ТЗЖ здає в оренду нежитлове приміщення. Товариство власників житла: питання реєстрації та оподаткування

Справа №2-354/2015

РІШЕННЯ

ім'ям Російської Федерації

Суддя Тайгінського міського суду Кемеровської області Трушіна С.А.,

за секретаря Ширяєвої А.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом

Потапової Р.І., КашаєвоїІ.П., Красношликової Н.А.

до ТСЖ «Схід», Лінник О.А., ТОВ Торгова фірма «Штоф»

про визнання договору оренди, суборенди недійсними,

ВСТАНОВИВ:

Позивача Потапова Р.І., Кашаєва І.П., Красношликова Н.А. звернулися до суду з позовом до ТВЖ «Схід», Лінник О.А., ТОВ «Торгівельна фірма «Штоф» про визнання договору оренди нежитлового приміщення від ДД.ММ.РРРР, договору суборенди нежитлового приміщення від ДД.ММ.РРРР недійсними в силу їх нікчемності. Позовні вимоги мотивовані таким.

Позивач Потапова Р.І. є власником частки у праві спільної часткової власності квартири №№ розташованої у ст. Позивач Кашаєва І.П. є власником частки у праві власності на квартиру №№, розташовану у ст. Позивач Красношликова Н.А. є власником частки у праві власності на квартиру №№, розташовану в цьому ж будинку.

Власниками житлових приміщень у багатоквартирному будинку було прийнято рішення про управління будинком через Товариство власників житла (ТСЖ), у зв'язку з чим ДД.ММ.РРРР було створено Товариство власників житла «Схід», позивачі є членами ТСЖ «Схід».

У ДД.ММ.РРРР року позивачам стало відомо, що ДД.ММ.РРРР ТСЖ «Схід» в особі голови Правління ПІБ7, уклало договір оренди з Лінник О.А.(своєю дружиною) на нежитлове приміщення № (підвал) площею кв. м. терміном на 10 років. Надалі ДД.ММ.РРРР Лінник О.А. передала це нежитлове приміщення ТОВ «Торгова фірма «Штоф» за договором суборенди терміном на 5 років.

Позивачі вважають, що договір оренди укладено з порушенням вимог закону, тому є недійсним.

Підвальне приміщення є спільним майном власників усього будинку, які відповідно до ст. Розділ ІІ. Право власності та інші речові права на житлові приміщення Глава 6. Загальне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку. Загальні збори таких власників Стаття 36. Право власності на загальне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку 36 ЖК РФ володіють, користуються і в встановлених цим Кодексом і цивільним законодавством межах розпоряджаються загальним майном у багатоквартирному будинку. ст., Статуту ТСЖ «Схід» збори власників багатоквартирного будинку, збори членів товариства, на яких вирішувалося б питання про здачу підвалу в оренду, не скликалися, відповідні рішення не приймалися Договір від імені ТСЖ був одноосібно підписаний головою Правління ПІБ7 Процедура укладання договору. майна власників передбачає проведення загальних зборів та прийняття відповідного рішення.

Укладений порушення вимог закону договір оренди порушує права власників житлового будинку та суперечить інтересам позивачів, т.к. підвальне приміщення передано на тривалий термін у користування відповідачки, доступ мешканцям до цього приміщення закритий, використання цього приміщення на користь власників багатоквартирного будинку неможливе. Власники приміщень будинку висловлювали намір самостійно користуватися підвальним приміщенням. На загальних зборах ДД.ММ.РРРР було порушено питання про незаконність укладання договору оренди з відповідачкою Лінник О.А., де всі власники висловили незгоду з цим договором, і було ухвалено рішення про оскарження договору оренди підвалу в судовому порядку.

