Legea federală privind ipoteca (garajul imobiliar). Tipuri de credite ipotecare

Mărci
17.11.2020

În conformitate cu clauza 2 din articolul 334 din Codul civil al Federației Ruse în dreptul civil, clauza 2 din articolul 334 din Codul civil al Federației Ruse se înțelege după cum urmează: „Gaj terenuri, întreprinderi, clădiri, structuri, apartamente și alte bunuri imobiliare. Reguli generale privind gajul cuprinse în Codul civil se aplică ipotecilor în cazurile în care alte reguli nu sunt stabilite de prezentul cod sau de legea ipotecilor.”

La articolul 42, Legea federală din 29 mai 1992 N 2872-1 „On gaj”, o ipotecă este recunoscută ca gaj al unei întreprinderi, structuri, clădiri, structuri sau alt obiect direct legat de teren, împreună cu terenul corespunzător. sau dreptul de a-l folosi.

Cuvântul „Ipoteca” este de origine greacă (din grecescul hypoteka - stand, sprijin). Conceptul de „ipotecă” se bazează pe vechile principii romane de garanție, fiind forma sa mai avansată. De-a lungul timpului s-au schimbat doar termenii de furnizare, volumele și obiectivele credit ipotecar, fiabilitatea garanțiilor sale, relațiile de credit asociate cu creditele ipotecare.

O ipotecă este una dintre formele de garanție a proprietății pentru obligațiile debitorului, în care imobiliare rămâne în proprietatea debitorului, iar creditorul, dacă acesta din urmă nu își îndeplinește obligația, dobândește dreptul de a primi satisfacție prin vânzarea acestui bun. Obligația debitorului poate fi nu numai una bancară, ci și o obligație bazată pe cumpărare și vânzare, închiriere, alt acord sau daune.

Legea clasifică imobilele ca terenuri, în special, parcele de teren agricol, parcele de subsol, corpuri de apă izolate și toate obiectele care sunt legate de teren în așa fel încât să fie imposibilă deplasarea lor fără deteriorarea disproporționată a scopului lor, inclusiv clădiri, locuințe și spații nerezidențiale, paduri si plantatii perene, condominii, intreprinderi ca ansamblu de proprietate, precum si subiect înregistrare de stat aer și nave maritime, nave de navigație interioară și obiecte spațiale.

În proiectul de lege cu privire la creditele ipotecare, proprietatea care poate face obiectul unei ipoteci include și clădiri în scop de consum, inclusiv casele, case de gradina, garaje. De asemenea, obiectul unei ipoteci pot fi drepturile unui chiriaș în temeiul unui contract de închiriere imobiliară, cu acordul proprietarului acestuia sau al persoanei care are dreptul de administrare economică, dacă prin lege sau prin acord nu se prevede altfel.

În conformitate cu alin.2 din Decretul nr. 293 din 28 februarie 1996, numai imobilele care aparțin debitorului ipotecar prin drept de proprietate sau prin drept de gestiune economică și drepturile asupra cărora sunt înregistrate în modul stabilit pentru înregistrarea de stat a drepturilor. imobiliare pot fi gajate în baza unui contract de ipotecă și tranzacții cu acesta. Dacă obiectul ipotecii este un bun imobil, a cărui înstrăinare necesită consimțământul sau permisiunea altei persoane sau organism, atunci același consimțământ sau permisiune este necesar pentru ipotecarea acestui bun (Partea 7, Clauza 3 din Decretul nr. 293). din 28.02.96). Dacă se constituie o ipotecă asupra proprietății care se află în proprietate comună (fără a se determina cota fiecărui proprietar), inclusiv apartamente și spații nerezidenţiale din cladiri rezidentiale, este necesar un consimțământ scris, notarizat al tuturor proprietarilor.

Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, lucrul care face obiectul ipotecii, în conformitate cu articolul 135 din Codul civil al Federației Ruse, este considerat gaj împreună cu accesoriile ca un întreg. O parte a proprietății imobiliare, a cărei împărțire în natură este imposibilă fără a-și schimba scopul (lucru indivizibil), cu excepția apartamentelor din clădirile rezidențiale cu mai multe apartamente, nu poate fi subiect independent de ipotecă. La ipotecarea unui apartament într-o clădire rezidențială cu mai multe apartamente, dintre care părți sunt situate într-un comun proprietate comună debitorul ipotecar și alte persoane, împreună cu apartamentul, se consideră ipotecat și cota corespunzătoare din drept proprietate comună pentru o clădire de locuit. Prin drept de proprietate comună, proprietarii de apartamente dintr-un bloc de locuințe cu mai multe apartamente dețin zonele comune case, structurile lor de susținere, echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente în afara sau în interiorul apartamentului, care deservesc mai mult de un apartament (articolul 290 din Codul civil al Federației Ruse). Cu o cotă-parte în proprietatea proprietate comună a unui imobil de locuit, proprietarul apartamentului nu are dreptul de a întreprinde acțiuni care ar putea duce la transferul acestuia separat de dreptul de proprietate asupra apartamentului.

Nu este permisă ipotecarea suprafețelor de subsol special protejate zone naturale, alte proprietăți retrase din circulație, care nu pot fi executate silit în conformitate cu legea federală, multi-apartament și persoane fizice cladiri rezidentiale si apartamente situate in stat sau proprietate municipală, precum și bunurile pentru care privatizarea este interzisă în conformitate cu procedura stabilită de legea federală (Partea 5, Clauza 3 din Decretul nr. 293 din 28 februarie 1996).

