Discuție pe tema apartamentelor la cost. O nouă modalitate de a cumpăra un apartament la preț

Pentru construirea unuia metru pătratîn clădiri noi din segmentele de masă ale Moscovei și cea mai apropiată regiune a Moscovei antreprenorii cheltuiesc până la 60 de mii de ruble.

În segmentul de masă, costul construcției de locuințe în Moscova și regiune variază de la 28 mii la 35 mii de ruble. pentru 1 mp. m si pentru anul trecut a crescut cu 5-7%, conform unui studiu al firmei de construcții RD Construction. Cifre similare pentru RBC Real Estate au fost raportate și de companiile MITs și Granel. Pentru comparație, în segmentele cu buget mare ale clădirilor noi, unde ponderea materialelor importate este mare, costul de 1 mp. m acum se ridică la 45-65 mii de ruble, ceea ce este cu 10-20% mai mult decât în ​​2014.

Discurs în în acest caz, Vorbim doar de cost, ținând cont de lucrările de construcție și montaj (CEM) și materiale. Dacă adăugăm la acestea cheltuielile dezvoltatorului pentru managementul proiectelor, instalarea rețelei și toată infrastructura socială, costul se va dubla și se va ridica la aproximativ 55 de mii de ruble, a spus prim-adjunctul. director general grup de dezvoltare a companiilor „MIC” Daromir Obukhanich. În 2014, potrivit acestuia, prețul era cu 7-10% mai mic. „Creșterea costurilor s-a datorat creșterii prețurilor materialelor. Chiar Producătorii ruși au crescut prețurile din cauza volatilității valutelor și a necesității de a folosi importurile într-un volum sau altul”, a explicat Obukhanich.

Pret intreg construcție capitală(RUB pe 1 mp, min-max)

Dezvoltatorii oferă cifre similare pentru cea mai apropiată regiune Moscova. Costul de 1 mp. m în timpul implementării unui proiect cuprinzător de dezvoltare în august 2015 în regiunea Moscovei sa ridicat la 57,5 ​​mii de ruble, notează un reprezentant al grupului de dezvoltare Granel. "Comparativ cu anul precedent costul dezvoltării complete terenuriîn regiunea Moscovei a crescut cu 21,8% (excluzând inflația)”, a declarat un reprezentant al companiei pentru RBC-Real Estate. În calcule, estimatorii lui Granel au luat în considerare costul terenului, costurile relocarii locuințelor de urgență în zona de dezvoltare, lucrările de construcție și instalare și amenajarea teritoriului, rețelele de utilități, facilitati sociale, parcare. S-a dovedit că pe parcursul anului s-a înregistrat o creștere deosebit de puternică a structurii costurilor greutate specifică infrastructura socială și parcări - ponderea acestora reprezintă acum 18,5% și, respectiv, 11,7% din costuri (un an mai devreme 11,1% și 4,8%). Acest lucru se datorează înăspririi în reglementările regionale de urbanism a cerințelor pentru asigurarea zonelor rezidențiale cu locuri de parcare, școli, grădinițe și clinici.

Cât costă un metru pătrat și cât percepe exact fiecare constructor pentru el? Probabil că fiecare cumpărător de casă dorește să audă răspunsul la această întrebare. Pavel Goryachkin, președintele Uniunii Inginerilor Estimatori, a răspuns la aceste întrebări în special pentru BN, în cadrul Congresului All-Russian Housing.

– Deci, care este costul real al construcției acum?

– Prețul începe de la aproximativ 14 mii de ruble pe metru pătrat. De exemplu, pentru proiectele în care elementele principale ale peretelui sunt produse în fabrică și apoi instalate, nu am văzut un preț mai mic de 14 mii de ruble per set. Nu ar trebui să se facă iluzii pentru 8 mii nu vom obține nicio locuință.

Trebuie să facem distincția între concepte. Există un preț pe piața imobiliară primară - acesta este prețul pe care îl plătim ca cumpărători de case. Există un preț de cost, care este împărțit în construcție și investiție.

– Ce includ aceste prețuri?

– Costul de construcție include lucrările de construcție și instalare și costurile care se formează conform calcul de estimare sumară. Costul investiției este costul total pentru dezvoltator, ținând cont de toate sarcinile existente, luând în considerare costul terenului, aprobări etc.