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог Потапової Р.І., Кашаєвої І.П., Красношликової Н.А. до ТСЖ «Схід», Лінник О.А., ТОВ «Торгівельна фірма «Штоф» про визнання договору оренди, суборенди нежитлового приміщення відмовити.
(Детальніше)

Юрист Станіслав Риженков

Деякі особливості оренди нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку Товариством власників житла

Житлове законодавство дозволяє товариствам власників житла займатися господарською діяльністю, у тому числі здавати в оренду, передавати в користування, найм частини загального майна в багатоквартирному будинку (п. 2 ст. 152 ЖК РФ).

Відповідно до ч. 2 ст. 137 ЖК РФ «У випадках, якщо це не порушує права та законні інтереси власників приміщень у багатоквартирному будинку, товариство власників житла вправі надавати у користування або обмежене користування частину спільного майна у багатоквартирному будинку».

У цьому слід зазначити, що з передачі у найм (користування) спільного майна необхідно прийняття рішення загальним зборами власників приміщень в багатоквартирному будинку (п. 3 год. 2 ст. 44 ЖК РФ). Таке рішення ухвалюється двома третинами голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Таким чином, товариство власників житла має право виступати в ролі орендодавця нежитлових приміщень у відносинах з організаціями (індивідуальними підприємцями) – орендарями.

Перевагою цього варіанта є те, що орендна плата надходить у власність ТСЖ, а не власників приміщень у багатоквартирному будинку, тому податку на доходи фізичних осіб не виникає. Отже, в організацій-орендарів відсутній обов'язок виступати у ролі податкових агентів з ПДФО (тобто відсутня обов'язок обчислити податок, утримати його з доходів платника податків - фізичної особи та перерахувати утриману суму податку до бюджету).

Відповідно до пп. 7 п. 2 ст. 145 ЖК РФ до компетенції загальних зборів членів ТСЖ належить визначення напрямів використання доходів від господарську діяльність Товариства. Відповідно до п. 3 ст. 151 ЖК РФ: « На підставі рішення загальних зборів членів товариства власників житла у товаристві можуть бути утворені спеціальні фонди, які витрачаються на передбачені статутом цілі. Порядок утворення спеціальних фондів визначається загальними зборами членів товариства».

З наведених норм ЖК РФ слід, що товариства власників житла вправі приймати рішення про порядок використання доходів від господарської діяльності Товариства як шляхом планування прямих статей витрат, а й шляхом освіти спеціальних фондів, кількість і види яких ЖК не обмежуються. Підставою для створення Фонду є рішення про створення Фонду, ухвалене загальними зборами членів ТСЖ.

Фонди ТСЖ являють собою кошти ТСЖ, які можуть витрачатися на цілі та завдання товариства, наприклад, на відновлення та ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку, забезпечення аварійно-відновлювальних робіт, покриття непередбачених витрат, будівництво чи перебудову об'єктів спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку і т.д. Основною метою створення фондів є накопичення коштів на оплату певних видів видатків ТСЖ.

Порядок формування та використання коштів фондів ТСЖ має визначатися спеціальними положеннями про фонди ТСЖ, що затверджуються загальними зборами його членів.

Таким чином, доходи від здачі нежитлових приміщень в оренду можна спрямовувати до спеціального Фонду ТСЖ (наприклад, Фонду на проведення робіт з капітального ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку), кошти якого спрямовуватимуться на оплату відповідних робіт, що виконуються підрядними (керівними) організаціями за договором із ТСЖ.

Уточнення клієнта

Не бачу прикріплених фото, дублюю ще раз

image_rest_587d52669e2eb9. image_rest_587d52669e2eb9.86700971.jpg 86700971.jpg

image_rest_587d5266aa86f9. image_rest_587d5266aa86f9.56273813.jpg 56273813.jpg

image_rest_587d5266bcc556. image_rest_587d5266bcc556.44135999.jpg 44135999.jpg

image_rest_587d5266b57503. image_rest_587d5266b57503.25413863.jpg 25413863.jpg

image_rest_587d5266d5e806. image_rest_587d5266d5e806.86444581.jpg 86444581.jpg

image_rest_587d5266e58d05. image_rest_587d5266e58d05.60500793.jpg 60500793.jpg

Уточнення клієнта

...............................................

