Як оформити передачу невід'ємних покращень у орендоване приміщення?

Організація розриває договір оренди приміщення. Якими документами оформити передачу невід'ємних покращень? Орендодавець погоджується їх компенсувати.

Запитання.Якими документами оформити передачу невід'ємних покращень до орендованого приміщення? Вироблених за згодою орендодавця та підлягаючих компенсації орендодавцем згідно договору оренди при здачі приміщень орендодавцю при розірванні договору оренди?

Відповідь.Передача невіддільних поліпшень здійснюється на підставі документа, що свідчить про передачу об'єкта, наприклад, акта.

Акт прийому - передачі може бути складений у довільній формі (з дотриманням обов'язкових реквізитів, передбачених ст. 9 Закону від 6 грудня 2011 р. № 402-ФЗ) або це може бути уніфікована форма, наприклад, № ОС-1.
Можна оформити інші первинні документи для оформлення передачі поліпшень орендодавцю: у разі на підставі первинних документів, підтверджують видатки виробництво поліпшень і наказу керівника про їх передачу орендодавцю потрібно скласти бухгалтерську довідку.

Бухоблік: орендодавець відшкодовує витрати на покращення.

Якщо орендодавець компенсує вартість невід'ємних поліпшень, не включати їх до складу власного майна. На дату передачі об'єкта покращень на баланс орендодавця в обліку зробіть проводки:

Дебет 76 (60) Кредит 08
- передані на баланс орендодавця здійснені поліпшення (списано вартість невіддільних поліпшень, що підлягають компенсації орендодавцем) (на підставі документа, що свідчить про передачу об'єкта, наприклад, акта);

- Нарахований ПДВ.

Після закінчення терміну оренди об'єкт невіддільних поліпшень перетворюється на власність орендодавця (ст. , ДК РФ).

Приклад відображення у бухобліку орендаря невіддільних поліпшень. Орендодавець компенсує невід'ємні покращення.

У січні ТОВ «Альфа» отримало в оренду будинок.

У березні організація за згодою орендодавця змонтувала у приміщенні вентиляційну систему. Дану систему не можна демонтувати без шкоди для приміщення, тому її слід вважати невід'ємним покращенням. Сума витрат за монтаж становила 220 000 крб.

У договорі оренди передбачено обов'язок орендодавця компенсувати орендарю вартість невід'ємних покращень відразу після закінчення робіт.

У березні в бухобліку «Альфи» зроблено такі записи:

Дебет 08 Кредит 10 (02, 70, 69, 76…)
- 220 000 руб. - Відбито витрати з виробництва невіддільних поліпшень власними силами орендаря;

Дебет 19 Кредит 68 субрахунок «Розрахунки з ПДВ»
- 39600 руб. (220 000 руб. х 18%) - нарахований ПДВ із вартості невіддільних поліпшень;

Дебет 68 субрахунок «Розрахунки з ПДВ» Кредит 19
- 39600 руб. - прийнятий до відрахування ПДВ, нарахований із вартості невіддільних поліпшень;

Дебет 76 Кредит 08
- 220 000 руб. - передані на баланс орендодавця невіддільні покращення;

Дебет 76 Кредит 68 субрахунок «Розрахунки з ПДВ»
- 39600 руб. (220 000 руб. х 18%) - нарахований ПДВ із вартості переданих невіддільних поліпшень;

Дебет 51 Кредит 76
- 259600 руб. - Отримано компенсацію вартості невід'ємних поліпшень від орендодавця.

Ситуація: як орендарю відобразити у податковому обліку невіддільні покращення, передані на баланс орендодавця? За умовами договору орендодавець зобов'язаний компенсувати вартість таких покращень, зроблених за його згодою.

Невіддільні поліпшення спочатку є власністю орендодавця, реалізації майна у разі немає. Але водночас має місце передача результатів виконаних робіт. Це випливає із положень пункту 1 статті 623 Цивільного кодексу РФ та пункту 1 статті 39 Податкового кодексу РФ.

