Caracteristici ale întocmirii unui acord pentru schimbul de bunuri imobiliare. Schimb apartament aferent

Schimbul de locuințe nu este cea mai comună opțiune pentru schimbarea unui apartament sau a unei case. Cu toate acestea, în unele cazuri, el este cel care este cea mai buna varianta. Mai des astfel de tranzacții sunt efectuate de rude apropiate, prieteni, cunoscuți.

Un acord de schimb nu trebuie confundat cu un schimb de apartamente. Acesta din urmă implică pur și simplu schimbarea locului de reședință fără a intra în proprietate (locuință închiriată social, de exemplu).

Dacă, ca urmare a schimbului, plata nu este bani, ci drepturi de proprietate asupra bunurilor imobiliare, atunci acesta este un schimb.

În art. 567 din Codul civil al Federației Ruse stabilește conceptul unui acord de schimb - acesta este un tip de tranzacție imobiliară, în urma căreia proprietarii fac schimb de locuințe.

A priori, acest schimb ar trebui să fie echivalent, deși textul poate indica altfel.

Nuanța unui astfel de acord este statutul juridic al părților - fiecare dintre ele acționează simultan ca și cumpărător și vânzător.

Faptul schimbului de locuințe este confirmat de încheierea unui acord scris între părți. Actul se întocmește ca convenție civilă.

În esență, este același lucru cu momentele sale inerente:

• plata pentru locuinta nu este bani, ci drepturi de proprietate, în care intră fiecare dintre proprietarii de apartament la data intrării în vigoare a contractului;
• contractul de schimb se consideră îndeplinit după înregistrarea drepturilor de proprietate asupra spațiilor de locuit, însoțită de primirea unor noi și alte documente.

În cazurile în care schimbul este inegal, tranzacția nu mai poate fi considerată un adevărat „barter”, întrucât una dintre părți primește un anumit profit. Toate aceste nuanțe sunt specificate și în contract.

Astfel de tranzacții, ca acestea, sunt reglementate de normele Codului civil al Federației Ruse.

În ce cazuri este benefică încheierea unui acord?

Principalele motive care îi determină pe proprietari să încheie un contract pot fi luate în considerare:

• dorinta de a-si imbunatati conditiile de viata cu costuri minime timp;
• o încercare de a economisi taxe.

Acesta din urmă este adesea cauza principală a trocului. Cert este că într-un schimb echivalent, atunci când proprietatea proprietarilor se potrivește ambelor părți și valoarea lor este egală, nu se plătește impozit la bugetul de stat.

Chiar dacă proprietatea este inegală, valoarea deducerilor va fi semnificativ mai mică. Întrucât presupune o deducere din profitul încasat, acesta nu va fi perceput din valoarea totală evaluată, ci doar din diferență.

Necesitate plata impozitului pe venitul persoanelor fizice apare numai pentru acei proprietari care dețin locuințe mai putin de 3 ani. Mai mult, nu contează modul în care proprietarul a preluat drepturile: moștenirea.

Cu mandat mai putin de 3 ani puteti folosi, prevazut la art. 220 din Codul Fiscal al Federației Ruse.

Tranzacțiile între apropiați ai apartamentelor inegale apar adesea cu o plată suplimentară „în plic”, atunci când suma profitului din vânzare nu apare nicăieri.

În practică, încheierea unor astfel de acorduri se realizează cel mai adesea între rude sau prieteni.

Este foarte dificil să găsești un terț proprietar care să fie mulțumit de apartamentul tău și a cărui proprietate să te atragă.

Nuanțe la întocmirea unui contract

Un astfel de document este încheiat exclusiv de proprietari. Principalele sale puncte sunt menționate în art. 567 din Codul civil al Federației Ruse.

Video: Înlocuirea unui contract de cumpărare și vânzare cu un contract de schimb

Videoclipul vorbește despre o metodă comună de fraudă la încheierea tranzacțiilor imobiliare, când un contract de schimb imobiliar este înlocuit oficial cu un contract de cumpărare și vânzare. Ce este înșelăciunea și ce consecințe juridice pot apărea pentru părțile la o astfel de tranzacție?

Schimbul de bunuri imobiliare, de fapt, este cel mai simplu și într-un mod convenabilîmbunătățiri (modificări) condiţiile de viaţă, deoarece tranzacția implică o mutare rapidă într-un nou loc de reședință, scutind părțile la tranzacție de bătăi de cap. În acest articol, experții portalului examinează site-ul diverse moduri schimb de apartamente și oferă, de asemenea, o listă de documente care trebuie pregătite pentru operațiunea viitoare.

