Anularea construcției cu capitaluri proprii: când ne putem aștepta să crească prețurile locuințelor? Ofertele lunii Noua lege privind vanzarea de cladiri noi.

În Rusia, la 1 iulie 2018, a intrat în vigoare în legătură cu construcție comună, care sunt fixe lege federala din data de 1 iulie 2018 Nr 175-FZ. Potrivit noilor reguli, cerințele pentru dezvoltatori au devenit mai stricte, atât în ​​ceea ce privește controlul de stat asupra activităților lor de construcție, cât și în executarea tranzacțiilor cu deținătorii de capital, precum și finanțarea construcției de clădiri rezidențiale.

Modificări în legea federală „Cu privire la participarea la construcție comună clădire de apartamenteși alte imobile..." din 30 decembrie 2004 Nr. 214-FZ (denumită în continuare 214-FZ) se aplică numai acelor proiecte pentru care contracte participarea la capitaluri proprii(în continuare - DDU) se va încheia după 1 iulie 2018.

Acordurile semnate și înregistrate înainte de această dată vor continua să fie valabile, iar dezvoltatorii care au primit autorizație de construire înainte de 1 iulie vor putea construi conform vechilor reguli.

Legea federală nr. 175-FZ din 1 iulie 2018 a decis introducerea utilizării conturilor escrow, care vor obligatoriu de la 1 iulie 2019.

Trebuie să existe o tranziție către utilizarea așa-numitelor conturi escrow pentru a plasa banii acționarilor înșiși. În prima etapă, acestea vor fi decizii voluntare. Dar pornim de la faptul că într-un an acest tip de tranziție va fi deja obligatoriu.

D. Medvedev

Conturi escrow Acestea sunt conturi bancare speciale menite să stocheze, în anumite condiții, fondurile cetățenilor depuse la achiziționarea de imobile rezidențiale de la un dezvoltator.

Banca în în acest caz, va controla progresul construcției și cheltuielile pentru aceasta (pentru a preveni deturnarea fondurilor), iar un cont escrow este un element necesar în împrumuturile dezvoltatorilor pentru finanțarea proiectelor. Se remarcă faptul că utilizarea de noi mecanisme suport bancar construcția va permite o mai bună gestionare a majorității tipul de riscuri ale construcției în comun decât atunci când faceți o tranzacție la etapa gropii de fundație.

Esența escrow în construcția partajată este următoarea:

• banii acţionarilor nu sunt transferaţi direct dezvoltatorului, cum era anterior, ci sunt transferaţi la un cont separat pentru noua clădire de unde se achizitioneaza apartamentul;
• aceste fonduri nu poate fi folosit de dezvoltator până la finalizarea construcției;
• după ce casa este finalizată bani gheata, situat în contul de escrow, poate fi folosit de dezvoltator pentru a rambursa împrumutulînaintea băncii finanţate de el activitati de constructii, iar restul dintre ele vor fi luate în considerare profit;
• dacă dezvoltatorul dă faliment, vor fi bani returnate cetățenilor, care elimină problema acționarilor fraudați.

Cu toate acestea, trecerea la conturile escrow nu elimină apariția unei alte probleme - posibilitatea închiderii băncii. Pentru a preveni acest lucru, banii acţionarilor vor fi asiguraţi de către Agenţia de Asigurare a Depozitelor, maximul Valoarea compensației va fi de 10 milioane de ruble. pentru un apartament intr-un bloc.

Trecerea dezvoltatorilor la utilizarea conturilor escrow

Legiuitorii deja împing dezvoltatorii în toate modurile posibile treceți la mecanismul contului escrow. Pentru cei care fac tranziția, acesta a continuat să reducă unele cerințe și să ofere o serie de beneficii:

• În primul rând, dacă dezvoltatorul deschide și efectuează lucrări printr-un cont escrow, dacă vânzările cresc, rata la creditul pentru construcție poate fi redusă (la aproximativ 5%). Acest lucru se explică prin faptul că, pe măsură ce fondurile sunt primite în cont (din încheierea de tranzacții cu cetățenii), se acumulează o sumă, care în cele din urmă este garantată a fi plătită băncii.
• În al doilea rând, trecerea la un cont escrow permite realizarea construcției doar în funcție de finanțarea bancară, nu afectează ritmul construcției;
• În al treilea rând, construcția finanțată de bancă este mai atractivă pentru cumpărătorii de apartamente datorită asigurărilor și conditii favorabile depozitarea fondurilor.

Potrivit RBC, în prezent cei care au dreptul de a deschide conturi escrow au fost deja aprobați (lista lor este publicată pe site-ul Băncii Centrale), printre care se numără Sberbank, B&N Bank, Alfa-Bank, Raiffeisenbank etc.

Ce se va întâmpla cu construcția comună și casele de copii preșcolari de la 1 iulie 2019?

Mergi la finanţarea proiectelor în construcţia de locuinţe se încheie la 1 iulie 2019, ceea ce indică faptul că dezvoltatorilor le este interzis să încheie tranzacții cu deținătorii de capital în conformitate cu vechile reguli. Aceasta înseamnă că strângerea de fonduri de la cetățeni va fi posibilă doar printr-un cont escrow (un cont separat pentru fiecare acționar).

Până la 31 decembrie 2020, este planificat ca ponderea contractelor încheiate folosind conturi escrow să fie de 95%.

Totuși, pentru proiectele pentru care au fost obținute autorizații de construcție înainte de modificările la 214-FZ, noile reguli nu se aplică, iar vânzarea apartamentelor din astfel de ansambluri rezidențiale se va formaliza prin încheierea unui DDU conform vechii proceduri.

Deoarece deschiderea conturilor escrow este imposibilă fără participarea băncii, acord de participare la capitaluri proprii sunt de asemenea așteptate schimbări. Acest acord, în forma sa anterioară, este depășit și nu respectă noile cerințe în domeniul construcției cu capital propriu. Contractul devine tripartit- deținător de capital, dezvoltator, bancă - ceea ce va implica în consecință modificări și completări la termenii acordului. De asemenea, este probabil ca documentul să fie numit diferit.

Trecerea la finanțarea proiectelor marchează, fără îndoială, începutul procesului anularea construcției comune, despre care legislatorii prevăd că va înceta să mai existe până în 2021.

