Юридическое оформление и порядок осуществления сноса объектов недвижимости. Оформление документов на снос строения Как снести часть нежилого здания

Заработок 
04.12.2021

Публикации, 14:27 10.02.2016

© РАПСИ

FAQ: как снести недвижимость в Москве без суда

Аркадий Смолин, собственный корреспондент РАПСИ

В ночь на 9 февраля в Москве начался снос торговых павильонов, признанных городскими властями самостроем. Чтобы легче было разобраться в причинах, степени соответствия закону и правовых последствиях этого решения мы подготовили варианты ответов на самые значимые вопросы в этой истории.

Кто попал под снос?

Под экстренный снос 8 февраля попали 104 объекта в разных округах Москвы. Больше всего таких конструкций расположено в Центральном (25 объектов) и Северном округах (28). Основная часть торговых павильонов из списка была построена в девяностые годы прошлого века. Среди «жертв» - как небольшие ларьки, так и торговые центры в несколько этажей. 97 объектов из 104 уже снесли, либо сносят в настоящее время.

Законно ли решение о сносе? Версия бизнеса

По данным председателя отраслевого отделения коммерческого недвижимости «Деловой России» Эдуарда Гуляна, как минимум по 27 объектам из списка под снос были вынесены судебные решения об отсутствии самостроя.

В 2015 году мэрия Москвы потерпела поражение практически во всех судебных тяжбах по сносу объектов недвижимости. В частности, власти проиграли кассацию по искам к фирме «Альбатрос» (5 решений судов в пользу владельцев «Альбатроса» за 2014-2015 годы), владельцу торгового комплекса «Пассаж Альбатрос» у метро «Щелковская», а также иски к владельцам павильонов у станций метрополитена «Арбатская» и «Улица 1905 года».

Владельцев недвижимости поддержал даже Верховный суд РФ. Он отказался пересмотреть решение по иску Москвы к владельцу павильона в 254 кв. м на ул. Народного Ополчения - ООО «ТДКМ». В итоге строение также не было признано самостроем.

Законно ли решение о сносе? Версия мэрии Москвы

Не найдя поддержки в судах, власти Москвы добились внесения поправок в Гражданский кодекс РФ. В сентябре 2015 года вступил в силу пункт 4 статьи 222 ГК РФ, согласно которому органы местного самоуправления городского округа вправе самостоятельно принимать решение о сносе самовольной постройки. Раньше это мог сделать только суд. Теперь же достаточно признать, что земельный участок, на котором возведено строение, был предоставлен изначально для других целей. Или же он должен быть расположен в зоне с особыми условиями использования территории.

8 декабря 2015 года правительство Москвы приняло постановление «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы». Оно предусматривает снос объектов, признанных столичными властями самостроем, из-за неправильного оформления документов, нахождения на землях общего пользования или на участках с инженерными коммуникациями.

Причины сноса

По словам первого заместителя начальника Госинспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы Тимура Зельдича, сносимые торговые павильоны несут угрозу здоровью гражданам в случае аварий или чрезвычайных ситуаций. «Эти объекты стоят на инженерных коммуникациях, а это значит, что они потенциально опасны как сами по себе, так и с точки зрения эксплуатации инженерных сетей».

По утверждению руководства столичного метрополитена, «объекты, расположенные в технической зоне метрополитена... создают нагрузки на несущие сооружения метрополитена, затрудняют осуществление антитеррористических мероприятий».

Впрочем, в ряде решений судов цитируются результаты экспертизы, доказавшей, что спорные объекты не угрожают жизни и здоровью граждан.

Зачем было сносить ночью?

8 февраля истек срок добровольного демонтажа самостроев. Работы по сносу могли начаться с полуночи 9 февраля. Примерно в это время они и начались. У многих возник вопрос: зачем так торопиться?

Некоторые торговые павильоны сносили вместе с мебелью, техникой, товарами и даже людьми внутри. Согласно показаниям свидетелей, а также видеосъемке, совершенно не соблюдалась процедура ликвидации здания, признанного самостроем. По закону, для этого сначала должно быть введено ограничение доступа в помещения, потом - произведена опись и эвакуация имущества на склад ответственного хранения, после чего, собственно, возможен непосредственно демонтаж.

Тимур Зельдич в интервью СМИ объяснил подобную спешку тем, что «каждый час существования такого объекта угрожает жизни и здоровью не только тех, кто в нем работает, но и всех находящихся рядом людей, и, понимая это, префектуры должны стремиться как можно скорее избавить от них город».

Утверждение выглядит сомнительно с учетом того, что большая часть сносимых зданий была построена более 20 лет назад, так что еще пара недель или даже месяцев, необходимых для соблюдения всех правовых процедур, вряд ли стали бы существенным риском для жизни и здоровья граждан. Гораздо больший ущерб им, кажется, нанес ночной шум строительной техники, работа которой в это время также запрещена законом.

Более вероятной выглядит версия опасений усложнения задачи сноса из-за угрозы митингов. Владельцы, имеющие на руках постановления суда о признании строения легальным, имели все основания отстаивать свою должным образом оформленную собственность практически любыми ненасильственными способами.

Причем здесь право собственности?

© Вконтакте

«Деловая Россия» проверила 50 адресов из списка снесенных торговых площадей и выяснила, что по всем объектам зарегистрированы права собственности. Они защищены статьей 35 Конституции. В пункте 3 Основного закона говорится: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Напомним еще раз: ни одного действующего решения суда в пользу сноса этих объектов не существует.

Более того, даже новая редакция ГК РФ, на которую ссылаются московские власти, хоть и сужает возможности легализации самовольных построек, но не отменяет ранее вынесенных решений. Таким образом, право собственности на постройки сохраняется.

Юристы считают, что нормы ГК РФ не наделяют местные власти правом признавать объекты капитального строительства самостроем без решения суда, поскольку это вступает в конфликт с Конституцией РФ.

С учетом всех этих сомнительных трактовок законов следует ожидать в ближайшее время массового обращения собственников в Конституционный суд РФ. До сих пор все суды были на их стороне, так что объективных причин сомневаться в том, какое решение по закону может быть вынесено в этом случае, довольно немного.

Размер компенсаций

В случае решения КС РФ в пользу владельцев разрушенной недвижимости особенно остро встанет вопрос о компенсации понесенных бизнесменами убытков. Очевидно, что эти расходы должны будут лечь на бюджет Москвы (крайне маловероятно, что ответственность понесут конкретные чиновники). Таким образом, нанесенный ущерб, скорее всего, будут оплачивать непосредственно налогоплательщики.

Если власти добьются оценки ущерба от разрушенной недвижимости по ее кадастровой стоимости, то предприниматели никак не смогут компенсировать свои убытки, поскольку она может быть меньше рыночной в 10-20 раз. Например, по последним данным, которые можно найти в открытых источниках, кадастровая стоимость здания торгового комплекса «Пирамида» на Тверской - 58,2 млн руб., при рыночной оценке - примерно 1,5 млрд руб. Кадастровая стоимость 25 объектов в ЦАО равна немногим больше 250 млн руб (при рыночной стоимости более 5 млрд руб).

Таким образом, общая кадастровая стоимость всех снесенных «самостроев» составляет порядка 1 млрд руб. Хотя юристы оценивают рыночные размеры исков за утраченное имущество в 22 млрд руб и более.

По закону, даже без решения конституционных судей власти должны выплатить собственникам компенсацию, эквивалентную именно рыночной стоимости объекта, если здание имеет кадастровую стоимость и на него получено свидетельство о собственности.

