Новини зірок
Вигідне інвестування у нерухомість. Інвестиції в нерухомість
Нестабільне економічне становище змушує багатьох громадян нашої країни замислитися над тим, як зберегти свої заощадження від інфляції. Найпростіший варіант – придбати якусь матеріальну цінність, наприклад, будинок чи квартиру. Про те, як вкласти гроші в нерухомість у 2020 році та отримати з цього максимальну вигоду, ми поговоримо у цій публікації.
Прогнози експертів
Невизначена економічна ситуація змушує багатьох громадян нашої країни робити якісь дії, щоб зберегти свої заощадження. Кожна людина вирішує цю проблему по-своєму. Одні скуповують все поспіль у магазинах побутової техніки, інші змінюють рублі на долари чи євро. Є й такі громадяни, які цікавляться, чи варто вкладати гроші у нерухомість.
Якщо звернути увагу на найнадійніший варіант - це інвестиції в нерухомість. Останнім часом через нестабільність на ринку думки фахівців стали розділятися. У зв'язку з цим у багатьох громадян виникає питання, чи зараз вигідно вкладати гроші в нерухомість?
Цього року зросли ставки на іпотечне кредитування, відповідно попит на нього став падати, а це, відповідно, спричинить зменшення попиту на нерухомість. Незабаром забудовникам знадобляться гроші для того, щоб виплачувати кредити і вони будуть змушені продавати житло за низькою вартістю. Тобто якщо почекати кілька місяців, з'явиться безліч пропозицій про продаж дешевої нерухомості. Але деякі фахівці, які мають великий досвід у цій сфері, вважають, що з покупкою житла потрібно поквапитися, оскільки будівництво починає стрімко дорожчати, а це означає, що квадратні метри незабаром суттєво піднімуться у ціні. До того ж, деякі забудовники у зв'язку з нестабільною економічною обстановкою зовсім призупинили продажі. Коли вони поновляться, ціни на житло вже не будуть незмінними. Якщо ви думаєте над тим, чи інвестувати в нерухомість в 2020 році, потрібно поспішити.
Не відстає від новобудов та вторинний ринок. Деякі власники невиправдано піднімають ціни на своє житло, тому будинки та квартири за старими цінами продаються дуже швидко. Якщо ви вирішили, хочу вкласти гроші в нерухомість, дійте просто зараз, оскільки ситуація на ринку може будь-якої миті кардинально змінитися.
Де придбати нерухомість?
Давайте розберемося, чи вигідно вкладати гроші у нерухомість за кордоном? В економіці багатьох країн світу об'єкти нерухомості зазвичай оцінюються у доларах чи євро. Тепер наведемо найпростіший приклад. Будинок, розташований в Іспанії, коштує приблизно 45 тисяч євро. Для жителів цієї країни його ціна не змінилася, але якщо перерахувати вартість даного об'єкта на рублі за нинішнім курсом, то вийде пристойна різниця в цінах. За ці гроші можна придбати добрий автомобіль. У зв'язку з цим, наші співвітчизники, які мають власні заощадження, часто цікавляться, як вкласти гроші в нерухомість Росії. Багато хто відкликає депозити в банках і купує заміські будинки, квартири або комерційну нерухомість, оскільки вважають, що це найнадійніший спосіб заощадження коштів. До того ж, нерухомість завжди можна здати в оренду і отримувати від цього непоганий стабільний прибуток.
Купувати нерухомість за кордоном надто ризиковано. Санкції, які застосовують до нашої країни, можуть у майбутньому негативно вплинути на російських громадян. Будь-якої миті вас можуть не пустити в країну, а то й зовсім відібрати вашу власність. Тому, перш ніж вкласти свій капітал у закордонну нерухомість, ще раз подумайте, можливо, набагато вигідніше дізнатися, і інвестувати кошти в цей фінансовий інструмент.
Якщо ви зберігаєте заощадження в рублях і думаєте про те, чи є сенс вкладати гроші в нерухомість, терміново починайте шукати відповідні варіанти. Найвигідніше купувати квартири у великих перспективних містах нашої країни. Якщо їхня ціна не підніматиметься у 2020 році, у будь-якому випадку такі об'єкти збережуть у період кризи свою номінальну вартість. Нестабільна економічна ситуація може згубно позначитися на нерухомості, розташованій у дотаційних районах та забутих усіма невеликих містах. У таких регіонах нерухомість не має великого попиту, тому ціни на неї копійчані.
Переваги та недоліки інвестицій
Вільний капітал – це гроші, які можна інвестувати в якусь прибуткову справу без шкоди для основного бюджету. На думку фахівців, вкладення коштів у нерухомість – це один із найвигідніших видів інвестування. Щоб зрозуміти, чи варто вкладати гроші в нерухомість зараз, потрібно оцінити всі можливі ризики та переваги.Переваги:
- незначні ризики повного знецінення активів;
- Пристойний прибуток;
- Високий попит;
- Збереження капіталу від інфляції.
Недоліки:
- Низька ліквідність не дозволяє швидко повернути вкладені гроші;
- Для інвестування знадобиться великий стартовий капітал;
- Витрати зміст.
Зрозуміло, що цей інвестиційний інструмент має свої ризики. Наприклад, якщо ви хочете придбати нерухомість на етапі будівництва, потрібно ретельно вибирати компанію, щоби не нарватися на шахраїв. Інвестори, які купують нерухомість для перепродажу, можуть мати справу з серйозними проблемами, пов'язаними з пошуком покупців. Навряд чи хтось захоче купити будинок чи квартиру за завищеними цінами, тож доведеться чекати, доки ринкова вартість об'єкту почне зростати. Також інвестор ризикує втратити об'єкт нерухомості внаслідок пожежі чи стихійного лиха. Але це не привід для того, щоб сумніватися, чи варто сьогодні вкладати гроші у нерухомість.
У будь-якому випадку, зводяться до того, що найкраще вкладати свій капітал у перевірені часом надійні інвестиційні інструменти, які працюють у будь-яких економічних умовах.