Cum se vor schimba prețurile imobiliare după anularea participării la capitaluri proprii?

La intrebare - Se vor scumpi apartamentele? după desființarea construcției pe capitaluri proprii, experții și specialiștii în construcția de locuințe dau răspunsuri ambigue. Părerile pe această temă sunt împărțite:

• Unii cred că creșterea prețurilor locuințelor ar putea fi semnificativă. Acest lucru se explică prin faptul că participarea băncilor (dobânda la un împrumut pentru un proiect de construcție, costurile utilizării conturilor escrow etc.) poate implica o serie de costuri suplimentare pentru dezvoltator, care poate transfera o anumită sumă de costuri către cumpărătorul prin creșterea prețurilor la apartamente.
• Alții sunt înclinați să creadă că dacă prețurile vor crește, va fi doar puțin (cu cel mult 8%). Potrivit acestui grup, totul depinde de modul în care băncile vor stabili prețurile locuințelor și vor oferi tarife preferenţiale atunci când se împrumută dezvoltatorilor.

Construcția comună poate fi complet interzisă în Rusia, iar acest subiect a fost discutat la o întâlnire cu președintele. Potrivit sursei lui Vedomosti, șeful statului însuși a sugerat să se retragă de la vânzarea clădirilor neterminate și să se facă acest lucru aproape în 2018.

Construcția în comun poate fi interzisă cu totul. Potrivit lui Vedomosti, aceasta posibilitate a fost discutata la o intalnire cu presedintele. Mai mult, așa cum a spus una dintre sursele apropiate participanților la întâlnire, șeful statului și-a propus să renunțe la vânzarea clădirilor neterminate și să facă acest lucru aproape în 2018.

Începând de anul viitor, piața comună a construcțiilor se confruntă deja cu schimbări globale, care ar trebui să îi protejeze în primul rând pe acționari, dar nu îi entuziasmează pe dezvoltatori. Dezvoltatorii de apartamente nu vor putea primi bani de la cumpărători până când nu vor livra proprietatea. Contribuțiile vor fi păstrate în conturi speciale în bănci, iar firmele vor construi case fie pe fonduri de credit, sau pe cont propriu.

Aceste amendamente au fost criticate de mulți. Au existat opinii: acest lucru ar putea pune capăt construcției de capitaluri proprii.

Business FM a întrebat participanții de pe piață, cumpărătorii și experții ce s-ar întâmpla dacă achiziționarea de clădiri neterminate ar fi complet interzisă. Acționarul fraudat al complexului rezidențial Terletsky Park, Nikita Zhevchenko, consideră că statul vrea astfel să se elibereze de responsabilitate:

Nikita Jevcenko acţionar al complexului rezidenţial Terletsky Park„În primul rând, nu există nicio construcție comună în Europa. Il avem. De ce avem asta? Pentru că avem mize mari pe o ipotecă, adică de aceea statul a venit cu această metodă. În loc de o ipotecă mică, au venit cu o construcție comună, astfel încât acești bani, care de fapt sunt fără dobândă, care au fost cu procent mic, pe care băncile le dau în Europa, sunt date de deținătorii de capital aici. Dar în acest caz, dacă statul a rezolvat problema dezvoltării pieței construcțiilor în acest fel, atunci trebuie să protejeze cumva aceste investiții. În rest, se dovedește că te cam speli pe mâini și în același timp pare să fie un boom în construcții, dar nu ai nicio legătură cu asta dacă se întâmplă ceva. Drept urmare, dezvoltatorii fără scrupule au profitat de acest lucru, cei care nu construiesc, ci retrag bani. În consecință, în mod firesc, statul poartă responsabilitatea directă pentru aceasta. Și acum încearcă să o amenajeze într-un fel în așa fel încât să petreacă aceste găuri.”

Va fi dificil pentru o afacere fără posibilitatea de construcție comună, mai ales în regiuni, spune Dmitri Kotrovsky, membru al consiliului de sprijin al Rusiei:

Dmitri KotrovskiMembru al Consiliului de Sprijin al Rusiei„În primul rând, acest lucru va duce, desigur, la o creștere a costului locuințelor, ceea ce, mi se pare, contrazice complet decretele din mai, care prevedeau că ar trebui să existe un plus de 40 de milioane de metri pătrați de locuințe la prețuri accesibile, pentru ca 5 milioane de ruşi să-şi poată îmbunătăţi conditii de viata. Acest lucru nu este absolut corelat unul cu celălalt. PIK a ocupat mai mult de 30% din piață, dar nu este încă capabil să arunce o umbră asupra întregii piețe și să ajusteze absolut toți participanții după bunul său plac. Scalabilitatea pe care o are grupul de companii PIK le va permite, desigur, să minimizeze costurile. În consecință, determinați marja care vă va permite în cele din urmă să formați costul final al produsului. Nu îmi imaginez că este posibil ca alți participanți la piață, în special cei care lucrează în regiuni, să țină pasul cu această oportunitate. Totuși, dacă vorbim despre faptul că 5 milioane de ruși ar trebui să primească locuințe la prețuri accesibile, cum se poate face acest lucru în toate cele 85 de regiuni, ținând cont de faptul că dezvoltatorul va trebui mai întâi să obțină bani de undeva și să demonstreze băncii că proiectul este fezabil și relevant și, după aceea, includeți și în costul prețului o sarcină care este comparabilă cu costul banilor, în ciuda faptului că veți fi obligat să contractați împrumuturi. Este un mister pentru mine modul în care astfel de decizii opuse pot fi ridicate la rangul de sarcină de stat. Nu știu cum se poate face asta.”

Experții consideră că, dacă vânzarea de bunuri imobiliare în faza de construcție este interzisă, prețurile pentru locuințe finite vor crește semnificativ. Iată ce spune Serghei Lobzhanidze, directorul platformei analitice BNmap.pro:

Serghei Lobzhanidzedirector al platformei analitice BNmap.pro„Pe lângă faptul că acest lucru va duce automat la o creștere a prețurilor în etapa de construcție finală, deoarece acum creșterea medie în timpul construcției, de exemplu, la Moscova, este de la 18% la 27%, sarcina creditului va fi adăugat la aceasta. La aceasta se va adăuga TVA, care va trebui plătită la primirea proprietății, așa că cred că aici creșterea prețului ar putea fi de până la 50-60%, doar pe baza creșterii costurilor volumetrice la produse. Este vorba despre preț. Cât de popular este aceasta, pot spune ca exemplu că la sfârșitul anului 2017, în granițele Moscovei și Noii Moscove, am avut aproximativ 54 de mii de tranzacții pentru persoane fizice, inclusiv apartamente, în cadrul acordurilor de participare la capitalul propriu pentru transferul de drepturi. pe baza cumpărării -vânzărilor. Piață secundară„aproximativ 120 de mii [tranzacții], adică, în principiu, aproape jumătate - acesta este un procent foarte mare.”

