Современный рынок коммерческой недвижимости, помимо правильно спланированной концепции, требует реального механизма исполнения того самого управления объектами недвижимости , управления арендой и оперативного реагирования этой системы при различных изменениях рынка недвижимости.

Специалистов по управлению недвижимостью подготавливает много различных компаний. Это могут быть как просто менеджеры, окончившие курсы управления коммерческим имуществом, так и выпускники именитых западных консалтинговых агентств недвижимости. Затраты на содержание грамотных управляющих очень высоки для организации, а их драгоценное время тратится на бесконечное заполнение различных сводных таблиц, отчетностей, графиков. Мало того, всем известны случаи, когда десятки листов уже подготовленной отчетности приходится переделывать из-за обнаружения той или иной простейшей ошибки, случайно допущенной обычным исполнителем на рабочем месте.

Финансовый мониторинг и контроль договоров:

• контроль и анализ текущего положения дел всех объектов недвижимости;
• анализ эффективности инвестирования, прогноз динамики возврата вложенных средств;
• достоверность предоставляемой сотрудниками информации;
• система управления недвижимостью контролирует необходимые бизнес процессы и договоры;
• оценка эффективности аренды и коммерческого управления недвижимостью;
• анализ затрат на эксплуатацию объектов недвижимости;
• оценка работы сторонней управляющей компании.

Коммерческое управление недвижимостью:

• управление коммерческой недвижимостью;
• управление торговыми центрами;
• управление офисными центрами;
• управление смешанными комплексами зданий;
• ведение управленческой отчётности;
• оценка эффективности ведения бизнеса недвижимости, анализ затрат, планирование доходов;
• моделирование рентабельности бизнеса, постановка целей, оптимизация деятельности;
• система оценки результативности аренды недвижимого имущества;
• прозрачная мотивация работы персонала от коммерческих результатов.

Сотрудникам компании управления коммерческой недвижимостью:

Управление объектами недвижимости, арендой и эксплуатацией имущества:

• доступ к необходимой оперативной информации и копиям документов арендованных площадей;
• консультация контрагентов, сверка управления эксплуатацией;
• согласованность действий риэлтеров, агентств недвижимости;
• анализ эффективности рекламы;
• система автоматического расчета минимальной арендной ставки объектов недвижимости;
• оперативная работа с арендаторами коммерческой недвижимости;
• система контроля поступления платежей;
• система контроля освобождающихся объектов недвижимости;
• система сбора заявок на аренду помещений;
• единая система и формы предоставления отчетов;
• система автоматического отображения объектов на портале недвижимости.

Клиентам, арендаторам, контрагентам, риэлторам, агентствам недвижимости

Оперативная информация по имеющимся объектам недвижимости:

• получение достоверной оперативной информации по свободным объектам недвижимости;
• подбор помещений по заданным параметрам;
• сверка платежей по аренде и возмещению затрат на эксплуатацию.

Основные преимущества использования системы управления недвижимостью:

• Оперативный доступ к данным на любой момент времени ведения бизнеса. Наличие копий всех необходимых документов.
• При решении оперативных вопросов менеджер не бегает между секретарем, бухгалтерией, юристами и архивом. Вся необходимая информация у него под рукой.
• Самые свежие данные. Любые изменения параметров недвижимости, поступления платежей, появление новых объектов недвижимости, все обновления происходят на рабочих местах одновременно.
• В любом месте земного шара. Где бы не находился пользователь, при наличии доступа в Интернет, он получает самую актуальную информацию и копии необходимых документов любого объекта недвижимости.
• Надежность хранения данных. Все данные хранятся на надежном оборудовании, в современных ЦОД, имеют системы защиты питания, широкополосный скоростной Интернет канал, зеркальные сервера и дополнительные резервные хранилища копий.
• Безопасность доступа. Уникальная система проверки разрешения пользователю доступа к данным, использование международных сертифицированных технологий шифрования траффика гарантируют уверенную безопасность и сохранность бизнеса.
• Система важных напоминаний и уведомлений. Система управления недвижимостью автоматически рассылает необходимые письма при возникновении важных сообщений или напоминаний.
• Человеческий фактор. Система управления недвижимостью позволяет вносить изменения исключительно разрешенным пользователям. Например: секретарь может только смотреть отчеты по задолженности и свободные площади, бухгалтерия имеет право на операции с деньгами, менеджер по работе с недвижимостью меняет параметры площадей, сдает в аренду помещения, печатает договоры аренды, бронирует объекты недвижимости под клиентов, юрист правит шаблоны договоров и заносит сканы правоустанавливающих документов и т.д.
• Дружественный интерфейс. Интуитивно понятный интерфейс программы управления недвижимостью позволяет пользователю незамедлительно начать пользоваться системой управления, а всплывающие подсказки в спорных местах, подскажут, какие действия требуются.
• Удобная форма отчетов. Все сотрудники компании пользуются одинаковыми по форме, структуре и цвету отчетами и документами.
• Доступ для арендаторов. Система управления недвижимостью предусматривает определенный вариант доступа контрагентам для получения отчета по задолженности арендных платежей.
• Экономия ресурсов. Ваша компания платит только за пользование системой в зависимости от числа сотрудников имеющих доступ в систему управления недвижимостью. Нет необходимости платить за стационарное оборудование и лицензии на программное обеспечение.
• Всегда на контроле. При отсутствии оплаты за пользование системой управления недвижимостью, один пользователь всегда остается в системе управления недвижимостью с полноценным рабочим функционалом.

