Evaluarea de piata. Valoarea cadastrală și de piață a bunurilor imobiliare - care este diferența dintre ele? Efectuarea unei evaluări a valorii de piață a unei proprietăți

Adesea, cetățenii țării noastre trebuie să apeleze la evaluatori pentru a determina valoarea de piață a lor proprietate. Multe dintre acestea au de-a face cu vânzarea pentru a confirma realitatea prețului necesar pentru achiziționarea acestuia. Dar puțini dintre ei știu ce este. Ce metode folosesc? Există sau nu caracteristici speciale?

Ce este valoarea de piata

Definiția „valorii de piață” înseamnă costul estimat al proprietății care este evaluată, în funcție de respectarea principiilor pieței.

Se poate spune că prețul de piață al imobilului se referă la costul de vânzare la care proprietatea evaluată este vândută în anumite condiții și anume:

• cumpărătorii sau vânzătorii sunt pe deplin interesațiîn acest sens, și niciuna dintre părți nu este sub presiunea nimănui;
• cumpărătorii și vânzătorii sunt suficient informați despre situația actuală piaţăîn această direcție și, prin urmare, desfășoară negocieri pe baza intereselor lor;
• timpul de marketing și stimularea pieței de vânzări oferă cumpărătorilor suficientă putere și oportunități pentru informatii complete in ceea ce priveste imobilul de care sunt interesati;
• nicio ofertă condiţii favorabile sau, dimpotrivă, nefavorabile pe problema finanțării;
• cumpărători, exact și vânzători, nu vor face compromisuriîn politica de prețuri (nimeni nu intenționează să cedeze).

Metode de bază de evaluare a valorii de piață a bunurilor imobiliare

La evaluarea valorii de piata a bunurilor imobiliare, evaluatorii folosesc, si anume:

• metoda costisitoare;
• comparativ;
• mod profitabil.

Să aruncăm o privire mai atentă la fiecare.

Metoda costului

implică faptul că potențialul cumpărător este rezonabil și nu va achiziționa proprietatea la un cost mai mare decât va avea nevoie pentru a o construi independent în perioada de timp necesară.

Cele mai precise cote de aici vor fi furnizate pentru:

• începerea construcției noi;
• efectuarea reconstrucției;
• un obiect imobiliar special care are o anumită piață de vânzare;

Este necesar să se țină seama de faptul că coeficientul în sine va fi ușor redus atunci când se determină costul obiectelor uzate fizic sau pur și simplu învechite.

Există o avertizare: atunci când se evaluează astfel terenurile, obiectele imobiliare care se află pe amplasament nu sunt luate în considerare (sunt evaluate separat).

Metoda comparativă

Din denumirea metodei în sine se poate înțelege că evaluarea este efectuată prin compararea tranzacțiilor similare cu alte proprietăți similare.

Evaluatorul însuși se bazează pe faptul că cumpărătorul este inteligent și nu va plăti în exces pret mare decât este cu adevărat.

Calculul în sine se realizează prin împărțirea bunurilor imobile în elemente care vor fi neapărat luate în considerare la analiza prețului.

De exemplu, atunci când se evaluează costul unui apartament, se iau în considerare următoarele:

• zona de locuit;
• zona de amplasare;
• numărul de etaje;
• cati ani are casa;
• material pentru construirea unei case.

Pe baza rezultatelor analizei unor astfel de tranzacții, se va evalua valoarea acesteia.

Trebuie remarcat faptul că popularitatea acestei metode este piata ruseasca scade. Acest lucru se datorează în mare parte politicii din umbră a celor reale.

Opțiune profitabilă

Această metodă se bazează pe teza că imobilul care se vinde trebuie neapărat să se plătească singur cu profitul obținut din folosirea sa într-o perioadă limitată (determinată de însuși vânzătorul).

De exemplu, bunurile imobiliare recent achiziționate au un singur scop - exclusiv. Aici trebuie să determinați exact ce fel de profit puteți obține de la acest lucru la maximum.

Să presupunem că se dovedește că închirierea este neprofitabilă - poate cea mai buna varianta va trăi în ea? Dar, din nou, fiabilitatea evaluării poate fi părtinitoare din cauza politicilor umbra de vânzări. Este dificil să aflați costul de închiriere și, dacă trebuie să calculați pentru viitor, este pur și simplu nerealist.

Când este considerat valid un rezultat al evaluării?

Acest lucru este posibil numai dacă:

• toate cele trei metode au fost utilizate simultan;
• nivelul de veridicitate este confirmat de coeficientul corespunzător;
• rezultatul este dimensiunea totală a estimării pentru toate metodele.