Dacă vorbim despre costurile de construcție, atunci, în medie, în Rusia, acest coridor poate fi desemnat în intervalul de la 15 la 25 de mii, dacă vorbim despre blocuri de apartamente clasa economica folosind elemente de panou sau sisteme monolitice cu cele mai simple solutii de proiectare. În principiu, acest lucru este real.

Plus costul terenului - aici, desigur, cifrele sunt diferite. Moscova, Sankt Petersburg sunt un element separat, dar în medie în Rusia, în orașele mari cu o populație de peste 500 de mii, prețul mediu este de 60-70 USD, ceea ce este destul de semnificativ.

O mare parte a costurilor este și infrastructura de inginerie. Inclusiv la fața locului. Nu vorbesc de rețele de coloană - acestea sunt acele rețele externe până la „liniile roșii”, până la zonele de conectare la rețelele de coloană, care, conform legislației noastre, sunt incluse în prețul proprietății, în valoare de cel puțin 12% din cost.

În plus, există multe regiuni în care există probleme de conectare la sursele de alimentare permanente. Deși acest lucru este acum reglementat, diferența de tarife este foarte mare. Moscova, Sankt Petersburg sunt un lucru, dar în regiunile pentru conexiune de 1 kW prețurile variază de la 6 la 16 mii de ruble. Aceasta este media pentru Rusia. Poți estima cât primești pentru un apartament de 54 de metri pătrați. contoare bazate pe 8-12 kW. Nu văd unde poți economisi bani.

– Se vorbește mult despre noile tehnologii în construcții, care pot reduce costurile...

– Mai ales facem zgomot când vorbim despre unele tehnologii noi. Da, aceste tehnologii există, sunt cunoscute, dar noile tehnologii nu duc întotdeauna la economii semnificative de costuri. Dimpotrivă, adesea aceste îmbunătățiri legate de eficiența energetică a clădirilor nu duc decât la creșterea costurilor.

– Dar putem spune că prețurile la materialele de construcție au scăzut, ceea ce la rândul său a redus costurile...

– Da, a avut loc o corecție în perioada de criză. Pentru articole precum beton, mortar, scăderea prețului ajunge la 50%, dar datele pe care le avem pentru 9 luni din 2010 spun că scăderea prețului este materiale de constructii s-a oprit, iar pentru o serie de poziții avem tendințe speculative. Un exemplu în acest sens este ceea ce sa întâmplat cu armăturile, care reprezintă o parte semnificativă a costurilor de construcție. Pentru 1 mp. un metru de carcasă de fitinguri condiționate ar trebui să ia de la 38 la 65 kg. Pentru 1 mp. metru de carcasă cu panouri mari, construcție monolitică– aproximativ 500 kg ciment echivalent. Pentru armături în mai și începutul lunii iunie am avut o creștere semnificativă a prețurilor, care pentru unele articole a ajuns la 30%. Acum prețurile s-au stabilizat mai mult sau mai puțin, dar putem spune că s-a produs o corecție semnificativă. Cimentul a devenit mai ieftin în timpul crizei, dar trebuie să înțelegeți în ce număr.

În perioada 2006 până în prima jumătate a anului 2008, creșterea pentru mărcile individuale de ciment a fost de 106%. Îți amintești însuți toată această discuție despre ciment, dar a scăzut cu o cantitate mai mică. Mai mult, datele actuale pentru august și septembrie indică faptul că nu ar trebui să se aștepte alte ajustări în scădere și prețurile vor doar crește. De asemenea, nu putem spune că prețurile la materialele de construcție vor crește brusc. Cred că această creștere va fi destul de previzibilă, undeva în intervalul inflației. Cu excepția articolelor precum, să zicem, fitingurile, unde consumul nu merge doar pentru construcții. Acesta este metalul, o tendință globală, iar aici constructorii sunt ținuți ostatici de această situație. Prefabricate structuri din beton armat– aici nu a existat nicio corecție serioasă în Sankt Petersburg și organizațiile regionale în timpul verii. Nici nu putem spune că și-au redus semnificativ prețurile. Cam asta este situatia acum.

– Care este impactul materialelor de construcție și industriale asupra prețului de vânzare al locuințelor?