Раз уж мэрия ведет речь о заботе по поводу безопасности жителей (т.е. фактически изымает участки для государственных нужд), то можно было бы сослаться на статью 281 ГК РФ. Согласно ее второму пункту: «При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду».

Возможно, удастся обойтись и без судов, поскольку в постановлении мэрии Москвы говорится о выплатах компенсаций за снос, однако их размер пока не определен. Впрочем, это маловероятно: из комментариев чиновников СМИ сейчас известно, что методики возмещения подобных расходов не существует, что ставит под сомнение их добровольную выплату в обозримом будущем.

Наглядным примером готовности столичной мэрии компенсировать убытки предпринимателей может служить похожая история ликвидации дебаркадеров на реке Москве. Насколько известно, за полтора года владельцы дебаркадеров не получили вообще никакой компенсации.

Ответственность чиновников

Возможно, правильнее было бы возложить ответственность за эти убытки на чиновников, которые выдали многочисленные разрешения, позволившие возвести этот «самострой».

Поскольку возведение капитальных зданий в центре Москвы, по очевидным причинам, было бы невозможно без справок из Москомархитектуры, префектуры, районной управы, Мосэнерго, Мосводоканала, ОАТИ, ИГАСН, АПУ и пр., то, вероятно, должно быть возбуждено не менее сотни (по числу «самостроев») уголовных и административных дел за коррупцию, халатность или превышение должностных полномочий (максимальное наказание - лишение свободы сроком на четыре года).

Также важно заметить, что за рубежом в аналогичных случаях принято сначала публично отменять решение чиновников, привлекая их к ответственности. А после одобрения судом сноса, выкупать собственность по рыночной цене у владельца.

Московские же власти пока молчат по поводу наказания виновных в появлении «самостроя», а также мер по предотвращению подобных ситуаций в будущем (в частности, во время обещанной выдачи пострадавшим предпринимателям мест для нового строительства). Единственный ответ на вопрос, как же получены документы о собственности, пока дал начальник Госинспекции по недвижимости Сергей Шогуров. Он заявил, что это станет предметом отдельного разбирательства.

Последствия

Помимо необходимости компенсировать предпринимателям и инвесторам города (в том числе иностранным) стоимость снесенной недвижимости, властям Москвы следует готовиться к валу исков с требованием компенсации за витрины, мебель, товар, а также - морального ущерба.

Впрочем, главный ущерб - потеря доверия населения и предпринимателей к силе закона и гарантии исполнения решения суда - вряд ли уже в обозримом будущем удастся покрыть. Как признаются сами предприниматели, малый бизнес утомлен постоянно меняющимися правилами игры. Закон все сложнее воспринимать именно как стабильные правила игры, а суд - как реального арбитра и реальную власть.

И нет никакой уверенности, что малый бизнес вообще теперь рискнет создавать новую городскую среду, заполняя первые-вторые этажи домов, даже если эта цивилизованная стратегия развития будет поддержана властями. В условиях оперативного изменения законов в период отпусков, а также вынесения судьбоносных решений в предновогодней суете, когда постановления судов остаются без внимания, а Конституция трактуется как гороскоп, сложно представить, кто бы еще мог выступить гарантом для малых и средних предпринимателей.

Л.А. Елина, экономист-бухгалтер
С.А. Верещагин, независимый эксперт по методологии бухгалтерского учета и налогообложения

Ликвидируем ненужную недвижимость

Отражаем в бухгалтерском и налоговом учете снос здания, дальнейшее использование которого нецелесообразно

Тексты упоминаемых Писем Минфина доступны: раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс (информационный банк «Финансист»)

Ликвидация недвижимости - сложная и затратная операция. Как правило, недвижимость ликвидируют, если она стала мешать организации. К примеру, стала нерентабельной: затраты на ее содержание существенно превышают сумму дохода, получаемого от ее использования. Или бывает, что на месте старого объекта предполагается возвести что-то более новое (более мощное, экономичное, современное), эксплуатация или продажа чего должна принести больше дохода. С налоговым и бухгалтерским учетом ликвидации недвижимости, учтенной как основное средство, мы и будем разбираться. Но сразу оговоримся: данная статья не касается вопросов, связанных с принудительным сносом недвижимости (как, например, в случаях сноса самовольных построек).

Оформляем документы на ликвидацию

Итак, устаревшая недвижимость напрасно занимает место и не приносит должного дохода. Ее снос вызывает сложности не столько с учетно-бухгалтерской точки зрения, сколько с точки зрения организационно-согласовательной. Ведь снос зданий - это не разбор шкафа в офисе.

ЭТАП 1. Принимаем и оформляем решение о ликвидации недвижимости

Прежде всего организация должна зафиксировать на бумаге свое решение о ликвидации недвижимости.

По правилам, установленным для ликвидации основных средств, надо создать ликвидационную комиссию. Для этого руководитель должен подписать приказ о ее назначении. В состав ликвидационной комиссии надо включить главного бухгалтера (бухгалтера) и лиц, на которых возложена ответственность за сохранность объектов основных средств.

Также в комиссию целесообразно включить представителей технической (или инженерной) службы.

Цель работы комиссии - оценить, нужно ли сносить здание или нетп. 77 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н (далее - Методические указания) . Само это решение, а также его обоснование комиссия должна отразить в акте на списание объекта основных средств по форме № ОС-4.

Часто бывает, что руководитель (он же единоличный собственник) самостоятельно принимает решение о сносе здания. В этом случае создавать комиссию нет смысла. Но акт на списание объекта основных средств вам все равно лучше сделать. Поскольку форма № ОС-4 - унифицированная. И чтобы не спорить с проверяющими по вопросу того, почему вы неправильно заполнили унифицированную форму (а уж тем более вообще не заполнили ее), лучше составить акт ОС-4 по инструкции - «как надо».

Кстати, забегая вперед, скажем, что акт ОС-4 важен и для обоснования расходов, связанных со сносом здания, в налоговом учете. Ведь он (по пока еще действующим правилам) является обязательным документом, подтверждающим сам факт сноса здания.

Из авторитетных источников

Главный специалист-эксперт Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

“ По действующему законодательству первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, а документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать обязательные реквизиты, предусмотренные Законом «О бухгалтерском учете»п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» .

Для случаев ликвидации объекта ОС в альбомах унифицированных форм содержится форма первичного учетного документа - форма № ОС-4 «Акт о списании объекта основных средств (кроме автотранспортных средств)»утв. Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7 . Следовательно, при списании основного средства (здания) надо оформить именно акт по форме № ОС-4, который должен быть подписан членами ликвидационной комиссии.

На мой взгляд, самостоятельно составленный организацией документ (полностью заменяющий собой акт по форме № ОС-4) не должен быть принят к учету в качестве первичного документа” .

Итак, акт ОС-4 вам понадобится. Но будьте готовы к сложностям с его заполнением, поскольку форма этого акта не учитывает всех нюансов ликвидации недвижимости: она предназначена для списания различных основных средств.

Если решение о ликвидации выносит комиссия, а руководитель утверждает его, то, чтобы заполнить этот акт достоверно, придется вносить в него дополнительные реквизиты. Поскольку в нем надо отразить, помимо самого принятого решения о ликвидации, еще и ее результаты. Ведь ликвидировать недвижимость за 5 минут просто невозможно. В этом случае понадобятся как минимум разные строки для дат подписания первых двух разделов акта (составляемых до ликвидации) и третьего его раздела. Третий раздел называется «Сведения о затратах, связанных со списанием объекта основных средств с бухгалтерского учета, и о поступлении материальных ценностей от их списания», и составить его должна бухгалтерия по результатам ликвидации.