Тому суму компенсації вартості невід'ємних поліпшень врахуйте в оподатковуваних доходах при розрахунку прибуток як виручку від робіт (послуг) (п. 1 ст. 249 НК РФ). При використанні методу нарахування зробіть це в момент підписання документа, що підтверджує приймання-передачу результату виконаних робіт (наприклад, акта приймання-передачі) (п. 3 ст. 271 НК РФ). При касовому методі включіть компенсацію до доходів відразу після отримання її суми на розрахунковий рахунок або касу організації ().

Підтверджує такий висновок Мінфін Росії у листах від 30 липня 2010 р. № 03-03-06/2/134, від 7 березня 2008 р. № 03-03-06/1/159.

При цьому витрати, пов'язані з виробництвом невіддільних поліпшень, також врахуйте при розрахунку прибуток як економічно обгрунтовані витрати, пов'язані з виконанням робіт (п. 1 ст. 252, НК РФ). Аналогічної думки дотримується податкова служба (листи МНС Росії від 5 серпня 2004 р. № 02-5-11/135, від 21 червня 2004 р. № 02-4-07/229).

Докладніше про облік доходів та витрат при реалізації робіт (послуг) див. Як врахувати при розрахунку податку на прибуток доходи та витрати від реалізації виробленої продукції (робіт, послуг).

Якщо невіддільні поліпшення проведено за згодою орендодавця, але він не компенсує їхню вартість, то орендар отримує право амортизувати вироблені капітальні вкладення (абз. 6 п. 1 ст. 258, п. 1 ст. 256 НК РФ). Такі капітальні вкладення визнаються майном, що амортизується незалежно від їх вартості (). Це правило діє і в ситуації, коли орендодавцем є громадянин. Виняток із наведеного порядку нарахування амортизації становлять невіддільні поліпшення орендованих об'єктів невиробничого призначення (п. 1 ст. 252, п. 1 ст. 256 НК РФ).

Якщо невіддільні поліпшення проведені за згодою орендодавця, але він компенсує лише частину їх вартості, то частина витрат (не відшкодована орендодавцем вартість) зменшує оподатковуваний прибуток шляхом нарахування амортизації (абз. і п. 1 ст. 258 НК РФ, лист Мінфіну Росії від 30 липня 2010 р. № 03-03-06/2/134).

Почніть нараховувати амортизацію з 1 числа місяця, наступного за місяцем введення активу в експлуатацію. Норму амортизації визначте виходячи з терміну корисного використання відповідно до Класифікації, затвердженої постановою Уряду РФ від 1 січня 2002 р. №1.

Припиніть нараховувати амортизацію на об'єкт невід'ємних поліпшень з 1 числа місяця, наступного за місяцем, в якому договір оренди припинився.

Якщо договір оренди буде пролонговано, об'єкт невід'ємних покращень орендар продовжить амортизувати.

Це випливає із положень пунктів та статті 259.1, пунктів

Для ведення діяльності компанії потрібне приміщення. Купувати його невигідно, а тому зазвичай воно орендується. В оренду береться не лише нерухомість, а й інші об'єкти. Наприклад, устаткування. Об'єкти мають властивість зношуватися, крім того багато приміщень допрацьовуються під потреби організації.

Роботи щодо зміни орендованого майна називаються покращеннями. Вони поділяються на відокремлені та невіддільні. Перші можна демонтувати та вилучити без шкоди для основного об'єкту. До них відносяться придбані меблі, встановлені освітлювальні прилади, аудіо-система, покриття, які можна демонтувати та встановити в іншому місці. Невіддільні покращення демонтувати не можна. Облік їх ведеться особливому порядку.

