Чи можна продати квартиру із материнським капіталом. Чи можна продати квартиру, куплену на материнський капітал: поради та рекомендації

Інвестиції
30.01.2024

З метою підвищення народжуваності держава РФ створила програму, яка передбачає певні виплати за народження другої чи наступної дитини. Такий заохочення називається материнський капітал.

Проте, варто врахувати, що просто так витратити державні гроші не можна. Кошти можна вкласти в таке:

  • Купівля нерухомості;
  • Поліпшення умов, в яких проживає сім'я;
  • Освіта матері чи дітей;
  • Пенсія матері.

Найпопулярніший вид використання капіталу -. Але що робити, якщо раптом з'явиться потреба у продажу придбаної нерухомості? Чи можна це зробити і як?

Причини продажу житла, купленого за рахунок державних грошей

На запитання, чому у людей виникає гостра потреба розлучитися зі своїм будинком або квартирою, можна почути сотні відповідей. Причини у всіх різні. Це можуть бути:

  • Переїзд в інше місто;
  • Придбання нового житла за рахунок коштів із продажу старого;
  • Фінансові труднощі.

У законодавстві не передбачено заборони на продаж такого житла, а отже, продати його можна. Але перед тим, як це зробити, потрібно дізнатися про всі нюанси і діяти строго за пропонованим порядком.

Особливості продажу нерухомості, купленої за материнський капітал

Варто відзначити, що куплене таким способом майно автоматично стає власністю не лише дорослих, а й їхніх дітей. Це означає, що продати будинок чи квартиру без згоди дитини, навіть неповнолітньої, не можна.

Як отримати згоду від дітей, якщо вони ще не досягли віку 16 років? Ось так: за дозволом потрібно звернутися до органів опіки та піклування. Чи можна зробити угоду без згоди?

Ні. У разі відсутності у вас цього документа, процес продажу буде переведений у статус недійсний і продати житло вам не дозволять.

Якщо діти на момент продажу майна зросли і обзавелися власним житловим приміщенням, то дозволу від них вже не потрібно.

Врахуйте, що дозвіл від органів опіки та піклування діє не завжди. Оптимальний термін – 3 місяці.Але якщо заглянути в один із документів Міносвіти РФ, то можна побачити там чітко прописаний термін – протягом місяця. Якщо цей період угоду з продажу не змогли зробити, то подальше її здійснення буде потрібно вже нову згоду.

Умови продажу будинку, в який були вкладені кошти з материнського капіталу

Оскільки особливих обмежень у реалізації таких житлових приміщень немає, то згідно із законом продати їх можна у будь-якому разі. Проте йдеться про житло, в якому мешкають маленькі діти. Тому якщо у держави не виникне питань та сумнівів на вирішення правочину, то вони обов'язково з'являться в органів опіки та піклування.

Чому так станеться? Тому що державним службовцям для дозволу на продаж від імені неповнолітніх важливо знати, що діти після угоди житимуть у будинку, який рівносильний чи навіть кращий за те, що продається.

Для цього житло, в якому проживатиме сім'я після здійснення операції, обов'язково має відповідати таким умовам:

  • Площа має відповідати площі проданого будинку або бути більшою;
  • Умови для проживання не повинні бути нижчими за умови життя в попередньому житлі;
  • Після продажу майна, купленого за допомогою материнського капіталу, та реєстрації дітей у новому будинку, їхня частка не повинна стати меншою від тієї, ніж була.

Якщо нерухомість продається для будівництва нового будинку довести його майбутню благоустроєність, внаслідок чого отримати дозвіл на угоду від органів опіки дуже складно.

Покроковий посібник з продажу житла, придбаного за допомогою сімейної програми

Для того щоб грамотно і в найкоротші терміни реалізувати будинок, куплений за допомогою материнського капіталу, необхідно діяти строго за нижче поданим планом:

  1. Переконатися в наявності всіх необхідних документів щодо будинку, що продається, та його власників;
  2. Підготувати документи, що підтверджують, що після угоди діти житимуть у впорядкованому, гідному площею будинку;
  3. Знайти гаданих покупців;
  4. Оформити та завірити нотаріально попередню згоду;
  5. Звернутися до органів опіки та піклування за дозволом на продаж, надати їм папери, що підтверджують подальше проживання неповнолітніх в іншому житловому приміщенні;
  6. За позитивного рішення укласти з покупцями договір купівлі-продажу.

Як бачите, процес укладання угоди не такий складний. Головне – діяти строго згідно із законом, правильно і вчасно оформлювати та надавати всі необхідні документи.

Що потрібно, щоб отримати згоду від органів опіки

Для того щоб вам дозволили продавати своє майно, мало надати лише відомості про майбутнє житло сім'ї.

