Скасування пайового будівництва: Коли чекати зростання цін на житло? Пропозиції місяця Новий закон про продаж новобудов.

У Росії 1 липня 2018 року набули чинності пайового будівництва, які закріплені федеральним законом від 01.07.2018 № 175-ФЗ. Згідно з новими правилами посилилися вимоги до забудовників як щодо контролю державою їх будівельної діяльності, так і в оформленні угоди з пайовиками, а також фінансування будівництва житлових об'єктів.

Зміни у ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості…»від 30.12.2004 № 214-ФЗ (далі - 214-ФЗ) застосовуються тільки до тих проектів, за якими договори пайової участі (далі - ДДУ) будуть укладені після 1 липня 2018 року.

Договори, підписані та зареєстровані до зазначеної дати, продовжують свою дію, а девелопери, які отримали дозвіл на будівництво до 1 липня, зможуть займатися будівництвом за старими правилами.

Федеральним законом від 01.07.2018 № 175-ФЗ вирішено запровадити використання рахунків ескроу, яке буде обов'язковим з 1 липня 2019 року.

Має бути здійснено перехід використання так званих ескроу-счетов розміщення грошей самих пайовиків. На першому етапі це будуть добровільні рішення. Але ми виходимо з того, що через рік такий перехід вже буде обов'язковим.

Д. Медведєв

Ескроу-рахункаминазиваються спеціальні банківські рахунки, призначені для зберігання під певними умовами коштів громадян, внесених для придбання житлової нерухомості у забудовника.

Банк у цьому випадку контролюватиме хід будівництва та витрати на нього (для запобігання нецільовому витрачанню коштів), а ескроу рахунок є необхідним елементом у кредитуванні забудовників при проектному фінансуванні. Зазначається, що застосування нових механізмів банківського супроводу будівництва дозволить якісніше керувати більшістю. видом ризиків пайового будівництва, ніж під час угоди на стадії котловану.

Суть ескроу в пайовому будівництві полягає в наступному:

• гроші пайовиків не передаються безпосередньо забудовнику, як це було раніше, а переказуються на окремий рахунок новобудови, у якому купується квартира;
• ці кошти не можуть використовуватися девелоперомдо закінчення будівництва;
• після здачі будинку кошти, що знаходяться на ескроу-рахунку, можуть бути використані забудовником для погашення кредитуперед банком, що фінансується його будівельну діяльність, а решта їхньої частини буде вважатися прибутком;
• якщо забудовник збанкрутує, гроші будуть повернуто громадянам, що виключає проблему ошуканих пайовиків.

Проте перехід на рахунки ескроу не скасовує виникнення іншої проблеми – можливості закриття банку. Для її запобігання гроші пайовиків будуть застраховані Агентством зі страхування вкладів, максимальний Обсяг відшкодування складе 10 млн. руб.за одну квартиру в одному будинку.

Перехід девелоперів на використання ескроу рахунків

Законодавці всіляко підштовхують забудовників уже зараз перейти на механізм ескроу-рахунків. Для тих, хто здійснить перехід, було продовжено знизити деякі вимоги та надати низку переваг:

• По-перше, якщо забудовник оформить і вестиме роботу через ескроу рахунок, при зростанні продажів може бути знижена ставка за кредитом на будівництво (приблизно до 5%). Це тим, що з надходження коштів у рахунок (від укладання угод із громадянами), накопичується сума, яка у результаті гарантовано буде виплачена банку.
• По-друге, перехід на ескроу рахунку дозволяє вести будівництво лише залежно від фінансування банком, обсяг продажу не впливає на темпи будівництва.
• По-третє, будівництво, що фінансується банком, є більш привабливим для покупців квартир за рахунок страхування та вигідних умов зберігання коштів.

Як повідомляє РБК, в даний час вже затверджено, що мають право відкривати ескроу-рахунки (їх перелік опублікований на сайті Центробанку), серед яких зазначені Ощадбанк, Бінбанк, Альфа-Банк, Райффайзенбанк та ін.

