Зберігати гроші під матрацом невигідно, але як вкласти з розумом? Усі тонкощі інвестицій у комерційну нерухомість. Інвестиції в комерційну нерухомість у Росії Інвестор та інвестиції в комерційну нерухомість

Вітаю! За дев'ять місяців 2017 року інвестиції в російську нерухомість зросли на 40% і досягли 1,74 млрд дол. З іншого боку, за останні чотири роки популярність вкладень у житловий сегмент впала втричі (за оцінками аналітиків ЦІАН).

Який висновок можна зробити? У Росії явно зменшується попит на інвестиції в житлову нерухомість і зростає - комерційну нерухомість.

Тому сьогодні ми поговоримо про інвестиції в комерційну нерухомість: варіанти, плюси/мінуси, ризики та «підводне каміння».

Комерційна нерухомість – це будь-який нежитловий об'єкт, який приносить дохід власнику (склад, офіс, перукарня, готель, спортзал, бізнес-центр, супермаркет).

Давайте я розповім про найпоширеніші варіанти докладніше.

Торгові майданчики

У Росії - це один із найприбутковіших типів нерухомості. Магазини та торгові центри у місці з великим пішохідним трафіком генерують власнику прибуток у тисячі рублів за квадратний метр.

Як це працює? Ви знаходите земельну ділянку, будуєте там торговий центр та здаєте майданчики в оренду. Вам навіть не доведеться «заморочуватися» із благоустроєм нерухомості. В оренду здаються голі стіни із підведеними комунікаціями. Ремонт, меблі та техніка – проблеми орендаря, а не власника.

Найцікавішим напрямком комерційної нерухомості в Москві експерти вважають стріт-рітейл. Раніше для таких об'єктів переобладнали квартири на перших поверхах. Сьогодні середня прибутковість оренди стріт-рітейлу становить 11–12%. Хороший магазин ближче до МКАД окупається за 9–10 років.

До речі, за підсумками першого півріччя 2017-го в торгові площі інвестовано $690 млн. - максимальний показник за останні п'ять років.

Офісні майданчики

Поступаються торгівельній нерухомості за прибутковістю, але теж приносить власникам чималий прибуток. Набагато більший, ніж прибуток від здачі в оренду житлової нерухомості в тому самому районі.

Колись офісна нерухомість вважалася найвигіднішою інвестицією. А сьогодні середня прибутковість в офісному сегменті на 0,5–1% нижча, ніж у торговому. Попит зростає лише на невеликі офісні приміщення (100-200 м²) та нові формати (наприклад, коворкінг).

За останні п'ять років введення нових бізнес-об'єктів на ринок було мінімальним. Що дає надію на зростання орендних ставок у найближчі рік-два. Тож перспективи в офісному сегменті нерухомості є – але й ризики поки що високі.

Індустріальні об'єкти

Насамперед до цієї групи входять склади, а також промислові об'єкти. У Росії її індустріальна нерухомість великим попитом серед інвесторів не користується. Конкуренція на ринку висока, дефіциту у вільних об'єктах поки що немає, а довгострокові договори на оренду укладаються рідко.

Виняток – складські приміщення. Їх охоче беруть в оренду інтернет-магазини та великі роздрібні мережі. Найбільш популярні сьогодні великі складські комплекси площею від 100 000 м².

Варіанти інвестування у комерційну нерухомість

Інвестиції у будівництво

З початку будівництва (перший етап зі всіх стадій будівництва) до здачі об'єкта в експлуатацію вартість нерухомості зростає на 40-70%. Але такі інвестиції супроводжуються високими ризиками.

• По-перше, забудовник може виявитися банальним шахраєм чи чесним банкрутом.
• По-друге, будівництво іноді розтягується на невизначений термін. Наприклад, через різке зростання цін на будматеріали.
• По-третє, не так просто знайти готовий об'єкт покупців або орендарів. До моменту продажу (або в періоди простою) приміщення буде завдавати збитків.

Ну і звичайно, інвестиції в будівництво вимагають серйозного капіталу. Тим більше, інвестиції в комерційну нерухомість.

Участь у краудфандинговому проекті

Краудінвестінг – це спільне чи «народне» фінансування. Колективні інвестиції дають можливість взяти участь у масштабних проектах. У тому числі й у купівлі об'єктів нерухомості. Краудінвестінгові онлайн-платформи відбирають перспективні проекти, роблять їх первинну оцінку та залучають до фінансування всіх бажаючих.

Великих майданчиків у Росії кілька: StartTrack, VentureClub.co, "Місто грошей", "Потік" і, звичайно, AKTIVO. Проект AKTIVO пропонує нові можливості для пасивного прибутку від здачі нерухомості в оренду через онлайн-сервіс.

Як це працює? Команда Aktivo шукає та проводить аудит об'єктів, виставлених на продаж. Проект орієнтований на нерухомість із прибутковістю від 13% (це близько 2% усіх комерційних пропозицій на ринку). Найчастіше Aktivo відбирає для інвестування стріт-рітейл.

Вкласти гроші в квадратні метри може будь-який повнолітній росіянин з паспортом. Мінімальний обсяг вкладень на Aktivo становить 100 000 рублів.

Для інвестицій створюються монофонди як закритого ПІФу. Приміщення, під яке збираються гроші, вноситься на баланс монофонду. Іншими словами, паї фонду заздалегідь забезпечені активом!

Щомісяця майданчик пропонує інвесторам новий об'єкт, поділений на частки по 1000 рублів (номінальна вартість). Клієнт натискає кнопку «інвестувати» і через три доби його частки зараховуються на особистий рахунок. Усі об'єкти Aktivo застраховані у «Сбербанк Страхування».

Як тільки викуповуються всі частки, пайовики починають отримати прибуток від здачі об'єкта в оренду.

У 2016 році інвесторами майданчика Aktivo стали понад 200 осіб. За рік вони інвестували у комерційну нерухомість 500 млн. рублів. На майданчику було виставлено два об'єкти:

• Супермаркет «Вікторія» у Довгопрудному (прибутковість 12,1% річних).
• Супермаркет «П'ятірочка» у Люберцях (прибутковість 11,2% річних).

Частка в пайовому фонді нерухомості

У Росії інвестиції в нерухомість через паї доступні лише у закритих пайових фондах (ЗПІФ). По суті це звичайний ПІФ, але гроші пайовиків вкладаються в нерухомість.

Чому фонд «закритий»? Тому що увійти до нього можна тільки спочатку, а вийти (подати керуючій компанії паї до викупу) - після завершення. Класичні інвестиції формату «купив і тримай». До речі, за рахунок коштів ЗПІФН будувався торговий центр «Атріум».

Через те, що ЗПІФН створюються під конкретні проекти (щось подібне до закритого клубу «для своїх»), вони відрізняються низькою ліквідністю.

Давайте розберемо структуру ЗПІФН з прикладу «Фонд Комерційна нерухомість» від КК «Ощадбанк Управління Активами».

Фонд орієнтований довгострокових інвесторів (рекомендований термін інвестицій становить п'ять років). Мета фонду: купівля нерухомості та прав на неї для отримання у майбутньому прибутку від здачі в оренду або перепродажу за вищою ціною.

