Доступ до комунікацій у підвалі. Чи маємо ми право потрапити до підвалу свого багатоквартирного будинку? Чим більше житлоплоща, тим більше голосів

Статус підвалів, як і раніше, турбує власників приміщень багатоквартирних будинків (МКД). Здавалося б, питання визнання права спільної пайової власності на «технічне підпілля» (так іноді називають підвали) вже вирішено на рівні Конституційного суду (Визначення від 19.05.2009 № 489-О).

Однак практика показала, що далеко не у всіх багатоквартирних будинках підвальні приміщення підлягають включенню до загального майна. У цій статті йтиметься про те, як визначити призначення підвального приміщення та його правовий режим.

Приміщення МКД та можливі правові режими

Згідно п. 1 ст. 290 ЦК Українивласникам квартир у МКД на праві спільної часткової власності належать загальні приміщення, що несуть конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, що обслуговує більше однієї квартири. Стаття 36 ЖК РФдає більш повне уявлення про те, що відноситься до загальних приміщень будинку.

Згідно з цією нормою власникам приміщень у МКД належать на праві спільної часткової власності приміщення, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку: міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче обладнання, що обслуговує більше одного приміщення в даному будинку (технічні підвали).

З зазначених норм випливає, що приміщення, що належить до спільного майна, не може бути частиною квартири або іншого приміщення, що знаходиться в індивідуальній власності, а у спільній власності не може знаходитися частина приміщення, не відокремлена від приміщення, що належить одноосібному власнику. У свою чергу, на приміщення як об'єкт права може поширюватися правовий режим:

Спільного майна в МКД, і тоді учасниками загальної соб-
ності є всі власники приміщень у будинку з розміром частки кожного пропорційно площі належного кожному власнику приміщення;
-самостійного майна, що перебуває в одноосібній або спільній власності, але на підставах, не пов'язаних з цільовим призначенням майна як допоміжного та обслуговуючого інші приміщення.

Роз'яснення Конституційного суду

Як зазначено в Визначення КС РФ від 19.05.2009 № 489 О-О,приміщення, що не є частинами квартир, належать до спільного майна власників приміщень у МКД (у тому числі), якщо всередині них розташоване обладнання, призначене для обслуговування потреб власників приміщень. Такі приміщення самостійного призначення не мають, вони, як і розташоване в них обладнання, призначені для обслуговування кількох чи всіх приміщень будинку.

Разом з тим, судді зазначили, що, крім нежитлових приміщень, що належать до спільного майна, у МКД можуть бути інші нежитлові приміщення, призначені для самостійного використання.

Такі приміщення є нерухомими речами – самостійними об'єктами цивільних прав. Їхній правовий режим відрізняється від правового режиму приміщень, встановленого ст. 290 ГК РФ та ст. 36 ЖК РФ.Забігаючи вперед, зазначимо, що в будинках радянської споруди (і старше) відрізнити нежитлове приміщення, наділене виключно функцією, що обслуговує, від нежитлового приміщення самостійного призначення не так просто. Вирішення цього питання вимагає врахування фактичних обставин і входить до компетенції арбітражних судів та судів загальної юрисдикції. На це неодноразово звертав увагу Конституційний Суд (див. визначення від 24.02.2011 № 137 О-О, від 16.12.2010 № 1587 О-О, від 17.06.2010 № 814 О-О, від 22.04.2010 № 472 О-О тощо).

Арбітражна практика, що складається протягом майже двох років з моменту винесення КС РФ Визначення № 489 О-О,на подив власників приміщень у МКД та їх представників, показала, що підвальні приміщення, історично призначені під взуттєві майстерні, аптеки та інші організації та установи, на перший погляд, нічим не відрізняються від таких же підвальних приміщень, не зайнятих аналогічними об'єктами, здебільшого до спільного майна будинків не належать. У новобудовах, навпаки, правовий режим підвальних приміщень більш прозорий і найчастіше визначається арбітрами як спільну часткову власність.

Позиція Президії ВАС

Підвальне приміщення будинку не є технічним за визначенням

Першу велику невдачу ТСЖ, що представляє інтереси частини власників приміщень у МКД щодо визнання підвального приміщення спільним майном, зазнало наприкінці 2009 року.

Постановою Президії ВАС РФ від 15.12.2009 №12537/09всі судові акти, прийняті раніше на користь товариства, були скасовані, а справа про визнання права спільної часткової власності на спірне підвальне приміщення, сформоване на площі колишніх квартир і десятиліттями використовуване як самостійний об'єкт нерухомості (для розміщення різних установ), було направлено на нове розгляд. Мотивами до ухвалення такого рішення послужили такі обставини.

Ключовий момент:

Автоматично право спільної часткової власності виникає лише на технічні підвали, а не будь-які підвальні приміщення будинку.
В силу прямої вказівки ст. 36 ЖК РФправо спільної часткової власності домовласників виникає не так на будь-яку підвальну частину житлового будинку, лише на технічні підвали. Кваліфікацію підвалу як технічне приміщення визначає, наприклад, необхідність постійного відкритого доступу до розміщеного в ньому обладнання.

Саме собою наявність інженерних комунікацій та устаткування у підвалі чи відповідної його частини не дає достатніх підстав вважати цей об'єкт нерухомості технічним підвалом і, як наслідок, загальною частковою власністю домовласників. Крім того, Президія ВАС прийняла до уваги, що спірне підвальне приміщення було сформоване з колишніх квартир (через одразу постало питання про наявність можливості доступу до комунікацій, що перебувають у зазначеному приміщенні, та необхідності такого) і використовувалося як самостійний об'єкт нерухомості ще до створення ТСЖ та виникнення права власності на квартири та кімнати у мешканців будинку.