Scopuri și mijloace

Există o serie de motive care încurajează cetățenii să-și schimbe locul obișnuit de reședință, să-și schimbe propria locuință în consecință, nu există una, ci mai multe modalități de schimb; imobiliare, fiecare dintre ele are propriile sale avantaje, precum și dezavantajele sale:

Cel mai adesea, necesitatea schimbului de locuințe apare la cererea proprietarului, cu alte cuvinte, este necesară extinderea spațiului de locuit (datorită adăugării familiei sau pe măsură ce nevoile cresc, pretenții la nivelul de confort) sau schimbați zona de reședință într-una „mai atractivă”;

În practica agenților imobiliari moderni, există clienți care ar dori să facă un schimb pentru a-și îmbunătăți situatia financiara– la schimbul unui apartament spațios cu o locuință mai modestă, puteți primi o plată suplimentară și puteți salva un loc de locuit. La rândul său, posibilitatea de a „schimba un apartament cu unul mai mare cu o plată suplimentară” este exact ceea ce este nevoie pentru cetățenii care doresc să-și îmbunătățească condițiile de viață;

În plus, întotdeauna există persoane care doresc să schimbe un apartament mare cu două apartamente mai mici. În acest caz, cel mai adesea vorbim despre împărțirea moștenirii sau despre separare - în timpul unui divorț, membrii familiei împart un spațiu comun de locuit și se mută să locuiască în apartamente separate.

Când faceți schimb de mult depinde de locația și starea apartamentului, de exemplu, un apartament mic în regiune centrală capitalele pot fi schimbate cu un spațiu de locuit destul de spațios, situat la o anumită distanță de centru. Mai mult, există posibilitatea ca centrul să nu plătească o taxă suplimentară.

Opțiuni de schimb imobiliar

Operatiunea de schimb imobiliar era cea mai des intalnita in vremea sovietica schimbul echivalent de apartamente se practica destul de des, mai ales cand era necesara mutarea in alt oras. Mutarea a fost cauzată, de regulă, de o schimbare a circumstanțelor vieții, a locului de muncă și a schimbului de apartamente între orașe i-au scutit pe cetățeni de nevoia de a găsi un cumpărător în orașul lor și apoi de a căuta un apartament într-o locație nouă.

În realitate piata moderna imobiliare, atunci când se analizează modul de schimb de apartamente, se discută doar trei variante. Acesta este un schimb prin cumpărare/vânzare, un schimb direct al unui apartament cu altul, o tranzacție alternativă.

Prima variantă este cea mai simplă și, dacă proprietarul apartamentului are suficientă experiență în lucrul cu imobiliare, această metodă vă permite să evitați implicarea unui agent imobiliar profesionist. Procesul de schimb, de fapt, este împărțit în două operațiuni - în primul rând, proprietarul caută un cumpărător pentru apartamentul său, găsind în același timp un spațiu de locuit care să corespundă cerințelor sale.

A doua opțiune este schimbul direct, o operațiune destul de complicată care necesită ca agentul imobiliar să aibă experiență. Operațiunea face posibilă schimbul și, de asemenea, - să faceți un schimb fără apartamente privatizate. Complexitatea acestei metode constă în faptul că sunt mult mai puțini proprietari dispuși să facă un schimb decât cei dispuși să-și vândă pur și simplu apartamentul. Acest lucru restrânge semnificativ opțiunea fiecărei părți la tranzacție, deoarece este necesar să se asigure că condițiile propuse se potrivesc tuturor.

A treia opțiune este o afacere alternativă, astfel de operațiuni sunt de obicei efectuate de agenții imobiliari și ajută la reducerea riscuri financiare pentru participanții la tranzacție. Un schimb alternativ presupune primirea unui avans de la cumpărătorul apartamentului, aceste fonduri, la rândul lor, sunt plătite pentru locuința care se presupune a fi achiziționată. Astfel, participanții la tranzacție fixează prețul și confirmă, de asemenea, seriozitatea intențiilor lor, deoarece după o plată în avans este extrem de dificil să refuzi tranzacția.

În cazul în care proprietarul vinde un apartament pentru a achiziționa imediat un nou spațiu de locuit, apar anumite riscuri - o creștere bruscă a prețurilor (după vânzare) poate interfera cu achiziția sau proprietarul apartamentului care trebuia să fie cumpărat cu încasările se poate răzgândi pur și simplu cu privire la vânzarea acestuia. Drept urmare, apartamentul a fost vândut, iar fostul său proprietar încă nu are unde să locuiască, iar veniturile nu sunt suficiente pentru a cumpăra un „apartament de vis”. Un schimb alternativ vă permite să evitați aceste riscuri și să finalizați tranzacția cât mai repede posibil.