Що буде з пайовим будівництвом та ДДУ з 1 липня 2019 року?

Перехід на проектне фінансування у будівництві житлазакінчується 1 липня 2019 року, що вказує на заборону забудовникам укладати угоди з пайовиками за старими правилами. Це означає, що залучення коштів від громадян буде можливим лише через ескроу рахунки (на кожного пайовика - окремий рахунок).

До 31 грудня 2020 року планується, що частка договорів, укладених із використанням ескроу-рахунків, становитиме 95%.

Проте до проектів, дозвіл на будівництво яких було отримано до набрання змін 214-ФЗ, нові правила не застосовуються, і продаж квартир у таких житлових комплексах оформлятиметься через укладання ДДУ по старому порядку.

Оскільки відкриття ескроу рахунків неможливе без участі банку, договір пайової участітеж очікують зміни. Ця угода в колишній формі є застарілим і не відповідає новим вимогам у сфері пайового будівництва. Договір стає тристороннім- пайовик, забудовник, банк - що відповідно спричинить зміну та доповнення умов договору. Також ймовірно, що документ називатиметься інакше.

Перехід на проектне фінансування безперечно означає початок процесу скасування пайового будівництва, яке за прогнозами законодавців перестане існувати до 2021 року

Як зміняться ціни на нерухомість після скасування пайової участі

На питання - чи подорожчають квартирипісля скасування пайового будівництва - експерти та фахівці у житловому будівництві відповідають неоднозначно. Думки щодо цього поділяються:

• Одні вважають, що зростання цін на житло може бути значним. Пояснюється це тим, що участь банків (відсотки за кредитом на будівельний проект, витрати на використання ескроу-рахунків та ін.) може спричинити ряд додаткових витрат для забудовника, який може перекласти певний обсяг витрат на покупця шляхом підвищення цін на квартири.
• Інші схиляються до того, що якщо ціни підвищаться, то трохи (не більше ніж на 8%). На думку цієї групи, все залежить від того, як банки формуватимуть ціни на житло і надаватимуть пільгові ставки при кредитуванні девелоперів.

Пайове будівництво можуть повністю заборонити в Росії, і ця тема обговорювалася на нараді у президента. Як стверджує джерело «Ведомостей», уникнути продажів недобудов і зробити це мало не в 2018 році запропонував сам глава держави

Пайове будівництво можуть заборонити взагалі. Як повідомляють «Ведомости», така можливість обговорювалася на нараді у президента. Причому, як розповіло одне з джерел, близьке до учасників засідання, уникнути продажів недобудов і зробити це мало не в 2018 році запропонував глава держави.

З наступного року ринок пайового будівництва і так чекають глобальні зміни, які повинні убезпечити насамперед пайовиків, проте вони не викликають захоплення у девелоперів. Забудовники квартир не зможуть отримати грошей від покупців, доки не здадуть житло. Внески зберігатимуться на спецрахунках у банках, а будуватимуть будинки компанії або на кредитні кошти, або на свої.

Ці поправки багато хто критикував. Були думки: це може поставити хрест на пайовому будівництві.

Business FM запитала учасників ринку, покупців та експертів, що буде, якщо купівлю недобудов повністю заборонять. Ошуканий пайовик ЖК «Терлецький парк» Микита Жевченко вважає, що держава таким чином хоче зняти з себе відповідальність:

Микита Жевченко пайовик ЖК «Терлецький парк»«Пайового будівництва, по-перше, у Європі ніде немає. Це у нас. Чому це у нас? Тому що ми маємо високі ставки по іпотеці, тобто тому держава придумала такий метод. Замість низької іпотеки вони вигадали пайове будівництво, щоб ось ці гроші, які безвідсоткові фактично, які були з низьким відсотком, які в Європі дають банки, тут дають пайовики. Але в тому випадку, якщо держава таким чином вирішила питання з розвитком будівельного ринку, тобто вони мають якось захищати ці інвестиції. Інакше виходить, що ти як би вмиваєш руки і при цьому бум у будівництві йде, але ти ні до чого, якщо щось трапляється. У результаті цим скористалися недобросовісні забудовники, які не будують, а виводять гроші. Відповідно, природно, пряму відповідальність за це несе держава. І зараз вони намагаються якось це настроїти таким чином, щоб ці дірки залатати».