Невіддільні покращення об'єктів за ЦК РФ

Невіддільні покращення – це зміни майна з метою його облагородження та збільшення комфорту, які не можна вилучити без шкоди. Регламентуються вони статтею 623 ЦК України. У ній прописано порядок відшкодування витрат, що виникли у зв'язку з вчиненими поліпшеннями. Розглянемо приклади невід'ємних змін:

• Прибудова до будівлі.
• Висаджені дерева, чагарники.
• Встановлення паркану.
• Фарбування авто, усунення подряпин та сколів.
• Ремонтні роботи: поклейка шпалер, стелі, встановлення підлогового покриття.
• Оновлення дверних та віконних отворів, вентиляційних конструкцій, стельового покриття, опалювальної системи.
• Прокладання електропроводки.

Передбачається, що невіддільні зміни перейдуть у володіння орендодавця після закінчення терміну оренди. У зв'язку з цим виникає безліч питань щодо того, хто оплачуватиме проведені роботи.

Чи відшкодовуються невіддільні покращення?

Порядок відшкодування витрат обумовлено у статті 623 ЦК України. У ній зазначено, що витрати компенсуються, якщо орендодавець погодився на здійснення поліпшень. Якщо зміни відбувалися без згоди, порядок відшкодування витрат віддається на розсуд орендодавця.

Як довести отримання згоди?

Щоб зобов'язати орендодавця відшкодовувати витрати, потрібно довести отримання згоди від цього проведення змін. Тільки в цьому випадку діятимуть положення статті 623 ЦК України. Часто орендодавець дає лише усну згоду, але довести його факт буде складно. Бажано укласти додаткову угоду. Що робити, якщо жодних письмових угод не отримано? Довести факт згоди орендодавця можна такими способами:

• Показання свідка.
• Фото і відео.

ВАЖЛИВО!Найкращий доказ – угода між орендодавцем та орендарем. Якщо цей документ є, можна не сумніватися, що витрати будуть відшкодовані через суд.

УВАГА!Орендар повинен буде довести не лише отримання згоди, а й фактичний розмір витрат на покращення. У цьому допоможуть чеки, квитанції, договори надання послуг.

Форми відшкодування витрат

Порядок компенсації витрат на НУ зазвичай визначається разом із орендодавцем. Найпоширенішими є такі форми відшкодування:

• Оплата робіт у момент їх проведення. Наприклад, виконується ремонт. Усі матеріали закуповуються орендодавцем. Він же оплачує послуги робітників.
• Включення витрат у орендну плату. Розмір орендної плати може бути зменшено з метою відшкодування. Наприклад, керівник винаймає приміщення з помісячною платою у вигляді 50 000 рублів. Було проведено ремонт вартістю 30 000 рублів. Укладається додаткова угода, за якою протягом 3 місяців розмір орендної плати дорівнюватиме 40 000 рублів. Через розглянутий термін усі витрати орендаря таким чином буде компенсовано.
• Оплата робіт після завершення терміну оренди. Відшкодування виконується тільки після того, як об'єкт переходить у володіння орендодавця. За фактом передачі коштів складається розписка.

ВАЖЛИВО!Компенсація невіддільних поліпшень може бути обумовлена ​​у договорі оренди. У документі зазначаються терміни погашення та додаткові умови. Бажано прописати у договорі та форму відшкодування.

Поліпшення, здійснені без згоди орендодавця

Якщо зміни були проведені без згоди орендодавця, витрати не компенсуватимуться. Закон у разі повністю за власника об'єкта. Що робити орендарю? Бажано спробувати вирішити питання мирно, адже не платити – право власника, а чи не його обов'язок.

Як виконується податковий облік у орендаря?