În caz contrar, putem vorbi despre informații insuficient de fiabile care au fost obținute în urma procedurii de evaluare.

Caracteristici de aplicare a metodelor pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare

În funcție de ce fel de imobil este evaluat, există caracteristici specifice.

Proprietate rezidentiala

Pentru proprietate rezidentiala punct cheie este:

• prestigiul zonei;
• atmosferă socială (nivel de securitate);
• prezența oricăror facilități suplimentare.

În acest caz, trebuie luate în considerare caracteristicile imobilului și clădirea în sine.

La evaluarea unui apartament:

• numarul de camere;
• suprafața totală a proprietății;
• zona de locuit;
• zona de bucatarie;
• numărul de etaje;
• optiune baie;
• imagini de tavan;
• prezența sau absența unei loggii (balcon).

Caracteristicile casei în sine:

• din ce este construit?
• când a fost pus în funcțiune;
• disponibilitate paza, parcare;
• disponibilitatea unui lift (pentru clădiri înalte);
• vecinii.

Locaţie:

• distanta fata de centru;
• distanta fata de locurile de petrecere a timpului liber;
• distanta fata de facilitatile sociale.

Pentru spațiile de vânzare cu amănuntul:

• locația este în fața străzii principale;
• lungimea totală a fațadei;
• distanța de la intersecții;
• zona camerei;
• disponibilitatea spatiului pentru depozitare;
• îndepărtarea concurenților;
• capacitatea de a efectua operațiuni de descărcare și încărcare dacă este necesar.

Pentru spațiile de birouri:

• distanta pana la centrul administrativ;
• posibilitatea de a folosi parcarea;
• securitatea proprietății;
• disponibilitatea comunicațiilor.

Pentru:

• distanta fata de centru;
• capacitatea de a se conecta la comunicații fără probleme (asta înseamnă dacă acestea rulează de-a lungul site-ului sau nu;
• disponibilitatea accesului la șantier (tronsonul de drum este asfaltat sau drum de pământ etc.);
• există alte parcele sau clădiri rezidențiale în cartier;
• pătrat teren.

La evaluarea valorii unei clădiri rezidențiale se iau în considerare următoarele:

• locație (unde se află: în interiorul orașului sau în exterior);
• la ce distanta se afla facilitati sociale (institutii medicale, farmacii, școli, magazine și așa mai departe);
• Disponibilitatea schimbului de transport (distanța până la stația de autobuz transport public, cale ferată);
• zona casei;
• zona de locuit;
• numărul de etaje ale casei;
• ce teren ocupă (totalul terenului pe care se află casa);
• disponibilitatea comunicațiilor;
• facilități în casă.

Acordând atenție tuturor caracteristicilor, se formează o imagine generală a obiectului și apoi se ia o decizie cu privire la cost.

După cum puteți vedea, în procesul de evaluare a unei proprietăți, ei folosesc diverse moduri, și nu se poate spune care dintre ele este mai bună. În primul rând, depinde de caracteristicile regionale.

Evaluare la vânzarea unui apartament

Cum se determină valoarea de piață a unui apartament pentru vânzarea ulterioară? Despre procedura de evaluare și posibile erori spune Irina Aleshina, directorul Agenției Imobiliare „Casa Ta”.

Evaluarea de piata- aceasta este o evaluare a valorii de piață a proprietății, precum și a altor obiecte drepturile civile, în privința cărora legislația Federația Rusă a fost stabilită posibilitatea participării acestora la circulaţia civilă.

Evaluarea de piață stabilește cea mai probabilă valoare de piață la care un anumit obiect poate fi înstrăinat piata deschisaîntr-un mediu concurențial, când părțile la o tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informatiile necesare, iar valoarea tranzacției nu se reflectă în nicio circumstanță extraordinară, adică evaluarea valorii de piata necesar atunci când:

• una dintre părțile la tranzacție nu este obligată să înstrăineze obiectul evaluării de piață, iar cealaltă parte nu este obligată să accepte executarea;
• părțile la tranzacție cunosc bine obiectul tranzacției și acționează în propriul interes;
• obiectul de evaluare de piata este prezentat pietei deschise sub forma unei oferte publice;
• costul tranzacției reprezintă o remunerație rezonabilă pentru obiectul evaluării de piață și nu a existat nicio constrângere pentru finalizarea tranzacției în raport cu părțile la tranzacție în nicio parte;
• plata pentru un obiect de evaluare de piata este exprimata in în numerar.

Pentru ce obiecte se poate efectua o procedura de evaluare de piata?

