ข้อกำหนดพื้นฐานสำหรับการประเมินที่ดิน การประเมินมูลค่าจำนวนมากและการประเมินมูลค่าวัตถุชิ้นเดียวในการเป็นเจ้าของที่ดิน

การประมาณมูลค่าตลาดของที่ดินโดยใช้วิธีประเมินมูลค่าทรัพย์สินจำนวนมาก

(ปัญหา รุ่น และข้อมูลสนับสนุน)

วี.พี. Fedorov, Ph.D.

โอ.เอ็ม. ปาโฮโมวา

เอ็น.วี. บูลิเชวา

Perspektiva LLC, เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก

1 ลักษณะของปัญหา

1.1 การประเมินราคาที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษี - ความจำเป็นในการใช้วิธีประเมินราคาจำนวนมาก

คำสั่งของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียหมายเลข 945 ลงวันที่ 25 สิงหาคม 2542 “ในการประเมินราคาที่ดินของรัฐ” เปิดหน้าใหม่ในสาขานี้ (หรืออย่างแม่นยำยิ่งขึ้นคือนำกลับมามีชีวิตอีกครั้ง) รัฐบาลควบคุมอสังหาริมทรัพย์ มตินี้กำหนดภารกิจในการสร้างระบบของรัฐ การประเมินราคาที่ดิน ตามที่ระบุไว้ในมติ การประเมินมูลค่าที่ดินเป็นหนึ่งในนั้น วิธีการทางเศรษฐกิจได้มีการจัดตั้งการจัดการที่ดินขึ้น “เพื่อภาษีและวัตถุประสงค์อื่น”

บทความนี้กล่าวถึงประเด็นหลักประการหนึ่งของปัญหานี้ - การพัฒนาวิธีการในการกำหนดมูลค่าของที่ดิน เนื่องจากมูลค่าเป็นฐานภาษีจะต้องได้รับการจัดตั้งขึ้นแล้วแก้ไขด้วยความถี่ที่กำหนดโดยกฎหมายและ พร้อมกันทุกพื้นที่ อาณาเขต เมื่อพัฒนาวิธีการประเมินจำเป็นต้องให้ความสำคัญ วิธีการประเมินจำนวนมาก นี่เป็นวิทยานิพนธ์เรื่องแรกในการพัฒนาระบบการประเมินมูลค่าทางภาษี

ถึงแล้วใน สหพันธรัฐรัสเซีย(ส่วนใหญ่ในเมืองใหญ่) มีประสบการณ์เชิงบวกในการพัฒนามวลชนอยู่แล้ว การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์- สิ่งนี้เริ่มต้นด้วยกฎหมาย "การชำระค่าที่ดิน" ซึ่งแนะนำการใช้ที่ดินแบบชำระเงินในประเทศของเรา การทดลองครั้งแรกในการกำหนดอัตราภาษีที่ดินดำเนินการในกรณีที่ไม่มีตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างสมบูรณ์ ความจำเป็นในการสร้างความแตกต่างที่กฎหมายกำหนด อัตราเฉลี่ยภาษีที่ดินในอาณาเขตของเมืองและภูมิภาคเป็นแรงผลักดันในการพัฒนาวิธีการประเมินจำนวนมาก

1.2 ข้อมูลการตลาด - พื้นฐานสำหรับการประเมินมูลค่า

ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังพัฒนาในประเทศของเรา (โดยเฉพาะในเมืองใหญ่) และทั้งหมด ปริมาณมากผู้เชี่ยวชาญและ บริการสาธารณะเข้าใจสิ่งนั้น ระบบภาษีอสังหาริมทรัพย์ควรเน้นโดยคำนึงถึงสภาวะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ , ระดับราคาของมัน เอกสารราชการจำนวนหนึ่ง (ตัวอย่างเช่นในพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียหมายเลข 319 วันที่ 15 มีนาคม 2540 "ในขั้นตอนการกำหนดราคามาตรฐานของที่ดิน" ร่างกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย "บนที่ดิน" การประเมินมูลค่า” พระราชกฤษฎีกาประธานาธิบดีแห่งสหพันธรัฐรัสเซียหมายเลข 1535 วันที่ 22 กรกฎาคม 2537 ระบุว่าราคามาตรฐานของที่ดินการประเมินมูลค่าที่ดินควรคำนวณบนพื้นฐาน ราคาตลาดสำหรับที่ดินทั่วไปที่มีจุดประสงค์ที่เหมาะสม

ในทางปฏิบัติในโลกสมัยใหม่ ฐานภาษีอสังหาริมทรัพย์คือมูลค่าตลาดของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ (สหรัฐอเมริกา สวีเดน) หรือจำนวนรายได้ค่าเช่าที่เป็นไปได้ (ฝรั่งเศส อังกฤษ เยอรมนี) เนื่องจากเชื่อกันว่าราคาที่ดิน เป็นค่าเช่าที่ดินที่ถือเป็นทุน มูลค่าเฉพาะของราคาที่ดินในตลาดมีความผันผวนระหว่างค่าเช่าขั้นต่ำที่ถือเป็นทุนสำหรับการเช่าที่ดินที่กำหนด ซึ่งค้ำประกันภายใต้วิธีการแสวงหาผลประโยชน์ที่มีอยู่ และรายได้ค่าเช่าสูงสุดที่รวมเป็นทุนจากที่ดินที่กำหนดภายใต้ ที่สุด วิธีที่ทำกำไรการดำเนินงาน

ดังนั้นวิทยานิพนธ์ฉบับที่ 2 จึงเป็นแบบประเมิน ที่ดินควรพิจารณาจากข้อมูลเกี่ยวกับสถานะของตลาดอสังหาริมทรัพย์รองของเมือง โดยคำนึงถึงระดับราคาขายหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์

1.3 ปัญหาในการสร้างการประเมินต้องอาศัยความสอดคล้องและรายละเอียดขององค์ประกอบทั้งหมด

ผู้เขียนบทความนี้ต้องจัดการกับความคิดเห็นมากกว่าหนึ่งครั้ง (โดยปกติจะเป็นความคิดเห็นของเจ้าหน้าที่) ว่าไม่จำเป็นต้องสร้างระบบการสร้างแบบจำลองที่ซับซ้อนดูแลรักษาฐานข้อมูลอัตโนมัติที่มีราคาแพงก็เพียงพอแล้วที่จะสร้างระบบค่าสัมประสิทธิ์บางอย่าง และเพิ่มและลดตัวบ่งชี้พื้นฐานที่กำหนดขึ้นสำหรับเมืองด้วยความช่วยเหลือของพวกเขา เห็นได้ชัดว่าสิ่งนี้เช่นกัน วิธีที่เป็นไปได้การแก้ปัญหา (แม้จะเป็นเวลาอันสั้นก็ตาม) ตามกฎแล้ว ด้วยแนวทางดังกล่าว มีความปรารถนาที่จะสร้างกลไกที่ค่อนข้างง่ายและเป็นเอกภาพสำหรับการสร้างการประเมิน ซึ่งจะนำไปสู่การปรับระดับ โดยเฉลี่ยพารามิเตอร์จำนวนมากที่มีอิทธิพลต่อมูลค่าที่เป็นไปได้ของต้นทุน และตามนั้น ความแตกต่างที่เห็นได้ชัดเจนระหว่างมันกับราคาที่สังเกตได้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ด้วยการพัฒนาของตลาดและที่สำคัญที่สุดคือการให้ความกระจ่างแก่ผู้เสียภาษี งานนี้จึงเกิดขึ้น หลักฐานการประเมินมูลค่าที่นำเสนอต่อผู้เสียภาษีรายใดรายหนึ่ง ใน ประเทศที่พัฒนาแล้วโดยใช้ภาษีอสังหาริมทรัพย์ มีการกำหนดขั้นตอนเพื่อท้าทายมูลค่า (ฐาน) ที่จะเรียกเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ ตามกฎแล้วผู้ประเมินอิสระจะได้รับเชิญเพื่อจุดประสงค์นี้ การอุทธรณ์หลักในความท้าทายคือการดึงดูดตลาดและการใช้วิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งสามวิธี ได้แก่ ต้นทุน วิธีเปรียบเทียบการขาย วิธีแปลงเป็นรายได้

ซึ่งหมายความว่าวิธีการประเมินมูลค่าจำนวนมากที่ใช้ในการกำหนดมูลค่าจะต้องคำนึงถึงรูปแบบการทำงานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และใช้วิธีการและอุดมการณ์ที่มีอยู่ในวิธีการประเมินมูลค่ารายบุคคลทั้งหมด

การประเมินมูลค่าและการตีราคาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษีในทุกประเทศเป็นกระบวนการที่ค่อนข้างใช้แรงงานเข้มข้นและซับซ้อนซึ่งกำลังดำเนินการอยู่ ปีที่ผ่านมาอัตโนมัติตามการใช้งานที่ทันสมัย เทคโนโลยีสารสนเทศบรรลุการดำเนินงานที่เชื่อถือได้ของระบบการลงทะเบียน ระบบติดตามตลาด และการใช้วิธีการแบบจำลองทางคณิตศาสตร์ที่ละเอียดอ่อนยิ่งขึ้นในการประเมิน

1.4 วิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากมี 2 วิธี

การวิเคราะห์วิธีการประเมินจำนวนมากทำให้เราสามารถแบ่งแนวทางที่ใช้ออกเป็นสองประเภท: "เชิงบรรทัดฐาน" และ "เชิงบวก"

โมเดล "เชิงบวก" เข้าใจว่าเป็นโมเดลที่สร้างการประเมินโดยอิงจากการประมวลผลข้อมูลการตลาดจำนวนมาก เพื่อจุดประสงค์นี้ ส่วนใหญ่จะใช้วิธีการวิเคราะห์การถดถอย ซึ่งทำให้สามารถระบุรูปแบบที่มั่นคงซึ่งอธิบายความสัมพันธ์ระหว่างลักษณะของอสังหาริมทรัพย์และการประเมินมูลค่าได้โดยอาศัยการประมวลผลข้อมูลจำนวนมาก การใช้แบบจำลองดังกล่าวมีเหตุผลในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีการพัฒนาและมีเสถียรภาพ

เมื่อตลาดไม่ได้รับการพัฒนา จะเป็นไปไม่ได้ที่จะพึ่งพาข้อมูลราคาในตลาดดังกล่าวทั้งหมด (และเท่านั้น) ประการแรก ข้อมูลมีขนาดเล็ก และประการที่สอง ค่าราคาอาจได้รับอิทธิพลจากปัจจัยสุ่ม ในกรณีนี้ แบบจำลองของสิ่งที่เรียกว่าประเภท "เชิงบรรทัดฐาน" กลายเป็นเหตุผล ในรูปแบบดังกล่าว การประเมินจะเกิดขึ้นบนพื้นฐานของระบบกฎเกณฑ์ที่กำหนดโดยผู้เชี่ยวชาญ ซึ่งอธิบายรูปแบบของการทำงานของตลาด (สิ่งที่ควรมีอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีการดำเนินงานตามปกติ) รูปแบบดังกล่าวรวมถึงการพึ่งพาต้นทุนกับระบบคุณภาพการกำหนดราคาที่อธิบายทำเลที่ได้เปรียบของที่ดินในเมือง อย่างเชี่ยวชาญ (จากการวิเคราะห์ที่ดี ตลาดที่พัฒนาแล้วอสังหาริมทรัพย์) มีการกำหนดชุดคุณสมบัติการกำหนดราคารวมถึงการมีส่วนร่วมของแต่ละรายการในมูลค่าสุดท้าย ข้อมูลที่มีอยู่เกี่ยวกับระดับราคาตลาดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ (การซื้อและการขายการเช่า) ถูกนำมาใช้ในแบบจำลอง เพื่อขอบเขตล่างที่เชื่อถือได้ มูลค่าตลาดของเขตเมือง ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาและจำนวนธุรกรรมเติบโตขึ้น โมเดล "ประเภทเชิงบรรทัดฐาน" จะเริ่มสร้างการประเมินตามการประมวลผลข้อมูลตลาด (เช่น กลายเป็นโมเดลประเภท "เชิงบวก")

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สมบูรณ์ซึ่งรวมถึง ตลาดรัสเซีย(แม้แต่ตลาดในเมืองใหญ่) จำเป็นต้องใช้แบบจำลองตามรูปแบบการก่อตัวของผลการเช่าของที่ตั้งโดยคำนึงถึงที่มีอยู่จริง ตลาดรองอสังหาริมทรัพย์ ระดับราคา (การขายและให้เช่า) สำหรับวัตถุเพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ และลักษณะของการกระจายราคาเหล่านี้ทั่วทั้งเมือง การใช้การสร้างแบบจำลองทางคณิตศาสตร์ทำให้สามารถพิจารณาหลักการพื้นฐานของการประเมินอาณาเขตในการคำนวณเชิงปฏิบัติได้ และด้วยเหตุนี้ จึงชดเชยความยากจนของข้อมูลตลาดโดยการสร้างแบบจำลองที่คล้ายคลึงกัน โดยอิงตามข้อมูลเกี่ยวกับคุณสมบัติของอาณาเขต

วิธีการประเมินพื้นที่จำนวนมากที่เสนอโดยผู้เขียนนั้นขึ้นอยู่กับผลงานการทำงานร่วมกันหลายปีของเจ้าหน้าที่ของสถาบัน แผนแม่บทเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก สถาบันเศรษฐศาสตร์และคณิตศาสตร์ สถาบันการศึกษารัสเซียวิทยาศาสตร์และ JSC "มุมมอง" [???4-13] เทคนิคหลายเวอร์ชันได้ถูกนำมาใช้อย่างประสบความสำเร็จในการประเมินอาณาเขตของเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กและเมืองอื่น ๆ ในรัสเซียอีกจำนวนหนึ่ง ( นิจนี นอฟโกรอด, Barnaul, Syktyvkar, Novokuznetsk, Khabarovsk ฯลฯ )

เป้าหมายหลักของวิธีการนี้คือการสร้างระบบขั้นตอนการประเมินมูลค่าจำนวนมากของเขตเมืองเพื่อวัตถุประสงค์ด้านภาษี ขึ้นอยู่กับเทคนิคนี้ สามารถคำนวณได้: ภาษีที่ดินค่าเช่าที่ดินราคามาตรฐานและราคาไถ่ถอนที่ดินเมื่อขายที่ดินในเมืองที่อยู่ระหว่างการแปรรูป

