Идеальный договор строительного подряда для подрядчика. Строительный подряд: «строим» правильный договор

Заработок 
30.04.2020

По договору строительного подряда подрядчик обязан в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 Г К РФ).

Нормативной базой обязательств по выполнению строительных работ являются общие положения о подряде, а также специальные нормы параграфа, посвященного строительному подряду в гл. 37 ГК РФ. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика, к отношениям сторон соответственно применяются положения параграфа, посвященного правам заказчика по (и. 3 ст. 740 ГК РФ).

Обязательным при осуществлении строительства является соблюдение СНиПов (строительных норм и правил). СНиПы, а также стандарты и технические условия на стройматериалы, детали, конструкции являются нормативно-техническими документами, т. с. актами, регламентирующими технические процессы проектирования объектов строительства, осуществления строительно-монтажных работ, а также содержащих технические требования к применяемым в строительстве материалам, конструкциям.

Строны договора строительного подряда

Сторонами договора являются заказчик и подрядчик. Заказчиком могут быть любые субъекты гражданского права. Если в качестве заказчика выступает гражданин-потребитель, то договор является договором бытового подряда, а если публичное образование — то договором подряда для государственных или муниципальных нужд. Определенные ограничения могут быть установлены для иностранцев-инвесторов в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации».

Подрядчиком могут быть физические и юридические лица, однако для осуществления строительных работ они должны иметь лицензию.

Спецификой договора строительного подряда является возможность привлечения заказчиком к участию в строительстве инженера (инженерной организации), предусмотренная ст. 749 ГК РФ.

Отношения заказчика с инженером (инженерной организацией), как следует из указанной ст. 749 ГК РФ, основаны на договоре поручения. Им определяется круг обязанностей инженера перед заказчиком. При этом на совершение юридических действий от имени заказчика инженер должен получить от него доверенность, поскольку в этом случае он действует от имени заказчика, в то время как действия фактического характера осуществляются им от своего имени.

Полномочия инженера могут включать контроль и надзор за строительством, дачу обязательных для подрядчика указаний от имени заказчика и др. Необходимость участия инженера может быть вызвана отсутствием у заказчика специальных познаний в области строительства.

Предмет договора строительного подряда

Предмет договора строительного подряда составляет строительство определенного объекта либо выполнение иных строительных работ.

В п. 2 ст. 740 конкретизируется предмет договора строительного подряда: им может быть строительство или реконструкция предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Если иное не предусмотрено договором, правила о строительном подряде применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений.

Договор строительного подряда может предусматривать обязанность подрядчика обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

Особенностью договора строительного подряда является обязательное наличие технической документации и сметы. В соответствии с п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работы.

Таким образом, предмет договора строительного подряда должен быть детализирован в технической документации.

Существенными условиями договора строительного подряда являются состав и содержание технической документации, а также то, какая из сторон и в какой срок должна представить соответствующую документацию (п. 2 ст. 743). Вместе с тем отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным, если совокупность условий договора (например, отсылка к типовому проекту) позволяет определить его предмет.

Цена в договоре строительного подряда должна определяться сметой. Учитывая, что в соответствии со ст. 746 ГК РФ оплата производится в размере, предусмотренном сметой, следует предположить, что цена договора является его существенным условием.

Статьей 744 ГК РФ предусмотрено право заказчика вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ.

Внесение изменений в большем объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.

Содержание договора строительною подряда

Подрядчик обязан:

  • осуществить строительство. Причем строительно-монтажные и иные работы по объекту должны быть выполнены в соответствии с технической документацией и сметой (проект- но-смстной документацией), требованиями строительных норм и правил, других нормативно-технических актов с обеспечением надлежащего качества строительно-монтажных работ и конечного результата работы подрядчика — объекта строительства (п. 1 ст. 748, п. 1 ст. 754 ГК РФ). При осуществлении строительства подрядчик обязан соблюдать требования законов и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ (ст. 751 ГК РФ);
  • обеспечить стройку необходимыми материалами, в том числе деталями и конструкциями, а также оборудованием, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик (п. 1 ст. 745);
  • своевременно устранить недоделки и дефекты, выявленные в процессе приемки строительно-монтажных работ и допущенные по вине подрядчика, а в случаях, предусмотренных договором, устранить по требованию заказчика, и за его счет недостатки, за которые подрядчик не отвечает (п. 1 ст. 757 ГК РФ);
  • сдать заказчику в предусмотренный договором срок законченный строительством объект и обеспечить достижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

Заказчик обязан:

  • своевременно предоставить подрядчику земельный участок под строительство (п. 1 ст. 747 ГК РФ);
  • оказать подрядчику услуги, связанные с энерго- и водоснабжением, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, передавать в пользование здания и сооружения, необходимые для осуществления работ (п. 2 ст. 747 ГК РФ);
  • в случае приостановки работ и консервации объекта строительства по независящим от сторон обстоятельствам оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ (ст. 752 ГК РФ);
  • при обнаружении в течение гарантийного срока недостатков качества объекта строительства заявить о них подрядчику в разумный срок (п. 4 ст. 754 ГК РФ).

В соответствии со ст. 742 ГК РФ договором может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик (п. 1 ст. 741 ГК РФ). Однако заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика (п. 3 ст. 753 ГК РФ).

Заказчику предоставлено право осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых подрядчиком работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставляемых подрядчиком материалов заказчика, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Для осуществления данного права, как мы уже говорили выше, заказчик вправе привлечь инженера (инженерную организацию).

Особенностью договора строительного подряда является сотрудничество сторон, которое здесь проявляется в значительно большей мере, чем в других подрядных договорах (ст. 750 ГК РФ). Если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нес разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены. Расходы стороны, связанные с исполнением таких обязанностей, подлежат возмещению другой стороной лишь в случаях, прямо предусмотренных договором.

Условия договора подряда на строительные работы

Специфика строительного подряда состоит в относительно длительном цикле и характере работ (возведение и реконструкция зданий и сооружений).

Результатом строительных работ является законченное, подготовленное к эксплуатации производственное предприятие, жилой дом, общественное здание.

По договору строительного подряда подрядчик обязан в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект или выполнить другие работы. Заказчик обязан создать подрядчику необходимые условия для работы, принять результаты работы и уплатить цену.

Существенными условиями данного договора являются его предмет, цена и срок (п. 1 ст. 740 ГК РФ).

Предметом договора могут быть: объект нового строительства, реконструкция и техническое перевооружение действующего предприятия. капитальный ремонт зданий, монтаж технологического оборудования. выполнение пусконападочных работ (п. 2 ст. 740 ГК РФ). Особенности договора строительного подряда:

в лице заказчика выступают специализированные организации, являющиеся представителями тех лиц. для которых строится объект, в качестве подрядчика выступают строительные организации и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность. Участниками такого договора могут быть и инвесторы — лица, вкладывающие свои средства в строительство;

  • подрядчик обязан соблюдать требования закона об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ (п. 1 ст. 751 ГК РФ);
  • заказчик обязан немедленно приступить к приемке выполненной работы (п. 1 ст. 753 ГК РФ), которую он осуществляет за свой счет (п. 2 ст. 753 ГК РФ);
  • сдачу и приемку результата работ оформляют актом, обязательно подписанным обеими сторонами договора (п. 4 ст. 753 ГК РФ);
  • приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания, если они предусмотрены договором (п. 5 ст. 753 Г К РФ).

Необходимым атрибутом является строительная площадка (содействие заказчика — подрядчику).

Правила по договору, если иное не установлено договором, применяются к работам по капитальному ремонту зданий.