Но можно пойти и по другому пути. К примеру, можно составить отдельный приказ руководителя, утверждающий решение о сносе здания. А акт ОС-4 бухгалтерия составит исключительно для отражения в учете результатов сноса. Но даже в этом случае не отменяется требование о подписании данного акта ликвидационной комиссией и утверждения его руководителем.

Поиск ответов на вопросы, как же правильно заполнять акт ОС-4 при сносе недвижимости, осложняется тем, что ни Минфин, ни Росстат, ни какое-либо другое ведомство в настоящее время не могут разрабатывать и утверждать формы первичных учетных документов. Также они не имеют полномочий давать разъяснения по их применениюПисьмо Минфина России от 14.10.2010 № 03-04-05/8-622 . А между тем жесткая привязка Закона о бухучете к этим унифицированным формам сохраняется.

Чтобы прояснить непростую ситуацию, сложившуюся с оформлением ликвидации недвижимости в бухучете (в частности, с заполнением акта ОС-4), мы обратились в Минфин.

Из авторитетных источников

Начальник отдела методологии бухгалтерского учета и отчетности Департамента регулирования государственного финансового контроля, аудиторской деятельности, бухгалтерского учета и отчетности Минфина России

“ Унифицированные формы первичных документов - это уже отжившее явление. Государственная функция по утверждению таких форм и установлению требований к их заполнению признана избыточной. Нет госоргана, в компетенцию которого она бы входила. В законопроекте о бухучете, который сейчас рассматривается в Думе, не предусматриваются какие-либо типовые формы документов, там есть только требования к реквизитам.

Так что вопрос о том, какие дополнительные документы (помимо акта ОС-4) нужно составлять при ликвидации недвижимости, остается на усмотрение организации. Конечно, в каждом самостоятельно разработанном документе должны быть необходимые реквизиты и он действительно должен подтверждать свершившийся факт хозяйственной жизни” .

Итак, какой бы вариант оформления документов (в том числе и акта ОС-4) вы ни выбрали, главное, чтобы из них было понятно, что и когда происходило. Поскольку эти даты могут понадобиться, в числе прочего, и для отражения операций в учете (о чем мы дальше подробно поговорим).

ЭТАП 2. Согласовываем ликвидацию недвижимости с надзорными органами

Для получения разрешения на работы по ликвидации недвижимости организациям, как правило, приходится обращаться в местную администрацию с целым пакетом документов.

Так, к примеру, в Москве собственник здания (если оно не является объектом культурного наследия и не находится на исторически сложившихся и исторически особо ценных территориях) может снести его на основаниип. 2.1.4 Правил подготовки и производства земляных работ, обустройства и содержания строительных площадок в городе Москве, утв. Постановлением Правительства Москвы от 07.12.2004 № 857-ПП :

  • <или> разрешения на снос, выданного Главным управлением охраны памятников г. Москвы;
  • <или> распоряжения префекта административного округа (главы управы района).

Согласования разрешений на снос ценных зданий, расположенных в исторической части города, более сложные.

Кроме того, при сносе здания необходимо согласовать с московскими чиновниками и процесс утилизации и переработки строительного мусорапп. 2.3.12, 2.3.13 Правил... утв. Постановлением Правительства Москвы от 07.12.2004 № 857-ПП .

Также до начала работ в Технической инспекции Объединения административно-технических инспекций г. Москвы надо получить ордер на их производство. И для получения каждой бумажки понадобится целый пакет документов.

А чтобы простимулировать собственников в собирании этих документов и заинтересовать их в получении согласований, за самовольный снос зданий в Москве предусмотрен административный штрафст. 7.4. Закона города Москвы от 21.11.2007 № 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях» :

  • для должностных лиц - от 1000 до 5000 руб.;
  • для организаций - от 200 000 до 300 000 руб.

Другой пример: Горно-Алтайск. Разрешение на снос здания в этом городе выдает Управление архитектуры и градостроительствапп. 15.2., 15.3. Правил землепользования и застройки в городе Горно-Алтайске, утв. Решением Горно-Алтайского городского совета депутатов от 15.09.2005 № 29-3 . И конечно, для получения такого разрешения тоже надо представить ряд документов (по перечню, установленному Правилами землепользования).

Во многих городах подготовку и выдачу разрешений на снос или демонтаж объектов возлагают на определенный отдел местной администрации (например, отдел архитектуры и градостроительства, отдел архитектуры и городского хозяйства и т. д.).

Поэтому четкий перечень нужных именно вам документов для согласования сноса своего здания надо узнавать в местной администрации.

ЭТАП 3. Ликвидируем недвижимость и оформляем результаты

По завершении сноса или демонтажа недвижимости, как мы уже говорили, заполняем раздел 3 акта по форме № ОС-4. Кроме того, совсем нелишним будет приложить к этому акту копию документа службы технической инвентаризации (справки БТИ о сносе и о снятии с кадастрового учета)п. 9 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета... утв. Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 .

Также надо проставить в инвентарной карточке по форме № ОС-6утв. Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7 отметку о выбытии объекта основных средствп. 80 Методических указаний .

Заключительным этапом в документировании сноса здания будет оформление прекращения права собственности на недвижимость, которое надо обязательно регистрироватьст. 235 ГК РФ . Ведь только когда в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет сделана запись о прекращении права собственности на недвижимость, организация перестанет быть собственником этой недвижимостипп. 1, 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Но, как мы увидим дальше, с точки зрения бухгалтерского и налогового учета этот документ сейчас не столь важен.

Помимо вышеназванных документов, для отражения операций по ликвидации недвижимости в бухгалтерском и налоговом учете понадобятся договоры на услуги подрядчиков, акты выполненных работ, платежные документы и другие.

Разбираемся, когда и как списать остаточную стоимость ликвидируемой недвижимости

При отражении в учете ликвидации недвижимости, прежде всего, надо разобраться с тем, куда и когда мы спишем ее остаточную стоимость (конечно, если недвижимость не была полностью самортизирована). И в бухгалтерском, и в налоговом учете есть несколько интересных моментов, которые надо рассмотреть подробнее.

Решаем, как списывать остаточную стоимость недвижимости

СИТУАЦИЯ 1. Сносим здание и не планируем ничего строить в ближайшем будущем.

В налоговом учете признание остаточной стоимости в расходах зависит от метода начисления амортизации:

  • прекратить начисление амортизации при линейном методе вы должны с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором основное средство выбыло из состава амортизируемого имущества по любым основаниям (либо его стоимость полностью списана)п. 5 ст. 259.1 НК РФ . Значит, нельзя амортизировать здание, которое вы не используете и больше не планируете использовать в своей деятельности (даже если оно еще не снесено);
  • остаточную стоимость ликвидированной недвижимости надо полностью учесть в составе внереализационных расходовп. 5 ст. 259.1 , подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ ; . Сделать это надо уже после сноса зданияПисьма Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06/2/27 , от 09.07.2009 № 03-03-06/1/454 , от 21.10.2008 № 03-03-06/1/592 , от 19.09.2007 № 03-03-06/1/675 , от 17.01.2006 № 03-03-04/1/27 и отражения его результатов в акте по форме № ОС-4. Правильность такого подхода нам подтвердили в Минфине.