Acord de schimb

Având în vedere diverse opțiuni schimb de apartamente, nu se poate să nu remarce o schemă destul de interesantă, care a fost practicată mai întâi de dezvoltatorii de capital. Aceasta este o schemă de „trade-in”, care implică o mutare rapidă într-un apartament într-o clădire nouă, în timp ce vechiul apartament este acceptat ca plată. Acest tip de schimb este adesea oferit de agențiile imobiliare din Moscova și este destul de popular, deoarece tranzacția durează foarte puțin - de la începutul înregistrării până la finalizarea mutării, durează aproximativ trei zile.

În ciuda faptului că tranzacțiile cu apartamente piata secundara depășesc numărul tranzacțiilor cu , din ce în ce mai mulți cetățeni doresc să se mute la noi locuințe și să schimbe apartament vechi căci o clădire nouă se practică din ce în ce mai mult în fiecare an.

Schimb cu plata suplimentară a fondurilor „capital de maternitate”.

Când faceți schimb de apartamente, puteți utiliza nu numai fonduri proprii, dar de asemenea " capital de maternitate» – fonduri plătite de stat la nașterea unui copil. Schimbarea unui apartament cu o plată suplimentară nu mai este un tip de tranzacție imobiliară exotică, aproape toate agențiile imobiliare importante oferă un serviciu similar. Cu toate acestea, trebuie amintit că „capitalul de maternitate” în acest caz poate fi utilizat numai atunci când copilul împlinește vârsta de trei ani.

Schimb de locuințe ipotecare

Un alt tip de schimb poate fi considerat un schimb de locuințe ipotecare, adică apartamente achiziționate cu un credit ipotecar.

Întrebarea dacă este posibil să schimbați un apartament cu o ipotecă apare destul de des, deoarece o parte semnificativă a locuințelor este achiziționată cu bani de credit. La efectuarea acestei operațiuni este necesară aprobarea, precum și participarea directă a băncii căreia i-a fost acordat împrumutul. Din punct de vedere tehnic, se întâmplă următoarele: două contracte sunt încheiate simultan - vânzări și achiziții în timpul vânzării, cumpărătorul plătește datoria vânzătorului față de bancă sau își asumă obligații de datorie (ceea ce băncile sunt reticente să facă); Odată cu reînregistrarea apartamentului cumpărat, banca impune o grevare, care nu permite noului proprietar să vândă imobilul până la achitarea integrală a datoriei.

Schimb apartament municipal cu unul privatizat ÎNîn acest moment Nu toate proprietățile imobiliare rezidențiale sunt proprietate privată, există destul de multe apartamente în oraș fondul locativ este proprietate municipală

. Totuși, faptul că locuința aparține orașului nu înseamnă că cei care locuiesc în acest apartament nu pot pretinde condiții de locuit îmbunătățite, iar singura modalitate de a extinde spațiul de locuit (sau de a schimba zona) este același schimb. Cu toate acestea, astfel de tranzacții nu s-au răspândit din cauza necesității de a colecta numeroase documente, precum și a nerentabilității schimbului pentru proprietarul locuințelor privatizate. Locuirea într-un apartament municipal este reglementată de un contract de închiriere socială, iar proprietarul apartament privat

se mută într-un apartament municipal, acest acord este reeditat pe numele său, iar cealaltă parte primește proprietatea deplină a apartamentului. Dacă proprietarii de apartamente privatizate pot alege o metodă de schimb dintre metodele enumerate în acest articol (utilizați un contract de schimb de apartamente cu o plată suplimentară, un contract de vânzare, un acord de schimb), atunci pentru cei care locuiesc în locuințe municipale totul este oarecum diferit. Pentru a face schimb de apartamente neprivatizate se preteaza doar un contract de schimb, iar daca este necesar schimbul pentru privatizat în alt mod, trebuie mai întâi privatizat.

Taxa pe schimbul de apartamente

Un alt aspect al schimbului de apartamente este impozitarea. Cod fiscal nu reglementează plata impozitului la încheierea unui schimb direct, dar Cod civil(Articolul 567) stabilește că în cazul contractului de schimb se aplică aceleași reguli de impozitare ca și în cazul încheierii unui contract de cumpărare și vânzare.

Adică partea care transferă dreptul de proprietate asupra apartamentului este recunoscută ca vânzător, cealaltă parte, la rândul ei, este recunoscută drept cumpărător. Se presupune că plata pentru fiecare dintre apartamente se efectuează în în natură la costul reflectat în contractul de schimb. În plus, taxa nu se percepe la schimbul unui apartament dacă apartamentul schimbat aparține proprietarului său pentru mai mult de trei ani.

Acte necesare la schimbul de apartament

Pentru a schimba un apartament (cu toate acestea, acest lucru este valabil și pentru vânzarea de bunuri imobiliare), proprietarul trebuie să colecteze următoarele documente:

• ·​ Acte de proprietate care determină dreptul de proprietate asupra apartamentului;
• ·​ Pașaport cadastral sediul;
• · Extras din registrul casei și o copie a contului financiar personal;
• · Stabilirea documentelor valoarea estimată apartamente (este necesar să se efectueze o evaluare imobiliară);
• ·​ Actele de identitate ale părților la tranzacție (pașapoarte și certificate de naștere).

