Виды ипотечного кредитования и их характеристика. Понятие ипотеки и виды ипотечных кредитов

Если семья не имеет достаточного количества собственных средств для покупки жилья, оптимальным вариантом для его приобретения становятся банковские займы. Длительное кредитование на выгодных условиях позволяет россиянам становится собственниками жилой недвижимости, при этом, не изменяя привычного качества жизни. Банковские и государственные программы предусматривают различные виды ипотеки, поэтому представители любых категорий граждан могут подобрать для себя наиболее подходящие варианты.

Ипотечное кредитование в России развивается и преображается год от года. Классифицировать доступные варианты ипотеки можно по следующим признакам:

1. Залог. Ипотека, как способ обеспечения обязательств предполагает наличие залога. Обеспечением по кредиту может выступать имущество заемщика, находящееся в собственности или приобретаемая недвижимость. В случае неисполнения долговых обязательств кредитор вправе реализовать имущество для погашения задолженности.
2. Объект кредитования. Соискатель может приобретать загородный дом, квартиру в новостройке или строящемся многоквартирном доме, на вторичном рынке недвижимости или самостоятельно построиться. В зависимости от ликвидности выбранной недвижимости, а также существующих рисков банки формируют условия кредитования.
3. Направленность. Кредит может быть социальным или иметь коммерческую направленность. В первом варианте в кредитовании напрямую или опосредованно участвует государство, обеспечивая заемщикам льготные условия кредитования.
4. Вид платежа. Аннуитетная система разделяет всю сумму ипотеки (основной долг + проценты) на равные платежи в течение срока кредитования, а дифференцированная позволяет постепенно уменьшать платеж.
5. Цель. Целевая ипотека подразумевает конкретную цель – приобретение определенного объекта недвижимости. Нецелевая ипотека допускает использование денежных средств по усмотрению заемщика.

Стандартные программы жилищного кредитования

Ипотечные кредиты представлены разными видами, но самыми востребованными являются стандартные программы, которые отличаются лишь выбором объекта договора.

На вторичную недвижимость

Рынок вторичного жилья предоставляет огромный выбор недвижимости для приобретения. Банки охотно одобряют выбор заемщиков, при этом займ на такое жилье отличается следующими параметрами:

• оптимальная процентная ставка годовых;
• минимальная сумма первоначального взноса;
• лояльность к соискателям;
• быстрая проверка, оформление;
• страхование титула и предмета залога сразу.

Представлена в таблице ниже:

На новостройку

Программы по приобретению строящегося жилья – наиболее выгодные для заемщиков в финансовом плане. Такая недвижимость становится дорогой только после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а на этапе строительства стоимость вполне демократична.

Для банков новостройки представляют собой рискованное вложение капитала, это отражается на условиях ипотеки, поэтому каждый застройщик проходит предварительную аккредитацию своего объекта в банке.

Представлены ниже:

Под залог собственного жилья

Если заемщик является собственником ликвидной недвижимости, он может оформить ее в виде залога по ипотечному кредиту. Подобные программы используются редко, так как ипотеку используют в основном граждане, не имеющие собственного жилья, но благодаря ним можно приобрести нестандартное жилье (апартаменты, квартиры в строительных кооперативах, загородный дом и т.д.), а также просто взять деньги на личные нужды.

Чаще всего предусматривает:

• отсутствие первоначального взноса;
• сумма кредита, не превышает 70-80% от стоимости залогового имущества.

На дом и землю

Несмотря на то, что ипотека предполагает выделение средств на приобретение жилья, возможны альтернативные банковские сделки, когда деньги предоставляются на строительство частного дома. В такой ситуации залогом выступает земельный участок, строящееся жилье, а также иные хозяйственные постройки, расположенные в домовладении.

Условия по кредиту на строительство стандартные, но к земле предъявляются повышенные требования:

• расположение вблизи населенного пункта;
• разрешенное использования – для строительства;
• размер участка соответствует требованиям СНиП в отношении городской застройки.

Виды социальных программ

Кроме стандартных программ кредитования, определяющих целевое направление займа, ипотека может быть социальной. Этот термин подразумевает использование государственного капитала в оформлении кредитов для льготных категорий граждан.