Из авторитетных источников

“ Амортизируемым имуществом признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности и используется им для извлечения доходап. 1 ст. 256 НК РФ . А начисление амортизации прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошло полное списание стоимости объекта амортизируемого имущества либо когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниямп. 5 ст. 259.1 НК РФ . Таким образом, амортизация прекращает начисляться с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда объект основных средств перестал использоваться в деятельности организации. При этом непосредственно снос здания может быть сделан позже.

Учесть в составе налоговых расходов остаточную стоимость снесенного здания можно только на основании полностью оформленного акта по форме № ОС-4, поскольку (как мы уже разобрались) именно он является обязательным первичным документом, необходимым для оформления данной операцииподп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ ” .

Минфин России

На всякий случай помните, что:

  • восстанавливать амортизационную премию (если она применялась) при сносе недвижимости не надо. Поскольку амортизационная премия восстанавливается только в случае реализации (а не ликвидации) основного средства до истечения 5 лет с момента приобретенияп. 9 ст. 258 НК РФ ; Письма Минфина России от 20.03.2009 № 03-03-06/1/169 , от 16.03.2009 № 03-03-05/37 ; Письмо ФНС России от 27.03.2009 № ШС-22-3/232@ ;
  • постепенно признавать в налоговом учете убыток от списания снесенного здания (объекта ОС) тоже не нужно. Ведь убыток, который нужно включать в прочие расходы равными долями в течение оставшегося срока эксплуатации, может появиться только в случае продажиподп. 1 п. 1 , п. 3 ст. 268 НК РФ ;
  • <если> амортизация начислялась нелинейным методом , то ликвидированную недвижимость надо просто исключить из амортизационной группып. 13 ст. 259.2 , подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ . Однако суммарная стоимость основных средств этой группы не изменится, и получится, что стоимость недвижимости вы будете продолжать списывать через амортизациюПисьмо Минфина России от 20.12.2010 № 03-03-06/2/217 .

СИТУАЦИЯ 2. Сносим здание для новой стройки.

Посмотрим, будут ли какие-либо отличия в случае, если вы планируете снести здание для того, чтобы на его месте построить нечто новое. Как в этом случае учитывать расходы на ликвидацию недвижимости (включая стоимость работ по сносу или демонтажу), а также остаточную стоимость:

  • <или> как самостоятельные расходы - то есть так же, как и в случае ликвидации недвижимости без последующего строительства;
  • <или> как часть капитальных расходов на строительство нового здания - ведь руины сносятся именно для того, чтобы на их месте возвести новый объект.

На этот вопрос уже дал ответ Минфин: учитывать расходы на демонтаж и ликвидацию в составе капитальных вложений в новое строительство оснований нет ни в бухгалтерском, ни в налоговом учетеПисьмо Минфина России от 11.09.2009 № 03-05-05-01/55 ; п. 31 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н ; подп. 8 п. 1 ст. 265 , подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ . Но этот ответ касается сноса для планируемого (в неопределенном будущем) строительства.

А вот будут ли какие-то особенности, когда снос здания - отдельный этап работ при новом строительстве? Ведь в этом случае расходы на снос здания, как правило, отражены в смете строительных работ. Специалисты финансового ведомства считают так.

Из авторитетных источников

“ В случае, когда расходы на снос здания учтены в смете на новое строительство, возможны две различные ситуации. Все зависит от того, откуда взялось здание, которое было снесено.

Ситуация 1. Организация купила или взяла в долгосрочную аренду земельный участок с ветхим зданием для того, чтобы строить новый объект. Это ветхое здание не нужно, его приобрели как нагрузку, а не как благо. В этом случае все затраты на его снос включаются в стоимость нового объекта недвижимости. Если организация покупала земельный участок - то в стоимость земельного участка.

Ситуация 2. Снесенное здание было ранее основным средством у самой организации. Тогда и остаточная стоимость, и затраты на снос надо отнести на текущие расходы.

Логика такая: надо смотреть, с каким доходом связаны те или иные затраты. В первом случае затраты организации сделаны ради будущих доходов. А во второй ситуации доходы от использования здания уже были получены в прошлом” .

Минфин России

Поскольку мы рассматриваем случай, когда организация ликвидирует здание, которое было у нее на балансе учтено как основное средство, то расходы на его снос и остаточную стоимость надо учесть в качестве самостоятельных расходов независимо от того, будет ли на его месте что-то построено или нет.

Определяемся, когда списать недвижимость с баланса в качестве ОС

Остаточную стоимость снесенной недвижимости можно полностью учесть в прочих расходах (на счете 91-2 «Прочие расходы»)пункт 4 , п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации», утв. Приказом Минфина России от 06.05.99 № 33н . С этим все ясно (и, как мы уже выяснили, совершенно неважно, планируете ли вы что-то строить на месте своего старого здания или нет).

Вопрос - когда это можно и нужно сделать? И он особенно важен потому, что от бухгалтерской стоимости основных средств зависит налог на имуществоп. 1 ст. 374 НК РФ . Если вы спишете недвижимость раньше, чем нужно, проверяющие доначислят налог на имущество и пени. До недавнего времени (а точнее - до внесения поправок в правила бухучета, действующих с 01.01.2011, о которых мы рассказывали вам в , 2011, № 7) Минфин настаивал на том, что недвижимость нельзя списать с баланса до тех пор, пока организация не зарегистрировала утрату ею права собственности на эту недвижимостьПисьмо Минфина России от 28.01.2010 № 03-05-05-01/02 . И контролирующие органы требовали уплаты налога на имущество до этого момента.

Но бухгалтерский учет недвижимости никак не зависит от государственной регистрации перехода (прекращения) права собственности на нее. С этим уже согласен и МинфинПисьмо Минфина России от 22.03.2011 № 07-02-10/20 (подробнее об этом - на с. 5 , 2011, № 8).

Так как же определить момент списания недвижимости с баланса в качестве основного средства? За разъяснениями мы обратились к специалистам финансового ведомства.

Из авторитетных источников

“ Это сложный вопрос, потому что практика расходится с требованиями нормативных документов. ПБУ 6/01 требует списывать ОС тогда, когда оно прекратило приносить экономические выгоды организации. И получается, что не всегда это можно подтвердить датой акта о списании по форме № ОС-4. Ведь если решение о ликвидации здания принято, когда сотрудники еще работают в нем (оно используется), то это еще не списание. Списать основное средство нужно тогда, когда оно перестало использоваться и стало понятно, что его использование больше не предполагается. Это может быть приказ руководителя о прекращении использования здания и начале подготовки к сносу. Или еще какой-то документ, из которого содержательно следует, что с этой даты эксплуатация объекта прекращена и дальше предполагается его снос. При этом даже не важно, когда его фактически снесут. К примеру, пока нет денег на снос. Главное, что здание не приносит экономической выгоды и мы не можем его использоват ь” .

Минфин России

Значит, недвижимость можно и нужно списать с бухгалтерского учета в качестве ОС в тот момент, когда стало ясно, что она не может принести вам экономической выгоды - то есть вы ее уже не используете и не планируете использовать в дальнейшем. И этот момент уж точно не зависит от государственной регистрации прекращения права собственности на эту недвижимость.

Если решение о сносе здания принято вашей организацией одновременно с решением о прекращении его использования (и организация действительно перестала пользоваться зданием), то дату списания здания с учета определить несложно. Это будет дата принятия решения о сносе. Если вы не планируете сносить здание сразу, то в бухучете целесообразно отразить его условную оценку на забалансовом счете. А списать здание с забалансового учета можно будет после его сноса.