Pentru cei a căror valoare de piață doriți să știți. Acestea pot fi absolut orice mobile și imobiliare. Printre cele mai populare servicii ale companiei noastre

• afaceri
• valori mobiliare
• evaluarea mașinii
• evaluare apartament
• evaluarea terenurilor şi
• alte tipuri de evaluare

Cea mai solicitată este evaluarea pe piață a bunurilor imobiliare.

Evaluarea valorii de piata

Valoarea de piata imobiliare și calculul acestuia este cel mai comun tip de evaluare de piață. Evaluarea valorii de piață include determinarea valorii unui obiect sau a drepturilor individuale în raport cu obiectul evaluat, de exemplu, drepturi de închiriere, drepturi de utilizare etc. Adesea, valoarea de piață a unei proprietăți este evidentă pentru proprietarii sau potențialii cumpărători. Cu toate acestea, după această procedură, prețul acestuia poate fi ajustat semnificativ. Pentru a determina această valoare reală, se efectuează o evaluare de piață a bunurilor imobiliare.

Evaluarea de piață poate fi efectuată în legătură cu astfel de obiecte precum:

• terenuri
• imobiliare rezidentiale (apartamente, cabane, case)
• obiecte bunuri imobiliare comerciale (spații de birouri, hoteluri, spații comerciale și de depozitare)
• obiecte imobiliare industriale (cladiri, structuri, complexe industriale)
• comunicații de inginerie (poduri, pasaje, conducte de gaz și petrol, rețele de încălzire)
• proiecte de constructii nefinalizate

Evaluarea valorii de piață ajută la gestionarea cât mai profitabilă a bunurilor imobiliare, această nouă resursă pe care afacerile și cetățenii o au la dispoziție. Evaluarea de piata devine necesara chiar si atunci cand proprietarii de terenuri si imobile doresc sa ii angajeze pentru a obtine un imprumut. Fără o evaluare adecvată a pieței, nu ar trebui să contați pe atragerea de investiții suplimentare, inclusiv străine.

Valoarea de piață a imobilului

Evaluarea valorii de piață a imobilului înseamnă determinarea prețului cel mai probabil care ar rezulta în cazul în care proprietatea ar fi vândută pe o piață competitivă și deschisă, având în vedere toate condițiile necesare unei tranzacții corecte.

Aceste conditii sunt:

1. Cumpărătorul și vânzătorul acționează pe baza unor motive tipice, standard. Tranzacția nu este forțată niciunei părți.
2. Ambele părți au informații complete pentru a lua decizii și a acționa în vederea satisfacerii cât mai bune a intereselor lor.
3. Proprietatea a fost expusă pe piața liberă un timp suficient, iar momentul optim a fost ales pentru finalizarea tranzacției.
4. Plata se face in numerar sau convenita termeni financiari, comparabil cu plata în numerar.
5. Prețul tranzacției reflectă termenii și condițiile obișnuite și nu conține reduceri, concesii sau credite speciale pentru nicio parte în legătură cu tranzacția.
6. Proprietatea are o cerere regulată și are utilitate recunoscută pe piață.
7. Obiectul este destul de rar, cu alte cuvinte, există o ofertă limitată, creând o piață competitivă.
8. Obiectul este înzestrat cu proprietăți de alienare și poate fi transferat din mână în mână.

Există trei metode principale de evaluare pe piață a bunurilor imobiliare: metoda comparației, metoda costului și metoda capitalizării veniturilor.

Metode de evaluare a pieței

Principala metodă de evaluare a pieței este metoda vânzărilor comparative. Această metodă este aplicabilă atunci când există o piață pentru terenuri și imobile, există vânzări reale, când piața este cea care formează prețurile, iar sarcina evaluatorilor este să analizeze această piață, să compare vânzări similare și să obțină astfel valoarea de piață a imobilul fiind evaluat. Metoda se bazează pe compararea unui obiect oferit spre vânzare cu analogi de piață. Se găsește cea mai mare utilizare în Occident (90 la sută din cazuri). Cu toate acestea, această lucrare necesită o piață de teren și imobiliare deja formată.

Metoda de estimare a valorii de piață pe baza costurilor nu este practic aplicabilă terenurilor. Poate fi folosit doar în cazuri excepționale de evaluare a terenului indisolubil de îmbunătățirile aduse acestuia. Terenul este considerat a fi permanent și neconsumabil, iar metoda costului este folosită pentru a evalua obiectele create de om. Atunci când se evaluează prin această metodă, valoarea terenului este adăugată la costul îmbunătățirilor (cladiri, structuri), iar terenul este evaluat separat prin alte metode.