Социальная ипотека в регионах

Отдельные регионы страны устанавливают дополнительные социальные программы, позволяющие жителям улучшить существующие условия проживания. Среди основных требований к претендентам можно выделить:

• проживание в регионе не менее установленного срока (3-5 лет);
• нуждаемость в жилье или существенном изменении имеющегося;
• принадлежность к льготной категории или трудоустроенность в бюджетной сфере;
• наличие постоянного места работы.

Чтобы воспользоваться возможностями целевой , направленной на улучшение жизни граждан, достаточно обратиться в Департамент ЖКХ или местную администрацию.

С материнским капиталом

Семьям, в которых появился второй малыш, полагается семейный капитал. В 2020 году его номинал равняется 466 617 рублям, и эта сумма может использоваться заемщиками:

• как первоначальный взнос;
• для погашения части задолженности по ипотеке.

Важным условием является то, что при можно использовать сразу же, не дожидаясь трехлетнего возраста ребенка.

Важно! Недвижимость, приобретаемая при участии семейного капитала должна оформляться в равных долях на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.

Ипотечные программы «Молодая семья» в банках

Кредитные организации, принимающие участие в госпрограмме «Молодая семья» не устанавливают ограничений при выборе объекта недвижимости. Основные требования предъявляются к самим заемщикам:

• возраст не старше 35 лет;
• наличие зарегистрированного брака или детей;
• уровень доходов достаточный для осуществления ежемесячных платежей (допускается привлечение 1-4 созаемщиков).

Семье выдается жилищный сертификат (35% от стоимости приобретаемого жилья для пар с детьми, 30% – для бездетных), который можно использовать при оформлении ипотеки как первоначальный взнос или для частичного погашения долга. Допустимо одновременное использование сертификата и маткапитала.

Также существует в Сбербанке и Россельхозбанке, которая позволяет приобрести жилье по более выгодным условиям чем у стандартных заемщиков.

Детская (семейная) ипотека под 6% с господдержкой на новостройку

Новым направлением демографической политики России является, так называемая детская ипотека. Эта программа действует в отношении семей, которые в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родят или усыновят второго ребенка. Кредитование предусматривает следующие условия:

• ипотека выдается наличными или на банковский счет;
• приобрести можно только жилье в новостройке;
• участвуют в программе граждане РФ;
• ставка 6% годовых предоставляется на 3 года при рождении 2 малыша, на 5 лет – третьего, на 8 – если в период с 2018 по 2022 год родится второй и третий ребенок, далее проценты устанавливаются в стандартном размере.

Деревянная ипотека

Специальная ипотека, предусматривающая приобретение недорогих экологичных домов из дерева. Стать участником программы можно до 30 ноября 2018 года. Главными условиями программы являются:

• снижение действующей ставки по кредиту на 5%;
• наличие земельного участка в собственности;
• размер займа не превышает 3 500 000 рублей;
• кредит выдается без залога недвижимости.

Рассмотрена нами ранее.

Военная

Для военнослужащих создана накопительная ипотека, позволяющая уже через 3 года после начала службы приобрести собственное жилье. В общем виде программа сводится к следующему:

• ежегодно на личный счет военнослужащего из средств государства перечисляется определенная сумма (на 2018-2020 гг. запланировано 268 465,6 рублей);
• использовать средства можно через 3 года после вступления в НИС;
• при оформлении кредита в банке накопленные средства могут выступать в качестве первоначальная взноса;
• заем гасится за счет средств государства до тех пор, пока военнослужащий не покинет ряды ВС РФ.

Вы можете узнать из следующего поста.

Различные виды нестандартных программ

Кроме привычных банковских программ по предоставления денежных средств на приобретения жилья, существуют нестандартные. Например, нецелевая ипотека позволяет заемщику самостоятельно определять объект кредитования. Корпоративная ипотека предоставляется на льготных условиях сотрудникам компаний и организаций, проработавших в них не менее установленного срока. Рассмотрим существующие нестандартные формы ипотечных программ.

Без первоначального взноса

Ипотека без первоначального взноса возможна под залог имеющейся собственности или при оформлении другого кредита, используемого в качестве первого взноса. Последующая ипотека будет оформлена на менее выгодных условиях, так как связана для банков с дополнительным риском.

С плохой кредитной историей

Если заемщик имеет «черные» пятна на своей кредитной истории, это не значит, что он не сожжет взять кредит на приобретение недвижимости. Просто условия кредитования будут более жесткими:

• первоначальный взнос не менее 30%;
• повышенная процентная ставка;
• привлечение поручителя;
• оформление залога под приобретаемую недвижимость.