Бізнесу без можливості пайового будівництва буде важко, особливо в регіонах, вважає член правління «Опори Росії» Дмитро Котровський:

Дмитро Котровськийчлен правління «Опори Росії»«Насамперед це призведе, безумовно, до подорожчання вартості житла, що, мені здається, зовсім суперечить травневим указам, в яких йшлося про те, що має з'явитися плюс 40 млн квадратних метрів доступного житла, що вводяться, щоб 5 мільйонів росіян змогли б покращити свої житлові умови. Ось це абсолютно не корелює між собою. Ось ПІК зайняв більше 30% ринку, не все ж таки в змозі кидати тінь на весь ринок і підлаштовувати під себе абсолютно всіх учасників. Масштабованість, яка існує у групи компаній «ПІК», звичайно, дозволить їм мінімізувати собівартість. Відповідно, визначати ту маржинальність, яка дозволить у результаті формувати кінцеву вартість товару. Наздогнати таку можливість іншим учасникам ринку, особливо тим, хто працює в регіонах, я не уявляю собі можливим. Все-таки, якщо ми говоримо про те, що 5 мільйонів росіян мають отримати доступне житло, ну як це зробити в усіх 85 регіонах з урахуванням того, що забудовнику потрібно буде спочатку десь узяти гроші, довести банку, що проект доцільний і актуальний , а після цього ще покласти у вартість ціни навантаження, яке можна порівняти з вартістю грошей, при тому що ви будете зобов'язані брати кредити. Для мене це загадка — як можна такі два протилежні рішення звести до рангу державне завдання. Я не знаю, як це можна зробити.

Експерти вважають, що у разі заборони продажу нерухомості на етапі будівництва ціни на готове житло суттєво злетять нагору. Ось що каже директор аналітичної платформи BNmap.pro Сергій Лобжанідзе:

Сергій Лобжанідзедиректор аналітичної платформи BNmap.pro«Окрім того, що це автоматично призведе до збільшення ціноутворення на етапі фінального будівництва, тому що зараз зростання протягом будівництва в середньому, наприклад, по Москві від 18% до 27% становить, до цього додасться кредитне навантаження. До цього додасться ПДВ, який за фактом отримання власності потрібно буде оплачувати, тому я думаю, що тут до 50-60% може становити зростання ціни, лише виходячи зі збільшення об'ємних витрат за продуктами. Це щодо ціни. Що стосується того, наскільки це популярно, можу як приклад сказати, що за підсумками 2017 року у нас у межах Москви та Нової Москви близько 54 тисяч угод з фізичних осіб, включаючи квартири-апартаменти, в рамках договорів пайової участі з передачі прав на підставі купівлі -продажу. Вторинний ринок — близько 120 тисяч, тобто, в принципі, майже половина — це дуже великий відсоток».

Про те, чи було ухвалено якісь рішення щодо заборони пайового будівництва, не повідомляється. Видання лише зазначає, що як варіант обговорювалася можливість продавати тільки готове житло з 2020 року.

У Росії планується перехід на нову схему придбання житла, що будується - замість пайового будівництва прийде проектне фінансування. «РБК-Нерухомість» пояснює, чим нова схема відрізняється від продажу ДДУ

Президент Росії Володимир Путін до 15 грудня цього року заходи щодо поетапного заміщення пайового будівництва банківським кредитуванням та іншими джерелами фінансування. Перехід на схему проектного фінансування забудовників житла, яка має мінімізувати ризик громадян, триватиме три роки.

Це означає, що в майбутньому девелопери не зможуть залучати кошти пайовиків для фінансування будівництва. Подібна практика обмеженої участі фізичних осіб у житловому будівництві діє у багатьох зарубіжних країнах та передбачає фінансування будівництва за рахунок банків.