De asemenea, veți avea nevoie de documente care vă vor permite să vă asigurați că o încălcare a drepturilor terților nu va interfera cu tranzacția:

Certificatele părților la tranzacție privind încheierea și/sau divorțul căsătoriei. Dacă proprietatea a fost cumpărată în timpul căsătoriei, este necesar acordul scris al soțului pentru tranzacție. În plus, consimțământul este necesar și dacă căsătoria a fost deja desfăcută, întrucât bunurile dobândite în timpul căsătoriei sunt considerate comune, iar drepturile asupra acesteia aparțin în mod egal ambilor soți;

Adeverință de la departamentul de tutelă și tutelă a minorilor. Documentul este necesar dacă tranzacțiile sunt încheiate cu imobile în care locuiesc minori (înregistrați sau dețin acțiuni).

Concluzie

Pe baza informațiilor prezentate în acest articol, specialiștii portalului site-ului ar dori să remarce că tranzacțiile al căror scop este schimbul unui imobil cu altul sunt mai complexe decât, de exemplu, procedura de cumpărare și vânzare a unui apartament. Prin urmare, pentru a evita riscurile asociate pierderii de timp, precum și alte necazuri, celor care doresc să facă schimb de locuințe li se recomandă să pregătească singuri tranzacția doar dacă au suficientă experiență. ÎNîn acest caz,

Angajarea unui agent imobiliar competent va ajuta la economisirea timpului și a nervilor.

În plus, un specialist care lucrează în este capabil să ofere o abordare profesională a verificării documentelor. Și acest lucru este foarte important, pentru că vorbim despre o tranzacție cu imobiliare de pe piața secundară - apartamentul ar fi putut schimba mai mulți proprietari, ceea ce crește riscul ca tranzacția să fie declarată invalidă ca urmare a unei posibile încălcări a drepturilor cuiva.

Un contract de schimb de bunuri imobiliare este o tranzacție bilaterală care permite schimbul unei proprietăți cu alta în condiții reciproc avantajoase. Particularitatea acestei tranzacții este că ambele părți acționează simultan ca vânzători și cumpărători de bunuri imobiliare.

Iar cel mai mare avantaj al tranzacției de schimb este că ambele părți dobândesc, ca urmare, proprietăți mai profitabil: cu caracteristici și parametri mai buni. Sau chiar complet - schimbul de imobile în baza unui acord de schimb se poate face pentru absolut orice alt obiect, nu neapărat imobil, de exemplu, un vehicul.

Caracteristicile tranzacției de schimb valutar

Un contract de schimb se încheie pe același principiu ca și un contract de vânzare-cumpărare. În consecință, acordul de schimb are ca scop înstrăinarea proprietății în mod irevocabil pentru fiecare parte. În acest caz, fiecare parte este vânzătorul proprietății sale și, în același timp, dobânditorul altor bunuri.

Înainte de tranzacție, părțile trebuie să-și notifice reciproc toate neajunsurile pe care le are obiectul de schimb, precum și dacă terții au drepturi asupra bunului înstrăinat. Imediat în momentul tranzacției, notarul verifică folosind baza de date electronică dacă ambele obiecte se află sub arest judiciar

, garanție sau ipotecă. Dacă există restricții privind înstrăinarea, atunci tranzacția nu poate fi finalizată. În plus, este obligatorie respectarea formei contractului – scrisă. În caz contrar, tranzacția poate fi declarată invalidă.

Părțile pot rezilia contractul de schimb prin consimțământ reciproc sau prin hotărâre judecătorească, dar trebuie să existe motive întemeiate pentru aceasta.

Deci, proprietarul poate schimba orice imobil (apartament, casă privată, dacha) către alte locuințe sau transport. De asemenea, este obișnuit schimbarea locuințelor cu locuințe cu o suprafață mai mică plus o mașină. Într-un caz sau altul, tranzacția de schimb trebuie să fie executată corespunzător: sub forma unui acord scris, o mostră poate fi descărcată aici:

Pentru ca contractul să fie încheiat în strictă conformitate cu legea, este mai bine ca acesta să fie certificat la notar. Dacă acordul de schimb de bunuri imobiliare va fi întocmit cu ajutorul unui notar, atunci notarul va pregăti un exemplu de acord în mod independent.