Результат пользования системой управления недвижимостью:

• Рост эффективности арендных договоров.
• Оптимизация и снижение эксплуатационных затрат.
• Использование аутсорсинга на непрофильных видах деятельности.
• Снижение ежемесячных затрат на управление коммерческой недвижимостью.
• Уменьшение штата сотрудников при повышении качества работы.
• Моделирование различных концепций управления недвижимостью.
• Вся информация и документы структурированы и находятся в минутном доступе.
• Мониторинг прозрачности бизнес процесса.
• Оперативная информация у всех сотрудников и контрагентов.
• Экономия рабочего времени сотрудников.
• Улучшение качества обслуживания арендаторов.
• Круглосуточный доступ к данным.
• Формализация представления отчетных данных.
• Улучшение трудового климата организации.

Информационная система «Управление недвижимостью» SAP Real Estate flexible

Информационная система управления недвижимостью SAP Real Estate flexible позволяет решать множество актуальных задач за счет продуманной иерархии и гибкой интеграции в текущие бизнес-процессы предприятия. Ключевая функциональность системы – повышение эффективности в сфере управления недвижимым имуществом. Важный результат – сокращение трудовых и финансовых затрат, что приводит к росту экономической эффективности предприятия в целом.

За счет исключения из рабочей практики традиционных методов обработки информации, существенно возрастает качество принимаемых управленческих решений. Ведение единого реестра объектов недвижимости, где отражаются все изменения в режиме онлайн, позволяет автоматически анализировать показатели эффективности по любым заданным параметрам.

Система «Управление недвижимостью» позволяет оптимизировать во времени и информационном пространстве такие глобальные бизнес-процессы как:

• Автоматизация процессов управления портфелем недвижимого имущества
• Интеграция с управленческим и бухгалтерским учетом, с материальными активами
• Управление проектами, договорами и контроль использования площадей
• Оперативный доступ к централизованному хранилищу информации
• Контроль доходов и расходов по объектам недвижимости
• Учет занятия рабочих мест, управление размещением и перемещениями сотрудников предприятия, внешних организаций, единиц оборудования

Особенности системы

Важное преимущество автоматизированной информационной системы – интеграция с действующими производственными и финансовыми системами предприятия. «Управление недвижимостью» позволяет получать сводные данные для анализа по каждому технологическому блоку системы, отслеживая жизненный цикл объекта недвижимости от поступления в систему до завершения эксплуатации.

Реализация системы возможна в мобильной версии, что дает оперативное получение и анализ агрегированных показателей на мобильном устройстве. Удобный пользовательский интерфейс позволяет формировать управленческую отчетность и оценивать широкий спектр аналитик в наглядной графической интерпретации.

Недвижимость - это имущество (недвижимое имущество), по управлению которым можно выделить следующие иерархические уровни:

Управление федеральной недвижимостью;
- управление недвижимостью субъектов Российской Федерации;
- управление муниципальной недвижимостью;
- управление недвижимостью предприятий и организаций;
- управление отдельными объектами недвижимости. Понятие «управление недвижимостью» можно трактовать в широком и узком смысле.

В широком смысле под управлением недвижимостью понимается предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством Российской Федерации правомочий собственника недвижимого имущества, в том числе в соответствии с жизненным циклом недвижимости:

Замысел;
- проектирование;
- изготовление (возведение, строительство);
- обращение (купля продажа, аренда и пр.);
- употребление (сервис);
- обслуживание, эксплуатация, ремонт;
- капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация;
- перепрофилирование;
- утилизация.

Иная, более узкая, трактовка управления недвижимостью дается в Толковом словаре по недвижимости: «Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Под недвижимостью здесь (в английском правовом поле) понимается недвижимая собственность, и речь идет именно об управлении собственностью. Тем самым подчеркивается, что управление недвижимостью включает и управление правами на недвижимость. Объект недвижимости, находящийся в управлении, рассматривается как единство юридических, экономических и физических характеристик.

Как следует из этого определения, управление призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в соответствии с интересами собственника.

При этом деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах - правовом, экономическом и техническом.

Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Управление недвижимостью - это комплексный подход к улучшению и поддержанию состояния объекта, организация и прогнозирование его развития. Управление недвижимостью предполагает, прежде всего, такие действия, как сдача в аренду и управление офисными зданиями, управление недвижимостью как инвестицией.

Если на Западе управление недвижимостью - высоко прибыльный бизнес, то в России об услугах по управлению недвижимостью заговорили лишь в начале 1990-х гг., когда появился спрос на первоклассные офисы. Сегодня владельцы бизнес центров приглашают управляющую компанию в роли генерального подрядчика, который в случае необходимости привлекает к исполнению работ другие компании.

В современных российских условиях работа управляющих не регулируется федеральным законодательством и не подлежит лицензированию, поэтому система управления объектами недвижимости формируется на основании стандартов Национальной ассоциации управляющих недвижимостью РФ (в настоящее время - Межрегиональная ассоциация управляющих недвижимостью) и Кодекса профессиональной этики управляющих недвижимостью.