Основна мета нововведень – вирішити проблему ошуканих пайовиків. «Громадяни не ризикуватимуть своїми коштами, а купуватимуть уже збудоване житло, яке одразу можна оформити у власність. Але при цьому потрібно зробити так, щоб ціна за квадратний метр не стала надхмарною, а банки були готові давати кредити під щадні відсотки», — так у коментарі «РБК-Нерухомості» пояснив необхідність змін голова Мінбуду Росії Михайло Мень.

Редакція "РБК-Нерухомості" розібралася, які ризики для покупців новобудов зніме нова схема фінансування і як це вплине на ринок житла в Росії.

Альтернатива пайовому будівництву

Зараз близько 80% новобудов у Росії реалізуються укладанням договорів пайового будівництва (ДДУ). Ця схема передбачає, що будівництво житла ведеться коштом пайовиків — приватних осіб, які, по суті, поділяють всі ризики із забудовником.

Сьогодні є три джерела фінансування будь-якого будівельного проекту: кошти пайовиків, банківське (проектне) фінансування та власні кошти девелоперів. «Власні кошти девелопера становлять від 20% до 40% всього обсягу капітальних вкладень, які потрібні на будівництво [окремого житлового комплексу], кошти пайовиків — близько 50%. Решта — позики від кредитних організацій (проектне фінансування, не більше 50%)», — каже заступник генерального директора концерну «Крост» Марина Любельська. Але на практиці девелопер вибирає не більше 30% від виділеного кредитного ліміту на проект, а продажі майбутніх метрів по ДДУ стартують з початку будівництва, доповнює партнер міжнародної консалтингової компанії Colliers International Володимир Сергунін.

Проектне фінансування, на яке планується повністю перейти через три роки, передбачає, що будівництво більшою мірою фінансуватиме банк. При цьому конкретні схеми та умови взаємодії банків, забудовників та покупців новобудов поки що не озвучені. На розвинених ринках нерухомості (див. вріз нижче) за цієї схеми банк вкладає кошти у реалізацію житлових проектів, які й виступають забезпеченням боргових зобов'язань, а повернення коштів кредитної організації відбувається за рахунок активів девелопера, а й за рахунок грошових потоків, формованих новим проектом. Іншими словами, будівництво будинку ведеться за гроші банку. При цьому проектне фінансування не означає кредитування: ставки при проектному фінансуванні можуть бути набагато нижчими, ніж за поточними кредитами для будівельників.

«Нова схема зніме для громадян ризик втратити свої вкладення в житло, що будується, не отримавши в результаті квартиру. Для забудовників спроститься механізм залучення коштів на будівництво (замість численних фізичних осіб це буде один-два банки та обмежена кількість професійних інвесторів). Крім того, знімуться ризики невідповідності обсягів фінансування, що залучається, стадіям будівництва — фінансування здійснюватиметься в межах схваленого обсягу в міру необхідності», — розповів Михайло Мень.

Схема банківського фінансування житлового будівництва знижує ризики і для держави мінімізує «ймовірність виникнення потреби в бюджетній підтримці галузі», додав міністр. Це означає, що удома у разі невиконання зобов'язань будівельниками добудовуватимуться не за рахунок держбюджету, а на гроші банків, які профінансували проект, або страхових компаній.

Як переходитимуть до нової схеми

Першим етапом переходу від пайового будівництва до проектного фінансування стала поява Фонду захисту прав пайовиків у Мінбуді. Другим етапом стане набрання чинності з 1 липня 2018 року норм 218-ФЗ, які мають на увазі зміни до законодавства про пайове будівництво. Також на цьому етапі планується створення єдиної системи контролю за пайовим будівництвом у регіонах.

На наступному етапі в цілому оцінюватиметься, як банки фінансуватимуть будівництво житла. «Якщо в цій сфері воно себе виправдає, то в перспективі з урахуванням грамотної оцінки ризиків та зниження вартості кредитних ресурсів це дасть можливість поетапної заміни пайового будівництва на проектне фінансування з урахуванням збереження доступності житла», — розповів «РБК-Нерухомості» Михайло Мень. .