Вы можете узнать на нашем сайте.

Для иностранцев

Иностранные граждане могут воспользоваться услугами российских банков только, если официально являются налоговыми резидентами РФ, то есть официально трудоустроены в России не менее полугода. Кроме того, положительно решение банка гарантирует дополнительные опции:

• вид на жительство;
• супруг-россиянин;
• собственность на территории РФ.

Но есть и варианты. возможна и для лиц без гражданства России. Подробнее об этом писали в прошлом посте.

Гражданское кредитование предоставляется иностранцам на тех же условиях, что и стандартная ипотека для россиян. При этом незначительно повышается процентная ставка в ряде банков.

Если иностранец относится к категории переселенцев, он может оформить льготную ипотеку по госпрограмме.

Без подтверждения доходов и официального трудоустройства по двум документам

Взять кредит на жилье могут и те, кто работает неофициально. Для этого потребуется предоставить два документа: паспорт + дополнительный (СНИЛС, ИНН, загранпаспорт, водительское удостоверение, военный билет). Так как сделка для банка представляется рискованной, потребуется максимальное обеспечение по займу:

• крупный первый взнос;
• привлечение поручителя или созаемщиков;
• оформление приобретаемой недвижимости в залог;
• страхование заемщика.

Рассмотрена в отдельном посте.

На гараж и машино-место

Подобные программы – настоящая редкость. Это связано с тем, что банкам сложно определить ликвидность приобретаемого имущества.

Если организация все же готова предоставить деньги на гараж или парковочное место, потребуется:

• наличие квартиры в доме, к которому относится паркинг;
• первый взнос (от 30%);
• документы, подтверждающие, что гараж является самостоятельным объектом недвижимости, не аварийный, не подлежит сносу.

На ремонт

Дополнительное кредитование для тех, кто недавно приобрел жилье. Предоставляется под залог ремонтируемого объекта недвижимости. Сумма займа составляет 50-70% от оценочной стоимости жилья. Срок кредитования – до 25 лет, процентные ставки – от 13% годовых.

Подробнее разобрана в отдельном посте.

Для ИП, собственников бизнеса и коммерческую недвижимость

Предприниматели и юридические лица могут приобрести в кредит для нужд бизнеса коммерческую недвижимость: складские, торговые, производственные, офисные помещения.

Стандарты банков по таким займам следующие:

• высокие процентные ставки;
• срок займа не более 10 лет;
• предоставление большого пакета документов;
• капитальность приобретаемого строения.

И собственников бизнеса на приобретение жилья также имеет ряд особенностей, о которых мы говорили ранее.

Для пенсионеров

Имеет ограничение по возрасту. Заемщик на момент окончания оплаты займа не должен быть старше 75-85 лет. Так как данные заемщики имеют повышенные риски по невозврату, то ипотеку им выдают ограниченное количество банков. Подробнее об этом мы писали ранее.

Это все основные виды ипотечного кредита, которые встречаются в России. Если у вас остались вопросы по данной теме, то просьба оставить их в комментариях.

Напоминаем, что на сайте работает ипотечный юрист, который поможет вам с оформлением займа и бесплатно проконсультирует.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Ипотека - самый сложный банковский продукт. На такой кредит подается самый большой пакет документов, процедура оценки платежеспособности занимает до 2 недель и к потенциальным заемщикам предъявляются самые жесткие требования. И это естественно, ведь банк сильно рискует, выдавая крупную сумму на долгий срок.

Но бояться ипотеки не стоит. Нужно просто знать механизмы, которые лежат в ее основе, и тогда собственная квартира, дом или дачный участок быстро превратятся из мечты в реальность. И в этой статье описано все об этих механизмах.

Что вы узнаете из этой статьи?

В этой статье вы познакомитесь с общими вопросами ипотечного кредитования:

• виды ипотечных кредитов;
• основные параметры;
• способы погашения и т. д.

Что такое ипотека и виды ипотечных кредитов.

Термин «ипотека» произошел от греческого «hipotheke», что в переводе означает «заклад» или «залог». Ипотека – это среднесрочный или долгосрочный кредит (от 5 до 30 лет ), который предоставляется заемщику под залог приобретаемой или уже имеющейся земли и/или недвижимости (квартиры, дома, коттеджа и т. д.).

