Participarea la acțiuni la acordul suplimentar de construcție. Acorduri suplimentare la acordurile de participare la capitaluri proprii

Acordurile se bazează pe prevederi legislative, adoptat pentru participanții la acest tip de construcție de clădiri înalte, pentru cetățenii Federației Ruse. Potrivit acestora, dezvoltatorul se obligă să construiască o nouă clădire într-un termen specificat de el. El trebuie să le folosească pe ale lui resursă financiară sau să găsească independent investiții pentru construcția acestuia. Este probabil ca, în baza anumitor acorduri, acestea să fie investiții ale acționarilor. După o susținere juridică corespunzătoare cu documente pentru punere în funcțiune, el este obligat să-l transfere proprietarilor și acționarilor.

Condițiile menționate sunt acceptate de ambele părți pe bază contractuală. Termenii esențiali ai acordului includ:

1. Obiectul contractului, reflectând faptul de cumpărare și vânzare.
2. Obiectul contractului este obiectul specific imediat destinat transferului.
3. Termenul de livrare a obiectului convenit.
4. Costul total, precum și condițiile, termenii și sumele plăților.
5. Perioada de utilizare a garanției.
6. Conditii de reziliere a contractului.

Obiectul contractului include obiectul acestuia. Prin urmare, acordurile prevăd ca dezvoltator să aibă documentația de însoțire, care este indicată ca confirmare directă a realității imobilului în construcție. Toate caracteristicile unității în construcție sunt descrise în detaliu în documentele de proiectare, iar lucrările de construcție vor fi efectuate în conformitate cu acestea.

In cazul in care se incalca dimensiunile suprafetelor de apartamente, camere, incaperi utilitare, subsoluri, scari si altele, contractul poate fi reziliat pe cale judecatoreasca. Mai mult, cu plata integrală a fondurilor investite de acționar.

Cum se compune corect: totul punct cu punct

În primul rând, contractul identifică entitățile părților care încheie un acord de acțiuni. Următoarele sunt prevederi detaliate:

1. Introduceți numărul contractului și indicați de la ce dată.
2. Sunt definiți termeni, ceea ce este foarte important pentru o interpretare competentă din punct de vedere juridic a acordurilor încheiate.
3. Obiectul contractului, inclusiv informatii complete, pe baza căruia și în conformitate cu care a fost întocmit contractul.
4. Temeiurile legale pentru încheierea unui acord, care determină capacitatea juridică a părților și garanțiile legale de răspundere.
5. Procedura de plată care indică suma și momentul plăților.
6. Drepturile și obligațiile părților, care ar trebui să includă toate pretențiile principale ale părților și beneficiile pe care acestea le primesc la întocmirea contractului. Această secțiune este concepută foarte atent. Deoarece în caz de litigiu va deveni o confirmare a autorităţii legale.
7. Responsabilitățile părților, care sunt și ele de o importanță fără precedent, mai ales într-o situație de conflict.
8. Asigurarea îndeplinirii obligațiilor prevede posibilitatea sancțiunilor imputate în cazul încălcării acordurilor.
9. Circumstanțele de forță majoră țin cont de algoritmul general al acțiunilor în circumstanțe neprevăzute.
10. Soluționarea litigiilor și legea aplicabilă determină modalitățile de soluționare a litigiilor: prin acordul părților, în mod unilateral, prin instanță.
11. Durata contractului determină raportul acestuia cu termenul limită de livrare a obiectului.
12. Dispozițiile finale prevăd condițiile rezilierii acestuia și alte clauze, la preferința părților.

La final, acordul trebuie sigilat cu semnăturile (cu transcrierea) părților și sigiliul organizației - dezvoltatorul. Setați data. Acordul va fi valabil după înregistrarea lui.

1. Procedura de modificare a valorii unui obiect dacă aria acestuia este modificată.
2. Indicarea numărului maxim admis de ori pentru închirierea locuințelor.
3. Termenele limită pentru eliminarea neajunsurilor, conform pretenției acționarului.
4. Informații despre procedura de gestionare a viitoarei locuințe.
5. Termeni, procedura, costul serviciilor de înregistrare a proprietății.

Înregistrare: unde și cum?

Aceasta este o procedură juridică complexă. Ea este la Serviciul Federal de Înregistrare. Înregistrarea presupune existența unor garanții către acționar că apartamentul care i-a fost atribuit va fi vândut numai acestuia. Elimină complet posibila implementare a schemelor frauduloase, vânzând același apartament de mai multe ori.

Înregistrarea acordului construcție comună produs la oficiul municipal Serviciul federal înregistrare de stat cadastru şi cartografie (în Rosreestr). Documentele pentru înregistrare sunt următoarele:

1. Acord de participare la construcția comună (și toate anexele).
2. Declarație din partea dezvoltatorului și acționarului.
3. Paşaport.
4. Permisiunea soțului de a se înregistra (autentificată la notar).
5. Caracteristici reprezentând calitatea, dimensiunea și forma clădirii în construcție.
6. Acord de garanție (dacă este necesar).
7. Chitanță pentru plata taxei de stat.

Valoarea plății taxei de stat este de 350 de ruble. În plus, primul acționar prezintă în plus:

1. Plan - perspectiva unei noi clădiri.
2. Autorizație de construcție și declarație de proiect.
3. Contract de asigurare sau de cauțiune.

Dezvoltatorul trebuie să prezinte contractul pe care l-a încheiat raspunderea civila pentru fiecare acţionar. Avand aceste documente la el, actionarul se adreseaza unui specialist pentru a depune o cerere.

Odată cu cererea, la prezentarea unui pașaport, acesta depune documente împotriva chitanței, care trebuie prezentate ulterior la întoarcerea pentru a primi documentul înregistrat.