Глава Мінбуду зазначив, що інвестиції приватних осіб у житлове будівництво становлять близько 3,5 трлн руб. на поточний момент. «Передусім ми повинні отримати відповідь від банківського сектора: за який термін і за якою ціною грошей банки зможуть замістити ці 3,5 трлн руб. Чи під силу банківській системі такий обсяг фінансування? І якщо так, то за який період? Необхідно порахувати, перш ніж переходити до цивілізованішого ставлення, коли будівництво житла фінансуються не громадянами, а банками», — прокоментував глава Мінбуду.

Пайове будівництво в Росії

Сьогодні близько 80% житла, що зводиться в Росії, фінансується за рахунок коштів учасників пайового будівництва — по 214-ФЗ. По всій країні на третій квартал 2017 року зареєстровано близько 1,1 млн діючих ДДУ. За даними Банку Росії, заборгованість громадян з іпотеки, взятої під заставу ДДУ, становить близько 1 трлн руб., а з урахуванням коштів першого внеску ця сума зростає до 1,5 трлн руб.

Ще 20% - в основному реалізація квартир у готових будинках за попередніми договорами купівлі-продажу, також зустрічається видача житлових сертифікатів (вкрай рідко) або схема житлово-будівельних кооперативів, які ще не встигли повністю піти з ринку.

Страхи забудовників

Загалом девелопери та ріелтори, опитані редакцією «РБК-Нерухомості», згодні з позицією влади, що проектне фінансування зніме всі ризики для покупців і держави щодо появи нових обманутих пайовиків. У той же час деякі гравці ринку нерухомості, що перехід на нову схему збільшить вартість житла, в тому числі через дорогі кредити для забудовників.

Особливих труднощів та перешкод для переходу на проектне фінансування не бачить президент ДК «Основа» та колишній голова «Мортона» Олександр Ручйов. За його словами, вже сьогодні ринок за такою схемою працює і цілком успішно — без подорожчання будівництва та зростання цін. «Ми, наприклад, реалізуємо проект у Підмосков'ї із залученням проектного фінансування Ощадбанку Росії. Так, при цьому залучаємо гроші пайовиків, але вони не мають впливу на фінансування будівництва, і ми від них не залежимо», — каже Ручйов. На його думку, невеликі компанії, які не мають запасу стійкості, втратять можливість залучити гроші у банків і, можливо, підуть з ринку.

Теоретично пайове фінансування можна замістити проектним, вважає Марина Любельська, але зазначає умову: ефективна ставка такого проектного фінансування має дорівнювати розміру інфляції плюс справедливу винагороду. Таким чином, якщо інфляція дорівнює 4% річних, то разом із винагородою за ризик підсумкова ставка має становити не більше 8%. "Ця ставка дозволить, зберігши рівень цін, що склався на ринку для кінцевих споживачів, замістити значну частку проектів із залученням коштів пайовиків проектним фінансуванням без втрати для маржинальності девелопера", - пояснює вона.

Щоб уникнути зростання цін, на думку Наталії Шаталіної, необхідно запустити програму держпідтримки проектного фінансування, в рамках якої забудовники матимуть змогу отримувати кредити за доступнішими ставками. Основними причинами можливого зростання цін на житло Наталія Шаталіна називає відсутність можливості придбати об'єкти, що зводяться за більш доступними цінами — наприклад, на початковій стадії будівництва придбати квартиру можна на 25-30% дешевше, ніж у готовому будинку. Якщо ж розглядати лише готові будинки, то можна припустити подорожчання до 10%, виходячи з існуючих ставок за кредитами для девелоперів, прогнозує вона.