În general, valoarea de piață a terenului este determinată de cât de mult venit poate fi generat din utilizarea acestuia. Datorită disponibilității limitate a celor mai bune de utilizat terenuri, de exemplu, în orașe, există o lipsă corespunzătoare și un calcul al costului terenului. Următoarea metodă de evaluare a pieței, care se aplică în mod specific Rusiei, este metoda de evaluare bazată pe analiza celor mai utilizare eficientă imobiliare, iar această analiză este asociată cu determinarea tipului de utilizare care va aduce un venit maxim proprietarului.

Desigur, a existat un mare interes din partea băncilor pentru astfel de operațiuni. Și toți au nevoie de o evaluare calificată și precisă a pieței imobiliare, oferind asigurare la valoarea reală a bunurilor imobiliare.

Evaluarea de piata este necesar şi în cadrul regional politica fiscala. Baza mondială a sistemului impozitarea locală servește drept impozit pe proprietate, aproximativ 70 la sută din bugetul local este format din acest impozit. Desigur, odată cu dezvoltarea pieței în sine, odată cu apariția valorilor reale, este posibilă trecerea la un sistem de impozitare care să stimuleze dezvoltarea pieței imobiliare și, în același timp, să asigure reaprovizionarea bugetele locale. Așa se explică interesul necondiționat față de evaluarea de piață manifestat de administrațiile locale.

Costul serviciilor profesionale de evaluare a pieței variază foarte mult în funcție de tipurile de obiecte care se evaluează, de complexitatea lucrării și, bineînțeles, de care specialiști sunt implicați în evaluare. De obicei, costul serviciilor este măsurat fie în ore înmulțit cu tariful orar, fie depinde de dimensiunea obiectului, dar nu este niciodată legat de costul acestuia.

Specialiștii companiei noastre de evaluare au o bogată experiență practicăși metode dovedite de evaluare pe piață a bunurilor imobiliare și mobile, calcularea valorii de piață a proprietății, care vă permite să rezolvați eficient problemele asociate cu evaluarea pe piață a oricărui tip de bunuri, indiferent de cantitatea și locația acestora.

Dacă aveți nevoie să obțineți o evaluare de piață a valorii oricărei proprietăți, contactați-ne folosind informațiile de contact. Sunați-ne, vă vom ajuta!

Pentru a determina valoarea reală de piață a oricărui tip de imobil este necesară o evaluare independentă a unui expert. Necesitatea acestui serviciu poate apărea în situații legate de cumpărare și vânzare, moștenire, asigurare și alte tranzacții în care prețul obiectului joacă un rol decisiv.

O evaluare independentă imobiliară vă permite să obțineți cea mai precisă și actuală valoare a unei proprietăți de pe piață, deoarece pentru a calcula această valoare, expertul folosește o cantitate imensă de informații despre tranzacții similare în munca sa. Dacă este necesară o evaluare pentru vânzarea, cumpărarea sau închirierea unui apartament (casă privată, clădiri, teren), situația economică și socială a regiunii, precum și alți factori care, într-o măsură mai mare sau mai mică, influențează prețurile. sunt atent analizate.

Etapele muncii

Recurs
client

Concluzie
acord

Plecare
la obiect

Plată
servicii

Pregătirea
raport

primesti
raport

Compania INEX evaluează diverse obiecte imobiliare, printre care:

• Apartamente rezidentiale, case, cabane sau camere separate;
• Clădiri industriale;
• Loturi de teren;
• Clădiri publice, culturale și industriale;
• Clădiri comerciale, birouri, puncte de vânzare cu amănuntul, depozite;
• Clădiri a căror construcție a fost suspendată, înghețată sau oprită complet;
• Alte obiecte.

Preturi:

Nume serviciu	Termen	Preţ
Evaluarea proprietatii rezidentiale	1 – 2 zile	De la 2.000 de ruble.
Evaluarea imobilelor din tara	2 – 3 zile	De la 2.500 de ruble.
Evaluare imobile comerciale	3 – 5 zile	De la 10.000 de ruble.
Evaluarea apartamentului	de la 4 ore	De la 2.500 de ruble.
Evaluarea pentru tutelă	1 – 2 zile	De la 2.000 de ruble.
Evaluarea terenului	1 – 2 zile	De la 2.500 de ruble.
Evaluarea unui garaj sau loc de parcare	1 – 2 zile	De la 3.000 de ruble.
Evaluare pentru bancă	1 - 2 zile	De la 3.500 de ruble.
Evaluarea imobilelor de cumpărare de la DGI	3 – 5 zile	De la 8.000 de ruble.
Evaluare apartament pentru Sberbank	1 - 2 zile	De la 4.000 de ruble.
Evaluare apartament pentru Sovcombank	1 - 2 zile	De la 4.000 de ruble.
Evaluarea proiectelor de constructii nefinalizate	5 – 7 zile	De la 10.000 de ruble.

