Значення валових рентних мультиплікаторів машин та обладнання. Валовий рентний мультиплікатор та ставка капіталізації: співвідношення та застосування при оцінці нерухомості

Канд. техн. наук,
генеральний директор ТОВ «АНФ-ОЦІНКА»

Як відомо, валовий рентний множник (ВРМ) – це середньостатистичне відношення ринкової ціни до потенційного чи дійсного валового доходу певного виду майна.

Зазвичай для об'єктів нерухомості ВРМ визначається:

• у межах дохідного підходу під час використання методу ринкової екстракції визначення ставки капіталізації;
• у межах порівняльного підходу до розрахунку ринкової вартості за відомою ставкою оренди, чи величини ринкової ставки оренди за відомої ринкової вартості.

З цією метою прийнято підбирати, для подібної до об'єкта оцінки нерухомості, такі ринкові пропозиції, які одночасно містять пропозиції з продажу та пропозиції з оренди. При цьому вважається, що такі пропозиції мають ринковий характер. Разом про те, розраховане з урахуванням таких даних значення ВРМ, зазвичай, має систематичну і значну випадкову похибки.

Наявність систематичної похибки пояснюється такою. Насправді власнику, що виставляє одночасно об'єкт нерухомості на продаж і в оренду, не байдуже який варіант віддасть перевагу потенційному покупцю. У переважній більшості випадків, власник має намір продати об'єкт нерухомості, а оренду пропонує для того, щоб у період експозиції об'єкт не простоював, а приносив дохід. Розуміючи, що при продажу наявність орендаря є серйозним обтяженням, яке призведе до зниження ціни продажу, він укладає договір оренди на короткий термін або за умови його припинення на вимогу орендодавця. Очевидно, що в цьому випадку орендна ставка повинна бути нижчою від ринкової. Тому, незважаючи на те, що у розглянутому випадку ціна продажу має тенденцію до ринкової вартості, ВРМ має систематично завищене значення.

Підвищена випадкова похибка має такі причини. Як відомо, гранична випадкова похибка дорівнює половині довірчого інтервалу і становить (у відносних величинах):

де:
П - відносна похибка (відсотки/100);
t – показник розподілу Стьюдента;
V – коефіцієнт варіації;
n – обсяг вибірки;
S – стандартне відхилення;
Х СР - середнє значення вибірки.

Оскільки у вузькому сегменті ринку пропозиції щодо одночасного продажу та оренди об'єктів нерухомості подібних до об'єкта оцінки зустрічаються вкрай рідко, то обсяг вибірки не великий (одиниці пропозицій), що тягне за собою збільшення статистичної похибки. Наприклад, при задовільному коефіцієнті варіації 0,1, обсяг вибірки 3 і рівні значимості 0,05, величина граничної випадкової похибки становить 44%.

Спроба збільшити обсяг вибірки за рахунок розширення сегмента ринку призводить до підвищення неоднорідності вибірки, що неминуче тягне за собою збільшення коефіцієнта варіації. І тут похибка середнього у вибірці, зазвичай, не знижується.

Розглянемо альтернативний метод визначення ВРМ. Звичайне рівняння для розрахунку ВРМ має вигляд:

(2а)

де:
З 1 – ціна продажу 1-го об'єкта;
А 1 - орендна ставка для одного об'єкта, і тд.

Наведемо вираз у дужках до спільного знаменника та помножимо чисельник та знаменник на середню величину орендної плати (А ср). Отримуємо такий вираз:

У наведеному виразі (2б) кожна вартість продажу, віднесена до середньої величини орендної плати множиться на коефіцієнт, що представляє відношення: у чисельнику добутку ставок орендної плати, в якому орендна ставка відповідна доданку замінена на середню орендну ставку, у знаменнику добуток усіх орендних ставок. Позначаючи такі коефіцієнти, як Р 1 , Р 2 … Р n і середня їх (Р ср), отримуємо наступну наближену розрахункову залежність:

(3)

У цьому виді залежність (3) дозволяє визначати ВРМ на основі не взаємопов'язаних між собою даних за цінами продажу та орендними ставками, тобто які стосуються різних об'єктів нерухомості в рамках одного сегмента ринку.