У той же час, на думку керівника по роботі з ключовими партнерами Est-a-Tet Романа Родіонцева, різкого стрибка цін точно не очікується ні у разі відмови від пайового будівництва, ні з якоїсь причини. Експерт це пояснює тим, що щокварталу на столичний ринок виходить великий обсяг нової пропозиції за невисокими цінами, що стримує загальний рівень вартості пропозиції у новобудовах. «Навіть якщо нові проекти виходитимуть уже з проектним фінансуванням, на ринку залишиться пласт житла, що реалізується за договорами пайового будівництва. На реалізацію лише тих 3,4 млн кв. м житла, які зараз пропонуються в новобудовах, за нинішніх темпів продажів знадобиться не менше чотирьох років», — резюмує Родіонцев.

У майбутньому, напевно, збережеться індивідуальний підхід до визначення процентної ставки, оскільки всі проекти мають різну привабливість та різний рівень ризиків, спрогнозували у прес-службі Мінбуду. Професійному забудовнику вигідно працюватиме за моделлю проектного фінансування, тому що спроститься механізм залучення коштів на будівництво як процедурно, так і в плані гарантованого припливу коштів на будівництво від інвестора, вважають у будівельному міністерстві.

Як продають житло, що будується за кордоном

У Європі проектне фінансування використовується як основна схема залучення коштів на будівництво. Будівництво житла ведеться на позикові кошти, а гроші покупців надходять на спеціальні ескроу-рахунки банків, які розкриваються лише після введення об'єктів в експлуатацію, і лише тоді забудовник отримує прибуток.

У Німеччині існують будівельні ощадні каси - майбутній покупець нерухомості спочатку вкладає кошти в ощадні каси, а за кілька років може оформити житловий кредит для придбання житла. Кошти з рахунків ощадних кас можуть спрямовуватися виключно на будівництво будинків.

У Великій Британії житлова нерухомість продається за таким принципом: протягом циклу будівництва проекту девелопер сам фінансує будівництво і може дозволити собі взяти передоплату до 5% за квартиру, решта — власні та позикові кошти девелопера чи інвестора. Повну оплату він отримує під час введення об'єкта в експлуатацію, причому у більшості випадків об'єкти здаються з обробкою. Вартість проектного фінансування для забудовників не перевищує 5-6%, а вартість іпотечних позик – 1,5-3%.

В Ізраїлі схема пайового фінансування розподілена в часі: 10% вартості квартири пайовик віддає на етапі видачі дозволу на будівництво, наступну частину — на момент виходу об'єкта із землі, частину, що залишилася, — при завершенні всіх робіт. Тобто платіж пайовика прив'язаний до будівельної готовності об'єкта.

«Я – один із найбільших забудовників країни, мене навіщо ви намагаєтеся вбити?» – так емоційно коментував нову версію закону про пайове будівництво власник великої девелоперської компанії на нещодавній нараді у Мінбуді. Поправки були підписані президентом влітку і мають набути чинності 1 липня 2018 р. І з того часу чиновники міністерства регулярно обговорюють із представниками найбільших будівельних компаній, як згладити ефект від цих змін. Якщо цього не зробити, галузь не виживе, вважає більшість будівельників. Головне – захист пайовиків, а з ринку підуть шахраї та дрібні компанії, заперечують прихильники закону. «Відомості» розібралися, що саме зміниться і чому це бентежить будівельників.

Історія питання

Щоб вирішити проблему ошуканих пайовиків – людей, які вклали гроші в будівництво та не отримали обіцяну квартиру, у 2005 р. було прийнято закон «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості». Він заборонив девелоперам брати гроші за квартиру до отримання дозвільних документів на будівництво; зобов'язав їх прописувати у договорі всі терміни та неустойки за його невиконання; реєструвати договір, щоб унеможливити подвійні продажі.

Забудовники вигадували, як оминати закон, а чиновники та депутати щоразу намагалися поставити у них на шляху заслін. Але зміни були косметичними, а були потрібні радикальні заходи, пояснює голова комітету Держдуми з природних ресурсів, власності та земельних відносин Микола Миколайович. «Чому в нас катастрофічна кількість ошуканих громадян?» - Запитує він. Немає достатньої відповідальності забудовників, – відповідає депутат. Він каже, що Держдума наполягає на вступі нових поправок на півроку раніше – не з 1 липня, а з 1 січня 2018 р.