Цели, задачи и принципы управления недвижимостью

Управление недвижимостью реализуется путем формирования объекта управления, представляющего комплекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и их части и пр.

Основные цели управления рынком недвижимости:

Реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
- установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
- обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
- оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт.

Достижение сформулированных выше целей возможно при реализации следующих принципов управления:

Разделение процедур - применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов;
- открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений;
- гласность нормотворчества - публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов;
- разделение полномочий между регулирующими органами;
- простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости;
- соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его адаптация к отечественным условиям.

Субъекты и объекты в системе управления недвижимостью

Существуют различные виды воздействия субъектов рынка на объект недвижимости.

Государственное регулирование недвижимости осуществляется: ш путем прямого вмешательства (прямое административное управление), включающего: создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регламентирующих функционирование объектов недвижимости; введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости; контроль за соблюдением всеми субъектами рынка установленных норм и правил; регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними; лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости:

Путем косвенного воздействия (экономические методы управления, объектами недвижимости), включая налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот; реализацию государственных целевых программ; установление амортизационных норм; реформирование жилищно-коммунального хозяйства; выпуск и обращение жилищных сертификатов;
- путем комплексного решения вопросов землепользования и приватизации, развития инженерной инфраструктуры и т.д.

Общественное воздействие - реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

Управление определенными объектами недвижимости, которые собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности и для получения максимальной прибыли.

Управление системами объектов недвижимости субъектов федерации: муниципальной недвижимостью, земельными ресурсами; лесным фондом; недвижимостью в жилищной сфере; нежилой недвижимостью.

Управление отдельными объектами, предприятиями и другими имущественными комплексами предполагает их передачу в оперативное управление и хозяйственное ведение, доверительное управление, аренду в различных формах и т.д.

В основу системы управления недвижимостью положен принцип пообъектного управления, который заключается в по объектном разграничении (формировании) недвижимости; классификации и единой регистрации объектов; по объектной регистрации имущественных прав и оценке недвижимости; учете отраслевых особенностей управления объектами недвижимости и координации политики в сфере недвижимости.

Услуги по управлению недвижимостью в отношений объектов, не подлежащих регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации прав, не оказываются.

Профессия «управляющий недвижимостью» востребована только в том обществе, где есть частная собственность и четкое понимание того, что для обеспечения текущей доходности и увеличения капитальной стоимости объекта недвижимости требуется квалифицированное управление. Профессиональный менеджер может не только исполнять волю собственника, но и выступать в роли консультанта, предложить различные варианты использования объекта недвижимости.

Исходя из четко сформулированных целей, управляющий разрабатывает бизнес план для конкретного объекта. Содержащиеся в нем рекомендации могут иметь несколько вариантов развития. Они должны быть описаны таким образом, чтобы при желании собственник мог сам осуществить выбор варианта.

Управляющие объектами недвижимости:

Проводят рекламную кампанию по объекту управления, рассылая предложения, используя газеты, журналы, распространяемые среди потенциальных клиентов, и личные контакты;
- регулируют отношения собственников с арендаторами и государственными структурами;
- ведут финансовую отчетность;
- подбирают профессиональный обслуживающий персонал;
- осуществляют страхование объекта недвижимости;
- проводят технико-эксплуатационное обследование и приемку;
- заключают любые необходимые договоры по управлению техническим состоянием объектов, одновременно осуществляя контроль за их исполнением и т.д.

Предпочтительными объектами недвижимости для управления считаются крупные (от 3-5 тыс. м) офис административные, складские, торговые, производственные помещения независимо от формы собственности и степени занятости. Оптимальным вариантом для управления является наличие нескольких зданий разной направленности.

Услугами профессиональной управляющей компании, как правило, пользуются собственники крупных объектов недвижимости (находящихся как в собственности, так и в долгосрочной аренде), испытывающие явный дискомфорт от неэффективного или недостаточно эффективного использования принадлежащих им зданий и территорий. Среди них могут быть проектные, исследовательские и коммерческие организации, в их распоряжении есть объекты недвижимости, полученные от государственных муниципальных органов на условиях долгосрочной аренды, или приватизированные, площади которых чрезмерны для сегодняшних потребностей собственника.

Государство по-прежнему является крупнейшим собственником недвижимости, однако управление госсобственностью остается прерогативой государственных унитарных предприятий, хотя профессиональные управляющие смогли бы «извлечь» из этих объектов недвижимости дополнительный доход с увеличением их капитальной стоимости.

В комплекс услуг по управлению объектами недвижимости входят:

Конкретизация целей потребителя при владении объектом недвижимости;
- консультирование собственника по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости при установлении прав на объект на предмет соответствия объекта потребностям собственника;
- приемка объекта недвижимости в управление;
- физическая, правовая и экономическая экспертиза объекта;
- анализ вариантов дальнейшего использования объекта и выбор наилучшего варианта использования объекта с учетом требований потребителя;
- разработка программы управления объектом и ее реализация с периодической корректировкой;
- представление интересов собственника перед третьими лицами по вопросам, связанным с переданным в управление объектом;
- организация и ведение процедуры взаиморасчетов субъектов, участвующих в обеспечении жизнедеятельности объекта;
- ведение периодической отчетности перед собственниками о ходе реализации программы управления.