Потрібно показати оригінали та зробити копії наступних документів:

  1. Паспорти обох батьків. Усі сторінки.
  2. Свідоцтва про народження всіх дітей, які прописані в будинку.
  3. Свідоцтво про шлюб (потрібне лише у тому випадку, якщо батьки зареєстровані).
  4. Довідка, що підтверджує, що сім'я не має комунальних заборгованостей у будинку, який має намір продавати.
  5. Якщо комусь із дітей чи навіть усім уже виповнилося 14 років, то від них буде потрібна письмова заява про згоду на продаж будинку. Завіряти нотаріально його не потрібно, достатньо лише підпису заявника.
  6. Усі власники нерухомості, що продається, зобов'язані написати заяву про згоду або незгоду на вчинення угоди.
  7. Документи на житло
  8. , де чітко прописано вартість будинку та його план.
  9. Попередня згода продавця та покупця на угоду.

Як прискорити продаж?

Кожній людині, навіть якщо вона ніколи не стикалася з продажем нерухомості, зрозуміло – продати будинок за тиждень неможливо. Чому так відбувається? Тому що це дуже серйозний процес, що вимагає ретельного збору інформації, її перевірки та реалізації.

У деяких випадках терміни укладання таких угод розростаються до кількох місяців, інколи ж і більше півроку.

  1. Заздалегідь ще до пошуку покупців підготувати всі необхідні документи і зробити, якщо це потрібно, їх копії.
  2. Скористайтеся послугами рієлтора для пошуку хороших та чесних покупців.
  3. Точно позначати ціну, розповідати та показувати всі нюанси, особливості, правдиво відповідати на всі запитання.
  4. Можна також проконсультуватися з органами опіки та піклування для того, щоб бути впевненими в отриманні згоди від них.

Такі поради допоможуть вам уникнути труднощів у здійсненні угоди та в найкоротші терміни отримати всі необхідні дозволи та укласти договір купівлі-продажу.

Підведемо підсумки:

  1. Продати будинок, куплений за допомогою материнського капіталу, можна лише маючи інше не менш впорядковане житло.
  2. Дозвіл на продаж потрібний від усіх власників квартири.
  3. Якщо шлюб не зареєстрований, батько не може бути вписаний в нерухомість, куплену за допомогою материнського капіталу.
  4. Для того, щоб не потрапити в руки шахраїв, бажано звернутися до професійного, ріелтора, що зарекомендував себе серед кола ваших близьких знайомих.

Продаж будинку, купленого з використанням материнського капіталу

На відео – консультація адвоката з нерухомості Інни Білякової.

Державні програми у Росії постійно покращують матеріальну складову молодих сімей. Матерінський капітал зростає, з чим зростає можливість придбання нерухомості. Квартири та будинки стоять на першому місці з розподілу коштів сертифікату. Трапляються ситуації, коли доводиться продавати куплене майно. Постає питання: чи можна продати квартиру, куплену на материнський капітал? Звісно, ​​це право будь-якого власника нерухомості. Але існує низка нюансів, які неабияк ускладнюють процес продажу.

Для того щоб продати квартиру, куплену на материнський капітал, потрібна поважна причина. Її потрібно прописувати в документах, які подаються до органів опіки.

Наприклад:

  • переїзд до іншої країни (місто);
  • гостра нестача коштів;
  • смерть одного з годувальників;
  • переїзд до іншого існуючого житла;
  • проблеми зі здоров'ям в одного чи кількох членів сім'ї;
  • купівля іншого житла.

Чи є обмеження щодо продажу квартири?

За законами РФ при купівлі нерухомості коштом сімейного капіталу, всі члени сім'ї стають її власниками. Право на володіння отримують усі, незважаючи на вік - новонароджені, діти до 3-х років, підлітки. Частка кожного мешканця прописана у документах із купівлі-продажу житла.

Її розмір варіюється від кількості проживаючих, потреб та віку кожного із членів сім'ї. Отже, якщо ви хочете продавати майно, то дозвіл має бути одержаний від усіх власників.

Важливо!Якщо народжується ще одна дитина, вона також стає співвласником і частки всіх членів сім'ї перерозподіляються.

За законами РФ рішення за неповнолітніх власників приймають органи опіки. Розпродувати нерухоме майно, в якому проживають неповнолітні діти, складно. Якщо всі діти досягли 18 років – це полегшить процес продажу. Достатньо підписати згоду на продаж усім членам сім'ї, які мають частку цих квадратних метрів.

У разі, якщо квартира перебуває у власності менше 3 років (якщо оформлення після 1 січня 2016 року – 5 років), у разі її продажу, потрібно виплатити податок. Але якщо продавати стару квартиру та купувати нову в одному податковому кварталі, потреба в сплаті мита – відсутня.

Отримання дозволу на продаж в органів опіки та необхідні документи

Закон Росії завжди виступає на користь інтересів дитини. Причина продажу нерухомого майна має бути вагомою у поданні не лише сім'ї, а й представників опіки. Є кілька схем, як продати нерухомість, куплену на материнський капітал.