Обращаем внимание на разницу между налоговым и бухгалтерским учетом

И еще один момент. Из-за того что между днем принятия решения о сносе и днем реального сноса здания обычно проходит некоторое время, между налоговым и бухгалтерским учетом могут возникнуть разницы во времени признания недоамортизированной стоимости здания в расходах (даже если в налоговом учете амортизация начислялась линейным методом). Ведь получается, что:

  • прекратить начисление амортизации и в бухгалтерском, и в налоговом учете надо одновременно - начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия решения о том, что больше здание не используется и использоваться не будет;
  • на дату принятия решения о прекращении использования здания надо списать его стоимость в бухучете, а вот в налоговом учете надо дождаться реального сноса здания (полного заполнения акта ОС-4).

Если принятие решения о том, что здание больше не может приносить пользу, и его реальный снос укладываются в один квартал, то сложностей нет. А вот если этот процесс растянут на бо´ л -ьший промежуток времени, отражать временные разницы по ПБУ 18/02 придется.

Разбираемся, надо ли восстанавливать НДС с остаточной стоимости

СИТУАЦИЯ 1. Недвижимость принята к учету и введена в эксплуатацию до 01.01.2001.

Внимание

НДС по недвижимости, принятый к вычету до 2001 г., восстанавливать не нужно.

Поскольку мы рассматриваем ликвидацию недвижимости, то весьма вероятно, что речь идет о неких устаревших (морально или физически) строениях. И не исключено, что они приобретены вами довольно давно. Если это произошло до 2001 г., то у вас вообще нет обязанности восстанавливать НДС. По правилам Налогового кодекса восстанавливать надо только тот налог, который был принят к вычету по правилам этого же Налогового кодекса (гл. 21 НК РФ)п. 3 ст. 170 НК РФ . Следовательно, если входной НДС вы принимали к вычету по Закону об НДСст. 7 Закона РФ от 06.12.91 № 1992-1 «О налоге на добавленную стоимость» , то вам восстанавливать ничего не нужноПостановление ФАС ПО от 28.10.2008 № А65-610/2007-СА2-22 .

СИТУАЦИЯ 2. Недвижимость принята к учету и введена в эксплуатацию в 2001 г. и позднее.

Если не восстановить ранее принятый к вычету НДС по ликвидированной недвижимости, приобретенной после 2001 г., то это может привести к судебному разбирательству с налоговиками. Правда, вероятность выиграть спор почти стопроцентная.

Сразу скажем, что в этой ситуации контролирующие органы ратуют за то, чтобы организации восстанавливали НДС при ликвидации недоамортизированных в бухучете основных средств - ведь такие ОС вы больше не будете использовать в деятельности, облагаемой НДСПисьмо Минфина России от 29.01.2009 № 03-07-11/22 . Сумму восстанавливаемого налога надо определять как часть входного НДС, принятого ранее к вычету, пропорциональную остаточной (балансовой) стоимости без учета переоценокподп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ . После того как вы восстановите сумму НДС, ее можно включить в прочие расходы при расчете налога на прибыльПисьмо Минфина России от 07.12.2007 № 03-07-11/617 . В бухучете этот НДС тоже можно признать расходом (учесть на субсчете 91-2 «Прочие расходы»)пункт 4 , п. 11 ПБУ 10/99 .

Однако пока в Налоговом кодексе нет обязанности по восстановлению НДС при списании (ликвидации) недоамортизированных основных средствп. 3 ст. 170 НК РФ . Поэтому арбитражные суды поддерживают организации, которые не восстанавливают входной налогПостановления ФАС МО от 27.04.2010 № КА-А40/2005-10 , от 13.01.2009 № КА-А40/12259-08 ; ФАС ЦО от 10.03.2010 № А35-8336/08-С8 ; ФАС ПО от 23.09.2010 № А12-1810/2010 , от 11.10.2007 № А55-733/2007 ; ФАС СКО от 02.08.2010 № А32-47184/2009-19/807 ; ФАС ВСО от 19.02.2007 № А33-8478/06-Ф02-375/07 .

Учитываем расходы, связанные с ликвидацией недвижимости, и НДС по ним

Помимо остаточной стоимости, как правило, будут и другие расходы. К примеру, расходы на демонтаж, на вывоз мусора, на оплату других услуг исполнителей. Не говоря уже о расходах на согласование самой ликвидации. Все эти расходы смело учитываем и в бухгалтерском учете, и при расчете налога на прибыльпункт 4 , п. 11 ПБУ 10/99 ; подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ ; Письмо Минфина России от 21.10.2008 № 03-03-06/1/592 .

А вот с НДС все немного сложнее. Если ваши подрядчики или иные исполнители работ - плательщики этого налога, то вам надо разобраться с одним непростым вопросом: можно ли принять к вычету входной НДС с «ликвидационных» услуг? В этом вопросе традиционно две позиции (разумеется, рассматриваем ситуацию, когда сносимая недвижимость ранее использовалась в облагаемой НДС деятельности).

ПОЗИЦИЯ 1. Минфиновская: НДС по работам и услугам подрядчика по ликвидации основных средств принять к вычету нельзя , от 22.10.2010 № 03-07-11/420 .

Финансовое ведомство считает, что поскольку ликвидация основных средств не относится к операциям, облагаемым НДС, то и к вычету входной НДС по ликвидационным (демонтажным) работам принять нельзяп. 2 ст. 171 НК РФ .

ПОЗИЦИЯ 2. Судебно-перспективная: входной НДС по ликвидационным работам и услугам принять к вычету можно.

К такому выводу, кстати, уже приходил Президиум ВАС РФПостановление Президиума ВАС РФ от 20.04.2010 № 17969/09 . Он считает, что использование объекта основных средств в деятельности организации имеет комплексный характер и включает в себя установку, эксплуатацию, а при возникновении производственной необходимости - и ликвидацию основного средства. Из этого следует, что у организаций есть право на вычет НДС, уплаченного подрядчику при ликвидации объекта основных средств.

Вывод

Как видно из писем Минфина, на позицию контролирующих органов мнения арбитражных судов пока не повлиял иПисьма Минфина России от 02.11.2010 № 03-03-06/1/682 , от 22.10.2010 № 03-07-11/420 .

Так что если примете НДС по демонтажно-ликвидационным работам к вычету - готовьтесь к конфликту с проверяющими.

Итак, безопаснее следовать минфиновской позиции и не принимать к вычету НДС по ликвидационно-демонтажным работам.

Но здесь появляется еще одна загвоздка: что делать с не принятым к вычету НДС? Более четко вопрос можно сформулировать так: можно ли входной НДС, уплаченный подрядчику и не принятый к вычету, включить в стоимость ликвидационных работп. 2 ст. 170 НК РФ ?

Раз уж мы не приняли к вычету входной НДС, то логично было бы включить его в стоимость самих работ, а затем все вместе учесть как прочие расходы в бухучетепункт 4 , п. 11 ПБУ 10/99 и как внереализационные расходы в учете налоговомподп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ .

НДС по ликвидационно-демонтажным работам безопаснее не принимать к вычету, а включить в расходы. Так не будет споров с налоговиками.

Не будем ходить вокруг да около: налоговики против учета несостоявшегося вычета НДС в расходах. Аргументы такие: входной НДС учитывается в стоимости товаров (работ, услуг) в случае, если они приобретены для операций, не подлежащих налогообложениюподп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ , но к таким операциям ликвидация основного средства не относитсяст. 149 НК РФ . Ведь в этом случае вообще нет объекта обложения НДСп. 1 ст. 39 , п. 1 ст. 146 НК РФ . Значит, и НДС со стоимости демонтажно-ликвидационных работ нельзя учесть при налогообложении прибыли. Все эти аргументы проверяющие приводят в судах.