Фонд інвестує в пайове будівництво за житловими проектами, об'єкти комерційної нерухомості та земельні ділянки в Москві та МО, Казані та Новосибірську. Кожні півроку інвестиційний дохід розподіляється між пайовиками.

На жаль, жодного зростання "Фонд Комерційна нерухомість" не показує. Поки що пайовики фонду зазнають лише фінансових втрат. З початку року ціна паю впала на 10,61%, а за три роки – на 30,56%. Сьогодні один пай Сберівського ЗПІФН оцінюється майже в 180 рублів.

Номер в апарт-готелі

Апарт-готелі дозволяють заробляти на здаванні апартаментів в оренду.

Для власника такого номера є два способи заробітку:

• Активні інвестиції: здавання об'єкта у найм (подобово чи помісячно);
• Пасивні інвестиції: укласти договір з компанією, що управляє, і отримувати відсоток від прибутку.

Плюси інвестицій в апарт-готелі:

1. Нижча ціна покупки, порівняно з іншими житловими об'єктами нерухомості (на 10-20%).
2. Об'єкт можна купити з гарною знижкою на стадії будівництва (до 30% ціни об'єкта).
3. Номер Апарт-готелю приносить регулярний прибуток без серйозних витрат часу та сил.

Керівна компанія гарантує інвестору дохід, який залежить від щільності клієнтського потоку чи сезону. Прибутковість інвестицій зазвичай можна порівняти з відсотками за банківським вкладом. Але, на відміну від депозиту, у Вас на руках є фізичний актив.

У Росії напрямок апарт-готелів лише зароджується. Поки що кілька об'єктів побудовано в Москві та в Санкт-Петербурзі. Але сегмент перспективний і росте добрими темпами.

Інвестиції у закордонну нерухомість

За 10 місяців 2017 року кількість запитів на купівлю закордонної нерухомості з метою інвестицій зросла вдвічі (порівняно з тим самим періодом минулого року). Однак це, як і раніше, на 45% нижче за докризовий рівень.

У 2016 році ТОП-10 країн, популярних у російськомовних інвесторів, виглядав так: Болгарія, Італія, Іспанія, Німеччина, США, Греція, Чорногорія, Туреччина, Чехія та Франція. Приблизно 40% заявок стосувалося комерційної нерухомості.

Однак список країн з високою прибутковістю об'єктів виглядає зовсім інакше: Нова Зеландія (15,1%), Латвія (11,5%), Канада (11%), Ізраїль (9,3%), Угорщина та Австрія (8, 5%), Швеція (7,9%), Туреччина (7,3%), Великобританія (7%) та Болгарія (6,7%).

Як вибрати закордонний об'єкт для інвестицій?

Крок 1. Визначитись з метою вкладень:

• Для збереження капіталу на тривалий термін підійдуть стабільні ринки, де ціни практично не змінюються (Берлін, Париж, Відень, Лондон, Осло, Копенгаген, Стокгольм, Будапешт). Рентабельність таких інвестицій становить 4-6% річних.
• Для збільшення накопичень потрібно вибирати ринки з хорошим потенціалом зростання і доступні за ціною.

Для вибору об'єктів варто вивчити незалежні аналітичні огляди (наприклад, Colliers International або Knight Frank). Головне, не нарватися на чергову «бульбашку».

Прибутковість таких інвестицій може сягати 9% річних.

Крок 2. Оцінити привабливість інвестицій.

Сьогодні найвигідніше вкладення в європейські квадратні метри - це купівля об'єкта на стадії будівництва. Краще купувати або нову нерухомість, або об'єкт не старше 10 років. У разі він, зазвичай, перебуває у розпорядженні девелоперів, а чи не агентів.

Перед угодою інвестору доведеться вивчити і обсяг туристичного потоку в країні, і стан інфраструктури, і затребуваність об'єкта, і ціну в рублях за 1 м².

Крок 3. Не забути про додаткові витрати.

Купуючи закордонну нерухомість, будьте готові до додаткових витрат: одноразових та регулярних (послуги юриста, нотаріуса та рієлтора, фінансове посередництво, гербовий збір, ремонт об'єкта, податки, страхування, витрати на керуючу компанію).

Середні одноразові витрати становлять приблизно 7% вартості об'єкта, регулярні: 1–1,5% без іпотеки.

Пару слів про житлову нерухомість

Квартира в новобудові

У 2008 році можна було купити квартиру в новобудові і за кілька місяців перепродати її з прибутковістю в 40%. Сьогодні заробити на перепродажі «первинки» дуже складно.

Придбати квартиру не проблема - набагато важче знайти покупця, готового купити її "з накруткою". Між моментом купівлі та продажу може пройти кілька років. І весь цей час власник об'єкта несе витрати на утримання об'єкта. У поодиноких випадках дохідність угод доходить до 20%.

Дуже малоймовірно, що ціни на житло в Росії в найближчому майбутньому зростуть. До Москви це також стосується, враховуючи грандіозні плани московської мерії щодо введення на ринок гігантського обсягу нового житла в рамках реновації.

Квартира під здачу в оренду

2017-го купувати житлову нерухомість під здачу в оренду експерти не рекомендують. Серйозні витрати на купівлю та утримання житлових квартир «знижують» прибутковість оренди нижче відсотків за депозитами. Рівень доходу від здачі у довгострокову оренду у Росії наближається до європейському: 4-6% річних. Та й за тимчасовими витратами здавання приміщень в оренду більше нагадує свою справу, аніж пасивні інвестиції.

Тому на запитання «взяти кредит чи збирати» я зазвичай відповідаю: «тільки без іпотеки». Час, коли заробіток на житло перекривав ставки за іпотекою – позаду.

Ризики та підводні камені

На інвестиції в комерційну нерухомість у Росії впливають три групи ризиків:

• політичні;
• економічні;
• Юридичні.

Останніми роками російська геополітика відрізняється, м'яко кажучи, непослідовністю. Ми різко та несподівано змінюємо і пріоритети розвитку, і союзників. Такі «метання» роблять Росію небезпечною з погляду міжнародної безпеки. Не кажучи вже про горезвісні санкції та контрсанкції.

Від статусу «все складно» насамперед страждає бізнес, пов'язаний з туризмом, торгівлею та масовими заходами. У тому числі й готельний.

Економічна ситуація в Росії теж, на жаль, не безхмарна. І навряд чи щось кардинально зміниться найближчими роками. Адже криза 2014-го (на відміну від 2008-го) спричинена не зовнішніми, а внутрішніми чинниками. Модель, орієнтована експорту сировини, виявилася небезпечно вразливою.

Ну а юридичні ризики в Росії завжди були високі. Щороку уряд вишукує нові джерела наповнення бюджету. І це, як правило, боляче б'є по приватному бізнесу. Наприклад, з 1 січня 2017 року кадастрова оцінка нерухомості повністю перейшла під контроль держави. Що збагатило чиновників та створило купу проблем бізнесменам-власникам нерухомості.