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ:

Що таке заставна квартира при іпотеці?

У будь-якій їх першорядне отримання дозволу продаж від органів опіки.

  1. Потрібно в нерухомості, що купується, надати дитині (дітям), яка не досягла 18-ти років, частку еквівалентну її частині в нерухомості, що продається. У цій ситуації потрібно знайти покупця на поточне житло, і продавця (або забудовника) на покупку. Укласти з ними одночасно два початкові договори. Надати їх до органів опіки для отримання відповіді.

Увага!Щоб не виявитися належним, слід прописати у договорі, що передбачувані покупець та продавець не вимагатимуть грошової компенсації у разі відмови органів опіки.

  1. Потрібно відкрити рахунки кожній неповнолітній дитині та перерахувати на них гроші за прописану в договорі частку квартири. Довідка про оцінку, у цій ситуації, не потрібна, вартість будь-якої частини майна прописана в договорі. В опіку потрібно принести не довідку з банку, а виписку з договору, де прописується сума, яку має отримати дитина на рахунок.
  2. Якщо батьки мають ще одне житло, дітей можна оформити в ньому. Кожній дитині має надаватися частка майна, що відповідає за умовами проживання та квадратурою попередньої частки.

Увага!Органи опіки мають право перевірити стан передбачуваних житлових умов. При незадоволенні відповідних умов для дітей, передбачуваний правочин може не відбутися.

Перелік документів

При поданні заяви на продаж квартири під материнський капітал потрібні такі документи:

  • заява батьків або опікунів заповнена за формою, в якій прописується вся інформація про сім'ю. А також причина продажу майна та подальший благоустрій життя дітей (за відсутності одного з батьків або опікунів слід надати підтверджуючий документ);
  • оригінал свідоцтва про шлюб або розлучення;
  • свідоцтво про народження дитини (дітей);
  • паспорти батьків та дитини (дітей), якщо є 14 років;
  • довідки на передбачуване майно;
  • довідка із зазначенням оцінної вартості житла;
  • довідка з розрахункового відділу з відміткою про відсутність заборгованості з комунальних послуг;
  • свідоцтво на право власності житла, що продається;
  • якщо існує житло, у якому дитині (дітям) визначено частку – потрібно надати доказовий документ;
  • якщо передбачається виплата дитині (дітям) грошей за її частку квартири – потрібно надати довідку з банку.

Після видачі схвалення органами опіки є умова – дозвіл на продаж нерухомості видається на 3 місяці. Отже, договір купівлі-продажу може бути надано протягом 3-х місяців із дня отримання дозволу. В іншому випадку доведеться знову подавати запит до служби опіки.

Важливо!Якщо ризикнути обійти службу опіки та укласти договір купівлі-продажу без документів, що дозволяють – угода рано чи пізно буде анульована.

Продаж квартири, придбаної в іпотеку

Умови продажу квартири купленої в іпотеку під материнський капітал ще важчий. Як при продажу квартири без іпотеки, першорядне отримання дозволу органів опіки.

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ:

Як купити землю у держави: особливості процесу для фізичних та юридичних осіб

Буває, що людина оформляє іпотечний кредит на нерухомість та сплачує перший внесок або продовжує виплачувати основний борг за допомогою материнського капіталу.

Якоїсь миті йому потрібно продати це житло. Тут випливає проблема – квартира перебуває у заставі у банку, так звана «обтяжена» житлова площа. І до того часу, поки людина не погасить іпотечний борг, її продати не можна. Ця заплутана ситуація можна вирішити. Існує кілька варіантів.

Перший варіант продажу квартири взятої в іпотеку з материнським капіталом: продати квартиру людині, яка знатиме, що вона під заставою, та сплатить залишок суми боргу за вас.

Увага!Це можливо, якщо в договорі між власником та банком не прописані обмеження щодо цього. Найчастіше вони є і дійсні перші кілька років.

Оформлення договору купівлі-продажу

Продавець та покупець оформляють договір купівлі-продажу. Останній виплачує банку залишок боргу з іпотеки. Далі з житлової площі знімається обтяження. Це реєструється у Росреєстрі. Покупець офіційно визнається власником. Якщо нерухоме майно продавалося дорожче за ціну боргу за іпотекою, залишок перераховується колишньому господареві.

Другий варіант - іпотечний кредит повністю переоформляється на покупця, і за ним закріплюється право власності на обтяжене майно. Він стає відповідачем із позики.

Третій варіант – у більшості випадків, після дозволу опіки, процес відбувається таким чином – продавець бере письмовий дозвіл банку на продаж закладеної нерухомості. Визначає її вартість, обсяг боргу та шукає покупця. Після того, як останній знайдений, він передає гроші продавцю, який віддає борг із іпотеки банку. Далі, угода реєструється в Росреєстрі і нерухомість переходить у володіння покупця.