Nu este raportat dacă au fost luate decizii cu privire la interzicerea construcției în comun. Publicația notează doar că s-a discutat ca opțiune și posibilitatea de a vinde doar locuințe finisate din 2020.

În Rusia există planuri de a trece la noua schema achiziționarea de locuințe în construcție - în loc de construcție comună, va veni finanțarea proiectelor. RBC Real Estate explică modul în care noua schemă diferă de vânzările sub DDU

Președintele rus Vladimir Putin, până la 15 decembrie a acestui an, măsuri pentru înlocuirea treptată a construcției cu capitaluri proprii împrumut bancarși alte surse de finanțare. Trecerea la o schemă de finanțare a proiectelor pentru dezvoltatorii de locuințe, care ar trebui să minimizeze riscul cetățenilor, va dura trei ani.

Aceasta înseamnă că în viitor dezvoltatorii nu vor putea atrage fonduri de la acționari pentru finanțarea construcției. Această practică de participare limitată indiviziiîn construcția de locuințe operează în multe țări străine si presupune finantarea constructiei pe cheltuiala bancilor.

Scopul principal al inovațiilor este de a rezolva problema acționarilor fraudați. „Cetăţenii nu îşi vor risca fondurile, ci vor cumpăra locuinţe deja construite, care pot fi imediat înregistrate ca proprietatea lor. Dar, în același timp, trebuie să vă asigurați că prețul pentru metru patrat nu a devenit vertiginos, iar băncile erau gata să acorde împrumuturi la rate rezonabile ale dobânzii”, așa a explicat șeful Ministerului Construcțiilor din Rusia, Mikhail Men, într-un comentariu la RBC-Real Estate, necesitatea unor schimbări.

Editorii RBC Real Estate au descoperit ce riscuri pentru cumpărătorii de clădiri noi vor fi eliminate prin noua schemă de finanțare și cum va afecta aceasta piața imobiliară din Rusia.

O alternativă la construcția comună

În prezent, aproximativ 80% din clădirile noi din Rusia sunt implementate prin încheierea de acorduri de construcție în comun (DDU). Această schemă presupune că construcția de locuințe se realizează pe cheltuiala acționarilor - persoane fizice care, de fapt, împărtășesc toate riscurile cu dezvoltatorul.

Astăzi există trei surse de finanțare pentru orice proiect de construcție: fonduri de la acționari, finanțare bancară (proiect) și fonduri proprii dezvoltatori. „Fondurile proprii ale dezvoltatorului variază între 20% și 40% din volumul total investitii de capital, care sunt necesare pentru construcția [un complex rezidențial separat], fondurile acționarilor sunt de aproximativ 50%. Restul sunt fonduri împrumutate de la instituțiile de credit (finanțare de proiecte, nu mai mult de 50%)”, spune deputatul director general preocuparea „Krost” Marina Lyubelskaya. Dar, în practică, dezvoltatorul alege nu mai mult de 30% din alocat limita de credit pentru proiect, iar vânzările viitoarelor contoare sub DDU vor începe din momentul începerii construcției, adaugă Vladimir Sergunin, partener al companiei internaționale de consultanță Colliers International.

Finanțarea proiectului, care este planificată să fie implementată integral în trei ani, presupune că construcția va fi finanțată în mare parte de către bancă. În același timp, nu au fost încă anunțate scheme și condiții specifice de interacțiune între bănci, dezvoltatori și cumpărători de clădiri noi. Pe piețe dezvoltate imobiliare (vezi inserția de mai jos) cu această schemă, banca investește fonduri în implementarea proiectelor rezidențiale, care acționează ca garanție pentru obligațiile de datorie și returnarea fondurilor organizarea creditului are loc nu în detrimentul activelor dezvoltatorului, ci în detrimentul flux de fonduri modelate de noul proiect. Cu alte cuvinte, construcția casei se realizează din bani bancar. În același timp, finanțarea proiectelor nu înseamnă creditare: ratele pentru finanțarea proiectelor pot fi mult mai mici decât pentru împrumuturi curente pentru constructori.

„Noua schemă va elimina riscul pentru cetățeni de a-și pierde investițiile în locuințe în construcție, fără a primi un apartament ca urmare. Mecanismul de strângere de fonduri pentru construcții va fi simplificat pentru dezvoltatori (în loc de numeroase persoane fizice vor fi una sau două bănci și un număr limitat de investitori profesioniști). În plus, vor fi eliminate riscurile de discrepanță între volumele de finanțare atrase și etapele construcției - finanțarea urmând a fi asigurată în limita volumului aprobat după caz”, a spus Mikhail Men.

Sistem finantare bancara construcțiile rezidențiale reduc, de asemenea, riscurile pentru stat - minimizează „probabilitatea necesității de sprijin bugetar pentru industrie”, a adăugat ministrul. Aceasta înseamnă că dacă constructorii nu își vor îndeplini obligațiile, casele vor fi finalizate nu pe cheltuiala bugetului de stat, ci din banii băncilor care au finanțat proiectul sau ai companiilor de asigurări.

Cum vor trece la noua schemă?

Prima etapă a tranziției de la construcția comună la finanțarea proiectului a fost apariția Fondului pentru Protecția Drepturilor Acționarilor din Ministerul Construcțiilor. A doua etapă va fi intrarea în vigoare a reglementărilor 218-FZ la 1 iulie 2018, care implică modificări ale legislației privind construcția pe capital propriu. De asemenea, în această etapă se plănuiește crearea sistem unificat control asupra construcțiilor partajate în regiuni.