Плюси інвестицій у нерухомість

• Порівняно з інвестиціями в житлову нерухомість, термін окупності тут нижчий, а дохідність вища.
• На етапі економічного підйому країни попит на комерційну нерухомість завжди зростає.
• Може приносити по-справжньому пасивний прибуток довгі роки, якщо віддати об'єкт під управління.
• Якщо вчасно інвестувати у ремонт та обслуговування будівлі, то з роками вартість об'єкту лише зросте.
• Під заставу комерційної нерухомості банки охоче пропонують кредити на адекватних умовах.
• У разі обвалу фондового ринку ціни на комерційну нерухомість впадуть не відразу, а «із запізненням».

Мінуси інвестицій у нерухомість

• Потрібен великий стартовий капітал. Набагато більший, ніж у житлову нерухомість.
• Низька ліквідність вкладень. Швидко продати склад чи магазин не вийде.
• Важко спрогнозувати, як змінюватимуться ціни на об'єкти та розмір орендної плати.
• Комерційна нерухомість сильніше реагує на негативні явища економіки (падіння купівельного попиту, девальвація нацвалюти, локальні кризи).

Висновок

У всі часи нерухомість – чудовий варіант для інвестицій. З роками змінюються лише тренди та напрямки, а також з'являються нові формати для інвесторів. У 2017-му користується попитом торгівельна нерухомість, апарт-готелі та такі країни як Нова Зеландія, Латвія та Канада.

Інвестиції у будівництво та ПІФи сьогодні низькоприбуткові. А ось участь у краудінвестінгових проектах популярна, як ніколи.

• Стратегії інвестування в новобудови та нове житло:
• Інвестиції у комерційну нерухомість
• Готельний бізнес, агресивні стратегії інвестування в житло + бізнес на оренді подобово
• Стратегії інвестування в землю + стратегії зі своєю ділянкою
• Стратегії з готовою нерухомістю (на вторинному ринку)
• Стратегії інвестування в нерухомість з особистим капіталом, які не вказані в інших категоріях
• Усі стратегії інвестування у нерухомість в одній інтелект-карті
• Найкраща стратегія інвестування в нерухомість у 2018 році

Інвестиції в нерухомість – це, мабуть, один із найнадійніших варіантів накопичення капіталу та створення грошового потоку. Ви не замислювалися, чому у списку Forbes так багато мільярдерів, які займаються саме нею?

Вкладення грошей у нерухомість - це не гра, не Forex і не торги на біржі, дохід від ренти передбачуваний. А завдяки інфляції вартість будівель зростає, навіть не дивлячись на невеликі просідання під час кризи, які завжди відіграються.

Стратегії інвестування в новобудови та нове житло:

• • новобудови для перепродажу;

• • новобудови для здачі у найм;

• • інвестиції у студії та апартаменти (дуже економний формат плюс до ліквідного житла);

• • інші стратегії інвестування в пайове будівництво (перший поверх та переведення в нежитлове тощо);

• • інвестування у таунхауси;

• інвестування в швидкомонтовані модульні будинки.

Безумовно, найцікавіші проекти реалізуються в Москві, Московській області та великих містах, там, де вартість оренди досить висока, і є постійний попит на житло в різних сегментах. Це не заважає інвесторам з інших міст знаходити об'єкти, партнерів та співінвесторів та приїжджати на живі зустрічі. Хоча, заради справедливості, треба сказати, що і в регіонах у нас достатньо кейсів з прибутковістю від 50 до 100% річних.

Інвестиції у комерційну нерухомість

Під ними мається на увазі:

• купівля готової комерційної нерухомості з наступним здаванням у найм;
• будівництво комерційної нерухомості для перепродажу та подальшої здачі;
• інвестування у коворкінг-центри;
• здача в оренду робочих місць, міні-офісів та переговорних кімнат.

Готельний бізнес, агресивні стратегії інвестування в житло + бізнес на оренді подобово

Незважаючи на те, що орендний бізнес досить простий у плані організації, особливо якщо це довгострокова угода з укладанням договорів з орендарями від шести місяців, є сегменти, які вимагають великого включення для управління нерухомістю. Йдеться про агресивні стратегії, що дають максимальний прибуток інвестору на кожен квадратний метр. Але при цьому вони передбачають повне включення до процесу.

Якщо ви здаєте за такою методикою, то складність зростатиме пропорційно до кількості клієнтів, з якими вам доведеться мати справу. Ось список найпопулярніших агресивних стратегій інвестування:

1. 1. Орендний бізнес: знімаємо помісячно, здаємо подобово (мінімум вкладень)

1. 1. управління об'єктами нерухомості; Як здавати квартиру подобово?

1. 1. Хостел та міні-готель (подобово, по ліжках, у центрі та біля туристичних місць)

1. 1. Організація антикафе, або як здавати нерухомість щохвилини (відвідувач платить за час, а не за їжу)

1. 1. Здача квартир у тривалу суборенду

1. 1. Організація гуртожитків для робітників

1. 1. Антиспільнота (новий формат комфортного житла для робітників)

1. Капсульний готель

Стратегії інвестування в землю + стратегії зі своєю ділянкою

1. 1. Інвестування у будівництво житла з метою перепродажу

1. 1. Будівництво малоповерхових багатоквартирних будинків з подальшим здаванням в оренду

1. 1. Установка будинків із контейнерів на своїй або орендованій ділянці

1. 1. new З стратегії заробітку на дачних ділянках

1. 1. Будівництво багатоквартирних будинків для продажу частками (квартирами): обережно! Незаконно!

1. 1. Інвестиції в землю, купівля паїв, виділення кращої ділянки та перепродаж у рази дорожче (купуйте землю, її більше не виробляють)

1. Інвестування в ділянки від 12 соток, межування на 3 частини по 3,5-4 сотки з подальшим продажем, або будівництво бюджетного будинку 80-100м2 із SIP-панелей

Стратегії з готовою нерухомістю (на вторинному ринку)

1. 1. Купівля прибуткового будинку або таунхауса з подальшою здаванням в оренду (рекомендуємо)

1. 1. Купівля готової квартири на вторинному ринку, розпил та здача в оренду

1. 1. Хоумстейджінг. Купівля вбитої квартири, недорогий, але класний ремонт за спец.технологією та подальший продаж

1. 1. Купівля кімнат та здавання їх подобово

1. 1. Довічна рента (3-5 квартир з щомісячною виплатою від 10 тисяч за кожною та з переходом у власність)

1. 1. Довічне утримання з утриманням (не рекомендуємо, етичний момент плюс високі ризики)

1. 1. Розселення комуналок з подальшим продажем великої квартири або створення міні-готелю

1. Інвестування в нерухомість без грошей

Стратегії інвестування в нерухомість з особистим капіталом, які не вказані в інших категоріях

1. 1. Купівля майна із заставних аукціонів банків та приставів

1. 1. Терміновий викуп квартир за заниженою вартістю (20-30% нижче за ринок)

1. 1. Переведення квартири на першому поверсі до нежитлового фонду

1. 1. Інвестування в гаражі

1. Інвестиції за кордоном (податкові сертифікати США, сонячна енергія та інше)

Усі стратегії інвестування у нерухомість в одній інтелект-карті

Найкраща стратегія інвестування в нерухомість у 2018 році

Звісно, ​​кожен інвестор знайде собі свою стратегію інвестування. Варіантів багато, як бачите. А другою за популярністю стала стратегія подобової оренди нерухомості, т.к. не вимагає великих вкладень для старту, до того ж проста у виконанні. У 2018 році більшість інвесторів у нашому проекті обрали інвестування в доходні будинкиОскільки ця стратегія показала надвисоку прибутковість, плюс у деяких випадках її можна реалізувати навіть без власних грошей.