Підводні камені

Такі угоди укладаються без ризику, як покупця, так продавця. Оскільки всі іпотечні кредити записуються до бази УФРС, як і і сама оформлена угода. При її оформленні банк (некомерційна організація) дозволяє кредит лише після реєстрації житла на базі УФРС. Отже, ви купуєте квартиру, при оформленні її реєструють в УФРС та перевіряють, чи є вона запорукою іпотечного кредиту.

Чи варто продавати квартиру, куплену за материнським капіталом, це особиста справа кожного. У житті бувають примушують ситуації. Можна оформити іпотеку, і за час не мати можливості її виплачувати. У такому разі краще продати житло. Борг сплатить новий власник. Це краще ніж після накопичення великої суми заборгованості квартиру забере банк, виставить на аукціон і продасть за безцінь. Заборгованість перед банком залишиться майже та сама, тільки квартири не буде.

Останні зміни: Серпень 2019

Понад 90% одержувачів маткапіталу витратили його на вирішення «квартирного питання». Здебільшого гроші витрачаються на придбання нового, більш комфортного житла для всієї родини, будучи суттєвою доплатою до власних заощаджень. Але трапляються ситуації, коли виникає необхідність цю нерухомість продати. Зазвичай вони пов'язані з бажанням придбати житло якомога більше або в іншій місцевості. Але перед тим, як продати квартиру, куплену на материнський капітал, потрібно врахувати правові нюанси, пов'язані з такою угодою.

Складнощі під час продажу квартири пов'язані з деякими законодавчими обмеженнями, встановленими Цивільним кодексом та іншими нормативними актами. І перше з них стосується захисту інтересів неповнолітніх дітей, які мають частки в житлі, що продається.

Дозвіл від органів опіки

Купуючи житловий об'єкт із використанням материнського капіталу, громадяни зобов'язані. Такою є вимога закону № 256-ФЗ від 29.12.2006 р. – 10-та стаття (п.4). Без цього право власності на квартиру чиновники Росреєстру не зареєструють.

Тому якщо на момент продажу житлоплощі хоч одна дитина-власник не досягла повноліття, угода відбудеться лише з письмового дозволу органів опіки та піклування.

Перед тим, як ухвалити рішення, співробітники відомства звернуть увагу на низку обставин:

  • чи отримає неповнолітня дитина частку в іншій квартирі (вже наявній або яка буде придбана на виручені кошти);
  • чи не буде нова нерухомість менших розмірів або з найгіршими зручностями;
  • чи не ущемить угода інші інтереси неповнолітнього пайовика (наприклад, замість квартири в центрі великого міста купується нерухомість у віддаленому селі)
Тобто органи опіки повинні бути поінформовані, куди переселяється дитина з квартири, що продається, і чи буде там її частка. І не просто поінформовані, а з наданням документів, що підтверджують. Вони повинні містити характеристики житла, що продається і купується.

Щоб отримати дозвіл опіки, продавцям нерухомості доведеться надати інші документи.:

  • заяву з проханням надати відповідний дозвіл;
  • паспорти батьків;
  • паспорт неповнолітнього – якщо йому виповнилося 14 років;
  • свідоцтво РАГС про народження дитини – якщо вона молодша 14 років;
  • документ, що підтверджує право власності на квартиру, що відчужується (витяг з Єдиного держреєстру або свідоцтво);
  • свідоцтво про шлюб/розлучення батьків або смерть одного з них;
  • довідка з паспортного столу - із зазначенням усіх членів сім'ї, зареєстрованих на житлоплощі;
  • довіреність, якщо правочин здійснюється через представника (і паспорт довіреної особи) тощо.

Попередня згода органу опіки на продаж квартири, купленої за , видається у 15-денний термін з моменту подання заяви з документами. Відмова у цій дії має бути мотивованою. Він готується у той самий термін.

Увага! Органи опіки та піклування зазвичай відмовляють у продажу квартири, якщо її за попереднім договором з покупцем її планується здійснити з розстроченням платежу або залученням кредитних коштів.

Дозвіл від банку-кредитора

Інша проблема виникає у сім'ях, які бажають . Якщо вона ще не погашена, нерухомість перебуває у банківській заставі. Отже, розпоряджатися нею власники зможуть лише з дозволу кредитора. У цьому випадку продавцям доведеться дотриматися не тільки прав дітей (попередня згода чиновників з опіки знадобиться і в такій ситуації), а й банку – 346-та стаття Цивільного кодексу.

Продаж квартири, кредит за яку ще не виплачено, означає, що до її нового власника разом із нерухомістю перейдуть і зобов'язання перед фінансовою організацією щодо подальшого погашення боргу. Банк ретельно перевірить, наскільки він може їх виконати.

Зокрема, кредитора цікавитиме:

  • вік покупця;
  • чи є він працездатним та дієздатним громадянином;
  • чи має він постійний дохід (роботу) і яка його величина;
  • чи є у набувача закладеного житла інша ліквідна нерухомість у власності;
  • чи готові за нього поручитися платоспроможні родичі чи друзі.