Види інвестування у нерухомість
Найпростіший спосіб, як правильно вкласти гроші в нерухомість - це перепродаж. До 2007 року ціни на цьому ринку щорічно зростали на 20–30%, тому такий вид інвестування приносив непоганий прибуток. Сьогодні ситуація змінилася, тому перед тим як інвестувати гроші в нерухомість, потрібно визначитися з цілями, яких ви хочете досягти.
Давайте розберемося докладніше, в яку нерухомість вкласти гроші, щоб отримати прибуток:
Вторинне житло
Мабуть, це найприбутковіший варіант для інвесторів-початківців. Але він вимагає великої уваги та певних знань. Перед тим, як вирішити, чи вкладати гроші в нерухомість на вторинному ринку, потрібно провести моніторинг ринку. Періодично трапляються дуже вигідні пропозиції, які дозволяють придбати будинок або квартиру в поганому стані буквально за півціни. Після ремонту цей об'єкт можна продати вдвічі дорожче. Рентабельність таких вкладень становить 30-40 відсотків. При успішному збігу обставин ви зможете провернути свій капітал за один рік 2-3 рази. Якщо ви не можете визначитися, в яку нерухомість вигідно вкладати гроші, зверніть увагу на вторинний ринок.
Інвестування на етапі котловану
Такий варіант вкладення коштів дозволяє отримати пристойний прибуток. Зміни, що відбуваються на фінансових ринках, знижують попит на житло на стадії будівництва. Крім того, суттєво подорожчали кредити для забудовників, тому багато компаній стали заморожувати свої проекти. Якщо ви сумніваєтеся, чи потрібно вкладати гроші в нерухомість на етапі котловану, краще відмовтеся від цієї ідеї. Інвестор, який ухвалив таке рішення, має ретельно вивчити історію забудовника, дізнатися, скільки об'єктів він ввів в експлуатацію та скільки знаходиться на етапі будівництва. Бажано перед тим, як вкласти свої гроші, особисто ознайомитися з усіма дозвільними документами на будівництво.комерційна нерухомість
Такий варіант інвестицій підходить для тих, хто має намір відкривати власний бізнес. Якщо ви твердо вирішили, вкладу гроші в комерційну нерухомість, слід пам'ятати про те, що оренда або перепродаж таких об'єктів потребує певних знань та досвіду. До того ж у даному сегменті ринку надто високий рівень конкуренції, тому перед тим як зайнятися такою справою, потрібно ретельно обміркувати, чи є сенс вкладати гроші в нерухомість комерційного призначення.
Нерухомість для здачі в оренду
Цікавитесь, як вигідно вкласти гроші у нерухомість? На думку експертів, найвигідніший спосіб - це купівля житлових та комерційних об'єктів для подальшої здачі в оренду. Цей найкращий варіант для тих, хто шукає.
До кризи багато громадян нашої країни брали іпотечні кредити, купували житло та здавали його в оренду. За рахунок прибутку вони погашали іпотеку та через певний час отримували будинок чи квартиру у власність. Але на сьогоднішній день іпотечне кредитування сильно подорожчало, а попит на житло суттєво перевищує пропозицію. Тому якщо ви не можете визначитися, зверніть особливу увагу на цей інвестиційний інструмент. Ваш капітал буде надійно захищений від коливання курсу валют та інфляції, і при цьому він приноситиме непоганий стабільний дохід.
Фахівці не рекомендують інвесторам-початківцям вкладати гроші в комерційну нерухомість. Попит на такі об'єкти суттєво знизився, оскільки через кризу багато бізнесменів не можуть платити високу ціну. Здавати в оренду комерційну нерухомість за копійки безглуздо, тому багато торгових площ та офісних центрів простоюють без діла. Якщо ви не бажаєте інвестувати в житлову нерухомість, краще поцікавтеся, . Це один із найнадійніших фінансових інструментів, який відрізняється високою ліквідністю.
Відео на тему Відео на тему
Новобудови
Останнім часом на ринку первинного житла рівень конкуренції суттєво знизився. Якщо ви думаєте про те, чи вкладати гроші в нерухомість, слід знати, що попит на первинну нерухомість практично зрівнявся з вторинним житлом. Ціни на новобудови стали цілком доступними для людей із середнім доходом. До того ж багато забудовників пропонують розстрочку, а це дуже вигідно та зручно для тих, хто купує житло у кредит. Але багато інвесторів все ж сумніваються, чи потрібно зараз вкладати гроші в нерухомість на етапі будівництва, оскільки виходить, що вони інвестують свій капітал у неіснуючі об'єкти. Також не варто забувати про те, що на ринку періодично з'являються шахраї. Вони пропонують нереально низькі ціни, збирають гроші та зникають у невідомому напрямку. Тому, якщо ви хочете, вигідно інвестувати в нерухомість, будьте дуже уважні та обережні.
У фондовий чи інший фінансовий ринок замислюються над питанням, як можна заробляти на нерухомості та отримувати пасивний дохід.
Інвестування в нерухомість - це чудовий спосіб не тільки зберегти свої гроші, але і при грамотному вкладенні збільшити свій капітал. Найпростіший варіант заробітку на ринку нерухомості - це купити якийсь об'єкт нерухомого майна і продати його, коли ціна підніметься. Але цей спосіб не можна віднести до інвестування. Це спекуляція, яка може призвести до втрати значної частини вашого капіталу.
Є інвестори, яким більше подобається тримати нерухомість у власності та здавати її оренду, отримуючи від неї у вигляді орендної плати. Така схема інвестування є довготривалішою, але досить надійною.
Багатьом інвесторам-початківцям у нерухомість здається, що таке інвестування не дасть відчутного прибутку, і він можна порівняти з банківським депозитом. Дійсно, якщо просто купити, наприклад, готову квартиру в хорошому районі міста і почати здавати її в оренду, то щорічно ви отримуватимете не більше 5-6% від вкладених грошей. Це небагато, але стабільно.