– Există opinii diferite în această chestiune. Putem spune că prețul pe piața primară este format nu atât de cost, cât de prețul cererii și ofertei. Avem un gol dacă vorbim despre pret mediu pe piața primară din oraș 65-68 mii de ruble cu costul total al investiției pentru dezvoltator de aproximativ 42 mii de ruble pe mp. metru. Nu vorbesc de centrul orasului, ci de locuinte la clasa economica. La Moscova, această diferență este și mai mare, iar într-un număr de regiuni această diferență este foarte nesemnificativă. De exemplu, în regiunea Orenburg, piața primară este de 32 de mii de ruble, dar costul este de aproximativ 27 de mii.

Regiunea Orientului Îndepărtat, districtul siberian, în orașul Omsk, în general, putem spune că nu există nicio decalaj. Prețul pe piața primară este puțin mai mare decât costul. Astăzi, a spune că constructorii regionali sunt „îngrășați” – astfel de acuzații nu ar trebui să existe. În ceea ce privește o deltă de preț rezonabil, ținând cont de inflație, credem că dacă pentru dezvoltatori între prețul de vânzare și cost integral este 12-18% - acest lucru este normal. Desigur, este mai puțin în Europa, dar este și mai puțină inflație. Prin urmare, 12-18% este o diferență rezonabilă pentru un dezvoltator, iar 8-12% este, în situația actuală, un profit rezonabil pentru o organizație de construcții.

Suma tuturor investitii financiare produs în toate etapele proiectului pentru construcția unei clădiri rezidențiale cu mai multe etaje este costul bloc de apartamente. Formarea prețurilor imobiliare este împărțită în trei etape:

1. pregătitoare.
2. De bază.
3. Final.

Pe lângă aceste trei etape de formare a costurilor, valoarea finală este influențată de o serie de costuri asociate care apar la fiecare etapă de progres către rezultatul final.

pregătitoare

Această etapă include patru direcții de acțiune, care pot fi urmate fie într-o anumită secvență, fie simultan. Principalele direcții în această etapă:

1. Selectarea și dobândirea dreptului la teren.
2. Determinarea indicatorilor tehnico-economici.
3. Obtinerea avizelor si conditiilor tehnice necesare.
4. Elaborarea documentației, inclusiv a structurilor utilitare și auxiliare.

Atunci când alege un teren, dezvoltatorul se concentrează pe amplasarea sa geografică în raport cu centrele de afaceri și activități culturale ale localității, accesibilitatea la transport și asigurarea infrastructurii inginerești. Acești factori vor avea un impact pozitiv asupra cererii pentru produsul final și, în consecință, asupra prețului de vânzare. Dar chiria pentru terenuri în astfel de zone va fi și mai mare.

În fiecare localitate, municipalitățile de toate nivelurile alocă teritoriu pentru dezvoltarea rezidențială cu mai multe etaje și desfășoară proceduri competitive pentru identificarea chiriașilor. Pe baza rezultatelor acestor proceduri, potențialul dezvoltator, pe bază de plată (chirie), primește dreptul de a dezvolta teritoriul. Pe lângă acordarea dreptului de închiriere a terenurilor pentru construirea unui bloc de locuințe, autoritățile pot organiza licitații pentru vânzarea terenurilor relevante.

În orice caz, valoarea tuturor cheltuielilor pentru achiziționarea terenului sau dreptul de folosință a acestuia este inclusă integral în costul construcției.

Indicatorii tehnici și economici (TEI) ai unei clădiri rezidențiale sunt determinați în funcție de dimensiunea terenului pentru amplasarea acestuia și conțin următoarele date:

• dimensiunea clădirii;
• numărul său de etaje, numărul de intrări, suprafața totală;
• numarul de apartamente, camere auxiliare si utilitare;
• raportul dintre suprafața de locuit și suprafața auxiliară;
• asigurarea resurselor comunale.

La determinarea TEP, sarcina principală este de a localiza, pe un anumit teritoriu, o clădire cu suprafața maximă posibilă de locuințe și alte spații. utilizare comercială. Aceasta determină câți metri pătrați de locuințe și spații nerezidențiale pretul total va fi distribuit. Pe baza specificațiilor tehnice acceptate se întocmește un proiect preliminar.

Pentru a începe lucrările de proiectare, este necesar să obțineți o autorizație de construcție, să obțineți condiții tehnice pentru conectarea clădirii la alimentarea centralizată cu energie, alimentare cu apă și rețele de încălzire. Fiecare dintre aceste activități presupune anumite investiții financiare. Aceste investiții pot veni sub formă de taxe pentru pregătirea și emiterea caietului de sarcini și cheltuieli viitoare. De exemplu, o organizație care furnizează resurse, în condițiile tehnice de conectare a unui obiect, poate include o cerință de a construi sau moderniza o instalație de infrastructură inginerească pentru un anumit teritoriu (substație electrică, stație de pompare).


