Rapoarte de evaluare imobiliara. Rapoarte de evaluare

Sub valoarea de piata apartament se înțelege ca prețul său real, pentru care cumpărătorul gata de cumpărare astfel de bunuri imobiliare într-o piață liberă și concurență normală. Cu excepţia valoarea de piata există și , care este mai multe Mai puținși este folosit ca baza de impozitare pentru a determina valoarea impozitului pe proprietate. Prețul de piață al imobilului specificat poate fi determinat ca pe cont propriu, și cu ajutorul unui agent imobiliar sau evaluator.

În cazul efectuării valorii de piață, este necesară pregătirea unei serii pentru evaluator. Pe baza rezultatelor activităților sale, va fi întocmit un raport detaliat. De asemenea, nu uitați că în unele tranzacții imobiliare este necesar de la birou inventarul tehnic (BTI), care indică valoarea de inventar (în practică este și Mai puțin decât cadastral).

Care este valoarea de piata a unui apartament?

Valoarea de piata a apartamentului este pret real, pentru care cumpărătorul este dispus să cumpere astfel de proprietate pe piața liberă în condiții normale concurenţă. Adică prețul pieței nu trebuie influențat de alți factori decât cei concurențiali. În acest caz, prețul se formează pe baza un număr mare de nuanțe. Acestea includ:

• amenajarea instalației;
• suprafața utilă a imobilului vândut;
• starea fizică a comunicațiilor (încălzire, alimentare cu apă etc.).

Merită menționat separat un astfel de factor ca locatia apartamentului. Se ia in considerare zona, distanta fata de scoli, spitale, noduri de transport, centre comerciale mari si asa mai departe. Toate aceste condiții pot afecta semnificativ prețul real de pe piața imobiliară. De asemenea, merită luat în considerare că este bun reparatii cosmetice nu crește întotdeauna valoarea unei astfel de proprietăți. Este posibil să întâlniți astfel de cumpărători care caută un apartament cu gata decor interior . Dar mai des există cumpărători care intenționează să efectueze reparații în felul lor.

Astfel, valoarea de piata apartamentele sunt prețul pentru care un cumpărător poate cumpăra proprietăți în condiții de piață (competitive). Prețul pieței este influențat de mulți factori diferiți care trebuie luați în considerare.

Valoarea cadastrală și de piață a unui apartament: cum se raportează

Valoarea cadastrală a unui apartament este prețul proprietății, care este determinat Camera Federală Cadastralăîn timpul evaluării efectuate în conformitate cu Legea federală din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ "Despre activitati de evaluare V Federația Rusă» .

Practic este necesară valoarea cadastrală a proprietății menționate să plătească impozite pe proprietate. Exact de la valoarea cadastralăși se calculează impozitul necesar. Relativ recent, valoarea cadastrală a fost majorată semnificativ în încercarea de a o apropia de valoarea de piață, totuși doi indicatori nu egali, piata si pretul cadastral este inca varia.

Raportul indicatorilor de preț de mai sus se face la nivel criteriile de evaluare, adică ceea ce este luat ca bază pentru evaluare și factorii care influențează prețul global. După cum știți, valoarea de piață este influențată de mulți factori, în timp ce valoarea cadastrală este mult mai puțin afectată. Valoarea cadastrală a apartamentului este afectată de următoarele nuanțe:

• pret mediu per metru pătrat(ținând cont de indicele de regiune);
• anul construcției casei în care se află imobilul care se evaluează.

Diferența de abordări pentru calcularea prețului imobilului determină diferența dintre valoarea de piață și valoarea cadastrală. Valoarea de piata mult mai sus cadastral

În practică, prețul pieței este mai mare decât prețul cadastral jumătate sau o treime. Prețurile de mai sus coincid în principal în vechiul fondul locativ, prețul de piață al apartamentelor este scăzut.

Pentru a vinde un apartament, trebuie mai întâi să-i cunoști valoarea reală (de piață). După cum se știe, valoarea cadastrală la care se plătește impozitul este adesea nu reflectă pretul real al unei locuinte. Prin urmare, este necesar să se estimeze prețul prin alte mijloace. Proprietarul are mai multe dintre acestea:

• autoevaluare;
• evaluare agent imobiliar;
• evaluare de către un evaluator independent.