Фінансово грамотні інвестори рідко купують та роблять інвестиції у нерухомість на свої особисті гроші. Вони використовують фінансові важелі:
- ДДЛ – гроші інших людей,
- ВДЛ – час інших людей.
Інвестори з досвідом рекомендують дуже обережно ставитися до чужих грошей, адже за несприятливих обставин ви можете втратити вдові більше. До ДДЛ можна зарахувати гроші банків, приватних інвесторів, партнерів. Можна також спробувати взяти гроші на якийсь час у своїх друзів чи родичів.
Виникає наступне питання, а де знайти таку нерухомість, яка буде у дуже поганому стані та коштуватиме дешево. Потрібно шукати такі варіанти. Відмінним помічником буде інтернет. Звертайте особливу увагу на оголошення типу: продам терміново, терміново потрібні гроші, переїжджаю та ін.
Хорошим об'єктом нерухомості для більшості інвесторів-початківців, на думку експертів, є однокімнатна або двокімнатна квартира. Хтось віддає перевагу однокімнатній квартирі, інші двокімнатній.
Як знайти об'єкт нерухомості для інвестування та заробити гроші
Потрібно шукати такі варіанти, де є яскраво виражена аварійність. Чому саме такі квартири слід шукати? У цьому випадку можна значно знизити початкову ціну на квартиру.
Можна купити квартиру в будинку, що будується у будівельної компанії-забудовника на ранній стадії будівництва. Як правило, ціни на новобудови нижче за готове аналогічне житло на відсотків 25-30%. Причому на стадії котловану і продавши її після здачі об'єкта нерухомості (житлового будинку) в експлуатацію та оформлення її у власність, можна заробити до 40% і навіть більше відсотків.
Є ще спосіб знайти квартиру дешевше за її ринкову вартість - це купити закладену в банку / іпотечну квартиру. Зазвичай такі квартири продають люди, не здатні далі виплачувати свої іпотечні кредити. Ці позичальники готові знижувати ціну на свою нерухомість до 20%и більше. Чому знижується ціна і всі тонкощі продажу квартири читайте у статті. Перепродавши таке майно, можна також непогано та швидко заробити на нерухомості.
Звичайно, це не всі способи заробітку на нерухомості, є куди більш надійні та довгострокові методи інвестування в нерухомість, де дохідність буде постійно високою щороку, причому цей дохід буде пасивним.
На сайті ви знайдете інші прибуткові схеми інвестування в нерухомість, де можна буде почати заробляти з мінімальними вкладеннями власних коштів.
Якщо ви вирішите провести невелике опитування серед своїх друзів, знайомих і родичів, які не мають знання та досвіду в інвестуванні, поставивши їм запитання: « Який спосіб вкладення грошей ви вважаєте найкращим?», то, швидше за все, 90% з них дадуть відповідь: « Нерухомість».
Інвестиції в нерухомість так подобаються людям через свою простоту та надійність. Вони бачать довкола живі приклади отримання прибутку: хтось продав квартиру, що дісталася у спадок, хтось переробив квартиру на першому поверсі під комерційну нерухомість та здає її під офіси.
Але це думка людей, які не знаються на інвестуванні. А тепер давайте розглянемо цей спосіб вкладення грошей із погляду досвідченого інвестора.
Заробіток на нерухомості: оренда чи продаж?
Існує всього 2 види заробітку на нерухомості:
- Продаж.Спекулятивний дохід: купив дешевше, продав дорожче.
- Оренда.Здача об'єкта у довгострокову чи короткострокову оренду.
Спекулятивний прибуток на нерухомості.
Існує така думка, що ціни на нерухомість завжди зростають, тому якщо купити об'єкт зараз, то через деякий час його можна буде продати дорожче. Але насправді ціна не обов'язково піде нагору.
Динаміка ціни квадратного метра житлової нерухомості у Москві в рублях.
З графіка видно, що за останні кілька років ціна одного квадратного метра у Москві в рублях зросла незначно. А якщо подивитися статистику у доларах, то ми побачимо, що вона сильно подешевшала. А це означає, що ті, хто робили інвестиції в російську нерухомість у валюті, до 2016 року фіксують збиток.
Динаміка ціни квадратного метра житлової нерухомості у Москві в доларах.
Взагалі, є вид нерухомості, який найменше знецінюється – це житло економ класу. Попит на такі об'єкти завжди високий, навіть у кризу, коли елітна нерухомість дешевшає.
Тому інвестори вважають за краще купувати об'єкти нижче за вартість ринку, а потім максимально швидко продати за ринковою ціною.
Інвестиції в нерухомість та заробіток на оренді.
Цей спосіб заробітку на об'єктах нерухомості дуже популярний. Люди купують квартири чи офіси, здають їх та отримують пасивний дохід.
Але, насправді, це виявляється не так вигідно, як вони думають. Наприклад, середня доходність від довгострокового інвестування житлової нерухомості становить від 6% до 10% на рік.
Тому люди, які інвестують у житлову нерухомість, намагаються підвищити дохідність до 30-40% на рік, використовуючи такі способи: грамотно підходять до вибору розташування об'єкта, купують нерухомість дешевше ринку, і використовують хакі, які допомагають збільшити дохід з одного об'єкта.
Наприклад, ціни Москві та Санкт-Петербурзі на нерухомість настільки завищені, що при довгостроковій здачі купленого об'єкта можна отримати близько 6% річних. Але варто виїхати в область, як співвідношення «ціна об'єкта/вартість оренди» стає вигіднішим для інвестора. З об'єкта області вже можна заробляти до 10% річних.
Про інші способи ми поговоримо нижче.
Як купувати дешево? Вигідне інвестування у об'єкти нерухомості.
- Без ремонту.
Об'єкти без ремонту, або ремонт у яких не робився ще з часів Брежнєва, коштують дешевше. Виходить, що, наприклад, вигідніше взяти «голу» квартиру та зробити в ній «інвесторський» ремонт, ніж купувати квартиру з ремонтом.
Квартира без ремонту.