image_rest_587d52dce363d1. image_rest_587d52dce363d1.56127987.jpg 56127987.jpg

image_rest_587d52e54506b0. image_rest_587d52e54506b0.66266994.jpg 66266994.jpg

комунальні платежі, тсж

1500 вартість
питання

питання вирішено

Згорнути

Відповіді юристів (5 )

отримано
гонорар 100%

Олександра

Доброго дня Олександр.

Найголовніший підводний камінь – це отримання рішення загальних зборів ТСЖ. Часто люди укладають договір із ТСЖ, а потім з'ясуються, що загальні збори власників договір не схвалили, що призводить до сумних наслідків для орендаря. Тому Вам до укладення договору обов'язково потрібно перевірити наявність протоколу загальних зборів, можна сам протокол дати юристу на перевірку.

Олександра

Сам договір не прикріпився, тому поки що відповідаю виходячи з наведених формулювань у тексті питання.

Так, можливо, вже за узгодженням перед підписанням договору.

Олександра

Ви в принципі можете взагалі змінити пункт і вказати, що пускаєте лише у разі несправності інженерних мереж та комунікацій без проблем, в інших випадках можете вказати, що пускаєте виключно після погодження візиту з Вами.

Олександра

Так і є розтяжне. Насправді зазвичай під цим мається на увазі проводити ремонт при очевидному погіршенні стану приміщення.

Однак все одно поняття не конкретне і кожен під ним своє має на увазі, тому я б рекомендував сформулювати конкретніше і обов'язково перед передачею приміщення зробити фото і повністю зафіксувати весь стан приміщення.

Олександра

Олександра

Тут уже не треба бачити договір, оскільки не зрозуміло про які пункти йдеться.

Олександра

Так, загальні збори уповноважують певну особу і з ними підписуєте договір.

З повагою.
Васильєв Дмитро.

Здрастуйте, Олександро.

На додаток до відповідей колег прийміть таке.

Вам необхідно запросити виписку з ЄДРП на об'єкт оренди, з'ясувати, чи входить він до складу спільного майна багатоквартирного будинку, а також є нежитловим.

У ньому будуть зазначені можливі обмеження (обтяження) на об'єкт нерухомого майна.

Крім виписки з рішення загальних зборів МКД можна запросити копію протоколу, щоб переконатися, що був кворум за рішенням і не буде оскаржено.

Можливість оскаржити рішення передбачено протягом 6 місяців.

Як варіант убезпечитися укласти договір через 6 місяців після ухвалення рішення загальних зборів.

Затверджено
Постановою Уряду
Російської Федерації
від 13 серпня 2006 р. N 491
ПРАВИЛА
ЗМІСТ СПІЛЬНОГО МАЙНА У БАГАТОКВАРТИРНОМУ БУДИНКУ
1. Склад спільного майна визначається:
а) власниками приміщень у багатоквартирному будинку (далі – власники приміщень) – з метою виконання обов'язку щодо утримання спільного майна;
б) органами структурі державної влади - з метою контролю над змістом спільного имущества;
в) органами місцевого самоврядування - з метою підготовки та проведення відкритого конкурсу з відбору керуючої організації відповідно до частини 4 статті 161 Житлового кодексу Російської Федерації.
3. При визначенні складу спільного майна використовуються права на нерухоме майно, що містяться в Єдиному державному реєстрі, та угод з ним (далі - Реєстр) відомості про права на об'єкти нерухомості, що є спільним майном, а також відомості, що містяться в державному земельному кадастрі.

Житловий кодекс
Стаття 46. Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку
4. Протоколи загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку та рішення таких власників з питань, поставлених на голосування, зберігаються у місці або за адресою, визначеною рішенням цих зборів.

5. Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийняте у встановленому цим Кодексом порядку, з питань, що належать до компетенції таких зборів, є обов'язковим для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку, у тому числі для тих власників, які не брали участі у голосуванні.
6. Власник приміщення у багатоквартирному будинку має право оскаржити до суду рішення, прийняте загальними зборами власників приміщень у цьому будинку з порушенням вимог цього Кодексу, у разі, якщо він не брав участі у цих зборах або голосував проти прийняття такого рішення та якщо таким рішенням порушено його. права та законні інтереси. Заява про таке оскарження може бути подана до суду протягом шести місяців з дня, коли зазначений власник дізнався або повинен був дізнатися про ухвалене рішення. Суд з урахуванням усіх обставин справи має право залишити в силі рішення, що оскаржується, якщо голосування зазначеного власника не могло вплинути на результати голосування, допущені порушення не є суттєвими і прийняте рішення не спричинило заподіяння збитків зазначеному власнику.

З повагою! Г.А. Кураєв

Спілкуватися у чаті

Каравайцева Олена

Юрист, м. Новоалтайськ

Безкоштовна оцінка вашої ситуації

5931 відповідь

1424 відгуків

Здрастуйте, Олександро! На жаль, файл із договором не відображено, тому немає можливості з ним ознайомитись.

Які можуть бути підводні камені?

Підводне каміння укладається саме в самому договорі. Ну і, звичайно ж, колеги вже вказали, що обов'язково запросити протокол та рішення загальних зборів власників приміщення багатоквартирного будинку та виписку з ЄДРП або (щоб знати, кому належить приміщення). Держмито за витяг з ЄДРП у паперовому вигляді становить для громадян 750 руб, для юр. осіб 2200 руб., В електронному вигляді відповідно 300 руб і 600 руб.

Рішення про передачу Вам в оренду нежитлового приміщення приймаються більшістю не менше двох третин голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку .

Лист Міністерства будівництва та житлово-комунального господарства РФ від 22 вересня 2015 р. N 31458-ОГ/04 Про прядок проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку

У частині 1 статті 46 Житлового кодексу Російської Федерації до офіційних документів як документів, що засвідчують факти, що тягнуть за собою юридичні наслідки у вигляді покладання на власників приміщень у багатоквартирному будинку обов'язків щодо спільного майна у цьому будинку, зміни обсягу прав та обов'язків або звільнення цих власників від обов'язків, віднесено не тільки протоколзагальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, а й відповідні рішення.

Умови договору мають відповідати рішенню загальних зборів.

Пункт 2.2.5: у нас буде студія навчання макіяжу і ми використовуємо як дезінфікуючі засоби спиртовмісні розчини, так само для роботи необхідна аптечка «АНТИ-ВІЛ», цей пункт потрібно переглянути та внести поправки, адже це легкозаймисті речовини?

Користуйтесь нормами Постанови Головного державного санітарного лікаря РФ від 18 травня 2010 р. N 59 «Про затвердження СанПіН 2.1.2.2631-10». Зокрема:

9.25. Обладнання, апаратура та матеріали, що використовуються для стерилізації інструментів, повинні мати документ, що підтверджує їхню безпеку під час використання та інструкцію щодо застосування російською мовою.

9.26. Для організації протиепідемічного режиму та повсякденного контролю режиму дезінфекції, передстерилізаційного очищення та стерилізації інструментів, що використовуються при манікюрі, педикюрі, татуажі, пірсингу, пілінгу та косметичних послугах, керівником організації призначається працівник, який пройшов навчання.

9.27. Для забезпечення дезінфекційних заходів має бути запас коштів для дезінфекції, передстерилізаційного очищення та стерилізації, які пройшли державну реєстрацію в установленому порядку.