В отличие от других видов залоговых кредитов (например, автокредит), все ипотечные кредиты по закону подлежат обязательной регистрации.

Потребителю на заметку: При получении ипотеки договор залога в обязательном порядке регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), а все сведения о купле, продаже или обременении залогом любой недвижимости заносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (эксперт Workle по финансам )

Существует три основных вида ипотечных кредитов, каждый из которых отличается целью кредитования, возможностями и ставками.

Вот эти виды:

• Классическая ипотека – это целевой ипотечный кредит на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья. При этом приобретаемое жилье оформляется банку в залог в качестве обеспечения по этому кредиту.
• Кредит на новостройку – это целевой ипотечный кредит на покупку недвижимости на первичном рынке жилья под залог прав требования на эту недвижимость. Когда заемщик получит свидетельство о собственности, квартира будет оформлена в залог (как и в случае с кредитом на приобретение вторичной недвижимости).
• Нецелевая ипотека – это вид кредита, выдаваемый под залог имеющейся в собственности клиента недвижимости. Полученный кредит можно использовать на любые цели, например, ремонт или крупные покупки. Поэтому нецелевой ипотечный кредит можно сравнить с потребительским кредитованием на любые цели, но выдаваемые по программам нецелевой ипотеки суммы обычно существенно выше стандартного лимита потребительского кредита.

Виды залога и основные параметры ипотечных кредитов.

Существуют два вида залога:

• Залог в силу закона – залог на имущество, приобретаемое на кредитные средства (например, при ипотеке на новостройку или классической ипотеке ).

Договор залога в таком случае оформляется одновременно с договором купли-продажи, в котором прописано, на приобретение чего банк предоставляет клиенту деньги. Поэтому в случае систематического неисполнения клиентом своих обязательств по погашению кредита банку легче получить по суду заложенное имущество в свою собственность.

• Залог в силу договора - возникает при нецелевом кредитовании , когда деньги выдаются под залог уже имеющегося у клиента имущества.

При нецелевых кредитах клиент может потратить деньги на любые цели , поэтому с точки зрения закона связь между кредитом и залогом, под который он был оформлен, не настолько явная, как в целевых ипотеках, где деньги выдаются на приобретение недвижимости . В случае невыполнения клиентом своих обязательств по погашению кредита суду будет сложнее передать заложенное имущество в собственность банка.

Так как ипотека – это, в первую очередь, кредитный продукт, для нее важны следующие основные параметры:

• Сумма;
• Срок;
• Валюта;
• Процентная ставка;
• Комиссии.

Сумма и срок ипотечного кредита

При любом ипотечном кредите в залог оформляется недвижимость (имеющаяся или приобретаемая). Так как стоимость недвижимости очень высока, то и суммы, которые банки готовы предоставить по ипотеке, значительны. В среднем ипотечные кредиты выдаются на сумму от 1 000 000 рублей (размер ипотеки зависит от платежеспособности клиента, поэтому в каждом случае индивидуален .)

Ипотека - это наиболее долгосрочный вид кредитования , так как выплатить банку взятые в кредит немалые средства в короткий срок весьма проблематично. Как правило, ипотека оформляется на срок от 5 до 30 лет.

Чем меньше срок кредита, тем меньше его стоимость, однако ежемесячный взнос при этом будет достаточно большим. При большем сроке кредитования ежемесячные выплаты будут меньше, но стоимость кредита значительно увеличится.

Размер ежемесячных выплат также зависит от того, какой тип ежемесячных платежей банк устанавливает в условиях договора.

Типы ежемесячных платежей по кредиту

Банки используют две системы ежемесячных платежей для погашения ипотечных кредитов:

• Аннуитетный платеж - это ежемесячное погашение кредита равными фиксированными суммами. Эти суммы включают выплату долга и проценты по кредиту. Первое время заемщик выплачивает основную долю процентов по кредиту, а сумма долга уменьшается незначительно. Чаще всего банки предлагают именно аннуитетную систему платежей, так как она понятнее и проще для планирования семейного бюджета.