Ведення обліку залежить від того, чи давав власник дозвіл на проведення робіт:

• Згода була отримана. Якщо вартість змін не відшкодовується, покращення амортизуються протягом терміну оренди згідно з пунктом 1 статті 258 НК РФ. Частина, яка була амортизована, не враховується при нарахуванні податку відповідно до пункту 16 статті 270 НК РФ. Якщо вартість змін відшкодовується, сума, передана орендодавцем, входить у дохід орендаря відповідно до пункту 1 статті 249 НК РФ. Витрати поліпшення фіксуються у складі матеріальних витрат відповідно до підпунктам 1 і 6 пункту 1 статті 254 НК РФ.
• Згода не була отримана. Зміни не підлягають амортизації. Вартість робіт не враховується для оподаткування. Усі ці правила обумовлено у пункті 1 статті 256 НК РФ. Якщо поліпшення перейдуть у власність орендодавця на безоплатній основі, їхня вартість не відображається у складі витрат згідно з пунктом 16 статті 270 НК РФ.

Розглянемо деякі особливості податкового обліку:

• Нарахування амортизації відбувається з 1 числа місяця за датою завершення договору оренди згідно з пунктами 3 та 5 статті 259.1 НК РФ. Наприклад, покращення було проведено 15 січня. Амортизація нараховуватиметься не з цієї дати, а з 1 лютого.
• Дата запровадження поліпшень має бути підтверджена актами приймання-здачі робіт та іншими документами. Це правило обумовлено у Листі Мінфіну від 21 серпня 2009 року.
• При нарахуванні використовується класифікація ОС. Якщо об'єкт немає у Класифікації, необхідно використовувати положення пункту 6 статті 258 НК РФ. У цьому положенні зазначено, що СПІ визначається на підставі технічних характеристик майна та вказівок виробника.
• Після припинення дії договору орендар може продовжити використання майна, якщо орендодавець не заперечує. Нарахування амортизації продовжується, якщо договір оренди був пролонгований. Якщо дія договору закінчилася, було складено передавальний акт для відновлення оренди, нарахування не провадиться. Нарахування припиняється 1 числа. Наприклад, дія договору оренди закінчилася 15 лютого. Нарахування амортизації припиняється 1 березня.
• Амортизаційна премія у розмірі 10% та 30% не надається орендарю у зв'язку з тим, що НУ не залишаються на його балансі. Належать вони орендодавцю. Правила роз'яснено у листі Мінфіну від 12 жовтня 2011 року.

Норми, що стосуються невід'ємних поліпшень, містяться у Цивільному кодексі України та НК РФ, а також листах Мінфіну. Останні роз'яснюють питання, що викликають найбільші складнощі при нарахуванні та відображенні витрат на зміни.

Є.А. Шаронова, економіст

Приймаємо капвкладення від орендаря

Бухоблік та оподаткування невід'ємних покращень у орендодавця

Про те, як орендарю врахувати відокремлені та невіддільні поліпшення в бухобліку та при оподаткуванні, читайте:

Отже, ваша компанія здала в оренду приміщення і орендар зробив «апгрейд» вашого майна, а саме – невіддільні покращення. Тепер ваше завдання - прийняти ці покращення та правильно їх врахувати. А ми вам допоможемо.

Документальне оформлення під час передачі невід'ємних поліпшень

Незважаючи на те, що вироблені орендарем невіддільні поліпшення вашого майна - це ваша власність, їх передача все одно має бути оформлена документально. Зазвичай момент передачі визначається заздалегідь, коли орендар погоджує з вами, чи взагалі можна робити капвкладення. А от якщо він з вами нічого не обговорював, тоді покращення, як правило, передаються при поверненні орендованого майна після закінчення договору оренди.

З метою податкового обліку невіддільні поліпшення вважаються переданими вам на ранню з дат:

• <или>на день підписання з орендарем акта приймання-передачі результатів робіт із створення невід'ємних покращень;
• <или>на день повернення орендованого майна.

Для вас порядок обліку невід'ємних поліпшень залежить від того, відшкодовуєте орендарю вартість поліпшень чи ні.