Prima dintre aceste opțiuni implică costuri minime în numerar, cu toate acestea, maximul de eforturi proprii persoanei de a determina . Cele două opțiuni rămase înseamnă unele costuri financiare, deoarece serviciile unui agent imobiliar și evaluator nu sunt gratuite. Piața modernă Achizițiile și vânzările imobiliare sunt ocupate în cea mai mare parte de agenții imobiliari, adică atunci când vând sau cumpără astfel de proprietăți, cetățenii apelează adesea la ei.

Cu toate acestea, un agent imobiliar poate fi angajat și pentru evaluare simplă a costului unui apartament, fără alte servicii pentru implementarea acestuia.

În acest caz, o persoană care dorește să cunoască prețul nu va trebui să se gândească la determinarea lui independent, ci să procedeze de la pretul oferit de agentul imobiliar.

Cum să estimați singur costul unui apartament

Autoevaluarea costului unui apartament presupune monitorizarea propunerilor similare pentru vânzarea unei proprietăți similare. Pentru a face acest lucru, puteți utiliza site-uri de internet populare sau produse de ziare tematice relevante. Ar trebui să te concentrezi pe parametri similari:

• district;
• pătrat;
• numarul de camere;
• alți factori care afectează într-un fel sau altul prețul proprietății specificate.

După ce ați găsit oferte similare, trebuie să acordați atenție faptului că persoanele care își vând casele pot umfla prețul la propria discreție.

În plus, dacă apartamentul este vândut în Moscova sau regiunea Moscova, atunci puteți utiliza calculator online preturile apartamentelor. În acest caz, trebuie să completați toate câmpurile și să obțineți rezultatul. În cazul altor regiuni ale țării, propunerile vor trebui monitorizate pe cont propriu. Cu toate acestea, pe diverse site-uri există servicii convenabile căutare, în care puteți specifica date similare cu proprietatea vândută pentru a căuta opțiuni similare.

Dergunov V.I. planificat să vândă apartament cu o camera. Considerând că este nepotrivit să cheltuiască numerar pentru serviciile unui agent imobiliar sau evaluator independent. După ce s-a uitat pe mai multe site-uri web, precum Avito și From Hand to Hand, și a comparat oferte similare pentru vânzarea unui apartament, Dergunov a reușit să determine valoarea aproximativă de piață a casei sale.

Valoarea cadastrala a apartamentului la adresa

Pe site-ul oficial al Rosreestr există unele convenabile servicii. De exemplu, accesând fila „Servicii” și apoi la „Informații de referință privind obiectele imobiliare online“, puteți determina valoarea cadastrala obiect imobiliar.

Pentru a face acest lucru, trebuie să indicați numărul cadastral sau să determinați corect adresa apartamentului. Dacă evaluare cadastrală a fost efectuată, atunci astfel de informații va fi indicat pe baza rezultatelor cererii.

Cu toate acestea, astfel de informații vor fi utile doar dacă vânzarea apartamentului va avea loc întocmai la valoarea cadastrală. Dacă vânzarea unor astfel de bunuri imobiliare este planificată la valoarea de piață, atunci cel mai bine este să utilizați serviciul specificat nu folosiși apelează la alte modalități de determinare a prețului proprietății.

Evaluare independentă a apartamentului

O evaluare independentă a unui apartament este una dintre modalitățile de a determina prețul asemenea proprietate. Astăzi există multe companii implicate activitati de evaluare. O procedură de evaluare independentă poate fi necesară dacă este imposibil să determinați singur valoarea proprietății. În plus, experții în acest domeniu sunt bine conștienți de toate complexitățile pieței de cumpărare și vânzare de apartamente, au abilități și cunoștințe speciale, care ajută la stabilirea obiectiv pretul pietei pentru locuința care se vinde.

Atunci când efectuează o evaluare independentă, persoanele care o efectuează utilizează o serie de metode, a căror alegere depinde de obiectul evaluării. Astfel, există următoarele metode de evaluare:

• comparativ;
• profitabil;
• scump.

Cea mai comună metodă este metoda de comparare. Se folosește numai atunci când există o oportunitate reală de a compara obiectul de evaluare (apartamentul) cu analogi. De exemplu, se compară un număr de apartamente din aceeași zonă, cu ani similari de construcție a întregii clădiri, suprafața locuinței și alți factori care afectează prețul pieței.

Această abordare este suficientă reflectă în mod obiectiv valoarea de piață a proprietății specificate și, de asemenea, ia în considerare diverse manifestări ale tendințelor actuale pe piața de cumpărare și vânzare imobiliară.