Однако арбитражные суды, рассматривая споры о том, куда деть не принятый к вычету НДС, позицию налоговиков не разделяют. Они не видят принципиальных различий между понятиями «отсутствие объекта налогообложения» и «операции, не подлежащие налогообложению». Поэтому раз налогоплательщик не принял к вычету НДС по демонтажным работам, то, по мнению судов, НДС надо включить в стоимость самих работ и учесть при расчете налога на прибыль как внереализационный расходПостановления ФАС МО от 14.05.2009 № КА-А40/3703-09-2 ; Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2009 № 09АП-8136/2009-АК , от 02.06.2009 № 09АП-8085/2009-АК ; ФАС СЗО от 03.09.2007 № А05-789/2007 ; ФАС ПО от 26.09.2006 № А57-31622/2005-22 ; ФАС ВВО от 26.12.2007 № А31-2632/2007-23 . Должна же ведь быть хоть какая-то справедливость.

Кстати, наш журнал уже публиковал точку зрения специалистов Минфина России по этому вопросу, которые разрешают списать на расходы НДС по работам подрядчиков, не принятый к вычету (разъяснение Е.Н. Вихляевой вы можете прочитать в , 2009, № 18, с. 58).

И пусть вас не смущает тот факт, что одни суды разрешают принять к вычету НДС, а другие разрешают этот НДС учесть в расходах. Вывод из всех этих решений можно сделать такой: суды налогоплательщиков поддерживают, как бы они ни распоряжались входным НДС по ликвидационным работам (как в случае, если они приняли его к вычету, так и в случае, когда входной НДС учтен в стоимости работ и списан на расходы).

Считаем доходы от ликвидации недвижимости

В результате разборки здания может образоваться много различных материалов. И некоторые из них вы можете либо сами использовать, либо продать. В этом случае все, что вы сочтете полезным, надо оприходовать. Для этого надо составить акт об оприходовании материальных ценностей, полученных при разборке и демонтаже зданий и сооружений, по форме № М-35утв. Постановлением Госкомстата России от 30.10.97 № 71а .

Для оприходованных ценностей надо определить их рыночную стоимость. Ее вы должны учесть на дату списания недвижимости:

  • в бухгалтерском учете - в качестве прочих доходовп. 9 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов», утв. Приказом Минфина России от 09.06.2001 № 44н ; , подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ ; Письмо Минфина России от 30.09.2010 № 03-03-06/1/621 .

    Пример. Отражение в учете ликвидации объекта недвижимости

    / условие / На балансе организации находится здание (приобретенное до 2001 г.) первоначальной стоимостью 5 000 000 руб. (как в бухгалтерском, так и в налоговом учете). Для упрощения примера предположим, что сумма начисленной амортизации в бухгалтерском и налоговом учете одинаковая - 3 500 000 руб.

    Организация перестала использовать здание и приняла решение о его сносе. Оба эти решения приняты одновременно (в апреле 2011 г.) и отражены в разделах 1 и 2 акта на списание объекта основных средств по форме № ОС-4.

    Для сноса организация привлекла подрядную организацию, стоимость ее работ - 450 000 руб. плюс НДС 81 000 руб. (всего 531 000 руб.). Здание снесено в мае 2011 г.

    Стоимость оставшихся после демонтажа материалов, пригодных для дальнейшего использования, установлена в размере 90 000 руб. Результаты сноса отражены в разделе 3 акта по форме № ОС-4 в мае 2011 г.

    / решение / Поскольку здание приобретено до 2001 г., нет необходимости восстанавливать НДС при сносе этого здания.

    Организация решила не принимать к вычету НДС по демонтажным работам, выполненным сторонней организацией, и включила их в стоимость этих работ.

    В бухучете будут сделаны следующие записи.

    Содержание операции Дт Кт Сумма, руб.
    Списана первоначальная стоимость ликвидированного здания 01 «Основные средства» 5 000 000
    Списана амортизация по ликвидированному зданию 02 «Амортизация основных средств» 01, субсчет «Выбытие объектов основных средств» 3 500 000
    Списана остаточная стоимость здания 91-2 «Прочие расходы» 01, субсчет «Выбытие объектов основных средств» 1 500 000
    Стоимость здания в условной оценке отражена за балансом 1 000
    В бухучете со следующего месяца амортизация больше не будет начисляться
    На дату завершения ликвидации здания и подписания акта выполненных работ по сносу здания (на дату оформления раздела 3 акта по форме № ОС-4 - в мае 2011 г.)
    Отражены расходы на оплату работ подрядной организации, включая НДС, который к вычету решено не принимать 91-2 «Прочие расходы» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» 531 000
    10 «Материалы» 91-1 «Прочие доходы» 90 000
    Стоимость здания списана с забалансового учета 013 «Здания, подлежащие сносу» 1 000

    Налоговый учет операций по ликвидации.

    Наименование операции Классификация дохода/расхода Сумма, руб. Документ
    На дату принятия решения о том, что здание больше не будет использоваться организацией (на дату утверждения руководителем разделов 1 и 2 акта по форме № ОС-4 - в апреле 2011 г.)
    Здание исключено из состава амортизируемого имущества, начисление амортизации по нему будет прекращено со следующего месяца (с мая 2011 г.)
    На дату утверждения руководителем результатов сноса (на дату оформления документов о сносе здания и раздела 3 акта по форме № ОС-4 - в мае 2011 г.)
    Учтены расходы в виде остаточной стоимости здания
    (5 000 000 руб. – 3 500 000 руб.)     		Внереализационный расходподп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ 1 500 000 Полностью заполненный акт по форме № ОС-4, документы о сносе здания
    Учтены расходы на работы по сносу здания
    (450 000 руб. + 81 000 руб.)     		Внереализационный расходподп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ 531 000 Договор на подрядные работы, акт выполненных подрядных работ
    Оприходованы материалы, пригодные к дальнейшему использованию Внереализационный доходп. 13 ст. 250 , подп. 8 п. 4 ст. 271 НК РФ 90 000 Акт об оприходовании материальных ценностей по форме № М-35

    Как видим, нюансов при сносе недвижимости масса. Всем им должны уделить внимание и руководство, и бухгалтерия. И лучше сделать это ДО СНОСА.

При выборе места для объекта застройщик может столкнуться с необходимостью демонтажа старого сооружения, а для этого важно знать, кто выдает разрешение на снос здания в Москве, и какие действия предпринимать для получения необходимого документа. Если выбирать, между поиском новых участков и «удалением» ветхих и не пригодных для эксплуатации зданий, строительные компании чаще склоняются ко второму варианту. Причина такого решения - возможность получить более выгодное место для строительства.

Кроме того, снос ветхого здания может производиться по следующим причинам:

  • Планируется комплексное развитие территории.
  • Имеется соответствующее решение владельца сооружения.
  • Объекты недвижимости отнесены к категории ветхих или аварийных зданий.
  • Доказано самовольное возведение постройки и имеется решение суда.

Главная сложность - бюрократические процедуры, которые необходимо пройти для получения разрешения на снос здания. Куда необходимо обращаться? Кто занимается выдачей таких документов? Что из бумаг может потребоваться? Рассмотрим эти моменты подробнее.