วิธีการที่สร้างขึ้นมุ่งเน้นไปที่การแก้ปัญหาหลักสองประการ:

• จัดเก็บการชำระเงินสำหรับการใช้งานและการทำธุรกรรมกับอสังหาริมทรัพย์ (ภาษี, ค่าเช่า, การประเมินราคาที่ดิน, ราคามาตรฐาน)
• การควบคุม (โดยหลักการวางผังเมือง) ของการพัฒนาเมืองโดยใช้วิธีทางเศรษฐกิจ

1.5 ปัญหาหลักของการประเมินมวลอาณาเขต

วิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สมัยใหม่หลายวิธีขึ้นอยู่กับการปฏิบัติตามสิ่งที่เรียกว่า , หลักการของมัน ใช้ดีที่สุด «. สาระสำคัญของหลักการนี้คือมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ถูกกำหนดโดยประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจของประเภทของกิจกรรมที่สามารถใช้คุณสมบัติและความสามารถได้ดีที่สุดและจะรับประกันรายได้สูงสุดจากการใช้งาน ขั้นตอนมาตรฐานในการประเมินทรัพย์สินไม่เพียงแต่เกี่ยวข้องกับการกำหนดมูลค่าที่เป็นไปได้เท่านั้น แต่ยังระบุถึงวิธีการใช้งานซึ่งมูลค่าที่เป็นไปได้นี้สามารถกลายเป็นจริงได้

เมื่อทำการประเมินจำนวนมาก ปัญหาจะเกิดขึ้นในการพิจารณาการใช้งานที่ดีที่สุดสำหรับวัตถุทั้งชุดในเวลาเดียวกัน ในสภาวะที่มีอิทธิพลซึ่งกันและกันที่ซับซ้อน หลากหลายชนิดกิจกรรมในเขตเมือง นอกจากนี้ จากที่กล่าวข้างต้น การประเมินจะต้องต่อเนื่อง (เช่น ครอบคลุมเขตเมืองทั้งหมดและการใช้ที่ดินหลักๆ ในเมืองทุกประเภท) และปริมาณข้อมูลทางสถิติที่มาจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นพื้นฐาน ข้อมูลสำหรับการสร้างการประเมินมีขนาดเล็กมากเมื่อเปรียบเทียบกับพื้นที่ประเมินทั้งชุด

หนึ่งใน วิธีแก้ไขปัญหานี้ก็คือ การสร้างแบบจำลองการคำนวณเพื่อประเมินเขตเมืองโดยคำนึงถึงไม่เพียงแต่คุณสมบัติพื้นฐานของส่วนต่าง ๆ เท่านั้น แต่ยังรวมถึงรูปแบบหลักของการพัฒนาประเภทการใช้ที่ดินในเมือง ความสัมพันธ์กับคุณสมบัติของดินแดนด้วย

ใน รูปแบบการประเมินที่นำเสนอ ในเขตเมือง การใช้ที่ดินประเภทต่างๆ “พยายามแบ่งแยก” อาณาเขตของเมืองกันเอง เพื่อให้ทุกคนสามารถครอบครองที่ดินที่มีกำไรสูงสุดสำหรับตนเอง เพื่อการใช้สอยที่พวกเขาสามารถจ่ายได้ตามประสิทธิภาพของกิจกรรมทางเศรษฐกิจของตน .

ดังนั้นภายในกรอบของแบบจำลองที่เราแก้ไข สองงาน:

1. การกำหนดศักยภาพ ประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจ หลากหลายชนิดกิจกรรมในเขตเมืองขึ้นอยู่กับคุณสมบัติของพวกเขา
2. การกระจายอาณาเขตระหว่างประเภทของกิจกรรมในเขตเมือง

ควรสังเกตว่าการใช้รูปแบบการเชื่อมโยงการประเมินอาณาเขตที่มีคุณสมบัติในการเลือก ประเภทที่ดีที่สุดกิจกรรม ต้องใช้ความระมัดระวัง เมื่อทำการประเมินจำนวนมาก เมื่อพิจารณาวัตถุทั้งชุด การใช้รูปแบบทางสถิติตามผลการสังเกต โดยหลักการแล้วควรคำนึงถึงปริมาณที่แท้จริงของกิจกรรมประเภทต่าง ๆ และความต้องการในอาณาเขต - ตัวอย่างเช่น จำนวนธนาคารในเมืองจะพิจารณาจากความต้องการ กิจกรรมทางการเงิน, ปริมาณ แหล่งช้อปปิ้งมีความเกี่ยวข้องกับศักยภาพในการซื้อทั่วไปของชาวเมืองและแขก ปริมาณการใช้งานที่อยู่อาศัยสัมพันธ์กับขนาดประชากร เป็นต้น ในเวลาเดียวกันความต้องการอาณาเขตสำหรับกิจกรรมประเภทใด ๆ ขึ้นอยู่กับทั้งปริมาณความต้องการรวมสำหรับการใช้เขตเมืองและระดับความอิ่มตัวของความต้องการนี้ใน ช่วงเวลานี้.

หากเมื่อประเมินวัตถุชิ้นเดียวสามารถสันนิษฐานได้ว่าการเลือกวิธีการใช้งานนั้นแทบไม่มีผลกระทบต่ออัตราส่วนโดยรวมของอุปสงค์และอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นเมื่อทำการประเมินจำนวนมากสิ่งนี้จะไม่เกิดขึ้นอย่างแน่นอน กรณี. กล่าวอีกนัยหนึ่งคือการดำเนินการตามหลักการ "ดีที่สุด มากที่สุด" วิธีที่มีประสิทธิภาพการใช้" อสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นในเงื่อนไขของอุปสงค์และอุปทานในปัจจุบันของตลาดสำหรับอสังหาริมทรัพย์บางประเภทและ หลักการนี้ใน ในกรณีนี้จะต้องนำไปใช้ไม่เฉพาะกับวัตถุแต่ละชิ้นเท่านั้น แต่ยังรวมถึงวัตถุทั้งชุดพร้อมกันด้วย ในสภาวะการแข่งขันในการใช้อสังหาริมทรัพย์ระหว่างกิจกรรมประเภทต่างๆ โดยคำนึงถึงผลประโยชน์และข้อจำกัดที่แท้จริงเกี่ยวกับปริมาณความต้องการ

ควรสังเกตว่าปริมาณความต้องการอสังหาริมทรัพย์จากกิจกรรมประเภทต่างๆ ไม่คงที่ แต่เปลี่ยนแปลงทั้งเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพ การบูรณาการอย่างเข้มข้นของรัสเซียเข้ากับประชาคมโลกทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในโครงสร้างของกิจกรรม การแนะนำเทคโนโลยีที่เข้มข้นใหม่ได้เปลี่ยนแปลงความต้องการอาณาเขตสำหรับอุตสาหกรรมการผลิตจำนวนหนึ่ง บังคับให้เราต้องพิจารณาข้อกำหนดสำหรับความสามารถด้านโครงสร้างพื้นฐาน และการมีอยู่ของข้อจำกัดทางเทคโนโลยีและสถาปัตยกรรมในอาณาเขตนั้น มีการกระจายงานอย่างเข้มข้นระหว่างกิจกรรมที่มีอยู่และกิจกรรมที่เกิดขึ้นใหม่

ข้อมูลจำเพาะของการประเมินราคาที่ดินจำนวนมากในรัสเซีย

วี.วี. ซูร์บา

ความเป็นมา: พัฒนาการของการประเมินมวลชนในรัสเซียและตะวันตก

รัสเซียเปิดตัวเมื่อวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2549 ระบบใหม่การเก็บภาษีที่ดิน ภาษีที่ดินคำนวณตามมูลค่าที่ดิน ที่ดิน- มาถึงตอนนี้วิธีการกำหนดมูลค่าที่ดินของที่ดินทุกประเภทได้รับการพัฒนาและอนุมัติแล้ว และประเมินมูลค่าที่ดินเกือบทั้งหมดโดยใช้วิธีการเหล่านี้ แต่ละวิธีเกี่ยวข้องกับการกำหนดมูลค่าที่ดินตามข้อมูลตลาด อย่างไรก็ตาม ในการประเมินที่ดินหรือแม้แต่กลุ่มที่ดินโดยใช้วิธีการเหล่านี้ส่วนใหญ่ จะไม่คำนึงถึงลักษณะส่วนบุคคลของที่ดินด้วย ผลการประเมินดังกล่าวใน สถานการณ์กรณีที่ดีที่สุดเป็นเพียงแนวทางโดยประมาณเท่านั้น

ในทางปฏิบัติระหว่างประเทศ การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากได้ถูกนำมาใช้เป็นเวลาหลายศตวรรษ การพัฒนาเทคโนโลยีคอมพิวเตอร์ในช่วงปลายทศวรรษที่ 60 ของศตวรรษที่ 20 ทำให้ผู้ประเมินราคาสามารถใช้ระบบที่เรียกว่า CAMA (Computer Assisted Mass Appraisal) การประเมินมูลค่ามวลแบบอัตโนมัติประกอบด้วยวิธีการกำหนดต้นทุนที่หลากหลาย งานอยู่ระหว่างการปรับปรุงวิธีการปรับปรุงคุณภาพการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆอย่างต่อเนื่อง

โดยทั่วไปของแนวทางการประเมินจำนวนมากได้รับการควบคุม มาตรฐานสากลการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก

จัดพิมพ์โดย IAAO (International Association of Assessing Officers - International Society of Tax Assessors) มาตรฐาน IAAO สำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษีนั้นสอดคล้องกับความเข้าใจทั่วไปของผู้ประเมินภาษีมืออาชีพ และได้รับการรับรองโดยคณะมนตรีบริหาร สังคมนานาชาติผู้ประเมินภาษี วัตถุประสงค์ของมาตรฐาน IAAO คือเพื่อให้แน่ใจว่ามีการพัฒนาวิธีการที่ช่วยให้ผู้ประเมินภาษีที่สนใจสามารถปรับปรุงและสร้างมาตรฐานกิจกรรมขององค์กรของตนได้

2550 - จุดเริ่มต้นของการเดินทาง

ตามคำสั่งกระทรวง การพัฒนาเศรษฐกิจและการค้าของสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2550 ฉบับที่ 39 ได้รับการอนุมัติแนวทางใหม่สำหรับการประเมินมูลค่าที่ดินในพื้นที่ที่มีประชากร (ต่อไปนี้จะเรียกว่าแนวทาง) มีความแตกต่างพื้นฐานสองประการจากวิธีเก่า:

1) วัตถุประสงค์ของการประเมินตอนนี้ไม่ใช่เขตที่ดิน แต่เป็นที่ดินที่จดทะเบียนกับทะเบียนที่ดินของรัฐ

2) การคำนวณต้นทุนดำเนินการบนพื้นฐานของการก่อสร้างทางเศรษฐกิจ แบบจำลองทางคณิตศาสตร์การประเมินมูลค่า ดังนั้นจึงไม่รวมปัจจัยเชิงอัตนัยจากกระบวนการกำหนดมูลค่า

ในการพัฒนาคำสั่งระเบียบวิธี หน่วยงานของรัฐบาลกลางของสำนักงานที่ดินอสังหาริมทรัพย์ ตามคำสั่งวันที่ 29 มิถุนายน พ.ศ. 2550 เลขที่ P/0152 ข้อเสนอแนะทางเทคนิคได้รับการอนุมัติ และมีคำสั่งพิเศษ ซอฟต์แวร์(สปอ) “การคำนวณมูลค่าที่ดิน -

ตามแนวทางระเบียบวิธีใหม่ในการกำหนดมูลค่าที่ดินของที่ดินในการตั้งถิ่นฐานต้องทำตามขั้นตอนต่อไปนี้:

1) รวบรวมรายการวัตถุการประเมิน รายการวัตถุการประเมินจัดทำขึ้นบนพื้นฐานของข้อมูลจากสำนักงานที่ดินของรัฐ

2) การกำหนดองค์ประกอบของปัจจัยต้นทุนที่อาจส่งผลต่อมูลค่าที่ดิน

3) การกำหนดค่าของปัจจัยต้นทุนสำหรับวัตถุประสงค์ของการประเมิน ที่ดินแต่ละแปลงมีการอธิบายในแง่ของปัจจัยด้านต้นทุนทั้งหมด

4) การรวบรวมข้อมูลการตลาดที่เชื่อถือได้ แหล่งที่มาอาจรวมถึง Companies House, หน่วยงานท้องถิ่น, สื่อ ฯลฯ

5) การกำหนดค่าของปัจจัยต้นทุนสำหรับวัตถุข้อมูลตลาด (วัตถุอะนาล็อก) แต่ละวัตถุอะนาล็อกมีการอธิบายในแง่ของปัจจัยต้นทุนทั้งหมด

6) การกำหนดปัจจัยต้นทุนสำหรับแบบจำลองอาคาร จากการวิเคราะห์สหสัมพันธ์และการถดถอย จะมีการกำหนดค่าสัมประสิทธิ์นัยสำคัญของแต่ละปัจจัยต้นทุน ปัจจัยต้นทุนที่สำคัญที่สุดจะถูกเลือกเพื่อสร้างแบบจำลอง

7) การสอบเทียบแบบจำลองทางคณิตศาสตร์ ค่าสัมประสิทธิ์สำหรับปัจจัยต้นทุนที่เลือกถูกกำหนดในสูตรทางคณิตศาสตร์ซึ่งสะท้อนถึงการพึ่งพาต้นทุนกับปัจจัยต้นทุน

8) การเลือกรุ่นที่มีคุณภาพดีที่สุด ในบรรดาแบบจำลองที่สร้างขึ้นทั้งหมด แบบจำลองคุณภาพสูงสุดจะถูกเลือกตามเกณฑ์คุณภาพ

9) การคำนวณมูลค่าที่ดินโดยใช้แบบจำลองคุณภาพดีที่สุด มูลค่าที่ดินคำนวณโดยการแทนที่ค่าของปัจจัยต้นทุนของวัตถุที่ประเมินเป็นสูตรของแบบจำลองคุณภาพดีที่สุด