• Дифференцированный платеж – это ежемесячное погашение кредита неравными суммами и используется банками редко. Сумма ежемесячного платежа состоит из фиксированной суммы погашаемого долга плюс проценты на остаток кредита. Так как сумма долга будет равномерно уменьшаться каждый месяц, то и сумма процентов по кредиту будет снижаться. За счет этого будет уменьшаться и размер ежемесячных платежей. То есть, если при аннуитетной схеме погашения фиксированной является сумма ежемесячного платежа, то при дифференцированной схеме фиксированной будет сумма погашаемого долга.

Валюта ипотечных кредитов и виды процентных ставок по ипотечным кредитам

Как правило, банки выдают ипотечные кредиты в трех валютах:

• российских рублях;
• долларах США;
• евро.

От выбора валюты зависит размер процентной ставки – по кредитам в долларах/евро она существенно ниже. Поэтому при одинаковом размере ежемесячных платежей максимальная сумма валютного кредита может быть выше, чем в кредите рублевом.

Каждый банк предоставляет заемщику возможность выбрать тип процентной ставки по любому ипотечному кредиту. Ставка может быть:

1. Фиксированная процентная ставка предусматривает начисление процентов, установленных в кредитном договоре, в течение всего срока действия кредита.
2. Плавающая процентная ставка не фиксируется на весь период кредитования и подлежит периодическому пересмотру в оговоренные кредитным договором сроки. Некоторые банки предпочитают пересматривать ставки ежегодно, другие фиксируют ставку на определенный срок, например на 3 года, а с 4 года ставка пересматривается ежегодно. Пересмотр процентных ставок связан с индексами: Libor 1 и MosPrime 2

1 Libor – это сокращенное название от London InterBank Offered Rate, или Лондонская ставка предложения по межбанковским кредитам. Ставка Libor – признанный во всем мире индикатор стоимости финансовых ресурсов. По ней крупнейшие банки мира готовы выдавать другим крупным банкам кредиты на Лондонской межбанковской бирже.

2 MosPrime – это индикативная ставка предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском денежном рынке. Ставка MosPrime рассчитывается Национальной валютной ассоциацией.

Каждый из этих типов процентных ставок имеет свои преимущества и недостатки, которые рассмотрены ниже.

Особенности фиксированной процентной ставки

В России большинство заемщиков делают свой выбор в пользу фиксированной ставки.

• Преимущества : Фиксированная ставка проста для понимания, планирования личного бюджета и ежемесячных выплат по кредиту.
• Недостатки : Фиксированная ставка не всегда соответствует реалиями современного рынка. Приведем несколько примеров.

Плавающая процентная ставка

Плавающая ставка больше распространена в Европе и США. Состоит она из двух частей.

• ПЕРВАЯ – изменяемая – называется базовой .

Что значит базовая часть? В качестве базы принимаются общепризнанные индикаторы рынка межбанковского кредитования: Libor для кредитов в долларах США и MosPrime для кредитов в российских рублях.

• ВТОРАЯ – неизменная – называется добавочной .

Что значит добавочная часть? Банки редко кредитуют клиентов из собственных средств. В случае с плавающей ставкой они берут кредит на финансовом рынке по текущей ставке индексов MosPrime или Libor (в зависимости от валюты кредита), а при кредитовании заемщиков добавляют к этому индексу свою процентную ставку. Это и есть доход банка.

Потребителю на заметку : Плавающая ставка существенно ниже, чем фиксированная. Но когда экономическая ситуация нестабильна, она может таить в себе массу проблем для потребителя. (эксперт Workle по финансам )

Особенности плавающей процентной ставки

Преимущества :

• Плавающая ставка, установленная для первых лет погашения ипотеки, ниже, чем фиксированная ставка для аналогичного кредита.

Недостатки :

• Плавающая ставка будет пересчитываться ежегодно после первых лет погашения кредита.
• Ситуация на мировом финансовом рынке меняется ежегодно, поэтому прогнозировать размер плавающей ставки, например, через 10 лет, невозможно.

Потребителю на заметку : При резких скачках индексов MosPrime или Libor банки всегда предоставляют возможность заемщикам отказаться от плавающей ставки и перейти на расчет погашения кредита по фиксированной ставке. (эксперт Workle по финансам )

Плавающая ставка указывается следующим образом (в зависимости от валюты кредита):

• Первая часть формулы - это ставка соответствующего индекса на определенный период (при использовании индекса MosPrime пересмотр ставки по плавающей базе будет производиться раз в полгода. Значение плавающей ставки с индексом Libor пересматривается раз в год.).
• Вторая - процентная ставка банка.