Termenul limită de înregistrare a acordului va fi anunțat și înscris în formularul de primire. Conform regulilor, este de 20 de zile lucratoare din perioada în care au fost depuse actele.

Înregistrarea dreptului de proprietate se va face după punerea în funcțiune a noii clădiri, în trei moduri:

1. Prin acord cu dezvoltatorul, contra cost suplimentar.
2. Acționar din proprie inițiativă.
3. Acționar prin instanță.

Procura pentru înregistrare

Reprezentanții acționarilor au nevoie de el. Persoanele fizice au dreptul nu numai de a solicita înregistrarea personal, ci și de a apela la serviciile unui reprezentant. Reprezentarea poate fi efectuată:

1. La cererea nemotivată a acționarului.
2. Pentru reprezentanții legali ai copiilor (cu vârsta sub 14 ani) împreună cu prezentarea unui document care confirmă nașterea acestora.
3. Pentru reprezentanții legali ai cetățenilor incapabili, în locul unei procuri se prezintă un document privind tutela.
4. Când contactați o firmă de avocatură.
5. Prin acord de lucru, cu un avocat.

Reprezentanții și împuterniciții pot acționa numai pe baza unei împuterniciri notariale, care se întocmește într-o formă specifică, tipizată, stabilită de lege și întocmită de un specialist de la un birou notarial.

O mostră din acest document poate fi vizualizată.

Acord suplimentar

Este compilat în majoritatea cazurilor la transferul de drepturi (în special de cumpărare și vânzare). proprietate comună de la un participant la construcția comună - la o altă persoană. Acordul are o natură suplimentară la contract, o formă similară, și se întocmește tot după principiul acestuia, cu prevederile și clauzele corespunzătoare din prevederi.

La întocmirea unui acord, obiectul acordului este (sau nu), în anumite condiții care detaliază responsabilitățile părților.

Adăuga. acordul se întocmește sub rezerva oricăror modificări reciproc acceptate, întrucât clauzele acordului în sine nu pot fi modificate. Acesta trebuie să fie înregistrat la Rosreestr în același mod ca documentele anterioare.

Concluzie

Cu algoritmul corect de acțiuni, participarea la construcția comună poate deveni nu numai profitabilă, ci și o activitate interesantă. Va ajuta la rezolvarea problemelor presante cu locuința sau la îmbunătățirea situatia financiara, în timpul implementării sale ulterioare. Relevanţă participarea la capitaluri propriiîn construcții constă în diferența semnificativă dintre prețul unui apartament pentru acționar și pentru cumpărătorul de locuințe finite după acceptarea lui de stat.

Și ce se întâmplă dacă nu semnez?

O pasăre rară va zbura în mijlocul Lacului Baikal, iar un Dezvoltator sau Constructor rar din Rusia se poate lăuda că a livrat apartamente finalizate la timp. Și fiecare acționar începe să aibă o durere de cap în avans cu privire la ce trebuie să facă dacă există o întârziere în construcție și momentul transferului apartamentului în conformitate cu termenii Acordului de participare la capitaluri proprii (DPA).

Dezvoltatorul, la rândul său, încercând să evite plata unei penalități pentru livrarea cu întârziere a casei, își folosește dreptul conform legii (FZ-214) de a amâna acest termen cu acordul celeilalte părți la contract - adică acționarul. . Pentru aceasta, îi trimite acționarului o notificare oficială de amânare a termenului de predare a casei și îl invită să o semneze, schimbând în esență termenii inițiali ai contractului.

Ce spune legea aici și care este cel mai bun lucru de făcut pentru un acționar? Procedura aici este de obicei după cum urmează.

Cum se determină data de finalizare a unei case?

Legea populară „cu privire la protecția drepturilor acționarilor” - FZ-214 - prevede indicarea obligatorie a perioadei pentru transferarea unui proiect de construcție comun către acționar în lista de condiții din Acordul de participare la acțiuni (DPA). În acest caz, „transferul unui obiect” înseamnă în mod legal transferul apartament finisat, și nu punerea în funcțiune a casei. Deși în viața de zi cu zi puteți auzi adesea despre întârzierea „termenelor limită pentru finalizarea casei”.

Legea nu reglementează sub ce formă trebuie indicată perioada de transfer. Principalul lucru este că este același pentru toți acționarii unei case sau a secțiunii blocului acesteia. Prin urmare, diferiți dezvoltatori indică această perioadă în sub diferite forme, De exemplu:

• Dezvoltatorul este obligat să transfere proiectul de construcție comun către acționar după ce a primit permisiunea de a pune în funcțiune o clădire de locuit până la 30 decembrie 2017; - sau
• Dezvoltatorul este obligat să transfere proiectul de construcție comun către acționar aproximativ în primul trimestru al anului 2017; - sau
• Dezvoltatorul se obligă să introducă bloc de apartamente urmând a fi pus în funcțiune până la data de 15 noiembrie 2017. Dezvoltatorul se obligă să transfere proiectul de construcție comun participantului la construcția comună în termen de 10 zile de la data punerii în funcțiune a blocului.

În ciuda formulărilor diferite, data specifică (termenul limită) pentru transferul apartamentului către acționar poate fi întotdeauna derivată din termenii DDU. În cazul indicării „sferturi”, această dată este ultima zi trimestrul specificat. Și formulări atât de vagi precum „aproximativ”, „aproximativ”, etc. în cazuri controversate instanţa nu le ia în considerare.

Acord de amânare a finalizării unei case

În cazul în care Dezvoltatorul încalcă termenul limită de predare a casei (inclusiv din motive obiective independente de voința sa), el este obligat să notifice toți participanții la construcția comună despre acest lucru cu cel puțin două luni înainte de termenul limită specificat în contract și să îi invite să modificarea acordului DDU , după ce a încheiat un acord suplimentar la acesta (clauza 3, articolul 6, Legea federală-214).