Baza pentru apariția unei ipoteci este un acord. O ipotecă poate apărea, de asemenea, în temeiul legii, la apariția împrejurărilor specificate în aceasta, dacă legea prevede ce bunuri și pentru a garanta ce obligație este recunoscută ca fiind gajată. Astfel, conform paragrafului 1 al articolului 587 din Codul civil al Federației Ruse, atunci când transferă un teren sau alte bunuri imobiliare pentru plata chiriei, beneficiarul chiriei, pentru a garanta obligația plătitorului de chirie, dobândește dreptul de gaj asupra acestui bun. Plătitorul de anuitate, cu acordul prealabil al beneficiarului acesteia, are dreptul de a gaja bunurile imobile ce i-au fost transferate pentru a asigura întreținerea pe viață.

Domeniul de aplicare al creditelor ipotecare este destul de larg. Aceasta este garanția pentru obligațiile din cadrul unui contract de credit (acord de împrumut), precum și obligațiile bazate pe un contract de cumpărare și vânzare, închiriere, contract, transport de bunuri sau alt acord.

Ipoteca se caracterizează prin următoarele caracteristici distinctive:

  • - În primul rând, o ipotecă, ca orice ipotecă, este o modalitate de a asigura îndeplinirea corespunzătoare a unei alte obligații (primare) - un contract de împrumut sau credit, contract de închiriere etc. În consecință, o ipotecă se bazează pe obligația principală, deoarece fără ea. își pierde sensul.
  • - În al doilea rând, imobilele fac întotdeauna obiectul unei ipoteci. Imobilul include terenuri și tot ceea ce este strâns legat de acestea: întreprinderi, cladiri rezidentiale, alte clădiri, structuri.

Legea federală „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)” specifică că subiectul unui contract de ipotecă poate fi:

  • - terenuri, cu excepția terenurilor aflate în proprietatea statului sau municipalității, precum și a terenurilor a căror dimensiune este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită reglementări subiecte Federația Rusă sau organe administrația locală pentru pământurile unuia sau altuia scopul propusși utilizarea permisă;
  • - întreprinderi, clădiri, structuri și alte bunuri imobiliare care sunt utilizate în activități comerciale;
  • - cladiri de locuit, apartamente, parti izolate de cladiri rezidentiale si apartamente;
  • - vile, case de grădină, garaje și alte clădiri de consum;
  • - aeronave și nave maritime, nave de navigație interioară și obiecte spațiale.
  • - În al treilea rând, subiectul ipotecii este întotdeauna în posesia debitorului. El rămâne proprietarul, utilizatorul și posesorul efectiv al acestui bun, dar este lipsit de dreptul de a dispune de el, cel puțin fără acordul creditorului, pe durata perioadei de gaj.
  • - În al patrulea rând, acordul dintre creditor și debitor de a constitui o ipotecă este formalizat printr-un document special - o ipotecă, care este însoțită de înregistrarea de stat. Actul legal a fost acum anulat.
  • - În al cincilea rând, dacă valoarea garanției depășește semnificativ suma împrumutului acordat, o ipotecă face posibilă obținerea de credite ipotecare suplimentare garantate cu aceeași proprietate (ipoteca a doua, a treia). Drepturile creditorilor ipotecari pentru același imobil sunt satisfăcute prin modalitatea de înregistrare a ipotecii, adică efectuarea unei înscrieri despre înregistrarea ipotecii în carnetele speciale de ipotecă.
  • - Și în sfârșit, în cazul neîndeplinirii obligației garantate prin ipotecă, creditorul are dreptul de a cere vânzarea bunului ipotecat la licitație publică. Atunci când vinde proprietăți gajate în baza unui contract de ipotecă, împrumutătorul ipotecar are avantaje față de alți creditori în suma specificată în ipotecă.

Din cele de mai sus rezultă că se pot distinge următoarele principii ale ipotecii:

  • 1) deschidere, sau publicitate - accesul fiecărei persoane interesate la informațiile cuprinse în carnetul de credit ipotecar;
  • 2) specialitate - posibilitatea constituirii unei ipoteci numai pentru anumite imobile si intr-un anumit volum;
  • 3) fiabilitate - înscrierile în cărțile publice înseamnă că în raport cu această proprietate nu există alte drepturi și restricții legale decât cele indicate;
  • 4) vechime - avantajul unui drept de ipotecă asupra altuia în funcție de momentul în care a fost înscris în cartea ipotecară;
  • 5) irevocabilitate - ipoteca încetează numai în cazurile expres prevăzute de lege sau convenție;
  • 6) inaplicabilitatea termenului de expirare a prescripției drepturilor înscrise în cartea ipotecară.

Început credit ipotecarîn Rusia poate fi pusă pe seama domniei împărătesei Elisabeta Petrovna. În acest moment (1754), au fost deschise bănci nobiliare la Moscova și Sankt Petersburg. Dar, în forma sa neorganizată, împrumutul ipotecar a existat mult mai devreme. De exemplu, în secolul al XV-lea, a apărut o ipotecă secundară a moșiei în alte mâini și au apărut și clauze care spuneau că moșia nu a fost ipotecata în alte mâini. Când vă gândiți la o ipotecă împrumut pentru locuințe Este necesar să se facă distincția între conceptele de obiect al garanției și obiectul de împrumut.