Очевидно, що ступінь наближення залежності (3) до вихідної «точної» залежності (2б) визначається величиною усередненого коефіцієнта та розмахом вибірки значень ціни продажу та орендної плати.

Спробуємо оцінити величину похибки залежності (3) проти залежністю (2б).

Розглянемо дві вибірки, у кожній з яких величини З 1 , З 2 … З n і А 1 , А 2 … А n не рівні між собою, але їх відносини дорівнюють одній і тій же величині
(З 1 / А 1 = З 2 / А 2 = ...). Очевидно, що в цьому випадку має виконуватися умова: Рср = 1. Якщо прийняти як характеристику розмаху вибірки величину відношення найбільшого і найменшого значень, то для випадку маємо: С max / C min = A max / A min .

Можливими методами усереднення може бути: середнє арифметичне, середнє геометричне, середнє гармонійне. Проведений аналіз показав, що середнє арифметичне та середнє геометричне, при використанні як усередненої величини, дають систематичну похибку у бік завищення результату. Наприклад, при С max / C min = A max / A min = 2,0, при вибірці n = 10: для середнього арифметичного – Р ср = 1,049, для середнього геометричного – Р ср = 1,024. Для середнього гармонійного - завжди Р ср = 1,000, незалежно від розмаху вибірки та закону зміни значень А у вибірці. Цей ефект можна довести строго математично. Тому за подальшому дослідженні передбачалося, що з усереднення використовується середнє гармонійне, тобто завжди Р ср = 1.

Оскільки вираз (2а) і (2б) дають ідентичний результат, то надалі посилання дається просто на залежність (2).

Розглянемо дві вибірки однакового обсягу величин З 1 , З 2 … З n і А 1 , А 2 … А n , закон зміни яких довільний, але зберігається рівність співвідношення max / C min = A max / A min .

Дослідження показало, що якщо розмістити елементи вибірок за зростанням (зменшенням) і розрахувати по кожній із пар значень С і А величину ВРМ, то результати розрахунку залежностей (2) і (3) збігатимуться. Найбільше відхилення результатів отриманих залежностям (2) і (3) спостерігається, якщо значення змінюються «в протифазі» (малим значенням З відповідають великі значення А і навпаки), а зміна відбувається ступінчасто в середині вибірки. При цьому, як з'ясувалося, результат не залежить від обсягу вибірки.

Побудувавши графік для двох прикордонних випадків, можна отримати область невизначеності значень ВРМ, яка характеризує похибку переходу від залежності (2) до залежності (3). Ця область зміщена вниз від результатів, отриманих за залежністю (2).

Результати розрахунку для випадку С max/C min = A max/A min наведено на рис. 1.

Мал. 1. Залежність відношення результатів розрахунку ВРМ за залежностями (3) та (2) від С max / C min за умови, що
З max / C min = A max / A min

Провівши середню лінію в отриманій області, можна визначити коригування, яке дозволить поєднати цю середню лінію зі значеннями, отриманими за залежністю (2). У цьому випадку похибка при використанні залежності (3) буде симетрична щодо точного результату. Наприклад, при max / C min = A max / A min = 2,0 величина коригуючого коефіцієнта складе К = 1,111, а похибка складе 10%. Враховуючи, що величина Р ср = 1, то залежність (3) може бути представлена ​​в наступному розрахунковому вигляді:

де:
К - коригуючий коефіцієнт, що залежить від параметрів вибірок значень цін продажу та ставок орендної плати.