Ознаки «технічного підпілля»

Тут йтиметься про позитивні для власників приміщень у МКД рішення, засновані на представленій вище позиції Президії ВАС. Так, у Постановою ФАС СЗВ від 21.03.2011 № А56-30206/2010судді зайняли бік реєструючого органу, який відмовив юридичній особі у реєстрації права власності на підвальне приміщення, в якому знаходилася електрощитова, що належить до спільного майна будинку. Незважаючи на те, що організація при будівництві будинку виступала як пайовик, у тому числі фінансувала будівництво приміщення підвалу, суд зазначив, що за державною реєстрацією права на спільне майно будинку, зокрема на спірне приміщення підвалу, повинні звернутися всі учасники пайової власності.

Постановою ФАС СКО від 20.12.2010 № А53-6270/2009були задоволені претензії ТСЖ на підвальне приміщення, будівництво якого на етапі будівництва фінансувалося підприємцем і яке було оформлене у власність підприємця після закінчення будівництва. Судді констатували той факт, що спірне приміщення не призначалося для розміщення в ньому офісів та не вводилося в експлуатацію у такій якості.

Експертиза встановила наявність у підвальному приміщенні санітарно-технічного обладнання, що обслуговує МКД, використання якого неможливе без постійного доступу до спірного приміщення. Згідно з проектною документацією, спірне приміщення було визнано технічним підвалом, що не має самостійного призначення.

Ключовий момент:

Технічним визнається підвал:
- спроектований як технічний підвал, що не має самостійного призначення і не призначений для самостійного використання;
- оснащений інженерними системами та вузлами управління ними, обслуговування яких необхідний постійний відкритий доступ технічних фахівців;
- не ізольований від інженерних систем та вузлів управління ними.

Ще один приклад визнання права спільної часткової власності на приміщення підвалу, яке без згоди власників житлових приміщень будинку було передано в оренду, - Постанова ФАС СКО від 10.08.2010 № А32-4632/2008.

Суд, дослідивши матеріали справи, у тому числі план підвалу житлового будинку, встановив, що в ньому розташовані магістральні трубопроводи системи опалення, системи гарячого та холодного водопостачання, стояки, вводи трубопроводів, що живлять систему опалення будинку, запірна арматура та крани, трубопроводи системи каналізації, і дійшов висновку: таке підвальне приміщення не було призначено для самостійного використання. Воно має бути віднесено до спільної власності домовласників.

Ну і останнє судове рішення про визнання підвального приміщення загальною частковою власністю, на яке хотілося б звернути вашу увагу, - Постанова ФАС УО від 15.03.2011 № Ф09-1144/11 С6.Суддям було представлено експертний висновок, згідно з яким спірний підвал житлового будинку мав:

Введення з приладами обліку системи холодного водопостачання всіх приміщень першого поверху та підвалу;
-введення з приладами обліку системи гарячого водопостачання та системи опалення, призначеними для забезпечення гарячою водою та теплом приміщень першого поверху та підвалу;
-змонтовану систему припливно-витяжної вентиляції, яка забезпечує організований приплив повітря (і його видалення) у приміщення першого поверху та підвалу;
-вантажний ліфт та ліфтовий хол до нього для переміщення вантажів між першим поверхом та підвалом.

Керуючись отриманою інформацією, судді дійшли висновку, що такий підвал використовуватись самостійно не може. Його проектне та фактичне призначення - обслуговуюче, оскільки в ньому розташовані всі вузли управління інженерними мережами першого та підвального поверхів будівлі, розташовані у підвалі, куди має бути забезпечений безперешкодний доступ. Саме приміщення підвалу виконує службову роль, має нерозривний зв'язок із будівлею загалом, оскільки ізольовано від цього.

Відсутність у підвальному приміщенні закільцьованої системи енергопостачання, опалення, водопостачання та окремих приладів обліку комунальних послуг, на думку суддів, зумовлює його допоміжне призначення.

Зі змісту наведених вище судових актів можна зробити висновок про те, що кожна суперечка щодо визнання за власниками приміщень у МКД права спільної часткової власності на підвальні приміщення має свої нюанси та свої причини для його вирішення на користь домовласників. Узагальнюючою ознакою всіх розглянутих вище справ є, по-перше, те, що спірні підвальні приміщення не були спроектовані або сформовані згодом як відокремлені (у тому числі від комунікацій та вузлів управління) об'єкти, а по-друге, те, що у всіх спірних підвальних приміщеннях крім інженерних мереж було розміщено і вузли управління ними. Зауважимо, що Президія ВАС у Постановою №12537/09не зробив у цьому напрямі жодних основних висновків. Вони з'явилися пізніше, в іншій його ухвалі (Від 02.03.2010 № 13391/09).

Підвальне приміщення - самостійний об'єкт нерухомості

У Постановою №13391/09на прикладі підвального приміщення будинку дореволюційної споруди сформульовано ознаки такого приміщення як самостійного об'єкта. Отже, при визначенні статусу підвального приміщення в аналогічних багатоквартирних будинках слід враховувати, що згідно п. 1 додатка 3до Постановою Верховної Ради РФ від 27.12.1991 № 3020 1такі об'єкти державної власності, як житловий та нежитловий фонди, спочатку належали до муніципальної власності, власності Москви та Санкт-Петербурга. З моменту початку реалізації громадянами права на приватизацію житла, передбаченого Законом РРФСР від 04.07.1991 № 1541 1,житловий будинок, в якому була приватизована хоча б одна квартира (кімната), втрачав статус об'єкта, що знаходиться виключно у муніципальній власності.