มาดูคุณสมบัติของแต่ละขั้นตอนเหล่านี้กันดีกว่า

รายการวัตถุการประเมิน

การจัดทำรายการที่ดินไม่ใช่ความรับผิดชอบของผู้ประเมินรายชื่อนี้จะถูกโอนไปยังผู้ประเมินโดยลูกค้าของงานเพื่อกำหนดมูลค่าที่ดิน ข้อกำหนดหลักประการหนึ่งสำหรับรายการคือการต้องมีคุณลักษณะทางบัญชีทั้งหมด หากไม่มีลักษณะบังคับในข้อมูลเกี่ยวกับที่ดิน ที่ดินดังกล่าวจะไม่รวมอยู่ในรายการวัตถุการประเมิน พื้นฐานสำหรับรายการวัตถุการประเมินคือข้อมูลจากสำนักงานที่ดินของรัฐในรูปแบบของแผนที่ดินของอาณาเขต ในกระบวนการจัดทำรายการจะมีการเสริมข้อมูลเกี่ยวกับรหัสการจำแนกประเภทของที่ตั้งที่ดิน ความแม่นยำของถนนสำหรับการตั้งถิ่นฐานในเมือง และความแม่นยำของการตั้งถิ่นฐานสำหรับการตั้งถิ่นฐานในชนบท ความเป็นไปไม่ได้ที่จะจำแนกประเภทที่ดินเป็นการตกลงใดๆ อย่างชัดเจนเป็นเหตุให้ไม่รวมที่ดินดังกล่าวออกจากรายการวัตถุประเมินราคา

ตัวแยกประเภทที่อยู่ของรัสเซีย (KLADR) ซึ่งได้รับอนุมัติตามคำสั่งของ Federal Tax Service เมื่อวันที่ 17 พฤศจิกายน 2548 เลขที่ SAE-3-13/594@ ถูกใช้เป็นตัวแยกประเภทที่อยู่ การใช้งานในเทคโนโลยีการประเมินมูลค่าที่ดินจำนวนมากในการตั้งถิ่นฐานนั้นเกิดจากการที่ลักษณนามนี้เป็นลักษณนามแบบรวมของรัฐบาลกลางสำหรับดินแดนทั้งหมดของสหพันธรัฐรัสเซีย แต่การใช้งานได้เปิดเผยปัญหาต่อไปนี้:

1) สถานะที่ล้าสมัยของลักษณนามโดยเฉพาะอย่างยิ่งความแตกต่างระหว่างชื่อของการตั้งถิ่นฐานและชื่อที่นำมาใช้อย่างเป็นทางการในหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซีย รับผิดชอบในการบำรุงรักษา KLADR คือรัฐบาลกลาง บริการด้านภาษีดังนั้นภายในกรอบของเทคโนโลยีปัจจุบันผู้ประเมินจึงไม่มีโอกาสปรับข้อมูลของตัวแยกประเภทนี้ตามข้อกำหนดของกฎหมายภูมิภาค

2) ขาดการติดต่อที่ชัดเจนระหว่างชื่อการตั้งถิ่นฐานใน KLADR และ

หน่วยงานเทศบาลในสหพันธรัฐรัสเซีย ตัวอย่างเช่น KLADR ของสาธารณรัฐ Mari El ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของเขต Volzhsky ประกอบด้วยเมือง Volzhsk ในขณะที่เขตเทศบาล Volzhsky และเขตเมือง Volzhsk เป็นเขตเทศบาลที่แตกต่างกัน เทคโนโลยีในการประเมินที่ดินในการตั้งถิ่นฐานช่วยให้ผู้ประเมินสามารถสร้างการเชื่อมโยงระหว่างการตั้งถิ่นฐานและเทศบาลแบบกึ่งอัตโนมัติ อย่างไรก็ตาม การจัดทำจดหมายโต้ตอบดังกล่าวยังคงเป็นผลมาจากงานการประเมินเท่านั้น และจะไม่นำไปใช้ที่ใดหลังจากเสร็จสิ้นงานการประเมิน

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าการใช้ KLADR จะทำให้เกิดปัญหาบางอย่าง แต่ในปัจจุบันนี้ อาจไม่มีทางเลือกอื่นอีกแล้ว

นอกจากนี้งานจำแนกประเภทในขั้นตอนการเตรียมรายการวัตถุประเมินคือการแบ่งประเภทที่ดินออกเป็น 16 กลุ่มประเภทการใช้ประโยชน์ที่ได้รับอนุญาต การจำแนกประเภทจะดำเนินการตามประเภทของการใช้ที่ดินที่ได้รับอนุญาตซึ่งระบุไว้ในเอกสารกรรมสิทธิ์ นอกจากนี้ เอกสารยังประกอบด้วยสูตรการใช้งานประเภทต่างๆ กัน เนื่องจากสูตรดังกล่าวไม่ได้ถูกควบคุมทุกที่ คำแนะนำทางเทคนิคประกอบด้วยรายการมาตรฐานของประเภทการใช้ที่ดินที่ได้รับอนุญาต แต่ในความเป็นจริงมักเกิดขึ้นว่าประเภทของการใช้ที่ดินที่ได้รับอนุญาตไม่สามารถกำหนดให้กับกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งได้อย่างชัดเจน เช่น ประเภทการใช้ที่ดิน “สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกด้านพลังงานไฟฟ้า” สามารถนำมาประกอบกับทั้งโรงไฟฟ้าและส่วนรองรับสายส่งไฟฟ้า หากไม่สามารถระบุได้อย่างแม่นยำว่าที่ดินกลุ่มใดที่ได้รับอนุญาตเป็นของกลุ่มใด ก็จะถูกแยกออกจากรายการวัตถุการประเมิน

ดังนั้น ก่อนที่จะเริ่มทำงานเพื่อกำหนดมูลค่าที่ดิน ข้อมูลที่ดาวน์โหลดจากสำนักงานที่ดินจะต้องผ่านการประมวลผลล่วงหน้าซึ่งในบางกรณีต้องใช้แรงงานมาก ผลลัพธ์ก็คือสิ่งนี้

การประมวลผลเป็นเพียงการเพิ่มข้อมูลสำหรับที่ดินแต่ละแปลงเท่านั้น และคุณลักษณะเพิ่มเติมเหล่านี้ค่อนข้างคงที่เมื่อเวลาผ่านไป เมื่อคำนึงถึงสิ่งนี้จึงขอวิธีแก้ปัญหาง่ายๆ - เพื่อเก็บไว้ในสำนักงานที่ดินและติดตามข้อมูลล่าสุดไม่เพียง แต่ลักษณะทางบัญชีของที่ดินเท่านั้น แต่ยังรวมถึงลักษณะเพิ่มเติมที่จำเป็นสำหรับการประเมินด้วย ซึ่งจะทำให้สามารถจัดเตรียมรายการวัตถุในการประเมินได้โดยเพียงแค่ดาวน์โหลดข้อมูลจากสำนักงานที่ดินและนำไปใช้โดยไม่ต้องมีการประมวลผลเพิ่มเติม อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันมีเพียงข้อมูลเกี่ยวกับมูลค่าที่ดินของที่ดินตามผลการประเมินเท่านั้นที่จะถูกป้อนเข้าไปในที่ดิน ในขณะที่คุณลักษณะที่เหลือจะถูกจัดเก็บและจัดเก็บไว้ในระบบย่อยที่ดินของอสังหาริมทรัพย์ - ระบบย่อยอัตโนมัติสำหรับการประเมินมูลค่าที่ดินของอสังหาริมทรัพย์ .

เป็นที่น่าสังเกตว่าการประมวลผลข้อมูลใด ๆ เป็นการยากที่จะหลีกเลี่ยงความไม่ถูกต้องและการเตรียมรายการก็ไม่มีข้อยกเว้น ข้อผิดพลาดบางประการจะถูกตรวจพบและแก้ไขโดยผู้ประเมินในระหว่างกระบวนการกำหนดมูลค่าที่ดิน อื่นๆ เฉพาะในขั้นตอนของการตกลงผลการประเมินกับเจ้าหน้าที่เท่านั้น อำนาจบริหารซึ่งตามกฎแล้วจะบังคับให้ผู้ประเมินทำงานซ้ำด้วยเหตุผลที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของเขา หากปัญหาเหล่านี้ไม่ได้รับการแก้ไขในวันนี้ และในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ในระหว่างการประเมินที่ดินครั้งถัดไป ผู้ประเมินก็จะเผชิญกับความยากลำบากเหมือนเดิมอีกครั้ง

องค์ประกอบของปัจจัยต้นทุน

เมื่อพิจารณาองค์ประกอบของปัจจัยต้นทุนเราจะคำนึงถึง กลุ่มต่างๆปัจจัย: ลักษณะทางกายภาพ

ที่ดิน, ลักษณะที่ตั้ง, ลักษณะของสภาพแวดล้อมของที่ดิน, ลักษณะของอาณาเขตของการตั้งถิ่นฐานซึ่งที่ดินตั้งอยู่ (โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและชุมชน, นิเวศวิทยา, ข้อมูลการวางผังเมือง ฯลฯ ) แต่ละกลุ่มประกอบด้วยปัจจัยต่างๆ เช่น คุณลักษณะ

ที่ตั้ง ได้แก่ “ระยะทางที่ดินถึงศูนย์กลางนิคม” และ “ระยะทางจากนิคมถึงศูนย์กลางเรื่อง” และลักษณะสภาพแวดล้อมคือ “ระยะทางถึงป้ายรถเมล์ การขนส่งสาธารณะ" เป็นต้น ราคาที่ดินขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ ของแต่ละกลุ่ม ดังนั้นสำหรับการใช้งานที่ได้รับอนุญาตแต่ละประเภท ปัจจัยด้านต้นทุนที่มีอิทธิพลอย่างมากจะถูกเลือกจากแต่ละกลุ่มของปัจจัย ดังนั้นสำหรับที่ดินด้านล่าง สิ่งอำนวยความสะดวกทางอุตสาหกรรมไม่ได้เลือกปัจจัยโครงสร้างพื้นฐานด้านสิ่งแวดล้อมหรือสังคม สำหรับที่ดินด้านล่าง อาคารที่อยู่อาศัยตามกฎแล้วองค์ประกอบของปัจจัยคือสูงสุดเนื่องจากหลายปัจจัยมีความสำคัญต่อที่อยู่อาศัย

เทคโนโลยีสำหรับการประเมินที่ดินในการตั้งถิ่นฐานจัดให้มีการกำหนดตัวบ่งชี้เฉพาะของมูลค่าที่ดินสำหรับแต่ละกลุ่มประเภทการใช้งานที่ได้รับอนุญาตสำหรับการตั้งถิ่นฐานในชนบทและในกรณีนี้จะไม่เลือกปัจจัยต้นทุนที่สร้างความแตกต่างของต้นทุนภายในการตั้งถิ่นฐาน .

รายการตัวอย่างปัจจัยสำหรับต้นทุนที่ดินแสดงอยู่ในคำแนะนำทางเทคนิค

การกำหนดค่าของปัจจัยต้นทุนสำหรับวัตถุประเมินค่า

ข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับค่าของปัจจัยต้นทุนแบ่งออกเป็นสองประเภท: ความหมายและกราฟิก ตามกฎแล้วข้อมูลความหมายจะถูกนำมาใช้เพื่ออธิบายอาณาเขตร่วมกับที่ดิน ตัวอย่างเช่น ปัจจัย "ประชากร" มีค่าเท่ากันสำหรับที่ดินทั้งหมดที่ตั้งอยู่ในเมืองเดียว ค่าของปัจจัยดังกล่าวจะถูกกรอกตามความหมาย ข้อมูลกราฟิกใช้เพื่อกำหนดลักษณะเฉพาะของที่ดินแต่ละแปลง ตัวอย่างจะเป็นปัจจัย "ระยะทางจากใจกลางเมือง" หรือ "ระยะทางถึงสถานีรถไฟ"

เมื่อทำงานกับปัจจัยต้นทุนแบบกราฟิก ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขบางประการ:

1) การมีอยู่ของเลเยอร์กราฟิกของวัตถุที่สอดคล้องกับปัจจัยต้นทุนกราฟิก

2) การมีการแสดงกราฟิกสำหรับที่ดิน (วัตถุประเมินราคา) บนชั้นกราฟิกของที่ดิน

3) การมีอยู่ของเลเยอร์กราฟิกของการแบ่งเขตที่ดินของการตั้งถิ่นฐาน

เทคโนโลยีในการประเมินที่ดินในการตั้งถิ่นฐานให้การสร้างชั้นด้วยวัตถุที่จำเป็นสำหรับการคำนวณค่าของปัจจัยต้นทุนแบบกราฟิก อย่างไรก็ตามปัญหาในการคำนวณค่ามีดังนี้: ขณะนี้ในที่ดินที่ดินไม่ได้มีการวางแผนที่ดินทั้งหมดบนเลเยอร์กราฟิก ในกรณีที่ไม่มีการแสดงภาพกราฟิกของที่ดิน จะมีการตั้งสมมติฐานเกี่ยวกับที่ตั้งของที่ดินโดยคำนึงถึงข้อมูลเกี่ยวกับเขตที่ดินที่ตั้งอยู่และถนนที่ระบุในที่ตั้งของที่ดิน

ในหลายกรณีสถานะที่ไม่เกี่ยวข้องของชั้นการแบ่งเขตที่ดินนำไปสู่ความจริงที่ว่าที่ดินบางส่วนถูกลบออกจากรายการวัตถุการประเมินเนื่องจากไม่สามารถกำหนดค่าของปัจจัยต้นทุนได้

การจัดกลุ่มที่ดิน

การจัดกลุ่มที่ดินจะดำเนินการเพื่อคำนึงถึงกลไกการกำหนดราคาที่แตกต่างกันสำหรับที่ดินที่แตกต่างกันภายในประเภทเดียวกันที่ได้รับอนุญาต

สำหรับ การปฏิบัติจริงการใช้กลไกการจัดกลุ่ม ผู้ประเมินราคาจะเลือกปัจจัยต้นทุนที่จำแนกกลุ่มต่างๆ จากนั้นจึงกำหนดค่าหรือช่วงของค่าของปัจจัยเหล่านี้เพื่ออธิบายขอบเขตของแต่ละกลุ่ม

ในกรณีส่วนใหญ่ ในทางปฏิบัติ การจัดกลุ่มใช้ในการแบ่งดินแดนตามระดับมูลค่าตลาด เช่น เมืองหลวงของนิติบุคคลที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซีย พื้นที่ใกล้เคียง ส่วนที่เหลือ