Якщо ви не відшкодовуєте вартість покращень,то вам у принципі неважливо, коли орендар вам їх передасть. Інша річ, що отримувати ці покращення вам невигідно. Адже вам доведеться сплачувати з них податок на майно, а на думку Мінфіну, ще й податок на прибуток (докладніше див. нижче). Тому в деяких орендодавців може виникнути спокуса ці поліпшення у себе взагалі не показувати. Але хочемо вас застерегти від цього. Податківцям не складе особливих труднощів перевірити вашого орендаря (провести у нього виїзну або зустрічну перевірку) та з'ясувати:

• чи враховував він у себе в «прибуткових» витратах амортизацію за узгодженими невід'ємними поліпшеннями, які ви не відшкодовували (або включав вартість цих поліпшень у витрати при УСНО);
• чи приймав до відрахування ПДВ щодо створюваних поліпшень;
• чи передавав він вам ці вдосконалення.

Орендареві якраз вигідно врахувати у себе ці витрати при обчисленні податків.

Якщо ж ви відшкодовуєте вартість покращень,то вам буде вигідніше, щоб орендар передав вам ці поліпшення відразу після завершення робіт з їх створення. Тоді ви зможете відразу почати включати вартість покращень у витрати.

Зрозуміло, у вас мають бути первинні документи, що підтверджують вартість вироблених орендарем невід'ємних покращень. Це можуть бути, наприклад:

• <или>підписаний вами та орендарем акт приймання-передачі робіт зі створення невіддільних поліпшень;
• <или>розрахунок суми відшкодування як окремого документа чи розрахунок, наведений у акті приема-передачи;
• <или>копії документів, що підтверджують виконання робіт підрядниками, якщо орендар не сам створював поліпшення, наприклад, копії акта за формою № КС-2 та довідки за формою № КС-3.

Ви відшкодовуєте вартість покращень

Податок на прибуток

Про те, як у бухобліку та при обчисленні податку на прибуток враховувати витрати на модернізацію та реконструкцію ОЗ, а також про те, чи потрібно змінювати після цього термін корисного використання ОЗ, читайте: 2010, № 11, с. 23

У цьому випадку ви все враховуєте так само, якби ви самі зробили ці капвкладення. Тобто вартість компенсацій, що відшкодовуються орендарю, ви враховуєте або як окремий об'єкт ОС, або як капвкладення у майно, яке ви здавали в оренду.

Вартість невіддільних поліпшень ви включаєте у витрати через амортизацію п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ. При цьому треба мати на увазі таке.

1. СПІ невіддільних покращень ви визначаєте так:

• <если>поліпшення названо в Класифікації основних засобів Класифікація, утв. Постановою Уряду від 01.01.2002 № 1, то по ньому ви можете встановити свій СПІ у межах амортизаційної групи, до якої воно відноситься. Тоді невіддільне поліпшення ви будете враховувати як окремий об'єкт ОС і нараховувати по ньому амортизацію в загальному порядку. ст. 259 НК РФ. Так можна зробити, якщо орендар, наприклад, встановив ліфт, зробив у будівлі вбудовану систему вентиляції, встановив пожежну сигналізацію Лист Мінфіну від 23.10.2009 № 03-03-06/2/203;
• <если>для поліпшення не можна встановити свій СПІ, то на його вартість ви збільшуєте первісну вартість майна, переданого в оренду п. 2 ст. 257 НК РФ. Так ви робитимете, якщо орендар, наприклад, зробив прибудову до будівлі або реконструював якусь її частину. У цьому випадку нараховувати амортизацію по будівлі ви будете виходячи з нової збільшеної вартості починаючи з 1-го числа місяця, наступного за місяцем введення поліпшень в експлуатацію п. 3 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 НК РФ.