Pentru a încheia un contract, veți avea nevoie de următorul pachet de documente:

• titlu de proprietate pentru bunuri imobiliare;
• pașaport cadastral pentru locuințe;
• consimțământul notarial al soțului pentru înstrăinare (pentru schimb) - dacă obiectul schimbului aparține soților de drept de proprietate comună;
• extras din registrul casei;
• adeverință de la departamentul de locuințe despre componența familiei;
• raport asupra evaluarea de piata imobiliare;
• pașaport, număr fiscal;
• primirea plății taxei de stat.

Aceeași listă de documente trebuie colectată de cealaltă parte la tranzacție în cazul în care un apartament este schimbat cu altul.

Dacă există un schimb de apartament, de exemplu, pentru o mașină, atunci veți avea nevoie de:

• pașaport tehnic pentru mașină;
• nota valoarea de piata vehicul;
• consimțământul legal al soțului/soției de a schimba mașina;
• pașaportul și numărul fiscal al celeilalte părți.

Costul de înregistrare a contractului

Contractul de schimb de bunuri imobiliare, pe care părțile îl vor legaliza, include cheltuieli precum:

• obligația de stat conform contractului;
• servicii notariale (consimțământul notarial, elaborarea unui exemplu de acord, certificarea acestuia);
• Servicii ale unui expert evaluator de proprietate;
• taxa de stat pentru înregistrarea drepturilor de proprietate.

Merită adăugat că un acord de schimb poate fi încheiat atât fără plată suplimentară (când ambele obiecte sunt considerate egale), cât și cu plată suplimentară (dacă unul dintre obiectele de schimb este mai scump). Prin urmare, această nuanță ar trebui să fie luată în considerare și la calcularea costurilor de schimb de bunuri imobiliare.

Un alt cost de luat în considerare este taxa de înstrăinare. Impozitarea în această parte poate afecta acei proprietari care au deținut proprietatea de mai puțin de trei ani.

Mai ai întrebări? Scrieți întrebarea dvs. în formularul de mai jos și primiți sfaturi juridice detaliate:

Potrivit art. 567 din Codul civil al Federației Ruse, în baza unui acord de schimb, fiecare parte se obligă să transfere un produs în proprietatea celeilalte părți în schimbul altuia. Bunurile supuse schimbului sunt considerate a fi de valoare egală (dacă nu se prevede altfel în contract). Dar dacă acordul de schimb este recunoscut ca inegal, atunci una dintre părți plătește diferența (cu excepția cazului în care contractul prevede altfel).

În tranzacțiile de schimb de mărfuri, un punct foarte important este stabilirea procedurii de transfer al dreptului de proprietate asupra mărfurilor care sunt schimbate. Ca regulă generală, dreptul de proprietate asupra bunurilor schimbate trece la părțile care acționează în calitate de cumpărători simultan după îndeplinirea obligațiilor de transfer al bunurilor. În același timp, contractul poate defini și o procedură specială pentru transferul dreptului de proprietate.

Operațiunile de schimb de mărfuri constau din două părți:

Vânzări de proprietăți transferate în baza unui contract de schimb;

Chitanțe de proprietate în baza unui contract de schimb.

Totodată, conform clauzei 6.3 din PBU 9/99, veniturile organizației din contractele care prevăd îndeplinirea obligațiilor în mijloace nemonetare sunt recunoscute drept cost al bunurilor primite sau care urmează să fie primite. Costul acestor bunuri (lucrări, servicii) este determinat de prețul la care, în condiții comparabile, organizația ar achiziționa bunuri similare (lucrări, servicii). Dacă această valoare nu poate fi determinată, atunci valoarea venitului este determinată pe baza costului bunurilor (muncă, servicii) transferate în baza unui acord de schimb (adică prețul la care organizația vinde bunuri similare (lucrări, servicii) în condiții normale) .

Potrivit clauzei 11 din PBU 6/01, valoarea inițială a mijloacelor fixe primite în cadrul unui contract de schimb este recunoscută ca valoarea proprietății transferate în schimb sau supusă transferului. Această valoare este determinată de prețul la care, în condiții normale, organizația vinde proprietăți similare, iar dacă este imposibil să se determine valoarea proprietății ce urmează a fi transferată, pe baza prețului la care sunt achiziționate mijloace fixe similare.

În același timp, costul inițial al mijloacelor fixe primite în schimb poate include costurile efective ale livrării acestora și aducerea lor într-o stare în care sunt adecvate pentru utilizare.

Să luăm în considerare reflectarea în contabilitate a tranzacțiilor de schimb de mărfuri folosind exemplul primirii unui mijloc fix în schimbul produselor finite:

D-t 62 K-t 90-1 - venitul din vânzări este reflectat produse finite pe baza prețurilor pieței;

Dt 90-2 Kt 43 - reflectă anularea costului efectiv al produselor finite transferate în schimbul mijloacelor fixe;

D-t 90-3 K-t 68, subcontul „Calcule pentru TVA” - reflectă acumularea TVA la încasările din vânzarea produselor finite;

D-t 08-4 K-t 60 - primirea mijloacelor fixe se reflectă în evaluarea la prețul de vânzare a produselor finite în valoare fără TVA;

D-t 19-1 K-t 60 - reflectă valoarea TVA „intrată” pe mijlocul fix primit.