พื้นที่ใหม่ ต้นทุนของพื้นที่ที่ตั้งอยู่ริมแม่น้ำสายใหญ่อาจได้รับอิทธิพลอย่างมากจากปัจจัย "ความใกล้ชิดกับแหล่งน้ำ" พื้นที่ดังกล่าวสามารถแยกออกเป็นกลุ่มแยกต่างหากได้ อย่างไรก็ตาม ในหลายกรณี ไม่ได้ใช้การจัดกลุ่ม ดังนั้น ที่ดินทั้งหมดที่ได้รับอนุญาตประเภทเดียวกันจะถือเป็นกลุ่มเดียว

เป็นที่น่าสังเกตว่าการใช้การจัดกลุ่มอาจนำไปสู่สิ่งที่เรียกว่า "เอฟเฟกต์เส้นขอบ": วัตถุการประเมินค่าที่มีลักษณะคล้ายกันซึ่งจัดอยู่ในกลุ่มต่างๆ อาจมีค่าที่แตกต่างกัน ในกรณีดังกล่าว ให้เลือกหนึ่งในตัวเลือกต่อไปนี้:

การเปลี่ยนพารามิเตอร์การจัดกลุ่ม (การเปลี่ยนขอบเขตของกลุ่ม, รวมสองกลุ่มเป็นหนึ่งเดียว, ปฏิเสธที่จะใช้การจัดกลุ่ม)

การเปลี่ยนแปลงพารามิเตอร์การสร้างแบบจำลอง (การชี้แจงองค์ประกอบของปัจจัยต้นทุน การชี้แจงข้อมูลตลาด การชี้แจงประเภทของแบบจำลอง ฯลฯ )

หากความแตกต่างของต้นทุนไม่มากก็สามารถยอมรับผลลัพธ์ที่ได้รับได้

รวบรวมข้อมูลการตลาดที่เชื่อถือได้

แหล่งข้อมูลการตลาดที่น่าเชื่อถือที่สุดถูกกำหนดโดยคำแนะนำทางเทคนิคว่า "... ข้อมูลจากสถาบันสำหรับการลงทะเบียนสิทธิ์ในการ อสังหาริมทรัพย์และทำธุรกรรมกับเขาเกี่ยวกับ ธุรกรรมจำนองการขายทรัพย์สินขององค์กรล้มละลายตลอดจนข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมที่ทำกับเทศบาล ภูมิภาค หรือ ทรัพย์สินของรัฐบาลกลางที่มีอยู่ในหน่วยงานจัดการทรัพย์สิน” ในทางปฏิบัติ การดำเนินการตามคำแนะนำเหล่านี้อย่างเป็นทางการนำไปสู่ความจริงที่ว่าผู้ปฏิบัติงานในการรวบรวมข้อมูลการตลาดโดยส่งคำขอไปยังห้องลงทะเบียนถูกบังคับให้รอเป็นเวลานานอย่างไม่มีกำหนดเพื่อตอบสนองต่อคำขอของพวกเขา ในเวลาเดียวกัน ข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณะเกี่ยวกับราคาอุปสงค์และอุปทานที่มีอยู่ในสื่อถูกละเลยและถือเป็น "ตัวเลือกสำรอง" อย่างไม่ถูกต้อง

แน่นอนว่าข้อมูลจากห้องทะเบียนนั้นถูกต้องตามกฎหมายที่สุด แต่ก็ไม่น่าเชื่อถือเสมอไป เหตุผลก็คือการปกปิดข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่แท้จริงของการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์บ่อยครั้งเพื่อลดการชำระภาษี หากต้องการยกเว้นความเป็นไปได้ในการใช้ข้อมูลดังกล่าว จำเป็นต้องวิเคราะห์ธุรกรรมโดยคำนึงถึงบทวิจารณ์เชิงวิเคราะห์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ตลอดจนข้อมูลเกี่ยวกับราคาเสนอขายอสังหาริมทรัพย์

ขณะนี้ในรัสเซียไม่มีข้อบังคับในการจัดเตรียมข้อมูลห้องลงทะเบียนเพื่อวัตถุประสงค์ในการประเมิน นี่คือเหตุผลที่ห้องลงทะเบียนส่วนใหญ่ปฏิเสธที่จะให้ข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมกับอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินเพื่อการประเมินราคา ในเวลาเดียวกัน ในบางกรณี ไม่สามารถให้ข้อมูลได้ด้วยเหตุผลทางเทคนิค - ไม่มีความเป็นไปได้ในการดาวน์โหลดข้อมูลนี้จากฐานข้อมูลห้องทะเบียน ในหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบบางแห่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ฐานข้อมูลห้องทะเบียนไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับราคาธุรกรรมเลย

นอกจากนี้ ข้อมูลตลาดไม่สามารถรวมธุรกรรมที่สรุปในราคาที่กำหนดโดยกฎระเบียบได้ ตัวอย่างเช่น อัตราค่าเช่าที่ดินในเขตเทศบาลสามารถกำหนดเป็นอัตราทวีคูณของอัตราภาษีที่ดินได้ ค่าเช่าดังกล่าวอาจไม่ถือเป็นข้อมูลการตลาดที่เชื่อถือได้

ข้อกำหนดสำหรับปริมาณข้อมูลการตลาดเพิ่มขึ้นเมื่อใช้การจัดกลุ่มที่ดิน ยิ่งมีการสร้างกลุ่มมากขึ้นเท่าใด ข้อมูลทางการตลาดก็จำเป็นมากขึ้นเพื่อสร้างแบบจำลองคุณภาพสูงในแต่ละกลุ่ม

วิธีที่เป็นสากลที่สุด แต่ในขณะเดียวกันวิธีที่แพงที่สุดในการรวบรวมข้อมูลการตลาดคือสิ่งที่เรียกว่า "การประเมินมูลค่าเพิ่มเติม": เพื่อให้มั่นใจว่าข้อมูลการตลาดมีความเพียงพอ มูลค่าตลาดของที่ดินจะถูกประเมินตาม คำแนะนำด้านระเบียบวิธีเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินซึ่งได้รับการอนุมัติตามคำสั่งของกระทรวงทรัพย์สินสัมพันธ์แห่งสหพันธรัฐรัสเซีย

สหพันธ์ลงวันที่ 6 มีนาคม 2545 ฉบับที่ 568-r. ผลการประเมินดังกล่าวรวมอยู่ในข้อมูลตลาด

อย่างไรก็ตาม แม้จะมีความยากลำบากในการรวบรวมข้อมูลการตลาดในปริมาณที่เพียงพอ แต่งานนี้ก็ประสบความสำเร็จในหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบทั้งหมดของสหพันธรัฐรัสเซีย มีการใช้แหล่งข้อมูลและข้อมูลประเภทต่างๆ (ธุรกรรม อุปสงค์ อุปทาน มูลค่าตลาด)

การกำหนดค่าปัจจัยต้นทุนสำหรับวัตถุอะนาล็อก

ค่าของปัจจัยต้นทุนสำหรับวัตถุที่คล้ายคลึงกันจะถูกกำหนดในลักษณะเดียวกับวัตถุในการประเมินค่า การทำงานกับปัจจัยต้นทุนแบบกราฟิกจะแตกต่างกันเล็กน้อย: การสร้างเลเยอร์กราฟิกของออบเจ็กต์อะนาล็อกนั้นทำได้ด้วยตนเอง มิฉะนั้นจะไม่มีความแตกต่าง

การกำหนดปัจจัยด้านต้นทุนสำหรับแบบจำลองอาคาร

ในการสร้างแบบจำลอง ผู้ประเมินจะเลือกปัจจัยต้นทุนตามการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการใช้การวิเคราะห์สหสัมพันธ์และการถดถอย นอกจากนี้ยังมีการวิเคราะห์อิทธิพลซึ่งกันและกันและความสามารถในการแลกเปลี่ยนกันของปัจจัยต่างๆ ตัวอย่างเช่น หากศูนย์กลางการบริหารและวัฒนธรรมของเมืองตั้งอยู่ใกล้ๆ แม้ว่าปัจจัยทั้งสองจะมีความสำคัญมาก แต่ก็ควรใช้เพียงปัจจัยเดียวในแบบจำลอง

โปรดทราบว่าไม่ว่าในกรณีใดองค์ประกอบสุดท้ายของปัจจัยต้นทุนสำหรับการสร้างแบบจำลองจะถูกกำหนดโดยผู้ประเมิน ทั้งนี้ จำเป็นต้องปรับปรุงเทคโนโลยีในการประเมินที่ดินในการตั้งถิ่นฐานในส่วนนี้ มีความจำเป็นต้องจัดให้มีการวิเคราะห์ปัจจัยด้านต้นทุนหลายจุดเพื่อให้มีตัวเลือกปัจจัยต้นทุนที่มีข้อมูลมากขึ้นสำหรับการสร้างแบบจำลอง

การสอบเทียบแบบจำลองทางคณิตศาสตร์

แบบจำลองการคำนวณถือเป็นสูตรทางคณิตศาสตร์ที่แสดงความสัมพันธ์

ระหว่างตัวแปรตาม (ต้นทุน) และค่าของปัจจัยต้นทุนที่สอดคล้องกัน แต่ละกลุ่มมีรูปแบบการคำนวณของตัวเอง

เพื่อวัตถุประสงค์ในการประเมินมูลค่าที่ดิน มีการใช้แบบจำลองการถดถอยประเภทต่อไปนี้:

เชิงเส้น (สารเติมแต่ง);

การคูณด้วยตัวแปรจำลอง

กำลังทวีคูณ (โดยไม่เน้นตัวประกอบไบนารี่);

เอ็กซ์โปเนนเชียล

วิธีกำลังสองน้อยที่สุดใช้ในการปรับเทียบแต่ละรุ่น

ปัญหาประการหนึ่งเมื่อสร้างแบบจำลองการถดถอยคือการแปลงมาตราส่วนเชิงคุณภาพเป็นดิจิทัล ปัจจัยต้นทุนมีทั้งข้อมูลเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพ เพื่อวัตถุประสงค์ในการสร้างแบบจำลอง จำเป็นต้องแปลงตัวแปรเชิงคุณภาพทั้งหมดให้เป็นตัวแปรที่มีค่าตัวเลข วิธีดั้งเดิมในการแปลงลักษณะดังกล่าวเป็นดิจิทัลเกี่ยวข้องกับการแนะนำตัวแปรเพิ่มเติม ด้วยจำนวนที่มาก ตัวเลือกต่างๆค่าของปัจจัยต้นทุนเชิงคุณภาพมิติของปัญหาเพิ่มขึ้นอย่างมาก ในเรื่องนี้ แนวทางทางเลือกที่เรียกว่ากระบวนการสร้างมาตราส่วนตัวเลขไม่เชิงเส้นได้รับการพัฒนาและทดสอบอย่างประสบความสำเร็จ สาระสำคัญมีดังนี้: สำหรับแต่ละค่า n ของปัจจัยต้นทุนเชิงคุณภาพ F ใด ๆ จะพบค่ามัธยฐานของตัวแปรตาม (ต้นทุน) m^ หลังจากนี้ ในบรรดาค่ามัธยฐานที่ได้รับ n ค่ามัธยฐานของพวกมัน Mg = มัธยฐาน(t!(,rpg...trp) จะพบว่าเป็น

ค่าปกติที่สุดของตัวแปรตามสำหรับค่าทั่วไปของตัวประกอบค่าที่กำลังพิจารณา ถัดไปค่ามัธยฐานจะถูกหารด้วยค่าทั่วไปที่เป็นผลลัพธ์ /; =t^/มก. อัตราส่วนที่ได้รับจึงแสดงถึงค่าตัวเลขของค่าเชิงคุณภาพที่สอดคล้องกันของปัจจัยด้านต้นทุน การใช้ค่ามัธยฐานแทนค่าเฉลี่ยเลขคณิตที่คุ้นเคยมากขึ้นนั้นเกิดจากความไวสูง

ความอ่อนไหวของค่าเฉลี่ยเลขคณิตต่อการปล่อยก๊าซเรือนกระจกในค่าต่างๆ

เพื่อวัตถุประสงค์ในการตรวจสอบคุณภาพของแบบจำลองที่สร้างขึ้น ข้อมูลตลาดเบื้องต้นทั้งหมดจะถูกแบ่งออกเป็น 2 ส่วนเท่า ๆ กัน - ตัวอย่างการฝึกอบรมและการควบคุม ชุดการฝึกใช้เพื่อปรับเทียบโมเดล แบบจำลองที่สร้างขึ้นใช้กับวัตถุตัวอย่างควบคุม เกณฑ์คุณภาพได้รับการคำนวณสำหรับทั้งชุดการฝึกและชุดควบคุม หากเกณฑ์คุณภาพตรงตามช่วงที่ยอมรับได้ โมเดลดังกล่าวจะถือว่ามีคุณภาพสูงและเหมาะสมสำหรับการใช้งานต่อไป หากสร้างโมเดลคุณภาพสูงหลายรุ่นแล้ว ก็จะมีโมเดลด้วย เกณฑ์ที่ดีที่สุดคุณภาพ.