Următoarea etapă va evalua în general modul în care băncile vor finanța construcția de locuințe. „Dacă se justifică în acest domeniu, atunci în viitor, luând în considerare o evaluare competentă a riscurilor și reducerea costurilor resurse de credit, acest lucru va face posibilă înlocuirea treptată a construcției în comun cu finanțarea proiectelor, ținând cont de păstrarea accesibilității locuințelor”, a declarat Mikhail Men pentru RBC Real Estate.

Șeful Ministerului Construcțiilor a remarcat că investițiile private în construcția de locuințe se ridică la aproximativ 3,5 trilioane de ruble. în acest moment. „În primul rând, trebuie să primim un răspuns de la sectorul bancar: în ce perioadă și la ce preț al banilor vor putea băncile să înlocuiască aceste 3,5 trilioane de ruble. Este posibil? sistem bancar această sumă de finanțare? Și dacă da, pentru ce perioadă? Este necesar să facem calcule înainte de a trece la o atitudine mai civilizată, când construcția de locuințe este finanțată nu de cetățeni, ci de bănci”, a comentat șeful Ministerului Construcțiilor.

Construcție comună în Rusia

Astăzi, aproximativ 80% din locuințele construite în Rusia sunt finanțate din fondurile participanților la construcția comună - conform 214-FZ. În toată țara, din trimestrul III al anului 2017, erau înregistrate circa 1,1 milioane de instituții de învățământ preșcolar în activitate. Potrivit Băncii Rusiei, datoria cetățenilor la creditele ipotecare luate ca garanție pentru proprietăți rezidențiale este de aproximativ 1 trilion de ruble, iar ținând cont de fondurile de plată în avans, această sumă crește la 1,5 trilioane de ruble.

Alte 20% este în principal vânzarea de apartamente în case gata făcute în temeiul contractelor preliminare de vânzare și cumpărare există și eliberarea; certificate de locuință(extrem de rar) sau o schemă de cooperative de construcție de locuințe care nu au părăsit încă complet piața.

Temerile dezvoltatorilor

În general, dezvoltatorii și agenții imobiliari intervievați de editorii RBC Real Estate sunt de acord cu poziția autorităților că finanțarea proiectelor va elimina toate riscurile pentru cumpărători și stat în ceea ce privește apariția de noi deținători de capital fraudați. În același timp, unii jucători de pe piața imobiliară consideră că trecerea la o nouă schemă va crește costul locuințelor, inclusiv din cauza împrumuturilor scumpe pentru dezvoltatori.

Președintele Grupului de companii Osnova nu vede dificultăți sau obstacole speciale în calea tranziției la finanțarea proiectelor și fost șef„Morton” Alexander Ruchiev. Potrivit lui, astăzi piața funcționează deja în conformitate cu această schemă și cu destul de mult succes - fără a crește costul construcției și a prețurilor în creștere. „De exemplu, implementăm un proiect în regiunea Moscovei cu implicarea finanțării proiectelor de la Sberbank din Rusia. Da, în același timp atragem bani de la acționari, dar aceștia nu au nicio influență asupra finanțării construcțiilor și nu depindem de ei”, spune Ruchev. În opinia sa, companiile mici care nu au o marjă de sustenabilitate vor pierde ocazia de a strânge bani de la bănci și, eventual, de a părăsi piața.

Teoretic, finanțarea prin capitaluri proprii poate fi înlocuită cu finanțarea proiectelor, consideră Marina Lyubelskaya, dar notează condiția: rata efectivă a unei astfel de finanțări a proiectelor ar trebui să fie egală cu rata inflației plus o remunerație echitabilă. Astfel, dacă inflația este de 4% pe an, atunci, împreună cu recompensa de risc, rata finală nu ar trebui să fie mai mare de 8%. „Această rată va face posibilă, menținând în același timp nivelul actual al prețurilor de pe piață pentru consumatorii finali, înlocuirea unei ponderi semnificative a proiectelor care implică fonduri de la acționari cu finanțare de proiecte fără a pierde marja dezvoltatorului”, explică ea.

Pentru a evita creșterile de preț, potrivit Natalya Shatalina, este necesară lansarea unui program de sprijin de stat pentru finanțarea proiectelor, în baza căruia dezvoltatorii vor putea primi împrumuturi la peste tarife accesibile. Natalya Shatalina numește principalele motive pentru o posibilă creștere a prețurilor locuințelor ca fiind lipsa oportunității de a cumpăra obiecte în construcție la prețuri mai accesibile - de exemplu, în stadiul inițial de construcție puteți cumpăra un apartament cu 25-30% mai ieftin decât în casa terminata. Dacă luăm în considerare numai case gata făcute, atunci putem presupune o creștere a prețurilor de până la 10% pe baza ratelor de împrumut existente pentru dezvoltatori, prezice ea.

În același timp, potrivit lui Roman Rodiontsev, șeful de lucru cu partenerii cheie la Est-a-Tet, cu siguranță nu se așteaptă o creștere bruscă a prețurilor nici în cazul unui refuz de la construcția comună sau din orice alt motiv. Expertul explică acest lucru prin faptul că în fiecare trimestru un volum mare de aprovizionare nouă intră pe piața de capital la prețuri mici, ceea ce limitează nivelul general al costului de aprovizionare în clădirile noi. „Chiar dacă vor ieși noi proiecte cu finanțare de proiecte, va exista în continuare un strat de locuințe pe piață vândute în baza acordurilor de construcție partajată. Pentru vânzarea doar a acelor 3,4 milioane mp. m de locuințe care se oferă în prezent în clădiri noi, la ritmul actual de vânzări, va dura cel puțin patru ani”, rezumă Rodiontsev.

În viitor, probabil că va rămâne o abordare individuală pentru determinarea ratei dobânzii, deoarece toate proiectele au atractivitate diferită și niveluri diferite de riscuri, a prezis serviciul de presă al Ministerului Construcțiilor. Va fi profitabil pentru un dezvoltator profesionist să lucreze după modelul de finanțare a proiectelor, deoarece mecanismul de strângere de fonduri pentru construcție va fi simplificat, atât procedural, cât și din punct de vedere al unui aflux garantat de fonduri pentru construcție de la investitor, potrivit Ministerului. de Construcţii.

Cum să vinzi locuințe în construcție în străinătate

ÎN Europa de Vest finanțarea proiectelor este utilizată ca principală schemă de strângere de fonduri pentru construcție. Construcția de locuințe se realizează folosind fonduri împrumutate, iar banii cumpărătorilor merg în conturi speciale bancare escrow, care se deschid numai după punerea în funcțiune a obiectelor și abia atunci dezvoltatorul realizează profit.