Про те, як застосувати амортизаційну премію до витрат на модернізацію, читайте:

2. До вартості невіддільних поліпшень ви можете застосувати амортизаційну премію п. 9 ст. 258 НК РФ. Тобто в місяці, наступному за місяцем введення в експлуатацію окремого об'єкта ОЗ, або в місяці, наступному за місяцем збільшення первісної вартості будівлі, ви можете одночасно включити у витрати не більше 10% (не більше 30% - за ОС, що належать до 3-х 7-й амортизаційним групам) від вартості невіддільних поліпшень п. 3 ст. 259.1, п. 3 ст. 272 НК РФ.

ПДВ

Вхідний податок з невід'ємних поліпшень ви приймаєте до відрахування в загальному порядку після п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ:

• прийняття їх до обліку (або як окреме ОЗ, або зі збільшенням первісної вартості нерухомості);
• отримання від орендаря рахунка-фактури із виділеною сумою ПДВ.

Зрозуміло, відрахування ПДВ можливе лише в тому випадку, якщо повернене орендарем майно разом із невід'ємними поліпшеннями ви використовуватимете у діяльності, що оподатковується ПДВ.

Податок при УСНО

При об'єкті «доходи мінус витрати» вартість невіддільних поліпшень ви включаєте у витрати починаючи з кварталу, в якому відбулася остання з подій пп. 3, 4 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ; п. 3.10 Порядку заповнення книги обліку доходів та витрат, затв. Наказом Мінфіну від 22.10.2012 № 135н:

• <или>відшкодування орендарю вартості невіддільного покращення;
• <или>введення в експлуатацію невід'ємного покращення;
• <или>подання на держреєстрацію документів, наприклад, про збільшення площі будівлі, якщо орендар її добудував (зробив прибудову до будівлі).

Ці витрати до кінця року треба розподілити по кварталах, що залишилися, рівними часткам і п. 3 ст. 346.16 НК РФ. Тобто всю сплачену вартість невід'ємних покращень ви можете списати на витрати до кінця поточного року.

Ви не відшкодовуєте вартість покращень

Так ви можете вчинити, якщо:

• <или>домовтесь про це з орендарем п. 2 ст. 623 ЦК України;
• <или>не давали згоду на створення невіддільних поліпшень п. 3 ст. 623 ЦК України.

В обох випадках ви отримуєте покращення безоплатно. Тепер подивимося, якими є податкові наслідки.

Податок на прибуток

Мінфін вважає, що якщо ви згоду на створення невіддільних поліпшень не давали, то повинні врахувати їх у позареалізаційних доходах як безоплатно отримані роботи. І аргумент у нього досить простий: НК РФ не передбачає спеціальних положень щодо обліку невід'ємних покращень, зроблених без згоди орендодавця.

Однак, насправді це не так. У гол. 25 НК РФ якраз є спеціальна норма, в якій говориться буквально наступне: «При визначенні податкової бази не враховуються... доходи... у вигляді капітальних вкладень у формі невіддільних поліпшень орендованого майна, вироблених орендарем...» підп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. І як бачимо, у ній не сказано, що невіддільні покращення обов'язково мають бути узгоджені з орендодавцем. Тому ви можете не включати до позареалізаційних доходів вартість безоплатно отриманих невіддільних поліпшень, оскільки роз'яснення Мінфіну суперечить НК РФ.

Але й у витратах вартість невіддільних поліпшень, що не відшкодовується орендарю, ви також не враховуєте. Адже в ПК закладено такий принцип: амортизацію за невід'ємними поліпшеннями нараховує той, хто їх оплачує. п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ. Крім того, майте на увазі, що якщо поліпшення від орендаря ви отримуєте безоплатно, то первісна вартість вашого нерухомого майна після отримання поліпшень не зміниться. Лист Мінфіну від 03.05.2011 № 03-03-06/1/280.