Чому інвестиції в комерційну нерухомість мають таку широку популярність? Вся справа в тому, що такі приміщення призначені для ведення бізнесу, торгівлі або різних розваг у великому місті, тому вкладник може регулярно отримувати прибуток від здачі в оренду тієї площі, в яку він вклав свої гроші.

Такі вклади приносять прибуток як дуже швидко, а й регулярно. Ось чому вкладники з вільними фінансовими ресурсами часто націлюються на будівництво розважальних комплексів або торгових центрів.

Як інвестувати у комерційну нерухомість?

Отже, з чого ви маєте розпочати? Для початку потрібно вибрати об'єкт із вдалим місцезнаходженням. Якщо ви доглядаєте житлове приміщення, переконайтеся, що воно в місці з розвиненою інфраструктурою, якщо офіс – з великим паркуванням та метро поблизу, виробничий об'єкт – з залізничним шляхом.

Порівняйте ціни на такі об'єкти. Сучасний ринок нерухомості надає велику кількість різних будівель, як за ціною, що перевищує реальну вартість у кілька разів, так і за досить низькою ціною через кризові обставини, що склалися. Перед тим, як вкласти свої гроші, промоніторуйте та вивчіть ринкові пропозиції.

Зробіть також аналіз затребуваності: здебільшого для оренди вибираються малогабаритні приміщення, кімнати на перших поверхах багатоповерхових житлових будинків, невеликі студії, бутіки та офіси.

1. перегляд декількох варіантів з метою зниження ризику;
2. окупність, при цьому необхідно домовитися з потенційними орендарями, і навіть підрахувати всі терміни, додаючи до 30% від суми капіталовкладення різні витрати;
3. перевірку того, який ремонт потрібно буде зробити, і яку суму він вам обійдеться;
4. дотримання всіх правил юридичного оформлення документації. Перевірте наявність документів від місцевих органів самоврядування, а також правильність заповнення всіх бланків та форм.

Ринок комерційної нерухомості вимагає великого розуміння, тому що якщо ви ставите питання, якою має бути сума внеску, однозначної відповіді тут не існує. Від будь-якої операції ви можете заробити до 40% тієї суми, яку вклали, але, скільки вам потрібно вкласти?

Загалом для інвестування зовсім не обов'язково мати юридичну особу. Попит на об'єкти такого роду досить високий, і за оцінками експертів сума така: у середньому мінімальні фінансові вкладення дорівнюють $150 000, оскільки вартість нежитлового приміщення дорівнює $3.000-4.000 за 1 м². Тоді доходність за перший рік може зрости до 15%.

Якщо у вас є сума в $100 000, ви можете вкластися в комерційну нерухомість за схемою партнерства, яку ми тільки починаємо перебирати у західних аналогів.

На території Російської Федерації вкладення можуть бути різними, залежно від міста та призначення об'єкта. Наприклад, мінімальна сума вкладів, яку можна вкласти, дорівнює $5000.

Так, за таку низьку суму ви не зможете придбати об'єкт, тому всі кошти в даному випадку поєднуються в пул. Вся сума інвестується, а потім прибуток від експлуатації приміщень ділиться на частини, залежно від того, скільки було вкладено особисто вами.

Москва. За розмірами вкладів у комерційну нерухомість Москва залишається незаперечним лідером. Сьогодні столиця приваблює близько 80% усіх вкладень будівельного ринку. З початку року ця сума вже досягла 4,33 млрд доларів.

У місті мінімальна сума залежатиме від виду та призначення об'єкта, в який ви збираєтесь вкладати гроші. Мінімальна ціна за 1м? складає близько 5000 доларів. Але це мінімальна позначка. Причому знайти таку пропозицію дуже непросто. Для цього вам знадобиться багато зусиль, часу та знайомств.

Якщо ви можете дозволити собі вкласти близько 1 000 000 - 1 500 000 доларів, вкладетеся в офісну нерухомість. Цього достатньо для будівництва приміщень у відомих бізнес-центрах. На ринку столиці відомі випадки придбання невеликих блоків лише по 1 000 000 доларів.

Санкт-Петербург. Колишня столиця посідає сьогодні друге місце за обсягом вкладів у комерційну нерухомість. За попередній квартал цього року в будівництво було інвестовано близько 50 000 000 доларів.

Найпопулярніші об'єкти – це торгові приміщення перших лініях, тобто. вулицях, для яких характерний інтенсивний транспортний та пішохідний рух.

Сума вкладення може досягати від 300 000 до 400 000 рублів за 1 м?, Якщо об'єкт успішно розташований. Це так звані ліквідніші об'єкти, а ось менш ліквідні (ті, що знаходяться на другій лінії) характеризуються нижчими цінами. Сьогодні вони коливаються в діапазоні від 120 000 до 100 000 рублів за 1 м².

Нижній Новгород. Малі інвестиції над ринком Нижнього Новгорода досягають 3-7 млн. рублів. За таку велику суму можна вкласти в торгове приміщення від 20 до 70 м² залежно від його розташування. Такі приміщення здаються в оренду та щороку приносять чудовий дохід.

Середній ринковий показник - від 12 до 20 млн. рублів. І це на сьогоднішній день офісні приміщення та магазини великих розмірів (від 70 до 250 м²). Якщо ви вкладаєте в об'єкт, який знаходиться на першій лінії, то таку суму можна витратити лише на невелике приміщення 50-80 м².

Єкатеринбург. Сьогодні саме це місто бізнесмени дивляться як у локацію з дуже сприятливим інвестиційним кліматом. Мінімальні суми вкладення за 1 м? Тут досягають 67 000 - 84 000 рублів.

Скільки ви можете заробити?

Якщо ви ставите питання, коли окупиться весь проект, то вам потрібно знати, що правильний розрахунок всього періоду безпосередньо залежить від величини вкладення, а також, як і від багатьох інших факторів.

Наприклад, якщо сума орендної плати за 1 метр? на рік становить близько $400, а ви прогнозуєте, що все окупиться за 3 роки, то вам варто врахувати навіть найнесприятливіші варіанти.

Наприклад, за цей час ви можете змінити кілька орендарів. У середньому на їх пошуки ви витратите до двох місяців, підрахуйте величину витрат на рекламу тощо. Тому, щоби все окупилося за три роки, величина оренди повинна досягати захмарних $1 200 за 1 м².

Якщо припустити, що дохід ви почнете отримувати в тому ж році, коли ви вклали свої гроші, то в Підмосков'ї картина виглядатиме приблизно так: дохід від 1 м? приміщень становитиме 24 000 рублів на рік. Отже, рентабельність інвестиції дорівнюватиме 20% на рік без урахування вартості приміщення.