Багато хто воліє робити ремонт на таких об'єктах самостійно, таким чином економлячи ще більше грошей.
- Новобудови.
Можна купити об'єкт у будинку, що будується за ціною на 30% нижче ринкової. Такі об'єкти можна як продавати після здачі, отримуючи прибуток до 1/3 від початкових вкладень, так і здавати їх в оренду.
Будується багатоквартирний будинок.
- Недобуд.
Думаю, пересуваючись вашим містом, ви часто бачите об'єкти, будівництво яких заморожене. Причини можуть бути різні: скінчилися гроші, з'явилися вигідніші проекти, з'явилися розбіжності у власників тощо.
Недобудований об'єкт нерухомості.
Часто такі об'єкти, що зависли, є мертвим вантажем для власників, які не проти були б їх продати, навіть за дуже низькою ціною. Тому таку нерухомість можна купити та самостійно добудувати.
- Конфіскована та заставна нерухомість.
Часто банки конфіскують активи боржників і потім подають за заниженою ціною. Такими активами бувають не лише автомобілі та інша техніка, а й об'єкти нерухомості.
Так як банку потрібно якнайшвидше продати об'єкт, щоб повернути собі кошти, витрачені на недобросовісного позичальника, то ціна ставиться нижче за ринкову. Таку нерухомість може купити будь-хто.
5 хаків під час інвестування в нерухомість.
- Розділяй і володарюй.
Одна з найпоширеніших останнім часом стратегій збільшення прибутковості — розбити один об'єкт на дрібніші та здати кожен із них окремо. Так виходить набагато вигідніше.
Наприклад, часто одну однокімнатну квартиру перетворюють на дві студії, чим збільшують дохід на 50-70%. Виходить, що входячи в двері з під'їзду, людина потрапляє до тамбуру, де знаходяться двері в дві студії.
Даний метод стає дуже поширеним, тому створюються компанії, які спеціалізуються на подібному переплануванні. Вони допомагають створювати кілька санвузлів та робити перепланування.
Квартира студія.
За таким же принципом розбиваються на студії котеджі та таунхауси. Після перетворення вони починають бути схожими на хостели чи гостьові будинки. Такий формат дуже популярний серед орендарів, бо дозволяє заощаджувати на житло.
Так само можна зробити і з комерційною нерухомістю. Часто власники об'єктів розбивають велике приміщення на кілька невеликих офісів. У результаті виходить, що здавати кілька маленьких офісів вигідніше ніж один великий.
Але цей спосіб має і мінус, який полягає в тому, що доведеться шукати більше орендарів.
- Прибудови та розширення.
Люди, котрі професійно займаються інвестиціями в нерухомість, розуміють, що потрібно використовувати кожен квадратний метр. А за допомогою прибудов та розширень можна збільшити метраж об'єкта.
Прибудова у житловому будинку.
Часто можна спостерігати, як власники квартир поєднують кімнату з балконом або ламають перегородки між кімнатою та кухнею, отримуючи таким чином додаткові квадратні метри.
- Субаренда.
Існує кілька стратегій заробітку не нерухомості, яка не знаходиться у вашій власності. Можна взяти житлову нерухомість у довгострокову оренду, а здавати на більш короткі періоди. Наприклад, винайняти квартиру на тривалий термін, а здавати її подобово. При гарному завантаженні ви зможете окупити оренду та отримати прибуток.
За таким самим принципом можна діяти і з комерційною нерухомістю. Наприклад, можна зняти офіс на тривалий термін та здавати його у форматі «офіс на годину».
- З житлового в нежитлове та назад.
Часто трапляється так, що деякі об'єкти не вигідно здавати за їх прямим призначенням. Тому їх переводять із житлового в нежитлове та назад.
Наприклад, квартиру на першому поверсі у неблагополучному районі іноді вигідніше переробити під нежитлове приміщення та здавати під офіс підприємцям.
Найпоширенішим випадком переведення нежитлового об'єкта нерухомості в житловий є створення хостелів та готелів з різних видів комерційних об'єктів.
- Будівництво з нуля.
Замість купівлі вже збудованого об'єкту можна інвестувати гроші у будівництво нерухомості. Будинки за канадською технологією за допомогою СІП-панелей зводяться швидко та недорого.
Будівництво будинків та СІП-панелей.
Тому можна купити або взяти в довгострокову оренду землю, збудувати на ній об'єкт і продати його або здавати в оренду.
Де взяти гроші для покупки нерухомості?
Так як все будівництво та інвестування в нерухомість, в основному, здійснюється на позикові кошти, вимальовується незвична для ока звичайної людини картина. Виходить, що заробляють у цій галузі найбільше ті, хто має найбільше боргів.
Згадайте хоча б Дональда Трампа, який, будучи одним із найбагатших людей у світі, мав мільярдні заборгованості перед кредиторами.
- Кредит.
Одним із способів отримати гроші є звернення до банку. Для покупки квартири ви можете взяти іпотечний кредит під 15-20% річних. Виходить, що для придбання житлового об'єкта нерухомості вам потрібно буде зібрати лише 10-20% його вартості. Наприклад, якщо квартира в новобудові коштує 1000000 рублів, то вам потрібно буде знайти близько 150000 рублів, що є відносно невеликою сумою.
- Позика.
Зайняти гроші у друзів, знайомих чи родичів на купівлю нерухомості простіше, ніж більшість інших потреб. Тому що вони розуміють, що це один із найнеризикованіших способів вкласти гроші.
- Інвестори.
Навколо багато людей, які мають заощадження, але які при цьому не знають, куди їх вкласти. Запропонуйте їм інвестувати гроші у нерухомість. Ви можете вкласти частину своїх грошей, отримуючи пропорційний дохід, або брати відсоток управління активом інвестора.
- Співінвестування.
Якщо у вас немає достатньої суми, а в борги не хочеться залазити, то можна знайти партнерів з інвестування. Таким чином, зібравши більше людей, вам потрібно буде вкласти меншу суму. Звичайно, доходи теж будуть невисокими, проте ризики мінімальні.