ПДВ

Навіть якщо орендар на вартість безоплатно переданих вам невід'ємних поліпшень виставить рахунок-фактуру і вкаже в ньому суму ПДВ, ви все одно не зможете прийняти цей податок до вирахування. Адже цей ПДВ орендар вам не пред'являє, і ви йому нічого не платите. До того ж у Правилах ведення книги покупок прямо сказано, що в ній не реєструються рахунки-фактури, отримані при безоплатній передачі товарів (робіт, послуг), включаючи основні засоби підп. "а" п. 19 Правил ведення книги покупок, затв. Постановою Уряду від 26.12.2011 № 1137; Лист Мінфіну від 27.07.2012 № 03-07-11/197.

Податок при УСНО

Днями Мінфін випустив Лист для спрощенців, у якому висловив таку саму позицію, як і для платників податку на прибуток. Так, на його думку, отримані вами безоплатно невіддільні покращення, які орендар зробив без вашої згоди, ви повинні врахувати у позареалізаційних доходах як безоплатно отримані роботи на підставі п. 8 ст. 250 НК РФ Лист Мінфіну від 09.09.2013 № 03-11-06/2/36986.

Але, як ми вже говорили вище, на підставі спеціальної норми підп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ ви можете не враховувати невід'ємні поліпшення у доходах незалежно від того, давали ви згоду орендарю на їх створення чи ні п. 1, підп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ.

При об'єкті «доходи мінус витрати» ви не враховуєте у витратах вартість невід'ємних покращень, оскільки ви їх не оплачували (отримали безплатно) п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ.

Бухоблік невіддільних поліпшень

Порядок відображення в бухобліку операцій з отримання від орендаря створених ним невід'ємних поліпшень залежатиме від того, відшкодуєте йому вартість цих поліпшень чи ні.

СИТУАЦІЯ 1. Ви відшкодовуєте орендарю вартість покращень

У бухобліку вам потрібно зробити такі записи.

зміст операції	Дт	Кт
		76 «Розрахунки з різними дебіторами та кредиторами», субрахунок «Розрахунки з орендарем»
<или> <или>включена у вартість ОС, що здається в оренду	01 «Основні засоби»
У бухгалтерському обліку, як і у податковому, є можливість врахувати невіддільне поліпшення як окремий об'єкт ОС. Це допускається, коли в одного об'єкта ОС є кілька частин, СПІ яких суттєво відрізняються. Тоді кожна частина враховується як самостійний інвентарний об'єкт п. 6 ПБО 6/01. При прийнятті такого поліпшення до бухобліку його СПІ ви визначаєте виходячи з очікуваного терміну, протягом якого ви будете його використовувати. п. 20 ПБО 6/01. Так що якщо СПІ невіддільного покращення (наприклад, ліфта, системи вентиляції) значно відрізняється від СПІ будівлі, то ви враховуєте його як окрему ОС. Відкриваєте на нього окрему інвентарну картку із зазначенням суми витрат на створення невіддільних поліпшень пп. 5, 6 ПБО 6/01; п. 42 Методичних вказівок, утв. Наказом Мінфіну від 13.10.2003 № 91н (далі – Методичні вказівки). А ось якщо СПІ невіддільного поліпшення такий самий, як у будівлі, то на вартість поліпшень ви збільшуєте первісну вартість будівлі пп. 14, 27 ПБО 6/01; п. 42 Методичних вказівок. Зауважимо, що, якщо зроблені орендарем невіддільні поліпшення дозволяють вам використовувати будівлю більш тривалий термін, ніж ви визначили при прийнятті його до обліку, тоді вам потрібно збільшити СПІ п. 20 ПБО 6/01; п. 60 Методичних вказівок
Відбито ПДВ з невід'ємних покращень, пред'явлений орендарем
Суму вхідного ПДВ прийнято до відрахування	68 «Розрахунки з податків та зборів», субрахунок «Розрахунки з ПДВ»	19 «ПДВ з придбаних цінностей»
Нараховано амортизацію: <или> <или>
На дату перерахування грошей орендарю
Перераховано орендарю відшкодування вартості невід'ємних покращень	76, субрахунок «Розрахунки з орендарем»	51 «Розрахункові рахунки»
Якщо вартість робіт зі створення невіддільних поліпшень зараховується в рахунок орендної плати, що сплачується, то проводиться проводка: Дп 76, субрахунок «Розрахунки з орендарем», – Кт 62 «Розрахунки з покупцями та замовниками», субрахунок «Орендна плата»

СИТУАЦІЯ 2. Ви не відшкодовуєте орендарю вартість покращень

У цьому випадку проведення будуть такі.