Obiectul garanției îl constituie bunurile imobile (loc de locuit - casă, apartament etc.) care servesc drept garanție pentru obligația împrumutatului.

Obiectul creditării este un scop specific pentru care se acordă un împrumut. Subiectul ipotecii este determinat în contract prin indicarea denumirii, locației și unei descriere suficiente pentru a identifica acest subiect. De asemenea, contractul de ipotecă trebuie să indice dreptul în virtutea căruia imobilul care face obiectul ipotecii aparține debitorului ipotecar, precum și autoritatea de înregistrare de stat care a înregistrat acest drept al debitorului ipotecar.

Valoarea estimată a obiectului ipotecii este determinată prin acord între debitorul ipotecar și creditorul ipotecar și este indicată în contract în în termeni monetari. Evaluarea poate fi atribuită și organizare comercială evaluatori. Acest aspect al problemei ar trebui reglementat de Legea „Cu privire la activitati de evaluareîn Federația Rusă”. În practică, băncile implicate în creditarea ipotecară cooperează cu mari companii imobiliare care au propriile departamente de evaluare imobiliară. Este de remarcat faptul că astăzi, la evaluarea aceluiași apartament în diferite companii, diferența poate ajunge la 10 - 15 mii de dolari.

În cazul în care suma obligației garantate prin ipotecă este supusă determinării în viitor, trebuie indicată procedura și alte condiții necesare pentru determinarea acesteia (partea 7, paragraful 5 din Decretul nr. 293 din 28.02.96). În cazul în care obligația este supusă executării pe părți, ipoteca trebuie să indice termenii plăților relevante și sumele sau condițiile acestora care permit determinarea acestor sume.

Termenul „ipotecă” înseamnă:

1) gaj asupra bunurilor imobile deținute de debitorul ipotecar (de exemplu, terenuri, clădiri și structuri) în scopul obținerii unui credit ipotecar;

2) primirea de fonduri de la o instituție de credit pentru achiziția viitoare de bunuri imobiliare (apartament). Mai mult, împrumutul este vizat, ceea ce este semnificativ din punct de vedere al reglementare legală raporturile juridice care decurg, iar proprietatea specificată este gajată unei instituții de credit.

În ambele cazuri, există un gaj de imobil (teren, întreprinderi, clădiri, structuri, apartamente etc.) pentru obținerea de fonduri (împrumut, credit).

Astfel, o ipotecă (din grecescul hypotheke - gaj) este un tip de gaj în care bunul gajat (aceasta este imobil, de obicei teren și clădiri de pe acesta) rămâne în posesia debitorului ipotecar până la scadența plății.

În primul caz, această definiție legală formală implică următoarele: încheiați un contract de împrumut ipotecar cu banca la alegere și, pe baza acestui acord, vă oferă banii de care aveți nevoie pentru a cumpăra un apartament (sau alte bunuri).

A doua formă de garanție în creditarea ipotecară este atunci când, în cadrul aceluiași acord, gajați nu noul apartament pe care îl cumpărați, ci pe cel vechi, pe care îl dețineți deja înainte de a încheia contractul de împrumut.

Pentru utilizarea creditului acordat, plătiți băncii dobânda stabilită în contractul de împrumut și returnați fondurile împrumutate sub formă de plăți lunare banca, stabilita si prin contractul de imprumut. Imobilul (apartamentul) achizitionat pe credit ramane gajat (ipoteca) la banca pana la rambursare integralăîmprumut, deși formal vei fi proprietarul locuinței.

Cu toate acestea, dacă dvs situatia financiara, ceea ce, de exemplu, vă va face imposibil să vă îndepliniți obligațiile de împrumut, banca va vinde apartamentul și va returna banii acestuia.

Acest drept este prevăzut la art. 334 Cod civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), conform căruia banca care a emis împrumutul, în calitate de creditor în temeiul unei obligații garantate prin gaj, are dreptul, în caz de nerespectare a împrumutului debitorului să îndeplinească această obligaţie, să primească satisfacţie din valoarea bunului gajat preferenţial înaintea altor creditori ai acestei persoane. Iar în cazurile și în modul stabilit de lege, satisfacerea creanței creditorului asupra obligației garantate prin gaj (creditar gajist) se poate face chiar și prin trecerea obiectului gajului în proprietatea creditorului gajist.

Deoarece noi relații juridice apar ca urmare a înregistrării unei ipoteci, trebuie să acordați atenție mai multor probleme juridice. Acest lucru trebuie făcut înainte de semnarea acordului relevant cu banca pentru a ști despre toate consecințe posibile una sau alta dintre acțiunile lor.


Un gaj este o modalitate de a garanta o obligație (împreună cu o penalitate, o garanție, garantie bancarași un depozit, care nu sunt discutate în acest caz), adică O ipotecă ca opțiune de garanție poate fi stabilită pentru a garanta obligația principală:

1) în baza unui contract de împrumut;

2) în baza unui contract de împrumut;

3) alte obligații, inclusiv cele bazate pe cumpărare și vânzare, închiriere, contract, alt acord, daune, dacă legea federală nu prevede altfel.