Також я бачу спроби створення крудинвестінгових майданчиків для інвестування в нерухомість. Ось один із таких сайтів: Rusinvestproject.ru. Такий напрямок інвестування поширений на Заході, і, сподіваюся, скоро прийде і до нас.
Інвестиції у комерційну нерухомість.
До комерційної нерухомості відносяться офісні, складські, торговельні приміщення тощо.
Такий вид інвестування навряд чи підійде новачкам через складність. Адже при здачі об'єктів в оренду вам потрібно буде оформляти юридичну особу, укладати договори з орендарями, вести бухгалтерський облік та звітувати в податковій інспекції.
Якщо ви все ж таки вирішили вибрати комерційну нерухомість, то пам'ятайте, що, по-перше, вона менш ліквідна, ніж житлова, а, по-друге, знайти орендарів у невеликі приміщення завжди простіше, ніж у великі.
Інвестиції у житлову нерухомість.
До цього виду належать квартири, котеджі, таунхауси, гостьові будинки, заміські будинки, хостели тощо. Це один із найпоширеніших способів інвестування.
Декілька високоприбуткових варіантів:
- Здавати квартиру подобово.
- Розбити квартиру на студії та здавати довгостроково. Таке житло популярне у молодих людей та студентів.
- Здавати заміський будинок або дачу для любителів відокремленого відпочинку.
- Здавати гостьовий будинок. Розбити таунхаус на студії та заселити туди людей однієї вікової групи.
- Побудувати та здавати бунгало в курортній зоні для відпочиваючих.
Інвестиції у закордонну нерухомість.
Звичайно, у зв'язку із знеціненням національної валюти та погіршенням рівня життя, інвесторам хочеться отримувати гроші у більш стабільних валютах. Тому багато хто з них дивиться у бік купівлі закордонної нерухомості.
У більшості країн, у яких розглядається купівля об'єктів, рівень доходів вищий, ніж у країнах колишнього СНД, а ціни на нерухомість негаразд завищені. Тому співвідношення «ціна об'єкта/вартість оренди» вигідніше для заробітку нерухомості.
Найпоширенішими країнами для покупки нерухомості є Шукання, Болгарія, Франція, Німеччина, Греція, Португалія.
ПІФи нерухомості.
Одним із способів інвестування в нерухомість є вкладення коштів у ПІФ нерухомості. Це закриті пайові інвестиційні фонди, які спеціалізуються на нерухомості.
Насправді даний вид інвестування є низькоприбутковим. Крім того, купуючи паї, ви не зможете вивести гроші до кінця терміну інвестування. Зазвичай, це близько 5 років.
Таким чином, цей вид вкладення грошей хоч і високонадійний, але при цьому довгостроковий та низькодохідний.
Ризики інвестицій у нерухомість.
Хоча цей вид вкладення грошей вважається одним із найнадійніших, інвестор все одно повинен знати, які ризики можуть на нього чекати.
У кожному окремому випадку інвестор може натрапити на різні підводні камені. Наприклад, при купівлі нерухомості в новобудові будівництво може бути заморожене або об'єкт може бути зданий не вчасно. Крім цього, за час будівництва ціна на нерухомість в даному районі може впасти (наприклад, скасування будівництва станції метро або відкриття виробництва поблизу тощо).
Тому не можна вірити народній чутці про те, що ціни на нерухомість завжди тільки зростають. Як показала остання криза, ціни можуть ще й падати.
З початку 2014р. відзначається суттєве зростання приватних інвестицій у нерухомість. Політична та економічна ситуація в Росії змусила громадян, які бажають хоча б зберегти свої заощадження, переводити їх із банківських депозитів у квартири на первинному ринку житла та торговельні приміщення (стріт-ретейл). Все повертається на свої кола.
Фото: Depositphotos/Deklofenak
Схоже, спрацювало старе правило російського непрофесійного інвестора: "У будь-якій незрозумілій ситуації вкладай гроші у нерухомість". Як каже керівник відділу новобудов ДК "МІЦ" Олександр Енгель: "Для більшості наших громадян вкладення грошей у квадратні метри - справа зрозуміліша і менш ризикована порівняно з ринком цінних паперів, банківськими депозитами та ринком дорогоцінних металів". І орієнтиром, як зазначає керівник аналітичного та консалтингового центру Est-a-Tet Володимир Богданюк, служать попередні кризи: ціни на нерухомість тоді швидко відновлювалися, і їхнє зростання тривало як мінімум у межах інфляції. Тому частка інвестиційних квартир у об'єктах житлового будівництва на первинному ринку зросла. За даними керівника аналітичного центру компанії "ОПІН" Дениса Бобкова, частка інвестиційних покупок навесні склала рекордні 30% проти традиційних 10%.
Але, щоб бути успішним інвестором, потрібно знати правила ринкової гри. Крім того, сідаючи за картковий стіл, непогано мати більше фішок. Чим вище вартість вхідного квитка до клубу приватних інвесторів (обсяг інвестицій), тим більше доступних варіантів. А від цього залежить ефективність інвестицій.
Клуб приватних інвесторів
Детальні соціо-демографічні характеристики приватних інвесторів не такі вже й важливі. Якщо коротко, це громадяни, інвестують у нерухомість від 2 млн до 50 млн крб. "Це люди з статком, у яких є житло і вільні кошти і які вкладають гроші в нерухомість з розрахунком заробити на перепродажі або отримувати стабільний рентний дохід. Найчастіше вони мають усієї суми, необхідної для купівлі, рідше добирають кошти, що бракують, через іпотеку", - малює портрет приватного інвестора Денис Бобков. І таких серед інвесторів, що діють на ринку нерухомості, - 80%.
Найбільш зрозумілий та доступний для них – ринок масового житла. "Вартість квадратного метра тут не така велика, як, наприклад, у сегменті комерційної нерухомості або житлових об'єктів елітного та бізнес-класу. У той же час попит на такий товар є завжди", - каже Олександр Енгель.