โดยทั่วไปแล้ว โมเดลที่เพียงพอ มีคุณภาพสูง และตีความได้อย่างมีนัยสำคัญคือการคูณหรือเอ็กซ์โพเนนเชียล

เพื่อการตีความและความน่าเชื่อถือของผลลัพธ์ที่มากขึ้น แบบจำลองควรมีปัจจัยด้านต้นทุนให้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติสิ่งนี้นำไปสู่ปัญหาหลายประการ ประการแรก ปัจจัยบางประการมีนัยสำคัญไม่เพียงพอ เนื่องจากผลกระทบที่มีนัยสำคัญต่อต้นทุนของปัจจัยอื่นๆ การรวมปัจจัยดังกล่าวไว้ในแบบจำลองอาจทำให้การประมาณค่าผิดพลาดเพิ่มขึ้นเท่านั้น ประการที่สอง ความต้องการข้อมูลการตลาดจำนวนมาก ขึ้นอยู่กับปัจจัยด้านต้นทุนจำนวนหนึ่ง คำแนะนำด้านเทคนิคกำหนดจำนวนวัตถุอะนาล็อกขั้นต่ำเท่ากับ 6(m + 1) โดยที่ m คือจำนวนปัจจัยต้นทุนที่รวมอยู่ในแบบจำลอง

การแก้ไขปัญหาที่อธิบายไว้นั้นขึ้นอยู่กับผู้ประเมินทั้งหมดและขึ้นอยู่กับทักษะและประสบการณ์ของเขา

การคำนวณมูลค่าที่ดิน

แบบจำลองเชิงคุณภาพที่สร้างขึ้นใช้เพื่อกำหนดมูลค่าที่ดินของวัตถุประเมินค่าโดยการแทนที่ค่าของปัจจัยต้นทุนลงในสูตร ในกรณีนี้เราจะใช้การแปลงค่าเริ่มต้นของปัจจัยต้นทุน

พารามิเตอร์เดียวกับที่ใช้ในการแปลงค่าของตัวอย่างการควบคุมและการฝึกอบรมของวัตถุข้อมูลตลาด

ผลลัพธ์ด้านต้นทุนที่ได้รับจะได้รับการวิเคราะห์เพื่อความเพียงพอ ตรรกะ และความสามารถในการอธิบาย ซึ่งก็คือผลลัพธ์จะต้องสอดคล้องกัน การใช้ความคิดเบื้องต้น- ตัวอย่างเช่นในใจกลางเมืองราคาที่ดินจะสูงกว่าในเขตชานเมืองมาก

ซอฟต์แวร์

ออกแบบตาม คำแนะนำที่เป็นระบบและคำแนะนำทางเทคนิค ซอฟต์แวร์พิเศษ "การคำนวณมูลค่าที่ดินของที่ดินในการตั้งถิ่นฐาน" มีไว้สำหรับผู้ประเมินเพื่อใช้ในการกำหนดมูลค่าที่ดิน ข้อมูลเบื้องต้นทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับกระบวนการกำหนดต้นทุนจะถูกป้อนลงในฐานข้อมูลซอฟต์แวร์โอเพ่นซอร์ส การทำงานกับซอฟต์แวร์โอเพ่นซอร์สเริ่มต้นด้วยการดาวน์โหลดรายการออบเจ็กต์การประเมินค่าและสิ้นสุดด้วยการดาวน์โหลดแบบฟอร์มการรายงานทั้งหมดจากฐานข้อมูลพร้อมผลลัพธ์ของการกำหนดค่า ไฟล์การแลกเปลี่ยนข้อมูลในรูปแบบพิเศษจะถูกดาวน์โหลดจากฐานข้อมูลด้วย ซึ่งจากนั้นจะถูกโหลดลงในสำนักงานที่ดิน ดังนั้น สำนักงานที่ดินจึงได้รับข้อมูลโดยตรงจากซอฟต์แวร์โอเพ่นซอร์ส ช่วยลดความเป็นไปได้ในการแก้ไขผลลัพธ์ด้วยตนเองก่อนที่จะโหลดเข้าสู่สำนักงานที่ดิน

เพื่อความสะดวกในการรวบรวมข้อมูลการตลาดตลอดจนการประมวลผลในภายหลังได้มีการพัฒนาซอฟต์แวร์พิเศษ "การรวบรวมข้อมูลการตลาดเกี่ยวกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์" ซอฟต์แวร์โอเพ่นซอร์สนี้ช่วยให้คุณสามารถดำเนินการประมวลผลข้อมูลตลาดเบื้องต้น และเตรียมข้อมูลเหล่านั้นเพื่อใช้ในซอฟต์แวร์โอเพ่นซอร์ส “การคำนวณ KS ZU NP”

ตลอดระยะเวลาการทำงานทั้งหมดเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าที่ดินในการตั้งถิ่นฐานในปี พ.ศ. 2550 SPO ทั้งสองอยู่ภายใต้การแก้ไข ข้อบกพร่องทั้งสองได้รับการแก้ไขและเพิ่มฟังก์ชันการทำงานใหม่แล้ว สำหรับ SPO แต่ละแห่งจะมีบริการเพื่อนเที่ยว

องค์กรของการทำงาน

สำหรับการใช้งานจริงของเทคโนโลยีทั้งหมดเพื่อกำหนดมูลค่าที่ดิน จำเป็นต้องมีผู้เชี่ยวชาญหลายคน การรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับค่าของปัจจัยต้นทุน, การรวบรวมข้อมูลตลาด, การทำงานกับฐานข้อมูล, การทำงานกับแผนที่, การสร้างแบบจำลอง - ไม่ใช่ทุกองค์กรที่สามารถจ้างพนักงานที่มีทักษะเหล่านี้ทั้งหมดได้

รูปแบบที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการจัดงานอาจเป็นปฏิสัมพันธ์ขององค์กรต่าง ๆ ที่มีบทบาทดังต่อไปนี้:

ผู้ประกอบการระดับภูมิภาค

นักแสดงระดับภูมิภาค

ผู้สร้างโมเดล,

ผู้ประเมินราคาตลาด

ผู้รวมระบบ

ผู้ดำเนินการระดับภูมิภาคมีหน้าที่รวบรวมข้อมูลเบื้องต้น การสร้างเนื้อหาการทำแผนที่ และการคำนวณมูลค่าของปัจจัยด้านต้นทุน นักแสดงภาคก็สามารถแสดงได้ แต่ละสายพันธุ์งานดังกล่าวและถ่ายทอดผลให้ผู้ดำเนินการส่วนภูมิภาค ผลลัพธ์หลักของงานของผู้ปฏิบัติงานระดับภูมิภาคคือฐานข้อมูลซอฟต์แวร์โอเพ่นซอร์สที่พร้อมสำหรับการสร้างแบบจำลองการคำนวณต้นทุน

ในขั้นตอนของการรวบรวมข้อมูลเริ่มต้นที่มีคุณภาพและเชื่อถือได้ จำเป็นต้องมีผู้เข้าร่วมอีกคนในกระบวนการ - หน่วยงานในทุกระดับ หากไม่ได้รับความช่วยเหลือ การเข้าถึงแหล่งข้อมูลที่อยู่ในองค์กรต่างๆ อาจเป็นเรื่องยากและในบางกรณีก็เป็นไปไม่ได้

ผู้สร้างแบบจำลองซึ่งใช้ฐานข้อมูลที่ถ่ายโอนมาให้เขา จะวิเคราะห์ข้อมูลตลาดและสร้างแบบจำลองสำหรับการคำนวณมูลค่าที่ดิน

ผู้ประเมินราคาตลาดดำเนินการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินที่ระบุไว้ในคำแนะนำด้านระเบียบวิธีรายบุคคลรวมทั้งร่วมกับ ผู้ประกอบการระดับภูมิภาคมีส่วนร่วมในการรวบรวมข้อมูลการตลาด

ผู้บูรณาการซึ่งรับผิดชอบในการดำเนินโครงการโดยรวม ประสานงานปฏิสัมพันธ์ของผู้เข้าร่วมทั้งหมดในกระบวนการ ดำเนินการตามระเบียบวิธี เทคโนโลยี

สนับสนุน คำนวณต้นทุนโดยตรงและสร้างรายงานขั้นสุดท้ายทั้งหมด

เป็นที่น่าสังเกตว่าหากมีผู้เชี่ยวชาญจากสาขาต่างๆ องค์กรหนึ่งสามารถทำหน้าที่หลายอย่างพร้อมกันได้ อย่างไรก็ตาม การแบ่งงานระหว่างนักแสดงหลายคนอย่างเคร่งครัดโดยที่ผู้ประกอบไม่ได้มีส่วนร่วมถือเป็นความผิดอย่างยิ่ง ตัวอย่างเช่น ในกรณีนี้ การรวบรวมข้อมูลการตลาดสามารถเกิดขึ้นอย่างเป็นทางการโดยไม่สนใจการสร้างแบบจำลองการคำนวณคุณภาพสูง และความรับผิดชอบต่อผลลัพธ์คุณภาพต่ำที่เป็นไปได้ทั้งหมดจะตกเป็นของผู้สร้างแบบจำลอง

กฎหมายที่มีอยู่ในด้านกิจกรรมการประเมินค่าอนุญาตให้บุคคลสามารถทำหน้าที่เป็นผู้รวมระบบได้ ดูเหมือนน่าสงสัยว่าคนๆ หนึ่งสามารถรับมือกับงานที่สำคัญและมีความรับผิดชอบเช่นนี้ได้ กฎหมายจะต้องคำนึงถึงลักษณะเฉพาะและการใช้แรงงานเข้มข้นของการประเมินมวลชน และห้ามไม่ให้เข้าถึงการแก้ไขงานที่สำคัญที่สุดงานหนึ่งของรัฐบาล ไม่เพียงแต่ บุคคลแต่ยัง นิติบุคคลที่ไม่มีบุคลากรและอุปกรณ์เพียงพอที่จะดำเนินงานประเมินราคาที่ดิน

คำถามที่สำคัญก็คือเกี่ยวกับอาณาเขตที่ทำการประเมินที่ดินจำนวนมาก เทคโนโลยีนี้เกี่ยวข้องกับการดำเนินการประเมินอาณาเขตของเรื่องทั้งหมดของสหพันธรัฐรัสเซียแบบครบวงจร แม้ว่าในทางปฏิบัติ ด้วยเหตุผลบางประการ อาณาเขตก็อาจต้องได้รับการประเมินเช่นกัน เทศบาล- ดังนั้นการจัดกลุ่มวัตถุการประเมินที่ "เข้มงวด" จึงถูกสร้างขึ้นอย่างเทียมซึ่งจะจำกัดความเป็นอิสระของผู้ประเมินเมื่อทำการตัดสินใจในกระบวนการประเมินและการประเมินมักจะเปลี่ยนจากมวลเป็นรายบุคคล

ผลการจำลอง

มูลค่าที่ดินของที่ดินในการตั้งถิ่นฐานถูกกำหนดในปี 2550 ในเกือบครึ่งหนึ่งของหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซีย ในทุกกรณี

เย้ ถูกใช้แล้ว เทคโนโลยีใหม่การประเมินตามการสร้างแบบจำลองทางคณิตศาสตร์ เนื่องจากมีการใช้เทคโนโลยีเป็นครั้งแรก ปัญหาและปัญหาที่ไม่คาดคิดก็เกิดขึ้นในแต่ละขั้นตอนของการประเมิน และจะต้องเอาชนะให้ได้โดยเร็วที่สุด

อย่างไรก็ตาม โดยทั่วไปตามผลงานที่ดำเนินการ เราสามารถสรุปได้ดังต่อไปนี้: เทคโนโลยีใหม่ทำงาน ให้เพียงพอ และ

ผลลัพธ์ที่อธิบายได้ ผลที่ตามมาของการประเมินในทุกวิชาของสหพันธรัฐรัสเซียคือการเพิ่มขึ้นของภาพรวม ฐานภาษี- รูปนี้แสดงผลการประเมินที่ดินโดยใช้ตัวอย่างของเมืองใดเมืองหนึ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย: พื้นที่ที่มืดกว่านั้นสอดคล้องกับต้นทุนที่สูงขึ้น จากรูปจะเห็นได้ว่าที่ดินที่แพงที่สุดอยู่ใจกลางเมือง ถูกที่สุด อยู่ชานเมือง

ผลการประเมินที่ดิน (โดยใช้ตัวอย่างหนึ่งในเมืองของสหพันธรัฐรัสเซีย)

อนาคต

ปัจจุบันการก่อตัวของระบบการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากเพิ่งเริ่มต้นในสหพันธรัฐรัสเซีย อย่างไรก็ตาม ขณะนี้แต่ละส่วนกำลังทำงานและให้ผลลัพธ์โดยคำนวณภาษีที่ดินและการจ่ายที่ดินอื่น ๆ ทุกปีความแม่นยำในการคำนวณและความเป็นธรรมของภาษีควรเพิ่มขึ้นเนื่องจากการสั่งสมประสบการณ์ในการปฏิบัติงานรวมถึงการดึงดูดประสบการณ์จากต่างประเทศ

เทคโนโลยีใหม่ที่ผ่านการทดสอบในการประเมินที่ดินโดยอิงจากการสร้างแบบจำลองทางคณิตศาสตร์ทำให้สามารถได้รับมูลค่าที่ดินที่เพียงพอ ผลลัพธ์ที่ได้รับระหว่างการประเมินมูลค่าที่ดินในการตั้งถิ่นฐานในปี 2550 ควรนำไปใช้ในการปรับปรุงเทคโนโลยีในการกำหนดมูลค่าที่ดินต่อไป ทิศทางหลักของการพัฒนาเทคโนโลยีนี้ได้อธิบายไว้บางส่วนในบทความ

เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพของเทคโนโลยีการประเมินมูลค่าที่ดิน ควรให้ความสนใจอย่างจริงจังในการทำงานกับกราฟิก ปัจจุบันข้อมูลกราฟิกถูกใช้ในสองขั้นตอนเท่านั้น: การคำนวณ

ค่าของปัจจัยต้นทุนและการแสดงภาพผลงาน ตำแหน่งสามารถนำมาพิจารณาได้โดยใช้พื้นผิวตอบสนอง ซึ่งสร้างขึ้นจากข้อมูลต้นทุนของวัตถุอะนาล็อกที่เชื่อมโยงกับพิกัด (i, y) บนเครื่องบิน

ต้นทุนสุดท้ายของอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะเฉพาะควรได้รับการวิเคราะห์ด้วยความระมัดระวังเป็นพิเศษ ระบบการประเมินมูลค่ามวลต่างประเทศบางระบบจำเป็นต้องมีการปรับเปลี่ยนสำหรับวัตถุดังกล่าว อย่างไรก็ตาม อันตรายของแนวทางนี้คือความเป็นไปได้ที่จะมีอิทธิพลอย่างไม่ยุติธรรมต่อมูลค่าของวัตถุเฉพาะในกรณีที่ไม่มีเหตุผลวัตถุประสงค์

ในอนาคตอันใกล้นี้มีการวางแผนที่จะสร้างระบบการประเมินมูลค่าอาคารสถานที่และวัตถุอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรให้เสร็จสมบูรณ์ วิธีการประเมินได้รับการพัฒนาซึ่งขึ้นอยู่กับแนวทางที่อธิบายไว้ใน บทความนี้- มีการสร้างซอฟต์แวร์โอเพ่นซอร์สขึ้น โดยมีการนำข้อกำหนดหลักของวิธีการไปใช้ อย่างไรก็ตาม ปัญหาหลักของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์คือการขาดข้อมูลเบื้องต้น ในรูปแบบอิเล็กทรอนิกส์- ข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจำเป็นต้องได้รับการประเมินและภาษีที่จะเรียกเก็บในภายหลัง ปัญหานี้จะต้องได้รับการแก้ไขในอนาคตอันใกล้นี้