Тому правовий режим підвальних приміщень, що належать або не належать до спільної часткової власності кількох власників приміщень у таких житлових будинках, має визначатися саме на дату приватизації першої квартири у будинку. Право спільної часткової власності на спільне майно у такому будинку (зокрема, на підвал) виникло лише один раз – зазначає Президія ВАС: у момент приватизації першого приміщення у будинку. Прийняті надалі федеральні законодавчі акти (включаючи Закон РФ від 24.12.1992 № 4218 1 «Про основи федеральної житлової політики», Тимчасове положення про кондомініум, ст. 290 ЦК України і ст. 36 ЖК РФ) лише підтверджують наявність у домовласників вже виникло спільної часткової власності на спільне майно будинку та уточнюють його, але не породжують назване право наново.

Згідно з висновками арбітрів, якщо станом на дату приватизації першої квартири підвальні приміщення житлового будинку були призначені (враховані, сформовані) для самостійного використання в цілях, не пов'язаних з обслуговуванням житлового будинку, і не використовувалися фактично як спільне майно домовласниками, то право спільної пайової власності домовласників на ці приміщення не виникло. Інші підвальні приміщення, не виділені з метою самостійного використання, перейшли у загальну пайову власність домовласників як спільне майно будинку.

Ключовий момент:
Самостійним об'єктом нерухомості визнається підвал, спроектований або сформований на момент приватизації першої квартири в будинку як об'єкт, призначений для самостійного використання.

Цей критерій, на думку суддів, не суперечить твердженню про те, що приміщення, в яких розміщені інженерні комунікації, апріорі є спільним майном домовласників. Для визначення правового режиму таких (відокремлених) підвальних приміщень не мало і не має значення наявність у них інженерних комунікацій, оскільки вони розташовані в кожному підвалі і самі по собі не породжують право спільної часткової власності домовласників на приміщення, вже виділені для самостійного використання, пов'язані з обслуговуванням житлового будинку.
Нам вдалося знайти кілька цікавих прикладів застосування Постанови №13391/09у практиці федеральних арбітражних судів. Так, Постановою ФАС СЗВ від 21.03.2011 № А56-48167/2009 ТСЖбуло відмовлено у позові до КУДІ про визнання права спільної часткової власності на підвальне приміщення, яке згідно з довідкою проектно-інвентаризаційного бюро зафіксовано в обліковій документації з 1977 року як приміщення шевської майстерні (колишня квартира). У 2003 році цей об'єкт був реконструйований (його площа була зменшена у зв'язку з виділенням у самостійне приміщення водомірного вузла), внаслідок чого був зареєстрований вторинний об'єкт нерухомості, в якому були відсутні технічні приміщення (венткамери, водоміри, щитові, ліфтові тощо). д.). Аналогічним чином вирішилася доля вторинних об'єктів нерухомості (підвальних приміщень) у постанови ФАС СЗО від 21.03.2011 № А56-36543/2009, ФАС МО від 09.12.2010 № КМ-А40/14250 10.

До відома:
Власники підвальних приміщень, виділених як самостійні об'єкти та використовувані під магазини, кафе, аптеки тощо. буд., зобов'язані нарівні з іншими власниками приміщень будинку нести витрати на утримання спільного майна, незалежно від того, чи користуються вони таким майном. Адже ці приміщення також є конструктивною частиною МКД (Постанова ФАС СЗВ від 21.03.2011 № А56-7732/2010).

Щодо розміщення у підвальних приміщеннях – самостійних об'єктах нерухомості – інженерних комунікацій також є кілька цікавих справ. Зокрема, у Постановою ФАС СЗВ від 18.01.2010 № А56-9227/2008зазначено, що перебування у підвальному приміщенні інженерних комунікацій холодного та гарячого водопостачання та системи опалення не може бути достатньою підставою для віднесення даного приміщення до допоміжного, тим більше якщо необхідність постійного використання та технічного обслуговування розташованого у приміщенні обладнання для потреб інших приміщень будинку не доведена. Аналогічні висновки зробили судді ФАС УО Постанова від 12.05.2010 № Ф09-3319/10С6 щодо факту перебування у підвалі комунікацій, прокладених транзитом (трубопровід центрального опалення з опалювальними приладами, трубопровід холодного водопостачання, стояки із запірним обладнанням).

Слід зазначити, що на практиці трапляються випадки, коли підвальні приміщення, візуально виділені в самостійні об'єкти, насправді не сформовані належним чином як такі і тому підлягають передачі в загальну часткову власність домовласників. Подібна ситуація розбиралася Президією Челябінського обласного суду Постанова від 24.11.2010 № 44 Г-99/2010.Як видно з матеріалів справи, підвальне приміщення житлового будинку, як, власне, і всі приміщення даного об'єкта, в 1990-ті роки були прийняті в муніципальну власність (відповідно до згаданого вище) Постановою Верховної Ради РФ № 3020 1). Однак на той момент підвальне приміщення було технічним, самостійне використання його не було визначено. Спірне приміщення було реконструйовано та прийнято в експлуатацію як нежитлове лише у 2004 році, тому у домовласників були всі шанси оформити його у спільну пайову власність. Цей судовий розгляд не отримав логічного завершення лише тому, що в матеріали справи не було представлено документальних свідоцтв того, коли проведено приватизацію першої квартири в цьому житловому будинку і яким на той момент був статус спірного підвального приміщення (за непрямими ознаками – «технічного підпілля») Проте прецедент створений, що дуже важливо.