Якщо говорити про комерційну нерухомість, то лідером із приватних інвестицій ось уже кілька років залишається сегмент стріт-ретейлу. Вкладають гроші у невеликі офісні блоки. Оскільки в останні роки ціни на комерційну нерухомість зростають на рівні інфляції, то інвестори, мабуть, розраховують на рентний дохід, ніж на спекулятивні продажі. За підрахунками керівника відділу досліджень Cushman & Wakefield Дениса Соколова, у першому півріччі на покупку невеликих офісів або блоків в офісних будинках Москви направлялося 10-15% всіх вкладень приватних інвесторів, решта йшла в стріт-ретейл.
Лідер з інвестицій
Після кризи 2008р. і гучних історій з ошуканими пайовиками гравці на ринку нерухомості насторожено ставилися до купівлі квартири на етапі будівництва. Але зараз найбільше інвесторів пасеться саме на ринку новобудов. "Серйозна робота була зроблена на законодавчому рівні, - пояснює Олександр Енгель. - Сьогодні більшість забудовників працює в рамках ФЗ-214, який максимально захищає інтереси пайовиків". Основне зростання вартості нерухомості на первинному ринку зумовлене підвищенням стадії будівельної готовності об'єкта; загальне зростання ринку, зазвичай, вбирається у рівень інфляції.
На новобудови економ-і комфорт-класу в старих межах Москви спостерігається найвищий попит, тут же найшвидша оборотність грошей. За словами генерального директора "Метріум груп" Марії Літинецької, інвестор, який набуває таких квартир, може розраховувати на стандартну для столичних новобудов прибутковість: за весь термін будівництва (близько 1,5-2 років) вартість квадратного метра збільшується в середньому на 30%.
"Найвигідніша пропозиція представлена на початковому етапі будівництва, коли у проекті виставлені мінімальні ціни. Високі ризики купівлі на початковому етапі будівництва окупаються максимальною прибутковістю, яка в деяких випадках може досягати 50%", - зазначає Володимир Богданюк.
За його словами, більшість інвесторів на первинному ринку реалізують свої об'єкти до отримання прав власності, коли ціна вичерпала всі можливості для зростання і проект незабаром буде зданий державній комісії, щоб уникнути додаткових витрат на сплату податків.
Фахівці відзначають інтерес до нового, але вже показав свою успішність формату апартаментів у Москві. У середньому ціни за квадратні метри в апартаментах нижчі, ніж у квартирах, на 15-20%, тож під час будівництва ціни виростають суттєво.
Треба сказати, що здавання квартири в оренду – невигідна бізнес-модель для приватного інвестора. За даними компанії "Міель", середня дохідність квартири в новобудові економ- та комфорт-класу за орендною схемою сьогодні становить 4-7% річних за середнього терміну окупності 18-22 роки. Прибутковість апартаментів вища: 9-12% при окупності протягом 11-13 років. Але ця формула не враховує можливий простий житла та комунальні платежі. Прибутковість житла можна підвищити, якщо зареєструвати індивідуальне підприємництво та перейти на спрощену систему оподаткування (податок на дохід для фізосіб при здачі квартири в оренду становить 13%, а для ІП – 6%).
Та інші
У 2013р. на ринку сформувалася нова ніша: приватні інвестори, які мають суми від 1 млн до 10 млн дол., стали купувати московські офіси блоками. До цього традиційною сферою вкладень у комерційну нерухомість для приватників були торгові точки. Це ніяк не пов'язано із нинішньою політичною турбулентністю, просто спосіб покласти яйця у різні кошики.
За словами гендиректора компанії "Міель - Комерційна нерухомість" Олександра Болотова, найбільш привабливі перспективи для інвестування в комерційну нерухомість відкриваються починаючи з суми 800 тис. дол. Але поріг входу на цей ринок нижчий: 250-350 тис. дол. або офісний блок невеликого формату в бізнес-центрі, або торгове приміщення.
"Стрит-ретейл на першому поверсі будинку приносить стабільний дохід - 11-12% річних, але це стосується тільки найбільш ліквідних об'єктів, розташованих на головних торгових вулицях центру або в місцях спальних районів, що проходять, - розповідає Болотов. - Прибутковість офісного сегменту нижче - 8-9% річних. Зате вибір невеликих приміщень у якісних бізнес-центрах сьогодні, на відміну від ситуації двох-трьохрічної давності, набагато ширший. У межах 380 тис. дол. гарною локацією. У торговому сегменті за таку ж суму можна купити лише приміщення площею 50 кв.
Порівняння інвестиційних інструментів
Економіка Росії пройшла значний шлях після виходу зі світової фінансової кризи 2008-2009 років. У "Ренесанс Капітал" розглянули, як у посткризовий період поводилися основні інвестиційні інструменти, доступні звичайному мешканцю нашої країни.
|
Порівняльна прибутковість інвестиційних інструментів за 2010-2013 роки.