Un acord suplimentar la DDU privind amânarea datei de livrare a casei trebuie să conțină o indicație a motivelor întârzierii construcției și să propună noi termene limită pentru transferul apartamentului către acționar. Este important de înțeles că aceasta este tocmai o PROPUNERE de reînnoire voluntară a contractului și amânare a termenului, și nu o condiție obligatorie. Acționarul îl poate accepta sau nu la propria discreție.

Consultanță juridică gratuită:

Ce se întâmplă dacă acționarul semnează un acord de amânare a termenului de livrare a casei?

Dacă Dezvoltatorul se dovedește a fi suficient de convingător și acționarul este de acord („oh, bine, m-a convins”) să semneze un acord suplimentar la DDU cu privire la modificarea termenului limită de predare a casei și transferul apartamentului, atunci va pierde următoarele:

1. Acesta nu va mai putea pretinde plata unei penalități din cauza întârzierii în livrarea casei (vezi mai jos despre penalitate). Mai precis, el va putea revendica, dar numai dacă Dezvoltatorul încalcă termen nou transferul apartamentului în baza unui acord suplimentar. Iar penalitatea se va calcula de la această nouă dată.
2. Este lipsit de dreptul de a rezilia unilateral DDU (la reziliere – vezi mai jos) și de a-și returna banii pe baza încălcării termenului de predare a casei cu mai mult de 2 luni (clauza 1, clauza 1, articolul 9). , 214-FZ). Adică, pentru a rezilia contractul pe această bază, va trebui să așteptați până când Dezvoltatorul încalcă noul termen limită timp de 2 luni.

Dacă se semnează un acord suplimentar la DDU, atunci data inițială de livrare a casei nu va mai fi luată în considerare. În cazul unor dispute legale cu Dezvoltatorul, acționarul nu se va putea baza pe termenii originali ai DDU.

Ce se întâmplă dacă acționarul refuză să semneze acest acord?

Conform Codului civil al Federației Ruse, orice modificare a termenilor contractului este posibilă numai prin acordul comun al părților (cu excepția anumitor cazuri care nu au legătură cu acest subiect). De aici rezultă că acționarul, fiind parte egală la acord, poate refuza modificarea acestuia conditiile originale. Nici un negativ consecinte juridice nu va exista niciun beneficiu din acest lucru pentru deținătorul de capital (deși Dezvoltatorul va fi evident nemulțumit).

Desigur, de fapt, amânarea livrării casei se va întâmpla în continuare (nu se poate face nimic în acest sens), dar acționarul va putea să se compenseze singur pentru toate pierderile asociate cu aceasta prin prezentarea unei cereri de plată a unei penalizare.

Cum să primiți o penalizare de la Dezvoltator pentru încălcarea termenului limită de predare a casei și transferarea apartamentului către acționar este descris într-o notă separată la link.

Consultanță juridică gratuită:

În cazul în care întârzierea construcției și livrării casei a fost prea mare, iar acționarul are posibilitatea de a cumpăra un alt apartament, atunci el poate rezilia contractul cu Dezvoltatorul în mod unilateral, pe motive complet legale, și poate returna banii (cu excepția cazului în care, desigur, Dezvoltatorul nu s-a anunțat faliment).

Cum să reziliezi DDU unilateral și să returnezi banii investiți cu dobândă - vezi această notă la link.

Și bineînțeles, acționarul are întotdeauna posibilitatea de a ieși din proiect prin vânzarea apartamentului neterminat prin cesionarea drepturilor de revendicare a acestuia.

Reguli și secvența pentru pregătirea unei tranzacții pentru vânzarea și cumpărarea unui apartament - pe hartă interactivă INSTRUCȚIUNI PAS CU PAS (se vor deschide într-o fereastră pop-up).

Consultanță juridică gratuită:

Toate nuanțele încheierii unui acord suplimentar cu dezvoltatorul

Construcția unei case durează mai mult de un an. În această perioadă, pot avea loc multe evenimente diferite care necesită modificări ale termenilor acordului încheiat între dezvoltator și participantul la proiect. Conform legii, un acord odată semnat nu poate fi rescris. Toate modificările și completările la document trebuie întocmite sub forma unor acorduri adiționale, care pot fi încheiate în mod repetat între părți în condițiile de exprimare voluntară și liberă a voinței. În acest caz, trebuie înregistrat un acord suplimentar la contractul de participare la capitaluri proprii. În caz contrar, documentul se consideră neîncheiat cu toate consecințele care decurg.

Tipuri de acorduri suplimentare la un acord de construcție comun

Acordul suplimentar este legal document semnificativ, încheiat între părți în scopul efectuării diferitelor completări și modificări la prevederile contractului. Este întotdeauna semnat pe bază de voluntariat și înseamnă că ambele părți sunt pe deplin de acord cu toate completările aduse textului documentului principal. Un acord suplimentar la DDU poate fi încheiat atât în ​​etapa semnării acordului, cât și în orice perioadă de valabilitate a acestuia. Există multe motive pentru a-l semna, cele mai frecvente sunt acordurile:

• despre amânarea termenului de livrare a locuințelor;
• la încetarea DDU;
• privind schimbarea jurisdicției în temeiul acordului;
• despre modificări ale caracteristicilor de calitate ale obiectului;
• despre o schimbare a părții contractante;
• acord privind amânarea termenelor de plată ale DDU.

De obicei, inițiatorul acordului (cu excepția ultimelor două opțiuni, care sunt inițiate de către participanți) este dezvoltatorul. Fiecare companie de construcții își urmărește propriile obiective, dar, de regulă, toate au scopul de a elimina responsabilitatea pentru anumite încălcări și deficiențe ale construcției și de a încuraja acționarii să accepte noi termeni ai contractului care le sunt mai puțin favorabili. Prin urmare, dezvoltatorii încearcă din toate puterile să-i convingă pe participanți și, uneori, chiar să-i oblige să semneze documentul.