În Germania, există bănci de economii pentru construcții - viitorul cumpărător de bunuri imobiliare investește mai întâi bani în bănci de economii, iar după câțiva ani se poate înregistra Împrumut imobiliar pentru achizitionarea locuintei. Fondurile din conturile bancare de economii pot fi folosite exclusiv pentru construirea de case.

În Marea Britanie, imobilele rezidențiale sunt vândute după următorul principiu: în timpul ciclului de construcție al proiectului, dezvoltatorul finanțează singur construcția și își poate permite să ia un avans de până la 5% pentru apartament, restul este fondurile proprii și împrumutate ale dezvoltatorului sau investitorului. El primește plata integrală la punerea în funcțiune a instalației și, în majoritatea cazurilor, facilitățile sunt livrate complet mobilate. Costul finanțării proiectelor pentru dezvoltatori nu depășește 5-6%, iar costul credite ipotecare — 1,5-3%.

În Israel, schema de finanțare prin capitaluri proprii este distribuită în timp: acționarul plătește 10% din costul apartamentului în etapa eliberării autorizației de construire, partea următoare - în momentul în care obiectul părăsește terenul, partea rămasă - la finalizarea tuturor lucrărilor. Adică, plata acționarului este legată de pregătirea pentru construcție a obiectului.

„Sunt unul dintre cei mai mari dezvoltatori din țară, de ce încerci să mă omori?” – așa a comentat emoționat proprietarul unei mari companii de dezvoltare noua versiune a legii construcțiilor în comun la o întâlnire recentă din Ministerul Construcțiilor. Amendamentele au fost semnate de președinte în vară și ar trebui să intre în vigoare la 1 iulie 2018. Și de atunci, oficialii ministerului discută în mod regulat cu reprezentanții celor mai mari companii de construcții cum să netezi efectul acestor schimbări. Dacă acest lucru nu se face, industria nu va supraviețui, cred majoritatea constructorilor. Principalul lucru este să protejăm acționarii, iar escrocii și companiile mici vor părăsi piața, susțin susținătorii legii. Vedomosti și-a dat seama ce anume se va schimba și de ce îi încurcă pe constructori.

fundal

Pentru a rezolva problema acționarilor fraudați - oameni care au investit bani în construcții și nu au primit apartamentul promis, legea „Cu privire la participarea la construcția de blocuri de apartamente și alte proprietăți imobiliare pe capitaluri proprii” a fost adoptată în 2005. El a interzis dezvoltatorilor să ia bani pentru un apartament până când au primit autorizații de construcție; i-a obligat să stipuleze în contract toate termenele și penalitățile pentru neîndeplinire; înregistrați acordul pentru a evita vânzările duble.

Dezvoltatorii și-au dat seama cum să ocolească legea, iar oficialii și deputații au încercat întotdeauna să le pună o barieră în cale. Dar schimbările au fost cosmetice și au fost necesare măsuri radicale, explică președintele Comitetului Dumei de Stat resurse naturale, proprietăți și relații funciare Nikolay Nikolaev. „De ce avem un număr catastrofal de cetățeni înșelați?” el intreaba. Nu este suficientă responsabilitate pentru dezvoltatori, răspunde deputatul. El spune că Duma de Stat insistă ca noile modificări să intre în vigoare cu șase luni mai devreme - nu de la 1 iulie, ci de la 1 ianuarie 2018.

Numărul acționarilor fraudați, conform celor mai mulți dintre apărătorii lor, este încă în cele șase cifre. În 2007, în Rusia, conform calculelor comitetului de organizare al co-investitorilor înșelați din Moscova și regiunea Moscovei, erau 200.000 dintre ei. În 2017, grupul de lucru privind problemele acționarilor fraudați din cadrul partidului Consiliul General al Rusia Unită a numărat 122.000 de acționari fraudați. Și doar Ministerul Construcțiilor și Locuințelor și Serviciilor Comunale din Rusia consideră că acum sunt doar 86.000 de acestea în țară. Adevărat, Ministerul Construcțiilor are criterii foarte stricte pentru a le determina. De exemplu, dacă o persoană a investit într-o casă care era construită cu încălcarea legislației privind terenurile și urbanism, atunci oficialii nu o vor recunoaște ca acționar fraudat. Cu toate acestea, chiar și folosind această metodă, cifra se dovedește a fi impresionantă. De ce sunt atât de mulți dintre ei?

Constructie neterminata mare si mica

„Toate problemele cu acționarii fraudați se datorează faptului că companiile [din care apar] sunt de neînțeles și mici”, a declarat fondatorul Mirax Group, Serghei Polonsky, în 2007, într-un interviu pentru Vedomosti. Așa a explicat el, pe atunci respectat dezvoltator, coproprietar și director al uneia dintre cele mai cunoscute companii de dezvoltare din țară, de ce mii de cumpărători de clădiri noi din toată Rusia ajung fără bani și locuințe. Dar câțiva ani mai târziu el este un exemplu propria afacere a dovedit că nu dimensiunea și faima companiei contează. În iunie 2013, falimentul Polonsky, care se afla la acea vreme în Cambodgia, a fost acuzat în lipsă de fraudă. Potrivit anchetatorilor, doar în 2007–2008. Managerii Mirax au făcut acorduri nepotrivite documentatia proiectului acorduri preliminare cumpărarea și vânzarea de apartamente la scump complex rezidential„Kutuzovskaya Mile”, iar încasările au fost folosite pentru finanțarea altor proiecte. Ancheta a recunoscut ca victime peste 100 de persoane, estimând valoarea totală a pagubelor la aproximativ 3,2 miliarde de ruble. Polonsky a fost găsit vinovat de fraudă, a petrecut un an și jumătate în Matrosskaya Tishina și a fost eliberat în iulie 2017.

Până acum, Polonsky este unul dintre puținele exemple în care șeful unei companii de construcții care nu a livrat apartamente cumpărătorilor a ajuns la închisoare. Managerii de top ai companiei falimentare SU-155 sunt de asemenea arestați. În special, fostul director general al SU-155, Alexander Meshcheryakov, este acuzat de furt de fonduri de la deținătorii de capitaluri proprii care au cumpărat apartamente în ansambluri de locuințe neterminate.