Certificate de expert:

Ce factori determină valoarea de piață a unei proprietăți?

Pentru a efectua o evaluare de înaltă calitate și de încredere a proprietății, angajații companiei iau în considerare o serie de factori care afectează direct sau indirect pretul pietei. Acești parametri includ:

• Tipul de obiect, zona sa, scopul și posibilitățile de utilizare eficientă;
• Locaţie, accesibilitatea transportului, zona orașului și distanța față de centru, precum și față de stațiile de transport în comun și drumurile principale.
• Starea tehnică a clădirii, caracteristicile proiectării acesteia, necesitatea de reparații sau modernizare, starea interioară a unității;
• Drepturile și sarcinile proprietarului;
• Disponibilitatea sau absența comunicațiilor (electricitate, încălzire, apă, gaz, canalizare);
• Gradul de atractivitate din punct de vedere investițional.

Ce puncte notează mulți experți?

Evaluarea valorii de piata a unui imobil presupune existenta unor drepturi asupra acestuia, precum:

• Proprietatea (obiectul aparține proprietarului);
• Închiriere (obligații între proprietar și locatar în conformitate cu termenii contractului de închiriere);
• Utilizare și deținere (drepturile chiriașului primite conform contractului pentru perioada de plată a chiriei cesionate).

Serviciile de evaluare imobiliară pot fi necesare atunci când sunt grevate de alte persoane sau există diverse restricții privind dreptul de a dispune liber de proprietate (de exemplu, gajarea unui apartament la o bancă pentru împrumut ipotecar).

Fiecare proprietate imobiliară este unică. Această afirmație se aplică și apartamentelor dintr-o clădire standard, deoarece chiar și acestea au diferențe între ele (de exemplu: orientări diferite ale ferestrelor). Dacă este necesar, un expert va putea întotdeauna să justifice caracteristicile unice ale apartamentului, care își vor avea greutatea în determinarea valorii acestuia. De aceea serviciul se numește evaluare imobiliară individuală.

În ce cazuri poate fi nevoie de ajutorul nostru?

Ajutorul profesioniștilor în evaluare poate fi necesar în aproape toate situațiile când este necesară cunoașterea valorii unui obiect. Rezolvarea litigiilor legale, împărțirea proprietății în timpul divorțului, privatizarea și obținerea drepturilor de moștenire se fac rareori fără evaluatori. Această abordare permite vânzătorului și cumpărătorului să efectueze o tranzacție care este benefică pentru ambele părți. Băncilor le pasă de valoarea reală a obiectelor luate drept garanție.

Acest lucru oferă chiriașilor și proprietarilor posibilitatea de a stabili chirii echitabile. Nu se poate fără o evaluare obiecte imobile iar când provoacă valoarea cadastrală, a cărei modificare poate fi necesară pentru a reduce chiria sau deducerile fiscale (puteți citi despre cum să reduceți obligația fiscală).

Un raport de evaluare care respectă cerințele legale poate fi prezentat oricărei autorități guvernamentale ca document oficial și reprezintă un argument puternic în rezolvarea problemelor în care valoarea proprietății joacă un rol important.

Evaluarea cotelor imobiliare

Această procedură este clasificată ca fiind complexă, deci este imposibil să o efectuați fără ajutorul experților. Necesitatea evaluării cotei unui apartament și a altor obiecte imobiliare apare atunci când mergeți în instanță, vindeți proprietăți, primiți o moștenire etc. La comandarea acestui serviciu, clientul este obligat să aibă același set de documente ca pentru o evaluare standard. . Procedura în sine urmează o procedură similară: un specialist vine și efectuează o inspecție, face o fotografie și primește toate documentele de la client. In aceeasi zi se incheie un contract de prestare de servicii, iar dupa cateva zile (1-3) firma furnizeaza clientului un raport de evaluare.

Abordări utilizate pentru determinarea costului

La identificarea valorii de piață a bunurilor imobiliare, sunt utilizate mai multe metode pentru a face o analiză cuprinzătoare a problemei. Pe scurt, aceste 3 tehnici pot fi descrise după cum urmează:

• Metoda venitului vă permite să obțineți valoarea de piață a unei proprietăți pe baza veniturilor pe care aceasta le generează într-o anumită perioadă de timp;
• Metoda costului se bazează pe calcularea costului îmbunătățirilor necesare, a datoriilor și a amortizarii cumulate;
• Comparativ – presupune compararea unui anumit tip de imobil cu obiecte similare de pe piata.

Utilizarea uneia dintre metode depinde de cazul specific, adesea sunt folosite mai multe abordări simultan pentru a studia mai eficient situația.