Cum se întocmește un acord suplimentar

Legea nu prevede o singură formă de document, fiecare dezvoltator își dezvoltă propriul acord suplimentar la contractul de participare la capital, un eșantion al căruia se găsește în dreapta (click pe fotografie pentru a mări și a tipări). De obicei, documentul include următoarele elemente:

• locul și data exactă a închisorii sale;
• informații despre părțile care îl semnează;
• informații despre acordul în baza căruia este semnat;
• subiectul acordului propriu-zis (se indică noua redactare a termenilor acordului și numerele clauzelor pe care le înlocuiesc);
• durata de valabilitate a acestuia și momentul intrării în vigoare;
• detalii și semnături ale ambelor părți.

Pentru a înregistra un acord suplimentar, trebuie să depuneți următoarele documente la agenția guvernamentală:

Consultanță juridică gratuită:

• pașaportul de acționar;
• acord suplimentar (două copii originale);
• primirea plății taxei de înregistrare de stat (pentru cetățeni este de 350 de ruble);
• contract de împrumut (dacă a fost contractat un împrumut ipotecar pentru a participa la proiect).

Termenul limită pentru înregistrarea acordului este de cinci zile de la depunerea tuturor documentației. Un document care este semnat dar neînregistrat este considerat neîncheiat. Doar un acord completat și înregistrat este valabil.

Este necesară semnarea unui acord suplimentar?

Adesea, un acord suplimentar la DDU este trimis participantului ca de obicei sau e-mail sau este adus de un mesager. Deținătorul de capital are trei opțiuni:

• acordul și semnarea documentului;
• trimite un refuz dezvoltatorului;
• ignora acest documentși lăsați fără răspuns.

Ar trebui să iei foarte în serios încheierea unui acord suplimentar și să studiezi cu atenție toate prevederile acestuia. Adesea, dezvoltatorul include clauze în document care nu sunt convenite cu participantul și încalcă drepturile acestuia. Dacă acționarul își găsește condiții nefavorabile, este mai bine să nu semneze deloc un astfel de document;

În ce cazuri este mai bine să vă abțineți de la semnarea unui acord?

Mai jos sunt cele mai frecvente tipuri de acorduri suplimentare pe care acționarii sunt solicitați cel mai adesea să le încheie firme de constructii. Făcându-i pipi, participanții se privează de multe privilegii care le sunt acordate prin lege.

Acord suplimentar privind amânarea transferului de locuințe

Cel mai frecvent motiv pentru care un dezvoltator insistă să încheie un acord suplimentar este amânarea livrării casei la o dată ulterioară. În funcție de circumstanțele specifice, documentul se propune a fi semnat fie înainte ca comisia de stat să accepte obiectul (de exemplu, ca în exemplu), fie după punerea în funcțiune a casei. Încheierea acestui acord este foarte benefică pentru dezvoltator, care evită astfel responsabilitatea pentru întârzierea obligațiilor sale și se scutește de nevoia de a plăti o penalitate și de a compensa pierderile acționarului.

Consultanță juridică gratuită:

Legea permite dezvoltatorului să depună o propunere de prelungire a perioadei de construcție. Participantul, la propria discreție, poate fi de acord sau nu să semneze acest document. Dar trebuie să se înțeleagă că, prin acceptarea condițiilor dezvoltatorului, acționarul pierde posibilitatea de a recupera de la acesta din urmă o penalitate pentru transferul cu întârziere a obiectului, care lasă 1/150 din rata Băncii Centrale a sumei contractului pentru ziua respectivă. de întârziere.

Acord privind încetarea DDU

Un acord de încetare a relațiilor contractuale este benefic pentru acționar doar într-un singur caz - dacă motivul încheierii sale au fost circumstanțe personale care nu sunt incluse în lista de motive care permit refuzul executării ulterioare a contractului în mod legal. Dacă participantul decide să rezilieze acordul din cauza încălcării obligațiilor comise de dezvoltator, atunci semnarea acordului îl va lipsi de posibilitatea de a primi o compensație, pe care dezvoltatorul este obligat legal să o plătească în cel mult douăzeci de zile de la încetarea contractului. .

Un acord de reziliere a DDU este un acord voluntar al acționarului cu toate condițiile propuse de dezvoltator, care, de regulă, se dovedesc a nu fi în favoarea acestuia. Trebuie să înțelegeți că, conform acordului, deținătorul de capital va primi o sumă semnificativ mai mică decât cea pe care o poate da în judecată de la firma de construcții.

Acord privind schimbarea jurisdicției

De asemenea, un acord de schimbare a jurisdicției nu este întotdeauna benefic pentru participant. Potrivit legii, el se poate adresa în instanță la locul său de reședință, locația companiei de dezvoltare sau adresa unde are loc construcția. Dezvoltatorii propun adesea schimbarea jurisdicției, având propriile motive, în special, pentru a transfera examinarea cazului către instanțele de la sediul companiei lor, care au o practică stabilă în reducerea sancțiunilor.

Adesea, acționarilor li se cere să încheie un acord de trimitere a litigiilor către arbitraj. O clauză de arbitraj privează participanții de beneficiile pe care le oferă legea privind protecția consumatorilor atunci când se adresează instanței. Puteți citi mai multe despre toate nuanțele legate de jurisdicție în articolul „Jurisdicția conform unui acord de participare la capitaluri proprii”.

Consultanță juridică gratuită:

Dacă dezvoltatorul vă obligă să semnați un acord suplimentar, contactați avocații cu experiență ai Societății pentru Protecția Drepturilor Acționarilor. Vă vom ajuta să găsiți cea mai benefică soluție pentru dvs. În fila „Contacte” veți găsi toate informațiile noastre.