Modificări de control

Autoritățile rezolvă problemele acționarilor în două moduri: caută bani pentru a compensa victimele și întăresc controlul asupra constructorilor. Săptămâna aceasta, pe 25 octombrie, va începe să funcționeze un fond de compensare pentru a asigura obligațiile dezvoltatorilor în baza acordului de participare la construcția comună, a declarat pentru Vedomosti viceministrul construcțiilor și locuințelor și serviciilor comunale din Rusia, Nikita Stașishin. Toți dezvoltatorii care vând apartamente în faza de construcție sunt obligați prin lege să transfere 1,2% din prețul fiecărui contract de participare la construcția comună către acest fond. Fondurile din fond vor fi utilizate pentru finalizarea construcției de case cu probleme. Contribuțiile anuale la fond s-ar putea ridica la aproximativ 10 miliarde de ruble, spune directorul general al Agenției pentru Locuințe și Locuințe, care îl conduce. credit ipotecar(AHML) Alexander Plutnik. Fondul, potrivit lui, nu are de gând să colecteze o anumită sumă, trebuie să ofere acoperire financiară a riscurilor existente ale construcției în comun.

Cine sunt investitorii fraudați?

Ministerul Construcțiilor recunoaște drept acționari fraudați doar acei participanți la construcția comună față de care dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile din contractul de participare la acțiuni pentru mai mult de nouă luni și nu crește investițiile în construcția unei case pentru mai mult de două perioade de raportare în un rand. În plus, dezvoltatorul nu are un succesor legal pentru construcția instalației și obligațiile sale față de deținătorul capitalului propriu nu sunt garantate prin garanție bancară sau asigurare de răspundere civilă.
Dar, în unele cazuri, existența unui acord de participare comună la construcție nu protejează cumpărătorul. Acționarii nu sunt considerați fraudați în următoarele cazuri: – într-o casă construită, același local este vândut de mai multe ori;
– casa este construită pe un teren care nu este înregistrat ca proprietate sau închiriere de către dezvoltator;
– casa este construită pe un șantier în care o astfel de construcție nu este permisă;
- casa este construită cu încălcare plan urbanistic, cerințe de design etc.

Cumpărătorii de apartamente vor înțelege că acum nu vor pierde nimic în niciun caz: vor primi fie un apartament, fie banii înapoi, spune Stasishin. Dar pentru a preveni ca dezvoltatorii lipsiți de scrupule să fie tentați să transfere responsabilitatea către stat, au fost elaborate modificări la legea privind construcția cu capital propriu. Cu toate acestea, însăși adoptarea lor a fost o surpriză pentru oficiali.

Guvernul a lăsat versiunea convenită Dumei de Stat, la care au lucrat oficiali, bancheri și constructori, iar în lege au fost incluse modificări complet diferite, se plânge un oficial guvernamental. Potrivit lui, amendamentele au fost rescrise literalmente cu o noapte înainte de examinare - nici măcar nu au ajuns în sistem electronic Duma de Stat.

„Când am început să luăm în considerare proiectul de lege în primă lectură, am descoperit că risca să devină un alt document cosmetic. Prin urmare, pentru a doua lectură, deputații au făcut multe schimbări”, explică Nikolaev.

O casă - un dezvoltator

Legea introduce principiul „un dezvoltator – o autorizație de construcție”. Adică, pentru fiecare casă, o persoană juridică separată trebuie să obțină permisiunea.

În acest caz, va fi imposibil de implementat proiecte pentru dezvoltarea integrată a teritoriului, cred constructorii. Casele în proiecte mari sunt construite în etape. De exemplu, construcția districtului Academichesky din Ekaterinburg, care implică construcția a 13 milioane de metri pătrați. m de imobil pe 2.500 de hectare, urmând a fi finalizat în 2026. Obținerea autorizației pentru întreaga zonă este o sarcină aproape imposibilă. La urma urmei, pentru a face acest lucru, trebuie să proiectați toate clădirile simultan (va costa aproximativ 2000 de ruble pe 1 mp). Vor fi necesare miliarde de dolari în investiții și ani de pregătire, explică un dezvoltator important. Acum ritmul de proiectare depinde de dezvoltator.

De asemenea, este important ca până acum la scară largă proiecte multianuale dezvoltatorul s-ar putea schimba obiecte individualeîn funcție de condițiile pieței - dimensiunile apartamentelor, numărul de etaje etc. La urma urmei, este dificil să calculezi piața timp de 5-10 ani, explică Ilshat Nigmatullin, președintele Granel Group of Companies. Legea modificată exclude această posibilitate.

Să începem pe cont propriu

În conformitate cu noua lege, dezvoltatorul nu poate atrage împrumuturi pentru achiziționarea de terenuri și alte nevoi. Dacă a cumpărat teren pe credit înainte de intrarea în vigoare a legii, nu va putea atrage fonduri de la acționari până la rambursarea împrumutului.

În structura costurilor, cheltuielile dezvoltatorului pentru înregistrarea raporturilor juridice funciare (dobândirea drepturilor la teren, modificarea tipului de utilizare permisă, amenajarea teritoriului, sondaj ingineresc, proiectare, încheiere de acorduri de conectare tehnologică) poate ajunge până la 30% din costul total al construcției, iar la Moscova - până la 50%, spune unul dintre dezvoltatori.

Cu toate acestea, noua lege impune dezvoltatorului să prezinte fonduri în cont în valoare de 10% din costul proiectului de construcție. De unde le poate obține dezvoltatorul? Acest 10% este exact profitul maxim posibil din proiectul finalizat anterior, notează Pavel Bryzgalov, director de dezvoltare strategică la FSK Leader. Dar chiar dacă dezvoltatorul a primit-o, noua lege interzice utilizarea profiturilor pentru finanțarea construcției până când toate apartamentele din clădire sunt transferate acționarilor.

Cumpărătorii fără scrupule vor avea ocazia să blocheze activitățile dezvoltatorului, eludând acceptarea apartamentului și chiar să-l conducă la faliment, se teme unul dintre dezvoltatori. Acest lucru nu se va întâmpla, asigură deputatul Dumei de Stat și șeful grupului de lucru pentru protejarea drepturilor participanților la construcția comună a partidului Rusia Unită, Alexander Sidyakin. El promite că va face amendamente: „Când protejăm drepturile acționarilor, nu trebuie să-i răsfățăm pe șantaji care, prin sancțiuni, paralizează construcția întregii unități”.