Доверительное управление объектами недвижимости как форма предпринимательской деятельности еще не получило в нашей стране широкого распространения. Более известна практика передачи в доверительное управление пакетов акций, находящихся в федеральной собственности. Тем не менее, понятие доверительного управления имуществом введено в законодательство РФ (ч. 4 ст. 209 гл. 53 ГК РФ) в качестве самостоятельной правовой формы управления чужим имуществом.

Объектами доверительного управления (ст. 1013 ГК РФ) могут быть: предприятия и другие имущественные комплексы; отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу; ценные бумаги; права, удостоверенные ценными бумагами; исключительные права и другое имущество.

Формы государственного регулирования рынка недвижимости

Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1) путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;
2) косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает:

Создание нормативной базы (законов, постановлений, инструкций и т.п.), регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;
- лицензирование, регистрацию, предоставление прав уполномоченным лицам для совершения сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;
- установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
- контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
- введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;
- выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

Системы налогообложения имущества;
- дисконтной политики Центрального банка РФ;
- выпуска и обращения жилищных сертификатов;
- реализации государственных целевых программ;
- амортизационной политики;
- внешнеэкономической деятельности и пр.

Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти (законодательной, исполнительной, судебной), которые считаются независимыми в своей деятельности.

Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, министерства и ведомства - положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Представительные органы власти РФ (Государственная Дума, Совет Федерации) и ее субъектов обладают полномочиями принимать правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и осуществлять контрольные функции.

На Министерство государственного имущества возложены функции и задачи по управлению и распоряжению в установленном порядке объектами федеральной собственности на территории РФ и за рубежом; реализация на основе законодательства РФ государственной политики приватизации государственных и муниципальных предприятий, в том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями и т.д.

Муниципальные органы власти также принимают участие в управлении недвижимостью. Например, в сфере регулирования лесных отношений в компетенцию районных администраций входит: учет лесного фонда, распределение утвержденного лимита лесосечного фонда по лесо- пользователям; организация выполнения мероприятий по охране лесов от пожара, болезней и пр.

В управлении нежилыми зданиями и сооружениями действует правило: решения по распоряжению недвижимостью принимает соответствующий собственник в установленном порядке - физическое или юридическое лицо, органы власти РФ, субъекты Федерации и муниципалитеты.

В компетенцию органов исполнительной власти по регулированию имущественных отношений входит:

Управление и распоряжение объектами недвижимости, их реконструкция, реставрация и строительство, изыскание необходимых инвестиций;
- предоставление объектов недвижимости, находящихся в собственности города, в аренду; установление ставки арендной платы;
- зонирование территории города;
- составление и ведение земельного кадастра города и др.

Государственное регулирование земельных отношений

Государственное регулирование земельных отношений направлено на организацию рационального использования и охрану земель путем установления определенных правил и норм владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами страны и отдельными их частями в целях укрепления и развития экономики страны. Российское государство, согласно Конституции РФ, имеет право регулировать земельные отношения потому, что оно обладает суверенной государственной властью над всей территорией страны и является исполнительным органом своего народа.

Различают два вида государственного регулирования земельных отношений:

1) регулирование государством в качестве суверена, обладающего территориальным верховенством в отношении всех земель независимо от форм собственности. Применяются методы власти и подчинения, выражающиеся в законодательных и иных нормативных актах, обязательных для всех собственников и пользователей земель (например, по налогообложению, охране окружающей среды, ведению земельного кадастра и др.);
2) хозяйственное регулирование. Государственные органы действуют как хозяйствующие субъекты - предоставляют земельные участки гражданам и организациям, ведут учет земель, сдают в аренду и т.д.

Государственное регулирование земельных отношений подразделяется на общее и отраслевое (ведомственное). Общее государственное регулирование осуществляют государственные органы общей и специальной компетенции, действия которых распространяются на все категории земель и всех субъектов земельных отношений. Отраслевое (ведомственное) регулирование осуществляют министерства, комитеты, федеральные службы. Их действия распространяются на подведомственные предприятия и организации, которым предоставлены земли во владение и пользование.

Внутрихозяйственное управление осуществляют сами собственники земли, арендаторы и землепользователи. С учетом интересов населения они решают вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью, определяют программы развития территорий, предоставляют и изымают земельные участки, осуществляют государственный контроль за использованием и охраной земель, организуют работы по землеустройству.

К компетенции федеральных органов государственной власти по регулированию земельных отношений относятся:

Принятие Земельного кодекса РФ и иных федеральных законов, регулирующих земельные отношения;
- установление единых принципов платы за землю; установление порядка регистрации прав на земельные участки и другую прочно связанную с ними недвижимость;
- утверждение порядка организации землеустройства, ведения государственного земельного кадастра и мониторинга земель, организация и осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель;
- установление границ особо охраняемых территорий, входящих в состав нескольких субъектов РФ, а также в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп, по согласованию с соответствующими органами государственной власти и органами местного самоуправления;
- распоряжение (изъятие и предоставление) земельными участками, находящимися в федеральной собственности;
- выкуп земель для федеральных нужд;
- разработка совместно с органами государственной власти субъектов РФ и утверждение федеральных программ по рациональному использованию земель, повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплексе с другими природоохранными мероприятиями.