În unele regiuni au fost legalizate taxe de investiții pentru dezvoltarea infrastructurii, percepute de la dezvoltator pentru fiecare metru pătrat de locuință propus pentru construcție.

O parte din aceste costuri este în cele din urmă prezentă și în fiecare metru pătrat.

Suma plății pentru proiectare depinde de opțiunea aleasă:

• proiect individual;
• dezvoltare standard.

Dezvoltare proiect individual clădiri - o opțiune mai încăpătoare, atât ca preț, cât și din punct de vedere al timpului de pregătire a documentației, iar cea standard presupune legarea unui gata făcut soluție de proiectare la condiţiile amplasamentului existent.

În faza de proiectare, predomină componentă cost. Dintre cei acceptați în proiect solutii constructive iar materialele folosite determină direct cât va costa o clădire cu mai multe etaje.

Rezultatul lucrării de proiectare este transferul spre aprobare către client a copiilor documentației de lucru care au trecut examenul de stat. Una dintre secțiunile documentației de lucru este documentația de deviz.

De bază

Componenta principală a formării costurilor este construcția efectivă a clădirii. Având în mână documentația de deviz, dezvoltatorul are informații despre costul maxim al lucrărilor de construcție. Documentul principal care definește cost estimat, este o estimare sumară (șablon SSR). Estimarea rezumată este pregătită în mii de ruble. SSR indică cât costă în mii de ruble, principalele etape de construcție și componentele acestora, prezentate sub formă de capitole.

Capitolele 1 până la 7 prezintă costul (în mii de ruble):

• munca pregatitoare;
• clădirea principală;
• managementul energiei;
• rețele de inginerie externe;
• noduri de transport;
• amenajări și amenajări peisagistice etc.

Inclus documentatia de deviz, pentru fiecare dintre aceste direcții, există locale estimări, stabilindu-se costul maxim al realizarii acestor lucrari.

Capitolele 8 până la 12 indică costuri calculate ca procent din costul total și acceptate în conformitate cu standardele.

În rezultatele SSR, contingențele de reglementare sunt în mod tradițional incluse în cuantum de 2% din total și TVA - 18%.

Pentru a reduce costurile de construcție a clădirii, dezvoltatorul efectuează proceduri competitive pentru selectarea unui antreprenor. Criteriile de selectare a firmelor de construcții sunt în principal nivelul de reducere a prețului lucrărilor efectuate în raport cu maximul și timpul de finalizare a acestora.

Componenta principală a costului unui bloc de apartamente depinde de minuțiozitatea abordării dezvoltatorului de a determina contractantul și de termenii contractului.

Final

În etapa finală:

• racordarea la rețelele centralizate de alimentare cu utilități;
• transferul rețelelor de inginerie externe construite către balanța organizațiilor furnizoare;
• punerea în funcțiune a locuințelor;
• vanzare apartamente finisate.

Costuri aferente

Costurile asociate sunt înțelese ca cheltuieli care însoțesc întregul proces de implementare a proiectului sau apar într-o anumită perioadă a acestuia.

Condițional costuri fixe pot fi:

• chiria pentru un teren, care se plătește lunar până la momentul punerii în funcțiune și transferul drepturilor de proprietate asupra acestui teren în proprietatea comună a proprietarilor de apartamente și alte spații;
• plăți pentru împrumuturi direcționate pentru construcții;
• întreținerea aparatului dezvoltatorului;
• costurile de marketing asociate cu vânzarea spațiului finit.

În timpul procesului de lucru, pot apărea circumstanțe de natură diferită, a căror rezolvare va necesita modificări ale documentatia proiectuluiși, în consecință, costuri suplimentare.

La cost clădire cu mai multe etaje influențată de mulți factori. Toate aceste componente își au ponderea în prețul fiecărui metru pătrat de imobil. Mărimea acestei cote are propria rublă și expresie procentuală. Potrivit experților și practicienilor în domeniul organizării construcției de blocuri de locuințe cladiri rezidentiale, cotele etapelor individuale și unele costuri asociate în costul a 1 m2 de imobil se repartizează astfel:

• chiria terenului 6% - 15%;
• proiectare, inclusiv examinare și aprobări 3% - 7%;
• construcția clădirii 40% - 60%;
• racordarea si constructia retelelor de inginerie externe 8% -10%;
• continut aparat 2,5%;
• costurile de marketing 3%.