Începătorii nu trebuie să-și facă griji

În conformitate cu versiune noua Conform legii, dezvoltatorul (sau o persoană afiliată acestuia) trebuie să aibă cel puțin trei ani de experiență în construcția de blocuri de locuințe. cu suprafata totala nu mai puțin de 10.000 mp. m ca dezvoltator, client tehnic sau antreprenor general. „Această normă va limita accesul pe piață al noilor companii, întărind astfel pozițiile structurilor de dezvoltare mari și de lungă durată”, notează Roman Sychev, directorul general al companiei de construcții Tekta Group. „Restricția va contribui la crearea de scheme de parteneriat, la care noii dezvoltatori vor fi obligați să se alăture.” În opinia sa, centrele regionale și orașele mici, unde construcția nu depășește 5.000-10.000 mp. m pe an, riscă să rămână fără clădiri noi.

Acţionarii vor fi ajutaţi cu terenuri

„Problema are aproape 20 de ani și continuă să apară investitori fraudați”, spune reprezentantul grup de inițiativă acţionarii Samara Tamara Matuzkova. ÎN noua editie Legea construcției în comun prevede crearea unui fond de compensare. Acest lucru va ajuta la protejarea drepturilor noilor acționari, dar cum rămâne cu cei vechi, se întreabă ea. Până la urmă, autoritățile nu au oferit nicio rețetă pentru ele. Un reprezentant al Ministerului Construcțiilor nu este de acord cu acest lucru: „Toate regiunile cu acționari fraudați au prezentat Ministerului Construcțiilor din Rusia programe pentru finalizarea instalațiilor cu probleme, indicând calendarul și mecanismele de soluționare. În fiecare trimestru, Ministerul Construcțiilor verifică modul în care sunt îndeplinite aceste grafice și, de asemenea, ajută regiunile oferind teren gratuit care poate fi folosit de dezvoltatorii care investesc în finalizarea caselor cu probleme.

Lege noua prevede ca dezvoltatorul să nu aibă obligații pentru împrumuturi, împrumuturi, avansuri, cu excepția împrumuturilor vizate asociate cu strângerea de fonduri de la acționari. Adică finanțarea proiectelor de la bănci și credite ipotecare. În esență, vorbim despre interdicția de a atrage finanțare nebancară de la terți - prin, de exemplu, emiterea de obligațiuni sau facturi, banca va fi singurul creditor, crede Sychev. O astfel de restricție va crește dependența companiilor de construcții de bănci, crede Ignakhin. Dar va fi dificil de implementat ideea. În special, banca trebuie să aibă un personal de specialiști în construcții care să înțeleagă esența acordurilor contractuale și să evalueze caracterul adecvat al prețurilor pentru serviciile prestate, subliniază Ignakhin. Dar băncile nu au astfel de oameni și resurse tehnice. „Aceasta înseamnă deschiderea de conturi de „proiect” pentru dezvoltator, antreprenor și client institutii financiare„Vor fi reticente”, spune Ignakhin. „În orice caz, controlul va duce la creșterea costurilor pentru bănci și, prin urmare, pentru dezvoltatorii cărora le vor oferi servicii de decontare.”

Cele mai mari bănci nu au răspuns solicitării lui Vedomosți de a comenta modificările aduse legii construcțiilor în capitaluri proprii. Dacă va intra în vigoare sub această formă, relația dintre bănci și dezvoltatori va trebui reconsiderată, iar orice modificare necesită timp și efort, adică surprizele sunt posibile pentru ambele părți, susține unul dintre bancheri.

De unde să faci rost de bani

Potrivit AHML, anul trecut au fost încheiate circa 630.000 de acorduri de participare la construcția de locuințe comune, în în termeni monetari– 1,8 trilioane de ruble. Dacă legea rămâne neschimbată, atunci dezvoltatorul va avea nevoie de fonduri proprii în valoare de 40% din costul total al construcției, crede un dezvoltator mare. Cât de mult îl prețuiește? costuri minime pentru achizitionarea terenului, obtinerea autorizatiei de construire, plus 10% din costul constructiei rezervat de lege. Aceste fonduri ar trebui de fapt înghețate până la predarea ultimului apartament către cumpărători, subliniază interlocutorul lui Vedomosți.

Retragerea imediată de la dezvoltatori a tuturor profiturilor primite din proiectele anterioare va duce la o lipsă de fonduri pentru ca aceștia să achiziționeze noi locații și să elaboreze documentația de urbanism, consideră Bryzgalov. Și asta înseamnă o ieșire completă de pe piața construcțiilor de locuințe a companiilor mici. Pe piața din Moscova și regiunea Moscovei, acestea sunt companii cu o cifră de afaceri anuală de mai puțin de 10 miliarde de ruble. - deoarece aici costul achiziționării unui nou site este de cel puțin 1 miliard de ruble, crede Bryzgalov.

„Acționarii vor fi cu siguranță protejați de construcția neterminată și de nerambursarea fondurilor. Dar adoptarea unor astfel de măsuri radicale poate crește semnificativ costul locuințelor, deoarece, pe de o parte, securitatea investițiilor crește și acest lucru stimulează cererea de locuințe primare. Pe de altă parte, acest lucru duce, în general, la o creștere a costului strângerii de fonduri pentru construcții pe piață și la o reducere a numărului de participanți la piață. Cel standard va funcționa mecanismul pieței: mai puțin risc înseamnă mai puțină diferență de preț între un proiect în construcție și unul finalizat”, admite unul dintre marii dezvoltatori.

La ce va ajuta legea?

Există și susținători ai legii printre constructori. „Inovațiile vizează creșterea transparenței și responsabilității pe piața construcțiilor. Riscul dezvoltatorilor toxici creați ca o piramidă este redus, atunci când prin atragerea de bani dintr-un proiect, obligațiile pentru alte proiecte sunt efectiv închise”, comentează Nikolay Bulychev de la MR Group. Dezvoltatorii mari, în opinia sa, nu ar trebui să întâmpine dificultăți, dar dezvoltatorii pentru care construcția nu a fost o activitate de bază vor fi obligați să caute parteneriate cu dezvoltatori consacrați. Și din moment ce nu există condiții prealabile pentru creștere preturile pietei, profitabilitatea pieței construcțiilor în ansamblu va scădea, prezice Bulychev.