Чи варто побоюватися ризиків?

Так, варто, бо будь-який інвестиційний проект тісно пов'язаний із різними факторами ризику. На будівельному ринку основними є:

• Фінансові втрати, що виникли через неефективне управління проектом;
• фінансові втрати, що виникли через непрофесійне проектування проекту;
• фінансові втрати у процесі оформлення купівлі-продажу через шахрайські схеми;
• придбання неліквідного об'єкта;
• придбання низьколіквідного об'єкта;
• погіршення ліквідності об'єкта через появу конкуруючих об'єктів, фізичного руйнування чи морального старіння;
• втрата прав власності через неправильне оформлення всієї документації;
• наявність дефектів в об'єкті (найчастіше дефекти приховані);
• капіталомісткість інвестиційного проекту;
• зменшення попиту будівельному ринку;
• зниження ціни пропозиції;
• зниження орендної ставки;
• збільшення пропозиції;
• тривалий період окупності проекту;
• руйнування/пошкодження об'єкта через землетруси, урагани, пожежі, повені та інші стихійні лиха.

Сьогодні на ринку нерухомості діє одне негласне правило: чим вищий ризик, тим вищий прибуток. Або навпаки.

Саме тому так звані пасивні інвестиції по праву вважаються найменш прибутковими. До них відносять купівлю об'єктів для подальшого здавання в оренду. У цей час найризикованішими були і залишаються так звані девелоперські проекти будівництва нерухомості.

Якщо ви є потенційним вкладником, будьте готові до того, що разом із напрямком бізнесу ви, у будь-якому випадку, отримуєте комплект ризиків на додачу.

Інвестування в комерційну нерухомість для поповнення набору своїх активів не є новим. Однак ця сфера все ще залишається загадкою для багатьох інвесторів. Особливості інвестування в комерційну нерухомість:

• До нерухомості комерційного типу належать апартаменти, офіси, торгові площі та багато іншого.
• Експлуатація та перепродаж — два способи заробити комерційну нерухомість. Експлуатація - здача в оренду або застосування для своїх комерційних потреб, а перепродаж - гра на збільшенні вартості об'єкта з часом.
• Як правило, інвестування в комерційну нерухомість потребує більшого капіталу, а також досвіду та часу.

Комерційна нерухомість - загальний термін для позначення нерухомого майна, що застосовується з метою отримання прибутку. Як приклади комерційної нерухомості можна назвати офісні будівлі, промислову власність, медичні центри, готелі, торгові центри, сільськогосподарські угіддя, багатоквартирні будинки та склади.

Історично склалося так, що інвестування в комерційну нерухомість використовується мільйонами інвесторів, оскільки це не лише сфера із середніми або низькими ризиками, а й один із способів диверсифікації портфеля. Однак багато інвесторів досі не розуміють принципи роботи подібної нерухомості як інвестиційний інструмент.

Є ряд ключових відмінностей між вкладенням капіталу в комерційну нерухомість та традиційними інвестиціями на кшталт акцій та облігацій. На відміну від останніх, які часто купуються на вторинному ринку, нерухомість є дефіцитним ресурсом і має внутрішню цінність як матеріальний актив. Найчастіше акції купуються з метою перепродажу, а не як джерело постійного доходу.

Інвестиційна стратегія у разі комерційної нерухомості проста: на таку нерухомість є постійний попит. Інвестори купують об'єкт і заробляють на ньому двома способами: лізинг майна та здавання в оренду або перепродаж. Розглянемо два ці шляхи ближче:

Отримання ренти

У різних орендарів різні потреби, відповідно і угоди відрізнятимуться. Ось кілька прикладів:

• Офіс. Як орендар можуть виступати юридичні фірми або стартап-проекти. Як правило, приміщення орендуються на строк від п'яти до десяти років.
• Житлові будинки. Багатоквартирні житлові будинки зазвичай орендуються приватними особами. Найчастіше — не більше ніж на рік або навіть кілька місяців. Однак, бувають і довгострокові контракти.
• Промислові об'єкти. Склади та заводи. Типовий орендар - виробнича чи дистриб'юторська компанія. Як правило, подібні об'єкти розташовуються у віддалених районах, які погано підходять для постійного проживання або відкриття комерційних об'єктів на зразок торгових центрів. Тривалість оренди промислової нерухомості зазвичай становить п'ять років і більше.

Зростання вартості та перепродаж

Друга можливість для потенційної віддачі інвестицій пов'язана зі збільшенням вартості об'єктів у період, протягом якого їх утримує інвестор. Однак нерухомість також може втратити цінність. І навіть перевірені інвестиційні стратегії не здатні надати 100-відсоткової гарантії успіху.

Загалом нерухомість — особливий і практично унікальний клас активів. Причина – обмеженість земельного простору. Особливо у центрі великого міста. У разі зростання попиту, а також у міру розвитку району, в якому розташовуються об'єкти, є висока ймовірність, що потенційні орендарі будуть готові заплатити більш високу орендну плату, а покупці придбають майно за вищою ціною.

Чекати на прихід попиту — не єдиний шлях збільшити вартість нерухомого майна. Багато інвесторів обирають активніший підхід. Наприклад, роблять косметичний ремонт чи закуповують нову техніку. Обидва варіанти справедливі як для офісів із промисловими об'єктами, так і для багатоквартирних будинків. Зовнішня привабливість здатна збільшити цінність об'єкта у кілька разів, а відповідно – і орендну плату. Крім перерахованих маніпуляцій, є і більш трудомісткі методи — не пов'язані з поліпшенням зовнішнього вигляду майна. Наприклад, такі можуть включати перерозподіл сусідньої земельної ділянки. У випадку з житловим будинком це буде розширення будівлі, щоб побудувати більше квартир. Будь-які гроші, витрачені на ремонт об'єкта, здатні потенційно підвищити ціну продажу будівлі у майбутньому.

Реальний приклад із практики: інвестиції в апартаменти

Давайте подивимося на інвестиції у комерційну нерухомість у дії. Олександр купує не надто новий 40-квартирний житловий будинок у Філадельфії за 5 мільйонів доларів. Він розраховує на річний прибуток у розмірі 500 000 доларів США. Як звичайно, деякі орендарі не затримуються довше одного року. Олександр покращує зовнішній вигляд квартир, що звільнилися, і потім пропонує їх за вищими розцінками — новими орендарями, що з'явилися. Маніпуляції Олександра щодо покращення житла збільшують його дохід від здачі в оренду на 50 000 доларів щорічно – протягом п'яти років. Тому до кінця року п'ятирічного періоду нерухомість приносить йому близько 750 000 доларів на рік.

Потім Олександр вирішує продати цей будинок за 16 мільйонів доларів. Потенційний покупець буде готовий заплатити вищу ціну, ніж заплатив Олександр 5 років тому з двох причин: по-перше, інвестор відремонтував квартири і зараз вони приносять на 50% більше, ніж тоді, коли він тільки купив будинок. По-друге, місцевість, де знаходиться будівля, стала більш економічно розвиненою, оскільки з'явилися нові квартиронаймачі, а відповідно — і розважальні заклади на кшталт кафе та торгових центрів. Загалом, Олександр молодець і зробив хорошу роботу.