По законодательству процесс сноса любого сооружения - работа, которая относится к категории строительно-монтажных мероприятий. Это означает, что здесь не обойтись без получения разрешения, как и в случае со строительством нового объекта. За документом, как правило, приходится обращаться в архитектурные бюро и муниципальные органы управления (с учетом существующего регламента инстанций).

Для успешного прохождения процедур требуется сбор необходимых документов, которые бы подтверждали право владения сооружением или решение судебного органа, предписывающего возможность сноса имеющегося объекта. Кроме того, перед выполнением каких-либо действий требуется поставить в известность соседей о временном отключении воды, света и других коммуникаций. При этом стоит убедиться, что близлежащие участи не пострадают в результате выполнения работ по сносу старого здания.

Как быть в случае с капитальным объектом?

Если речь идет о демонтаже капитальных построек, приходится пройти более сложный путь бюрократических согласований. В ситуации с сооружениями, предназначенными для проживания нескольких семей, требуется пройти несколько этапов:

  • Подготовить подобный проект, в котором будут описаны особенности сноса здания. В состав проектной документации входит набор технических документов, в которых пошагово рассмотрен процесс «удаления» старого сооружения.
  • Согласовать процесс отселения жителей здания, которое подлежит сносу. Эта работа не должна оформляться на словах - решение оформляется документально и с учетом действующего законодательства.
  • Согласовать и проконтролировать выезд организаций.
  • Подготовить территорию, на которой планируется проведение работы. Сюда относится установка ограждений, а также принятие мер, направленных на защиту жизни и здоровья людей, проживающих в находящихся рядом домах.
  • Отключить коммуникации здания, которое подпадает под снос. Работа выполняется с участием представителей соответствующих государственных служб. Все мероприятия должны быть заранее согласованы и утверждены в каждой из этих инстанций.
  • Проконтролировать факт отключения подведенных коммуникаций. Это важный этап, позволяющий исключить проблемы со снабжением близлежащих сооружений. На этом этапе выполняется проверка функционирования коммуникационных систем после отключения от них сносимого объекта.
  • Убрать территорию, после завершения мероприятий по демонтажу здания.
  • Вывезти строительный мусор, которые образовался в результате проведенных мероприятий, и утилизировать имеющиеся отходы.

Участники мероприятий по сносу старого сооружения должны иметь на руках полный пакет разрешений, лицензий и допусков, позволяющих выполнять подобные работы качественно и квалифицированно. Время, выделяемое на снос сооружения, указывается в проектной документации, и зависят от следующих факторов:

  • Скорости сбора необходимых разрешений.
  • Активности расселения жильцов из сносимого здания.
  • Наличия бюрократических сложностей в процессе сбора требуемого пакета бумаг и так далее.

Кто выдает такие разрешения?

Получение решения, позволяющего приступать к сносу сооружений или зданий - прерогатива:

  • Государственного органа исполнительной власти.
  • Органов исполнительной власти для субъекта России.
  • Московского комитета по культнаследию (если объект находится в исторической части населенного пункта).
  • Органов местного самоуправления.

Для Москвы необходимо:

  • Получить разрешение Мосгосстройнадзора, позволяющее начинать подготовительные мероприятия на стройплощадке.
  • Ордер ОАТИ (для организации строительной площадки).

Как подать заявку?

Перед тем как снести здание и подать заявку, требуется разработать проект на запланированные мероприятия, получить разрешение, согласовать выполнение требуемого объема работ и получить экспертное заключение. Все бумаги прикладываются к заявлению, которое подается в уполномоченные органы для получения разрешения на снос здания в Москве. Для ускорения процедуры и защиты от ошибок допускается привлечение технического заказчика. Он оказывает помощь в процессе демонтажа и технического сопровождение при создании проектной документации.

Во время оформления разрешения сотрудники технического надзора отдельное внимание уделяют проверке сметы на будущие мероприятия по реконструкции или сносу старого объекта. На этом этапе выполняются работы по вычислению материалов и трудовых затрат, а также соответствие взятых коэффициентов и расценок текущим реалиям. Также проверяется выполнение нормативов, требований и технологии выполнения работ.

Необходимые документы

Чтобы получить ордер или разрешение, позволяющее приступить к сносу здания, требуется сбор и передача в уполномоченную инстанцию следующего пакета бумаг:

В полный список документов и актов, которые прилагаются к заявлению, входит 29 обязательных бумаг. По завершении мероприятий по демонтажу объекта работники технического надзора убеждаются в наличии необходимой документации перед ее передачей комиссией по приемке.

Могут ли отказать в разрешении?

В определенных случаях возможны сложности с получением разрешения на демонтаж сооружения. Чаще всего под защиту подпадают исторические объекты, архитектурные памятники, а также здания, которые находятся под чьей-либо защитой или возведены на территории заповедников.

С получением разрешения на снос могут возникнуть проблемы, если отсутствует договоренность с одной или группой граждан, чьи имущественные права страдают от демонтажа определенного объекта. К этой категории также относятся совладельцы сооружения или жители многоквартирных зданий.

Итоги

Снос здания - сложный процесс, который подразумевает не только демонтаж старого строения, но и выполнение серьезного комплекса мероприятий. Во избежание проблем важно придерживаться плана выполнения работ и соблюдать правила безопасности.

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

О Порядке принятия решений о сносе объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Московской области


Документ с изменениями, внесенными:
(Официальный сайт Правительства Московской области www.mosreg.ru, 24.07.2017);
(Официальный сайт Правительства Московской области www.mosreg.ru, 27.09.2017);
(Официальный сайт Правительства Московской области www.mosreg.ru, 22.10.2019).
____________________________________________________________________


В соответствии с Законом Московской области N 4/2007-ОЗ "О собственности Московской области" и в целях повышения эффективности управления недвижимым имуществом, находящимся в собственности Московской области, Правительство Московской области

постановляет:

1. Утвердить прилагаемый Порядок принятия решений о сносе объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Московской области.

2. Реализация решений о сносе объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Московской области, осуществляется за счет внебюджетных средств, за исключением случаев, если в государственных программах Московской области предусмотрены мероприятия, связанные с реализацией решений о сносе объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Московской области, финансируемые за счет средств бюджета Московской области.

Бюджетные ассигнования на мероприятия, связанные с реализацией решений о сносе объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Московской области, финансируемые за счет средств бюджета Московской области, предусматриваются Министерству строительного комплекса Московской области, Министерству имущественных отношений Московской области в соответствии с реализуемыми ими мероприятиями государственных программ Московской области.
(Абзац в редакции, введенной в действие постановлением Правительства Московской области от 22 октября 2019 года N 764/36 .

3. Установить, что государственными заказчиками по мероприятиям, связанным с реализацией решений о сносе объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Московской области, финансируемым за счет средств бюджета Московской области, являются Министерство строительного комплекса Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области в соответствии с реализуемыми ими мероприятиями государственных программ Московской области.
постановлением Правительства Московской области от 22 октября 2019 года N 764/36 .

4. Главному управлению по информационной политике Московской области обеспечить официальное опубликование настоящего постановления в газете "Ежедневные новости. Подмосковье" и размещение (опубликование) на сайте Правительства Московской области в Интернет-портале Правительства Московской области.

5. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя Председателя Правительства Московской области - министра экологии и природопользования Московской области Куракина Д.А.
(Пункт в редакции, введенной в действие постановлением Правительства Московской области от 22 октября 2019 года N 764/36 .