Особое значение имеет техническая документация, смета. Смета определяет цену работ по позициям (частям или этапам работы).

Технический документ устанавливает специфику, периодичность, последовательность, характер работ, а также климатические требования (тропические, антарктические и т.д.). Подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации, и в соответствии со сметой. В тексте договора определяются необходимое содержание технической документации, а также сторона, которая ее подготавливает.

Заказчик вправе по общему правилу отказаться от приемки результата работ, если они имеют неустранимые недостатки (п. 6 ст. 753 ГК РФ).

Если в ходе работы подрядчик обнаружил необходимость увеличения сметных расходов, он обязан сообщить об этом заказчику. Подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по независимым от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%. При неполучении ответа в 10-дневный срок, если иной срок не установлен договором, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика.

Заказчик вправе доказывать отсутствие необходимости увеличения сметы расходов, и в случае, если удалось это доказать, он освобождается от дополнительных затрат.

Предупреждение со стороны подрядчика также имеет правовые последствия. Если подрядчик продолжает работы без предупреждения или без ответа заказчика, то он лишается права требовать дополнительную оплату, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика.

Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию. если вызванные этим дополнительные работы по стоимости не превысят 10% сметы и не меняют характер работ, установленных договором.

По общему правилу при строительном подряде обеспечение материалами является обязанностью подрядчика.

Если материалами снабжает заказчик и обнаруживается невозможность использования материалов без ухудшения качества строительства, а заказчик отказывается заменить материалы, то подрядчик имеет право отказаться от выполнения подряда и потребовать оплаты уже выполненной работы.

Договор строительного подряда, в отличие от других видов подряда. характеризуется дополнительными обязанностями.

Заказчик своевременно предоставляет участок под строительную площадку площадью и в состоянии, предусмотренном договором; обеспечивает устройство необходимых коммуникаций (подъездные пути, электроснабжение). Он вправе осуществлять контроль за ходом и качеством работ, соблюдением сроков и использованием материалов, не вмешиваясь в оперативную деятельность подрядчика.

При обнаружении отступления от условия договора, которые ухудшают качество, заказчик немедленно обязан заявить об этом подрядчику.

Консервация строительства

Если по не зависимым от сторон причинам имеют место приостановление работ и консервация объекта, заказчик обязан оплатить в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекратить работы. Риск консервации строительства лежит на заказчике.

Сдача и приемка результатов

Заказчик обязан немедленно приступить к приемке результатов или очереди результата работ при получении от подрядчика сообщения о готовности их к сдаче.

По общему правилу заказчик осуществляет приемку за свой счет.

Нормативными актами предусмотрены случаи участия в приемке представительских органов местного самоуправления или государственных органов власти.

По результатам приемки составляется акт, который подписывается заказчиком и подрядчиком. При отказе делается соответствующая отметка в акте.

Односторонне подписанный акт может быть признан судом недействительным в случае отсутствия в нем оснований мотивов отказа.

Ответственность подрядчика за качество

Подрядчик отвечает за допущенное отступление от требований технических документов, обязательных строительных норм и правил, за недостижение объектом показателей, предусмотренных техническим документом.

Подрядчик не несет ответственность за допущенные незначительные отступления от технического документа, если докажет, что они не повлияли на качество объекта (существует презумпция о недопустимости отступления от технического документа, поэтому факт неухудшения качества нужно доказывать).

Подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его части, неправильной эксплуатации или неправильно составленной инструкции по эксплуатации, разработанной заказчиком или привлеченными заказчиком лицами.

Предельный срок обнаружения недостатков составляет 5 лет.

Сдача и приемка работ

Заказчик организует и осуществляет приемку результата выполненных работ за свой счет, если иное не предусмотрено договором (абз. 1 п. 2 ст. 753 ГК РФ).

Заказчик, получив сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору работ либо выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке (п. 1 ст. 753).

В случаях, предусмотренных законом, в приемке должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления (абз. 2 п. 2 ст. 753). В частности, обязательным является участие государственной приемной комиссии при вводе в эксплуатацию жилых домов, при приемке работ, финансировавшихся из бюджета, и в других случаях. Обычно приемка строительных работ при участии госорганов осуществляется в два этапа: сначала работу принимает рабочая комиссия с участием заказчика, подрядчика, проектировщика, а затем государственная комиссия при участии заказчика, подрядчика.

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной стороны от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными (и. 4 ст. 753).

Ответственность подрядчика и качество строительных работ

Подрядчик несет ответственность за допущенные отступления от требований, которые предусмотрены в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах. К этому добавляется особая ответственность за недостижение указанной в технической документации производственной мощности предприятия, а также других показателей объекта строительства. Аналогичное правило установлено и для договоров, предметом которых является обновление, перестройка, реставрация или иная реконструкция здания или сооружения: подрядчик отвечает за снижение и потерю прочности, устойчивости, а также надежности здания, сооружения или его частей (п. 1 ст. 754 ГК РФ).

Вместе с тем подрядчик освобождается от ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации (п. 2 ст. 754). Однако для этого он должен доказать, что такие отступления не повлияли на качество объекта строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен (но не уменьшен) соглашением сторон.

Срок обнаружения недостатков, который, в отличие от общеустановленного для договора подряда (ст. 724 ГК РФ) в два года, составляет теперь пять лет со дня передачи результата работ, если более длительный срок не установлен договором.

В случае с физическими лицами речь, как правило, идет о ремонте квартир или частных домов. С точки зрения закона такое сотрудничество называется договором строительного подряда, заключенным с целью удовлетворения бытовых или иных потребностей гражданина. Зачем заключать договор строительного подряда на ремонт квартиры Для производства в квартире ремонта можно просто нанять бригаду строителей или отделочников, обсудив все условия устно. Но в случае обмана или некачественно выполненной работы предъявлять претензии бесполезно – доказать наличие договоренности без договора практически невозможно. Поэтому заключение договора строительного подряда – способ застраховать себя от возможных негативных последствий, в первую очередь. Это в равной степени относится как к заказчику, так и к подрядчику.

Налоги и взносы с гражданско-правового договора Вид налога/взноса Трудовой договор Гражданско-правовой договор Гражданско-правовой договорс иностранцем НДФЛ Начисляется Начисляется Начисляется Взносы в ПФР Начисляются Начисляются Не начисляются Взносы в ФФОМС Начисляются Начисляются Не начисляются Взносы в ФСС Начисляются Не начисляются Не начисляются Минимизировать риски поможет корректное составление договоров подряда. Выделим те пункты договора, на которые имеет смысл обратить особое внимание. Совет 1. Проверьте, прозрачны ли условия Отслеживайте, чтобы в договоре подряда были указаны виды и объемы работ, срок их выполнения, стоимость.

Инфо

Все эти условия должны быть прописаны обязательно (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Причем в тексте не должно быть размытых и «пустых» формулировок. Из договора, как минимум, должно быть ясно, какую именно работу должен выполнять подрядчик.

Минимизация рисков подрядчика по договору строительного подряда (соколова в.)

Порядок сдачи и приемки работ 4.1 Сдача Подрядчиком выполненных им работ и приемка последних Заказчиком начинается не позднее 6 часов после предоставления Подрядчиком Акта сдачи-приемки. 4.2 При обнаружении дефектов и неисправностей акт не подлежит подписанию вплоть до полного устранения последних. 4.3 Акт сдачи-приемки подписывается сторонами после признания Заказчиком надлежащего качества выполненных работ. 4.4 Дата подписания Акта сдачи приемки обеими сторонами считается датой окончания работ. 5. Порядок расчета. Стоимость работ 5.1 Стоимость комплекса строительных и отделочных работ, предусмотренных настоящим договором, включая стоимость черновых и расходных материалов, составляет, согласно Приложению № 4, 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек.