Costul unui metru pătrat de imobil în general, și de locuințe în special, este format din multe componente. În unele cazuri este plata pentru proceduri birocratice, care la prima vedere par inutile, în altele este plata pentru greșelile și calculele greșite ale cuiva. Dar, în cele din urmă, cea mai mare parte din această valoare constă în salariile acelor persoane care participă la crearea fiecărei proprietăți.

Pentru construcția unui metru pătrat în clădiri noi în segmentele de masă ale Moscovei și cea mai apropiată regiune a Moscovei, antreprenorii cheltuiesc până la 60 de mii de ruble.

Foto: Mihail Pletsky/Russian Look

În segmentul de masă, costul construcției de locuințe în Moscova și regiune variază de la 28 mii la 35 mii de ruble. pentru 1 mp. m și în ultimul an a crescut cu 5-7%, conform unui studiu al companiei de construcții RD Construction. Cifre similare pentru RBC Real Estate au fost raportate și de companiile MITs și Granel. Pentru comparație, în segmentele cu buget mare ale clădirilor noi, unde ponderea materialelor importate este mare, costul de 1 mp. m acum se ridică la 45-65 mii de ruble, ceea ce este cu 10-20% mai mult decât în ​​2014.

În acest caz, vorbim doar de prețul de cost, ținând cont de lucrările de construcție și montaj (CEM) și materiale. Dacă adăugăm la acestea cheltuielile dezvoltatorului pentru gestionarea proiectului, instalarea rețelelor și a întregii infrastructuri sociale, costul se va dubla și se va ridica la aproximativ 55 de mii de ruble, a declarat Daromir Obukhanich, prim-adjunct al directorului general al grupului de dezvoltare a companiilor „MIC”. . În 2014, potrivit acestuia, prețul era cu 7-10% mai mic. „Creșterea costurilor s-a datorat creșterii prețurilor materialelor. Chiar și producătorii ruși au crescut prețurile din cauza volatilității valutare și a necesității de a folosi importurile într-o oarecare măsură”, a explicat Obukhanich.

Costul total al construcției de capital (RUB pe 1 mp, min-max)

Dezvoltatorii oferă cifre similare pentru cea mai apropiată regiune Moscova. Costul de 1 mp. m în timpul implementării unui proiect cuprinzător de dezvoltare în august 2015 în regiunea Moscovei sa ridicat la 57,5 ​​mii de ruble, notează un reprezentant al grupului de dezvoltare Granel. „În comparație cu anul precedent, costul dezvoltării complete a terenurilor din regiunea Moscova a crescut cu 21,8% (excluzând inflația)”, a declarat un reprezentant al companiei pentru RBC-Real Estate. În calcule, estimatorii Granel au ținut cont de costul terenului, costurile de relocare a locuințelor de urgență în zona de dezvoltare, lucrări de construcție și instalare și amenajări peisagistice, rețele de utilități, dotări sociale și parcare. S-a dovedit că de-a lungul anului ponderea infrastructurii sociale și a parcărilor în structura costurilor a crescut deosebit de puternic - ponderea acestora reprezintă acum 18,5% și, respectiv, 11,7% din costuri (un an mai devreme 11,1% și 4,8%). Acest lucru se datorează înăspririi în reglementările regionale de urbanism a cerințelor pentru asigurarea zonelor rezidențiale cu locuri de parcare, școli, grădinițe și clinici.

Costuri de construcție pe tip de lucrare

Dezvoltatorul a primit toată documentația și a determinat costul construcției unității, care constă din costul terenului, costul sondajului și munca de proiectare, primirea și executarea Specificatii tehnice, materiale, amenajare, lucrări de construcție și instalare, întreținere serviciu clienți și altele.

De regulă, costul tuturor costurilor Dezvoltatorului variază de la 32.000 la 40.000 de ruble pe 1 metru de suprafață efectivă (vândută), în funcție de costul terenului, costul conectării la rețele de inginerieși condițiile sarcinii investiționale (contract de investiții, viață socială și culturală, sarcini).