Підвальне приміщення - самостійний об'єкт нерухомості обслуговуючого призначення

Використання підвальних приміщень у МКД настільки різноманітне, що іноді дуже складно визначити його правовий режим, зокрема, у разі, коли об'єкт відокремлений та має самостійне призначення – обслуговування житлових приміщень будинку та прилеглих будівель (наприклад, теплопостачання). Такі приміщення, на думку суддів ФАС УВ (Постанова від 02.03.2010 № Ф09-982/10 С6), не можуть перебувати в спільній частковій соб-
ності. Спірне підвальне приміщення з моменту будівництва будинку використовувалося обслуговування декількох будинків. Воно спочатку мало самостійне призначення, було об'єктом технічного обліку та реєстрації та не належало до місць загального користування одного житлового будинку. У зв'язку з цими обставинами ТСЖ було відмовлено у позові про визнання права спільної пайової власності на приміщення підвалу, де розташовувався центральний тепловий пункт, до обладнання якого були приєднані системи теплоспоживання кількох довколишніх будівель.

Як було зазначено на початку статті, підвальне приміщення залежно від його характеристик, призначення тощо може бути як загальним, так і одноосібним майном власників приміщень у МКД. При визначенні статусу підвалу будинку необхідно врахувати безліч факторів: особливості його проектування, дати та нюанси проведення реконструкцій та формування вторинних об'єктів нерухомості, наявність комунікацій, вузлів управління тощо. та інвентаризаційних служб. Але це ще не все. Якщо підстави для подання до суду позовної заяви про визнання права спільної часткової власності на підвальне приміщення будуть знайдені, власникам приміщень у МКД слід відповідально підійти до підготовки до судового процесу. Необхідно провести загальні збори власників та заручитися їх згодою на подання до суду відповідного позову, а також уповноважити товариство (керівну організацію, іншу особу) на подання інтересів власників під час розгляду позову до суду.

Підвал у багатоквартирному будинку належить до загальнобудинкового майна, тому власники житла мають право використовувати його для господарських потреб. Але на це право є низка суворих обмежень, оскільки саме в підвалі розташовані інженерні системи будинку. Експерти з Мосжилинспекції розповіли сайту "РІА Нерухомість", як мешканці звичайної багатоповерхівки можуть розпоряджатися підвальним приміщенням та як визначити у ньому місце для кожного на законних підставах.

Право доступу

Багато власників житла зацікавлені використовувати підвальне приміщення у багатоквартирному будинку для індивідуального зберігання речей та запасів. У підвалі зручно складувати консерви та мішки з картоплею, зимову гуму, лижі та санки, велосипеди, дитячі коляски, надувні човни з мотором – загалом, будь-які речі, якими не хочеться захаращувати балкон і яким немає місця у квартирі.

Але аж ніяк не кожен будинок через свої конструктивні особливості дозволяє влаштувати в підвалі індивідуальні склади. Частина багатоквартирних будинків, переважно у старому житловому фонді, зазвичай немає у підвалі спеціальних приміщень, передбачених під особисте користування жильцями. У таких підвалах загальнобудинкові інженерні комунікації займають майже всю площу, а вільна частина приміщення ніяк не відгороджена, тому доступ простих громадян - власників житла до них закритий. Як відомо, допуск до внутрішньобудинкової інженерії дозволено лише фахівцям, які мають право експлуатації інженерних систем.

У молодшому житловому фонді та новобудовах підвал, навпаки, буває заздалегідь забезпечений окремим приміщенням для господарських потреб мешканців. Право користування в такому разі належить всім власникам житла, незалежно від їхньої професійної приналежності: комунікації залишаються поза зоною досяжності, в закритій частині підвалу.

Дізнатися про пристрій технічного приміщення в конкретному будинку допоможе керуюча компанія, яка відповідає за його експлуатацію. Звернувшись до свого КК, власники житла, не спускаючись до підвалу, зможуть дізнатися, чи можна в ньому влаштувати склад особистих речей. Залежно від особливостей підвального приміщення діяти доведеться по-різному.

Будівництво власним коштом

У першому випадку, коли у підвалі спочатку не передбачено місце під побутові потреби мешканців, спосіб облаштувати простір для зберігання таки існує. Підвал, незважаючи на наявність у ньому у вільному доступі інженерних комунікацій, все одно залишається загальнобудинковим майном та належить власникам житла. Тому вони мають право розпоряджатися їм на свій розсуд. І якщо серед мешканців будинку набереться достатня кількість бажаючих зберігати у підвалі картоплю чи влаштувати у ньому велопарковку, їм ніщо не завадить.

Щоправда, власникам потрібно виявити наполегливість, організаторські здібності, і що, важливо, приготується до матеріальних витрат. Справа в тому, що в підвалах такого типу (де комунікації ніяк не відгороджені) приміщення, відокремлене під індивідуальні склади, і прохід до нього без доступу до інженерії доведеться будувати самостійно.

Для цього слід разом із КК заздалегідь продумати план перепланування та перебудови підвального приміщення та отримати офіційний дозвіл на проведення відповідних будівельних робіт. Причому треба розуміти, що всі фінансові витрати з перебудови підвалу та подальшої експлуатації збудованого окремого простору ляжуть на власників житла, які виступили з ініціативою організувати сховище.