На підставі цих та інших критеріїв банк вирішуватиме, чи згоден він на перехід обов'язку щодо погашення позики до іншої особи. Якщо іпотечне житлове приміщення власники продадуть без згоди кредитора, має право оскаржити угоду в суді.

Оскільки квартиру, придбану за участю материнського капіталу, згідно із законом доводиться оформляти у загальночасткову власність, вона має у більшості випадків кілька дорослих власників. І продати житло цілком вони зможуть лише домовившись між собою. 246-я стаття Цивільного кодексу РФ говорить (п.1), що об'єктами, що у частковій власності, можна розпоряджатися лише за згодою всіх учасників.

Це правило стає проблемою, коли між пайовиками виникають неприязні стосунки. Наприклад, якщо подружжя-співвласників пережило скандальне розлучення. Але в будь-якому випадку, співвласникам доведеться домовлятися: жоден суд не зобов'яже «упертих» зробити угоду проти їхньої волі. Кожен вільний вільно розпоряджатися нерухомістю лише у межах своєї частки.

Процедура продажу квартири, купленої на материнський капітал

Коли отримано згоди банку та органу опіки, а всі співвласники згодні на правочин, можна безпосередньо переходити до процедури реалізації квартири, при купівлі якої використовувався маткапітал.

В іншому вона мало чим відрізняється від аналогічних операцій з відчуження житла.:

  1. На вимогу покупця та/або його агента готуються необхідні документи.
  2. З покупцем укладається договір купівлі-продажу квартири. Другий договір (у більшості випадків) одразу оформляється із продавцем нового житла. Якщо частину грошей планується покласти на розрахункові рахунки дітей, вони заздалегідь відкриваються з їхньої ім'я.
  3. Сторони домовляються про порядок та строки взаєморозрахунків. За потреби у банку орендується депозитний осередок, куди закладається грошова сума, зазначена у договорі купівлі-продажу. Зазвичай покупець та продавець оплачують її порівну.
  4. Документи передаються на реєстрацію угоди у Росреєстрі – безпосередньо у відомство або через багатофункціональний центр.
  5. Після реєстрації продавець пред'являє у банку документи, що свідчать, що продаж квартири відбувся. Показавши їх співробітнику банку, він отримує доступ до осередку та забирає гроші.

Кошти, отримані від продажу квартири, продавці вправі витратити так:

  • на купівлю нового житла для сім'ї – такої ж чи найкращої якості (з обов'язковими частками, оформленими на неповнолітніх дітей);
  • на купівлю житла без виділення часток неповнолітнім членам сім'ї – за умови відкриття р/р на дітей (від опіки), куди будуть внесені кошти, еквівалентні вартості часток, які їм належали б;
  • на купівлю менш комфортабельного чи просторого житла – якщо частину грошей, отриманих від продажу житла, необхідно витратити на екстрені сімейні потреби (наприклад, лікування та реабілітацію дитини);
  • купівлю приватного будинку для всіх домочадців.
Продавці нерухомості іноді цікавляться, чи можна розірвати вже укладений договір із покупцем. Для цього будуть потрібні серйозні підстави: наприклад, порушення ним зобов'язання з перерахування грошей за покупку, або якщо угода була оформлена шахрайським шляхом – проти волі власника.

Насамкінець розглянемо, чи безпечно купувати такі квартири. Придбання квартири, купленої із залученням материнського капіталу – не надійне вкладення коштів. Ризики покупців пов'язані, насамперед, зі скасуванням укладеної угоди.

Це може бути зроблено за ініціативою:

  • банку-кредитора, якщо позичальник не взяв у нього дозволу;
  • органів опіки та піклування – з тієї ж та інших причин (наприклад, з'ясується, що попередня згода була надана на підставі підроблених документів);
  • підросла дитина — після досягнення повноліття вона має 3 роки на оскарження продажу «материнської» квартири.

Найнеприємнішим наслідком скасування купівлі-продажу стане повернення не реально сплаченої за квартиру суми, а тієї, що зазначена у договорі. Не секрет, що багато продавців, які мають нерухомість менше трьох років, просять покупця прописувати в ньому не справжню, а мінімальну вартість. Це допомагає колишнім власникам суттєво заощадити на сплаті податку на отриманий дохід, або зовсім втекти від нього.

Проте поступливість у цьому питанні – над інтересах покупця. Враховуючи підвищений рівень ризику при купівлі такого житла, йому слід наполягати на вказівці реальної вартості квартири у договорі купівлі-продажу.

Багато ріелторів не люблять угоди за участю неповнолітніх осіб, незалежно від того, чи купувалося житло коштом маткапіталу чи без нього. Якщо покупець бажає уникнути проблем, можливих при подібних покупках, він має право завчасно поцікавитися всіма учасниками з боку продавця. Одним із способів перевірити обтяження є вимога надати договір, за яким спочатку придбавалася квартира, та/або довідку про осіб, зареєстрованих на житлоплощі, що відчужується.