9.28. Місткості з робочими розчинами засобів повинні бути забезпечені кришками, мати чіткі написи із зазначенням назви засобу, його концентрації, призначення, дати приготування робочого розчину. З метою профілактики професійних захворювань шкіри, очей та верхніх дихальних шляхів у працівників необхідно:
- забезпечити централізоване приготування робочих дезінфікуючих розчинів у спеціальних приміщеннях з механічною або природною припливно-витяжною вентиляцією (за наявності окремого приміщення) або у спеціально обладнаному місці;
- насипати сухі дезінфікуючі засоби у спеціальні ємності з поступовим додаванням води;
- максимально використовувати вихідні дезінфікуючі препарати у дрібній розфасовці;
- щільно закривати кришками ємності з робочими розчинами, що дезінфікують. Усі роботи з ними виконувати у гумових рукавичках;
-неухильно дотримуватись заходів щодо безпеки праці відповідно до інструкції на застосовуваний дезінфікуючий засіб та з використанням засобів індивідуального захисту.

Пункт 2.2.14 готові допускати будь-коли, важливо обговорити не більше кількох разів на місяць, у разі несправності інженерних мереж та комунікацій без проблем

Можна прописати, що готові допускати не більше одного разу на місяць за погодженням. При несправності мереж та комунікацій Вам самим необхідно повідомляти Орендодавця, бажано в письмовій формі (замовним листом, телеграмою або ел. поштою).

Пункт 2.2.15 Що означає «своєчасно за потребою проводити ремонт»? Дуже розтяжне поняття

Конкретизуйте: необхідність проведення ремонту узгоджується сторонами. При недоліках майна, які унеможливлюють використання майна за призначенням Орендарю, необхідно також письмово повідомляти Орендодавця і вимагати проведення капітального ремонту, або відшкодування витрат на кап. ремонт, або заліку орендної плати рахунок проведення кап. ремонту.

Проведення косметичного ремонту ДК РФ покладає на Орендодавця.

2.2.18 Тобто до комунальних платежів не буде включено вивезення сміття та такої функції не передбачено?

Це питання необхідно конкретизувати в Договорі. Необхідно чітко визначити, хто оплачує комунальні платежі. В оплату комунальних платежів згідно з ЖК РФ входить вивіз сміття.

Як укладати договір? З усіма власниками чи з однією уповноваженою людиною? Які документи мають бути у нього на руках? Чи потрібні копії всіх зборів?

Договір укладається з уповноваженими зборами особою. Потрібні протокол зборів та рішення зборів про передачу Вам в оренду приміщення та витяг з ЄДРП. Це було вказано вище.

З повагою, юрист Каравайцева Є.А.

Здрастуйте Олександра. Як і колеги чекатиму на прикріплення тексту договору. До цього скажу, що не виключено наявність загальних рішень зборів ТСЖ, які надають правлінню або голові укладати договори оренди спільного майна. В цьому випадку буде простіше. Знадобиться Витяг з Протоколу зазначених зборів або копія самого цього протоколу. Якщо повноваження щодо розпорядження спільним майном були передані правлінню чи голові, тоді доведеться йти шляхом зазначеному колегами.

Тепер за договором:

Пункт 2.2.5: у нас буде студія навчання макіяжу і ми використовуємо як дезінфікуючі засоби спиртовмісні розчини, так само для роботи необхідна аптечка «АНТИ-ВІЛ», цей пункт потрібно переглянути та внести поправки, адже це легкозаймисті речовини?
Олександра

Не знаю, як виглядає пункт, але обов'язок дотримання техніки безпеки та протипожежних правил є безумовним обов'язком Орендаря, тому буде такий пункт чи ні, у будь-якому випадку Ви забезпечуєте виконання всіх відповідних вимог.

Пункт 2.2.10 також під питанням
Олександра

Нема чого сказати без договору.

Пункт 2.2.14 готові допускати будь-коли, важливо обговорити не більше кількох разів на місяць, у разі несправності інженерних мереж та комунікацій без проблем
Олександра

Мабуть, обумовлюється допуск Орендодавця для перевірки виконання договору та збереження приміщення, можна обумовити максимальну частоту, за винятком випадків аварій або інших несправностей.