Збори власників

У тих будинках, де підвал має окреме приміщення під сховище, все простіше. Головне – заручитися загальним рішенням власників житла та отримати свою частину підвалу.

З проведення загальних зборів власників житла доведеться починати незалежно від того, чи бажаєте ви просто виділити власну частку у вже існуючому сховищі або, як у попередньому випадку, плануєте облаштувати в підвальному приміщенні місця для зберігання.
На загальні збори потрібно запросити власників усіх приватизованих квартир. Щодо соціальних наймачів, то рішення за них приймає власник, представників якого також слід покликати на збори. У Москві, наприклад, це департамент житлової політики та житлового фонду міста. Інформацію про плани проведення зборів загальні збори потрібно донести до кожного власника, як того вимагає Житловий кодекс, не менше ніж за 10 днів до заходу. І найкраще повідомити учасників письмово.

Крім точної дати та часу проведення зборів, у повідомленні слід зазначити питання, які там будуть розглянуті. Це необхідно на випадок, якщо очні збори власників не відбудуться і приймати рішення більшістю голосів доведеться заочно. А на заочне голосування, на жаль, можна винести лише ті питання, що були заявлені на очних зборах. Якщо цим правилом знехтувати, у охочих оскаржити результати голосування у суді буде більше шансів перемогти.

Порядок денний збору в першу чергу повинен включати питання про створення місць зберігання в підвальному приміщенні та його перепланування (або про поділ часток наявного підвалу між власниками). Крім того, необхідно визначити склад лічильної комісії для підрахунку голосів під час голосування.

Збори вважаються такими, що відбулися, якщо в ньому взяли участь власники, які мають більш ніж 50% голосів у багатоквартирному будинку (голос "прив'язаний" до розміру житлоплощі, що знаходиться у власності, і власник "троячки" має більше голосів, ніж господар "однушки"). Присутні на місці обговорюють усі питання та голосують.

Якщо 50% голосів не набралося, збори не зараховуються. У такому разі вам доведеться вдатися до заочного голосування. Повідомити про його проведення знову доведеться всіх власників адресно. В інформації слід зазначити ті самі питання, що пропонувалося обговорити на очних зборах, включаючи склад лічильної комісії, із запрошенням проголосувати, а також час і місце, куди слід складати заповнені листи голосування. Голоси підраховує обрана лічильна комісія.

Самозахоплення та правило звичаю

Нерідко власники житла, особливо новосели, стикаються із ситуацією, коли підвальне приміщення у давно заселеному багатоквартирному будинку вже поділено між деякими власниками. І ті, у свою чергу, на всі питання щодо місць у підвалі запевняють, що вільних немає. Часто це супроводжується умовляннями, що підвал був облаштований за їх рахунок, і тепер є їх приміщенням з права.

Але насправді це не можна назвати інакше, як самозахопленням. Такі дії з боку власників є незаконними. Нежитлові приміщення, у тому числі технічний поверх, належать до розряду загальнобудинкового майна, тому у кожного власника житла є в ньому своя частка, пропорційна житлоплощі, що належить йому. Про самозахоплення слід повідомити КК і далі вирішувати питання виділення часток знову ж таки з допомогою загальних зборів власників.

Втім, навіть якщо такі умови користування підвалом було затверджено загальним рішенням на зборах власників житла, ситуацію можна змінити. Адже склад власників змінився, а це означає, що доведеться провести нові збори.

У старому фонді, особливо в хрущовках, давно існує інша практика: підвали в таких будинках дуже часто використовуються ще з радянських часів, причому без жодних попередніх погоджень, перепланувань та інших умовностей. Найправильніше в такому разі нарешті зібрати всіх власників і на загальних зборах узаконити ситуацію, що давно склалася.

Здрастуйте, ось така ситуація ми переїхали проживаємо на 1 поверсі, в квартирі немає балкона, немає комор. Ми хотіли зайняти підвал, але потрапити туди не можемо, колишні господарі квартири тримали цей підвал три роки, але вони втратили ключ. У компанії, що управляє, нам говорять що він не покладений, ключ від підвалу не дають щоб зробити дублікат. Як бути порадьте. Заздалегідь дякую.

Виходячи з тексту питання, припустимо, що в підвалі вашого багатоквартирного житлового будинку є так звані "комори" або "комірки", які використовували мешканці будинку для цілей зберігання там продуктів харчування (овочів), іншого майна. При цьому користувалися зазначеними коморами не всі власники житлових приміщень, а лише ті, за ким колись ще при вселенні дані комори були "закріплені" забудовником або іншою особою, яка надавала квартири громадянам. При переході права власності на квартиру умовне право користування коморами "на словах" передавалося новому власнику.

Припустимо також, що у договорі з організацією, що управляє, відсутні умови на яких власники вправі користуватися приміщеннями підвалу, порядок користування в тому числі коморами не визначений (рішення загальних зборів власників з цього приводу не переймалося).

У ситуації, коли керуюча організація не допускає власників до приміщення підвалу, слід враховувати наступне.

Загальною частковою власністювсіх власників приміщень багатоквартирного житлового будинку, на підставі статті 36 ЖК РФ, є в тому числі:

1) приміщення в даному будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, у тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше, що обслуговує більше одного приміщення в даному будинку обладнання (технічні підвали);

2) інші приміщенняу цьому будинку, які не належать окремим власникам і призначені для задоволення соціально-побутових потребвласників приміщень у цьому будинку, включаючи приміщення, призначені для організації їхнього дозвілля, культурного розвитку, дитячої творчості, занять фізичною культурою та спортом та подібних заходів.