Metoda venitului utilizat în principal atunci când se realizează profit din proprietate. De exemplu, dacă un apartament este folosit pentru afaceri (primul etaj al caselor, locuințe pentru închiriere zilnică etc.), atunci evaluarea va ține cont venitul estimat(pe baza veniturilor deja primite). Dezavantajul acestei abordări este o gamă restrânsă de aplicații, precum și faptul că veniturile luate în considerare în evaluare sunt doar prognozate.

Metoda costului utilizat dacă proprietatea care se evaluează nu are analogi. Vorbim de obiecte imobiliare de excepție, care nu pot fi comparate cu alte obiecte momentan. În astfel de cazuri, evaluatorul face un calcul fonduri cheltuite pentru construirea unei astfel de facilităţi. Este posibil ca această metodă să nu reflecte întotdeauna prețul real de piață, dar această metodă este universal, deoarece cu ajutorul lui puteți evalua absolut orice proprietate, inclusiv un apartament.

Astfel, se utilizează o evaluare independentă pentru a determina cea mai adecvată valoare de piață apartamente.

Documente pentru evaluare

La fel ca în majoritatea proceselor legate de vânzare sau alte acțiuni cu imobil pentru evaluarea unui apartament este necesar să se întocmească o serie de documente:

• certificat de înregistrare de stat drepturi de proprietate (din iulie 2016 - extras din Registrul Unificat de Stat);
• informații (dacă sunt disponibile) despre (ipotecă, gaj, chirie etc.);
• detaliile pașaportului persoanei care a dispus evaluarea;
• dacă există reamenajări - informații despre acestea;
• obiect;
• explicație pentru plan.

Documentele enumerate trebuie furnizate evaluatorului pentru cea mai obiectivă procedură de evaluare costul apartamentului.

Raport privind evaluarea valorii de piata a apartamentului

Un raport de evaluare a valorii de piață a unui apartament este un document oficial întocmit de un evaluator. Necesitatea lui este determinată de faptul că un astfel de document poate fi depune in judecata ca probă, folosiți ca justificarea prețului proprietății. Ca orice alt document oficial, raportul trebuie să conțină anumite informații. Astfel, raportul de evaluare include:

• informatii despre client si evaluator;
• descrierea metodei de evaluare;
• descrierea proprietății care se evaluează (apartament);
• analiza pieței de cumpărare și vânzare a unor astfel de proprietăți;
• calcularea prețului de piață al unei astfel de proprietăți;
• materiale fotografice ale subiectului de evaluare;
• informații despre documentele de titlu.

Procesul-verbal este semnat, capsat și numerotat, aprobat prin sigiliu firma evaluatoare.

De asemenea, împreună cu raportul, sunt atașate documente care confirmă înregistrarea companiei care efectuează evaluarea, certificate și alte documente necesare.

Certificat ITO despre costul apartamentului

Pentru a finaliza unele tranzacții, proprietarul apartamentului poate avea nevoie certificat de la ITO. Acesta poate fi obținut contactând organismul teritorial relevant al organizației specificate. Puteți obține un astfel de certificat numai proprietarul localului, pentru care se intocmeste certificat. Pentru a-l primi trebuie să furnizați următoarele: documente:

• pașaportul proprietarului;
• certificat de înregistrare de stat a dreptului de proprietate asupra apartamentului sau un extras din Registrul Unificat de Stat.

Acest certificat conține informații despre valoarea de inventar apartamente, plan si explicatie. Valoarea de inventar indicată constă din următorii factori:

• zona locuintei;
• lista de comunicații;
• anul construcției casei în care se află proprietatea.

Valoarea de inventar semnificativ mai mici preţurile cadastrale şi de piaţă. În esență, include doar costurile de construcție apartamente ( materiale de constructii, comunicații interne) minus uzura reala.

Concluzie

În orice tranzacție cu un apartament, trebuie să fiți pregătit pentru faptul că va trebui să vă întâlniți diverse tipuri valoarea unei astfel de proprietăți, cum ar fi valoarea de piață, cadastrală și de inventar. Prețul real al proprietății menționate este acesta pretul pietei, pe asta trebuie să vă concentrați atunci când faceți tranzacții. Acest preț poate fi determinat în diferite moduri, cum să o faci singur(fără costuri financiare), și cu ajutorul unui agent imobiliar sau evaluator(cu plata pentru serviciile lor).

Valoarea cadastrală este utilizată în principal în scopuri fiscale, iar valoarea de inventar pentru emitere necesar în unele cazuri certificate ITO.