Підведемо підсумки

• На відміну від акцій, інвестиції в комерційну нерухомість найчастіше забезпечують стабільні грошові потоки у вигляді рентного доходу.
• Комерційна нерухомість – це складний актив і за сумісництвом – дефіцитний ресурс. Такі об'єкти завжди мають внутрішню цінність і зростають у ціні з ходом часу.
• Цінність комерційної нерухомості обумовлена ​​зростанням економіки загалом.

Історично склалося так, що прямі інвестиції у комерційну нерухомість доступні далеко не кожному інвестору. Це пов'язано з тим, що подібні проекти вимагають значного капіталу мільйони доларів, а також великий запас знань для управління майном. Тому на ринку комерційної нерухомості домінують інституційні інвестори. Тим не менш, деякі компанії дозволяють вкладати в подібні об'єкти і приватним інвесторам, даючи їм диверсифікувати свій портфель.

Міжнародна компанія JLL підготувала аналітичний огляд ринку інвестицій у комерційну нерухомість Росії. У звіті JLL розглядається зміна ринку інвестицій у нерухомість Росії за останні кілька років, з фокусом на актуальні тренди, інвесторів та інструменти інвестування в нерухомість – зокрема, закриті пайові інвестиційні фонди нерухомості (ЗПІФН).

На думку експертів JLL, збільшення інвестиційної активності на ринку комерційної нерухомості, що спостерігається, і очікування відновлення вартості активів поки не трансформувалося в значне зростання обсягів угод. Проте вже відбулося якісне покращення: пожвавилися іноземні інвестори. Зростання привабливості російських активів для зарубіжних інвесторів обумовлено співвідношенням ризик-прибутковість. Відійшли другого план угоди, пов'язані з реструктуризацією кредитів, а частка класичних інвестиційних угод збільшується.

Ринок комерційної нерухомості вже зазнав кілька метаморфоз останніми роками: відбувся перехід до номінування орендних ставок у рублях, відсоткові ставки за рублевими кредитами знизилися до рівня мінімальних доходів у нерухомість, а доступність банківського фінансування значно зросла. На інвестиційній «арені» теж відбулися зміни: серед іноземних гравців з'являються нові імена – і це все частіше не західні інвестори, а азійські та близькосхідні. Зростає інтерес до регіональних ринків російської нерухомості, серед яких основна увага приділяється ринку комерційної нерухомості Петербурга.

Привабливість російського ринку комерційної нерухомості

Після зниження інфляції та вартості фінансування, стабілізації обмінного курсу, а також зменшення цінових показників ринку нерухомості (ставок оренди та вартості активів) до мінімальних значень, інвестори із вільними коштами знову виходять на пошук нових можливостей. При цьому разом із ринком змінилися і інвестори - багато хто переглядає базові стратегії виходячи з нових реалій ринку. Зокрема, інвестори приймають рубль як основну валюту, досягають справедливої ​​оцінки торгових центрів, що влаштовує всі сторони, де відсоток від товарообігу став основою орендних відносин. Крім того, враховуючи високу частку вільних площ на офісному ринку Москви та низькі рівні ставок оренди складських приміщень, інвестори диверсифікують портфелі. Для інвесторів привабливими є високі доходності та потенційне зростання вартості активів. Російський ринок пропонує значну премію інвесторам - мінімальна прибутковість московських офісів, наприклад, становить 10%, тоді як у європейських містах цей показник становить близько 3-5%.

Мінімальні ставки капіталізації на офіси

Основний учасник ринку – як і раніше російський капітал. Російські інвестори приймають всі характерні для країни ризики, тому їхня частка в структурі угод досягає максимальних значень саме в періоди економічних потрясінь.

Серед російських інвесторів зазвичай домінують непублічні компанії зі сфери нерухомості. Вони представлені як найбільшими власниками, котрі купували активи навіть у розпал кризи, так і девелоперськими компаніями, інвестиційна активність яких зросла у 2016-2017 роках. Останні переважно купували майданчики під майбутні проекти чи об'єкти під редевелопмент. Активізувалися компанії не зі сфери нерухомості, які в основному набувають об'єктів «під себе», рідше з інвестиційною метою.

Структура російських інвестицій на кшталт

Російські інвестори «дорослішають», формується пул нових інституційних гравців: помітна консолідація якісних площ у руках найбільших компаній. Серед таких компаній варто відзначити "Платформа", "Професійні Логістичні Технології" (з 50% часткою російського капіталу), Fort Group.

Закордонні інвестори відновили активність після затишшя в період рецесії. Серед них традиційно домінують фундації. Російські активи залучають переважно компанії зі сфери нерухомості, які збільшують портфелі за межами своїх основних ринків. Серед найбільших фондів у 2017 році на ринку були активні китайські, американські та глобальні інвестори.

За останні кілька років низка західних інвесторів оголосила про свій звільнення з російського ринку внаслідок збільшення ризиків інвестування в умовах спаду економіки та санкційного тиску. Зокрема, у 2013 році фінська інвесткомпанія Sponda оголосила про свій вихід з Росії. У 2014 році компанія Atrium Real Estate заявила про зупинення розвитку проектів у Росії до стабілізації політичної ситуації в країні. У 2016 році ЗМІ писали про намір компанії продати активи та піти з Росії. На завершальній фазі кризи, в 2016 році, австрійський девелопер Immofinanz ухвалив рішення про звільнення з Росії, і в листопаді 2017 року компанія оголосила про продаж своїх активів петербурзькій компанії Fort Group. В основному йдуть ті інвестори, які купували свої активи на піку ринку: у 2006-2008 роках. При цьому інституційні інвестори, які завжди приймали ризики російського ринку, що розвивається, наприклад, фонди нерухомості під управлінням Morgan Stanley, Hines, PPF Real Estate, Jensen Group, Raven Russia, UFG Asset Management, продовжують розглядати можливості інвестування в об'єкти нерухомості.

Значною тенденцією є перехід ініціативи від західних до азіатських та близькосхідних інвесторів. У світовому масштабі інвестиції країн Азії в нерухомість становлять суттєві обсяги: за даними компанії JLL, з початку 2017 року близько 10,5 млрд. доларів «чистого» азіатського капіталу було інвестовано в Америку і 9,3 млрд. доларів до Європи. Китай є лідером за сумарним обсягом транскордонних інвестицій у нерухомість за останні п'ять років (2013-2017 рр.): обсяг угод, закритих за участю капіталу цієї країни, за цей період становить 125 млрд доларів. Варто зазначити, що азіатські та близькосхідні інвестори, які виявляли інтерес до російського ринку, здійснили у всьому світі покупок за останні 10 років на суму близько 200 млрд доларів.