Плавающая ставка может достаточно сильно повлиять на стоимость кредита как в сторону его удорожания, так и удешевления (при уменьшении уровня индекса). Это видно из примера:

Причем спрогнозировать поведение индекса на долгосрочный период неспециалисту в банковской сфере проблематично.

Комиссии по ипотечному кредиту

В ипотечном кредитовании существуют несколько основных видов комиссий:

• единовременная комиссия за выдачу кредита;
• комиссия за услуги третьих лиц (стоимость услуг);
• комиссия за внесение средств в счет погашения кредита;
• комиссия (штраф/пеня) за просрочку ежемесячного платежа.

Колонка эксперта : «Внимательно изучите условия оформления и погашения кредита каждого банка-партнера, чтобы предложить клиенту оптимальные варианты. Предупредите его о том, что несоблюдение платежной дисциплины отрицательно скажется на кредитной истории и в дальнейшем взять кредит в другом банке ему будет затруднительно». (Юлия Панкратова, эксперт Workle по финансам )

Способы погашения кредита и кто может погашать кредит

Начисление процентов по кредиту начинается с момента подписания кредитного договора и начисления средств на расчетный счет клиента . После этого он должен будет ежемесячно (согласно графику платежей) вносить определенные суммы для погашения кредита.

Условия погашения кредитов различны в зависимости от того, в какой валюте оформлен кредит:

Вносить платежи по рублевому кредиту может не только сам заемщик, а любой человек.

• РУБЛИ:

1. Если погашение производится в кассе банка, ему необходимо предъявить свой паспорт и назвать номер счета.
2. Если погашение производится через банкомат, достаточно знать номер счета заемщика.

• ИНОСТРАННАЯ ВАЛЮТА (доллары США, евро и т.д.)

Вносить платежи для погашения ипотеки, выданной в иностранной валюте, может:

1. сам заемщик; его супруг/-а и другие близкие родственники при условии обязательного предоставления документа, подтверждающего степень родства ;
2. любые третьи лица при наличии нотариальной доверенности с указанием соответствующих прав.

При оформлении кредита заемщику следует уточнить, какие именно документы потребуются для внесения платежей третьим лицом.

Досрочное погашение – это внесение заемщиком такой суммы в счет погашения кредита, которая превышает необходимый ежемесячный платеж или полностью равна остатку задолженности и сумме начисленных процентов.

Существует два вида досрочного погашения:

• При частичном погашении кредита возможен пересчет суммы ежемесячных платежей за счет уменьшения основного долга. Если же размер платежей остается неизменным, то соответственно уменьшается срок кредита, и заемщик в итоге выплатит меньше процентов.
• При полном погашении кредита , в зависимости от времени его осуществления, также происходит экономия денежных средств за счет процентов. Размер этой экономии будет значительным, если окончательный расчет по кредиту происходит задолго до завершения его срока. Особенно это актуально при аннуитетной схеме платежей.

Потребителю на заметку : Если вы хотите погасить кредит досрочно, вы должны уведомить банк об этом за 30 дней. В некоторых банках этот срок может быть меньше, либо уведомление вообще не требуется. Однако все это обязательно должно быть прописано в кредитном договоре.

Решившись приобрести жилплощадь в ипотеку, заемщику нужно проделать много работы: найти подходящий банк, оптимальные условия ипотечного кредитования, подать заявку, собрать документы и т. д.

На первом этапе важно выбрать программу с подходящими условиями в зависимости от покупки планируемого объекта, текущих условий проживая заемщика, наличия детей и т. д.

Какие виды ипотечного кредитования есть в России и в чем их особенности?

Сегодня людям, желающим взять в ипотеку жилье, банки предлагают различные программы, которые отличаются друг от друга видом приобретаемого жилья, условиями кредитования, особенностями получения займа.

Ипотеки классифицируются по таким признакам:

В сфере ипотечного кредитования банки не стоят на месте, они постоянно развиваются, совершенствуются, добавляют новые ипотечные предложения, понижают ставки и т. д.

Самыми популярными видами ипотеки на сегодняшних день являются такие программы (их названия могут отличаться, но условия ипотеки одинаковые):

Сегодня люди пользуются любыми возможностями, чтобы хоть как-то улучшить условия ипотечного кредитования, взять деньги взаймы у банка по минимальной ставке, без первоначального платежа, с минимальными требованиями к кандидату и документам.