Întrebare

Cum se determină valoarea de piață a unui apartament?

Plănuiesc să-mi vând apartamentul, dar nu mă pot decide asupra prețului său real. Am informatii despre valoarea cadastrala. Este acest preț egal cu valoarea de piață? Dacă nu, cum pot determina prețul de piață al proprietății mele?

Răspuns

Valoarea cadastrală este egală cu valoarea de piață numai în cazuri excepționale. În cele mai multe cazuri, valoarea de piață este mai mare decât valoarea cadastrală cu jumătate sau o treime.

Există mai multe modalități de a determina prețul pieței. Puteți efectua o evaluare independentă a apartamentului comparând locuința dumneavoastră cu oferte similare de pe piața imobiliară. Dacă această opțiune nu vă convine, atunci puteți contacta agenți imobiliari sau evaluatori care, contra cost, vă vor evalua proprietatea și vor determina valoarea de piață potrivită pentru apartamentul dumneavoastră.

14.08.17 51 741 4

Și de ce este nevoie?

Intenționați să cumpărați un apartament cu ipotecă.

Banca a aprobat cererea de credit, agentul a găsit un apartament potrivit. Următorul pas este încasarea pentru bancă set complet documente. Cu siguranță va include și o evaluare imobiliară.

Elena Evstratova

vândut și cumpărat imobile cu evaluare

Când o bancă îi acordă unui împrumutat un împrumut ipotecar, aceasta ia automat drept garanție proprietatea care este achiziționată cu acest împrumut: „Iată banii pentru tine, dar până când vei plăti totul înapoi, apartamentul este un fel de al meu”. Dacă împrumutatul nu returnează banii, banca are dreptul să ia apartamentul și să-l vândă la licitație.

Rezistenţă credit ipotecar Cert este că apartamentul este ușor de vândut la licitație - în limbajul băncilor, este o garanție lichidă. Băncile au încredere în împrumuturile pe care le acordă, astfel încât pot reduce ratele.

Este important pentru bancă pentru ce anume dă 3.000.000 de ruble: pentru o colibă ​​sau pentru un apartament. Va putea vinde acest apartament cu aceleași 3 milioane dacă se întâmplă ceva? Evaluarea ar trebui să răspundă la această întrebare pentru el.

Pentru cumpărător, evaluarea este o garanție suplimentară că proprietatea merită banii pentru care este vândută.

Cine face evaluarea

Evaluatorii evaluează bunurile imobiliare. Activitățile lor sunt reglementate legea federală„Despre activitățile de evaluare din Federația Rusă.” Aceasta poate fi o companie sau un antreprenor individual.

Ce trebuie să aibă un evaluator:

Educație profesională, apartenență la organizare de autoreglementare si raspundere asigurata

Educație profesională

Calitatea de membru SRO

Răspundere asigurată

Băncile sunt obligate prin lege să accepte orice evaluare a evaluatorului. Dar, în realitate, băncile însele acreditează companii în a căror evaluare au încredere. Ce evaluatori sunt cotați de o anumită bancă sunt de obicei scrise pe site. Sberbank cooperează cu 256 de evaluatori, Bank Vozrozhdenie - cu 90.

Cum să alegi o companie de evaluat

Apelați lista firmelor de evaluare oferite de bancă. Acesta este ceea ce trebuie să aflați în conversație.

Cât de repede ajunge evaluatorul? Perioada normală este de 1-2 zile.

Cât durează pregătirea unui raport? De obicei, în 3-5 zile.

Cât costă evaluarea? Cost mediuîn Sankt Petersburg - 3000 de ruble. La Moscova, prețurile încep de la 2500 de ruble.

Cât costă oa doua copie a raportului? Firme de evaluareÎn mod implicit, se face o copie a raportului. O companie normală va tipări a doua copie gratuit. ÎN companii individuale al doilea exemplar va costa 500 de ruble.

Cum arată raportul

Evaluarea apartamentului se emite sub forma unui proces-verbal. Raportul este stocat în formă tipărită împreună cu ipoteca pentru apartament.

Raportul trebuie să includă:

• cine a comandat și cine a efectuat evaluarea, folosind ce metodă;
• ce fel de apartament este, in ce stare se afla, cum se foloseste;
• cum sunt lucrurile pe piata in care se va vinde acest apartament;
• cu cât poate fi vândut de obicei sau la licitație;
• Ce anexe există pentru evaluare sub formă de fotografii și copii de documente?