5 / 5 (โหวต: 2 )

ปัจจุบัน เมืองใหญ่กำลังประสบกับสถานการณ์ที่จำเป็นต้องกำหนดระดับมูลค่าที่ดินที่สมเหตุสมผลในตลาด ซึ่งอิงจากการประเมินมูลค่าที่ดินจำนวนมาก ในการทำเช่นนี้ มีความจำเป็นต้องรักษาสมดุลทางผลประโยชน์ที่ยุติธรรมทางเศรษฐกิจของทุกคน: เจ้าของ ผู้ใช้ที่ดิน และเทศบาล รวมถึงข้อกำหนดสำหรับการใช้งานอย่างมีเหตุผลของอาณาเขตเมือง ปัญหาในทางปฏิบัติซึ่งหันหน้าไปทางเมืองมีทั้งหน้าที่การคลัง (ความจุของงบประมาณเมือง) และหน้าที่กำกับดูแล

ความท้าทายที่หลากหลายที่เราเผชิญอยู่เกี่ยวข้องกับการกำหนด ประเภทต่างๆมูลค่าที่ดินตามงานต่างๆ (เช่น เพื่อวัตถุประสงค์ในการกำหนดผังเมืองหรือการประเมินราคาที่ดิน) หรือการปรับค่า “ฐาน” บางอย่างให้เหมาะสมตามลักษณะเฉพาะของงานเฉพาะ จากประสบการณ์ ต่างประเทศจะเห็นได้ว่าพื้นฐานของวิธีการคำนวณทางการเงินคือการประเมินราคาที่ดิน รวมถึงมูลค่าตลาดของที่อยู่อาศัย รายได้ค่าเช่าของการพัฒนาเชิงพาณิชย์ และวิธีการต้นทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ

ในขณะนี้ปัญหานี้กำลังได้รับการแก้ไขในประเทศผ่านวิธีการคำนวณมูลค่าที่ดินและการตั้งถิ่นฐานซึ่งจัดทำโดย Roszemkadastre ตามวิธีการที่นำมาใช้ที่ ระดับรัฐบาลกลาง- แต่ในความเห็นของเรายังมีข้อบกพร่องที่สำคัญอีกประการหนึ่ง จากข้อมูลการขายที่ดินที่พัฒนาแล้ว มูลค่าที่ดินคำนวณโดยใช้วิธี "การแยก" ในมาตรฐานการประเมินค่าซึ่งจำเป็นสำหรับการใช้โดยหัวข้อของกิจกรรมการประเมินค่า เรียกว่า "วิธีการจัดสรร"

วิธีการนี้ต้องใช้ความรู้เรื่องพื้นที่แปลงที่ดินหรือข้อมูลค่าสัมประสิทธิ์ ส่วนแบ่งที่ดิน(อัตราส่วนพื้นที่ดินต่อ 1 ตร.ม. พื้นที่ทั้งหมดอพาร์ทเมนต์สำหรับขาย) คำแนะนำทางเทคนิคของวิธีนี้ระบุว่าจะต้องกำหนดตัวบ่งชี้นี้บนพื้นฐานของตารางหรือตามตารางเวลาของปีที่สร้างพื้นที่ - (SNiP ที่มีผลบังคับใช้ในขณะนั้น) ซึ่งควบคุมความหนาแน่นของอาคารและ จำนวนชั้นของอาคารที่พักอาศัย

วันนี้ยิ่งใหญ่ การประเมินทางเศรษฐกิจวัตถุที่ดินในเมืองดำเนินการโดยใช้เทคนิคที่ก่อนหน้านี้เป็นไปไม่ได้ในทางเทคนิคเนื่องจากต้องใช้การคำนวณจำนวนมากและการจำแนกประเภทหลายมิติ เทคนิคดังกล่าวมีลักษณะเฉพาะด้วยการวิเคราะห์แบบคลัสเตอร์และการถดถอยสหสัมพันธ์ วิธีการเปรียบเทียบและจัดลำดับความสำคัญแบบคู่ แนวทางที่เป็นระบบ และการสร้างฐานข้อมูล

ด้วยการใช้วิธีการเหล่านี้ คุณจะสามารถเพิ่มความถูกต้องทางวิทยาศาสตร์ของการตัดสินใจของฝ่ายบริหารและวิเคราะห์เชิงคุณภาพในการทำงานของแนวทางนี้ได้ ตัวอย่างเช่น การคำนวณต้นทุนที่ดินตามข้อมูลการขายอพาร์ทเมนต์สามารถทำได้สองวิธี (วิธี):

1. การคำนวณขึ้นอยู่กับข้อมูลการขายทั้งหมดไปยังอพาร์ทเมนต์ "มาตรฐาน" สำหรับเซ็กเมนต์ที่กำหนด จากนั้นจึงคำนวณต้นทุนที่ดินโดยใช้วิธีการจัดสรรเท่านั้น ข้อดีของวิธีนี้คือทำให้การคำนวณที่กำลังจะเกิดขึ้นง่ายขึ้น (สำหรับอพาร์ทเมนต์เดียวเท่านั้น) แต่ข้อเสียรวมถึงความน่าจะเป็นสูงที่จะเกิดข้อผิดพลาดในการเลือกอพาร์ทเมนต์อ้างอิงโดยใช้วิธีเปรียบเทียบแบบคู่นำอพาร์ทเมนต์ไปสู่การอ้างอิงและดังนั้นความเป็นไปได้ ของผลลัพธ์ที่ไม่ถูกต้องอย่างมาก
2. การกำหนดราคาที่ดินในพื้นที่เฉพาะสำหรับอพาร์ทเมนท์แต่ละยูนิตที่ขาย ที่นี่การคำนวณมีความซับซ้อนมากขึ้น (สำหรับชุดข้อมูลทั้งหมด) แต่เปอร์เซ็นต์ของความแม่นยำจะเพิ่มขึ้น

ตัวอย่างเช่นในบาง ย่านที่อยู่อาศัยมีอาคารหกหลังที่มีความสูงต่างกัน และมีสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะตั้งอยู่

ตามกำหนดการความต้องการอาณาเขตสำหรับการเดินทางทางเท้าลานจอดรถสนามเด็กเล่นและการจัดสวนคำนวณซึ่งตรงกับผู้อยู่อาศัย 1 คนโดยคำนึงถึงจำนวนชั้นเฉลี่ยในบล็อก 7.3: และเท่ากับ 4.2 + 11.1 = 15.3 ตร.ม. / คน . ปรากฎว่าสำหรับประชากร 1,370 คนในไตรมาสนี้ จำเป็นต้องมีอาณาเขตสำหรับที่อยู่อาศัย 20,961 ตร.ม. และพื้นที่จริงคือ 12,055 ตร.ม. นอกจากนี้ พื้นที่ที่จัดสรรสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกการค้าปลีกนั้นใหญ่กว่า 10 เท่า ตามมาตรฐาน SNiP และทำให้เจ้าหน้าที่ของเมืองมีเหตุผลที่จะคิดเกี่ยวกับการวางสิ่งอำนวยความสะดวกดังกล่าวในไตรมาสนี้

มีความจำเป็นต้องเริ่มคำนวณมูลค่าที่ดิน 1 ตร.ม. ที่ดินในเขตที่อยู่อาศัย ราคาเฉลี่ยเมื่อต้นปี 2548 อพาร์ทเมนต์สำหรับขาย 1 ตร.ม. ราคา 19,000 รูเบิลในขณะที่ราคาเฉลี่ย 1 ตร.ม. อพาร์ทเมนท์ในอาคารใหม่เท่ากับ 9333.38 รูเบิลไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม ดังนั้นเมื่อคำนึงถึงการสึกหรอของอาคารโดยเฉลี่ยในไตรมาสนี้ที่ 15% เราจึงจัดสรรราคา 1 ตร.ม. อพาร์ทเมนท์ที่ตกลงบนพื้นมีค่าเท่ากับ 9639 รูเบิล โดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์ส่วนแบ่งที่ดิน เราคำนวณมูลค่าตลาด 1 ตร.ม. พื้นที่ใช้สอยในบล็อกเท่ากับ 24,714 รูเบิล/ตร.ม.

ประสบการณ์จากต่างประเทศแสดงให้เห็นว่ามูลค่าที่ดินลดลงจาก 50 เป็น 70% ของมูลค่าตลาด ปรากฎว่ากำหนดไว้ที่ประมาณ 24,714-0.6 = 15,000 รูเบิล โดยคำนึงถึงจำนวนค่าเช่าสำหรับปีตั้งแต่ 3 ถึง 7% ของมูลค่าที่ดินในกรณีนี้จะเท่ากับ 15,000-5% = 750 รูเบิล / ตร.ม. ของที่ดิน

นี่เป็นจำนวนเงินที่ต่ำมากสำหรับร้านค้าปลีก (เท่ากับหนึ่งในสิบของค่าเช่าสถานที่เพื่อการค้าปลีกในพื้นที่ที่กำหนด) และสามารถนำการเติมเต็มงบประมาณของเมืองมาใช้อย่างมีนัยสำคัญเนื่องจากเกือบสิบเท่า มากกว่ามูลค่าค่าเช่าฐานการใช้ที่ดิน

เมื่อเปรียบเทียบกับอีกสี่ส่วนของเมืองที่มีอาคารพักอาศัยสี่ชั้นหนึ่งหลังและวัตถุหลายอย่าง อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยตามตาราง พื้นที่ที่ต้องการให้บริการลูกบ้านในบล็อกคือ 15.6 + 5.8 = 21.4 ตร.ม./คน หรือ 1819 ตร.ม. ม. จากการคำนวณพื้นที่ที่ดินที่ตกอยู่บนอาคารพักอาศัยคือ 7,343.1 ตร.ม. อัตราส่วนของพื้นที่ค้าปลีกต่อพื้นที่พักอาศัยยังเกินมาตรฐาน SNiP อย่างมีนัยสำคัญ

ด้วยการคำนวณราคาเช่าที่ดินที่คล้ายกันเราพบว่าน้อยกว่าประมาณสี่เท่าซึ่งเป็นลักษณะเฉพาะ การใช้งานที่ไม่ได้ผลที่ดินในเขตที่อยู่อาศัย ปัญหาเหล่านี้แก้ไขได้ด้วยการเพิ่มส่วนแบ่งอาคารที่พักอาศัยในไตรมาสที่กำหนดเพราะตอนนี้กำลังลงทุน เงินสดวี การก่อสร้างที่อยู่อาศัยธุรกิจที่ทำกำไรได้มาก ในกรณีนี้มูลค่าของค่าสัมประสิทธิ์การแบ่งที่ดินลดลง มูลค่าที่ดินที่ดินเพิ่มขึ้นและส่งผลให้ค่าเช่าพื้นที่ที่ใช้แล้วเพิ่มขึ้นในไตรมาสนี้ ซึ่งแน่นอนว่าจะนำรายได้มาสู่งบประมาณของเขตและเมือง

ดังนั้นยิ่งใหญ่ การประเมินราคาที่ดินยืน พื้นฐานทางเศรษฐกิจการจัดการอสังหาริมทรัพย์ในเมืองซึ่งมีส่วนช่วยในการใช้พื้นที่เมืองอย่างเหมาะสมและการเติมเต็มงบประมาณเมืองและเขต หากคุณมีคำถามใดๆ เกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินจำนวนมาก คุณสามารถขอคำแนะนำจาก NP “Federation of Forensic Experts” ซึ่งคุณจะได้รับคำแนะนำที่มีคุณสมบัติเกี่ยวกับปัญหาที่เกิดขึ้น และคุณสามารถสั่งการคำนวณการประเมินราคาที่ดินจำนวนมากได้

หากคุณสนใจไม่เพียงแต่ในหัวข้อการประเมินราคาที่ดิน แต่ในประเด็นที่เกี่ยวข้อง เช่น การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ เรายินดีที่จะแจ้งให้คุณทราบว่าเรายินดีที่จะดำเนินการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ให้กับคุณ ไม่เพียงแต่ในมอสโกวและ ภูมิภาคมอสโก แต่ยังรวมถึงทุกภูมิภาคของสหพันธรัฐรัสเซียด้วย

ราคา

บันทึก:

ราคาบริการประเมินราคาที่ดินระบุรวมภาษีแล้ว ค่าขนส่งจะจ่ายแยกต่างหาก

วี - การประเมินราคาที่ดิน

เพื่อให้ที่ดินมีส่วนร่วมในความสัมพันธ์ทางการตลาดอย่างเต็มที่ จำเป็นต้องมีการประเมินที่เพียงพอ ราคาที่ดินที่สูงไม่ได้กระตุ้นความปรารถนาที่จะมีส่วนร่วมในการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจ การประเมินค่าต่ำเกินไปทำให้เกิดการใช้ที่ดินที่ไม่มีประสิทธิภาพในการเกษตรและป่าไม้ เช่นเดียวกับรูปแบบการพัฒนาเมืองที่ไม่ลงตัว เช่น ที่ตั้งของเขตอุตสาหกรรมและสถานประกอบการที่เป็นอันตรายต่อสิ่งแวดล้อมในใจกลางเมือง

โลกมีจุดประสงค์การใช้งานที่หลากหลาย - อย่างไร ทรัพยากรธรรมชาติพื้นฐานสำหรับการก่อตัวของสภาพแวดล้อมความเป็นอยู่ของประชากรวัตถุอสังหาริมทรัพย์และวิธีการผลิตหลัก - ขึ้นอยู่กับการประเมินราคา

วัตถุประสงค์ของการประเมินเป็นที่ดินที่ไม่มีวัตถุอสังหาริมทรัพย์และมีดินใต้ผิวดินอยู่

วัตถุประสงค์ของการประเมินราคาที่ดินถูกกำหนดโดยสถานการณ์ต่อไปนี้:

การกำหนดมูลค่าของที่ดินเป็นขั้นตอนแรกของวิธีราคาทุนเมื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สินใดๆ