În debitul contului 08-4, în corespondență cu conturile de decontare, se reflectă și alte costuri reale asociate obținerii unui mijloc fix: livrarea, aducerea acestuia într-o stare în care este adecvată pentru utilizare, plata pentru informații, servicii de consultanță, etc.:

D-t 01 K-t 08-4 - reflectă înregistrarea unui mijloc fix la costul inițial și punerea sa în funcțiune.

Primirea mijloacelor fixe în baza unui acord de schimb și acceptarea lor în contabilitate sunt confirmate de următoarele documente:

Acord de schimb;

Act privind acceptarea și transferul mijloacelor fixe (formulare N N OS-1, OS-1a, OS-1b);

Copii carduri de inventar(formulare N N OS-6, OS-6a, OS-6b) pentru mijloacele fixe care erau în exploatare;

O factură pentru elementul de mijloc fix primit.

Deoarece părțile la acordul de schimb și-au îndeplinit obligațiile, este necesar să se compenseze cerințele:

D-t 60 K-t 62 - reflectă compensarea creanțelor reciproce pe baza sumei totale a conturilor de plătit.

Această tranzacție se reflectă în contabilitate pe baza unui act de compensare a creanțelor reciproce. Acest act se întocmește la cererea scrisă a uneia dintre părțile la acord. Una dintre părți la acordul de schimb oferă celeilalte părți o notificare scrisă de compensare care indică suma care trebuie compensată și baza datoriei reciproce.

La 1 ianuarie 2009, noi ediții ale clauzei 4 a art. 168 și alin.2 al art. 172 din Codul fiscal al Federației Ruse (Legea federală din 26 noiembrie 2008 N 224-FZ „Cu privire la modificările la partea întâi, partea a doua a Codului fiscal al Federației Ruse și anumite acte legislative Federația Rusă„). Conform noii norme, în timpul tranzacțiilor de schimb de mărfuri, suma TVA percepută de părțile la acord nu se plătește în numerar.

Deducerea TVA-ului depus se efectuează în conformitate cu procedura general stabilită:

Dt 68, subcont „Calcule pentru TVA”, Kt 19-1 - se prezintă pentru deducere suma TVA „intrată”.

În concluzie, trebuie menționat că tranzacțiile de schimb de mărfuri sunt controlate de autoritățile fiscale (articolul 40 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Astfel, potrivit paragrafului 2 al art. 40 din Codul Fiscal al Federației Ruse, autoritățile fiscale au dreptul de a verifica corectitudinea aplicării prețurilor pentru următoarele tranzacții:

Între persoane interdependente;

Schimb de bunuri (barter);

Export, import de bunuri (lucrări, servicii);

Dacă prețul tranzacției se abate cu mai mult de 20% (în sus sau în jos) de la prețul pieței.

Prin urmare, contabilul trebuie să verifice dacă veniturile din vânzări prezentate în evidențele contabile nu se abate de la prețurile pieței existente în regiune cu mai mult de 20%. Dacă se descoperă o astfel de abatere, atunci în scopul calculării TVA-ului se acceptă prețul de piață al tranzacției. De regulă, informațiile despre prețurile în vigoare într-o anumită regiune sunt solicitate de la biroul local de statistică.

Verificarea constă în calcularea procentului de abateri, care se determină după cum urmează:

% reducere = (VPb - RC): RC x 100%,

unde VPb este venitul din vânzări conform datelor contabile;

RP - preț de piață.

Dacă valoarea rezultată este în 20%, atunci TVA-ul se calculează pe baza veniturilor afișate în evidențele contabile. Dacă valoarea deviază cu mai mult de 20% într-o direcție sau alta, atunci TVA-ul trebuie calculat pe baza valorii de piață a proprietății transferate.

Exemplu. Date inițiale: La 20 ianuarie 2009, SRL „X” a încheiat un acord de schimb cu SRL „Y”, conform căruia SRL „X” schimbă un lot de produse finite cu un set de echipamente de birou pentru birou. Proprietatea schimbată a fost recunoscută de părți ca echivalent. Prețul tranzacției convenit de părți este de 70.800 RUB, inclusiv TVA - 10.800 RUB.

La 26 ianuarie 2009, părțile și-au îndeplinit obligațiile: SRL „X” a expediat un lot de produse finite cu un cost real de producție de 45.000 de ruble; SRL „Y” a furnizat echipamente de birou.

Echipamentul de birou a fost livrat de o organizație de transport terță parte, care a emis o factură în valoare de 3.540 de ruble, inclusiv TVA - 540 de ruble.