Pozitionarea proprietatii pe piata este si ea importanta. În cazul nostru, vom lua în considerare segmentul cel mai popular - „economie” - ceea ce înseamnă absența oricăror fantezii arhitecturale serioase, apartamente de suprafață în mare parte mică, fără finisaje.

Să definim costurile dezvoltatorului ca: S2 = 35.000 rub/m2 zona de vanzare.

Costul de 1 metru pătrat la vânzarea apartamentelor într-o clădire în construcție depinde de mulți parametri. În primul rând, gradul de pregătire al obiectului, al acestuia accesibilitatea transportului, infrastructura și distanța față de șoseaua de centură a Moscovei.

Bazat pe valoarea de piata din perioada respectivă considerăm că prețul de vânzare este S1 = 40.000 rub/m2– în stadiul inițial de construcție și S1 = 60.000 rub/m2– în stadiul punerii în funcțiune a instalației. Costul crește proporțional cu gradul de pregătire al obiectului, ceea ce ne permite să vorbim despre un anumit cost mediu de implementare egal cu S1 = 50.000 rub/m2, dacă Dezvoltatorul vinde apartamente pe toată perioada de construcție.

Mai există un element de cheltuială, fără de care vânzarea de apartamente, ca orice alt produs, este imposibilă - acestea sunt costurile de publicitate și întreținerea unui departament de vânzări. Să luăm aceste costuri ca valoare a lui R. Costurile pentru acest articol sunt în medie de 3% din prețul apartamentului vândut. În cazul nostru P = 1500 rub/m2.

Acum avem suficiente date pentru a face calcule intermediare.

Opțiunea #1- Opțiune ideală. În realitate, nu se întâmplă aproape niciodată: dacă Dezvoltatorul construiește întreaga facilitate pe fonduri proprii, că:

(S1 - S2 - P) * V = (60000 – 35000 – 1500) * 20000 = 470 milioane de ruble. - Asta venit potențial din vânzări a acestui proiect la vânzarea chiar la sfârșitul construcției.

În același timp, Dezvoltatorul va cheltui 700 de milioane de ruble și va primi 1.170 de milioane de ruble din vânzare. Este important de înțeles că Dezvoltatorul vinde apartamente după finalizarea construcției la costul maxim, dar acest lucru necesită timp pentru a vinde spațiul și astfel perioada de implementare. proiect de investitii nu va avea 2 ani, ci cel putin 3 ani.

Rentabilitatea poate fi estimată ca:

470 / 700 / 3 = 0,2 – ceea ce în termeni procentuali înseamnă o rentabilitate estimată de 20% pe an. Acest indicator spune că un potențial investitor ar fi practic neinteresat de un astfel de proiect, deoarece profitabilitatea nu este semnificativ mai mare decât depozit bancar, iar riscurile sunt mult mai mari. Mai mult, dacă Dezvoltatorul folosește produse de credit, venitul lui va fi practic zero.

Opțiunea nr. 2. Cea mai comună schemă pentru implementarea acestui tip de proiect. Esența acestei opțiuni este că Dezvoltatorul vinde apartamente într-o clădire în construcție în conformitate cu 214-FZ pe toată perioada de construcție.

(S1 - S2 - P) * V = (50000 – 35000 – 1500) * 20000 = 270 milioane de ruble. este venitul potențial din implementarea acestui proiect.

Acest grafic arată că Dezvoltatorul ajunge la un sold pozitiv mult mai devreme și investește mult mai puțini bani în comparație cu Opțiunea nr. 1. Acest model a fost folosit de până la 90% dintre toți dezvoltatorii de pe piața imobiliară.

În acest caz, Dezvoltatorul va cheltui bani doar pentru crearea obiectului, adică. pentru achiziționarea terenului, proiectarea și obținerea autorizației de construire. Costurile de construcție fizică și respectarea Specificațiilor Tehnice vor fi compensate prin vânzarea apartamentelor. Deoarece vânzarea apartamentului va avea loc pe toată perioada de construcție, perioada de implementare a proiectului va fi egală cu perioada de construcție - 2 ani.

În acest caz, profitabilitatea poate fi evaluată după cum urmează.

Costul terenului și proiectarea va fi de aproximativ 80 de milioane de ruble. Prin urmare:

270 / 80 / 2 = 1,69, ceea ce în termeni procentuali înseamnă o rentabilitate estimată de 170% pe an. Acest rezultat arată profitabilitatea absolut reală a majorității dezvoltatorilor adecvați, dar necesită comentarii.