В ведение органов государственной власти субъектов РФ по регулированию земельных отношений входит:

Принятие законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ в соответствии с Конституцией РФ, Земельным кодексом и другими федеральными законами;
- определение территорий с особым правовым режимом использования земель, установление и изменение их границ;
- установление предельных размеров земельных участков;
- установление размеров и порядка платы за землю, а также установление порядка их централизации в соответствии с законодательными актами РФ;
- утверждение порядка распоряжения землями, находящимися в государственной собственности субъектов РФ, а также порядка изменения целевого назначения земельного участка;
- утверждение городской и поселковой черты, городов и поселков республиканского, краевого, областного, окружного подчинения;
- утверждение в соответствии с законами РФ с учетом местных условий порядка государственного контроля за использованием и охраной земель, землеустройства;
- установление льгот по взиманию платы за землю в соответствии с федеральным законом;
- организация ведения государственного земельного кодекса, землеустройства и мониторинга земель в соответствии с порядком, установленным законодательством РФ;
- организация государственного контроля за использованием и охраной земель;
- распоряжение (изъятие и предоставление) земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ;
- изменение целевого назначения земель;
- принятие решений об изъятии (выкупе) земель для государственных нужд субъектов РФ.

Федеральный орган по земельным ресурсам и землеустройству и его организации на местах в соответствии с законом:

Разрабатывают предложения по управлению землями, находящимися в государственной и муниципальной собственности;
- приостанавливают исполнение неправомерных решений по вопросам изъятия и предоставления земельных участков до рассмотрения их в соответствующих органах (администрации, суде, арбитражном суде);
- привлекают к административной ответственности лиц, виновных в нарушении земельного законодательства РФ;
- выдают в установленном порядке разрешения (лицензии) на право проведения землеустроительных и других проектно-изыскательских работ, связанных с изучением и использованием земельных ресурсов;
- анализируют состояние земельного рынка;
- представляют предложения о порядке исчисления нормативной цены земли, порядке установления ставки земельного налога и штрафных санкций за нарушение земельного законодательства;
- организуют и ведут государственный земельный кадастр.

АИС Система управление недвижимостью

Назначение

Аналитическая информационная система учета и управления недвижимостью НАМИБ (далее – АИС НАМИБ) предназначена для сбора, обработки и централизованного хранения учетных данных недвижимого имущества, эффективного контроля его использования с помощью гибкой системы отчетности, а также автоматизации процессов, связанных с управлением портфелем недвижимости, его эксплуатацией и строительными проектами.

Цели внедрения

В результате внедрения АИС НАМИБ достигаются следующие цели:

1. Создание централизованного автоматизированного хранилища учетных данных объектов недвижимого имущества с системой разграничено-унифицированного доступа.

2. Автоматизация процессов мониторинга, планирования и оценки эффективности использования объектов недвижимости.

3. Автоматизация процессов, связанных с управлением портфелем недвижимости – функциональные блоки «Отчуждение», «Аренда», «Эксплуатация», «Ремонт», «Размещение персонала и оборудования», «Постановка задач и контроль их исполнения на основе системы Ключевых показателей эффективности», «Управление инвестиционными проектами», «Оценка», «Статистика» и «Скоринговая система».

4. Повышение эффективности деятельности за счет:

Использования единого инструментария;

Снижения трудоемкости обработки информации;

Автоматизации процессов подготовки отчетов, содержащих информацию, необходимую для принятия эффективных управленческих решений, направленных на оптимизацию портфеля недвижимости;

Реализации в АИС НАМИБ системы мотивации сотрудников, посредством централизованной установки руководством Ключевых показателей эффективности, достижение которых запускает процедуру премирования отличившихся сотрудников;

Минимизации влияния «человеческого фактора» на организацию учета объектов недвижимости;

Контроля использования имущественного комплекса в интересах собственника/владельца.

Характеристики и функциональные возможности АИС НАМИБ

Общие характеристики

1. АИС НАМИБ представляет собой единый источник информации для сотрудников всех структурных подразделений организации, вовлеченных в процессы учета и управления недвижимым имуществом, с возможностью постоянного удаленного доступа зарегистрированных пользователей к хранимым данным.

2. В АИС НАМИБ реализован интуитивно понятный графический интерфейс пользователя.

3. Программное обеспечение АИС НАМИБ построено на основе технологии «клиент-сервер». Для минимизации вычислительных операций на сервере и сокращения сетевого трафика клиентское программное обеспечение АИС реализовано по принципу «толстого клиента».

4. Клиентское программное обеспечение АИС НАМИБ функционирует в среде операционных систем семейства MicrosoftWindows.

5. АИС НАМИБ обладает возможностью оперативного обмена данными с различными автоматизированными информационными системами, использующимися или внедряемыми в организации (например, бухгалтерской и др.).