Під процитований пункт 2 підпадають та комориі візкита інші місця загального користування, що традиційно використовуються власниками житлового будинку за своїм призначенням.

Тобто в силу закону власник житлового приміщення має право користуватися спільним майном (його частиною).

Разом з тим слід взяти до уваги наступне.

Обмеження доступу до підвалу житлового будинку

Як зазначено у п. 3.4.5. Постанови Держбуду РФ від 27.09.2003 N 170"Про затвердження Правил та норм технічної експлуатації житлового фонду", "вхідні двері до технічного підпілля, підвал мають бути закриті на замок(ключі зберігаються в організаціях за утриманням житлового фонду, ОДС, у двірника, робітників, які проживають у цих будинках), про місце зберігання робиться спеціальний напис на двері.

Доступ до транзитних інженерних комунікацій, які проходять через приміщення, представників відповідних організацій з обслуговування житлового фонду та міського комунального господарства має бути забезпечений у будь-який час доби".

Відповідно до п. 5.5.9 зазначеної постанови Держбуду, "технічні підпілля та підвали, в яких розташовані газопроводи, забороняється використовувати під склади та інші потреби. У ці приміщення повинен бути забезпечений безперешкодний цілодобовий доступ обслуговуючого їх експлуатаційного персоналу. повинні замикатися на замок, а ключі зберігатися в організації з обслуговування житлового фонду в місцях, узгоджених зі спеціалізованими організаціями.

Таким чином, враховуючи особливий режим такого виду спільного майна як підвал житлового будинку з інженерними комунікаціями, що в ньому знаходяться, слід констатувати, що обмеження користування (заборона відкритого доступу) з боку керуючої (обслуговуючий житловий будинок) організації, у відсутності прийнятого загальними зборами власників приміщенні рішення про визначення порядку користування підвалом правомірний.

Визначення порядку користування спільним майном – підвалом житлового будинку.

У законодавстві відсутня спеціальна норма, що регламентує процедуру чи особливості визначення порядку користування підвалом житлового будинку, так і в цілому спільним майном власників. Однак, це не виключає можливість застосування статті 247 ЦК України, згідно з якою володіння та користування майном, що перебуває у частковій власності, здійснюються за згодою всіх її учасників, а при недосягненні згоди - у порядку, що встановлюється судом.

Визначити порядок користування приміщеннями підвалу правомочно загальні збори власників приміщень будинку.

Відповідно до ч. 5, статті 161.1. ЖК РФ, Рада багатоквартирного будинку виносить на загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку як питання для обговорення пропозиції про порядок користування спільним майном у багатоквартирному будинку.

Позачергові загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути скликані з ініціативи будь-якого з цих власників.

На можливість визначення порядку користування майном будівлі вказував і Вищий Арбітражний Суд РФ.

Як роз'яснено у п. 6, Постанови Пленуму ВАС РФ від 23.07.2009 N 64 "Про деякі питання практики розгляду спорів про права власників приміщень на загальне майно будівлі",

"за рішенням власників приміщень, що приймається у порядку, передбаченому статтями 44 - 48 Житлового кодексу Російської Федерації , може встановлюватися режим використання спільного майна будівлі, зокрема окремих спільних приміщень.

Вважаємо, що у разі недосягнення згоди про порядок користування, власник приміщення у багатоквартирному житловому будинку не позбавлений права звернутися до суду з позовом щодо визначення порядку користування спільним майном житлового будинку (у цьому випадку приміщеннями підвалу).

На нашу думку, з моменту визначення порядку користування спільним майном власників приміщень будинку (на підставі рішення загальних зборів власників, оформлених протоколом загальних зборів, або рішення суду) керуюча організація зобов'язана надати доступ до спірних приміщень підвалу. У протилежному випадку власники мають можливість звернутися до суду з негаторним позовом про усунення перешкод у користуваннімайном.

Питання користування підвалом у багатоквартирному будинку споконвіку було оповите сусідськими суперечками. Це приміщення відноситься до категорії загального майна мешканців, які мають право експлуатувати його для власних господарських потреб, але не на шкоду один одному. Варто зазначити, що це не єдине обмеження щодо користування підвалом у багатоквартирному будинку. У цій частині будь-якої багатоповерхівки розміщені інженерні системи (каналізаційні стояки, теплотраса та водопровід).

Щоб не звертатись за консультацією до експертів житлово-комунальних служб, спробуємо самостійно розібратися, який порядок користування підвалом у багатоквартирному будинку.

Приміщення для технічних потреб

Визначити місце у підвалі для кожного мешканця можна на законних підставах. Оскільки ця частина будівлі є загальнобудинковим майном, власники квартир зацікавлені використовувати її в основному для зберігання особистих речей та запасів. Для багатьох людей наявність підвалу – це можливість запастися на зиму мішками з картоплею, консервацією та варенням. На нульовому поверсі зручно складувати автомобільні шини, лижі, санки, велосипеди, коляски, гумові човни та багато чого іншого, чому немає місця в квартирі і чим не хотілося б захаращувати балкон.