Кількість ошуканих пайовиків, на думку більшості їх захисників, як і раніше, обчислюється шестизначними цифрами. У 2007 р. у Росії, за підрахунками оргкомітету ошуканих співінвесторів Москви та Московської області, їх налічувалося 200 000 осіб. У 2017 р. робоча група з проблем обманутих пайовиків при генраді партії «Єдина Росія» нарахувала 122 000 обманутих пайовиків. І лише у Міністерстві будівництва та ЖКГ Росії вважають, що таких у країні зараз лише 86 тисяч. Щоправда, у Мінбуді дуже жорсткі критерії їх визначення. Наприклад, якщо людина інвестувала в будинок, що будується з порушеннями земельного та містобудівного законодавства, то чиновники його ошуканим пайовиком не визнають. Проте навіть за такою методикою цифра виходить значною. Чому їх так багато?

Недобуд великий і маленький

«Усі проблеми з ошуканими пайовиками через те, що компанії [через які вони з'являються] незрозумілі та маленькі», – говорив засновник Mirax Group Сергій Полонський у 2007 р. в інтерв'ю «Ведомостям». Так він, тоді шановний забудовник, співвласник і керівник однієї з найвідоміших девелоперських компаній країни, пояснював, чому тисячі покупців новобудов у всій Росії залишаються без грошей і житла. Але через кілька років він на прикладі власного бізнесу довів, що справа не у величині та популярності компанії. У червні 2013 р. Полонського, який на той час перебував у Камбоджі, заочно звинуватили в шахрайстві. За версією слідства, якраз у 2007–2008 роках. менеджери Mirax укладали попередні контракти купівлі-продажу квартир у дорогому житловому комплексі «Кутузовська миля», які не відповідали проектній документації, а виручені гроші направляли на фінансування інших проектів. Слідство визнало постраждалими понад 100 осіб, оцінивши загальну суму збитків приблизно на 3,2 млрд руб. Полонського визнали винним у шахрайстві, провів у «Матроській Тиші» півтора роки і вийшов на волю в липні 2017 р.

Поки що Полонський – один із небагатьох прикладів, коли керівник будівельної компанії, яка не віддала квартири покупцям, сів у в'язницю. Під арештом знаходяться і топ-менеджери компанії «СУ-155», що розорилася. Зокрема, колишньому гендиректору «СУ-155» Олександру Мещерякову звинувачують у розкраданні коштів пайовиків, які купили квартири у недобудованих житлових комплексах.

Контрольні зміни

Проблеми пайовиків влада вирішує двома шляхами: шукає гроші для компенсації постраждалим і посилює контроль над будівельниками. Цього тижня, 25 жовтня, розпочне роботу компенсаційний фонд для забезпечення зобов'язань забудовників за договором участі у пайовому будівництві, повідомив «Ведомостям» заступник міністра будівництва та ЖКГ Росії Микита Стасишин. Усі забудовники, які продають квартири на стадії будівництва, згідно із законом, повинні перераховувати до цього фонду 1,2% від ціни кожного договору участі в пайовому будівництві. Кошти фонду спрямовуватимуться на добудову проблемних будинків. Щорічні внески до фонду можуть становити близько 10 млрд руб., говорить очолює його гендиректор Агентства з житлового та іпотечного кредитування (АІЖК) Олександр Плутник. Фонд, за його словами, не має планів збору певної суми, він повинен забезпечувати фінансове покриття існуючих ризиків пайового будівництва.

Хто такі ошукані пайовики

Ошуканими пайовиками Мінбуд визнає лише тих учасників пайового будівництва, перед якими забудовник не виконує зобов'язання за договором пайової участі довше дев'яти місяців і при цьому не збільшує інвестиції у будівництво будинку більше двох звітних періодів поспіль. До того ж у забудовника немає правонаступника щодо будівництва об'єкта та його зобов'язання перед пайовиком не забезпечені порукою банку або страхуванням цивільної відповідальності.
Але в ряді випадків наявність договору пайової участі в будівництві не захищає покупця. