Fluxuri de numerar actualizate ținând cont de formula de reversiune. Reducere

Intrări (încasări) și ieșiri (plăți) Bani iar echivalentele lor se numesc fluxuri de numerar. ÎN situațiile financiare informațiile despre fluxurile de numerar ale organizației sunt furnizate în situația fluxului de numerar în contextul curent, investițional și tranzactii financiare(Ordinul Ministerului Finanțelor din 2 iulie 2010 nr. 66n). Ce este reducerea fluxului de numerar?

Conceptul de fluxuri de numerar actualizate

Definiția fluxurilor de numerar actualizate poate fi găsită în Ghidul de evaluare a performanței proiecte de investitii(aprobat de Ministerul Economiei, Ministerul Finanțelor, Comitetul de Stat pentru Construcții la 21 iunie 1999 Nr. VK 477). Astfel, actualizarea fluxurilor de numerar este reducerea valorilor acestora la momente diferite (legate de diferite etape de calcul) la valoarea lor la un anumit moment în timp.

Se știe că banii au o valoare în timp. Aceasta înseamnă că banii primiți sau plătiți astăzi și, de exemplu, într-un an au valori diferite. Iar motivul pentru aceasta nu este doar componenta inflaționistă a economiei, ci și faptul că banii, la o anumită rentabilitate, asigură o creștere a banilor. De aceea banii plătiți astăzi sunt „mai scumpi” decât banii plătiți, de exemplu, într-o lună. În schimb, aceeași sumă de bani primită într-un an este „mai ieftină” decât cea primită astăzi.

Metoda fluxului de numerar redus

Cum se calculează fluxul de numerar actualizat? Pentru aceasta se folosește următoarea formulă:

unde PV este valoarea actualizată;

FV - valoarea viitoare a fluxurilor de numerar;

i - rata de actualizare anuală;

n - numărul perioadelor de acumulare.

Rata de rentabilitate este utilizată ca rată de actualizare. Uneori, rata cheie a Băncii Centrale este utilizată în aceste scopuri.

Calculele valorii actuale sunt adesea efectuate pentru a analiza performanța unei investiții.

De exemplu, o organizație cumpără obligațiune cu cupon zero cu o valoare nominală de 100.000 de ruble, rambursabilă într-un an. Să presupunem că rata rentabilității pe piață este de 7%. Aceasta înseamnă că, în momentul investiției în obligațiune, valoarea actualizată a acesteia va fi de 93.458 RUB. (100.000 / 1,07). Prin urmare, achiziționarea unei obligațiuni la un preț sub valoarea actualizată va fi considerată eficientă. În caz contrar, cumpărarea unei obligațiuni nu este recomandabilă.

Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF) este utilizată pentru a calcula prețul actualizat al fluxurilor de numerar din proprietăți imobiliare.

Aplicarea DDP

Metoda DCF îți permite să evaluezi orice afacere chiar dacă cea intră flux de fonduri sunt instabile. În practică, este utilizat atunci când:

• există o cantitate suficientă de date de informații, a căror utilizare vă permite să determinați valoarea profitului viitor;
• există o teorie că investițiile viitoare vor fi radical diferite de cele actuale;
• obiectul este o proprietate comerciala cu o suprafata mare;
• există diferențe între costuri și fluxurile de venituri;
• imobilul tocmai a fost dat in exploatare sau inca nu a fost construit deloc.

Principalul avantaj al metodei DDP este versatilitatea sa. Un expert poate calcula cu ușurință dimensiunea investițiilor viitoare și poate determina cele mai bune modalități de dezvoltare a întreprinderii.

calcul DCF

Calculul DCF se realizează în mai multe etape.

Determinarea perioadei de timp de prognoză

Acuratețea prognozei determină cantitatea de date de informații care va fi primită de expert pentru a determina modificările fluxurilor financiare.

Prognoza volumelor de profit

Pe aceasta etapa importanta Cercetatorului i se cere:

• efectuarea unei analize calitative a volumelor de profit și costuri în anii anteriori;
• analizează și evaluează situația de pe piața imobiliară;
• efectuează o prognoză calitativă a distribuției cheltuielilor viitoare pe baza datelor de informații privind costurile și veniturile trecute;

Evaluarea unui obiect prin metoda DCF se realizează ținând cont de toate tipurile de profit care vin la companie. Acestea sunt și ele calculate fluxurilor financiare cele care au ajuns înainte de plata impozitelor și cele care au apărut mai târziu.

Determinarea costului general al reversiunii

Produs folosind:

• contabilitatea profesională de înaltă calitate a modificărilor intervenite în prețul obiectului în perioada în care acesta a fost deținut și exploatat în scopul obținerii unui beneficiu financiar;
• prețul de vânzare stabilit;
• valorificarea profiturilor pentru o perioadă selectată separat.

Calcularea ratei de actualizare

Este utilizat atunci când este necesar să se calculeze urgent costul unui flux financiar, a cărui primire sau plată este posibilă după o anumită perioadă de timp. Un calcul eficient și cel mai fiabil al ratei se face folosind mai multe metode eficiente:

• metoda compararii investitiilor. Se consideră foarte eficient în ceea ce privește calcularea prețului de investiție al proprietății selectate pentru analiză;
• metoda de selectie. Când se calculează în obligatoriu se ia în considerare valoarea veniturilor viitoare și se compară cu investiția inițială.
• metoda de monitorizare. Situația de pe piața imobiliară este monitorizată constant. Toate datele care au fost obținute în timpul procesului de observare sunt unificate și prezentate publicului. De regulă, astfel de informații acționează ca un fel de ghid pentru evaluator, pe baza căruia pot fi comparați indicatorii medii și actuali.

Calcularea prețului unui obiect

Procesul de calcul al valorii nominale are mai multe caracteristici care trebuie luate în considerare:

• în primul rând, pentru a calcula corect costul de reversiune, este necesar să faceți o reducere pt Anul trecut. După aceasta, se însumează reversiunea și suma totală a fondurilor;
• în al doilea rând, la sfârșitul calculelor, costul proprietății selectate pentru cercetare ar trebui să fie egal cu suma totală a doi parametri cei mai importanți - reversiunea vedere actualași valoarea acelor fluxuri de numerar care sunt planificate a fi primite în viitor.

Respectarea celor două condiții de mai sus este obligatorie, deoarece în caz contrar rezultatul va avea erori mari. Toate calculele ar trebui să fie încredințate numai unor specialiști special instruiți.

Întrebare: Ce metodă de calcul a fluxului de numerar așteptat poate fi utilizată pentru a estima valoarea de utilizare a unei investiții imobiliare într-o bancă?

Răspuns: Valoarea de utilizare a unei investiții imobiliare poate fi evaluată metoda fluxului de numerar actualizat (metoda veniturilor).

Motivație: Metoda fluxului de numerar actualizat este o metodă utilizată pentru a evalua bunurile imobiliare pe baza unei analize a veniturilor viitoare din exploatarea proprietății, reduse la Valoarea curentă, și permițând cuiva să prezică valoarea veniturilor viitoare. În operațiunile de actualizare, fluxul de numerar este calculat de la viitor la prezent.

Pentru informații
Actualizarea (Valoarea actuală, PV) - determinarea valorii fluxurilor de numerar aferente perioadelor viitoare.

Investițiile imobiliare sunt folosite de bancă pentru a genera venituri din chirie. În conformitate cu paragraful 22 din NFRS 40, pentru a determina valoarea de utilizare a unei investiții imobiliare, se calculează valoarea actuală a fluxurilor viitoare fluxurile de numerar care decurg din utilizarea și vânzarea continuă a acestuia la sfârșitul termenului utilizare benefică, folosind rata de actualizare adecvată.

Pentru informații
Valoarea de utilizare a unei investiții imobiliare este valoarea actualizată a fluxurilor de numerar viitoare care se preconizează că vor apărea din utilizarea în continuare a investiției imobiliare și din cedarea acesteia la sfârșitul duratei sale de viață utilă (măsurată la valoarea estimată de cedare)<*> .

Esența metodei reducerea este după cum urmează:

1. Definiți perioada de prognoză , pe parcursul căreia are loc evaluarea fondurilor primite ( nu mai mult de cinci ani conform paragrafului 22 din NFRS 40).

2. Numărăm fluxul net de numerar (diferența dintre venituri și cheltuieli) pentru fiecare an inclus în perioada de prognoză, pe baza datelor documente contabile(situația fluxurilor de numerar, situația de profit și pierdere etc.) și termenii contractului de închiriere etc.

3. Definiți procent de reducere.

Pe o notă
Rata de actualizare ar trebui să reflecte curent evaluări de piață valoarea în timp a fondurilor și a riscurilor specifice investițiilor imobiliare la data calculării valorii deprecierii acesteia. Rata de refinanțare a Băncii Naționale poate fi utilizată ca rată de actualizare<*> .

4. Realizam actualizarea fluxului net de numerar pe an (aducem fluxuri financiare în perioada inițială), folosind următoarea formulă:

CF - flux de fonduriîn perioadele de timp „i” în care sunt primite fluxuri financiare;

i este anul (pasul) calculului;

r este rata anuală de actualizare;

n este perioada de prognoză.

Pentru informații
Fluxuri de numerar - încasări și plăți de fonduri care apar în cursul activităților băncii<*> .

La determinarea fluxurilor de numerar viitoare care decurg din utilizarea și vânzarea investițiilor imobiliare, nu sunt luate în considerare intrările sau ieșirile de numerar așteptate datorate<*> :

— restructurarea viitoare pentru care banca nu are obligații recunoscute;

— investiții viitoare în investiții imobiliare;

— activitati financiare;

— plăți (încasări) impozitului pe venit.

5. Definiți Valoarea totală fluxul de numerar actualizat acumulat pentru perioada de prognoză.

Un randament redus pozitiv indică cât de mult va crește valoarea capitalului investit ca urmare a proiectului de investiții imobiliare. Dacă valoarea veniturilor actualizate este zero, proiectul nu va aduce nici profit, nici pierdere. O valoare negativă a venitului actualizat va arăta ce pierderi va suferi banca din investiția imobiliară.

Pentru claritate, vă prezentăm exemplu de calculare a valorilor fluxurilor de numerar actualizate (DCF). (datele din tabel sunt date condiționat):

Masa

Suma tuturor valorilor fluxului de numerar net actualizat va fi de 81.382 USD. STATELE UNITE ALE AMERICII. (18531 + 17343 + 16213 + 15351 + 13944).

Întrucât indicatorul final are o valoare pozitivă, putem vorbi despre atractivitatea (rentabilitatea) utilizării unei investiții imobiliare.

Metoda de reducere se bazează pe drept economic, reflectând esența metodei și descriind valoarea în scădere a banilor. Conform acestei legi, în timp, banii se depreciază treptat (își pierd din valoare) față de valoarea actuală. Pot apărea și alte modificări ale valorii banilor. Astfel încât în ​​calcule (de exemplu, la calcularea potențialului eficiență economică investiție) pentru a ține cont de procesul unei astfel de schimbări, trebuie să luați ca punct de plecare momentul actual al evaluării și apoi să aduceți dimensiunea viitoarelor fluxuri de numerar (intrări și ieșiri de fonduri) în momentul prezent, determinând suma de modificare a valorii banilor.

Fluxul de numerar redus este doar un calcul care vă permite să faceți acest lucru folosind un factor de reducere. Cum se calculează fluxul de numerar actualizat va fi prezentat în articol.

Valoarea DCF

Expresia în engleză Discounted Cash Flow, care înseamnă reducere, este de obicei prezentată în formule ca abrevierea DCF sau, în versiunea rusă, DCF. Un investitor care ia o decizie despre cel mai mult investitii profitabile, folosește acest rezultat într-un număr de alte metode reprezentând abordarea veniturilor, pentru o prognoză mai precisă a situației viitoare și selectarea strategiilor economice și financiare. Printre ei:

• VPN– metoda valorii actuale nete (VAN). Formula sa de calcul, similară cu formula DCF, diferă prin faptul că VAN include și costurile de investiție inițială.
• IRR – norma internă sosit.
• NUS- echivalent cu anuitate anuală.
• P.I.- Indicele de rentabilitate.
• NFV– valoarea netă viitoare.
• NRR– rata netă de rentabilitate.
• DPP – termen redus rambursare.

De exemplu, introducerea parametrului DCF în formulele de calcul al perioadei de amortizare (DPP) face ca rezultatele calculului să fie practic mai fiabile, deoarece modificarea valorii banilor în timp este cea care ne permite să evaluăm perspectivele generale ale proiect in miscare. Datorită luării în considerare a factorului de mișcare în evaluarea eficienței proiectelor de investiții, astfel de metode sunt denumite în mod obișnuit dinamice.