Чи можна взагалі мешканцям користуватися нульовим поверхом

Проте далеко не у кожному багатоквартирному житловому будинку користування підвалом дозволено для мешканців. Влаштувати на підземному поверсі індивідуальні склади проблематично, якщо будівля належить до старого житлового фонду. Будівництво таких приміщень не передбачало наявності спеціальних відсіків, які відведені під особисті потреби власників квартир. Конструктивні особливості полягають у тому, що інженерні комунікації у таких багатоквартирних будинках розташовуються практично на всю площу нульового поверху. Вільна частина підвалу ніяк не відгороджена, а тому доступ для власників житла сюди закритий. Потрапити у відсік, де розміщені інженерні комунікації, мають право лише спеціалісти із служб ЖКГ.

Підвали в новобудовах

У молодому житловому фонді справи інакше. Тут, як правило, про необхідність забезпечення мешканців окремим приміщенням для особистих потреб думають у процесі будівництва багатоквартирного будинку. Порядок користування підвалом у такому приміщенні обговорюється власниками житла, оскільки вони мають рівні права. При цьому не має жодного значення право на експлуатацію інженерних систем – комунікації у багатоповерхівках залишаються у закритій частині підвалу, тому абсолютно недосяжні та безпечні для мешканців.

Дізнатися про влаштування підземного приміщення в кожному будинку можна, звернувшись за консультацією до керуючої компанії, що відповідає за експлуатацію будівлі. Таким чином, власникам не доведеться навіть спускатися до підвалу, щоб дізнатися, чи зможуть вони облаштувати у ньому особисті склади-відсіки для зберігання власних речей. Залежно від плану підвального приміщення є кілька варіантів рішення.

Право на індивідуальне місце у підвалі

Навіть якщо підземний поверх не має на увазі виділення місця для побутових потреб мешканців, все-таки є шанс облаштувати простір для власників будівлі. Виділити територію для зберігання особистих речей можна, самостійно обладнавши нульовий поверх. Незважаючи на присутність комунікацій, користування підвалом у багатоквартирному будинку – прерогатива мешканців. Підземний поверх є спільним майном і належить власникам квартир, які мають право розпоряджатися відсіком на власний розсуд. Якщо на загальних зборах мешканці багатоквартирного будинку висловлять бажання зберігати в підвалі банки з огірками або влаштувати в ньому сховище для велосипедів чи автомобільних покришок, то ніщо й ніхто не зможе їм завадити.

Будівництво підземного сховища

Єдине, що знадобиться мешканцям, це цілеспрямованість, прояв наполегливості та організаторських здібностей. Крім того, для будівництва складів на нульовому поверсі знадобляться певні грошові вкладення, що важливо. Якщо комунікації не відгороджено, прохід до індивідуальних складів доведеться будувати мешканцям самим. Це досить тривалий процес, який потребує обдуманості кожного нюансу та злагодженої колективної роботи.

Отримання дозволу

Територія нульового поверху справді вважається володінням мешканців багатоквартирного будинку. Ким визначається порядок користування підвалом? Починати будівництво без координування подальших дій з компанією, що управляє, не варто, оскільки перепланування підземного відсіку вимагає отримання дозволу на проведення відповідного перебудови. Щоб отримати офіційне схвалення від КК, слід звернутись із заявою, підписаною всіма ініціаторами організації сховища. При цьому кожен із заявників повинен розуміти, що всі витрати для проведення будівельних робіт та подальшого обслуговування зведеного господарського блоку ляжуть повністю на їхні плечі.

Які потрібні документи

Крім того, до заяви має додаватися пакет документів. Його необхідно зібрати та надати керуючій компанії, щоб отримати дозвіл на облаштування та перепланування нежитлового підвального приміщення. До переліку необхідних документів належать:

1. Технічний паспорт житлового приміщення.
2. Проект перепланування.
3. Документи, що підтверджують право власності - правовстановлюючі.
4. Згода у письмовій формі на здійснення перепланування від інших власників.

Також слід пам'ятати, що без належного оформлення дозвільної документації розпочинати перепланування не можна. На сьогоднішній день для мешканців багатоквартирних будинків встановлений штраф у розмірі 2-2,5 тис. руб. за здійснення незаконної перебудови нежитлового приміщення.

Трохи простіше справи з тими будинками, де підвальне приміщення обладнане під сховище. В цьому випадку важливо заручитися підтримкою власників та виділити особисту частку підземного поверху.

Збори власників

Незалежно від кінцевої мети (отримання окремої частки у вже існуючому підвалі або облаштування підземного приміщення та обладнання у ньому індивідуальних відсіків для зберігання), першим пунктом у вашому плані дії має стати проведення загальних зборів власників житла. Запросити на цей захід необхідно всіх власників приватизованих квартир, а щодо наймачів за договором найму житлового приміщення, то тут обов'язково потрібно повідомити власника. Наприклад, у Москві ним є департамент житлового фонду. Організація направить на збори своїх представників. Про планування проведення загальних зборів необхідно повідомити кожного власника багатоквартирного будинку. Відповідно до законодавства, інформацію про захід слід донести не пізніше ніж за 10 днів до вказаної дати. Бажано повідомляти потенційних учасників зборів у письмовій формі.

Крім точної дати, часу та місця проведення зборів, вкажіть питання, які розглядатимуться. Це може знадобитися, якщо збори відбудуться заочно і приймати рішення доведеться більшістю голосів. В іншому випадку у охочих оскаржити результати голосування будуть усі шанси перемогти у суді.