Сегодня банки предлагают россиянам следующие виды социальных ипотек:

Кроме стандартных ипотечных программ банки предлагают нетиповые виды ипотеки:

При подписании договора об ипотеке важно продумать, каким способом заемщику лучше будет оплачивать задолженность. Погашать ипотеку можно одним из двух способов:

1. Аннуитетный платеж – предполагает выплату долга равными частями (вся сумма ипотеки разбивается на одинаковые транши). В первые месяцы или годы заемщик обычно выплачивает проценты по ипотеке, а остальная часть долга идет на погашение основного тела.
2. Дифференцированный платеж – предполагает ежемесячные выплаты, но не в равных суммах. Изначально заемщику нужно погасить большую сумму, а со временем она будет снижаться пропорционально сроку кредитования.

Что лучше выбрать: аннуитетный или дифференцированный платеж?

При дифференцированном платеже заемщик переплачивает меньше, чем при аннуитетном способе оплаты. Плюс этого платежа в том, что с каждым разом заемщик платит все меньшую сумму по ипотеке, поскольку время на ее погашение тоже сокращается.

Минус дифференцированного платежа в том, что банки выдают по нему меньшую сумму ипотеки . Если человек захочет купить большой дом, который стоит больше 20 миллионов рублей, то не все банки согласятся прописать в ипотечных условиях оплату задолженности по дифференцированной схеме.

Минус аннуитетного платежа в том, что человек значительно переплачивает по такой ипотеке . А плюс такого платежа в том, что заемщик может взять сумму в 2 раза больше той, чем банк может предложить ему при дифференцированном платеже.

Потенциальные заемщики опасаются оформлять ипотеку, боятся, что много переплатят, банк их обманет, курс валюты резко возрастет и цена на недвижимость упадет.

Чтобы понять, какой вид ипотеки для заемщика более выгодный, нужно учесть следующие моменты:

Когда речь заходит о том, какая ипотека будет более выгодной для заемщика, нужно понимать, что критерии выгодности для каждого человека разные.

Кому-то выгодно оформить ипотеку без первоначального платежа, кто-то стремится оформить договор на максимальный срок, а кому-то важно получить государственную помощь при получении ипотеки.

Если человек решил брать ипотеку, тогда ему нужно определиться с подходящей программой, узнать, какие банки предлагают выгодные условия по этой программе.

Планируя купить жилье в ипотеку, потенциальный заемщик должен «промониторить» все предложения банков, выбрать для себя подходящую программу в конкретном финансовом учреждении.

Чтобы понять, какая ипотечная программа более выгодная, нужно расставить приоритеты и понять, что важно: ипотека без первоначального взноса, с увеличенным сроком кредитования, максимально возможной суммой займа или с наличием каких-либо льгот, субсидий.

недвижимость ипотека кредит жилье

Виды ипотечного кредитования можно выделить в разрезе различных значений:

• · С точки зрения программ кредитования;
• · Экономические вида ипотек;
• · По целевому направлению
• · По видам залога.
• · Государственная поддержка.

С точки зрения программ кредитования ипотеки бывают:

1. При ипотеке первичного жилья до оформления прав собственности, необходимо страхование только жизни и потери трудоспособности заемщика. В случае ипотеки первичного жилья чаще прибегают к безналичному переводу денег, что экономит средства при операции обналичивании, за которую многие банки берут комиссионные. За безналичные переводы некоторые банки тоже взимают комиссию, но она, как правило, меньше аналогичных сборов за операции с наличными деньгами.

В настоящее время не все российские банки работают по программам ипотеки первичного жилья. В частности, по программам первичной ипотеки работают Сибирский Банк Сбербанка России, Банк ВТБ 24, Газпромбанк, Банк Акцепт, Банк Алемар, АКБ Абсолют Банк, Хоум Кредит энд Финанс Банк, ОРГРЭСБАНК, Банк Левобережный, ТрансКредитБанк, Москоммерцбанк.