Є питання на цю тему? Задавайте нашому юристу через форму нижче або телефонуйте за наведеними нижче телефонами. Якщо ви зайшли на сайт з мобільного телефону, достатньо запам'ятати додатковий номер і клікнути по самому номеру для швидкого дзвінка. На iPhone слід натиснути клавішу паузи для введення в поле коми, а потім вводиться додатковий номер. На Android потрібно на клавіатурі набрати кому і після ввести додатковий номер.

У вас є питання та уточнення? Наші спеціалісти раді допомогти Вам. Якщо вам потрібна консультація юриста по телефону, ви можете замовити зворотній дзвінок, використовуючи форму онлайн-консультанта, і наш фахівець зателефонує вам у зручний час.

Материнський капітал – спеціально розроблена програма на допомогу сім'ям із двома і більше дітьми. Більшість батьків, які отримали материнський сертифікат, вирішують витратити його на вдосконалення умов житла, тобто на придбання квартири. Але чи можна відчужувати таку житлову площу у разі потреби?

Чи можна

Необхідність продажу житла, закупленого на материнський капітал, може з'явитися у разі переїзду на ПМП в інше місто, виникненню бажання придбати більшу квартиру тощо.

Теоретично продати таку квартиру можна, але на практиці не багато родин вдаються до такої міри.

Найлегше продати квартиру, придбану за участю сертифіката у разі, коли кожен із членів сім'ї досяг 18-річчя. При такому варіанті буде потрібна лише письмова згода кожного з власників житла.

Якщо дітям не виповнилося 18 років, продати квартиру буде в рази складніше. Для вчинення такого правочину буде потрібна згода органів опіки та піклування. При цьому продаж квартири проходитиме з деякими обмеженнями.

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

Законодавством не встановлені терміни, протягом яких можна відчужувати нерухоме майно, проте деякі обмеження все ж таки є:

  • дозвіл на перепродаж квартири або іншої житлоплощі від органів опіки діє не більше 3 місяців від дня отримання;
  • документи про купівлю-продаж повинні бути пред'явлені до опікунської ради не пізніше, ніж через місяць після підписання документів;
  • при володінні квартирою менше 3 років доведеться сплатити квартирний податок, чого можна уникнути, проводячи правочин у одному відділенні податкового органу.

Необхідні документи

Після отримання згоди на продаж від членів сім'ї та за необхідності дозволу від органів опіки необхідно підготувати певний пакет документів:

  • згода органів опіки на перепродаж квартири;
  • паспорти РФ покупця та продавця;
  • доказ права володіння на квартиру, що продається (витяг з Реєстру).
У деяких ситуаціях можуть знадобитися додаткові документи:
  • технічний паспорт БТІ та кадастровий паспорт;
  • виписка про оплату комунальних послуг;
  • виписка про наявну заборгованість з комунальних платежів або свідоцтво про відсутність такої.

Як продати квартиру куплену на материнський капітал

Існує кілька способів продажу нерухомості, купленої за сприяння материнського капіталу:

  1. Продаж при одночасному придбанні нової квартири.
  2. Обмін нерухомим майном.
  3. Здійснити угоду купівлі-продажу на будинок, що будується в даний момент.
  4. Продати житло без купівлі нерухомості з переказом одержаних коштів на рахунки дітей.

Інших варіантів для продажу, наприклад, продаж із виведенням коштів на повсякденні потреби, не передбачено. Угоди, які ігнорують таке правило, будуть визнані недійсними.

Якщо наступне після продажу придбання житлової площі не планується, то дитячі частки можуть бути виділені і в інших будинках. Наприклад, у будинку бабусі та дідуся, який перейшов у власність одному з батьків. При цьому можливе і те, що такі частки в результаті будуть меншими за початкові частки.

В іпотеці

Іноді виникає потреба продати квартиру, придбану в кредит через іпотеку. При цьому повну виплату ще не було здійснено. У такому разі для вчинення угоди доведеться отримати згоду банку, який видав кредит на житло.

Без схвалення кредитною організацією угода може бути визнана незаконною.

У разі наявності в сім'ї неповнолітніх дітей знадобиться придбати згоду опікунської ради, яка перебуває за місцем проживання сім'ї. Це необхідно для підтвердження факту наявності законної частки неповнолітньої дитини у цій квартирі.

Після отримання дозволу можна приступати до пошуку покупця, який погодиться придбати нерухомість з обтяженнями. При цьому потрібно враховувати, що вартість такої квартири за статистикою нижча за ринкову вартість майже на 10%.