Оскільки на практиці не завжди можна забезпечити виконання рівності max / C min = A max / A min , то були зроблені варіаційні розрахунки, які дозволили отримати значення коригуючих коефіцієнтів, залежно від параметрів вихідних вибірок. Результати розрахунку наведено у табл. 1. У табл. 2 наведено результати оцінки систематичних похибок, викликаних невизначеністю закону зміни цін продажу та ставок орендної плати у вибірках. При цьому характерно, що в загальному випадку обсяги вибірок величин С і А можуть не збігатися.

Табл. 1
Розмір коригувального коефіцієнта залежно від показників вибірок

Табл. 2
Систематична похибка, спричинена невизначеністю законів зміни цін продажу та ставок орендної плати у вибірках, залежно від характеристик вибірок

Величина граничної випадкової похибки при розрахунку ВРМ за залежністю (3) визначається звичайною залежністю (1). При цьому коефіцієнт варіації розраховується таким чином:

;

де:
V ВРМ – коефіцієнт варіації розрахункової величини ВРМ;
V С – коефіцієнт варіації вибірки цін продажу (С);
V 1/А - коефіцієнт варіації вибірки оборотних величин ставок орендної плати (1/А).

Оскільки величини систематичних та випадкових похибок взаємно незалежні, то сумарна похибка визначається як:

де:
П сум - сумарна похибка розрахункової величини ВРМ;
П сист – систематична похибка;
П випадок – випадкова похибка.

Висновки:

1. Наведено обґрунтування допустимості використання методу розрахунку ВРМ на основі непов'язаних між собою середніх ринкових значень цін продажу та ставок оренди, що визначаються в рамках відповідного сегменту ринку, що дозволяє суттєво розширити склад потенційних об'єктів-аналогів.

2. Показано, що аналізований метод розрахунку ВРМ дозволяє перейти до контрольованої систематичної похибки розрахунку, на відміну від розрахунків, заснованих на цінах продажу та орендних ставках, що відносяться до єдиних об'єктів.

3. Потенційна можливість використання при розрахунках як вихідні дані вибірок більшого обсягу дозволяє знизити випадкову похибку до прийнятних значень.

Література

1. dictionary.finam.ru/dictionaryp
2. Єсіпов В. Є., Маховікова Г, А, Терехова В. В. Оцінка бізнесу. 2-ге видання. С-Пб, ПІТЕР, 2006p
3. Теорія статистики. Підручник За ред. Г. Л. Громико. 2-ге видання. М., ІНФРА-М, 2005p
4. Ривкін А. А. та ін. Довідник з математики. М., Вища школа, 1975p

Валовий рентний мультиплікатор - це показник, що відображає співвідношення ціни продажу та валового доходу об'єкта нерухомості. Даний показник розраховується за аналогічними об'єктами нерухомості і використовуються як множник до адекватного показника об'єкта, що оцінюється.

Етапи оцінки нерухомості за допомогою валового рентного мультиплікатора:

Оцінюється валовий дохід об'єкта, що оцінюється, або потенційний, або дійсний;

Підбирається не менше трьох аналогів оцінюваному об'єкту, за якими є достовірна інформація про ціну продажу та величину потенційного чи дійсного доходу;

Вносяться необхідні коригування, що збільшують сумісність аналогів з об'єктом, що оцінюється;

За кожним аналогом розраховується валовий рентний мультиплікатор;

Визначається підсумковий ВРМ як середня арифметична розрахункова ВРМ за всіма аналогами;

Розраховується ринкова вартість об'єкта, що оцінюється, як добуток середнього ВРМ і розрахункового адекватного валового доходу оцінюваного об'єкта.