• 2. Ипотека вторичного жилья. При ипотеке вторичного жилья, после заключения договора требуется значительный первоначальный взнос, который обычно составляет до 30% от стоимости будущей квартиры. Сложность еще и в том, что сумма ипотеки вторичного жилья редко превышает 75-80% стоимости дома. Очень важно для российских покупателей то, что ипотека вторичного жилья отличается большей доступностью. Кроме того, при вторичной ипотеке будущий владелец дома въезжает в него сразу. При работе по ипотеке вторичного жилья банки могут рассматривать не только официальный, но и «серый» доход. На этом рынке активно работают агентства недвижимости, которые анализируют возможности клиента и сопоставляют их с условиями различных ипотечных программ города.
• 3. Ипотека строящегося жилья. Преимущество ипотеки строящегося жилья в том, что вы становитесь обладателем новостройки.
• 4. Ипотека элитного жилья получает все больше распространение в России. Рост цен на рынке недвижимости составляет сегодня в среднем 15-20% годовых.
• 5. Ипотека загородной недвижимости. Сегодня ипотеку можно оформить не только на городское жилье, но и на покупку дома в кредит или строительство загородной недвижимости.
• 6. Ипотека земли и земельных участков. Главное различие между ипотекой жилых помещений и ипотекой земельных участков заключается в том, что ипотека дома невозможна без одновременного залога и земельного участка под этим домом либо его части, функционально обеспечивающей дом.

Экономические виды ипотек:

• 1. Первичная ипотека - предполагает первоочередное право удовлетворения из заложенного имущества, которое является юридически более сильным по отношению ко всем остальным ипотечным правам.
• 2. Вторичная ипотека - это выдача кредита под залог той собственности, которая уже обременена ипотекой.
• 3. Закрытая ипотека - договор залога недвижимости, обеспечивающий кредитное обязательство, при котором запрещается досрочное погашение и вторичное использование этого же обязательства.
• 4. Постоянная ипотека - договор залога, которым обеспечивается обязательство, предусматривающее, что в течение всего срока действия договора платятся только проценты, в то время как основная сумма выплачивается по истечении срока действия кредитного договора и договора ипотеки.
• 5. Принятая ипотека - подразумевает переход обязательства по ипотечному кредиту к приобретателю заложенного объекта недвижимости. При этом на покупателя недвижимости возлагается обязательство по непогашенному кредиту, в то время как прежний владелец несет вторичную ответственность.
• 6. «Пружинная» ипотека - это такой договор залога недвижимого имущества, согласно которому обязательство по возврату кредита состоит в осуществлении равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы долга, а также процентных выплат. Таким образом, с осуществлением каждого платежа происходит снижение суммарного платежа.
• 7. Ролловерная ипотека (от англ. - Roll over - переворачивать) - это такой договор ипотечного кредитования, который предусматривает, что срок кредита делится на равные временные отрезки (как правило 3 месяца или 6 месяцев) и для каждого из этих отрезков устанавливается своя процентная ставка (то есть плавающая процентная ставка) в зависимости от той конъюнктуры, которая складывается на рынке. Разновидностью ролл-оверного ипотечного кредита является ипотека с пересматриваемой ставкой, то есть такой договор, по которому ставка процента изменяется с учетом преобладающих рыночных ставок через определенные интервалы времени.
• 8. Ипотека с обратным аннуитетом - договор, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. При этом остаток основной суммы кредита возрастает на всю сумму накапливаемых процентов и на величину производимых периодических выплат.
• 9. Ипотека с дифференцированными платежами - ипотечный кредит с фиксированной ставкой, платежи, в погашение которого увеличиваются; график погашения в целом не изменяется, но выплаты постепенно возрастают.

Ипотеки по целевому направлению:

• 1. кредит на недвижимость
• 2. ипотека на дом
• 3. ипотека на жилье
• 4. ипотека на загородный дом
• 5. ипотека на квартиру
• 6. ипотека на квартиру в новостройке
• 7. ипотека на комнату
• 8. ипотека на коттедж
• 9. ипотека на новостройки
• 10. ипотека на покупку квартиры в новостройке
• 11. кредит на покупку жилья
• 12. кредит на покупку квартиры.

Ипотеки по видам залога:

• 1. кредит под залог дома
• 2. кредит под залог имущества
• 3. кредит под залог квартиры
• 4. кредит под залог коттеджа
• 5. кредит под недвижимость.

Государственная поддержка

• · социальная ипотека для молодёжи
• · государственная поддержка молодой семьи
• · социальная ипотека для военных
• · социальная ипотека в регионах.