Губернатор
Московской области
А.Ю.Воробьев

Порядок принятия решений о сносе объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Московской области

УТВЕРЖДЕН
постановлением Правительства
Московской области
от 18 августа 2016 года N 594/27

1. Настоящий Порядок принятия решений о сносе объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Московской области (далее - Порядок), регламентирует процедуру принятия решений о сносе объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Московской области, за исключением жилых и многоквартирных домов (далее - объекты областной собственности), и организацию выполнения работ по сносу объектов областной собственности.

2. Решение о сносе принимается в отношении объектов областной собственности:

закрепленных на праве оперативного управления за государственными автономными, бюджетными и казенными учреждениями Московской области, центральными исполнительными органами государственной власти Московской области и государственными органами Московской области (далее - учреждения, государственные органы);

закрепленных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными унитарными предприятиями Московской области (далее - предприятия);

составляющих казну Московской области.

3. Решение о сносе принимается при наличии одного из оснований:

в отношении объекта областной собственности принято решение о его списании в соответствии с Порядком списания имущества, находящегося в собственности Московской области , утвержденным постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 N 228/8 "О порядке списания имущества, находящегося в собственности Московской области" (далее - Порядок списания);

объект областной собственности, расположен на земельном участке, по которому принято решение об его изъятии для государственных нужд Московской области в соответствии с законодательством Российской Федерации.

4. Решение о сносе объектов областной собственности, составляющих казну Московской области, принимается Министерством имущественных отношений Московской области.

5. Решение о сносе объектов областной собственности, закрепленных за учреждением, предприятием на праве оперативного управления, хозяйственного ведения принимается учреждением, предприятием по согласованию с государственными органами, в ведомственном подчинении которых они находятся, и Министерством имущественных отношений Московской области.

Решение о сносе объектов областной собственности, закрепленных за государственными органами, принимается государственными органами по согласованию с Министерством имущественных отношений Московской области.

Срок согласования решения о сносе объектов областной собственности в Министерстве имущественных отношений Московской области не должен превышать 30 календарных дней.

6. Решение о сносе объектов областной собственности должно содержать:

а) наименование объекта областной собственности;

б) местонахождение объекта областной собственности, подлежащего сносу (при отсутствии - описание его местоположения);

в) кадастровый или условный номер (при наличии);

г) номер записи о государственной регистрации права собственности Московской области в Едином государственном реестре недвижимости (при наличии);
постановлением Правительства Московской области от 4 июля 2017 года N 565/23 .

д) государственный орган, осуществляющий контроль за реализацией решения о сносе объекта областной собственности;

е) источник финансового обеспечения мероприятий, связанных с реализацией решения о сносе областной собственности;

ж) срок реализации решения о сносе объектов областной собственности.

7. Копия решения о сносе объектов областной собственности в трехдневный срок направляется в Министерство строительного комплекса Московской области в случае если мероприятия, связанные с реализацией решения о сносе областной собственности, финансируются за счет средств бюджета Московской области.

8. При реализации решения о сносе объектов областной собственности государственные органы, предприятия и учреждения обеспечивают выполнение следующих мероприятий:

организацию проведения работ по сносу (демонтажу) объектов областной собственности;

принятие мер, предупреждающих причинение вреда населению и окружающей среде, в том числе мер, препятствующих несанкционированному доступу людей на объект областной собственности;

организацию проведения мероприятий по утилизации строительного мусора;

организацию проведения государственного кадастрового учета или государственного учета объекта, в том числе технического учета;

оформление акта обследования, подтверждающего прекращение существования объекта областной собственности в соответствии со статьей 23 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" ;
(Абзац в редакции, введенной в действие с 28 сентября 2017 года постановлением Правительства Московской области от 27 сентября 2017 года N 811/35 .

организацию проведения мероприятий по снятию объектов областной собственности, прекративших существование, с кадастрового учета;

организацию проведения мероприятий по государственной регистрации прекращения права собственности Московской области на объекты областной собственности, прекративших существование, в Едином государственном реестре недвижимости;
(Абзац в редакции, введенной в действие с 25 июля 2017 года постановлением Правительства Московской области от 4 июля 2017 года N 565/23 .

предоставление информации в Министерство имущественных отношений Московской области об объектах областной собственности, прекративших существование, для исключения из реестра имущества, находящегося в собственности Московской области.

9. Министерство имущественных отношений Московской области обеспечивает исключение из реестра имущества, находящегося в собственности Московской области, сведений об объектах недвижимого имущества, прекративших существование, в отношении объектов областной собственности, составляющих казну Московской области.

Редакция документа с учетом
изменений и дополнений подготовлена
АО "Кодекс"

Осуществляет получение (оформление) разрешения на снос здания / строения / постройки. Положительный опыт работ в сфере строительства позволяет нам гарантировать быстрый и качественный результат. Получив разрешение на снос, вы сможете выполнить демонтажные работы легально и в сжатые сроки, что ускорит процесс начала нового строительства.

Снос зданий и сооружений - это уничтожение объектов недвижимого имущества в силу тех или иных причин.

Законодательно, снос объекта недвижимости (зданий и сооружений)- это разновидность строительной деятельности.

Законом запрещено сносить объекты недвижимости без согласования с органами местной администрации, а так же без получения разрешения на снос.

Как правило, необходимость сноса зданий и сооружений возникает по следующим причинам:

  1. Комплексное развитие застроенных территорий;
  2. Ликвидация самовольной постройки;
  3. Признания объектов недвижимости (зданий, сооружений) ветхими или аварийными;
  4. Решение собственника здания/строения.

Снос зданий и сооружений необходимо начинать с получения исходно-разрешительной документации.

Разрешение на снос подготавливается соответствующим федеральным органом исполнительной власти или иной орган местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство.

К заявлению на оформление разрешения на снос объекта недвижимости (здания) прилагает следующий пакет документов:

  1. Правоустанавливающие документы на земельный участок.
  2. Градостроительный план земельного участка (при последующем новом строительстве);
  3. Схема организации строительной площадки;
  4. Заключение ОПС (для Москвы) на заявленные работы;
  5. Справки от эксплуатационных организаций об отключении инженерных сетей и от балансодержателя;
  6. Справки об отселении жителей и выводе организаций;
  7. Разрешение на перемещение строительных отходов;
  8. Порубочный билет (при наличии зеленых насаждений);
  9. Проект производства работ на заявленные работы, согласованный в установленном порядке;

Перечень документов не является исчерпывающим.

Итак, для того что бы осуществить снос объекта недвижимости, необходимо:

  1. Осуществить сбор исходно-разрешительной документации (функция технического заказчика);
  2. Подготовить проект на снос здания;
  3. Получить ордер на выполнение работ по сносу здания;
  4. Отселить людей, проживающих в здании / проконтролировать выезд учреждений;
  5. Подготовить территорию (выставить временное ограждения в месте, где предполагается снос объекта, освободить от временных зданий и т.п);
  6. Отключить демонтируемое здание от инженерных коммуникаций;
  7. Выполнить снос здания;
  8. Утилизировать строительный мусор и благоустроить территорию;
  9. Закрыть ордер.

Завершение сноса подтверждается службой технической инвентаризации путем подписания «Акт обследования результатов сноса объекта». Так же необходимо получить подписи у представителя пожарного надзора, главного архитектора, и т.д. После этого собственнику необходимо снять объект недвижимости с технического учета.

В результате проведения данных процедур, на основании решения органов местного самоуправления производится запись в государственном реестре о прекращении права собственности в связи с ликвидацией объекта.

Пресс-центр - GOROD GROUP