O problemă separată este subiectul ipotecii. Lista proprietăților care pot fi gajate în baza unui contract de ipotecă este limitată de lege. Astfel, imobilele specificate la alin.1 al art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, ale căror drepturi sunt înregistrate în modul stabilit pentru înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta, inclusiv:

Clădirile, inclusiv clădirile rezidențiale și alte structuri și structuri legate direct de teren, pot face obiectul unei ipoteci, cu condiția îndeplinirii unui număr de cerințe. O ipotecă a unei clădiri sau structuri (inclusiv rezidențiale) este permisă numai cu o ipotecă simultană în temeiul aceluiași acord al terenului pe care se află această clădire sau structură, sau o parte a terenului care furnizează funcțional obiectul ipotecat, sau dreptul de închiriere al acestui teren sau al părţii corespunzătoare acestuia aparţinând debitorului ipotecar . Dacă terenul pe care se află elementele gajate sus-menționate aparține debitorului gajist cu drept de folosință permanentă a terenului, dreptul de gaj nu i se aplică. Atunci când se aplică executarea silită asupra unor astfel de obiecte, persoana care dobândește dreptul de proprietate asupra acestui imobil dobândește dreptul de folosință a terenului în aceleași condiții și în aceeași măsură ca proprietarul anterior (debitorul ipotecar) al imobilului.

Ipoteca clădirilor rezidențiale și apartamentelor are o serie de caracteristici.

Nu sunt permise ipotecare pentru clădiri rezidențiale individuale și multi-apartamente și apartamente care sunt în proprietate de stat sau municipală.

Ipoteca unei case de locuit sau a unui apartament aflat in proprietatea minorilor, a persoanelor cu capacitate juridica restransa sau a persoanelor incapabile asupra carora s-a constituit tutela sau curatela se realizeaza in mod separat, prevazut ca drept civil. Înstrăinarea spațiilor rezidențiale în care locuiesc membrii familiei proprietarului acestui imobil rezidențial care sunt sub tutelă sau tutelă sau membri minori ai familiei proprietarului rămași fără îngrijirea părintească (ceea ce este cunoscută autorității de tutelă și tutelă), dacă aceasta afectează drepturile sau interesele protejate de lege ale acestor persoane, este permisă cu acordul autorității tutelare și tutelare. Un astfel de consimțământ poate fi dat dacă drepturile sau interesele protejate legal ale acestor persoane nu sunt afectate.

Consimțământul autorităților de tutelă și tutelă cu privire la înstrăinarea și (sau) ipotecarea spațiilor de locuit în care locuiesc aceste persoane sau o decizie motivată de a refuza un astfel de consimțământ, trebuie prezentat solicitantului în scris în cel mult 30 de zile de la data data depunerii cererii cu cererea acorda acest acord. Refuzul de a da consimțământul poate fi contestat în instanță.

La ipotecarea unui apartament într-o clădire rezidențială cu mai multe apartamente, părți din care, în conformitate cu clauza 1 a art. 290 din Codul civil al Federației Ruse sunt în proprietate comună a debitorului ipotecar și a altor persoane, împreună cu spațiile rezidențiale, cota corespunzătoare din dreptul de proprietate comună a unei clădiri rezidențiale este considerată ipotecară.

Cu excepția cazului în care se prevede altfel prin legea federală sau printr-un acord, o casă sau un apartament rezidențial a fost achiziționat sau construit în întregime sau parțial folosind fonduri de credit de la o bancă sau altă organizație de credit sau fonduri dintr-un împrumut vizat oferit de o altă entitate juridică pentru achiziționarea sau construirea de o casă sau un apartament rezidențial sunt considerate gaj din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate al împrumutatului asupra unei case sau apartamentului rezidențial.

Debitorul gaj al acestui gaj este o bancă sau altă organizație de credit sau persoană juridică care a acordat un împrumut sau un împrumut direcționat pentru achiziționarea sau construirea unei clădiri rezidențiale sau a unui apartament.

Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, lucrul care face obiectul ipotecii este considerat gaj împreună cu accesorii (articolul 135 din Codul civil al Federației Ruse) ca un întreg. O parte din imobil, a cărei împărțire în natură este imposibilă fără a-și schimba scopul (lucru indivizibil), nu poate face obiectul unei ipoteci.

Un exemplu este o situație în care a devenit necesară obținerea unui credit ipotecar garantat cu o parte a localului, de exemplu, un etaj într-o clădire, deși proprietatea asupra acestei proprietăți a fost înregistrată pentru obiectul în ansamblu. ÎN în acest caz, o ipotecă va fi posibilă dacă proprietatea este împărțită în părți și drepturile asupra fiecăreia dintre ele sunt înregistrate.

Din moment ce art. 76 din Legea federală „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)” permite ipotecarea clădirilor rezidențiale în construcție, aceste norme sunt aplicabile și ipotecii imobiliare neterminate care sunt construite pe un teren în conformitate cu cerințele din legislația Federației Ruse.

Se poate constitui o ipotecă asupra proprietății specificate anterior, cu condiția ca aceasta să aparțină debitorului ipotecar asupra dreptului de proprietate sau asupra dreptului de gestiune economică. După cum sa menționat deja, drepturile asupra acesteia trebuie înregistrate în modul stabilit pentru înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta, iar acest fapt trebuie confirmat prin documente relevante.