Функциональные возможности

Функциональные возможности блока «Система управления базой данных объектов недвижимости»:

1. В базе данных предусмотрена возможность хранения:

Нескольких типов записей объектов недвижимости (для земельных участков, для зданий/сооружений/помещений).

Записей правоустанавливающих документов объектов недвижимости. Такие записи имеют однозначную связь с записью объекта, по отношению к которому они являются правоустанавливающими.

Копий документов, относящихся к объекту недвижимости, таких как «Технический паспорт», «Справка БТИ о состоянии здания», «Экспликация», «Поэтажные планы» и прочее, а также фотографий объекта. Переход к просмотру указанных документов и фотографий организован непосредственно из формы записи объекта недвижимости. Для просмотра используется программное обеспечение сторонних производителей.

Копий правоустанавливающих документов объектов недвижимости. Переход к просмотру указанных документов организован непосредственно из формы записи правоустанавливающего документа, а также из формы записи объекта недвижимости, по отношению к которому он является правоустанавливающим. Для просмотра используется программное обеспечение сторонних производителей.

2. У пользователей существует возможность добавления в БД новых записей объектов недвижимости и правоустанавливающих документов, корректировки данных существующих записей, а также «пометки» записи на удаление (процедура удаления записи БД запускается администратором АИС НАМИБ).

3. В экранных формах записей объекта недвижимости или правоустанавливающего документа предусмотрено отображение всех хранящихся в БД данных в соответствии с типом записи.

4. Предусмотрена возможность поиска/выборки записи объекта недвижимости или правоустанавливающего документа по заданным критериям. В качестве критериев поиска/выборки может выступать любая из хранимых в БД характеристик объекта недвижимости или правоустанавливающего документа.

5. В АИС НАМИБ предусмотрен экспорт информации, хранящейся в БД, в файлы форматов.xls, .rtf, .xml, .html.

6. Реализована систему резервного копирования информации, хранящейся в БД, за заданные периоды времени.

7. Значение в поле «Адрес» объекта недвижимости задается в соответствии с официальным классификатором адресов России. Также предусмотрена возможность визуального отображения расположения объекта недвижимости на электронной карте России.

8. Ввод значений в ключевые поля записей БД организован из заранее заполненных справочников. При этом, предусмотрена возможность корректировки значений таких справочников только «локальными» администраторами АИС НАМИБ.

9. Для некоторых полей записей БД предусмотрено хранение истории изменений их значений в хронологическом порядке (например, «Общая площадь этажа», «Экспертная оценочная стоимость объекта» и пр.).

10. Предусмотрена возможность хранения в БД подробной экспликации зданий/сооружений/помещений с указанием количества работающего в комнате персонала, подразделения, к которому он относится, площади, занимаемой оборудованием, а также с ведением истории происходящих изменений указанных выше данных экспликации (например, при перепланировке, при проведении организационно-штатных мероприятий, модернизации оборудования и т.д.). Данные экспликации доступны непосредственно из формы записи зданий/сооружений/помещений.

Функциональные возможности блока «Отчеты»:

1. Предусмотрена возможность создания и сохранения пользователем отчетов, в качестве критериев формирования которых могут выступать любые хранимые в БД данные или характеристики объектов недвижимости и относящихся к ним документов.

2. При формировании отчетных форм у пользователя есть возможность применения фильтра к отображаемым в них данным по заданному им критерию или группе критериев.

3. Предусмотрена возможность создания отчетов на любую дату с учетом истории произошедших изменений хранимых в БД данных или характеристиках объектов недвижимости и относящихся к ним документов.

4. У пользователя есть возможность сохранения созданных им отчетов в файлы форматов pdf, xlsx, xls, rtf, docx, htm, emf, tiff, png, jpg, gif и bmp.

Функциональные возможности блока «Отчуждение»:

1. Предусмотрена возможность ведения и хранения истории предложений по отчуждению объектов недвижимости в хронологическом порядке.

2. В блоке реализованы системы документооборота и согласования сделки отчуждения объектов недвижимости.

3. Предусмотрена возможность создания отчетов, содержащих информацию о предложениях и принятых по ним решениям.

4. Реализована возможность автоматизированного импорта информации о планируемых к отчуждению объектах недвижимости на информационно-торговые площадки в сети Интернет.

Функциональные возможности блока «Аренда»:

Записей договоров аренды. Такие записи имеют однозначную связь с записями объекта, площади которого сдаются или арендуются.

Копий договоров аренды. Переход к просмотру указанных документов организован непосредственно из формы записи договора, а также из формы записи объекта недвижимости, площади которого сдаются или арендуются. Для просмотра используется программное обеспечение сторонних производителей.

Детальный учет арендопригодных объектов недвижимости с возможностью отображения арендопригодных площадей на поэтажных планах;

Детальный учет субъектов аренды (арендаторы, арендодатели);

Учет арендных отношений (арендные условия, арендные ставки, сроки арендных отношений);

Учет арендных площадей каждого объекта на основе заключенных договоров;

Учет аренды нескольких объектов в рамках одного договора;

Автоматический подбор свободных объектов с последующим формированием договоров и отображением арендопригодных площадей на поэтажных планах объектов;

Планирование арендной деятельности (финансовое планирование на основе рыночных ставок, планирование бюджетов контрактных поступлений);

Контроль выполнения финансовых планов и бюджетов контрактных платежей, отклонения контрактной арендной платы от рыночной и времени простоя освободившегося объекта;

Генерация напоминаний о наступлении окончания срока договора, выполнении поставленных заданий, просрочке поступления платежей и других ответственных событиях.