2 comentarii la Toate nuanțele încheierii unui acord suplimentar cu dezvoltatorul

Bună ziua. Vă rugăm să explicați. Am cumpărat o clădire nouă în baza unui contract de cesiune.

2.acord suplimentar la acordul privind modificările în aplicarea la acord în legătură cu împărțirea unui apartament cu 2 camere în 2 apartamente cu o cameră (dintre care unul l-am cumpărat).

Un an mai târziu s-a constatat o eroare gravă în acordul adițional Esența erorii din preambul este că este indicat corect numărul casei, în paragrafele următoare se indică în acordul meu adresa este indicat corect. Acum doresc să întocmească un acord suplimentar la data actuală sa-mi faci rau? Multumesc mult anticipat.

Consultanță juridică gratuită:

Bună ziua, Natalya.

Nu oferim consultații pe site. Puteți solicita o consultație gratuită prin orice canal de comunicare listat în secțiunea „Contacte”.

Discuții

Acorduri suplimentare la DDU privind prelungirea termenelor

2 mesaje

Consultanță juridică gratuită:

Potrivit art. 6 din Legea federală „Cu privire la participarea la construcția comună”, dezvoltatorul este obligat să transfere obiectul de construcție comun participantului la construcția comună nu mai târziu de perioada specificată în contract și trebuie să fie aceeași pentru participanții la construcția comună.

Consultanță juridică gratuită:

Consultanță juridică gratuită:

Continuare cu comentariile.

Consultanță juridică gratuită:

Consultanță juridică gratuită:

Exemplu de refuz de a semna suplimentar acordurile de mai jos.

Consultanță juridică gratuită:

Este un cetățean obligat să încheie un acord suplimentar pentru prelungirea perioadei de construcție a unui apartament cu dezvoltatorul?

Bună ziua, putem clarifica următoarele cu privire la esența întrebării dvs.

Potrivit art. 153 din Codul civil al Federației Ruse, tranzacțiile sunt recunoscute ca acțiuni ale cetățenilor și persoanelor juridice care vizează stabilirea, modificarea sau încetarea drepturilor și obligațiilor civile.

În conformitate cu art. 420 din Codul civil al Federației Ruse, un contract este un acord între două sau mai multe persoane pentru stabilirea, modificarea sau încetarea drepturilor și obligațiilor civile.

Regulile privind tranzacțiile bilaterale și multilaterale prevăzute în capitolul 9 din Codul civil al Federației Ruse se aplică contractelor.

Acordul de participare la construcția comună este același acord ca toate celelalte și este supus prevederilor Cod civil Federația Rusă privind contractele și tranzacțiile.

Consultanță juridică gratuită:

Un acord suplimentar este în esență un document care confirmă modificările aduse condițiilor inițiale ale contractului.

Totodată, potrivit părții 1 a art. 452 din Codul civil al Federației Ruse, un acord de modificare sau reziliere a unui contract se încheie în aceeași formă ca și contractul, cu excepția cazului în care rezultă altfel din lege, alte acte juridice, contract sau obiceiuri de afaceri.

Adică dacă acordul a fost încheiat în scris și semnat de două sau mai multe părți, atunci acordul adițional trebuie să fie încheiat în scris și semnat de aceleași părți.

Pentru construcția în comun, sunt de remarcat dispozițiile articolului 6 din Legea federală din 30 decembrie 2004 N 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună” blocuri de apartamenteși alte bunuri imobiliare și la efectuarea modificărilor unora acte legislative Federația Rusă„(denumită în continuare Legea federală „Cu privire la participarea la construcția comună”).

Potrivit art. 6 din Legea federală „Cu privire la participarea la construcția comună”, dezvoltatorul este obligat să transfere obiectul de construcție comun participantului la construcția comună nu mai târziu de perioada specificată în contract și trebuie să fie aceeași pentru participanții la construcția comună, să căruia dezvoltatorul este obligat să cedeze obiectele de construcție în comun cuprinse în bloc de apartamenteși (sau) un alt imobil sau ca parte a unei secțiuni de bloc a unui bloc de locuințe care are intrare separată cu acces la o zonă comună, cu excepția cazului stabilit de partea 3 a acestui articol.

În temeiul părții 3 a art. 6 din Legea federală „Cu privire la participarea la construcția comună”, în cazul în care construcția (crearea) unui bloc de locuințe și (sau) a altor bunuri imobiliare nu poate fi finalizată în perioada prevăzută de contract, dezvoltatorul, cu cel puțin două luni înainte de expirarea perioadei specificate, este obligat să trimită participanților la construcție informații relevante și propunerea de modificare a contractului. Schimba stipulate prin contract Transferul obiectului de construcție comun de către dezvoltator către participantul la construcția comună se efectuează în modul stabilit de Codul civil al Federației Ruse.

Consultanță juridică gratuită:

Mai mult, în cazul încălcării termenului de transfer al obiectului de construcție comun către participantul la construcția comună, dezvoltatorul va plăti participantului la construcția comună o penalitate (penalizare) în valoare de o trei sutimi din rata de refinanțare. Banca Centrală al Federației Ruse, valabil în ziua îndeplinirii obligației, din prețul contractului pentru fiecare zi de întârziere. În cazul în care participantul la construcția comună este cetățean, penalitatea (penalitatea) prevăzută în această parte este plătită de către dezvoltator în dublul sumei.

În conformitate cu clauza 24 din Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor de către instanțele care apar în legătură cu participarea cetățenilor la construcția în comun a clădirilor de apartamente și a altor obiecte imobiliare, aprobată de Prezidiul Curții Supreme a Federației Ruse în decembrie 4 2013 (denumită în continuare Revizuirea practicii), obligarea unui participant la construcția comună să încheie un acord de amânare a transferului unui proiect de construcție comun de către dezvoltator către acesta este posibilă numai în cazurile prevăzute de lege (articolul 451). din Codul civil al Federației Ruse).