Азіатські та близькосхідні інвестори, які виявляли інтерес
до російського ринку нерухомості

Примітно, що азіатські та близькосхідні інвестори вважають за краще виходити на російський ринок у партнерстві з локальним гравцем, причому бажано з управлінськими ресурсами. Така схема дозволяє мінімізувати управлінські та девелоперські ризики, характерні для локального ринку. Наприклад, Російсько-Китайський інвестиційний фонд (РКІФ) ​​був утворений двома великими державними фондами - РФПІ та CIC; китайська компанія Fosun Group, яка закрила угоду щодо купівлі багатофункціонального комплексу «Воздвиженка Центр», зробила це у партнерстві з російською інвестиційною компанією AVICA Management Company. Найбільш яскравим прикладом близькосхідного інвестора є Mubadala Development, яка спільно РФПІ створила в 2016 році компанію «Професійні логістичні технології» для інвестування та управління логістичними комплексами класу «А» в Росії. У тому ж році компанією було закрито угоду з купівлі двох складів - «PNK-Північне Шереметьєво» (будівля 10, 11) та «PNK-Чехов 3».

Приклади покупок об'єктів нерухомості азіатськими та близькосхідними інвесторами у Росії

Однією з найактивніших груп інвестиційному ринку є китайські інвестори. Після періоду 2008-2013 років із середньорічним зростанням 27%, прямі іноземні інвестиції (ПІІ) з Китаю у 2014-2016 роках збільшувалися щорічно в середньому на 44%. В результаті вперше в історії вони перевищили обсяг ПІІ до Китаю. Збільшення обсягу ПІІ з Китаю стало результатом бажання корпорацій диверсифікувати свої вкладення на тлі уповільнення економіки та девальвації юаня. Таке різке зростання призвело до посилення в Китаї адміністративного контролю операцій експорту прямих інвестицій.

Незважаючи на обмеження на експорт капіталу, інтерес китайських гравців до російської нерухомості зростає. Насичення внутрішнього ринку Китаю відіграє важливу роль, змушуючи місцевих інвесторів шукати напрямки диверсифікації. Останнім часом китайські гравці активно заявляють себе на ринку комерційної нерухомості Росії. При цьому їх переважно цікавлять офіси, готелі та житлові проекти. Ще однією особливістю є інтерес до історичних будівель, об'єктів з особливою архітектурою. Примітно, частка китайських інвестицій збільшилася до 26% у загальному обсязі іноземних транзакцій за перші 9 місяців 2017 року. До цього китайці були помічені на російському ринку інвестицій у нерухомість у післякризовий період, коли ціни активів лише пройшли дно. Наприклад, у результаті придбання бізнес-парку «Грінвуд» корпорацією Chentun частка китайців в обсязі іноземних інвестицій збільшилася до 39% у 2010 році. У Росії її найбільш поширені проекти російсько-китайського співробітництва, які ініційовані державному рівні чи з високим залученням держави. Це стосується насамперед різних енергетичних та інфраструктурних проектів, а в секторі нерухомості – великих житлових чи торгових проектів. Для запуску останніх потрібно виділення землі, наприклад, для «Балтійської перлини» у Санкт-Петербурзі чи під ринки у Москві.

У серпні 2017 року Держрада та Комісія національного розвитку та реформ Китаю ухвалили рішення обмежити інвестиції китайських інвесторів у закордонні активи в нерухомості, спорті, готелях, розвагах та «забруднюючих» галузях. Інвестиції у ці сегменти потрапили до категорії «обмежених». Основною метою ухваленого законодавства є зниження інвестицій у закордонні активи для підтримки балансу між відпливом капіталу та профіцитом поточного рахунку (близько 200 млрд доларів на рік). Основним наслідком цього кроку був зрив угод з купівлі китайськими інвесторами активів у США (Anbang Insurance Group відмовився інвестувати в редевелопмент вежі 666 Fifth Avenue) та Великобританії (Dalian Wanda Group відмовилася купувати проект будівництва житла Nine Elms Square у Лондоні вартістю 6).

Для Росії це обмеження навряд чи матиме серйозний короткостроковий ефект. По-перше, обсяг китайських інвестицій у нерухомість Росії відносно малий, і вони можуть фінансуватися з рахунків офшорних підрозділів. Навіть незважаючи на заплановані додаткові обмежувальні заходи для операцій, що проводяться через офшори, це не вплине на російський ринок, оскільки ці заходи будуть застосовуватися до операцій обсягом понад 300 млн. доларів. По-друге, прибутковості російському ринку значно перевищують рівні більшості країн регіону EMEA. Оскільки однією з основних цілей китайських інвесторів є отримання високої прибутковості, російські активи будуть наприкінці списку країн, де скорочуватиметься обсяг інвестицій. По-третє, політична складова – а саме активізація партнерства двох країн за багатьма напрямами та запуск низки спільних проектів поширюється і на активи у нерухомості. Для цього є готова платформа у вигляді Російсько-китайського інвестиційного фонду (РКІФ) ​​з капіталом 2 млрд доларів (була докапіталізована в липні 2017 року до 3 млрд доларів), спільного проекту РФПІ та Китайської інвестиційної корпорації (CIC). А потім РФПІ та Банком розвитку Китаю було створено Російсько-Китайський фонд інвестиційного співробітництва обсягом 10 млрд доларів. Частина коштів цих фондів може бути інвестована у нерухомість.

Колективні інвестиції у комерційну нерухомість

Зростанню популярності колективних форм інвестицій сприяють макроекономічні чинники, зокрема зниження відсоткових ставок за банківськими депозитами, що робить банківські вклади менш привабливими інвесторам (як фізичних, і юридичних). Інвестори починають шукати альтернативні інвестиційні інструменти з більшою прибутковістю. Такими варіантами інвестицій є закриті пайові інвестиційні фонди нерухомості (ЗПІФН).

Переваги та недоліки ЗПІФН для інвестора

Основна частина ЗПІФН була спеціально створена під певного пайовика (часто девелопера) для реалізації конкретних проектів з метою оптимізації податкових витрат. p align="justify"> При формуванні таких фондів створюються штучні перешкоди для сторонніх інвесторів - встановлюється високий поріг мінімального розміру придбання. ЗПІФН, призначених для роздрібних інвесторів, на російському ринку небагато. Зокрема, ЗПІФН активно створюють банки: наприклад, «Сбербанк Управління Активами» та «ВТБ Капітал Управління Інвестиціями». Інтерес до ЗПІФН зазвичай зростає в періоди після кризи, коли вартість активів знаходиться «на дні», або коли банківське фінансування стає занадто дорогим для здійснення операцій з нерухомістю (тобто вартість кредиту вища за ставки капіталізації). Це сталося в період із середини 2010 року, коли обсяг ринку наростав аж до 2014 року. Низькі цінові позначки у сегменті нерухомості будуть додатковим стимулом для розвитку цього інструменту. Ми очікуємо на збільшення інтересу до ЗПІФН як до інвестиційного інструменту в найближчі роки. При подальшому розвитку даного інструменту на роздрібному ринку, ризики нового продукту знижуватимуться, він стане зрозумілим приватному інвестору.