Nu sunt permise ipoteci:

1) bunuri retrase din circulatie,

2) bunuri pentru care, în conformitate cu art. 79 din Legea federală din 2 octombrie 2007 N 229-FZ „Cu privire la proceduri de executare silita„executarea silită nu poate fi aplicată (este specificat la articolul 446 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse);

3) bunuri pentru care se prevede privatizarea obligatorie sau a căror privatizare este interzisă. Această regulă este aplicabilă spațiilor de locuit puse la dispoziție cetățenilor în baza contractelor de închiriere socială după 1 martie 2005, precum și celor aflate în paragină, în cămine, în casele taberelor militare închise, precum și spațiilor rezidențiale de birouri, cu excepția fondul locativ fermele de stat și alte întreprinderi agricole echivalente acestora și situate în zonele rurale fondul de locuințe al instituțiilor de spitalizare protecţie socială populatie. Aceste spații de mai sus nu pot fi privatizate și, prin urmare, nu pot face obiectul unei ipoteci.

Subiectul ipotecii poate fi imobilul specificat la paragraful 1 al articolului 130 din Codul civil al Federației Ruse, ale căror drepturi sunt înregistrate în modul stabilit pentru înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare. Acestea sunt:

1) terenuri, cu excepția terenurilor specificate la articolul 63 din această lege federală, terenuri care se află în proprietatea statului (entități federale și constitutive ale Federației Ruse) sau în proprietate municipală, precum și terenuri ale organizațiilor agricole, țărănești (ferme). ) fermele și terenurile de câmp nu sunt supuse ipotecii personale ferme subsidiare. În plus, terenurile dintr-o parte nu sunt supuse ipotecii dacă această parte este mai mică ca suprafață decât dimensiune minimă un teren în scopul corespunzător (această dimensiune minimă este stabilită prin actele juridice de reglementare ale Federației Ruse și entităților constitutive ale Federației Ruse).

2) cladiri de locuit, apartamente si parti de cladiri rezidentiale si apartamente, formate din una sau mai multe incaperi izolate. Spațiile rezidențiale neizolate nu pot face obiectul unei ipoteci.

3) întreprinderi, precum și clădiri, structuri și alte bunuri imobiliare utilizate în activități comerciale. O întreprindere nu înseamnă o entitate juridică - un subiect drept civil(adică nu o întreprindere unitară de stat sau municipală), ci un complex de proprietate destinat activității antreprenoriale - un obiect al dreptului civil (a se vedea și articolul 132 din Codul civil al Federației Ruse).

4) case, case de grădină, garaje și alte clădiri în scopuri de consum. Sub alte clădiri în scopuri de consum în paragrafele. Alineatul 4 al paragrafului 1 al articolului comentat trebuie înțeles ca fiind bucătării de vară, adăposturi temporare, șoprone, grajduri pentru cai personali etc.

5) aeronavele și navele maritime, navele de navigație interioară și obiectele spațiale pot face obiectul unei ipoteci indiferent de pavilion și portul de origine, dar numai dacă tranzacția relevantă este finalizată pe teritoriul aflat sub jurisdicția Federației Ruse. În caz contrar se poate prevedea prin legislație specială privind astfel de obiecte.

Clădirile, inclusiv clădirile rezidențiale și alte structuri și structuri legate direct de teren, pot face obiectul unei ipoteci, sub rezerva regulilor articolului 69 din Legea federală „Cu privire la ipotecă”.

Aceste reguli se aplică gajului imobiliar neterminat construit pe un teren alocat pentru construcție în modul stabilit de legislația Federației Ruse, inclusiv clădiri și structuri, sub rezerva regulilor articolului 69 din această lege federală.

O parte a proprietății, a cărei împărțire în natură este imposibilă fără a-și schimba scopul (lucru indivizibil), nu poate fi subiect independent de ipotecă. O parte a unui lucru indivizibil nu poate fi subiect independent de ipotecă. Despre lucrurile indivizibile, vezi și art. 133 Cod civil al Federației Ruse. Practica judiciara, totuși, consideră și diverse tipuri de colecții și servicii drept lucruri indivizibile. Deși colecția fizică poate fi împărțită fără deteriorarea elementelor sale constitutive, valoarea colecției sale artistice va avea de suferit semnificativ.

Lucrul care face obiectul unei ipoteci este considerat gaj împreună cu accesorii (articolul 135 din Codul civil al Federației Ruse) ca un întreg, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

O ipotecă este un gaj asupra unui imobil ca garanție a îndeplinirii obligațiilor față de creditor. Esența creditării ipotecare este următoarea: împrumutatului i se asigură un împrumut pe termen lung, pe care se obligă să-l ramburseze în în modul prescris, iar garanția acestei îndepliniri este imobilul său. Adică bunul gajat nu este proprietatea debitorului, ci rămâne în folosința acestuia. În acest caz, obiectul ipotecii este atât imobilul pe care debitorul îl are deja, cât și cel pe care îl dobândește prin ipotecă.

Creditele ipotecare sunt emise în principal de bănci. Fiecare dintre ele oferă propriile condiții de creditare și rate de împrumut. Împrumuturile ipotecare în Rusia sunt controlate de legislația ipotecare. De asemenea, în acest scop sunt create agenții speciale de credit ipotecar.

Cel mai frecvent credit ipotecar este atunci când cumpărați apartamente pe credit. Garanția este cel mai adesea apartamentul achiziționat.