Avantajele INEX

Companiile de evaluare imobiliară trebuie să îndeplinească anumite cerințe. Pe teritoriul Federației Ruse sunt reglementate activitățile specialiștilor în evaluare Legea federală Nr. 135. De asemenea, în conformitate cu acesta, se întocmesc toate documentele de raportare pe care le emitem clientului pe baza rezultatelor lucrărilor. Specialiștii noștri desfășoară activități profesionale, ghidați de standardele federale de evaluare imobiliară și sunt, de asemenea, membri ai „Society of Professional Experts and Appraisers” și au mulți ani de experiență în acest domeniu.

Dacă este necesar, evaluarea de specialitate a obiectului va fi completată cu examinare, pentru care implicăm specialiști de profil restrâns. Ne îndeplinim rapid sarcinile și aderăm la o politică de prețuri care este cea mai acceptabilă pentru clienții noștri.

Experții INEX au o experiență unică în domeniul evaluării imobiliare în Moscova și regiunea Moscovei. Cooperarea cu guvernul major și structuri comerciale, o abordare individuală a fiecărui client și utilizarea tehnicilor inovatoare ne permit să garantăm acuratețe și fiabilitate ridicată a rezultatului, precum și respectarea deplină a cerințelor legii.

De ce în lumea modernă Se evaluează valoarea de piață a proprietății? În ce cazuri este nevoie? Cine și cum poate efectua munca de evaluare? Care ar trebui să fie raportul privind stabilirea prețului unui apartament? Să luăm în considerare subiectul în detaliu.

Activitati de evaluare, reglementare

Activitățile de evaluare sunt reglementate prin acte legislative, standarde de evaluare, Cod civil, funciar și fiscal. Baza evaluatorilor este legea „On activitati de evaluareîn Federația Rusă” nr. 135-FZ din 29 iulie 1998.

Evaluarea imobilelor

Acesta este un proces în timpul căruia, conform instrucțiunilor și în scopurile clientului, o evaluare a acestuia drepturi de proprietate. Aceasta este o determinare a valorii de piață a bunurilor imobiliare, a închirierii sau a altor drepturi asupra proprietății care se evaluează.

Ce obiecte sunt evaluate?

Puteți evalua:

• terenuri;
• cladiri rezidentiale si nerezidentiale;
• structuri;
• rezidențial și spații nerezidențialeîn clădiri, case;
• case particulare;
• complexe imobiliare;
• etc.

Cine poate evalua bunurile imobiliare

Un evaluator poate fi doar o persoană care a primit certificat de calificare, valabil 3 ani de la emitere. Apoi, evaluatorul trebuie să fie „reexaminat”.

O persoană juridică are dreptul de a face o evaluare numai dacă există un contract de muncă cu cel puțin doi evaluatori individuali.

Evaluatorii trebuie să fie membri organizare de autoreglementareși sunt obligați să își asigure răspunderea profesională. Valoarea asigurării pentru un evaluator este de la 300 de ruble, pentru o organizație de evaluare – de la 5 milioane de ruble.

De ce este necesară o evaluare?

Concluziile făcute de un specialist în timpul analizei prețului posibil al unui obiect sunt utilizate:

• dacă proprietatea devine obiect de garanție (ipotecă);
• dacă trebuie să cunoașteți prețul real al obiectului;
• dacă aveți nevoie de valoarea proprietății donate;
• pentru a determina valoarea în faliment;
• a contesta valoarea cadastrală;
• si in alte situatii.

În aceste cazuri, evaluatorul stabilește valoarea de piață a proprietății de la data evaluării.

Evaluarea apartamentului

Proprietatea evaluată cel mai frecvent este un apartament. Să ne uităm la procesul de determinare a valorii sale de piață.

Valoarea de piata este pretul unui apartament pentru care acesta poate fi vandut pe o piata libera, intr-un mediu concurential, fara influenta unor factori extraordinari, cu conditia ca informatiile despre vanzare sa fie disponibile publicului.

Procedura de evaluare

Începutul procesului este o întâlnire între client și antreprenor. Clientul trebuie să răspundă la întrebarea de ce obiectul trebuie evaluat. Evaluatorul va avea nevoie de aceste informații pentru a selecta cele mai adecvate abordări, metode, criterii și surse de informații.

Termeni și condiții

La prima întâlnire a evaluatorului cu clientul, se discută următoarele:

• scopul stabilirii valorii;
• documentele solicitate de la client;
• dacă este necesară o evaluare pentru o ipotecă, se indică banca creditoare;
• data inspectiei apartamentului;
• termenul de finalizare a lucrării;
• cost și procedura de plată.