În contabilitatea SRL „X” trebuie făcute următoarele înregistrări:

D-t 62 K-t 90-1 - 70.800 rub. - veniturile din vânzarea produselor finite se reflectă pe baza prețurilor la care în condiții normale organizația ar achiziționa echipamente de birou;

D-t 90-2 K-t 43 - 45.000 rub. - se reflectă anularea costului efectiv al produselor finite transferate în schimb;

D-t 90-3 K-t 68, subcont „Calcule TVA” - 10.800 de ruble. - se reflectă acumularea TVA la veniturile din vânzări;

D-t 90-9 K-t 99 - 15.000 rub. - reflectă rezultatul financiar (profitul) din vânzarea produselor finite;

D-t 08-4 K-t 60 - 60.000 rub. - primirea echipamentelor de birou se reflecta in evaluarea la pretul de vanzare a produsului finit;

D-t 19-1 K-t 60 - 10.800 rub. - reflectă suma TVA „intrată” asupra imobilizării primite;

D-t 08-4 K-t 60 - 3000 frec. - reflectă costul serviciilor pentru livrarea echipamentelor de birou fără TVA;

D-t 19 K-t 60 - 540 frec. - valoarea TVA „intrată” se reflectă conform facturii organizației de transport;

D-t 01 K-t 08-4 - 63.000 rub. - se reflectă înregistrarea echipamentelor de birou la costul inițial și punerea în funcțiune a acestora;

D-t 60 K-t 62 - 70.800 rub. - se reflectă compensarea creanțelor reciproce;

Dt 68, subcont „Calculele TVA”, Kt 19-1 - 10.800 ruble. - s-a efectuat deducerea fiscală a TVA „input” la echipamentele de birou primite;

Dt 68, subcont „Calculele TVA”, Kt 19 - 540 ruble. - s-a făcut deducerea fiscală a TVA „input” la servicii.

Întrebarea dacă există privilegii pentru rudele care doresc să facă schimb de spațiu de locuit este populară. Dar în prezent, un schimb de locuințe aferent necesită aceleași documente și certificate ca și pentru un schimb între străini.

Avocații notează faptul că sunt adesea abordați cu întrebări despre schimbul de apartamente. Pentru a colecta totul documentele necesare Pentru a face schimb de locuințe între rude, trebuie să țineți cont de o serie de factori.

Legislația rusă nu definește un astfel de concept ca „schimb de rudenie”. Codul Locuinței Nici Federația Rusă nu prevede acest tip de schimb. Există o diferență semnificativă între schimbul de apartamente privatizate și neprivatizate. Ele reprezintă diferite caracteristici juridice.

Există, de asemenea, un acord numit contract de „cumpărare și vânzare”, care are multe diferențe față de un acord de schimb. Diferența este că un contract de cumpărare implică schimbul unei proprietăți în numerar. La rândul său, un acord de schimb prevede schimbarea unei proprietăți cu alta, iar dacă o astfel de tranzacție este inegală, este necesară o plată suplimentară. Avantajul schimbului este că cumpărătorul de locuință nu are de-a face cu sume uriașe de bani numerar, dar această operație este mai complexă și mai lungă.

Schimbul de apartamente (privatizate) intre rude presupune o intelegere intre persoane, spatiul de locuit al uneia dintre care este proprietate personala. Acest schimb prevede înregistrarea în Registru și reînregistrarea la autoritățile cadastrale. Procedura se încheie cu eliberarea unui nou certificat de înregistrare fiecărui participant la acord.

Aceeași schemă de schimb, doar între străini, este concepută pentru a indica diferența în costul spațiului de locuit. Acest tip de schimb este mai fiabil, dar în același timp va implica costuri considerabile. Codul Fiscal al Federației Ruse (TC RF) prevede că suma de bani primită ca urmare a vânzării unui spațiu rezidențial care a fost deținut de cineva timp de cel mult trei ani este venit impozabil. Colectarea taxelor presupune treisprezece la sută din costul spațiului de locuit. Dacă costul apartamentului nu depășește un milion de ruble, nu se plătește nicio taxă. Desființarea taxei prevede și cazul în care imobilul este deținut de cel mult trei ani, plus prețul acestuia nu depășește un milion.

Înainte de a lua o astfel de decizie, este necesar să se țină cont de decizia soțului/soției cu privire la această problemă. Acest lucru este luat în considerare atunci când divorțul a fost efectuat cu mai puțin de trei ani în urmă și în cazul în care apartamentul a fost achiziționat ca parte a unei uniuni conjugale. În cazul în care locuința este privatizată de un membru al familiei, un astfel de acord nu va fi cerut în același mod ca în cazul moștenirii. În cazul în care părțile la tranzacție sunt minori, este necesar să se prezinte certificatele de naștere în original și permisiunea autorităților de tutelă.