Metodele de actualizare sunt incluse ca componente ale abordării veniturilor și, ca atare, ajută la calcularea prețului general al unei afaceri și potențialul acesteia. Chiar și în cazul instabilității fluxurilor financiare, metoda fluxului de numerar actualizat este aplicabilă în mod justificat, deoarece demonstrează o acuratețe ridicată. Pentru a crește acuratețea, calculul se efectuează ținând cont de caracteristicile specifice și metodele de primire a fondurilor.

Cu toate acestea, metoda fluxului de numerar redus are și dezavantaje. Dintre cele principale, două sunt cel mai des menționate:

• Schimbările din mediul economic, politic și social afectează rata de actualizare, dar este întotdeauna destul de dificil să preziceți schimbările acestei rate pentru o perioadă lungă de timp.
• De asemenea, este dificil de anticipat schimbările în mărimea fluxurilor de numerar viitoare, ținând cont de toate circumstanțele externe și interne.

Cu toate acestea, metoda este utilizată în mod activ dacă există posibilitatea ca profitabilitatea fluxurilor financiare viitoare să înceapă să difere de rentabilitatea actuală, dacă fluxurile depind de sezonalitate, dacă proiectul de construcție este în stadiul de implementare și într-un număr de alte cazuri. Pentru a aduce fluxul net de numerar (NCF) la momentul actual, utilizați.

Formula pentru fluxul de numerar redus

Coeficientul este necesar pentru a reduce rentabilitatea potențială la valoarea actuală. Pentru a face acest lucru, valoarea coeficientului este înmulțită cu valoarea fluxurilor. Coeficientul în sine este calculat folosind următoarea formulă, în care litera „r” denotă rata de actualizare (se mai numește și „rata rentabilității”), iar litera „i” din valoarea gradului indică perioada de timp.

unde, pe lângă denumirile anterioare, „CF” înseamnă fluxuri de numerar în perioadele de timp „i”, iar „n” este numărul de perioade în care sunt primite fluxuri financiare.

Fluxuri de numerar – Fluxul de numerar (CF) în practica de evaluare înseamnă:

• venit impozabil,
• venitul net din exploatare
• fluxul net de numerar (excluzând costurile pentru reconstrucția instalației, exploatarea și impozitul pe teren).

Algoritmul de calcul presupune parcurgerea mai multor etape, inclusiv analiza fluxului de numerar actualizat.

1. Stabilirea perioadei de prognoză. De regulă, se prognozează o perioadă de timp previzibilă cu rate stabile de creștere economică. În țările cu economii de piață bine dezvoltate este de 5-10 ani. În practica casnică, se consideră în mod tradițional o perioadă de 3-5 ani.
2. Prognoza plăților în numerar primite și ieșite. Acest lucru se face folosind o analiză retrospectivă bazată pe situațiile financiare(dacă există), studiind starea industriei, caracteristicile pieței etc.
3. Calculul ratei de actualizare.
4. Calculul fluxului de numerar pentru fiecare perioadă de timp.
5. Aducerea fluxurilor primite în perioada inițială prin înmulțirea lor cu factorul de actualizare.
6. Determinarea valorii totale este etapa în care se calculează fluxul de numerar actualizat total acumulat.

Parametrul cheie în formulă este mărimea pariului. Acesta determină rata de rentabilitate la care ar trebui să se aștepte un investitor care investește într-un proiect. Valoarea pariului depinde de o serie de factori:

• Costul mediu ponderat al capitalului,
• componenta inflaționistă,
• rata suplimentară de rentabilitate a riscului,
• rentabilitatea activelor fără riscuri,
• la sută pe depozituri bancare,
• si etc.

Există mai multe metode de evaluare a acestuia în analiza investițiilor. Cele mai populare metode de calculare a ratei de actualizare sunt prezentate mai jos.

Metodele diferă abordări diferite, fiecare dintre acestea fiind caracterizat de avantaje și dezavantaje specifice.