În conformitate cu părțile 1 și 2 ale art. 450 din Codul civil al Federației Ruse, modificarea și rezilierea contractului sunt posibile prin acordul părților, cu excepția cazului în care se prevede altfel în Codul civil al Federației Ruse, alte legi sau contract.

La cererea uneia dintre părți, contractul poate fi modificat sau reziliat prin hotărâre judecătorească numai:

1) în cazul unei încălcări semnificative a contractului de către cealaltă parte;

Consultanță juridică gratuită:

2) în alte cazuri prevăzute de Codul civil al Federației Ruse, alte legi sau un acord.

Se consideră semnificativă o încălcare a contractului de către una dintre părți, ceea ce atrage pentru cealaltă parte un astfel de prejudiciu încât este lipsită semnificativ de ceea ce avea dreptul să se bazeze la încheierea contractului.

Cu toate acestea, există un alt motiv pentru modificarea contractului - aceasta este o schimbare semnificativă a circumstanțelor încheierii contractului.

Potrivit părții 1 a art. 451 din Codul civil al Federației Ruse, o schimbare semnificativă a circumstanțelor din care părțile au pornit la încheierea unui acord este baza pentru modificarea sau rezilierea acestuia, cu excepția cazului în care acordul prevede altfel sau decurge din esența acestuia.

O modificare a circumstanțelor este considerată semnificativă atunci când acestea s-au schimbat atât de mult încât, dacă părțile ar fi putut să o prevadă în mod rezonabil, contractul nu ar fi fost deloc încheiat de acestea sau ar fi fost încheiat în condiții semnificativ diferite.

Consultanță juridică gratuită:

În virtutea părții 2 a aceluiași articol din Codul civil al Federației Ruse, dacă părțile nu au ajuns la un acord pentru a aduce contractul în conformitate cu circumstanțe modificate semnificativ sau pentru a-l rezilia, contractul poate fi reziliat, iar pe motivele prevăzute la alineatul (4) al prezentului articol, modificate de instanță la cererea părții interesate dacă sunt prezente simultan următoarele condiții:

1) la momentul încheierii contractului, părțile au presupus că o astfel de schimbare a împrejurărilor nu va interveni;

2) schimbarea împrejurărilor a fost cauzată de motive pe care cel interesat nu le-a putut depăși după apariția acestora cu gradul de diligență și prudență care i-au fost cerute de natura contractului și de condițiile cifrei de afaceri;

3) executarea contractului fără modificarea termenilor acestuia ar încălca într-atât raportul de interese patrimoniale ale părților aferente contractului și ar atrage un asemenea prejudiciu pentru partea interesată încât aceasta ar pierde în mare măsură ceea ce avea dreptul să se bazeze la încheierea contractului. contracta;

4) nu rezultă din obiceiurile de afaceri sau din esența contractului că riscul schimbării împrejurărilor este suportat de partea interesată.

Consultanță juridică gratuită:

După cum rezultă din partea 4 a Codului civil al Federației Ruse, o modificare a unui contract ca urmare a unei schimbări semnificative a circumstanțelor este permisă printr-o hotărâre judecătorească în cazuri excepționale când rezilierea contractului este contrară interesului public sau va atrage prejudicii pentru părțile care depășește semnificativ costurile necesare executării contractului în condițiile modificate de instanță.

În paragraful 24 menționat anterior din Revizuirea practicii, se face o concluzie destul de lipsită de ambiguitate că dezvoltatorul, atunci când intră în relații contractuale cu acționarii, trebuie să prevadă apariția oricăror riscuri economice și trebuie să prevadă posibilitatea apariției acestora atunci când stabilește finalizarea. data construirii instalatiei.

Cu alte cuvinte, Curtea Supremă de Justiție face o concluzie fără ambiguitate că dezvoltatorul nu se poate referi la lipsă de finanțare, probleme cu furnizorii și antreprenorii, condițiile meteorologice etc. ca schimbare semnificativă a împrejurărilor din care au plecat părțile la momentul încheierii contractului.

Potrivit părții 1 a art. 421 Cod civil al cetățenilor Federației Ruse și persoane juridice sunt liberi să încheie un contract.

Constrângerea de a încheia un acord nu este permisă, cu excepția cazurilor în care obligația de a încheia un acord este prevăzută de Codul civil al Federației Ruse, de lege sau de o obligație acceptată voluntar.

Astfel, putem concluziona că acordul suplimentar poate fi fie semnat de dvs. în mod voluntar, dar apoi pierdeți dreptul la penalizare din cauza întârzierii obligației dezvoltatorului, fie puteți refuza semnarea unui astfel de acord.

Singura modalitate prin care dezvoltatorul vă obligă să semnați un astfel de acord este să depună un proces pentru a vă obliga să încheiați un acord suplimentar.

Cu toate acestea, dezvoltatorul în instanță trebuie să dovedească circumstanțele la care se referă, și anume, o încălcare semnificativă de către dvs. a termenilor contractului, de exemplu, neachitarea la timp a costului apartamentului.

Totodată, dezvoltatorului îi va fi extrem de greu să dovedească instanței de judecată o modificare semnificativă a împrejurărilor din care au plecat părțile la momentul încheierii contractului.

Pentru sfaturi mai detaliate cu privire la situația dumneavoastră personală, vă recomandăm să contactați biroul de recepție al avocatului Serghei Sergeevich Ivlev la adresa: Orenburg, st. Shevchenko, 20 V, birou 414 și la telefon 84-805.