Пункт 2.2.15 Що означає «своєчасно за потребою проводити ремонт»? Дуже розтяжне поняття
Олександра

Розтяжне, краще уточнити, а також який саме ремонт – поточний.

2.2.18 Тобто до комунальних платежів не буде включено вивезення сміття та такої функції не передбачено?
Олександра

Не зрозуміло.

Як укладати договір? З усіма власниками чи з однією уповноваженою людиною? Які документи мають бути у нього на руках? Чи потрібні кліпії всіх зборів?
Олександра

Укладати договір з уповноваженою особою, на руках у нього має бути або доручення від правління + протокол із рішенням зборів ТСЖ про дозвіл укладати договори оренди, або лише протокол із рішенням, якщо це голова (паспорт).

В оренду у ТСЖ можна взяти майно, що перебуває у загальному користуванні членів Товариства та інших власників житла, якщо таке користування не створює перешкоди у використанні іншого майна та організації діяльності ТСЖ (ч.2 ст. 137 ЖК РФ).

Орендар має право взяти в оренду земельну ділянку, нежитлові приміщення та частину спільного майна (наприклад, стіна для розміщення банера). Траплялися випадки, коли товариство здало площу у під'їзді для встановлення платіжного терміналу.

У практиці Російських судів намітилася тенденція до того, що будь-яке майно загального користування житлової будівлі можна передати в користування, за винятком комунікацій та майна, необхідного для здійснення діяльності Товариства Власників Житла з управління житловим будинком та організації життєдіяльності осіб (дитячий майданчик, місця збору побутових) відходів, ліфт тощо).

Як орендувати приміщення у Товариства?

ВАЖЛИВО:Без схвалення власників та членів товариства таку угоду укласти неможливо (ч. 3 ст. 44 Житлового кодексу РФ).

Оптимальним варіантом є ситуація, коли загальні збори власників житла одразу затверджують список об'єктів, які мешканці дозволяють здавати та на підставі цього протоколу товариство укладає договори з будь-яким орендарем протягом роботи некомерційної організації.

У сучасній Росії мешканці будинків рідко беруть участь у зборах та приймають рішення.

У разі рішення зборів власників є завданням майбутнього орендаря.

Як правило, орендар сам організовує скликання зборів або робить поквартирний обхід і просить згоди на здачу об'єкта нерухомості.

Оренда приміщень підлягає реєстрації в Росреєстрі, якщо термін користування нерухомістю менше року.Якщо термін вбирається у року, то реєструвати право оренди необов'язково (год. 2 ст. 651 ДК РФ).

ГК РФ Стаття 651. Форма та державна реєстрація договору оренди будівлі або споруди

1. Договір оренди будівлі або споруди укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (пункт 2 статті 434).
   Недотримання форми договору оренди будівлі чи споруди тягне за собою його недійсність.
2. Договір оренди будівлі чи споруди, укладений терміном щонайменше року, підлягає державної реєстрації речових і вважається укладеним із моменту такої реєстрації.

Від імені ТСЖ підписує договір голова правління, який обирається членами товариства. Щоб перевірити повноваження, достатньо отримати витяг з ЄДРЮЛ або вимагати від голови протоколу зборів, на яких його було обрано.

Якщо договір не буде зареєстровано, термін використання майна починається з моменту затвердження сторонами передавального акта. Виходячи з дати підписання акта, сторони визначають термін користування об'єктом, розрахунок плати та розрахунок неустойок.

Швидше за все, товариство має проект договору, який постійно підписується з усіма орендарями. При цьому закон наділяє орендаря правом вносити до договору свої корективи чи запропонувати свій варіант.