Astfel, obiectul unei ipoteci este o proprietate care:
1) este garanție pentru o ipotecă;
2) dobândit prin ipotecă.

Garanția în creditarea ipotecară face obiectul ipotecii. Dacă intenționați să contractați un credit ipotecar, merită să rețineți că puteți oferi diferite opțiuni ca garanție:
1) apartamente;
2) case particulare;
3) dachas;
4) garaje;
5) terenuri;
6) cladiri si structuri;
7) întreprinderi;
8) transport maritim si aerian;
9) rachete spațiale.

Lista obiectelor ipotecare este aprobată prin lege. Lista completă se regăsesc în primul articol al legii „Cu privire la ipotecă” (clauza 4). Sunt oferite drept garanție atât bunurile existente, cât și cele aflate în construcție.

Băncile care emit credite ipotecare au propriile cerințe pentru obiectul creditului ipotecar. ÎN diferite bănci cerințele pot varia. Dar există multe asemănări. De exemplu, imobilele cu grad mare de uzură sau podelele din lemn, precum și obiectele în care sunt înscriși copii și vârstnici, nu sunt acceptate drept garanții. Din calitatea garanției (adică a acesteia valoarea estimată) depinde direct de cuantumul creditului și de avansul.

Ce trebuie să știți despre ipotecarea clădirilor rezidențiale

Există unul foarte punct important, care merită luat în considerare dacă intenționați să utilizați o clădire rezidențială ca garanție. Și anume: clădirile de locuit sunt considerate obiecte de ipotecă împreună cu terenul pe care se află. Construcția neterminată poate fi folosită și ca astfel de obiecte. Dacă casa dumneavoastră este situată pe un teren închiriat, atunci dreptul de închiriere este transferat ca garanție.

Subiectul unei ipoteci poate fi nu numai întregul obiect, ci și partea, elementul, cota sa. De exemplu, un astfel de obiect poate să nu fie neapărat o casă, ci și fundația sa, o cameră separată. Desigur, proprietatea pe care o achiziționați cu fonduri furnizate de către creditor rămâne proprietatea acestuia până când datoria este rambursată.

Ipoteca ca o creștere a motivației personale

La noi, creditul ipotecar este cel mai des folosit pentru rezolvarea problemelor locative. Aceasta a devenit deja o tradiție. Sistem ipotecar are atât avantajele, cât și dezavantajele sale. Oricum ar fi, dar decide problema locuintei ipotecile i-au ajutat pe mulți.

În ultimii ani, creditarea ipotecară a rămas unul dintre domeniile de activitate cu cea mai rapidă dezvoltare ale instituțiilor de credit rusești. Unul dintre conceptele fundamentale ale relațiilor de credit este subiectul creditului ipotecar, ale cărui probleme astăzi sunt reglementate clar de legislația în vigoare.

Ce spune legislatia?

Problemele de creditare ipotecară astăzi sunt reglementate legal de Legea federală nr. 102-FZ „Cu privire la ipotecă”. Astăzi, legiuitorul a stabilit egalitatea între credite ipotecare și garanții, ceea ce se reflectă în titlul integral al acestei legi.

După concepte general acceptate, se disting obiectul și subiectul împrumutului, care nu reprezintă termeni echivalenti. Interpretarea general acceptată este următoarea:

  • subiect al ipotecii- este un loc de locuit, al cărui drept de proprietate este înregistrat în conformitate cu normele stabilite legal cu înregistrarea obligatorie la organismul autorizat;
  • sub obiect al ipotecii se referă la dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile clasificate ca grup locativ.

În conformitate cu reglementările în vigoare, doar categoria imobiliară poate face obiectul creditării ipotecare. Acord în obligatoriu contine informatii referitoare la subiectul relatiilor ipotecare, rezultatele evaluarii imobiliare, esenta acordurilor si termenul de indeplinire a obligatiilor de credit.

Ce poate acționa ca obiect al unei ipoteci?

Lista obiectelor care au dreptul de a acționa ca obiect al unei ipoteci este clar definită legi federale. Ce poate face obiectul unei ipoteci:

  • case particulare;
  • apartamente în clădiri cu mai multe etaje;
  • o anumită cotă din spații;
  • obiecte în stadiul de construcție;
  • dreptul de revendicare la intocmirea unui acord privind optiunea de constructie comuna.

Toate specii existente Proprietatea rezidențială ipotecară poate fi împărțită în două tipuri - clădiri individuale și clădiri cu mai multe apartamente. Când participați la împrumuturi ipotecare bloc de apartamente, din care aparțin anumite părți indivizii sub formă de proprietate comună, suma ipotecata este considerată a fi suma corespunzătoare în dreptul de proprietate comună.

Un tip individual include o clădire rezidențială destinată unei familii să locuiască în conformitate cu toate standardele stabilite. O astfel de structură poate consta fie dintr-o cameră, fie mai multe camere separate. Dacă este așezată casă privată, atunci terenul care susține funcțional structura face și obiectul unei ipoteci.

Regulile actuale fac posibilă luarea în considerare a următoarelor obiecte ca obiect al unei ipoteci:

  • hotel;
  • dacha;
  • case de gradina;
  • spații care nu sunt destinate rezidenței permanente.