Evaluatorul prezintă documente care confirmă dreptul de a se angaja în activități de evaluare.

Odată convenite toate condițiile, părțile semnează un contract de prestare a serviciilor.

Perioada de finalizare a lucrării este de 2-6 zile lucrătoare de la furnizarea evaluatorului a documentelor necesare.

Acestea includ:

• titluri de proprietate și extras din Registrul Unificat de Stat al Imobilelor;
• documentatia tehnica pentru apartament (plan tehnic);
• permisiunea de reamenajare (daca este finalizata).

Costul serviciilor, în funcție de regiune, variază de la 3.000 de ruble. până la 10.000 de ruble, dar este mult mai mare pentru apartamentele „de elită”.

Inspecţie

Clientul oferă evaluatorului posibilitatea de a inspecta apartamentul în perioada convenită. Executor testamentar:

• specifică tipul de amenajare, suprafața tuturor spațiilor;
• compară aspectul real cu cel de proiectare;
• verifică starea sistemelor de încălzire și alimentare cu apă;
• determină tipul de reparație (absență, cosmetică, euro, designer);
• prezența unui balcon/loggii;
• disponibilitatea unui lift;
• alte.

Evaluatorul face fotografii ale incintei apartamentului, scarii, intrarea, casa, curtea. Observă prezența infrastructurii și, de asemenea, evaluează vizual toți factorii care afectează costul.

Munca de birou

Acesta este numele muncii desfășurate de executant la locul de muncă. Evaluatorul analizează informațiile colectate, selectează abordări de estimare a valorii apartamentului, determină surse de informații, studiază date statistice, efectuează calcule, fundamentează valoarea de piață, coordonează rezultatele diferitelor abordări și generează un raport de evaluare.

Abordări de evaluare

Pentru a determina valoarea de piață a unui apartament, sunt utilizate trei abordări:

• abordarea costurilor - determinarea costurilor de restaurare completă sau construcție a unui obiect similar, ținând cont de uzura reală;
• abordarea veniturilor - valoarea veniturilor posibile dintr-un apartament este evaluată, de exemplu, la închirierea acestuia, ținând cont de pierderile din timpul inactiv;
• abordare comparativă - analiza pieței imobiliare pentru apartamente similare cu corectarea abaterilor.

Evaluarea valorii de piață a apartamentelor în 90% din cazuri se realizează folosind o abordare comparativă folosind metoda comparației vânzărilor. La determinarea prețului unui apartament, această metodă este extrem de precisă.

La determinarea prețului, se efectuează o analiză a numărului de propuneri și a tranzacțiilor reale. Pe lângă obiectul în sine, sunt studiate în detaliu suprafața și dinamica prețurilor pe 1 mp. locuințe în case de diferite serii, infrastructură, mediu negativ, perspective de dezvoltare (de exemplu, metrou) etc.

Dacă sunt posibile mai multe abordări, valoarea de piață este stabilită prin reconcilierea valorii determinate folosind diferite abordări.

Rezultatul obtinut trebuie formalizat si prezentat clientului sub forma unui Raport de evaluare a valorii de piata a apartamentului.

Dacă clientul are nevoie pur și simplu de valoarea de piață a apartamentului „pentru el însuși” pentru a ști cu cât poate fi vândut, atunci rezultatul poate fi furnizat sub formă de certificat. Costul unei astfel de evaluări este de câteva ori mai mic.

Raport privind stabilirea valorii de piata

Raportul complet conține informații despre client și evaluator, informații despre apartamentul evaluat, o analiză a caracteristicilor acestuia, o descriere a abordărilor și metodelor de evaluare aplicate și a situației pieței, calculele efective și concluziile despre valoarea obiectului. .

Raportul conține secțiuni statutare care se succed în ordinea de mai jos.

Pagina de titlu a raportului

Partea anterioară a raportului conține:

• numele raportului, numărul acestuia (dacă este disponibil);
• indicarea contractantului și a clientului;
• data și locul evaluării;
• data raportului.

Scrisoare de intenție către client

O astfel de scrisoare este depusă în raport. Se spune:

• la finalizarea lucrărilor conform contractului de prestare de servicii;
• despre concluzii despre costul apartamentului;
• privind condițiile de utilizare a părților din raport;
• despre abordările utilizate;
• despre datele sursă care nu au fost verificate de două ori.

Fapte cheie și concluzii

Secțiunea indică Informații generale despre apartament, rezultatele evaluării folosind diferite abordări și valoarea de piață finală a apartamentului.