Договор строительного подряда

Если такие изменения повлияют на стоимость или срок завершения работ, то Подрядчик приступает к их выполнению только после подписания Сторонами соответствующего Дополнительного соглашения к настоящему Договору, становящегося с момента подписания неотъемлемой частью настоящего Договора. 4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ПОДРЯДЧИКА 4.1. Подрядчик обязуется: 4.1.1. Выполнить Работы со сдачей Заказчику в сроки, предусмотренные настоящим Договором.
4.1.2. Нести ответственность за безопасные условия труда, выполнение противопожарных мероприятий на объекте и способы проведения работ на объекте. За ущерб, причиненный в ходе работ третьим лицам, Подрядчик несет ответственность в случае, если ущерб нанесен по его вине. 4.1.3. Относиться к информации, передаваемой ему Заказчиком, как к конфиденциальной.
4.1.4.

Договор строительства, строительного подряда

В праве осуществлять контроль за ходом выполнения работ, качеством материалов; при этом он не в праве вмешиваться в хозяйственную деятельность подрядчика. Если у заказчика нет специальных навыков за контролем строительством он в праве: заключить договор об оказании этой услуги без согласования с подрядчиком с инженером. 4. Если в ходе строительства обнаруживаться препятствия к надлежащему исполнению договора каждая из сторон обязана: принять разумные меры по их устранению в противном случае обязанная сторона возмещает убытки.

5. Если по независящим от сторон причинам работы приостановлены, и объект строительства законсервирован заказчик оплачивает работы в объеме которые выполненные до момента консервации. 6. Заказчик обязан: организовать и осуществить приемку результата работы за свой счет. В случаях по закону в приемки должны участвовать представители гос.

Строительный подряд

Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по настоящему Договору в силу обстоятельств непреодолимой силы, обязана незамедлительно с момента их наступления известить в письменной форме другую Сторону о наступлении и прекращении указанных обстоятельств. Несвоевременное извещение об обстоятельствах непреодолимой силы лишает соответствующую Сторону права ссылаться на них в будущем. 9.3. Если обстоятельства непреодолимой силы или их последствия будут длиться более месяца, то Стороны в течение рабочих дней обсудят, какие меры следует принять для продолжения работ по Договору.
Если Стороны не смогут договориться в течение месяцев, тогда каждая из Сторон вправе потребовать расторжения Договора. 10. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА 10.1. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон. 10.2.

/ договор строительного подряда

Важно

Такая формулировка безопасна, поскольку раскрывает все существенные условия договора подряда и отличается прозрачностью формирования суммы вознаграждения. Переквалифицировать договор в трудовой практически невозможно. Совет 2. Детализируйте порядок сдачи-приемки работ По договору подряда исполнитель должен выполнить работу по заданию заказчика и сдать ему результат.


Заказчик обязан принять и оплатить работы (п. 1 ст. 702, ст. 703 ГК РФ). Иными словами, без процедуры сдачи-приемки никак не обойтись. Ее условия разумно подробно прописать в договоре. Это полезно и для заказчика, и для подрядчика. К тому же снизится вероятность придирок проверяющих, ведь по трудовому договору сдачи-приемки работы не бывает. Неправильно Подрядчик сдает работы заказчику по мере их выполнения.

Внимание

Подрядчик обязан выполнять все указания заказчика если они не противоречат договору и не явл. вмешательством в его хоз. Деятельность 4)Подрядчик Обязан: производить работы с соблюдением требований охраны окружающей среды, безопасности строительства и т.д. 5)Подрядчик обязан своевременно устранять недостатки выявленные при приемки работ. Права и обязанности заказчика. 1. Он обязан предоставить подрядчику разрешение на земельный участок для строительства, его площадь и состояние должно соответствовать договору.


2. Заказчик обязан передать подрядчику проектную документацию, обеспечить своевременное начало работы, путём предоставления материалов, оборудования, оказывать услуги по содействию в строительстве, например по временной подводке энергоснабжения. 3.

Образец договора подряда на строительные работы

Расставьте акценты на «запрещенных» условиях Некоторые условия включаются только в трудовой договор (ст. 57 ТК РФ). Добавлять их в договор подряда нельзя. А именно, в договоре подряда нельзя:

  • устанавливать подрядчику время рабочего дня;
  • упоминать положения правил трудового распорядка и других локальных актов, принятых в компании;
  • прописывать, что подрядчик вправе рассчитывать на какие-либо гарантии и компенсации, предусмотренные трудовым законодательством (доплаты за сверхурочную работу, работу в ночное время, в выходные и праздничные дни, предоставление отпусков, выплаты пособий по временной нетрудоспособности);
  • предусматривать возможность направления подрядчика в командировку;
  • включать условие о предоставлении бесплатной спецодежды и средств индивидуальной защиты.

Про эти условия в договоре можно не упоминать, но тут есть варианты.

Договор подряда на строительные работы (строительство)

Работы должны выполняться в соответствии со строительными нормами и правилами, соблюдением Правил техники безопасности при проведении СМР и требований Арендодателя. 3. СТОИМОСТЬ РАБОТ 3.1.Общая стоимость работ по объекту указывается в Приложениях (Сметах), являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора. 3.2. Общая стоимость работ может быть изменена по согласованию Сторон в следующих случаях:

  • при увеличении или уменьшении объемов и видов работ, включенных в Приложения (Сметы) к настоящему Договору;
  • при изменении характера, качества или вида указанной работы;
  • при изменении порядка налогообложения в РФ после заключения Договора, в частности введения новых налогов и других сборов, их отмены или изменения размеров, действующих на день подписания Договора.

Таким образом зачастую в строительном подряде заказчик и инвестор не совпадают; В этом случае между инженером и заказчиком заключается инвестиционный договор который по своей природе является как правило либо договором поручения, либо договором комиссии. В качестве подрядчика выступают различные строительные, строительно-монтажные, проектростроительные и другие организации, либо индивидуальные предприниматели имеющие лицензию. 4.Предметом ДСП является результат деятельности подрядчика в виде вновь построенного или реконструированного объекта недвижимости 5.Цена устанавливается свободно, однако обычно составляется смета которая определяет постатейный перечень затрат на выполнение работ, стоимость материалов, оборудования. По ДС.П. подрядчик в праве требовать пересмотра сметы и увеличению цены, когда необходимо провести дополнительные работы.

Оплата производиться в договорные сроки.
Оплата штрафных санкций производится в течение банковских дней со дня получения письменного уведомления другой Стороны о взыскании штрафных санкций на расчетный счет Сторон. 11.5. Подрядчик не несет ответственность за повреждение действующих коммуникаций, обнаруженных в результате ведения работ и не указанных в проекте. 12. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ 12.1. После подписания настоящего Договора все предыдущие письменные и устные соглашения, переписка, переговоры между Сторонами, относящиеся к данному Договору, теряют силу, если они противоречат настоящему Договору. 12.2. Ущерб, нанесенный третьему лицу в результате проведения работ на объекте по вине Подрядчика, компенсируется Подрядчиком. 12.3. Все изменения и дополнения к настоящему Договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны Сторонами. 12.4.

В соответствии с п. 1 ст. 740 ГК по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Регулирование данного вида подрядных отношений осуществляется нормами § 3 гл. 37 ГК «Строительный подряд». Общие положения о подряде, содержащиеся в § 1 этой главы, применяются, если иное не установлено предусмотренными в ГК правилами о строительном подряде.

Нормы, регулирующие отношения по строительному подряду, содержатся во многих других нормативных правовых актах. К ним, в частности, относятся:

  • Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ;
  • Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»;
  • Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;
  • Закон РФ от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»;
  • Федеральный закон от 06.05.1999 № 97-ФЗ «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд».

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина, к нему применяются правила § 2 гл. 37 ГК «Бытовой подряд» (п. 3 ст. 740 ГК).

Кроме того, при регулировании отношений строительного подряда применяются акты рекомендательного характера. Таким актом, в частности, служит принятое Минстроем России 10 июня 1992 г. Руководство по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации.

Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик.

В качестве заказчиков могут выступать инвесторы, осуществляющие капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ, а также уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые реализуют инвестиционные проекты (п. 2, 3 ст. 4 Федерального закона от «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Подрядчиками могут быть строительные, строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации, действующие в сфере строительного производства, а также граждане-предприниматели. Для выполнения соответствующих видов работ они должны иметь лицензию (п. 4 ст. 4 указанного Федерального закона).

При осуществлении капитального строительства широко применяется система генерального подряда, при которой заказчик заключает договор с одной строительной организацией - генеральным подрядчиком, привлекающим для выполнения отдельных комплексов работ специализированные организации в качестве субподрядчиков. Генеральными подрядчиками и субподрядчиками могут являться и граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

С согласия подрядчика заказчик заключает договоры на выполнение определенных монтажных и иных специальных работ по данному объекту строительства с другими подрядными монтажными и иными специализированными организациями. Такие заключаемые заказчи-комдоговоры принято называть прямыми договорами.

Предметом договора строительного подряда (субподряда) является конечный результат деятельности подрядчика (субподрядчика). По договору строительного подряда - это соответствующий объект строительства (предприятие, здание, сооружение), сдаваемый подрядчиком заказчику, а по договору субподряда - законченный комплекс определенных работ (монтажных, санитарно-технических и др.), составляющих часть работ по объекту строительства в целом и сдаваемых субподрядчиком генеральному подрядчику.

Различают следующие виды договора строительного подряда:

  • договоры на выполнение строительно-монтажных и иных работ по объекту в целом;
  • договоры на выполнение отдельных комплексов монтажных и иных специальных строительных работ;
  • договоры на выполнение пусконаладочных работ.

Если иное не предусмотрено договором, правила о договоре строительного подряда относятся также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений (п. 2 ст. 740 ГК).

Договор строительного подряда должен быть заключен в письменной форме. При этом может использоваться форма (образец) договора, являющаяся приложением к упомянутому выше Руководству по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации.

Существенными условиями договора строительного подряда являются условия о предмете, цене и сроке договора.

При определении цены договора стороны могут руководствоваться Порядком определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений (приложение к письму Госстроя России от 29.12.1993 № 12-349).

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 708 ГК срок договора строительного подряда определяется по соглашению сторон путем указания в договоре начального и конечного сроков выполнения работы. По соглашению сторон в договоре могут быть установлены также сроки завершения отдельных этапов работ, если договором предусмотрена сдача результата выполненной работы сначала по этапам, а затем в целом по объекту строительства.

Как правило, в договоре строительного подряда предусматриваются гарантийные обязательства подрядчика на построенные здания и сооружения либо выполненные комплексы работ.

Для заключения договора строительного подряда необходимо предварительное получение определенных документов. Для заказчика таким документом является разрешение на строительство, выдаваемое федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией (ст. 51 Градостроительного кодекса), а для подрядчика-лицензия (разрешение) на осуществление строительной деятельности.

Основная обязанность подрядчика по договору строительного подряда - осуществить строительство (расширение, реконструкцию, техническое перевооружение) предусмотренного договором предприятия, здания, сооружения. Важным условием исполнения договора является то, что строительно-монтажные и иные работы по объекту должны быть выполнены в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и сметой, определяющей цену работ (проектно-сметной документацией).

Осуществляя строительство, подрядчик обязан соблюдать строительные нормы и правила (СНиПы), другие технические нормы и правила, а также требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ (ст. 751 ГК).

На подрядчике лежит обязанность обеспечить стройку необходимыми материалами, в том числе деталями и конструкциями, а также оборудованием, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик (ст. 745 ГК).

Обязанностью подрядчика является также возведение здания, сооружения или иного объекта строительства либо выполнение иных строительных работ и сдача заказчику результата выполненных по договору строительного подряда работ в срок, установленный договором.

Закон предусматривает некоторые специфические обязанности заказчика по договору строительного подряда. Так, заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре условиям, а при отсутствии таких условий - обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.

Заказчик обязан в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода, оказывать другие услуги.

Оплата вышеуказанных услуг производится в случаях и на условиях, предусмотренных договором строительного подряда (ст. 747 ГК).

От заказчика требуется также передать подрядчику документы, подтверждающие разрешение соответствующих органов на производство работ в местах прохождения подземных коммуникаций, в зоне воздушных линий электропередачи и линий связи.

В соответствии со ст. 748 ГК заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Заказчик, обнаруживший при осуществлении контроля и надзора за выполнением работ отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные их недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки.

Характерной особенностью строительного подряда является сотрудничество сторон (ст. 750 ГК).

Ввиду специфического и сложного характера объекта договора строительного подряда особо регламентируется сдача и приемка работ, выполненных по данному договору (ст. 753 ГК). В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления.

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

Приемку законченных строительством объектов производит заказчик или уполномоченное инвестором другое лицо. Заказчик может привлекать к приемке пользователя объекта (эксплуатирующую организацию), разработчиков технической документации, специализированные организации и других юридических и физических лиц, создавая при необходимости приемную комиссию.

В случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, выполняемых по договору, приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. Соответственно приемка осуществляется только при положительном результате таких испытаний (п. 5 ст. 753 ГК).

Приемка законченного строительством объекта оформляется актом приемки.

Подрядчик обязан своевременно устранить недоделки и дефекты, выявленные в процессе приемки строительно-монтажных работ. Срок устранения указанных недостатков специально оговаривается в акте приемки.

Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится после окончательной сдачи результата работы (п. 1 ст. 711 ГК). Вместе с тем значительная стоимость и длительность капитального строительства требуют авансирования деятельности подрядчика. Однако требовать выплаты аванса или задатка он вправе только в случаях и размере, указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 711 ГК).

Свою специфику имеет ответственность подрядчика за качество работ. Согласно ст. 754 ГК подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

Если иное не предусмотрено договором строительного подряда, подрядчик гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон (ст. 755 ГК).

При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством работ, применяются правила п. 1-5 ст. 724 ГК. При этом предельный срок обнаружения недостатков в соответствии с п. 2,4 указанной статьи составляет пять лет (ст. 756 ГК).

Если договором строительного подряда за его неисполнение или ненадлежащее исполнение предусмотрено взыскание неустойки (штрафа, пени), убытки взыскиваются за ее вычетом {зачетная неустойка). Однако договором может быть предусмотрено иное: взыскание только неустойки, взыскание убытков в полной сумме сверх неустойки, взыскание либо неустойки, либо убытков.

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную цену (ст. 740 ГК РФ).

Основной сферой применения договора строительного подряда является деятельность по созданию, реконструкции, модернизации основных производственных и непроизводственных фондов. Вместе с тем распространены договоры, заключаемые для удовлетворения бытовых или других потребностей граждан (при строительстве гаражей, дачных домов, коттеджей и проч.).

Деятельность по строительству может осуществляться за счет финансовых средств заказчика (заказчик при этом является и инвестором) либо за счет средств иных лиц, вкладывающих в строительство денежные средства или иные инвестиции и не являющихся заказчиками работ. В последнем случае инвесторами могут выступать, в частности, будущие пользователи объектов - физические и юридические лица, как российские, так и иностранные.

Договор строительного подряда возмездный, взаимный, консенсуальный.

Основным отличительным признаком договора строительного подряда как разновидности договора подряда служит особая область его использования. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Если же указанные работы не связаны со строительством, то они составляют предмет обычного договора подряда. Так, монтаж подрядчиком лифтов на функционирующем предприятии регулируется общими нормами о подряде. По правилам о договоре строительного подряда могут также выполняться работы по капитальному (но не текущему) ремонту зданий и сооружений. Капитальный ремонт зданий и сооружений в отличие от их строительства не создает новых объектов. Он производится в целях восстановления отдельных элементов зданий и сооружений.

Поскольку договор строительного подряда является одним из видов договора подряда, то к нему, если иное не предусмотрено специальными правилами о строительном подряде, применяются общие положения ГК РФ о подряде (п. 2 ст. 702) 1 .

К работам по капитальному ремонту зданий и сооружений правила о договоре строительного подряда применяются, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 740 ГК РФ). Если в договоре на выполнение работ по капитальному ремонту исключена возможность применения норм о строительном подряде, то будет действовать правовой режим, установленный гл. 39 ГК РФ. Если же заказчиком по договору строительного подряда выступает гражданин, а работы выполняются для удовлетворения бытовых или других потребностей гражданина (при строительстве гаража, дачного домика, жилого дома и т. д.), к такому договору в части, касающейся прав заказчика, применяются правила ГК РФ о бытовом подряде (п. 3 ст. 740). Такой гражданин пользуется также правами, предоставленными Законом РФ «О защите прав потребителей».

Важное место в правовом регулировании строительного подряда занимают нормативные акты публичного порядка, регулирующие условия и порядок вложения инвестиций, определяющие требования в области градостроительного планирования, использования земельных участков под строительство и др. К подобным актам относятся, в частности: Градостроительный кодекс РФ, федеральные законы «О техническом регулировании», от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» , от 9 июля 1999 г. «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» , от 17 ноября 1995 г. «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» и др.

Важной особенностью правового регулирования отношений, возникающих из договора строительного подряда, является наличие системы нормативно-технических актов, регламентирующих технические процессы проектирования объектов строительства, осуществления строительно-монтажных, пуско-наладочных работ, а также определяющих технические требования к применяемым в строительстве материалам, конструкциям и изделиям (строительные нормы и правила (СНиП), государственные и отраслевые стандарты (ГОСТ, ОСТ) и технические условия (ТУ) на строительные материалы, детали и конструкции, технические регламенты в отношении зданий, строений, сооружений).

Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В качестве заказчика вправе выступать физические и юридические лица, включая иностранные. Заказчики, как отмечалось выше, не всегда являются инвесторами. Нередко на практике функции заказчика передаются инвестором будущему пользователю объекта либо специализированной организации на основании, например, агентского договора. Это объясняется тем, что выполнение функций заказчика требует специальных знаний.

Подрядчиком выступают предприниматели: строительные, строительно-монтажные, пусконаладочные и иные организации, созданные в различных организационно-правовых формах, а также индивидуальные предприниматели, имеющие к тому же лицензию или сертификат на осуществление соответствующего вида деятельности. Отдельные виды деятельности, составляющие предмет рассматриваемого договора, подлежат лицензированию .

В § 3 гл. 37 ГК РФ не содержится указаний относительно формы рассматриваемого договора. Следовательно, необходимо руководствоваться общими правилами Кодекса о форме сделки (ст. 158-163, 165). Порядок заключения договора строительного подряда регламентируется общими положениями ГК РФ для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора осуществляется сторонами самостоятельно либо путем проведения конкурсов, аукционов.

В строительном подряде важно правильно определить момент заключения договора. Этот момент должен выбираться сторонами с учетом того, что подрядчик обязан выполнить работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, а также со сметой, определяющей стоимость работ (п. 1 ст. 743 ГК РФ). При этом зачастую часть технической документации заказчик должен иметь еще до начала работ. Так, при строительстве (капитальном ремонте) объектов, эксплуатация которых затрагивает публичные интересы, до начала выполнения работ заказчик в установленном порядке обязан получить разрешение на их проведение: получить право на строительство (реконструкцию) или право на проведение капитального, планово-предупредительного ремонта, перепланировки помещений и др. Преждевременно было бы заключать договор до получения названных документов. Поэтому договоры на выполнение подобных работ, как правило, заключаются, когда будущий заказчик уже имеет часть технической документации, необходимую и достаточную для начала выполнения работ.

Структура договорных связей по договору строительного подряда определяется в соответствии с общими положениями о структуре договорных связей при подряде. Характерным для строительного подряда типом договорных связей является система генерального подряда.

Нормы о распределении рисков между сторонами договора строительного подряда в значительной степени совпадают с теми, которые содержатся в общих положениях о подряде (ст. 705 ГК РФ). Прежде всего это правило о том, что риски по выполнению работы несет подрядчик, т. е. он принимает на себя, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, все неблагоприятные последствия, возникающие в силу случайных обстоятельств, не зависящих от воли и поведения сторон. Так, в п. 1 ст. 741 ГК РФ предусмотрено, что риск случайного повреждения или случайной гибели объекта строительства до момента его приемки несет подрядчик. Следовательно, при случайной гибели (повреждении) объекта строительства до сдачи его заказчику подрядчик (как и при обычном подряде) лишен права требовать вознаграждения за выполненные работы. Особыми являются лишь следующие положения. Пункт 1 ст. 741 в отличие от ст. 705 содержит императивные предписания и исключает принятие сторонами иного решения о распределении рисков в подобных случаях.

В то же время в правилах о строительном подряде, принимая во внимание его длительные сроки и зависимость многих условий строительства от заказчика, ряд рисков переносятся с подрядчика на заказчика. Так, при гибели (повреждении) не по вине подрядчика результата отдельного этапа работ, наступившей до приемки работ в целом, но после приемки заказчиком отдельного этапа работ применяется специальный порядок распределения рисков. С момента приемки результата отдельного этапа выполненных работ риск его случайной гибели (повреждения) переносится на заказчика (п. 3 ст. 753 ГК РФ). Примером может служить следующий случай. Подрядчик осуществлял строительство здания речного пароходства. В договоре выделялись этапы работ: возведение фундамента, строительство надземной части здания, отделочные работы. Первый этап строительства - возведение фундамента - был завершен и в установленном порядке принят заказчиком. Однако весенним разливом реки, сопровождавшимся подъемом воды выше предельных отметок, фундамент смыло. Работы по его сооружению подрядчик вынужден был выполнить вторично. При таких обстоятельствах фундамент должен быть восстановлен за счет средств заказчика.

К числу существенных условий рассматриваемого договора относятся: предмет договора, срок выполнения работ и их цена.

Согласно п. 2 ст. 740 ГК РФ предметом договора подряда является выполнение работ и их особый результат в виде построенного или реконструируемого предприятия, здания, сооружения или иного объекта недвижимости, а также в виде законченного комплекса монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ либо работ по капитальному ремонту зданий и сооружений. В случаях, предусмотренных договором, в предмет договора могут включаться не только строительство (реконструкция) объекта либо выполнение комплекса определенных работ, но и обеспечение эксплуатации объекта в течение указанного в договоре срока (использование зданий, сооружений, технических устройств по назначению, их техническое обслуживание).

Детально предмет договора характеризует задание заказчика. В договоре строительного подряда задание заказчика содержится не только в обычных предложениях и разъяснениях, содержащихся в тексте договора, но главным образом в технической документации к договору, в которой указываются вид, объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования.

Вместе с тем предмет договора может быть установлен и иным образом (например, путем ознакомления с типовым образцом). Поэтому отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для утверждения о недостижении соглашения по предмету договора и для признания договора незаключенным 1 .

Техническая документация включает ИРД, градостроительную документацию 2 , предпроектную 3 и проектную документацию (проекты на строительство) 4 и др. Состав и содержание технической документации зависят от вида объекта строительства. В ряде случаев техническая документация под-

  • 1 См. п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» (ВВАС РФ. 2000. № 3).
  • 2 Градостроительная документация - документация о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Она включает территориальные схемы градостроительного планирования развития территорий, генеральные планы городских и сельских поселений и т. п.
  • 3 К предпроектной документации относятся, в частности: задание на проектирование, включающее основание для проектирования, основные технико-экономические показатели объекта, сведения о социально-экономических и экологических условиях района строительства и др.
  • 4 Основным проектным документом на строительство объектов является, как правило, технико-экономическое обоснование строительства (ТЭО). На основании утвержденного в установленном порядке ТЭО разрабатывается рабочая документация: рабочие чертежи, чертежи типовых конструкций, изделий и узлов и проч.

Подрядчик при выполнении строительных работ не вправе отступать от технической документации. Вместе с тем обязанность осуществлять строительство в соответствии с технической документацией не исключает ситуации, когда в период действия договора стороны сочтут необходимым внести изменения в техническую документацию (и тем самым изменить предмет договора).

Заказчик вправе сделать это в любое время до сдачи ему результата работ и без объяснения причин (например, в связи с изменением потребностей заказчика, усовершенствованием отдельных проектных решений либо применением новых технологий и др.). Однако решение заказчика о пересмотре технической документации может затронуть интересы подрядчика. Защищая интересы подрядчика, ГК РФ (п. 1 ст. 744) предусматривает два ограничения в праве заказчика изменить техническую документацию:

  • 1) ограничение, касающееся объема связанных с этим дополнительных работ. Подобные работы по стоимости не должны превышать 10% указанной в смете общей стоимости строительства, т. е. должны быть относительно невелики по объему;
  • 2) ограничение, касающееся существа изменения технической документации. Изменение не должно менять характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ. К примеру, изменение технической документации не должно привести к замене работ по капитальному ремонту на работы по строительству нового объекта.

Если оба указанных условия заказчиком соблюдены, то подрядчик не вправе отказаться от проведения дополнительных работ, вызванных изменением технической документации (при условии их оплаты).

Если предлагаемые заказчиком изменения технической документации требуют выполнения дополнительных работ, превышающих по стоимости указанный выше предел в 10%, либо меняют характер работ, изменение технической документации возможно только с согласия подрядчика и требует согласования дополнительной сметы (п. 2 ст. 744 ГК РФ).

Изменение технической документации может последовать при определенных названных в законе условиях и по требованию подрядчика. Это возможно в случаях, когда подрядчик обнаружил в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим возникла необходимость проведения дополнительных работ (п. 3 ст. 743 ГК РФ). Изменения в техническую документацию по требованию подрядчика вносятся в случае обнаружения им дефектов в ней. При устранении дефектов в технической документации силами и средствами подрядчика он вправе требовать возмещения разумных расходов, понесенных при этом (п. 4 ст. 744 ГК РФ).

Срок выполнения работ по договору строительного подряда регламентируется общими правилами о сроках выполнения работ по договору подряда, предусмотренными ст. 708 ГК РФ, согласно которым в договоре указываются начальный и конечный сроки выполнения работ. Помимо этого сторонами могут быть предусмотрены сроки завершения отдельных этапов работ (промежуточные сроки). Возможно также установление сторонами еще более конкретных сроков, например сроков устранения недостатков, обнаруженных в ходе работ или при их приемке. Разумеется, только к конечному сроку может применяться правило о сроке как существенном условии рассматриваемого договора.

Цена ввиду большого объема и сложности строительных работ обычно определяется путем составления сметы. Превышение без согласия заказчика затрат по сравнению с теми, которые учитывались при определении цены работы (сметы), компенсируется подрядчиком за счет его собственных средств (п. 1,4 ст. 743 ГК РФ).

В строительном подряде, так же как и при обычном подряде, смета может быть приблизительной (т. е. в последующем, в ходе строительства, уточняемой в соответствии с условиями договора) или твердой (окончательной).

Порядок оплаты работ определяется договором. Из формулировки ст. 711 ГК РФ следует, что если договором не предусмотрена предварительная оплата, то расчеты осуществляются после приемки заказчиком результатов работы.

При строительстве крупных дорогостоящих объектов, для возведения которых необходимо заранее закупать оборудование, материалы и т. п., применимы различные варианты оплаты: авансовые платежи заказчика, плановые платежи заказчика с установленной очередностью (ежемесячные, ежеквартальные и т. п.); платежи по мере завершения циклов, комплексов работ или отдельных этапов. В последнем случае оплата производится после подписания актов приемки промежуточных работ либо актов приемки отдельных этапов работ.

В целях стимулирования надлежащего выполнения работ нередко применяется такой порядок оплаты, характерный именно для строительного подряда, при котором заказчиком удерживается часть предназначенной для полной оплаты суммы. В этом случае по соглашению сторон часть платы (обычно 5-15% стоимости работ) не выплачивается подрядчику до определенного момента (например, до истечения гарантийного срока на результат работы или до достижения объектом строительства указанных в технической документации показателей, в том числе таких, как производственная мощность предприятия и т. п.). Такое право удержания предусматривается в договоре обычно для покрытия возможных расходов заказчика по устранению недостатков работы.

Основным исполнителем работ по договору строительного подряда является подрядчик. Но и заказчик выступает активным участником исполнения. ГК РФ предусмотрены различные формы участия заказчика в отношениях строительного подряда, содействующие либо обеспечивающие выполнение работ.

Прежде всего заказчик должен дать задание подрядчику. Важной является обязанность заказчика по материальному обеспечению исполнения работ. Формы и объем такого обеспечения весьма разнообразны. Несмотря на то что общими положениями о подряде (п. 1 ст. 704 ГК РФ) предусмотрено, что работы выполняются иждивением подрядчика, в договоре подобное правило можно изменить (п. 1 ст. 745 ГК РФ). Заказчик вправе по договору принять на себя обязанность обеспечить строительство в целом или в части материалами, деталями, конструкциями и др. При сооружении промышленных объектов заказчик чаще всего обеспечивает строительство оборудованием, подлежащим монтажу на будущем предприятии.

Заказчик обязан своевременно предоставить земельный участок в том состоянии, какое необходимо для его использования в строительстве; передать в пользование здания и сооружения, нужные для обеспечения работ или относящиеся к фронту работ. На отдельно расположенных стройках заказчик принимает на себя ряд дополнительных обязанностей: передать в пользование складские помещения, общежития для работников подрядчика, обеспечить временную подводку сетей энергоснабжения, водоснабжения, паропровода, оказание транспортных и других услуг (п. 1,2 ст. 747 ГК РФ).

Главными же обязанностями заказчика на стадии завершения строительства являются принятие законченного объекта и оплата выполненных работ.

Поскольку от хода и характера строительных работ зависит результат, передаваемый заказчику, последний наделен правом контроля и надзора за выполнением работ (ст. 748 ГК РФ). Заказчику предоставлено право наблюдать за ходом и качеством работ, за соблюдением сроков их выполнения (графика), за качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также за правильностью использования подрядчиком материалов заказчика. Подрядчик обязан исполнить указания заказчика по устранению недостатков в работах, если указания не противоречат условиям договора и не являются вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Для строительного подряда, подобно другим разновидностям подряда, характерна независимость подрядчика от заказчика в организации работ при выполнении задания. Подрядчик самостоятельно определяет способ выполнения задания, самостоятельно решая все вопросы организации и обеспечения выполнения работ. Недопустимо вмешательство заказчика в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Подрядчик рассматривается законом как профессиональный исполнитель работ в отличие от заказчика, который обращается к подряду лишь от случая к случаю. Поэтому ГК РФ предусматривает обязанности подрядчика предупреждать заказчика о степени пригодности предлагаемых последним материалов или способов выполнения работ (п. 1 ст. 716, п. 2 ст. 751). Неисполнение этой обязанности влечет возложение на подрядчика неблагоприятных последствий (п. 2, 3 ст. 716).

Существенное значение для договора строительного подряда имеет обязанность подрядчика по охране окружающей среды, по предупреждению ведения работ, следствием которых может быть нарушение экологических норм и правил. Подрядчик при осуществлении работ также должен предусматривать меры, обеспечивающие их безопасность, в частности оснащение строительной площадки и отдельных видов работ, а также специалистов средствами безопасности.

Устранять искусственные препятствия призвано правило ст. 750 ГК РФ о сотрудничестве участников строительного подряда (как заказчика, так и подрядчика) при исполнении обязательства. Как неисполнение заказчиком обязанности по сотрудничеству Высший Арбитражный Суд РФ расценил, в частности, следующий факт. Заказчик - муниципальное предприятие по строительству жилья - не принимал результат работ - построенный дом, поскольку дом не подключен к системе водо- и теплоснабжения. Подключение же не было сделано подрядчиком из-за того, что администрация города отказывалась временно отключить подачу тепла и воды для выполнения врезки коммуникаций дома в общегородскую систему ресурсоснабжения. Заказчик мог оказать содействие в получении разрешения на указанные работы, в том числе путем обсуждения с руководством города вопроса об изменении способа подключения объекта, но оставил без ответа все обращения к нему. На этом основании суд пришел к выводу о непринятии заказчиком зависящих от него мер по устранению препятствий к исполнению договора и о неисполнении им обязательств по сотрудничеству и отказал ему во взыскании с подрядчика неустойки за просрочку сдачи объекта .

В практике встречаются различные виды приемки результата работы: промежуточная, частичная, приемка отдельных этапов работ, полная, а также приемка заказчиком и государственная приемка. Главное назначение всех видов приемки - проверить объем и качество работ.

Государственная приемка проводится с участием представителей государственных органов и органов местного самоуправления. Обычно такая приемка осуществляется при строительстве объектов недвижимости, эксплуатация которых затрагивает публичные интересы. Объект считается принятым к эксплуатации и право на него подлежит государственной регистрации только после надлежащего завершения государственной приемки.

Порядок приемки подобных объектов в эксплуатацию определяется СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения».

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом сдачи или приемки, подписанным обеими сторонами. При отказе одной стороны от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной (п. 4 ст. 753 ГК РФ). Оформленный таким образом акт имеет юридическую силу, является доказательством исполнения подрядчиком обязательства по договору и порождает обязанность заказчика по оплате выполненных работ. Заинтересованной стороной акт может быть оспорен в суде. Суд вправе признать односторонний акт недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Так, заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность использования его для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены заказчиком или подрядчиком (п. 6 ст. 753).

Гражданско-правовая ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора строительного подряда является полной и строится на основании общих положений об ответственности по договору подряда (§ 1 гл. 37, гл. 25 ГК РФ) .

Следует иметь в виду и возможность возложения на участников договора административной ответственности за правонарушения в области строительства, влекущие снижение и потерю прочности, устойчивости и надежности зданий, строений и сооружений, их частей или отдельных конструктивных элементов (ст. 9.4, 9.5 КоАП РФ).

  • Правила о договорах подряда на капитальное строительство, утв.постановлением Совета Министров СССР от 26 декабря 1986 г.№ 1550, на территории РФ не действуют. См. п. 6 постановленияПравительства РФ от 14 августа 1993 г. «Об утверждении Основныхположений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации» (САПП РФ.1993. № 34. Ст. 3189).
  • Так, в ходе разработки технической документации на объекты капитального строительства независимо от того, кто (заказчик или подрядчик) ее готовит, от источников финансирования строительства, оторганизационно-правовой формы организации-заказчика градостроительная документация и проекты на строительство подлежат государственной экспертизе в специально уполномоченных на то государственныхорганах (ст. 14 Федерального закона «Об инвестиционной деятельностив Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).
  • Например, состав, порядок разработки и утверждения такого вида технической документации, как градостроительная, определяютсяв соответствии с требованиями СНиП 11-04-2003 «Инструкция о порядке разработки, согласования экспертизы, градостроительной документации», утв. постановлением Госстроя России от 29 октября2002 г. № 150. См. также письмо Госстроя России от 20 марта 2003 г.№ СК-1692/3 «О порядке разработки, согласования, утверждения исоставе предпроектной и проектной документации на строительствопредприятий, зданий и сооружений».
  • Нередко в договоре строительного подряда указывается, что ценастроительно-монтажных работ состоит из двух частей: базисной и переменной. Базисная часть определяется путем составления сметы исходя из цен, известных на конкретную дату, и выражается точнойсуммой. Переменная часть отражает изменение цен и выражается определенным индексом. Согласно материалам одного из арбитражныхдел в качестве такой переменной величины выступали текущие индексы стоимостных показателей, определяемые областным центромпо ценообразованию (см. п. 6 информационного письма ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. № 51). Подобная практика обусловлена тем, что в настоящее время, как правило,отсутствуют единые нормы и расценки на работы, исчисленные на основе действующих цен.
  • См. п. 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. № 51.
  • В гл. 37 ГК РФ не предусмотрены случаи законной неустойки, втом числе и за ненадлежащее качество предъявленного подрядчикомк сдаче заказчику результата работ. Вместе с тем законная неустойкаустановлена за нарушение обязательств при выполнении подрядныхстроительных работ для государственных нужд. См., например, п. 9Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектовдля федеральных государственных нужд в Российской Федерации(САПП РФ. 1993. № 34. Ст. 3189).

От того, насколько юридически грамотно будут определены условия договора строительного подряда, зависит степень правовой защищенности его участников.

Договор строительного подряда, как и любой другой коммерческий договор, включает в себя ряд юридических характеристик, знание которых позволяет получить представление о структуре правоотношений его участников.

Понятие договора строительного подряда раскрывается законодателем в ст. 740 Гражданского кодекса РФ , согласно которой «по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену».

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Согласно гражданскому законодательству правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

Необходимо обратить внимание, что когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика, то к такому договору применяются правила параграфа 2 главы 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.

Источники правового регулирования

Правовые отношения в сфере строительной деятельности преимущественно регули- руются общими правилами о договорах подряда и нормами параграфа 3 главы 37 ГК РФ о договоре строительного подряда. Следовательно, чтобы иметь более полное представление о правовом регулировании в области капитального строительства, необходимо одновременно учитывать как специальные правила о строительном подряде, так и общие положения о договорах подряда.

Кроме ГК РФ, к источникам правового регулирования отношений в сфере капитального строительства относятся и другие законодательные акты РФ. Важнейшее место среди них занимают федеральные законы об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, об архитектурной деятельности в Российской Федерации, Градостроительный и Земельный кодексы РФ и др. К договорам бытового подряда применяется Закон «О защите прав потребителей». Правовые положения законов развиты в подзаконных актах, утвержденных указами Президента, постановлениями Правительства, министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти.

