона отчета содержит:
Такое письмо подшивается в отчет. В нем говорится:
В разделе указывается общая информация о квартире, результаты оценки при разных подходах и итоговая величина рыночной стоимости квартиры.
Раздел содержит:
Здесь оценщик подтверждает наличие у него профессиональных навыков для оценивания недвижимости, достоверность фактов, изложенных в отчете, перечисляет нормативную и законодательную базу, в соответствии с которой проводилась оценка и т.д.
Оценщик должен подчеркнуть отсутствие личной заинтересованности в результатах определения цены.
Дается краткое описание этапов проведения оценки.
О заказчике – физическом лице указывается: ФИО, паспортные данные, ИНН, адресные и контактные данные.
Об оценщике указывается:
Если оценщик работает в организации – указывается организация с регистрационными данными (адрес, ИНН, ОГРН, и т.д.) и занимаемая в ней должность.
В разделе перечисляются нормативные акты, оценочные стандарты, в соответствии с которыми проведена оценка. Определяется понятие рыночной стоимости и то, в каких случаях она может использоваться.
В разделе описывается процесс оценки объекта при различных подходах: какая информация используется при каждом подходе, ее источники, как происходит обработка данных и принципы расчетов.
Это аналитический раздел, включающий несколько подразделов:
Анализ всех трех подходов и выбор одного или нескольких подходов, которые будут применены для определения стоимости оцениваемой квартиры.
Поскольку при оценке квартир применяется сравнительный подход, то в разделе производится его описание, источники информации, перечень реальных сравнимых предложений. Сравнивать стоимость квартир можно по совокупности параметров:
Очень важным при сравнении является временной фактор, то есть сравнению подлежат предложения по продаже квартир в одном и том же временном отрезке.
После проведения анализа дается заключение о рыночной стоимости квартиры на дату оценки.
В заключении проставляется дата и подпись оценщика.
Заключительным разделом отчета является перечень приложений и сами прилагаемые документы.
Состав прилагаемых документов:
Отчет комплектуется, листы отчета нумеруются и прошиваются. Отчет готов к сдаче заказчику.
Расчеты могут производиться как с внесением аванса при подписании договора, так и без него.
После предоставления отчета заказчику последний должен произвести оплату в соответствии с условиями договора и на основании подписанного сторонами акта об оказанных услугах.
При согласии заказчика с результатами оценки рыночной стоимости квартиры отчет может использоваться им в целях, заявленных в задании на оценку.
Для профессиональной оценки следует обращаться к специалисту, давно работающему в этой сфере. От качества его работы будет зависеть решение вопроса, для решения которого она производилась. Кредитные организации рекомендуют аккредитованных оценщиков, знаниям и профессионализму которых они доверяют.