3. В блоке реализованы системы документооборота и согласования договоров аренды объектов недвижимости. В системе документооборота предусмотрена возможность автоматического формирования текстов договоров аренды, актов и дополнительных соглашений на основе шаблонов.

4. Предусмотрена возможность формирования аналитических отчетов:

Выполнения финансового плана и бюджета аренды по объектам аренды, договорам аренды и арендаторам;

Оценки эффективности арендной деятельности, как по портфелю недвижимости в целом, так и по отдельно взятому объекту недвижимости;

С отображением в виде диаграмм данных по аренде площадей объектов недвижимости с привязкой ко времени.

Функциональные возможности блока «Эксплуатация»:

1. В базе данных АИС НАМИБ предусмотрена возможность хранения:

Записей договоров на оказание услуг по эксплуатации объектов недвижимости. Такие записи имеют однозначную связь с записями объекта недвижимости, к которому относятся договоры.

Копий указанных договоров. Переход к просмотру указанных документов организован непосредственно из формы записи договора, а также из формы записи объекта недвижимости, к которому относится договор. Для просмотра используется программное обеспечение сторонних производителей.

2. В блоке реализовано автоматизированное выполнение следующих функций:

Нормирование технологической карты работ технического обслуживания;

Планирование работ по содержанию территорий и уборке помещений и прилегающих территорий;

Планирование потребляемых коммунальных ресурсов и мероприятий по ресурсосбережению;

Формирование финансового плана эксплуатации, как по портфелю недвижимости в целом, так и по отдельно взятому объекту недвижимости.

3. В блоке реализованы системы документооборота и согласования договоров эксплуатации объектов недвижимости. В системе документооборота предусмотрена возможность автоматического формирования текстов договоров эксплуатации, актов и дополнительных соглашений на основе шаблонов.

4. Предусмотрена возможность формирования аналитических отчетов оценки эффективности эксплуатации, как по портфелю недвижимости в целом, так и по отдельно взятому объекту недвижимости.

Функциональные возможности блока «Ремонт»:

1. В базе данных АИС НАМИБ предусмотрена возможность хранения:

Записей договоров на оказание услуг по ремонту объектов недвижимости. Такие записи имеют однозначную связь с записями ремонтируемого объекта недвижимости.

Копий указанных договоров. Переход к просмотру указанных документов организован непосредственно из формы записи договора, а также из формы записи ремонтируемого объекта недвижимости. Для просмотра используется программное обеспечение сторонних производителей.

2. В блоке реализовано автоматизированное выполнение следующих функций:

Планирование бюджетов и работ по реконструкции объектов недвижимости;

Планирование бюджетов и работ капитальных ремонтов объектов недвижимости;

Планирование бюджетов и работ планово-профилактических ремонтов и замен;

Формирование финансового плана всех видов ремонтов, как по портфелю недвижимости в целом, так и по отдельно взятому объекту недвижимости.

3. В блоке реализованы системы документооборота и согласования договоров ремонтов объектов недвижимости. В системе документооборота предусмотрена возможность автоматического формирования текстов договоров ремонтов, актов и дополнительных соглашений на основе шаблонов.

4. Предусмотрена возможность формирования аналитических отчетов оценки эффективности проведенных ремонтов, как по портфелю недвижимости в целом, так и по отдельно взятому объекту недвижимости.

Функциональные возможности блока «Размещение персонала и оборудования»:

1. В базе данных АИС НАМИБ предусмотрена возможность хранения электронной организационно-штатной структуры организации.

2. В блоке реализовано автоматизированное выполнение следующих функций:

Учет размещения персонала;

Учет размещения мебели и вспомогательного оборудования;

Учет размещения оборудования;

Выявление избыточных для текущего состояния организации помещений;

Контроль использования избыточных помещений;

Выявление несанкционированного (не по назначению) использования помещений;

Оптимизация размещения оборудования;

Оптимизация размещения подразделений организации;

Планирование перемещений оборудования и подразделений при переездах, сокращениях и расширениях.

3. Предусмотрена возможность формирования аналитических отчетов:

Оценки эффективности размещения оборудования;

Оценки эффективности размещения персонала каждого подразделения;

Оценки эффективности использования помещений после сокращения портфеля недвижимости, перемещений подразделений и проведения организационно-штатных мероприятий, а также после проведения мероприятий по модернизации оборудования;

С планами перемещений оборудования и подразделений при переездах, сокращениях и расширениях.

Функциональные возможности блока «Постановка задач и контроль их исполнения на основе системы Ключевых показателей эффективности»

1. В блоке предусмотрена возможность определения системы Ключевых показателей эффективности (КПЭ).

2. Предусмотрена возможность централизованной постановки задач, направленных на достижение заранее определенных КПЭ.

3. В блоке предусмотрена возможность формирования аналитических отчетов, отражающих результаты выполнения поставленных задач, как по портфелю недвижимости в целом, так и по отдельно взятому объекту недвижимости.