Un acord de cadou poate fi folosit dacă rudele vor face un schimb între ele. În acest caz, nu există impozit pe venit. Până la 1 martie 2013, un astfel de acord trebuia confirmat prin înregistrare. Dar la 30 decembrie 2012 a fost votată o lege care a desființat o astfel de înregistrare. Un notar poate certifica un document la cererea donatorului. Faptul de a dona locuință necesită colectarea unor documente specifice:

Acordul de schimb trebuie să fie:

• Realizat în scris.
• Notarizat.
• Contractul trebuie să indice caracteristicile ambelor zone rezidenţiale.
• Este necesar să se noteze soarta viitoare a rezidenților înregistrați ai apartamentelor.
• Furnizat în trei exemplare.
• Ajutor (explicație, plan de etaj, pașaport cadastral).

Schimb de rude dintr-un apartament privatizat într-un apartament neprivatizat

Acest tip de schimb nu este specificat Legislația rusă, așa că aveți un proces dificil și lung în față. În primul rând, trebuie să privatizați apartamentul care este închiriat. După aceasta, apelează la procesul de schimb sau donație de locuințe.

Următoarea metodă este puțin mai complicată. Este necesar să înregistrați un membru adult al familiei într-un apartament neprivatizat și, înainte de aceasta, să vă anulați din înregistrare în locuințe privatizate. Dacă dimensiunea spațiului de locuit îndeplinește standardele de chirie socială, atunci înregistrarea va avea loc fără probleme. Apoi, folosind un document oficial care confirmă donația, înlocuiți proprietarul unui apartament privat.

Articolul 72 din Codul Locuinței al Federației Ruse (Codul Locuinței) vorbește despre posibilitatea de a schimba spațiul de locuit închiriat între mai mulți rezidenți nu numai ai unui oraș, ci și a diferitelor așezări. Un astfel de schimb presupune completarea unui acord care stipulează termenii schimbului în trei exemplare. La rândul său, un document trebuie înregistrat. În viitor, un astfel de document are semnificație juridică și demonstrează că responsabilitățile au fost deja transferate unei alte persoane.

Fiecare participant la schimb trebuie să furnizeze documentul original de schimb autorităților locale pentru a obține aprobarea acestora. Un refuz administrativ poate fi emis în anumite cazuri prevăzute la art. 73 Codul locuinței al Federației Ruse:

• Unul dintre spațiile schimbate nu este potrivit pentru locuințe ulterioare.
• Dreptul de folosință a locuinței se negociază în instanță.
• Imobilul în care se află apartamentul planificat pentru schimb poate fi demolat în viitorul apropiat.
• O persoană infectată cu boli cronice se poate muta în apartamentul care este oferit spre schimb, iar locuința cu ea poate fi periculoasă pentru sănătate.
• Posibila renovare majora a casei.

Abaterea poate fi revizuită în instanță. Dacă toate restricțiile sunt absente, vor fi necesare următoarele documente:

• Un acord de schimb de locuințe confirmat de autoritățile locale în scris.
• Acord privind schimbul tuturor rezidenților înregistrați ai apartamentului. Fără un astfel de acord, procedura poate fi refuzată.
• În cazul în care există rezidenți ai apartamentului care nu au împlinit vârsta de 18 ani, acordul de schimb trebuie confirmat de autoritatea tutelară și tutelă.
• Cerere certificată pentru schimb de apartamente.
• Un certificat care confirmă că angajatorul nu are datorii.
• Ajutor din cartea casei.
• Document privind starea spațiului de locuit.
• Planul casei.

Conform noului ordin al Codului Locuinței al Federației Ruse, contractele de închiriere de locuințe care au fost încheiate anterior pentru a face schimb de apartamente cu chirie socială trebuie anulate. Autoritățile locale trebuie să rezilieze aceste contracte și să încheie altele noi în termen de zece zile.

Acordul de schimb este principalul lucru în această procedură. Dar, pe lângă aceasta, trebuie să pregătiți și alte documente pentru a le transmite autorităților administrative locale:

Pe langa toate documentele specificate, trebuie sa ai cu tine si chitante de plata pentru operatiunile efectuate.

În ciuda faptului că legea Federației Ruse nu prevede o astfel de procedură precum „schimbul de apartamente între rude”, spaţiu de locuit poti face schimb. Cazul în care un apartament este proprietatea cuiva și când este un serviciu municipal permite efectuarea unui schimb.

Recent, cererea pentru astfel de servicii a scăzut din ce în ce mai mult. Oamenii nu vor să-și schimbe proprietatea de frica vreunei consecințe. Prin urmare, cumpărarea de locuințe personale este o opțiune mai potrivită.