Порядок денний громадських зборів мешканців обов'язково повинен включати питання про створення обладнаних відсіків для зберігання на нульовому поверсі будівлі та перепланування підвалу. Якщо ж господарський підземний блок передбачений конструкцією багатоквартирного будинку, йдеться про розподіл часток між власниками. Також зазначається необхідність визначення складу лічильної комісії для підрахунку результатів голосування.

Чим більше житлоплоща, тим більше голосів

Після успішного проведення зборів встановлюються правила користування підвалом у багатоквартирному житловому будинку. Які б умови та вимоги не висували учасники, для ухвалення рішення враховується не лише кількість власників, а й розміри їх володінь, тобто житлоплощі. До речі, збори можна вважати такими, що відбулися тільки в тому випадку, якщо в ньому взяли участь власники житлового фонду, які мають переважну частину голосів (більше 50%). Приміром, власник трикімнатної квартири має більше голосів, ніж господар «однушки». В іншому випадку, якщо 50% голосів не набралося, збори не можуть вважатися такими, що відбулися. Після цього проводять заочне голосування, про що знову доведеться поадресно повідомляти учасників. В інформаційному листку вказуються ті ж питання, що розглядаються, а також точний час і адреса пункту здачі заповнених бланків.

Самозахоплення підвалу: що робити?

Трапляються і такі ситуації, коли новосели-власники, намагаючись знайти належну їм ділянку підвального сховища, дізнаються, що вільних місць для них немає, оскільки підвал давно поділений між колишніми власниками. За фактом таке явище називається незаконним самозахопленням і ніяк інакше. Умовляння на кшталт «підвал був облаштований за наші гроші, а тому по праву належить лише нам» не мають жодної юридичної сили. Відповідно до правил користування підвалом у багатоквартирному будинку, хоч би яким був склад власників, технічний поверх у будь-якому випадку відноситься до категорії загальнобудинкового майна, тому у кожного мешканця має бути своя частка. У цьому випадку необхідно звернутися до компанії, що управляє, і заявити про самозахоплення. Далі питання виділення частки вирішується загальних зборах.

Як мешканцям заробити на своєму підвалі

За правилами користування підвалом у багатоквартирному будинку, власники житла мають право обладнати підземний поверх не лише для особистого користування, а й виходячи із спільних інтересів. Так, облаштований підвал можна здавати в оренду, наприклад, під склад або магазин, а отримані доходи ділити між жителями або ж спрямовувати на благоустрій двору, ремонт будинку. Це досить поширений спосіб заробітку для товариств, які з власників житлового фонду.

При цьому не можна забувати, що користування підвалом у багатоквартирному будинку дозволено лише для технічних потреб. Обладнати на нульових поверхах готелю чи квартири для здавання в оренду заборонено законом.

На запитання Керуюча компанія відмовила у видачі ключа від підвалу (надання доступу до підвального приміщення.) заданий автором Накинутисянайкраща відповідь це 3.4.5. Вхідні двері в технічне підпілля, підвал повинні бути зачинені на замок (ключі зберігаються в організаціях за утриманням житлового фонду, ОДС, у двірника, робітників, які проживають у цих будинках), про місце зберігання робиться спеціальний напис на двері.
Як видно, заборони на ваше відвідування підвалу немає, що також підтверджують посилання вище. АЛЕ! Одних вас туди ніхто не пустить, бо ви можете зашкодити загальнобудинковому майну, за яке відповідає ваше КК. А вашому КК зайві витрати на його відновлення + компенсація збитків власникам – нафіг не треба. У нас рік тому був випадок, коли хтось проник у підвал і зламав засувку на холодну воду, внаслідок чого будинок був віз води майже 3 дні. КК тоді потрапило на ДОБРІ гроші з ЧУЖОЇ вини.
PS. Щодо вашої заяви. Відповідь дати вам повинні протягом місяця, але от задовольнити вашу законну вимогу повинні куди швидше - в термін не більше семи днів. Ст. 314 Цивільного Кодексу.

Відповідь від експерт з питань нерухомості[гуру]
Якщо житло приватизоване, то ви є співвласником спільного майна, до якого належить і підвал. забороняти вам користуватися не мають права!
Стаття 36. Право власності на спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку
1. Власникам приміщень у багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності приміщення в даному будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, у тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори , технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більше одного приміщення в даному будинку обладнання (технічні підвали), а також дахи, що захищають несучі та несучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання , що знаходиться в даному будинку за межами або всередині приміщень та обслуговує більше одного приміщення, земельну ділянку, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою та інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на вказаній земельній ділянці (далі - загальне майно у багатоквартирному будинку). Межі та розмір земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність.
2. Власники приміщень у багатоквартирному будинку володіють, користуються та у встановлених цим Кодексом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном у багатоквартирному будинку.
Стаття 37. Визначення часток у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку
4. Власник приміщення у багатоквартирному будинку не має права:
1) здійснювати виділ у натурі своєї частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку;
2) відчужувати свою частку у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку, а також вчиняти інші дії, що тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на вказане приміщення.
Якщо це соц. найм, то вам доведеться все-таки домовлятися з власником або його представником, яким є КК.

Відповідь від Європейський[Новичок]
Містіть дурницю, читайте уважніше... керівні документи

Відповідь від Наталія Лебедєва[Новичок]
купили квартиру старі мешканці не віддають сарайку прикріплену до квартири? що нам робити?

Відповідь від Пристосовність[гуру]
Можна написати заявку, хай самі утеплюють. А посуті ВАМ не докладні переважити. Якщо бояться за вміст підвалу, повинні виділити людину терміном ремонту.