За наявності покупця схема продажу може бути такою:

  • покупець зараховує кошти на банк і повністю погашає іпотечний кредит продавця;
  • покупець підписує договір з банком, за яким частина платежів, що залишилася, переходить до нього, а з продавця знімаються будь-які заборгованості по іпотеці;
  • Продавець самостійно погашає іпотечний кредит, внаслідок чого квартира винаймається з обтяжень і може бути продана.

У будь-якому випадку продаж квартири в іпотеці є можливим.

При розлученні

У разі розлучення материнський капітал може бути поділений. У разі розірвання шлюбу всі кошти залишаються у розпорядженні у власника сертифіката. Здебільшого у матері дитини.

При придбанні житлової площі та оплати її частини материнським сертифікатом квартира буде поділена на деякі частки. Зазвичай ці частки рівні у чоловіка, дружини та мінімум двох дітей.

При розлученні чоловік може претендувати тільки на свою частку в квартирі та має право її продати. Зазвичай продаж провадиться другому чоловікові після виплати компенсації.

У разі виникнення бажання продати частку третій особі знадобиться дозвіл опікунської ради. За статистикою органи опіки діють на користь дітей. Тому здійснити подібну угоду буде вкрай проблематично.

Однак при продажі квартири повністю та подальшому розділі майна дозвіл може бути отриманий. Звичайно, за умови купівлі нової житлоплощі, в якій проживатимуть діти з одним із подружжя.

Без виділення часток дітям

Продати квартиру, придбану на материнський сертифікат, без подальшого виділення дитячої частки у придбаному житлі неможливо. Такі дії будуть визнані порушенням прав дітей, які не досягли повноліття.

Спроби вчинення такого правочину спричинять перевірки з боку прокуратури та опікунських органів.

Тому єдиний законний варіант проведення операції – продати квартиру та виділити дитячі частки у новому придбаному житлі.

Які труднощі можуть виникнути

Квартири, отримані за участю материнського сертифікату тим чи іншим чином, можуть ховати ризики для майбутніх власників. Це з дитячими частками під час оформлення угоди. Будь-яке порушення процедури може спричинити анулювання договору та визнання правочину недійсним.

Особливу небезпеку становлять власники, які заздалегідь не виділили дитячі частки в квартирі, що продається і купується. При виявленні такого факту правочин також буде анульований.

Тому при придбанні нерухомості у сім'ї з двома або більше дітьми слід уточнити:

  • чи була сплачена частина вартості житлоплощі за участю материнського капіталу;
  • дізнатися, чи не відбувається угода в обхід чинного закону;
  • у разі проведення правочину без використання материнського капіталу ризиків для покупця буде менше.

Вочевидь, що у складній ситуації під час продажу житла, частина якого придбано на мат капітал, виявляються переважно покупці. Їх існує ризик анулювання угоди навіть за кілька років. Проте ризики є й у продавця. Особливо якщо справа дійде до прокуратури та органом захисту дітей.

Таким чином, продаж квартири або будинку, придбаного із залученням коштів із материнського сертифікату, можливий за дотримання певних умов та вимог.

Тобто продати будинок і купити іншу квартиру можливо, якщо:

  • одержати дозвіл в органах опіки за місцем проживання;
  • підготувати усі необхідні документи;
  • здійснити угоду, дотримуючись закону.

По суті, основна проблема таких угод у зобов'язанні власника пред'явити гарантії того, що майнові права дітей не будуть порушені під час перепродажу житла.

, цікавить багатьох громадян Найчастіше кошти материнського капіталу витрачаються саме на купівлю нового житла, але з часом може виникнути потреба продати житло. Чи можна це зробити і як, обговоримо у статті.

Особливості використання материнського капіталу для придбання житла

Поліпшення умов життя - одне з напрямів, передбачених законом, яким можна витрачати кошти материнського капіталу. Найчастіше кошти, надані державою, громадяни використовують для придбання квартири чи будинки.

Федеральний закон «Про додаткові заходи державної підтримки сімей, які мають дітей» від 29.12.2006 р. № 256-ФЗ, стоячи на варті інтересів неповнолітніх, у пункті 4 статті 10 вимагає оформити житло, куплене за допомогою материнського капіталу, у власність усіх членів сім'ї . До них входять мама, тато і всі діти. Частки у спільній власності встановлюються за згодою і можуть бути нерівними. Якщо одразу, при покупці, виділити частки в житло не можна, то власник сертифікату (найчастіше мама) дає нотаріальне зобов'язання протягом півроку наділити всіх членів сім'ї власністю.

Використання материнського капіталу - це лише епізод у житті однієї сім'ї. Може статися так, що капітал використаний, житло куплено, але згодом виникає необхідність змінити місце проживання або поміняти квартиру, розширити житлоплощу. Як продати куплену на материнський капітал квартиру?