Географія інвестицій у комерційну нерухомість Росії

Москва залишається основним центром тяжіння для інвесторів у Росії, формуючи в середньому близько 70-80% загального обсягу інвестицій у нерухомість. Основним чинником цього є розбіжності у масштабах економіки міст: пропозиція якісних офісів у Москві становить 18,2 млн кв.м, а Петербурзі - 3,1 млн кв.м. Обсяг внутрішнього попиту та його зростання роблять столичний ринок найбільш чутливим до підйому економіки. Очікування подальшого зростання, стійкість попиту насамперед виявляються столичному ринку. Головні офіси міжнародних та великих російських компаній розташовуються в столиці, тому саме в офісному сегменті спостерігається найбільш серйозний розрив як в обсягах ринку, так і як існуючі комплекси. У сегментах торгової та складської нерухомості кількісний розрив менший, але об'єкти високої інвестиційної якості переважно зосереджені в Москві, в регіонах їх суттєво менше. У той же час інвестори, аналізуючи московський ринок, стикаються із значною різницею цінових очікувань – своїх та продавця. У попередній цикл інвестори, не знайшовши продукту у Москві, розширювали географію. При аналізі можливостей вкладення коштів, інвестори, зазвичай, знаходили цікаві об'єкти у Санкт-Петербурзі. При цьому часто стикалися з дефіцитом об'єктів в інших регіональних містах.

Незважаючи на те, що інвестори насамперед дивляться на об'єкти орендного бізнесу столичного ринку, вони уважно аналізують і локальні особливості ринкового циклу окремих регіональних містах. Низькі частки вакантних площ, невисокі обсяги введення та, отже, низькі ризики збільшення конкуренції у середньостроковій перспективі призвели до пожвавлення інвестиційної активності у Санкт-Петербурзі. Частка Північної столиці обсягом інвестиційних угод Росії досягла 22% в I-III кварталах 2017 року, що є максимальним значенням з 2011 року. Санкт-Петербург є другим за величиною центром тяжіння інвестицій у комерційну нерухомість Росії після столиці. Зростання інтересу інвесторів до петербурзького ринку в останній рік було обумовлено поєднанням стабілізації макроекономічних факторів та особливостей локального ринку нерухомості.

Зараз усі сегменти ринку комерційної нерухомості Санкт-Петербурга перебувають у стадії відновлення. Насамперед цей процес розпочався в офісному сегменті: з кінця 2015 року ставки оренди демонструють зростання, частка вільних площ знижується як у класі «А», так і в класі «В». Це стимулює попит на якісні об'єкти із боку інвесторів. У торговому та складському сегментах зниження частки вільних площ спостерігається протягом останнього року, хоч і зумовлене насамперед мінімальним уведенням. Низький обсяг нової пропозиції підвищує інвестиційну привабливість існуючих об'єктів комерційної нерухомості.

Іншим чинником, сприяючим зростанню інвестиційних угод у Санкт-Петербурзі, є наявність активів. Продаж банками (Альфа-Банк, Газпромбанк, Ощадбанк) заставних об'єктів і реалізація стратегій з продажу активів окремими іноземними інвесторами (Sponda, EPI Russia I Ky, Kesko) призводять до появи в пропозиції якісних об'єктів за адекватною вартістю. Сукупність таких чинників, як економічна стабілізація, очікування підйому ринку та наявність пропонованих на продаж активів, викликала зростання інвестицій у всіх сегментах, і обсяги більш рівномірно розподілилися між секторами у 2017 році.

У середньостроковій перспективі найбільший інтерес може представляти «здоровий» офісний ринок Санкт-Петербурга, що характеризується низькою часткою вільних площ та зростанням ставок оренди. Він буде цікавий професійним гравцям - як уже мають офісні об'єкти у місті і які прагнуть розширення свого портфеля, і великим федеральним гравцям, котрим офісний ринок Петербурга стає привабливішим, ніж столичний. Сегмент торгової нерухомості Петербурга також традиційно приваблює підвищений інтерес, проте стримується тим, що у стратегію власників торгової нерухомості в Петербурзі не входять плани продажу найбільших комплексів. Можна очікувати інтересу з боку банківських ЗПІФН та приватних інвесторів, враховуючи в середньому менший розмір активу на ринку Петербурга. За останні чотири роки середній розмір угод у Москві становив 73 млн доларів, тоді як у Петербурзі – 27 млн ​​доларів. Таким чином, Санкт-Петербург привабливий для інвесторів із відносно невеликим обсягом капіталу. Азіатські інвестори не обійшли стороною петербурзький ринок і за московським активно його вивчають.

Структура інвестицій у нерухомість Санкт-Петербурга за походженням капіталу

Новини про зустрічі уряду Санкт-Петербурга з представниками азіатських країн – насамперед Китаю, Японії, Кореї – регулярно з'являються на сайтах органів влади. У той же час, серед великих проектів нерухомості досвід співпраці з китайськими компаніями поки що обмежується комплексним освоєнням території «Балтійська перлина», який розвивається ще з 2008 року. Насамперед інтерес проявляється до Московського ринку, оскільки різниця у доходностях між Москвою і Петербургом невелика і значно менше, ніж між Москвою і ключовими ринками Західної Європи. У Петербурзі ставки капіталізації для об'єктів інституційної якості знаходяться в діапазонах 9,5-11,5% для офісів та торгових центрів, і 11,5-13,5% для складів, а в Москві - 9,0-10,5% 11,0-12,5% відповідно. Вхідний поріг для інвестицій у якісні активи у Санкт-Петербурзі нижче, ніж у Москві, а дохідність вище. Ці фактори залучають інвесторів, які готові брати на себе ризики меншої стійкості попиту з боку орендарів та, отже, ризики зниження орендного доходу.

Висновки щодо ситуації на ринку інвестицій у комерційну нерухомість

На думку експертів, очікується подальшого зростання інвестиційної активності. Відновлення ринку та очікування зниження ставок капіталізації на тлі зменшення вартості фінансування роблять привабливими інвестиції у комерційну нерухомість. Це вже зацікавило профільних гравців з Азіатсько-Тихоокеанського та Близькосхідного регіонів, що дозволить частково покрити «вихідний» капітал. Нові гравці готові приймати поточне співвідношення ризик-прибутковість, що змінилося щодо докризового періоду. Їх різниця між рівнем дохідності російських і західноєвропейських активів покриває ризики, пов'язані з ринком Росії. Відбувається диверсифікація в усіх напрямках: у межах сегментів інвестори активніше розглядають нехарактерні їм раніше сектори, і навіть розширюють географію вкладень. Зіткнувшись зі значною різницею цінових очікувань і не виявивши продукт у Москві за адекватною вартістю, вони знаходять цікаві об'єкти в Санкт-Петербурзі, рідше – в інших регіональних містах. У 2017 році Санкт-Петербург істотно наростив частку на інвестиційному ринку нерухомості Росії. Серед факторів, що залучають інвесторів до Петербурга - порівняно низький вхідний поріг для інвестицій у якісні активи, більш висока прибутковість, а також різниця у стані ринків комерційної нерухомості. Інтерес інвесторів до регіональних міст, у тому числі до Північної столиці, зберігатиметься у середньостроковій перспективі.

Огляд підготовлений фахівцями JLL