Ймовірна ринкова вартість об'єкта, що оцінюється, розраховується за формулою:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)хВРМср (1)

де Сн - розрахункова ринкова вартість об'єкта, що оцінюється; ПВДоц - потенційний валовий дохід від об'єкта, що оцінюється; ДВДоц - дійсний валовий дохід від об'єкта ВРМср, що оцінюється, - валовий рентний мультиплікатор; Ца – ціна продажу аналогічного об'єкта нерухомості; або за формулою:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+.+Цаn/ПВДаn):n (2)

де Ца1 – ціна продажу першого аналогічного об'єкта; ПВД1 – потенційний валовий дохід від першого аналогічного об'єкта; Цаn – ціна продажу n-ного аналогічного об'єкта; ПВДаn – потенційний валовий дохід від n-ного аналогічного об'єкта; n – кількість аналогічних об'єктів. вважається ринковим методом оцінки об'єкта, що приносить дохід власності, оскільки даний показник враховує продажні ціни та валові рентні доходи за проданими на ринку об'єктами. Приклад: Оцінювач повинен визначити ринкову вартість об'єкта нерухомості, потенційний валовий дохід, який становить 30 000 тис. руб. В інформаційній базі даних є відомості про недавно продані аналоги.

Розраховуємо середній валовий рентний мультиплікатор за аналогами і його середні значення: (105 000: 35 000 + 96 000: 28 000 + 110 000: 31 000): 3 = 3, 3257. ВРМ не коригує на оскільки в основу розрахунку ВРМ покладено фактичні орендні платежі та продажні ціни, в яких уже враховано зазначені відмінності. Ринкова вартість оцінюваного об'єкта дорівнює30 000х 3,3257 = 99770 (тис. руб)

Ще статті з економіки

Сутність інноваційної діяльності для підприємства
Особливість сучасного етапу розвитку полягає у глобалізації економічних процесів. У зв'язку з цією тенденцією в економіці відбувається формування співтовариством розвинених країн виробництва.

Основні напрямки антимонопольної політики у Російській Федерації
Пол Самуельсон, лауреат Нобелівської премії, автор одного з найпопулярніших підручників з економіки, писав, що починаючи з кінця XIX століття майже у всіх країнах відбувається неухильне...

Визначення ринкової вартості двокімнатної квартири в двоповерховому цегляному будинку, розташованому в с.
Завдання на оцінку Об'єкт оцінки: Двокімнатна квартира в цегляному будинку; Адреса: Іванівська обл. Іллінський р-н, с. Іллінське, вул. Радянська д.77 кв.6 · Власн...

Завдання 1

Розрахуємо валовий рентний мультиплікатор у таблиці 1.

Таблиця 1 – Розрахунок валового рентного мультиплікатора

Вартість об'єкта нерухомості дорівнює добутку орендної плати об'єкта, що оцінюється, і валового рентного множника:

Вартість об'єкта нерухомості, розрахована виходячи із середнього значення валового рентного мультиплікатора, склала 1977850 руб., А виходячи зі значення медіани - 1925000 руб. Середнім отримані величини ринкової вартості об'єкта:

Завдання 2

Розрахуємо відсоток зносу будівлі як відношення його ефективного віку до терміну економічного життя:

Вартість будівлі розрахуємо як різницю між повною вартістю відтворення та величиною зносу:

Вартість нерухомості дорівнюватиме сумі вартості будівлі та вартості земельної ділянки:

Таким чином, величина зносу склала 2593,75 тис. руб., Вартість будівлі 1556,25 тис. руб., А вартість нерухомості - 3056,25 тис. руб.

Завдання 3

Проведемо розрахунки доходів від здачі у найм житлового комплексу у таблиці 2.

Таблиця 2 - Розрахунків доходів від оренди нерухомості

Потенційний річний валовий дохід дорівнює добутку кількості квартир на місячну ставку орендної плати та кількість місяців.

Коефіцієнт завантаження визначаємо за формулою:

де – частка квартир, за якими протягом року відбувається зміна орендаря;

період часу на пошук нових орендарів;

Число орендних періодів на рік.

Коефіцієнт збору платежів визначаємо виходячи із відсотка безнадійних боргів.

Справжній валовий дохід розраховуємо як добуток потенційного валового доходу на коефіцієнти завантаження та збору платежів.

Далі визначимо суму операційних витрат із здачі у найм житлового комплексу. Витрати на оплату праці керівника складаються з орендної плати займаної ним квартири та суми винагороди. Щомісячні витрати на управителя множимо на 12 щоб отримати суму щорічних витрат.