Fără sigiliul și semnătura evaluatorului, raportul este invalid. Raportul este însoțit de un document de o pagină care conține rezumat raport. Se trimite la bancă împreună cu raportul.

Care este costul

Valoarea de piata-pretul apartamentului daca se vinde fara graba si circumstante de forta majora.

Valoarea de salvare - pret minim pentru care banca va vinde un apartament in Pe termen scurt.

Ce afectează valoarea de piață

Zona în care se află proprietatea. Afectează costul pe metru pătrat: în Sankt Petersburg, un metru pătrat în districtul Moskovsky este în medie cu 20.000 de ruble mai scump decât în ​​Nevsky. Prin urmare, apartamentul se afla intr-un bloc nou, care a fost construit printre cele vechi case cu panouri, va costa mai puțin decât analogii în zona buna.

Evaluatorii folosesc cercetări și date din portalurile imobiliare. Aceasta este o pagină de cercetare de pe site-ul Buletinului Imobiliar.

Specificații clădiri: in ce an a fost construita casa, cand a fost construita? renovare majoră si cate etaje sunt in casa. Se ține cont de totul: prezența unui tobog de gunoi, organizarea parcării, starea ușii de la intrare.

Starea apartamentului. La ce etaj, câte camere și este vreo renovare? Evaluatorul se uită chiar dacă pe podea este așezat linoleum sau laminat, dacă există gresie în baie și cum se face iluminatul în apartament.

Starea apartamentului contează: dacă tapetul este murdar, raportul este marcat „necesită reparație”.

Reparația cu tapet atât pentru 70 de mii de ruble, cât și pentru 5 mii echivalează cu „renovarea de calitate europeană”. Prin urmare, nu trebuie să vă așteptați ca evaluatorul să includă prețul integral al renovărilor de designer în prețul apartamentului. ÎN cel mai bun scenariu el va pune un factor de creștere asupra reparațiilor.

Piata imobiliara in acest moment. Expertul se uită la obiecte similare de pe piață. Pentru apartament cu o camera in casă monolitică analogii vor fi apartamente de aceeași dimensiune în monolitic sau case de cărămidă. Casele cu panouri nu sunt de obicei comparate cu casele din cărămidă sau se introduc coeficienți. Pentru a evalua un apartament, sunt folosite cinci obiecte similare. Comparația analogilor - cale bună vezi unde pretul este prea mare.

Ultimul etaj se reduce valoarea estimată apartamente cu 2-3%, etaj - cu 5-10%

Cum se calculează valoarea de salvare

Valoarea de lichidare se calculează folosind formule. Ceea ce contează aici este elasticitatea cererii și valoarea în timp a banilor.

Un exemplu de elasticitate a cererii. Există puțină cerere pentru un apartament cu trei camere într-o clădire nouă la parter, deoarece suprafața mare și un etaj joase sperie cumpărătorii. Poti vinde un astfel de apartament in scurt timp doar la un pret mic. Diferența dintre prețul de piață și de lichidare este de până la 3 milioane de ruble.

Pentru un apartament cu o camera la etajul mijlociu casă cu panouri o plimbare de 5 minute de metrou este la mare căutare, deoarece astfel de apartamente sunt mereu la cerere pe piață. Valoarea de lichidare a unui astfel de apartament este apropiată de valoarea de piață.

Un exemplu de valoare în timp a banilor. Când vine vorba de pe termen lungși bani mari, se spune adesea că banii se ieftinesc în timp. Adică, rubla este acum mai valoroasă decât rubla într-un an. Dacă un apartament poate fi vândut mai ieftin acum, atunci este mai bine decât puțin mai scump mai târziu. Acest principiu are multe justificări: inflația, riscuri politice, mortalitatea umană și progresul mondial.

Când un apartament este vândut la prețul de lichidare, împrumutul se rambursează mai întâi. Împrumutatul primește fondurile rămase. Prin urmare, cu cât prețul de lichidare este mai mare, cu atât mai multi bani va rămâne în mâinile lui.

Valoarea de lichidare a unui apartament la buget nu este mult diferită de valoarea de piață. Sunt cel mai ușor de vândut pe piață, deoarece există o cerere pentru ele. Un apartament de elită într-o clădire nouă va fi vândut multă vreme chiar și la reducere.

Gama de prețuri pentru apartamentele cu trei camere din Sankt Petersburg

Am selectat apartamente în aceeași zonă conform portalului imobiliar EMLS