Totodată, regulile care se stabilesc cu privire la blocuri de apartamente, nu se aplică unor astfel de clădiri.

Nuanțe speciale

În cele mai multe cazuri, garanția pentru împrumut este o proprietate rezidențială, dar conform regulilor actuale, alte opțiuni sunt acceptabile. Banca are dreptul de a accepta ca garanții următoarele obiecte:

  • terenuri, al căror statut permite încheierea de contracte de împrumut;
  • clădiri industriale, proprietăți utilizate pentru activități comerciale;
  • spații rezidențiale cu mai multe camere;
  • structuri de consum, inclusiv structuri de grădină;
  • vehicule aeriene, ambarcațiuni;
  • locurile de mașini.

Garanția poate fi imobiliare rezidențială, pentru care se achiziționează fonduri de credit, și nu există restricții cu privire la gradul de pregătire al camerei. Este permisă participarea la procesul de creditare pentru locuințe finite și în construcție. În acest din urmă caz organizatii de credit Adesea, ei propun o cerință sub forma unui anumit procent din construcția structurii (nu mai puțin de 30%). Obisnuit astazi oferte de credit, în baza căruia banca nu este doar creditorul ipotecar al proprietății în construcție, ci participă și financiar la construcție, acordând împrumuturi dezvoltatorilor. Acest lucru le permite să asigure siguranța fondurilor alocate. Cel mai adesea, se folosește următorul model de interacțiune: banca acreditează anumiți dezvoltatori și oferă clienților debitori cel mai mult conditii favorabileîmprumuturi în casele în construcție ale partenerilor lor.

Locuința care este deținută de împrumutat este adesea folosită ca garanție. Nu este interzisă folosirea unei cote din incintă ca garanție, dar în majoritatea cazurilor băncile sunt gata să încheie o afacere dacă partea din apartament achiziționată cu fonduri de împrumut este ultima.

Dacă împrumutatul nu poate rambursa împrumutul la timp, proprietate colaterală Banca are dreptul de a aplica o penalizare. Procedura de înstrăinare se desfășoară numai pe baza unei decizii a unei autorități judiciare sub forma unei vânzări sau licitații.

Ipoteci pe care proprietăți nu sunt permise?

În ciuda faptului că imobilele pot face obiectul unei ipoteci, există o serie de restricții cu privire la posibilele proprietăți rezidențiale. Trebuie avută în vedere această împrejurare și este necesar să înțelegem care dintre obiectele enumerate nu poate fi ipotecat.

Următoarele tipuri de bunuri imobiliare nu pot acționa în această calitate:

  • proprietate de stat;
  • fiind proprietate municipală;
  • spații clasificate ca spații de servicii;
  • locuințe clasificate ca fond de locuințe specializate.

Conform regulilor actuale, nu este permisă gajarea unei mici părți dintr-un teren a cărui suprafață este mai mică decât minimul stabilit. documente de reglementareîmprumuturi ipotecare unui anumit subiect al Federației Ruse.

Toate proprietățile rezidențiale pot fi supuse ipotecii?

Alături de restricțiile legislative cu privire la ceea ce poate acționa ca obiect al unei ipoteci, există o serie de cerințe specifice ale băncilor. Această situație se datorează faptului că creditorii doresc să primească proprietăți lichide și, dacă este necesar, să poată vinde rapid garanția. Regulile de creditare pot varia ușor între diferitele instituții de credit.

Principalele cerințe ale băncii pentru bunurile imobiliare rezidențiale sunt următoarele:

  • conformitatea anului construcției cu regulile instituției de credit;
  • starea satisfăcătoare a locuinței, absența acesteia din lista imobiliară de urgență;
  • absența reamenajărilor neînregistrate;
  • un grad suficient de lichiditate a obiectului pe toată perioada împrumutului;
  • cerința de proiectare a spațiilor sub forma absenței pardoselilor din lemn, a pereților din cărămidă, piatră sau beton armat;
  • absența obstacolelor în calea tranzacțiilor imobiliare sub formă de sarcini.

Unele instituții de credit solicită ca spațiile să aibă bucătărie și baie separate. În cele mai multe cazuri, regulile de împrumut prevăd prezența alimentării cu apă în funcțiune, canalizare, electricitate și alte structuri inginerești.

Este de dorit ca o bancă să nu aibă alți proprietari. Dacă doriți, furnizați drept garanție apartament comunal, spatii cu copii minori inregistrati, persoane cu handicap, cu grad mare de probabilitate ca banca sa nu accepte astfel de garantii pentru imprumut.

Concluzie

Conceptul de subiect al unei ipoteci astăzi este în mod clar consacrat în lege, iar lista unor astfel de obiecte este clar reglementată. Instituțiile de credit propun anumite cerințe specifice cu privire la elementele acceptabile pentru credite ipotecare, care pot diferi ușor de la bancă la bancă.

Ipoteca este un gaj al bunurilor imobiliare atunci când primiți un împrumut în instituție de credit, acordând creditorului dreptul la satisfacerea cu prioritate a creanțelor față de debitor pentru cuantumul bunului gajat.

Împrumutul ipotecar este un împrumut pe termen lung emis de către comercial sau bănci specializate, instituțiile de credit și financiare sub ipoteca imobiliară. În acest caz, una dintre părți - creditorul ipotecar, care este creditor în temeiul unei obligații garantate printr-o ipotecă, are dreptul de a primi satisfacerea creanțelor sale bănești față de debitor în temeiul acestei obligații din valoarea imobilului gajat al celeilalte părți. - debitorul ipotecar, preferenţial înaintea altor creditori ai debitorului ipotecar.