Sarcina de evaluare

Sectiunea contine:

• baza de evaluare (acord);
• tipul dreptului la un apartament (proprietate);
• informații despre sarcini;
• scop (determinarea valorii de piata);
• scop (de exemplu, evaluarea garanției);
• utilizarea intenționată a rezultatelor;
• tip de valoare determinată (piață);
• data evaluării;
• termenul de prestare a serviciului;
• ipotezele și limitările pe care ar trebui să se bazeze evaluarea.

Declaratie de conformitate

Aici evaluatorul confirmă că are competențe profesionale pentru a evalua imobile, fiabilitatea faptelor menționate în raport, enumeră reglementările și cadrul legislativ, în conformitate cu care s-a efectuat evaluarea etc.

Evaluatorul trebuie să sublinieze lipsa de interes personal față de rezultatele determinării prețului.

Conținutul și sfera lucrării utilizate în evaluare

Dat scurtă descriere etapele de evaluare.

Informații despre client și evaluator

Despre client – individual indicați: numele complet, detaliile pașaportului, TIN, adresa și datele de contact.

Despre evaluator se indica:

• Numele complet, codul fiscal, categoria evaluatorului;
• detalii ale documentului de calificare, date privind recalificarea și formarea avansată;
• detaliile unui document care confirmă apartenența la o organizație de autoreglementare;
• informatii despre asigurarea de raspundere civila profesionala;
• experienta de munca in activitati de evaluare.

Dacă evaluatorul lucrează într-o organizație, indicați organizația cu datele de înregistrare (adresă, TIN, OGRN etc.) și funcția deținută în aceasta.

Standarde aplicabile

Secțiunea listează reglementări, standardele de evaluare în conformitate cu care a fost efectuată evaluarea. Sunt definite conceptul de valoare de piata si cazurile in care poate fi utilizat.

Proces

Această secțiune descrie procesul de evaluare a unui obiect când abordări diferite: ce informații sunt utilizate în fiecare abordare, sursele acesteia, cum sunt prelucrate datele și principiile de calcul.

Analiza obiectului și a mediului său

Aceasta este o secțiune analitică care include mai multe subsecțiuni:

• rezultatele dezvoltării socio-economice a regiunii în care se află apartamentul în anii curenti și anteriori;
• o privire de ansamblu asupra condițiilor socio-economice ale zonei în care se află apartamentul;
• analiza pieței imobiliare din zonă, incl. pret mediu pentru 1 mp;
• Scurte caracteristici ale apartamentului (de la documente tehnice furnizate de client) și avantajele și dezavantajele identificate în timpul inspecției;
• fotografie a unui apartament, casă, curte, infrastructură.

Selectarea și justificarea abordărilor de evaluare

Analiza tuturor celor trei abordări și selectarea uneia sau mai multor abordări care vor fi utilizate pentru determinarea valorii apartamentului evaluat.

Abordare comparativă

Deoarece la evaluarea apartamentelor se folosește o abordare comparativă, secțiunea oferă o descriere a acesteia, surse de informații și o listă de oferte reale comparabile. Puteți compara costul apartamentelor folosind o combinație de parametri:

• amplasarea apartamentelor oferite spre vanzare;
• tipul casei;
• planificare;
• stare;
• etc.

Factorul timp este foarte important la comparare, adică ofertele de vânzare de apartamente în aceeași perioadă de timp sunt supuse comparației.

Concluzie asupra costurilor

In urma analizei se da o concluzie cu privire la valoarea de piata a apartamentului la data evaluarii.

Incheierea este datata si semnata de evaluator.

Aplicații

Secțiunea finală a raportului este o listă de atașamente și documentele atașate în sine.

Conținutul documentelor atașate:

• documentele de proprietate ale clientului;
• documente tehnice pentru apartament;
• documente care confirmă calificarea evaluatorului;
• document privind apartenența la o organizație de autoreglementare;
• polita de asigurare;
• altele pe care părțile le consideră obligatorii.

Raportul este completat, foile de raport sunt numerotate și cusute. Raportul este gata pentru livrare către client.

Calcule

Plățile se pot face cu sau fără avans la semnarea contractului.

După transmiterea raportului către client, acesta din urmă trebuie să efectueze plata în conformitate cu termenii contractului și pe baza certificatului de prestare a serviciilor semnat de părți.

Folosind raportul

În cazul în care clientul este de acord cu rezultatele evaluării valorii de piață a apartamentului, raportul poate fi utilizat de acesta în scopurile menționate în misiunea de evaluare.

Pentru o evaluare profesională, ar trebui să contactați un specialist care lucrează de mult timp în acest domeniu. Soluția la problema pentru care a fost efectuată va depinde de calitatea muncii sale. Organizații de credit recomandă evaluatori acreditați în ale căror cunoștințe și profesionalism au încredere.