Специфіка та необхідні документи для продажу будинків під материнським капіталом

Закон про материнський капітал жодних заборон чи обмежень на продаж будинків, придбаних за допомогою капіталу, не передбачає. Проте цивільне, сімейне законодавство та законодавство про опіку взаємопов'язано захищають права неповнолітніх та містять вимогу про продаж власності дітей лише з дозволу органів опіки та піклування. Про це говорять статті 28, 37 Цивільного кодексу РФ (частина перша) від 30.11.1994 р. № 51-ФЗ, стаття 21 Федерального закону «Про опіку та піклування» від 24.04.2008 р. № 48-ФЗ.

Житло, куплене з допомогою коштів державної допомоги, оформляється у власність всіх членів сім'ї. Отже, швидше за все, хоча б одним власником приміщення буде дитина, і тому для продажу такого житла потрібна згода органів опіки. Проігнорувати отримання згоди від опіки не вдасться, оскільки цей документ є обов'язковим під час реєстрації угоди у Росреєстрі. Якщо дозвіл на продаж серед документів відсутній, угоду не зареєструють, видадуть відмову.

Згода на продаж є постановою глави адміністрації населеного пункту (області, краю тощо). Законодавством термін, на який може бути виданий дозвіл на продаж, не врегульований. Термін дії цього документа встановлюється у самій ухвалі, виходячи з конкретної життєвої ситуації, але, як правило, становить 3 місяці. Однак у листі Міносвіти РФ «Про захист житлових прав неповнолітніх» від 20.02.1995 р. № 09-М міститься розпорядження надати договори з угоди з житлом, що продається в місячний термін з дати видачі дозволу на продаж. Якщо термін дозволу на продаж закінчився, а правочин не був зареєстрований, то буде потрібно отримання нового дозволу.

Чи не знаєте свої права?

Потрібно звернути увагу, що у власність дітей житло оформляється не тільки при купівлі (включно з іпотекою) за допомогою материнського капіталу, а й у разі будівництва або реконструкції приміщення з використанням коштів капіталу. Тому якщо сім'я вирішить у майбутньому таке житло продати, потрібно також отримати дозвіл на продаж. Якщо, звісно, ​​на той час діти не виростуть.

Як отримати дозвіл на продаж будинку з неповнолітнім власником

Щоб стати щасливим власником дозволу на продаж частки неповнолітнього, потрібно звернутися до органів опіки та піклування за місцем проживання. Батьки напишуть заяву, в якій повідомлять про передбачуваний продаж житла. Після цього співробітник органів опіки проведе співбесіду з батьками та дітьми, яким вже виповнилося 14 років.

Крім заяви для отримання дозволу на продаж будуть потрібні такі документи:

  • паспорти батьків;
  • згоду на продаж від дитини, якій вже є 14 років;
  • свідоцтва про народження дітей, шлюб або розлучення;
  • документи на житло, що продається;
  • документи на житло, що купується.

Для видачі дозволу на продаж опіка має переконатися, що житлові інтереси дитини будуть дотримані, а умови проживання не будуть погіршені. Дитина має стати власником частки у новій квартирі не меншого розміру, ніж їй належала у старій квартирі. Тому співробітник вимагатиме одночасного проведення угоди з продажу старого та придбання нового житла. Налякатися цього не потрібно. Треба просто заздалегідь підшукати бажану для покупки квартиру та укласти з продавцями попередній договір купівлі-продажу. Попередній договір купівлі-продажу необхідно додати до інших документів на отримання дозволу.

Щоб переконатися як житло, що купується, і дотримання інтересів дитини, крім співбесіди співробітники опіки можуть здійснити фактичний виїзд на місце.

Іноді, у виняткових випадках, згоду на продаж надається за умови, що гроші від продажу квартири будуть перераховані на спеціальний рахунок, а нове житло буде придбано найближчим часом. Як правило, для купівлі нової квартири дається лише місяць, хоча законодавчо цей термін не встановлено.

Відмовлять у видачі дозволу на продаж власності дитини, якщо нова квартира купується на виплат, оскільки це погіршує житлові умови дитини. Крім того, може бути визнано погіршенням житлових умов, якщо у передбачуваній до покупки квартирі буде прописано людей більше, ніж у колишньому житлі. Це можливо, якщо, наприклад, власник квартиру продає, але виписуватись передбачає пізніше. Такі варіанти звичайні при покупці квартири повнолітніми. Але співробітники опіки на етапі видачі дозволу на продаж не можуть переконатися, що колишній власник випишеться. У цьому випадку у дозволі на продаж теж, найімовірніше, буде відмовлено.

Якщо опіка переконається, що інтереси неповнолітнього дотримані, дозвіл на продаж буде готовий протягом 2 тижнів з моменту подання заяви.

Таким чином, можна підбити підсумок. Жодних обмежень щодо продажу житла, купленого з використанням коштів материнського капіталу, законом не передбачено. Загальні обмеження пов'язані із розпорядженням власністю неповнолітнього. Якщо на момент продажу всі діти-власники виростуть, то про те, що квартиру куплено за материнський капітал, можна буде навіть не згадувати.