зміст операції	Дт	Кт
На дату отримання невід'ємних покращень від орендаря
Відображено вартість отриманих від орендаря невіддільних покращень	08 «Вкладення у необоротні активи», субрахунок 4 «Придбання об'єктів основних засобів»	98 «Доходи майбутніх періодів», субрахунок 2 «Безкоштовні надходження»
У бухобліку отримані безоплатно невіддільні поліпшення відображаються за ринковою вартістю на дату їх прийняття до обліку п. 10 ПБО 6/01; п. 29 Методичних вказівок. Тому якщо орендар передає вам поліпшення відразу після завершення робіт з їхнього створення, то ви можете прийняти їх до обліку за вартістю, що дорівнює витратам орендаря. Для цього вам потрібно запросити відповідні документи. А от якщо орендар передає невіддільні поліпшення після закінчення договору оренди (разом з майном, що повертається), тоді приймати поліпшення за витратами орендаря неправильно. Адже вони в якійсь частині вже замортизовані. У цьому випадку вам доведеться визначати ринкову вартість невіддільних покращень. Її можна підтвердити, наприклад, звітом незалежного оцінювача або довідкою, яку ви складете самі на основі доступної вам інформації про ціни на таке ж майно (до неї потрібно додати роздруківки сторінки сайту з Інтернету або газети) п. 10.3 ПБО 9/99; п. 29 Методичних вказівок
Вартість невід'ємних покращень: <или>враховано як окремий об'єкт ОС; <или>включено у вартість зданого в оренду ОС	01 «Основні засоби»	08, субрахунок 4 «Придбання об'єктів основних засобів»
Щомісячно до повного списання вартості витрат
Нараховано амортизацію: <или>по невід'ємним поліпшенням, врахованим як ОС; <или>по ОЗ з урахуванням збільшеної первісної вартості	20 «Основне виробництво» (25 «Загальновиробничі витрати», 26 «Загальногосподарські витрати», 44 «Витрати продаж»)	02 «Амортизація основних засобів»
Відображено дохід у сумі, що дорівнює амортизації	98, субрахунок 2 «Безкоштовні надходження»	91 «Інші доходи та витрати», субрахунок 1 «Інші доходи»
Оскільки невіддільні поліпшення отримані безоплатно, то в організації виникає дохід, що дорівнює ринковій вартості цих поліпшень. Тільки визнається він не відразу в момент отримання, а в міру відображення витрати - нарахування амортизації за цими поліпшеннями. п. 29 Методичних вказівок. До речі, є думка, що за безоплатного отримання невіддільних поліпшень їхню ринкову вартість можна визнавати у складі інших доходів відразу, а не поступово. У цьому випадку замість першого проведення треба зробити цю: Дп 08, субрахунок 4 «Придбання об'єктів основних засобів», - Кт 91, субрахунок 1 «Інші доходи». А останню проводку тоді взагалі не потрібно робити. Про різні варіанти визнання доходу при безоплатному отриманні ОЗ від сторонніх осіб та учасників читайте, від 27.12.2012 № 03-05-05-01/80 . Якщо у вас укладено договір безоплатного користування приміщенням (договір позики) п. 1 ст. 689 ЦК України, то порядок бухгалтерського та податкового обліку невіддільних поліпшень у вас як у позичальника буде таким самим, як і в орендодавця.