„Ne pasă în primul rând de siguranța strângerii de fonduri de la acționari”, spune Stasishin. „Dezvoltatorii se tem că totul se va prăbuși. Nimic de genul ăsta”, este sigur Nikolaev. Dezvoltatorii, a spus el, sunt acum în esență structuri financiare- în perioada de valabilitate a legii privind construcția în comun, au strâns 3,3 trilioane de ruble, care nu au fost supuse supravegherii financiare. „Cetăţenii au în mână aproximativ 20 de trilioane de ruble astăzi. Dar se vor gândi de 10 ori să cumpere un apartament de la un dezvoltator în baza unui acord de construcție comun”, asigură Nikolaev. În opinia sa, după introducerea de noi cerințe, încrederea cetățenilor în industrie va fi restabilită treptat. „Noile amendamente nu sunt suficient de dure. În prezent lucrăm la un proiect de lege care va introduce răspunderea subsidiară pentru beneficiarii companiilor de dezvoltare”, promite el. Potrivit estimărilor experților, din volumul total al proiectelor demarate în 2013–2014, aproximativ 7% au devenit problematice - vorbim de sute de case, spune un reprezentant AHML. Potrivit acestuia, modificările aduse legii vor asigura pe deplin stabilitate Financiarăși transparența dezvoltatorilor, control utilizarea prevăzută fondurile participanților la construcții partajate și, cel mai important, companiile în mod evident insolvente sau fără scrupule vor fi excluse din sistemul de garantare. Pierderile sau furturile lor nu vor fi transmise industriei și, în cele din urmă, cumpărătorului, rezumă o persoană apropiată guvernului.

Prin decretul președintelui Rusiei, un proiect de lege este în curs de elaborare pentru desființarea construcției cu capitaluri proprii și tranziția către finanțarea mai fiabilă a proiectelor. Legea trebuie să intre în vigoare în trei ani.

Diferențele dintre construcția comună și finanțarea proiectelor

Construcția comună este construcția care implică bani de la cumpărători (acționari). În Rusia, acesta este cel mai popular tip de finanțare pentru clădiri noi. Schema de participare partajată este următoarea: o parte din costul construcției este suportată de acționari, iar în cazul în care firma de construcții nu are suficiente fonduri pentru finalizarea proiectului, dezvoltatorii demarează un nou proiect de construcție și folosesc banii primiți pentru finaliza proiectul anterior. La un moment dat nu mai sunt suficienți bani pentru a lucrari de constructie iar noua clădire poate fi înghețată pe termen nelimitat. Construcția prin capital propriu va fi înlocuită cu finanțarea proiectelor de clădiri noi.

Finanțarea proiectelor este construirea de blocuri de apartamente pe cheltuiala securitate în numerar bănci, nu persoane fizice. Finanțarea proiectelor va fi organizată prin atragerea de împrumuturi, care la rândul lor vor afecta costul apartamentelor.

Ce se va schimba după desființarea construcției cu capitaluri proprii

Reforma va reduce riscurile acţionarilor şi va face sistemul pieţei imobiliare rezidenţiale mai transparent. În Rusia astăzi există peste 800 de proiecte de construcție problematice, iar numărul cetățenilor înșelați a ajuns la 150-200 de mii de oameni.

Avantajul inovației este că se află într-o clădire nouă. Oamenii vor cumpăra locuințe gata făcute, pe care le pot înregistra imediat ca proprietatea lor. Viteza de construire a caselor va crește, deoarece bugetul dezvoltatorului nu va fi afectat de rata vânzărilor de clădiri noi.

Dezavantajul anulării construcției în comun este creșterea costurilor proprietății. Investițiile în clădiri noi în stadii scăzute de construcție își pierd avantajele. Firmele de construcții mici sau chiar mijlocii care oferă locuințe la buget pot dispărea. Odată cu scăderea volumului construcției de locuințe, prețul acesteia va crește cu siguranță.

Guvernul discută acum în mod activ modalități de tranziție la finanțarea proiectelor și oportunități sprijinul statului sau o reducere a ratelor dobânzilor bancare.

Experții consideră că fiecare dezvoltator va avea nevoie de o abordare individuală, ținând cont de reputația sa și de securitatea financiară.

Prețurile locuințelor vor crește după abolirea construcției cu capitaluri proprii?

Analiştii prevăd o creştere după adoptarea noii legi. Ținând cont de dobânzile bancare curente, prețul va crește cu 10-30%. De exemplu, Preț apartament studioîntr-o zonă dezvoltată 1,5 milioane de ruble, dacă adăugăm 25%, obținem 1,85 milioane de ruble. De asemenea, cumpărătorii pierd oportunitatea de a economisi sau de a câștiga bani cumpărând un apartament într-un stadiu scăzut de construcție, iar acesta este aproximativ 10-30% din costul final al acestuia.

Costul locuinței va fi direct legat de ratele dobânzilor pe care bancile le vor oferi. Concurează cu dezvoltatorii-parteneri ai băncilor sau mari firme de constructii, va deveni foarte dificil pentru firmele mici sau „începători”.

Concurența pe piața clădirilor noi va scădea, volumele de construcție vor scădea, ceea ce va determina creșterea prețurilor imobiliare. Dacă țara se confruntă cu o nouă criză a locuințelor sau cu o creștere globală a prețurilor depinde de sprijinul guvernamental pentru dezvoltatori și de atenția etapelor de tranziție la noua schemă.

Ar trebui să cumpăr un apartament acum sau să aștept până când construcția comună este anulată?

După intrarea în vigoare a proiectului de lege, acestea vor crește. Acum, pe fundalul redus rate ipotecareȘi preturi accesibile, poti avea timp sa cumperi un apartament la un pret bun pentru investitie sau viata confortabila. Experții imobiliari de pe site-ul web 23kvartiry.ru vă vor ajuta să minimizați riscurile. Experții dintr-un portal imobiliar independent vă vor ajuta să alegeți un apartament de la un dezvoltator de încredere, să deschideți și să cumpărați o casă de la distanță. Serviciile experților și managerilor noștri sunt gratuite.