ДОВІДКА:У цьому документі має бути зазначений термін оренди, плата (зазвичай, вказується місячна вартість), термін оплати. У договорі якнайдокладніше необхідно описати предмет угоди.

Якщо предметом є частина приміщення або частина стіни будівлі, то найкраще скласти схему розташування із зазначенням точних розмірів та координат. Таку схему слід зазначити як додаток, який має бути підписаний сторонами.

Вказується відповідальність сторін, форма та розмір відповідальності.

Договір користування землі

У деяких випадках, крім договору оренди, необхідно укладати договір використання земельної ділянки. Договір користування землі полягає у тому випадку, якщо за характером діяльності орендаря до орендованого майна проходять необмежене коло осіб.

Наприклад, товариство здало в оренду приміщення під магазин і цьому магазину потрібно, щоб покупці змогли пройти в магазин. Також земля може бути використана під паркування для автомобілів.

Якщо орендар займатиметься видом діяльності, що ліцензується, то швидше за все ліцензійний відділ вимагатиме такий договір.

УВАГА:Якщо власником такої ділянки буде товариство, то сторони не зміняться, а якщо адміністрація, то договір укладається на загальних підставах або встановлюється сервітут.

Нюанси та підводні камені

Основним підводним каменем в оренді у ТСЖ є відсутність загальних зборів власників житла або членів, на яких було схвалено правочин. Збори може визнати в суді угоду недійсною, якщо вона її не схвалювала і така угода є великою (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

При цьому у статуті організації може бути затверджений порядок подальшого схвалення. Наприклад, угода була укладена без зборів власників, але згодом на загальних зборах члени товариства схвалили угоду, така угода буде дійсною.

У статуті допускається встановлення права загальних зборів передавати повноваження правлінню ТСЖ, якщо за законом такі повноваження не належать до виключної компетенції зборів.

Право на здачу в оренду нежитлового приміщення також може бути передано правлінню.

Тому перед укладанням договору слід читати статут цієї організації.

ВАЖЛИВО: Іншою перешкодою можуть стати нелегітимні збори Такі збори можуть бути визнані нелегітимними, якщо на них присутні менше половини власників житла.

Наразі житло в Росії часто здається і при пред'явленні орендарю протоколу неможливо перевірити, хто підписався під прізвищем, сам власник чи орендар житла, чи член сім'ї. Якщо зборах брали участь і розписувалися у протоколі не власники, таке рішення суд визнає незаконним(ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Згідно з Житловим кодексом (ЖК РФ), товариство власників житла (ТСЖ) є некомерційною юридичною особою. Це означає, що його діяльність не може бути спрямована виключно на отримання прибутку. Але, як і будь-яка інша некомерційна організація, ТСЖ має право займатися комерційною діяльністю задля досягнення поставлених перед товариством цілей. Чи реально для ТСЖ заробляти гроші та як це зробити, розповідає юрист.

Основна мета діяльності ТСЖ – обслуговування житлових будівель. Для її здійснення необхідні кошти. Відповідно до ст. 151 Житлового кодексу РФ кошти товариства формуються за рахунок внесків та платежів членів ТСЖ; доходів від господарської діяльності; субсидій та інших джерел.

Субсидії та платежі членів ТСЖ стануть темою окремої статті, сьогодні йтиметься про господарську діяльність ТСЖ. Незважаючи на те, що за законом некомерційні організації мають право займатися комерційною діяльністю, ст. 152 ЖК РФ вводить їм обмеження. Пункт 2 цієї статті містить закритий перелік допустимих для ТСЖ видів господарської діяльності. До них відносяться:

Обслуговування, ремонт та експлуатація нерухомого майна у багатоквартирному будинку;

Будівництво додаткових приміщень та об'єктів у багатоквартирному будинку;

Здача в оренду частини спільного майна у багатоквартирному будинку.

Неважко здогадатися, що найпривабливішим видом господарської діяльності зі згаданих є здавання спільного майна в оренду.