Як вважали Нерухомість у рублях з урахуванням оренди та ПДФО- при розрахунку були використані дані сайту irn.ru про індекс вартості житла: розрахунок зроблений з урахуванням динаміки курсу долара США, доходів від здачі нерухомості в оренду за ставкою 5% на рік і за вирахуванням ПДФО. Для розрахунку прибутковості за чотири роки ПДФО враховувався лише для орендних платежів. Середньозважені ставки за рублевими вкладами- Середні значення за січень кожного аналізованого року; взяті з " Бюлетеня банківської статистики " Банку Росії для вкладів у рублях терміном понад рік. Рублева прибутковість доларових вкладів з урахуванням конвертації- Середньозважені ставки доларових вкладів терміном понад один рік взяті з "Бюлетеня банківської статистики" Банку Росії. Потім вони скориговані з урахуванням динаміки курсу долара США до рубля та вартості конвертації, прийнятої за 4%. Для розрахунку доходності за чотири роки витрати на конвертацію враховувалися один раз, а чи не щороку. ПІФи- при розрахунку були використані дані сайту investfunds.ru: для кожного аналізованого року було взято п'ять відкритих ПІФів, які є лідерами за обсягом залучених коштів за підсумками року, що передує аналізованому. Ці фонди займаються або акціями, або облігаціями, або водночас і тим, і іншим. Для обраних ПІФів було розраховано середньозважений дохід протягом року з урахуванням ПДФО. Золото- Розрахунок зроблений за даними Банку Росії, сайт cbr.ru, з урахуванням ПДФО і витрат на конвертацію, для яких використовувався бенчмарк ОМС Ощадбанку: ціновий спред продажу та купівлі на дату складання даного дослідження – 5,8%. Для розрахунку доходності за чотири роки витрати на конвертацію враховувалися один раз, а чи не щороку. Інфляція- За даними Росстату. Індекс ММВБ- За даними Московської біржі. Долар США до рубля- розраховано за даними Банку Росії як ставлення середнього курсу за січень до середнього курсу цей місяць попереднього року. |
Знати б прикуп
Найголовніший і найболючіший ризик купівлі первинного житла для будь-яких цілей, як випливає з проведеного редакцією "РБК-Нерухомості" опитування експертів, - це довгобуд, що переходить у недобуд. Також є ризик не окупити свій вклад через відсутність зростання цін за проектом, труднощів з пошуком покупців і пов'язаної з цим необхідністю надавати на об'єкт дисконт.
Але всі ці ризики можна мінімізувати чи зовсім нівелювати. По-перше, потрібно ретельно перевіряти всю правовстановлюючу документацію щодо проекту, фінансовий стан компанії-забудовника та портфель реалізованих нею проектів. Олена Дерябіна з "Дон-Строй Інвест" радить також звертати увагу на поведінку забудовника: "Готовність девелопера за перших ознак зниження купівельної активності влаштовувати спішні "розпродажі" швидше за все означає, що у нього немає власних коштів або серйозних фінансових партнерів і потрібне різке збільшення вхідного грошового потоку для продовження будівництва. У такій ситуації справді великий ризик того, що, купивши квартиру на старті, доведеться чекати на її готовність невизначений термін".
По-друге, обираючи проект для інвестування, керуватися не лише найдоступнішою ціною, а й брати до уваги всю сукупність якісних характеристик проекту, а також конкурентне оточення, щоб правильно оцінити його ліквідність та перспективи подальшого перепродажу. Новобудова повинна перебувати у затребуваних у покупців районах Москви або містах ближнього Підмосков'я, бажана та хороша транспортна доступність об'єкта. В інвестиційних цілях найкраще купувати однокімнатні квартири та квартири-студії, які затребувані завжди.
Як стверджує директор з маркетингу компанії Villagio Estate Антон Гололобов, непогану прибутковість (до 10-12% річних) може принести і купівля нерухомості у малоповерховому комплексі за межами МКАД. "Кілька років тому один інвестор придбав кілька таунхаусів у нашому преміальному селищі на старті проекту. Зараз, коли будинки введені в експлуатацію, їх вартість зросла на 25%. Інвестор планує вкластися в обробку таунхаусів, що додасть до їхньої ціни ще 15-20%" .
Інвестиційне "вікно" закривається
Наразі кількість інвестиційних продажів знизилася порівняно з першим кварталом року. Але люди, які заробляють на зростанні вартості "квадрату", з ринку не втекли. До активного вкладення вільних коштів у нерухомість їх підштовхує кризовий стан економіки. На думку керівника аналітичного центру компанії "Домус фінанс" Олександри Бірюкової, інвестиційні угоди зараз варто націлювати на збереження заощаджень, а не на їхнє значне примноження. Все одно сильно примножити не вдасться. Ефективною приватною інвестицією експерт називає придбання "правильного об'єкта" з подальшим суттєвим зростанням цін на нього за вибраний період та успішним продажем об'єкта. Звичайно, якщо мета інвестора якнайшвидше продати об'єкт, то тимчасове падіння попиту, яке може виникнути на хвилі кризи, ускладнить досягнення цієї мети, але навряд чи вплине на ціну об'єкта.
Прогнозувати, на скільки і коли просяде ринок, поки що складно - занадто велика невизначеність на ньому. Але всі впевнені в тому, що попит та ціни на житло та комерційну нерухомість почнуть падати. За прогнозами експертів, інвестиційне "вікно" закривається і передкризове порятунок приватних капіталів через нерухомість незабаром може припинитися. Однак один із уроків кризи 2008р. полягає в тому, що криза відкриває нові можливості. Тоді, на тлі швидкого відновлення економіки, багато хто досяг успіху, купивши нерухомість та інші активи на зростаючому ринку. Зараз добре зрозуміти, де його "дно". Як кажуть інвестори: "Сash is king!"
Сергій Велесевич
Інвестування у нерухомість без грошей, тобто. як отримувати дохід чи купувати нерухомість без первісного внеску. Також розглянемо які види інвестування грошей у нерухомість вигідніші.
Що зазвичай розуміють під інвестиціями в нерухомість - це купити квартиру і здавати в оренду.
Багатьом така постановка питання, чи скоріш рішення його — нереальні. Я пропоную розглянути всі варіанти і докладніше зупинитися на кімнатах, як найбільш вигідному та здійсненному на початковому етапі інвестування в нерухомість.
Про те, чому інвестувати гроші в нерухомість вигідно, ми переконалися на прикладах у статті «» та де можна знайти найдешевшу нерухомість, дізналися зі статті ««.
Інвестування в нерухомість без грошей: варіанти, способи
Здати квартиру подобово
Подобова здача квартири може принести більше грошей, ніж якщо здавати квартиру щомісяця, але при цьому такий підхід вимагатиме від вас більше часу. Ви будете досить щільно включені у цей процес.
Навіть якщо ви знайдете керуючу компанію, то все одно будуть присутні ризики. Хтось знімає зазвичай квартири: приїжджі у відрядження, студенти, туристи.