Buna ziua! Dezvoltatorul nostru a mutat cu 4 luni termenul limită de predare a casei și de primire a cheilor. Se oferă să semneze suplimentar acord de transfer și să primească despăgubiri. Mi-au trimis o procură, trebuie legalizată. Sunt valabile toate punctele de aici? Procura numește 7 persoane. Mai jos este textul procurii. Vă rog să mă corectați dacă este ceva în neregulă!

Să fiu reprezentantul meu în toate instituțiile și organizațiile competente ale orașului Moscova și din regiunea Moscovei, inclusiv în centrele multifuncționale, în Oficiul Serviciului Federal pentru Înregistrarea de Stat, Cadastru și Cartografie pentru Regiunea Moscova și oricare dintre diviziile sale teritoriale, în corpuri inventarul tehnic(TBTI) cu privire la problema:
- înregistrarea de stat a acordurilor de participare comună la construcție, cesiunea drepturilor de creanță, încetarea acordurilor de participare la construcția comună și alte acorduri suplimentare la acordurile de participare la construcția comună;
- înregistrarea apariției, restricției (grevare), transferului sau încetării drepturilor asupra imobiliare, contracte de cumpărare și vânzare, contracte de închiriere imobiliară, acorduri adiționale la contractele de închiriere imobiliară, contracte de gaj (ipotecă), acorduri de transfer al drepturilor creditorului către o altă persoană, acorduri de transfer de creanță, încetare de gaj;
- modificări și/sau completări fișa de înregistrare despre o ipotecă, rambursarea înregistrării unui credit ipotecar, efectuarea de modificări în Registrul Unificat de Stat al Imobiliare, corectarea erorilor tehnice;
- depun cereri în numele meu, semnează, primesc totul certificatele necesareși documente în organismele tehnice de inventar (TBTI),
toate acțiunile de mai sus sunt efectuate în legătură cu imobilele situate la adresa de construcție: regiunea Moscova, districtul Leninsky, la est de satul Ermolino.
Pentru îndeplinirea competențelor de mai sus, le acord avocaților de mai sus dreptul de a depune documentele necesare înregistrării de stat, de a semna cereri și alte documente legate de implementarea instrucțiunilor de mai sus, de a conduce corespondența, de a depune certificatele și documentele necesare (suplimentare), de a primi executate. , documente înregistrate, inclusiv contracte înregistrate, copii de pe contracte și alte documente, extrase din Unitatea Registrul de stat Imobiliare, semnează și efectuează toate celelalte acțiuni legate de punerea în aplicare a prezentului ordin, precum și depune și semnează cererile de suspendare, refuzul înregistrării de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta.

Procura a fost eliberată pentru o perioadă de trei ani, fără dreptul de a delega puteri altor persoane.

Niciun răspuns încă

Dezvoltatorul nu emite cheile apartamentului fără un acord suplimentar

Buna ziua. Dezvoltatorul a întârziat cu 3 luni termenul de livrare a apartamentului Casa a fost deja pusă în funcțiune la 1 iulie. Dar refuză să dea înapoi cheile până când nu semnez un acord suplimentar de prelungire a perioadei și certificatul de acceptare. Certificatul de acceptare indică astfel de puncte ca să nu aibă pretenții împotriva dezvoltatorului cu privire la DATEle de punere în funcțiune a casei și alte pretenții financiare. . Cer ca aceștia să excludă aceste articole din certificatul de acceptare și să includă și pretențiile existente în certificatul de transfer, dar nu sunt de acord și nu renunță la chei. Voi depune mâine o reclamație pentru întârzierea punerii în funcțiune către dezvoltator. Dacă includeți și o încălcare a clauzei DDU- „4.4 După primirea Autorizației de punere în funcțiune a unei clădiri rezidențiale în care se află proiectul de construcție comun, sub rezerva îndeplinirii în proporție de 100% de către Participant a obligațiilor de finanțare de construcție în comun (sub rezerva 100. % plata prețului contractului) , Dezvoltatorul este obligat să transfere obiectul Participantului la construcția comună." Sigur acest lucru va fi justificat din punct de vedere legal?

Bună ziua
Astăzi, trebuie să depuneți o cerere la instanță pentru a recunoaște dreptul de proprietate asupra apartamentului și pentru a încasa o penalitate de la Dezvoltator pentru întârzierea transferului apartamentului, precum și pentru a colecta o penalitate pentru nerespectarea cerințelor legale ale consumatorului stabilit în cererea dumneavoastră și compensarea prejudiciului moral.
Referirea la clauza 4.4 din DDU-ul dumneavoastră este cu siguranță justificată, totuși, această referire este doar unul dintre multele argumente care trebuie date pentru a obține rezultatul cel mai benefic pentru dumneavoastră (Hotărâre judecătorească).

1 Răspunde

Vă cer sfatul cu privire la acordul suplimentar

Bună ziua. Vă cer sfatul. Dacă un apartament în construcție are doi acționari, fiecare cotă este de 50X50 (cota de acționar este una pentru doi). Unul dintre acționari a semnat un adițional acordul de reprogramare, dar celălalt nu. Are asta vreo semnificație atâta timp cât adaugă. acordul nu a fost semnat de al doilea actionar? A doua întrebare: trebuie să depuneți o reclamație declarație de revendicare la instanta de la fiecare actionar separat sau unul comun? Mulţumesc anticipat.

Bună dimineaţa!
Declarația de creanță se întocmește ca una, generală.
Dacă o DDU are trei părți, un dezvoltator și doi acționari, atunci semnarea unui acord adițional de către un singur acționar nu implică nicio consecință juridică sau posibilitatea înregistrării unui astfel de acord suplimentar.

1 Răspunde

Ultima actualizare: 06/06/2019

Întrebare:

Dezvoltatorul amână livrarea casei conform DDU și mă invită să semnez un acord suplimentar pentru amânarea termenului de livrare. Ce ar trebuii să fac? Merită să semnăm acest acord? Și ce se întâmplă dacă nu semnez?