• Modelul CAPM evaluarea activelor de capital, introdusă în anii 70 de W. Sharp pentru a determina randamentul acțiunilor. Punctul forte al modelului este că ia în considerare relația dintre riscul de piață și randamentul acțiunilor. În modelul original, acest factor a fost singurul luat în considerare. Costurile de tranzacție și lipsa de transparență nu au fost luate în considerare bursa, taxe și alți factori. Mai târziu, pentru a crește precizia, Yu Fama și K. French au folosit parametri suplimentari.
• Modelul Gordon. Un alt nume pentru acesta este modelul de dividende de creștere constantă. „Dezavantajul” metodei este că este aplicabilă numai dacă firma are acțiuni simple cu plăți constante de dividende, iar „plusul” este simplitatea relativă a calculului.
• Modelul WACC- Costul mediu ponderat al capitalului. Una dintre cele mai populare metode de demonstrare a ratei rentabilității care trebuie plătită pentru partea investițională a capitalului. Sensul economic al metodei este de a calcula valoarea minimă acceptabilă a rentabilității (nivelul de rentabilitate). Acest rezultat poate fi aplicat la evaluarea investițiilor într-un proiect existent.
• Metoda de estimare a primelor de risc. Metoda utilizează criterii de risc suplimentare neprevăzute în alte modele. Cu toate acestea, această evaluare este subiectivă, ceea ce este unul dintre dezavantajele metodei.
• Metoda de evaluare a expertilor. Avantajele includ capacitatea de a lua în considerare factorii de risc non-standard și reglarea fină a analizei. Printre dezavantaje se numără percepția subiectivă a situației. Expertul evaluează factorii mezo-macro și micro care, în opinia sa, vor afecta ratele profitului. Fiecare proiect va avea propriul său set specific de riscuri semnificative.

Există o serie de alte simple și metode complexe, dar în exemplul următor, rata de actualizare va fi calculată pentru claritatea și transparența formulei de bază ca suma dintre „rata fără risc” și „prima de risc”. Prima componentă a ecuației - rata fără risc - în exemplul de calcul este egală cu 15% - rata cheie Banca centrala RF. Aceasta face parte din rentabilitatea unui activ fără riscuri. A doua componentă – prima de risc – este stabilită de experți în valoare de 8% pe baza unei evaluări condiționate a riscurilor de producție, inovare, sociale, tehnologice și de altă natură. Aceasta este rata de rentabilitate a riscurilor existente. În total, rata de actualizare va fi considerată egală cu 23%.

Exemplu de calcul

Exemplul nostru de calcul va corespunde tradiției interne de a alege o perioadă de prognoză în intervalul 3-5 ani. Să luăm în medie 4 ani pentru un proiect condiționat cu o rată de actualizare de 23%.

1. Să notăm pentru fiecare an suma estimată a venitului în ruble (CI) și suma cheltuială în numerar(CO). Aici alegem un interval anual pentru analiză și vom calcula mai întâi fluxurile de numerar actualizate pentru fiecare an separat, și apoi – debitul redus în total pentru toți cei 4 ani. Cheltuielile proiectate vor fi stabile, dar veniturile vor varia de la an la an.
   • Primul an: +95 mii și -30 mii.
   • Al doilea an: + 47 mii și -30 mii.
   • Al treilea an: + 54 mii și -30 mii.
   • Al patrulea an: + 41 mii și -30 mii.
2. Calculăm diferența dintre venituri și cheltuieli pentru fiecare an. Se pare că sumele acestor diferențe pentru perioadele 1-4 vor fi de 65, 17, 24 și, respectiv, 11 mii de ruble.
3. Aducem fluxuri financiare în perioada inițială. Folosim coeficienții 1/(1+0,23) pentru a calcula i, care reduce fiecare flux. Aici, în locul dividendului va fi diferența dintre venituri și cheltuieli pentru fiecare an, pe care am calculat-o în etapa anterioară. În locul divizorului este un coeficient, iar valoarea de 0,23 este o rată de actualizare de 23%, iar „i” puterii corespunde numărului anului pentru care facem calculul.
   • 65000/(1+0,23) = 52845
   • 17000/(1+0,23) 2 = 11237
   • 24000/(1+0,23) 3 = 12897
   • 11000/(1+0,23) 4 = 4806
     (*Rezultatele sunt scrise în ruble, rotunjite la numere întregi).
4. Adunăm sumele primite împreună, ceea ce dă DCF = 81.785 de ruble.

Deoarece indicatorul are în cele din urmă o valoare pozitivă, putem vorbi despre o analiză ulterioară a perspectivelor proiectului. Analiza investitiilor necesită utilizarea metodei fluxului de numerar actualizat și compararea totalurilor pentru mai multe proiecte alternative, astfel încât acestea să poată fi clasificate în funcție de atractivitate.