Astfel de cifre nu sunt cele mai mari din acest domeniu de afaceri și un exemplu și mai izbitor poate fi dat mai jos, dar trebuie să înțelegeți că acest lucru este posibil numai în condițiile unor factori externi favorabili. Piața imobiliară ar trebui să fie stabilă în cerere, deoarece construcția se realizează prin vânzarea de apartamente în faza de construcție și atragerea de participanți construcție comună, iar dacă dinamica vânzărilor nu coincide cu dinamica construcției, atunci construirea proiectului va dura mai mult. Amânarea perioadei de construcție la o dată ulterioară poate reduce semnificativ profitabilitatea și poate crește numărul de creanțe de la deținătorii de capitaluri proprii. Cu alte cuvinte, această schemă este mai riscantă și necesită un management mai atent. Dar, cu toate acestea, este mult mai profitabil.

Separat, trebuie spus că, cu o astfel de economie de proiect, Dezvoltatorul poate folosi instrumente de credit pentru a netezi fluctuațiile veniturilor. numerar din vânzări și menține programul de construcție. Astfel de împrumuturi, de obicei de volume mici, nu au un impact fatal asupra profitabilității.

Opțiunea #3. Poate că această opțiune nu este obișnuită, dar, cu toate acestea, este folosită de unele companii. Esența acestei scheme nu este foarte diferită de Opțiunea nr. 2. Acesta este doar unul dintre cazurile speciale, dar într-o variantă sau alta se găsește adesea în construcții și anume: Dezvoltatorul dorește să minimizeze valoarea investiției inițiale în proiectul de construcție și să treacă imediat la etapa de vânzare pentru a acoperi toate cheltuielile sale pe cheltuiala acţionarilor. Acest lucru îi permite să obțină un proiect de construcție pentru mai puțini bani și să crească profitabilitatea. Altul caz specialîn acest tip de scheme - aceasta este achiziționarea unui teren cu proiect, i.e. toate documentele pentru începerea construcției.

Există două metode principale și combinații ale acestora care vă permit să implementați acest lucru.

Prima dintre ele: cumpărați un teren în rate sau aranjați un contract de închiriere cu drept de cumpărare, care este în esență același lucru. Astfel, viitorul Dezvoltator va plăti imediat 20-30% din costul terenului/proiectului, iar suma rămasă va fi achitată pe un program lung, deoarece astfel de tranzacții nu contravin legii.

Al doilea este pre-vânzare apartamente de către Dezvoltator într-o etapă în care nu toate documentele de construcție au fost finalizate și nu permit organizarea vânzării conform 214-FZ. Prețul atractiv al apartamentelor atenuează prudența multor cumpărători, iar acest format de vânzare este încă prezent pe piață. Acesta este un risc absolut pe care Dezvoltatorul și-l asumă în mod conștient. Pentru o astfel de vânzare, răspunderea administrativă este prevăzută sub forma unei amenzi de până la un milion de ruble pentru fiecare fapt dezvăluit. Având vândut chiar și două duzini de apartamente pentru a plăti plățile necesareși începerea construcției, Dezvoltatorul riscă doar costuri minore posibile.

Să facem calcule preliminare.

Cu un management competent, Dezvoltatorul va cheltui doar aproximativ 25% din costurile pentru teren și proiect, adică. 20 de milioane de ruble și va începe imediat să vândă apartamente. Să presupunem că cost mediu vânzările de apartamente vor fi ușor mai mici din cauza dumpingului, și anume 45.000 de ruble/m2. Deoarece Dezvoltatorul va începe vânzările aproape imediat, ocolind perioada de cercetare și primirea tuturor documentației necesare (aproximativ 6 luni), atunci:

(S1 - S2 - P) * V = (45000 – 35000 – 1500) * 20000 = 173 milioane de ruble. este venitul potențial din implementarea acestui proiect.

Acest grafic arată că Dezvoltatorul, cu o schemă de vânzări bine structurată, acoperă toate costurile de la primirea fondurilor de la „acționari” în exces. În esență, Dezvoltatorul realizează profit chiar la începutul construcției unității. Date fonduri în exces puteți reinvesti în proiecte similare, crescându-vă astfel semnificativ profitabilitatea. În același timp, investiția inițială într-un proiect de construcție variază în medie între 5% și 10% din costul total al proiectului.