Răspuns:

Este o pasăre rară care va zbura în mijlocul lacului Baikal, iar o pasăre rară din Rusia se poate lăuda că a livrat la timp un proiect de locuințe cu mai multe apartamente finalizat. Și fiecare acționar începe să aibă o bătaie de cap în avans despre ce să facă dacă există o întârziere în construcție și momentul transferului apartamentului conform condițiilor Acorduri de participare la acțiuni (DPA).

Dezvoltator la rândul său, încercând să evite plata, își exercită dreptul în condițiile legii ( FZ-214) reprogramați acest termen limită cu acordul celeilalte părți la acord - adică acționarul. Pentru a face acest lucru, el trimite acționarului un funcționar notificare despre amânarea datei de livrare a casei și se oferă să o semneze, schimbând în esență termenii inițiali ai contractului.

Ce spune legea aici și care este cel mai bun lucru de făcut pentru un acționar? Procedura aici este de obicei după cum urmează.

Cum se determină data de finalizare a unei case?

Legea „cu privire la protecția drepturilor acționarilor”, populară în rândul oamenilor, prevede indicarea obligatorie a perioadei de transfer actionarului proiectului de constructie comun in lista de conditii. În același timp, „transferul unui obiect” este înțeles legal transfer apartament finisat, și nu punerea în funcțiune a casei. Deși în viața de zi cu zi puteți auzi adesea despre întârzierea „termenelor limită pentru finalizarea casei”.

Legea nu reglementează sub ce formă trebuie indicată perioada de transfer. Principalul lucru este că este același pentru toți acționarii unei case sau a secțiunii blocului acesteia. Prin urmare, diferiți dezvoltatori indică această perioadă în diferite forme, de exemplu:

• Dezvoltatorul este obligat transfera obiectul actionarului construcție comună după ce a primit permisiunea de a da în exploatare o clădire rezidențială cel târziu până la 30 decembrie 2017; – sau
• Dezvoltatorul este obligat să transfere acționarului obiectul de construcție comun în primul trimestru al anului 2017; – sau
• Dezvoltatorul se obligă să pună în funcțiune imobilul până la data de 15 noiembrie 2017. Dezvoltatorul se angajează în termen de 10 zile de la livrare cladire cu mai multe apartamente in exploatare trece obiect construcție comună unui participant la construcția comună.

În ciuda formulării diferite, data specifică ( Termen limită) transferul unui apartament către un acționar poate fi întotdeauna dedus din condițiile DDU. În cazul indicării „sferturi”, această dată este ultima zi a trimestrului specificat. Și formulări atât de vagi precum „aproximativ”, „aproximativ”, etc. în cazuri controversate instanţa nu le ia în considerare.

Dacă Dezvoltatorîncalcă termenul de livrare a casei ( incl. din motive obiective aflate în afara controlului său), el este obligat să informeze toți participanții la construcția comună despre acest lucru nu mai târziu de două luni înainteînainte de perioada specificată în acord și invitați-i să modifice acordul DDU prin încheierea unui acord suplimentar la acesta (Se deschide într-o filă nouă.">Clauza 3. Articolul 6, Legea federală-214).

Acord suplimentar la DDU privind amânarea datei de finalizare a casei trebuie să conțină o indicație a motivelor întârzierii în construcție și să propună noi termene limită pentru transferul apartamentului către acționar. Este important de înțeles că aceasta este tocmai o PROPUNERE de reînnoire voluntară a contractului și amânare a termenului, și nu o condiție obligatorie. Acționarul îl poate accepta sau nu la propria discreție.

Ce se întâmplă dacă acționarul semnează un acord de amânare a termenului de livrare a casei?

Dacă Dezvoltator va fi suficient de convingător și acționarul va fi de acord ( „eh, bine, te-am convins”) semnează un acord suplimentar la DDU cu privire la modificarea termenului de predare a casei și de transfer al apartamentului, atunci pierde următoarele:

1. Nu va mai putea pretinde plata unei penalități din cauza întârzierii în livrarea casei ( despre penalități – vezi mai jos). Mai exact, el va putea pretinde, dar numai dacă Dezvoltatorul încalcă noul termen limită de transfer al apartamentului conform acordului adițional. Iar penalitatea se va calcula de la această nouă dată.
2. Este privat de dreptul de a rezilierea unilaterală a DDU (despre reziliere – vezi mai jos) și returnați banii pe baza încălcării termenului de livrare a casei mai mult de 2 luni (Se deschide într-o filă nouă."> clauza 1, clauza 1, articolul 9, 214-FZ). Adică să reziliați contractul pe această bază va trebui să așteptați până când Dezvoltatorul încalcă noul termen limită timp de 2 luni.

Dacă se semnează un acord suplimentar la DDU, atunci data inițială de livrare a casei nu va mai fi luată în considerare. În cazul litigiilor legale cu Dezvoltator, acționarul nu se va putea baza pe termenii originali ai DDU.

Ce se întâmplă dacă acționarul refuză să semneze acest acord?

Conform Codului civil al Federației Ruse, orice modificare a termenilor contractului este posibilă numai prin acordul comun al părților ( cu excepția cazurilor individuale care nu au legătură cu acest subiect). De aici rezultă că acționarul, fiind parte egală la acord, poate refuza modificarea condițiilor inițiale ale acestuia. Nu vor exista consecințe juridice negative pentru acționar din aceasta ( deși Dezvoltatorul va fi evident nemulțumit).

Desigur, de fapt, data livrării casei va fi tot amânată ( nu poți face nimic în privința asta), dar acționarul se va putea despăgubi pentru toate pierderile asociate cu aceasta prin prezentare cerere pentru plata unei penalități.

Pentru încălcarea termenului de predare a casei și transferarea apartamentului către acționar - descris într-o notă separată la link.