Наряду с законами и подзаконными актами, утвержденными на федеральном уровне, в области организации строительных работ действует немало актов, принятых субъектами РФ. Так, например, Санкт-Петербург вправе принимать собственные нормативные правовые акты (законы, распоряжения губернатора, положения, регламенты, приказы) по вопросам, отнесенным к предметам ведения Санкт-Петербурга и предметам совместного ведения Российской Федерации и Санкт-Петербурга. В городе также приняты и действуют территориальные строительные, санитарные и иные нормы.

Особенностью строительной деятельности является то, что при правовом регулировании договора строительного подряда применяется большое количество строительных норм и правил (СниПов), стандартов и технических условий, различных инструкций и положений, принимаемых уполномоченными государственными органами. Многие из действующих норм и правил данной категории были утверждены еще союзными ведомствами. В настоящее время идет постепенный процесс их обновления, обусловленный как научно-техническим прогрессом, так и повышением требований к качеству и безопасности объектов строительства.

Элементы договора

К элементам договора строительного подряда относятся: стороны, предмет, объект, форма, цена, срок.

Стороны. Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчика могут выступать любые физические и юридические лица, обладающие определенными финансовыми средствами. В качестве подрядчика могут выступать подрядная организация-генподрядчик или специализированная компания: различные строительные, строительно-монтажные и проектно-строительные организации, независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели.

Заказчик заключает в пределах предоставленных ему прав договор подряда на строительство или реконструкцию объектов с подрядной организацией–генеральным подрядчи- ком или прямой договор со специализированной компанией.

Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц – субподрядчиков. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (п. 1 ст. 706 ГК РФ). Как правило, субподрядчики выполняют комплексы специальных строительно-монтажных работ.

Необходимо обратить внимание на правовую норму ст.750 ГК РФ , к которой предусмотрена обязанность сотрудничества сторон в договоре строительного подряда. Согласно п. 1 ст.750 ГК РФ «если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены»

Иные субъекты. Кроме сторон в правоотношениях строительного подряда участвуют и иные субъекты. К их числу, прежде всего, относятся инвестроры. Инвесторы могут сами выступать в роли заказчиков, если они располагают для этого необходимыми возможностями, или могут возложить эти функции на других лиц. В этом случае между инвестором и заказчиком заключается особый инвестиционный договор, который по своей юридической природе чаще всего является либо договором поручения, либо договором комиссии. Опираясь на данный договор, лицо, действующее по поручению инвестора, заключает с исполнителем работ договор строительного подряда, выступая в нем в качестве заказчика. В качестве инвестора может выступать государство (федеральный и городской бюджет), кредитные ор- ганизации (банки, финансово-инвестиционные компании), строительные компании (которые становятся инвестиционными компаниями), изредка - страховые компании, а также организации (в том числе некоммерческие и общественные) и другие субъекты.
Особенно следует отметить инвесторов-дольщиков – юридических и (или) физических лиц, выступающих соинвесторами в порядке долевого участия в строительстве жилых домов на основании отдельных договоров застройки.

По соглашению сторон, договор строительного подряда может быть удостоверен нотариально путем совершения удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие ( ст.163 ГК РФ). Несоблюдение нотариальной формы в случаях, когда это предусмотрено соглашением сторон,

влечет недействительность договора строительного подряда. Такой договор считается ничтожным ( ст. 165 ГК РФ).

В условиях обычного делового оборота договор строительного подряда заключается сторонами в простой письменной форме и оформляется, как правило, в виде единого документа, подписываемого сторонами. Договор целесообразно составить с включением в не- го подробного перечня прав и обязанностей сторон.

В условиях плановой экономики были широко распространены предельно краткие договоры, к которым, однако, прилагались особые условия с пространным описанием взаи- мных прав и обязанностей сторон. Сейчас все чаще стороны вынуждены заключать более основательные, многостраничные договоры, детально регламентирующие взаимоотношения заказчика и подрядчика.

Какого-либо обязательного для сторон типового или примерного договора строительного подряда (субподряда) нет. В ряде случаев при его составлении используются примерные формы договоров строительного подряда, рекомендованные для отдельных видов строительных работ. Например, при заключении договора стороны могут использовать форму (образец) договора, приведенную в качестве приложения к Руководству по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации. Для отношений с участием иностранных фирм роль примерных условий могут играть, кроме того, Международные условия договоров о строительстве, разработанные Международной федерацией инженеров-консультантов.

Необходимо учесть, что при согласовании условий и оформлении договора строительного подряда стороны должны руководствоваться действующим на момент заключения договора законодательством и максимально учесть свои интересы. Это позволит говорить о том, что конкретный договор заключен на взаимовыгодных для сторон условиях и отвечает основным принципам гражданских правоотношений.

Цена. Цена в договоре строительного подряда имеет значение существенного условия, которое подлежит обязательному согласованию. Согласно ст. 746 ГК РФ расчеты заказчика с подрядчиком производятся в порядке, установленном законом или заключенным до- говором строительного подряда. Ввиду большого объема строительных работ, цена договора обычно определяется путем составления сметы, представляющей собой постатейной перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и конструкций и т. д. Вместе с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и иные предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда. Как правило, проектно-сметная документация не может пересматриваться в ходе строительства, за исключением случаев, указанных в ст. 743 - 744 ГК РФ .

Отсутствие сметы может повлечь за собой признание договора строительного подряда незаключенным. Этот вывод следует из анализа п. 1 ст. 743 и п. 1 ст. 746 ГК РФ , согласно которым подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работ, а заказчик оплачивает работы, выполненные подрядчиком, в размере, предусмотренном сметой.

Основание и порядок внесения изменений в техническую документацию регламентируется правовыми нормами ст. 744 ГК РФ . Внесение в техническую документацию изменений может осуществляться на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.

Цена, указанная в договоре строительного подряда, может быть твердой или приблизительной. Размер твердой цены нельзя изменить, если только не меняются существенные условия самого договора. Приблизительную цену договора устанавливают в том случае, когда есть предположения, что в ходе строительства могут появиться затраты, не учтенные в первоначально согласованной смете. При этом все последующие изменения стоимости затрат по отношению к первоначально согласованной цене должны быть подтверждены документально подрядчиком и согласованы сторонами.

Содержание договора строительного подряда составляют права и обязанности сторон. Знание законодательства о правах и обязанностях сторон договора строительного подряда поможет участникам правоотношений защитить свои интересы еще на стадии преддоговорных переговоров по согласованию условий будущего договора. Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что объем возложенных на подрядчика прав и обязанностей более широк - это объясняется спецификой выполняемых работ.

В гражданском обороте, основанном на рыночных отношениях, договор строительного подряда занимает особое место. И прежде всего это связано с тем, что в строительной сфере произошло резкое изменение источников инвестиций - от бюджетного финансирования к преобладанию внебюджетных (частных) источников. Изменение источников финансирования неизбежно влечет за собой повышенную имущественную ответственность участников правоотношений, в т. ч. за возможные риски.

Повышение имущественной ответственности и уровня рисков приводит к тому, что договор становится основным юридическим документом, регулирующим права и обязанности контрагентов во всех сферах инвестиционно-строительных правоотношений. И от того, насколько юридически грамотно будут определены условия договора, зависит стабильность этого сегмента рынка и степень правовой защищенности его участников.

Валентина Сидорова, исполнительный директор НП «Правовое бюро «ФЭЛИКС», к. ю. н., доцент кафедры гражданского и трудового права СПбГУП