Насамперед - договір

Для того, щоб товариство могло здати в оренду якесь приміщення, спочатку загальні збори учасників ТСЖ зобов'язані визначити, які площі та кому саме члени товариства готові надати оренду, на який термін і за яку орендну плату. Решта умов договору, які мають принципово важливого значення для членів ТСЖ, здатний внести до договору юрист, якому товариство замовить договір оренди. Укладання такого договору обійдеться в деяку суму, але заплатити доведеться лише один раз: згодом цей договір можна буде використовувати як типовий для всіх орендарів.

Якщо договір оренди є довгостроковим, його доведеться зареєструвати. Справа ця клопітка і довга, тому краще укладати договори оренди на невизначений термін або на 11 місяців із правом необмеженої кількості пролонгацій. Це дозволить уникнути необхідності реєструвати договір, хоча фактичний термін його дії в результаті і складе набагато більше, ніж рік.

Також у договорі оренди ТСЖ необхідно передбачити порядок розірвання договору з ініціативи товариства. Як правило, орендодавці визначають, що договір розривається ними в односторонньому порядку з повідомленням орендаря протягом місяця (максимум) без пояснення причин. Це дозволяє витрачати час оформлення документів.

Оренда: важливі дрібниці

Оскільки питання здавання приміщень у найм належить до компетенції загальних зборів, відповідне рішення приймається щодо кожного орендаря. Інакше незадоволені члени товариства вправі оскаржити законність перебування орендарів у будинку.

Також слід звернутися за допомогою до бухгалтера, який підкаже, як правильно враховувати доходи від оренди та сплачувати з них податки. Вже після того, як укладено договір, ТСЖ може запропонувати своїм орендарям послуги з експлуатації приміщень, їх ремонту тощо. Таким чином, орендар отримає певний набір послуг, а товариство на цілком законних підставах виручить більше грошей за одне приміщення.

Які складнощі чекають на товариство на цьому шляху? По-перше, слід пам'ятати, що законодавством дозволено здачу в оренду лише загальних приміщень будинку і лише за рішенням загальних зборів членів ТСЖ. Тому з особливою увагою треба ставитись до питань законності проведення зборів та правильності оформлення його рішень. Якщо на зборах присутні менше половини членів ТСЖ, вони не мають право приймати будь-які рішення. Не можна здавати порожні квартири. Вони можуть вважатися спільної власністю, отже, не підлягають здачі у найм.

По-друге, товариство не може побудувати, наприклад, стоянку для подальшої здачі в оренду: згідно із законом ТСЖ має право здавати лише спільне майно, що знаходиться в будинку, а паркування не належить до такого майна. Натомість таку стоянку реально створити для потреб членів товариства. Організація паркінгу потребує великих зусиль. Необхідно зв'язатися з муніципалітетом та префектурою округу, щоб домогтися виділення землевідведення під стоянку. Якщо ділянка належить ТСЖ, потрібно змінити цільове призначення.

Щодо самих орендарів, то треба враховувати, що розмістити в житловому будинку якесь виробниче підприємство ніхто не дозволить. Це порушить інтереси не лише членів товариства, а й мешканців навколишніх будинків. При влаштуванні розважальних закладів (ресторанів, клубів тощо) слід окремо обговорити в договорі оренди не тільки графік їх роботи, а й зобов'язання щодо додаткового обладнання приміщення, що орендується. Для збереження спокою мешканців такі орендарі можуть обладнати приміщення поглинаючими панелями, які не пропустять сторонні звуки в квартири.

ТСЖ немає права заробляти продажем пиріжків, прокатом автомобілів чи наданням інших послуг, не передбачених законодавством. Але ті можливості, які надано товариствам законом, дозволяють одержувати достатній прибуток для утримання будинку у нормальному стані. Головне – правильно організувати процес, оформити документи та сплатити податки. Тоді мешканці зможуть дозволити собі охорону в під'їзді, і квіти на сходових прольотах.