เพื่อกำหนดฐานภาษี

เพื่อวัตถุประสงค์ในการประกัน (สำหรับที่ดิน หัวข้อของการประกันอาจเป็นน้ำท่วมในอาณาเขต มลภาวะต่อสิ่งแวดล้อม การพังทลายของดิน และความอุดมสมบูรณ์ของดินลดลง)

เพื่อปรับราคาเริ่มต้นในระหว่างการขายที่แข่งขันได้ในระหว่างการสร้างองค์กรขององค์กรการแบ่งหุ้นเมื่อใด การให้กู้ยืมจำนองเมื่อกำหนดจำนวนค่าเช่า

เพื่อพิสูจน์ตัวเลือกการใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด (BNEI) ของทรัพย์สินที่ซับซ้อนใดๆ เกณฑ์ในการเลือกทางเลือกที่อยู่ระหว่างการพิจารณาคือการเพิ่มมูลค่าคงเหลือของที่ดินให้สูงสุด ศักยภาพของที่ดิน (พิจารณาจากที่ตั้ง สภาวะตลาด โอกาสทางกฎหมาย และพารามิเตอร์ของทรัพยากร) ถือเป็นข้อโต้แย้งที่ชี้ขาดในการตัดสินใจลงทุน

การประเมินที่ดินตามความกว้างครอบคลุม แบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ เกี่ยวกับที่ดินจำนวนมาก การประเมินที่ดินและ ตลาด การประเมิน เดี่ยว ที่ดิน

วัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าที่ดินคือการกำหนดมูลค่าที่ดินของที่ดินทั้งหมดภายในขอบเขตของหน่วยงานในอาณาเขตการปกครอง (ภูมิภาค อำเภอ เมือง เมือง ฯลฯ) พร้อม ๆ กัน โดยเขตการประเมินในต้นปีหน้า

วัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าตลาดคือการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงเดียว ณ วันที่ประเมินโดยผู้ประเมินราคาอิสระ ตามมาตรฐานและวิธีการประเมินที่เป็นที่ยอมรับ

พื้นที่เกษตรกรรมและป่าไม้ได้รับการประเมินโดยประสิทธิภาพการทำงาน ความสำคัญด้านสิ่งแวดล้อมและนันทนาการ และสถานที่ตั้ง

ดินแดนของเมืองและเมืองต่างๆได้รับการประเมินตามวัตถุประสงค์การใช้งาน โดยคำนึงถึงความหนาแน่นของการพัฒนา ลักษณะสถานที่ตั้ง สภาพแวดล้อม สิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคม วิศวกรรม และการคมนาคม และคุณลักษณะของผู้บริโภคอื่นๆ

ความแตกต่างในประเภทการประเมินทำให้เกิดความแตกต่างในขั้นตอนการประเมิน การดำเนินการประเมินจำนวนมากต้องใช้บุคลากรจำนวนมาก การพัฒนาเทคนิคพิเศษที่ทำให้สามารถรวมกระบวนการประเมินวัตถุที่ต่างกันจำนวนมากได้ และการใช้วิธีการทางสถิติ การประเมินมูลค่าจำนวนมากมีความเหมาะสมที่สุดสำหรับวัตถุประสงค์ทางภาษี

การประเมินทรัพย์สินแต่ละรายการดำเนินการโดยผู้ประเมินราคาจำนวนน้อย การตัดสินใจทำได้โดยผู้ประเมินราคารายเดียว

เกี่ยวกับที่ดินและ การประเมินมูลค่าตลาดที่ดินดำเนินการบนพื้นฐานของการประยุกต์ใช้วิธีการสามประเภทแบบบูรณาการ: ทำกำไร, เปรียบเทียบและต้นทุน

วิธีการตีราคาที่ดิน:

ทำกำไรได้:

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง

การแปลงเป็นทุนของรายได้ตามงวด

ส่วนที่เหลือสำหรับที่ดิน

เปรียบเทียบ:

• การเปรียบเทียบการขาย

  โอนย้าย.

ราคาแพง:

• การกำหนดต้นทุนการพัฒนา

  การประมาณต้นทุนโครงสร้างพื้นฐาน

ฉัน- วิธีรายได้ (หรือวิธีการทำกำไรในอนาคต)

วิธีการประเมินราคาที่ดินโดยคำนึงถึงรายได้ที่คาดว่าจะได้รับจากการเป็นเจ้าของที่ดิน แนวทางนี้ใช้ได้กับที่ดินที่สร้างรายได้ มูลค่าตลาดของที่ดินคือผลรวมของรายได้ค่าเช่าในอนาคตที่คาดหวังหรือผลประโยชน์อื่น ๆ ที่ได้รับ ณ วันที่ประเมินมูลค่า รวมถึงรายได้จากการขายที่ดินในภายหลัง

ราคาที่ดินคำนวณโดยใช้สูตร:

ค่าที่ดิน =

ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ของที่ดิน เป็นรายได้อาจทำหน้าที่:

ค่าเช่า (สำหรับการประเมินราคาที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและป่าไม้);

รายได้ส่วนหนึ่งของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของที่ดินที่พัฒนาแล้ว

ค่าเช่า (สำหรับการประเมินการตั้งถิ่นฐาน);

รายได้จากการเพิ่มมูลค่าที่ดินที่ได้รับเมื่อมีการขายในอนาคต

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่กำหนดโดยใช้ 3 แนวทาง คือ

1) ใช้อัตรา Sberbank สำหรับการฝากเงินตราต่างประเทศระยะยาว, เพราะ การลงทุนในที่ดินถือเป็นทิศทางหนึ่งของการเคลื่อนไหวของเงินทุน

2) เทคนิคการก่อสร้างแบบสะสมซึ่งคำนึงถึง ปราศจากความเสี่ยง อัตรา (เช่น อัตราดอกเบี้ย Sberbank โดย เงินฝากเงินตราต่างประเทศ), ความเสี่ยงของประเทศ (ตัวอย่างเช่น สำหรับมอสโก 3-6% เป็นค่าขั้นต่ำในรัสเซีย) ความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง (ความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับความเป็นไปได้ของการสูญเสียระหว่างการขายอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากการพัฒนาไม่เพียงพอหรือความไม่มั่นคงของตลาด)

3ม วิธีบีบตลาด (วิเคราะห์เปรียบเทียบยอดขาย)- อัตราการแปลงเป็นทุนเท่ากับรายได้หารด้วยราคาขายของทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกัน ขอแนะนำให้คำนวณมูลค่าเฉลี่ยจากการขายหลายรายการ

วิธีคงเหลือสำหรับที่ดินมาจากทฤษฎีคลาสสิกของเศรษฐศาสตร์ที่ดิน ซึ่งเดิมพัฒนาขึ้นสำหรับที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ซึ่งถือว่ารายได้ทั้งหมดที่เกิดจากที่ดินเป็นรายได้คงเหลือ ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ วิธีนี้ใช้เมื่อยังไม่มีการสร้างอาคารและโครงสร้าง (กำลังดำเนินการวิเคราะห์ทางเทคนิคและเศรษฐศาสตร์ของการก่อสร้างใหม่) หรือค่อนข้างใหม่

ครั้งที่สอง- วิธีการเปรียบเทียบ (หรืออะนาล็อก)

วิธีการเปรียบเทียบการขายเหมาะที่สุดสำหรับการประเมินที่ดินเปล่า ขึ้นอยู่กับราคาการทำธุรกรรมจริงของทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้

การประเมินสามารถทำได้สองวิธี: โดยองค์ประกอบของการเปรียบเทียบและการใช้หน่วยการเปรียบเทียบ องค์ประกอบของการเปรียบเทียบ ระบุลักษณะของที่ดินและเงื่อนไขในการทำรายการกับที่ดินซึ่งส่งผลต่อมูลค่าราคาขาย องค์ประกอบเหล่านี้ประกอบด้วยปัจจัยต่อไปนี้:

องค์ประกอบของสิทธิที่กำลังประเมิน เงื่อนไขการจัดหาเงินทุนสำหรับการทำธุรกรรม เงื่อนไขในการขาย; สภาวะตลาด (จังหวะการซื้อขาย); ที่ตั้ง;

เงื่อนไขการแบ่งเขตและข้อจำกัดอื่น ๆ ลักษณะทางกายภาพ

ความพร้อมของการสื่อสาร (การเข้าถึงการคมนาคม ความพร้อมใช้งาน หรือความใกล้ชิด) เครือข่ายสาธารณูปโภคเงื่อนไขในการเชื่อมต่อ ฯลฯ)

หน่วยเปรียบเทียบ – เป็นหน่วยการประเมินโดยทั่วไปสำหรับแต่ละส่วนตลาด ตัวอย่างเช่น ราคาสำหรับ:

1 เฮกตาร์ (สำหรับการขายที่ดินขนาดใหญ่เพื่อการเกษตรหรือการป่าไม้เพื่อใช้ในอุตสาหกรรมเมื่อแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงมาตรฐาน)

1 ตร.ม. เมตร (สำหรับการขายที่ดินในใจกลางเมืองเพื่อการพัฒนาเชิงพาณิชย์)

1 เมตรด้านหน้า (เมื่อประเมินที่ดินที่มีไว้สำหรับสถานประกอบการเชิงพาณิชย์ - ความยาวตามแนวชายแดนถนน)

Lot (ราคาที่ดินที่มีรูปร่างและขนาดมาตรฐานในพื้นที่ที่มีการพัฒนาจำนวนมาก)

หน่วยความหนาแน่น

หากใช้วิธีนี้ ผู้ประเมินจะระบุยอดขายที่ดินจริงจำนวนหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องก่อน ซึ่งคล้ายกับที่ประเมินตามชุดตัวบ่งชี้ จากนั้นคุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้จะถูกปรับตามความแตกต่างระหว่างทรัพย์สินในหัวข้อและแต่ละพื้นที่ที่เปรียบเทียบได้ (ขนาด ที่ตั้ง ประเภทของดิน ภูมิประเทศ สภาพเศรษฐกิจ ฯลฯ)

หากมียอดขายที่เทียบเคียงได้ไม่เพียงพอในพื้นที่ซึ่งทรัพย์สินที่ถูกประเมินตั้งอยู่ จะมีการเลือกการขายที่ดินที่มีการใช้งานคล้ายกันและมีลักษณะคล้ายคลึงกันในภูมิภาคใกล้เคียงและทำการปรับเปลี่ยนตามความแตกต่างในความสำคัญของดินแดน

ข้อดีของวิธีนี้คือใช้งานง่าย ข้อเสียคือไม่มีข้อมูลเปรียบเทียบเสมอไปซึ่งเป็นเรื่องปกติสำหรับเงื่อนไขของรัสเซียยุคใหม่

วิธีการถ่ายโอนหรือสหสัมพันธ์ขึ้นอยู่กับสมมติฐานทางทฤษฎีที่ว่าการพัฒนาที่ดินแต่ละประเภทจะมีสัดส่วนที่แน่นอนระหว่างต้นทุนที่ดินกับต้นทุนอาคาร วิธีการนี้ขึ้นอยู่กับการระบุอัตราส่วนเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์บางประเภทในบางภูมิภาคและนำมาพิจารณาในการประเมิน

วิธีการจับคู่มีความเหมาะสมเมื่อยอดขายที่ดินเปล่าที่เปรียบเทียบได้ไม่เพียงพออย่างชัดเจน สามารถให้ผลลัพธ์ที่ยอมรับได้เมื่อวิเคราะห์ไซต์ที่มีอาคารที่ค่อนข้างใหม่ซึ่งสามารถกำหนดมูลค่าได้โดยใช้วิธีต้นทุน เมื่ออายุของอาคารและการสึกหรอสะสม อัตราส่วนเริ่มต้นของมูลค่าที่ดินและส่วนปรับปรุง (อาคาร) จะเปลี่ยนแปลงไปโดยมีส่วนแบ่งที่เพิ่มขึ้นตามมูลค่าของที่ดิน

สาม- วิธีการคิดตามต้นทุน (หรือตามกฎระเบียบ)

วิธีการคิดต้นทุนจะขึ้นอยู่กับการใช้มาตรฐานที่เข้มงวดและถือว่ามีการประเมินที่ชัดเจน ในเวลาเดียวกันจะไม่ใช้วิธีการต้นทุนแบบคลาสสิกสำหรับการประเมินมูลค่าที่ดินตามกฎ แต่ใช้หลักการของแบบจำลองต้นทุน วิธีการคิดต้นทุนใช้ในการกำหนดสิ่งที่ดีที่สุดและมากที่สุด การใช้งานที่มีประสิทธิภาพที่ดินฟรี ช่วยกำหนดมูลค่าตลาดของแปลงในกรณีที่ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมที่เสร็จสมบูรณ์

วิธีการกำจัดกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินเป็นผลต่างระหว่างมูลค่าตลาดของทรัพย์สินทั้งหมด (ที่ดินพร้อมอาคาร) และต้นทุนของอาคาร

Goskomzem แห่งสหพันธรัฐรัสเซียแนะนำวิธีนี้สำหรับการประเมินมูลค่าที่ดินรวมถึงแปลงอุตสาหกรรมในทุกวิชาของสหพันธรัฐรัสเซีย: “... มีการกำหนดราคาตลาดต่อหน่วยพื้นที่ของที่ดินทั่วไป ... สำหรับที่ดินที่สร้างขึ้นพร้อมอาคารพักอาศัยแต่ละหลัง กระท่อม กระท่อม บ้านสวนโดยใช้แนวทางต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการลบต้นทุนทดแทนของอาคารลบด้วยค่าเสื่อมราคา... จากราคาตลาดรวมของทรัพย์สิน..." การประเมินมูลค่าที่ดินจำนวนมากดำเนินการในลักษณะเดียวกันในประเทศสวีเดน