Суму змінних витрат визначаємо виходячи із кількості квартир, коефіцієнта завантаження та суми змінних витрат на кожну зайняту квартиру. іпотечний економічний знос оренда

Відрахування до резерву на заміщення розраховуємо як 3 % від дійсного валового доходу.

Потім визначаємо загальну суму витрат і чистий операційний дохід (він дорівнює різниці між дійсним валовим доходом та сумою витрат).

Оскільки придбання житлового комплексу планується залучення кредиту, то коефіцієнт капіталізації розрахуємо методом інвестиційної групи. Для цього використовуємо таку формулу:

де – загальний коефіцієнт капіталізації;

Коефіцієнт іпотечної заборгованості;

Іпотечна постійна;

Ставка прибутку на власний капітал.

Іпотечну постійну визначаємо за таблицею шести функцій складного відсотка як внесок на амортизацію грошової одиниці.

Оціночну вартість об'єкта нерухомості визначимо як відношення чистого операційного доходу до коефіцієнта капіталізації:

Потенційний валовий прибуток від оренди нерухомості становить

28800 тис. руб. на рік, дійсний валовий дохід 27701,8 тис. руб., Чистий операційний дохід - 19655,9 тис. руб. Коефіцієнт капіталізації дорівнює 23,92%, а оцінна вартість житлового комплексу – 82173,5 тис. руб.

Метод порівняння продаж. Даний метод заснований на зіставленні та аналізі інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості, як правило, за останні 3-6 місяців. Основним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, що свідчить, що за наявності над ринком кількох об'єктів раціональний інвестор не заплатить за цей об'єкт більше вартості нерухомості аналогічної корисності.

Під корисністю розуміється сукупність характеристик об'єкта, що визначають призначення, можливість та способи його використання, а також розміри та строки отримуваного в результаті такого використання доходу. Даний метод є об'єктивним лише у разі наявності достатньої кількості порівнянної та достовірної інформації щодо нещодавно минулих угод.

Цей метод вимагає бази даних за скоєними угодами, що включає інформацію про умови та ціни угод, продавців та покупців. Оцінювач повинен з'ясувати, чи не діяв покупець чи продавець в умовах фінансового тиску, чи обидві сторони угоди є незалежними, чи володіли вони типовою для даного ринку інформацією, чи діяли економічно раціонально, чи було фінансування типовим для ринку. Для виявлення аналізу угод, зроблених з об'єктами, порівнянними з оцінюваним, необхідно виявити сегмент ринку, котрим ці об'єкти типові.

Метод валового рентного мультиплікатора. Валовий рентний мультиплікатор- це ставлення продажної ціни чи до потенційного, чи до дійсного валового доходу. Цей метод здійснюється у три етапи:

1. Оцінюється ринковий рентний дохід від нерухомості, що оцінюється.

2. Визначається ставлення до продажної ціни валового доходу, з недавніх ринкових угод.

3. Розраховується ймовірна вартість об'єкта, що оцінюється, за допомогою множення ринкового рентного доходу від оцінюваного об'єкта на валовий рентний мультиплікатор.

,

де V- ймовірна ціна продажу об'єкта, що оцінюється, Д р - рентний дохід оцінюваного об'єкта, ВРМ - валовий рентний мультиплікатор, С анал - ціна продажу аналога, ПВД анал - потенційний валовий дохід аналога.

приклад.Необхідно оцінити об'єкт нерухомості з ПВД у $15000. У банку даних є такі відомості про недавно продані аналоги (див. табл. нижче):

ВРМ (усереднений за аналогами) = (5+5,43+4,8)/3=5.

V = 15000 ∙ 5 = $75000.

Валовий рентний мультиплікатор не коригується на відмінності, які існують між оцінюваними та порівнянними об'єктами нерухомості, оскільки в основу розрахунку ВРМ покладено фактичні орендні платежі та продажні ціни, в яких враховано вже зазначені відмінності.