Варто бути уважними у виборі постояльців, я вам докладно розповідав уже, про це у статті «Новини». Тобто не виключено, що ви можете приїхати на квартиру і виявити п'яний бешкет, розлючених сусідів, дачу пояснень поліції ... і винен буде той, кому ви довірили керувати здачею в оренду квартири.
Розбір польотів при цьому неминучий і вам доведеться знову шукати керівника або самим займатися здаванням квартири в оренду.
Визначити надійність квартиронаймача і підготувати грамотний договір допоможе компанія, що управляє, а головне — після виїзду вона переконається, чи все гаразд у квартирі.
Здача квартири помісячно
Якщо ви знайшли (або вам знайшли) цілком порядних орендарів, то щомісячний і стабільний дохід вам забезпечений.
У тому випадку, якщо ви скористалися іпотекою і більшу частину суми взяли в кредит, то дохід буде або мінімальним, або його взагалі квартира не буде окупати себе сама за допомогою здачу в оренду - щомісячні виплати "з'їдять" ваш дохід.
Може статися так, що ви можете взагалі не отримувати дохід, а можливо ще й доплачувати банку з іншого джерела грошей.
Здача квартири покімнатно: помісячно та подобово
Загальний дохід при цьому варіанті більший, ніж при здачі квартири одному орендарю, але при цьому можуть виникнути проблеми в пошуку довгострокових орендарів.Тут теж більше вам потрібно буде приділяти часу питанням здачі в оренду кімнат у квартирі.
Т.к. основними орендарями будуть студенти чи приїжджі, то плинність буде стабільно. Плюси та мінуси у здаванні квартири подобово, докладніше я говорив у статті «Новини» — обов'язково ознайомтеся, щоб мати повноту уявлення, про що йдеться.
Це вже цілком повноцінний бізнес, який ґрунтується на інвестуванні грошей у нерухомість. Як варіант, ви можете скористатися послугами керуючої компанії, щоб менше брати участь у тяганини з догляду за квартирою, прибирання, охорони та розміщення орендарів.
Цей варіант можна ще назвати міні-готель. Він підійде для тих квартир, що раніше були комуналками. Підійдуть звичайні 3-4 кімнатні квартири з окремими кімнатами.
Тут варіанти: здавати в оренду кімнати, або ліжко-місце.Помісячно таки вигідніше і менш клопітно, ніж подобово.
Як це можна зробити?
Купити кімнату у комуналці близько 22 кв. м, розділити її на 2 кімнати по 10 метрів і здавати, як дві повноцінні кімнати. Підійде також секційний гуртожиток, де для здачі в оренду кімнати можна зробити те ж саме, що і з комуналкою, якщо дозволяють квадрати.
У цьому випадку здавати в оренду можна дві кімнати, але з ціною трохи менше ринку - цим ви забезпечите собі постійний приплив охочих винайняти квартиру та бажаний прибуток.
Якщо варіанта купити велику по квадратурі кімнату і, згодом, розділити її - ні, то здавайте в оренду одну кімнату - майте терпіння і почніть з малого:)
Як інвестувати у нерухомість без грошей: кімнати
Ви можете почати інвестувати гроші в нерухомість, купивши в кімнаті іпотеку. Яким чином? На ринку нерухомості цілком достатньо кімнат у продажу, наприклад, у межах 1 млн. рублів.
Ви зможете сторгувати у власника суму до 10%, тобто. 100 тис. Потім оцінювач оцінює цю кімнату в 1150 тис. рублів і у вас виходить різниця в 250 тис рублів, як початковий внесок.
Якщо у вас немає офіційної роботи, то у вас є друзі та родичі, які можуть допомогти з офіційним працевлаштуванням — шукаючий, та знайде:)
Єдиний нюанс (як і без них:)) — дохід від здачі в оренду кімнати може і, як показує практика, буде нижчим за ту суму, яку треба платити за кредит на 1-3 тисячі рублів. Якщо ви цього не боїтеся, то такий варіант придбання та викупу кімнати для вас.
У договорі купівлі-продажу сума яку купується кімната має перевищувати 1 млн. рублів.
Ще може виникнути ситуація, коли буде потрібна згода інших власників на продаж, що купується вами кімнати. На практиці згоду отримати буває важко, то власники не йдуть на контакт, то їх немає у місті – причина маса.
Доводиться підключати нотаріуса, писати листи та чекати 30 днів, угода затягується, час іде. Але можна вирішити питання із покупкою кімнати набагато швидше.
Як? Продавець може подарувати вам 1/100 частки в його кімнаті, а потім, як співвласник викупите у нього сталеві частки.
Потім за цією ж схемою отримуєте другу, третю та наступні кімнати. Потім цю нерухомість можна продати і перейти на більшу — купувати квартири та комерційну нерухомість у тому числі.
Заміська нерухомість
Можна влітку здавати дачний будиночок, особливо якщо він знаходиться поряд з озером. Влітку, на свята, на Новий рік тощо. Правду кажучи, це може бути не дуже прибутково, а також амортизація може бути досить великою — відпочиватимуть, щось поб'ють, зламають, відірвуть та інше.
А ви, робили все для себе і з любов'ю... взагалі не зовсім приємно.
Якщо говорити про здачу заміської нерухомості подобово, то її вартість варіюється від 3000 до нескінченності, залежно від регіону та сезонного періоду.Не забувайте, у цьому варіанті треба враховувати і фактор амортизації.
Вибір комерційного приміщення
Як правило, прибутковість такої комерційної нерухомості буде не набагато вищою за депозит, який можна отримати в банку.Для порівняння, якщо депозит сьогодні принесе вам від 8% до 9% річних, то подібне приміщення — від 13%. Докладніше про вибір комерційної нерухомості ми говорили у статті ««.
Ми розібралися, як інвестувати гроші у нерухомість без стартового капіталу. Тепер ви знаєте, куди в нерухомості можна вкласти гроші, знаєте на конкретному прикладі як це можна зробити. Решта тільки ваше бажання зі здатністю відірватися від стільця:)
Успіхів вам!