วิธีการกำหนดต้นทุนการพัฒนา (หรือวิธีแบ่งย่อย)ใช้กับที่ดินที่ยังไม่พัฒนาเป็นหลัก กำหนดมูลค่ารวมของที่ดินซึ่งจะแบ่งออกเป็นที่ดินแต่ละแปลงที่ตั้งใจจะขาย ต้นทุนที่จำเป็นทั้งหมดสำหรับการพัฒนาจะถูกลบออกจากเงินสดที่ได้รับโดยประมาณจากการขายที่ดิน และด้วยเหตุนี้จึงกำหนดมูลค่าของที่ดินที่ยังไม่พัฒนา ตามกฎแล้วสิ่งเหล่านี้เป็นผืนดินที่ไม่ได้มาตรฐานขนาดใหญ่ซึ่งปัญหาการพัฒนาระยะยาวอย่างมีเหตุผลกำลังได้รับการแก้ไข การแบ่งย่อยออกเป็นแปลงที่สอดคล้องกับเงื่อนไขการขายทั่วไปของตลาดในพื้นที่ที่กำหนด ไม่เพียงแต่จะช่วยยืนยันสมมติฐานการพัฒนาที่เหมาะสมที่สุดเท่านั้น แต่ยังช่วยประเมินความน่าดึงดูดใจในการลงทุนของมวลที่ดินทั้งหมดอีกด้วย งานประเมินคือการกำหนด:

ขนาดและจำนวนแปลง ข้อกำหนดในการปรับปรุงให้สอดคล้องกับเงื่อนไขการขายทั่วไปในพื้นที่

ราคาขายของที่ดินปรับปรุงใหม่ ระยะเวลาหมุนเวียน และรายได้ที่คาดหวังจากการขาย

ต้นทุนของนักลงทุนในการพัฒนาที่ดินและการขายในภายหลังโดยคำนึงถึงกำไรที่คาดหวังจากการลงทุนในการปรับปรุง

มูลค่าปัจจุบันของมวลที่ดินตามรายได้สุทธิที่คาดหวังโดยคำนึงถึงผลกระทบของโครงการและความถี่ในการรับเงิน

วิธีการประมาณต้นทุนโครงสร้างพื้นฐานใช้กับที่ดินที่มีประชากรอาศัยอยู่ โดยคำนึงถึงต้นทุนในการสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรมของเมืองหรือเมือง (การก่อสร้างถนน การสื่อสารใต้ดิน ฯลฯ) ถัดไป จะมีการเน้นส่วนแบ่งของต้นทุนที่เป็นของที่ดินที่กำลังประเมิน

ใน ในเชิงเศรษฐกิจการประเมินราคาที่ดินอาจประกอบด้วยการประเมินราคา สิทธิในทรัพย์สินที่เธอ. นี่อาจเป็นทรัพย์สินหรือค่าเช่า เป็นต้น

วิธีการคัดเลือก

ประเมินที่ดินที่มีอาคารและมีข้อมูลเกี่ยวกับจำนวนธุรกรรมที่มีแปลงคล้ายกันหรือไม่ วิธีการประเมินนี้ดำเนินการในลำดับเฉพาะ:

1. มีการกำหนดองค์ประกอบเปรียบเทียบของวัตถุ
2. มีการระบุความแตกต่างระหว่างแต่ละวัตถุที่คล้ายกันกับวัตถุที่กำลังประเมิน
3. การปรับปรุงจะถูกคำนวณสำหรับแต่ละองค์ประกอบ
4. มูลค่าตลาดของออบเจ็กต์ทั้งหมดได้มาจากข้อมูลที่ปรับปรุงแล้วสำหรับธุรกรรมที่คล้ายคลึงกัน
5. คำนวณต้นทุนการปรับปรุง
6. ต้นทุนของหน่วยความจำจะถูกกำหนด

นอกจากนี้ยังใช้เมื่อไม่มีกิจกรรมมาตรฐานในตลาด

วิธีที่เหลือ

ประเมินพื้นที่ที่สามารถปรับปรุงได้โดยการพัฒนาและรับผลกำไรสูงสุดจากการพัฒนา

วิธีการดำเนินการตามแผนนี้:

1. รายได้จากวัตถุนั้นพิจารณาจากจำนวนค่าเช่าตลาดและค่าใช้จ่ายที่วางแผนไว้
2. กำหนดรายได้จากอาคาร
3. รายได้จากที่ดินจะแปลงเป็นราคาตามบรรทัดฐาน

วิธีการแบ่ง

ใช้ในการแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงเล็กๆ ดำเนินการตามลำดับต่อไปนี้:

1. กำหนดจำนวนและขนาดของแปลงในอนาคต
2. ราคาของหน่วยความจำที่ได้มานั้นพิจารณาจากการเปรียบเทียบ
3. คำนวณต้นทุน, กำหนดตารางการพัฒนา, กำหนดเวลาการขายโดยประมาณและคำนวณกำไร
4. คำนวณแล้ว กำไรสุทธิหลังการขายแปลงทั้งหมด
5. มีการเลือกอัตราคิดลดที่จะสะท้อนถึงความเสี่ยงในระหว่างการพัฒนาและการขาย

ในการพัฒนาที่ดิน มักจะคำนึงถึงต้นทุนต่อไปนี้:

• การเคลียร์อาณาเขต การวางแผน และการแบ่งส่วน
• การก่อสร้างโครงข่ายสาธารณูปโภค ถนน
• เงินเดือนสำหรับนักออกแบบและคนงาน ประกันภัย ภาษี
• การโฆษณาและการตลาด

กิจกรรมการประเมินมูลค่าเฉพาะบริษัทประเมินราคา (นิติบุคคลและบุคคลธรรมดา - ผู้ประกอบการรายบุคคล) เท่านั้นที่สามารถทำได้ ขั้นตอนทั้งหมดแบ่งออกเป็นหลายขั้นตอน

• ข้อตกลงสิ้นสุดลงในการรวบรวมผู้ประเมินจะต้องมีข้อมูลดังต่อไปนี้
  • วัตถุประสงค์ของการประเมิน
  • มาตรฐานการประเมิน
  • ประเภทที่ดิน
  • ประเภทของการใช้งานที่ได้รับอนุญาต
  • ประเภทของทรัพย์สิน
  • การมีข้อ จำกัด ในการกำจัดวัตถุโดยเจ้าของ;
  • ข้อมูลทะเบียนที่ดิน
  • ความพร้อมของอาคาร
  • วันประเมินเป็นไปตามที่ตกลงกัน
• มีการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลที่มีอยู่ซึ่งรวมถึง:
  • เอกสารทางกฎหมายและข้อมูลการจดทะเบียนทรัพย์สิน
  • ลักษณะทางกายภาพของหน่วยความจำ
  • คำอธิบายของอาคารและสาธารณูปโภค
  • คำอธิบายที่ตั้งของสถานที่จัดเก็บและสิ่งอำนวยความสะดวกที่อยู่ติดกัน
  • คุณสมบัติของหน่วยจัดเก็บข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับที่ตั้ง
  • มีการวิเคราะห์ปัจจัยทางเศรษฐกิจ
• มีการตรวจสอบสถานที่และพื้นที่โดยรอบโดยตรง
• ร้องขอ ข้อมูลที่จำเป็นและเอกสารจากเจ้าของไซต์และบริการปฏิบัติการ
• มีการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และแนวทางปฏิบัติในการขายดังกล่าว
• การกำหนดวิธีการประเมิน
• การประสานงานของผลลัพธ์ที่ได้รับ
• การรวบรวมรายงาน

รายงานครั้งสุดท้าย

โดยนำเสนอผลเป็นรายงานเป็นลายลักษณ์อักษรและเป็นเอกสารหลักฐานสำหรับผู้มีส่วนได้เสีย รูปแบบและเนื้อหาของรายงานต้องเป็นไปตามข้อกำหนด กฎหมายของรัฐบาลกลาง- ในทางปฏิบัติ แบบฟอร์มรายงานแบบรวมยังไม่ได้รับการพัฒนา ดังนั้นบริษัทประเมินผลต่างๆ จึงสามารถจัดทำรายงานเกี่ยวกับงานที่ดำเนินการในรูปแบบที่แตกต่างกันและในเนื้อหาที่แตกต่างกันได้ แต่ข้อมูลที่มีอยู่ รูปแบบของการวิจัย และข้อสรุปสุดท้ายต้องเป็นไปตามข้อกำหนดบางประการ:

ความพร้อมใช้งานของข้อมูลเกี่ยวกับต้นทุนของวัตถุ- ความพร้อมใช้งานของข้อมูลที่ลูกค้าสามารถได้อย่างอิสระ:

• ทำความเข้าใจเนื้อหาและวิธีการประเมิน
• ตรวจสอบผลการประเมินขั้นกลางและขั้นสุดท้าย
  • ข้อมูลในรายงานจะต้องได้รับการยืนยันและชี้แจง
  • เนื้อหาต้องเป็นไปตามหลักการไม่คลุมเครือและไม่ทำให้เกิดความคลุมเครือในการทำความเข้าใจสิ่งที่เขียน ต้องกำหนดเงื่อนไขเฉพาะ
  • การปฏิบัติตามหลักการตรวจสอบได้ (เกี่ยวกับการคำนวณทั้งหมดที่กำหนด)
  • ข้อมูลทางเลือกระหว่างกาลไม่ควรมีอยู่ในรายงาน

เมื่อจัดทำรายงานการประเมิน ผู้รับเหมาจะต้อง:

• กรอกและส่งรายงานการประเมินให้กับลูกค้าอย่างทันท่วงที
• ระบุในรายงานวันที่ประเมิน มาตรฐานการประเมิน วัตถุประสงค์ของการประเมิน และข้อมูลอื่น ๆ ที่ไม่อนุญาตให้ตีความผลการประเมินซ้ำซ้อน
• เมื่อกำหนดมูลค่าใด ๆ (นอกเหนือจากมูลค่าตลาด) ในระหว่างกระบวนการประเมิน เกณฑ์จะถูกระบุ เช่นเดียวกับเหตุผลในการดำเนินการประเมินดังกล่าว
• รายงานอาจมีข้อมูลที่ตามความเห็นของผู้รับเหมาจำเป็นต้องรวมอยู่ในรายงานเพื่อการประยุกต์ใช้วิธีการเฉพาะที่สมบูรณ์ยิ่งขึ้น
• ลงหมายเลขและเย็บรายงานทีละหน้า ลงนามด้วยมือของคุณเอง และประทับตรารับรอง

ค่าใช้จ่าย

ค่าใช้จ่ายในการประเมินผลงานขึ้นอยู่กับพื้นที่ของสถานที่จัดเก็บสถานที่ตั้งและงานที่ได้รับมอบหมายให้ผู้รับเหมา

ใน ภูมิภาคต่างๆในรัสเซียต้นทุนอาจแตกต่างกัน แต่โดยเฉลี่ยแล้วการประมาณการต้นทุนอาจมีเพียงเล็กน้อย จาก 2,000 รูเบิลขึ้นไประยะเวลาการประเมินโดยปกติจะไม่เกิน 5 วันทำการ

ด้วยการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซีย เจ้าของที่ดินรู้สึกว่าจำเป็นต้องเข้าใจต้นทุน การประเมินที่ถูกต้องอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่

การประเมินมูลค่าตามต้นทุนไม่สามารถใช้กับที่ดินได้เนื่องจากไม่สามารถทำซ้ำได้ (ถ้าเราหมายถึงเฉพาะที่ดินที่ไม่มีอาคาร) สำหรับการประเมินตนเองคุณสามารถใช้รายได้หรือวิธีเปรียบเทียบก็ได้ วิธีรายได้ค่อนข้างซับซ้อนกว่าวิธีเปรียบเทียบ ดังนั้นผู้ประเมินจึงแนะนำให้ใช้วิธีนี้ในการกำหนดมูลค่าที่ดินในเบื้องต้น

ผู้เข้าร่วมตลาดเกือบทุกคนสามารถใช้วิธีการเปรียบเทียบได้ โดยสามารถดำเนินการได้หลายขั้นตอน:

1. กำลังศึกษาตลาดอุปทานในพื้นที่ที่สนใจ มีการเลือกแปลงที่คล้ายกันเพื่อขาย
2. สำหรับแต่ละแปลงที่เลือกจะคำนวณต้นทุนต่อ 1 ร้อยตารางเมตร จำนวนเงินที่ได้รับควรลดลงประมาณ 5% ซึ่งเป็นจำนวนส่วนลดโดยประมาณเมื่อสรุปธุรกรรม
3. คำนวณจากผลลัพธ์ที่ได้รับ ต้นทุนเฉลี่ยสำหรับ 1 ร้อย
4. โดยมีต้นทุนเฉลี่ยต่อ 1 ตร.ม. ให้คำนวณต้นทุนแปลงของคุณ

ปัญหาหลักของวิธีนี้คือการเลือกประโยคที่คล้ายกันให้ถูกต้อง จากนั้นก็เป็นคณิตศาสตร์ง่ายๆ

เป็นที่น่าสังเกตว่าการประเมินดังกล่าวไม่สามารถถูกต้องตามกฎหมายในการนำเสนอ เช่น ต่อธนาคารเมื่อผู้ซื้อลงทะเบียน สินเชื่อจำนอง. เอกสารทางกฎหมายการประเมินสามารถทำได้โดยจัดทำเป็นลายลักษณ์อักษรโดยบริษัทผู้ประเมินเท่านั้น

เมื่อจำเป็นต้องประเมินสถานที่จัดเก็บอย่างมีความสามารถ จะต้องคำนึงถึงตัวบ่งชี้ เช่น ที่ตั้งและนิเวศวิทยาด้วย ตลาดจะแสดงต้นทุนที่เป็นไปได้มากที่สุดของที่ดิน เนื่องจากจะไม่สามารถขายได้มากเกินกว่าราคาที่เสนอในภาคอสังหาริมทรัพย์เดียวกัน

ราคาตลาดที่ดินขึ้นอยู่กับจำนวนกำไรที่เป็นไปได้และระยะเวลาที่ได้รับ- อาจมีการเปลี่ยนแปลงเมื่อเวลาผ่านไป ดังนั้นควรดำเนินการประเมินทันทีก่อนสรุปธุรกรรม มูลค่าตลาดอาจเปลี่ยนแปลงเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงในวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้

การประเมินมูลค่าทรัพย์สินส่วนตัวในสมาคมสวนและเดชานั้นดำเนินการโดยคำนึงถึงราคาของวัตถุที่คล้ายกันหรือที่ดินที่ยังไม่พัฒนาที่ขาย ค่าใช้จ่ายในกรณีเหล่านี้ขึ้นอยู่กับความพร้อมใช้งานและความเข้มข้นของการเชื่อมโยงการขนส่ง ความพร้อมใช้งานของไฟฟ้าและก๊าซ และส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับสภาพแวดล้อม