Метод валового рентного мультиплікатора. (ВРМ)

Валовий рентний мультиплікатор - це показник, що відображає співвідношення ціни продажу та валового доходу об'єкта нерухомості. Даний показник розраховується за аналогічними об'єктами нерухомості і використовуються як множник до адекватного показника об'єкта, що оцінюється.

Етапи оцінки нерухомості за допомогою валового рентного мультиплікатора:

1. Оцінюється валовий дохід оцінюваного об'єкта, або потенційний, або дійсний;

2. Підбирається не менше трьох аналогів оцінюваному об'єкту, за якими є достовірна інформація про ціну продажу та величину потенційного чи дійсного доходу;

3. Вносяться необхідні коригування, що збільшують сумісність аналогів з об'єктом, що оцінюється;

4. За кожним аналогом розраховується валовий рентний мультиплікатор;

5. Визначається підсумковий ВРМ як середня арифметична розрахункова ВРМ за всіма аналогами;

6. Розраховується ринкова вартість об'єкта, що оцінюється, як добуток середнього ВРМ і розрахункового адекватного валового доходу оцінюваного об'єкта.

7. Ймовірна ринкова вартість об'єкта, що оцінюється, розраховується за формулою:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)хВРМср (1)

де Сн - розрахункова ринкова вартість об'єкта, що оцінюється; ПВДоц - потенційний валовий дохід від об'єкта, що оцінюється; ДВДоц - дійсний валовий дохід від об'єкта ВРМср, що оцінюється, - валовий рентний мультиплікатор; Ца – ціна продажу аналогічного об'єкта нерухомості; або за формулою:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+...+Цаn/ПВДаn):n (2)

де Ца1 – ціна продажу першого аналогічного об'єкта; ПВД1 – потенційний валовий дохід від першого аналогічного об'єкта; Цаn – ціна продажу n-ного аналогічного об'єкта; ПВДаn – потенційний валовий дохід від n-ного аналогічного об'єкта; n – кількість аналогічних об'єктів.

GRM вважається ринковим методом оцінки об'єкта, що приносить дохід

власності, оскільки цей показник враховує продажні ціни та валові рентні доходи за проданими на ринку об'єктами. Приклад: Оцінювач повинен визначити ринкову вартість об'єкта нерухомості, потенційний валовий дохід, який становить 30 000 тис. руб. В інформаційній базі даних є відомості про недавно продані аналоги.

Розраховуємо середній валовий рентний мультиплікатор за аналогами і його середні значення: (105 000: 35 000 + 96 000: 28 000 + 110 000: 31 000): 3 = 3, 3257. ВРМ не коригує на оскільки в основу розрахунку ВРМ покладено фактичні орендні платежі та продажні ціни, в яких уже враховано зазначені відмінності. Ринкова вартість оцінюваного об'єкта дорівнює30 000х 3,3257 = 99770 (тис. руб)

Валовий рентний мультиплікатор не слід коригувати на зручності або інші відмінності, які існують між сумісними та оцінюваними об'єктами. В основу розрахунку GRM покладено фактичні орендні платежі та продажні ціни, що переважають на ринку. Якщо між порівнянними та оцінюваними об'єктами є розбіжності у зручності чи рівні послуг, передбачається, що це розбіжності вже враховані в продажних цінах й у ставках орендної платы.

Метод досить простий, але має такі недоліки:

1. 1.Може застосовуватися лише за умов розвиненого та активного ринку нерухомості, тобто. оцінювана власність повинна перебувати на такому ринку, на якому відбуваються регулярні продажі та купівлі конкурентоспроможних об'єктів на основі доходів, що приносяться ними.

2. 2.Повною мірою не враховує різницю в ризиках або до норм повернення капіталу між об'єктом оцінки та його порівнянним аналогом;

3. Не враховує також цілком можливу різницю у чистих операційних доходах порівнюваних об'єктів.