Debitorul ipotecar poate fi debitorul însuși în temeiul obligației garantate printr-o ipotecă sau o persoană care nu participă la această obligație (un terț).

Imobilul asupra căruia se constituie ipoteca rămâne la debitorul ipotecar în posesia și folosința acestuia.

În întreaga lume, creditarea ipotecară se dezvoltă și funcționează ca o formă de finanțare pe termen lung pentru programele de locuințe. Creditarea ipotecară, pe de o parte, contribuie la rezolvarea unui număr de probleme sociale și probleme economicețări, și, în primul rând, problema furnizării de locuințe, pe de altă parte, reducerea inflației, preluarea temporară gratuită. numerar cetățeni și întreprinderi.

Obiectul ipotecii

Obiectul unui credit ipotecar poate fi următorul imobil:

· terenuri situate în proprietate privată;

· întreprinderi, precum și clădiri, structuri și alte imobile;

· cladiri de locuit, apartamente si parti de cladiri rezidentiale si apartamente, formate din una sau mai multe incaperi izolate;

· case de grădină, case de grădină, garaje și alte clădiri de consum;

· aeronave și nave maritime, nave de navigație interioară și obiecte spațiale

Subiecte ipotecare

Principalele subiecte ale schemei ipotecare clasice sunt:

· Împrumutat

Creditor (bancă)

· Agentie Ipoteca

· Investitori

Împrumutat - o persoană care contractează un împrumut garantat cu rezidențiale sau bunuri imobiliare comerciale. Pentru a obține un credit ipotecar, trebuie să aveți fonduri în valoare de cel puțin 20-30 la sută din valoarea proprietății și să aveți venituri care să vă permită să plătiți principalul și dobânda aferente acestuia în plăți lunare egale pe toată durata termenului.

Creditorul (banca) este o organizație care, după ce a analizat bonitatea împrumutatului, încheie un acord cu acesta contract de împrumutși ține evidența datoriei sale. O condiție necesară emiterea unui credit ipotecar este o contribuție a debitorului acont. Obligațiile împrumutatului pot fi formalizate sub forma unui titlu de valoare înregistrat – o ipotecă, drepturile la care banca are dreptul să le cedeze.

Agenția de credit ipotecar este elementul principal al sistemului de creditare ipotecară cu autofinanțare. Agenția cumpără credite ipotecare de la bancă și emite titluri garantate cu împrumuturi ipotecare. Încasări din vânzare valori mobiliare sunt folosite pentru a emite noi împrumuturi, creând astfel un sistem de refinanțare credite ipotecare. Sarcinile agenției includ răscumpărarea de credite ipotecare sau creanțe asupra împrumuturilor ipotecare de la creditori, formarea activelor ipotecare primare, emiterea și plasarea de titluri garantate cu ipoteci pe piețele financiare.

Titlurile de valoare garantate cu credite ipotecare cu grad de emisie sunt garantate prin grupuri special formate de credite ipotecare sau împrumuturi ipotecare.

Investitorii sunt cumpărători de titluri garantate cu ipoteci. Aceștia sunt în principal investitori instituționali, cum ar fi fondurile mutuale și fonduri de pensii, companii de asigurări, bănci, manageri de portofoliu. Având în vedere că ratingul titlurilor ipotecare este apropiat de ratingul datoriei suverane, se poate presupune că acest tip instrument financiar va deveni popular în rândul investitorilor ruși și occidentali.

Subiectele secundare ale schemei ipotecare clasice sunt:

· Societate imobiliara;

· Firma de evaluare;

· Companie de asigurări;

· Registrator de stat;

· Notar;

· Servicii de pașapoarte;

· Autoritățile de tutelă și tutelă.

O societate imobiliara este un intermediar profesionist pe piata imobiliara, oferind servicii de cautare a proprietatilor, intocmirea contractelor si pregatirea unui pachet de documente necesare pentru depunerea la banca.

Firma de evaluare - necesara determinarii pietei si valoarea de salvare obiecte imobiliare care fac obiectul garanţiilor.

Societate de asigurări – îndeplinește funcțiile de reducere a riscurilor pentru investitori și creditori prin implementare următoarele tipuri asigurare:

· asigurare împotriva riscului de deteriorare și distrugere a unui obiect

· asigurare împotriva riscului de pierdere a dreptului de proprietate asupra bunului ipotecat

· asigurare împotriva riscului de pierdere a vieții și de invaliditate a împrumutatului

Cheltuieli pentru asigurare anuală este suportat de împrumutat.

Registratorul de stat este organismul de înregistrare de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta. Funcțiile sale includ înregistrarea tranzacțiilor de cumpărare și vânzare, înregistrarea transferului drepturilor de proprietate, înregistrarea contractelor de ipotecă.

Notar – conform Legislația rusă un contract de gaj de proprietate asupra unui imobil și un contract de cumpărare și vânzare necesită autentificare notarală.

Servicii de pașapoarte - înregistrați cetățenii la locul lor de reședință.

Autoritățile tutelare și tutelare - asigură protecția drepturilor minorilor la încheierea de tranzacții imobiliare.