Функциональные возможности блока «Управление инвестиционными проектами»

1. В блоке предусмотрена возможность создания сценариев принятия управленческих решений при реализации инвестиционных проектов, используя интерактивный мастер создания сценариев.

2. Предусмотрен автоматизированный расчет экономической эффективности проектов на основе математической модели, заложенной в сценарии, а также на основе информации, хранящейся в БД и/или вводимой «вручную» непосредственно перед расчетом.

3. В блоке предусмотрена возможность формирования аналитических отчетов оценки экономической эффективности предварительно описанных инвестиционных проектов, как по портфелю недвижимости в целом, так и по отдельно взятому объекту недвижимости.

Функциональные возможности блока «Оценка»

1. В блоке предусмотрена возможность создания сценариев проведения экспресс-оценки объектов недвижимости, используя интерактивный мастер создания сценариев.

2. Предусмотрен автоматизированный расчет стоимости объекта на основе математической модели, заложенной в сценарии, а также на основе информации, хранящейся в БД и/или вводимой «вручную» непосредственно перед расчетом.

3. В блоке предусмотрена возможность формирования аналитических отчетов, содержащих результаты проведения экспресс-оценок, как по портфелю недвижимости в целом, так и по отдельно взятому объекту недвижимости.

Функциональные возможности блока «Статистика»

1. В блоке предусмотрена возможность загрузки из внешних источников (с Интернет-сайта, из файла) статистических данных, характеризующих рынки недвижимости регионов России.

2. Предусмотрена автоматизированная обработка загруженных данных для их дальнейшего использования в других функциональных блоках.

3. В блоке предусмотрена возможность формирования аналитических отчетов, содержащих предварительно загруженные и обработанные статистические данные.

Функциональные возможности блока «Скоринговая система»

1. В блоке предусмотрена возможность определения системы параметров скоринговой системы и их весовых коэффициентов.

2. Предусмотрен автоматизированные расчет и обработка параметров на основе математической модели, заложенной в скоринговой системе, результатом которых будет рекомендация по принятию того или иного управленческого решения касательно как портфеля недвижимости в целом, так и отдельно взятого объекта недвижимости.

3. В блоке предусмотрена возможность формирования аналитических отчетов, отражающих результаты выполнения скоринговых расчетов, как по портфелю недвижимости в целом, так и по отдельно взятому объекту недвижимости.

Управление строительством

1. Управление вновь строящимися объектами.

2. Анализ размещения персонала.

Проекты

ОАО «Ростелеком»

Автоматизирован учет и создан централизованный электронный реестр объектов недвижимости и правоудостоверящих документов ОАО «Ростелеком», которое, являясь одной из крупнейших телекоммуникационных компаний, обладает географически распределенным по всей территории Российской Федерации портфелем корпоративной недвижимости суммарной площадью около 9,3 млн. кв. м (~ 23 тыс. объектов) и 32,2 млн. кв. м (~3,2 тыс. Га) земельных участков (~15,5 тыс. шт.).

Новости

Современный рынок коммерческой недвижимости, помимо правильно спланированной концепции, требует реального механизма исполнения того самого управления объектами недвижимости, управления арендой и оперативного реагирования этой системы при различных изменениях рынка недвижимости.

Человеческий фактор. Система управления недвижимостью позволяет вносить изменения исключительно разрешенным пользователям. Например: секретарь может только смотреть отчеты по задолженности и свободные площади.

Удобный и оперативный сервис для небольшого отдела большого предприятия.

Наше предприятие выкупила некая московская фирма. В виду удачного местоположения, свободные площади мы сдаем в аренду. Для нас это не основное направление и мы не совсем компетентны в некоторых аспектах арендного бизнеса. Новое руководство постоянно требовало разные отчеты в новой, непривычной нам форме. При недопонимании некоторых запросов была очень неудобна большая разница во времени. После начала использования системы управления недвижимостью, все вопросы как рукой сняло. Мы учитывает только метры, цифры и даты. Всю необходимую отчетность и срезы на любые даты, наши московские руководители получают сами автоматически. К нам закончились претензии и нам не нужно вникать в бизнес процессы рынка недвижимого имущества. Спасибо за уникальный сервис!

Карина Артемьева
Владивосток

Облачный сервис, стабильность работы, простота управления и контроля.

Имеем в собственности почти полсотни объектов недвижимости. Бизнес заключается в сдаче объектов в аренду в основном под бытовые услуги и магазины. За годы работы, накопились горы различных документов, согласований, претензий, судов, решений и прочей отчетности. Найти нужную «бумажку» в нужное время часто не предоставлялось возможным. Используя систему управления, мы забыли о том времени, как о страшном сне. Широкий по своему размаху бизнес теперь находится у каждого сотрудника на столе. Руководству всё прозрачно, открыто и понятно. Современные технологии и надежный облачный сервис позволили, не обновляя дорогостоящего серверного оборудования, получить качественный сервис 24 часа в сутки в любом месте. Существенно сократился штат сотрудников, выполняющих, как оказалось, оптимизируемую работу. Вы научили как правильно вести бизнес. Спасибо!