173 / 20 / 1,5 = 5,76, ceea ce în termeni procentuali înseamnă un randament estimat de 576% (!) pe an. Acest rezultat nu este șocant pentru unii Dezvoltatori, deși astfel de proiecte de construcție devin foarte des problematice deoarece depind în totalitate de piața imobiliară și de dinamica vânzărilor. Chiar și o ușoară fluctuație a pieței poate opri un Dezvoltator aventuros. Dar într-un „climat” favorabil, când costul și cererea de apartamente este în continuă creștere, astfel de scheme au făcut posibil ca companiile complet necunoscute și mici să devină cei mai mari dezvoltatori.

Concluzii

Ca întotdeauna, există două fețe ale unei monede, iar această problemă nu face excepție.

Pe de o parte, posibilitatea de a obține venituri în exces la utilizarea anumitor scheme a făcut posibilă apariția celor mai mari exploatații de construcții bine-cunoscute, care și-au gestionat cu înțelepciune fondurile și „au crescut” în corporații în dezvoltare stabilă. Aceste companii nu văd dificultăți în adaptarea la schimbările din legislație și la cerințele crescute pentru dezvoltatori.

Pe de altă parte, desigur, prezența unor astfel de „libertăți” în legislație și cerințe în domeniu construcția de locuințe a dus la apariția multor Dezvoltatori fără scrupule și la acțiuni frauduloase. Drept urmare, în țară au apărut multe case neterminate și „acționari înșelați”. Și această problemă, printre altele, a determinat Guvernul să revizuiască 214-FZ și să înăsprească cerințele pentru dezvoltatori.

Dacă comparăm ceea ce s-a întâmplat înainte de modificările Legii și ce se va întâmpla după reforma 214-FZ, atunci, ca și în toate, putem identifica atât avantaje mari, cât și dezavantaje serioase.

Dintre minusuri, trebuie remarcat imediat că modificările în legislație vor face o „curățare” serioasă în rândurile a numeroși dezvoltatori, iar categoriile „mic” și „mediu” se vor stinge ca fapt, deoarece nu vor fi capabil să îndeplinească noile cerințe ale 214-FZ. Pe piață vor rămâne doar jucători „mari”, care își vor dicta condițiile pe piață, iar pentru consumator asta va însemna o creștere a costului apartamentelor cu 25-40%.

Dacă luăm în considerare în detaliu structura creșterii costului, atunci costul fonduri de credit este de aproximativ 16-20%, costul asigurării de răspundere civilă pentru Dezvoltator va fi de aproximativ 5-6%. Și, desigur, nu putem ignora un fel de monopolizare a pieței, care va crește costul apartamentelor în intervale greu de anticipat.

De pe piață vor dispărea și cele mici. proiecte de constructii, deoarece nu va fi fezabil din punct de vedere economic pentru companiile „mari” să se angajeze în construcția de instalații de la 5.000 la 20.000 m2.

În mod destul de previzibil, proiectele de dezvoltare pe un singur loc și la scară mică în orașe și așezări mici, care au fost construite de companii de construcții „mici”, vor dispărea. În primul rând, acest lucru poate afecta regiunile în care partea de venituriîn timpul construcției este, în principiu, mică, iar scara construcției poate fi de aproximativ 50-100 mii m2 pe an.

O altă consecință negativă pentru piață în ansamblu este că flexibilitatea se va schimba. De regulă, micii dezvoltatori sunt cei care pot răspunde rapid la schimbările pieței și oferă cele mai interesante formate imobiliare, datorită amplorii și ciclului de viață.

După cum am menționat anterior, ne putem aștepta ca până la 60% dintre dezvoltatori să părăsească piața din motivele descrise mai sus. Acest procent poate crește serios atunci când condițiile de lucru ale Dezvoltatorilor devin finanţarea proiectelorși participarea obligatorie a băncilor.

Problema este că băncile, în principiu, nu consideră proiectele de construcție de locuințe ca fiind lichide și sunt extrem de pretențioase cu toți Dezvoltatorii care nu sunt sub controlul lor. structuri bancare sau care nu dispun de resurse administrative semnificative.

Epilog

Structura pieței de clădiri noi se va schimba acum semnificativ și se poate presupune că pentru consumatorul final aceasta înseamnă o creștere a prețurilor, iar pentru afaceri înseamnă consolidarea și monopolizarea pieței.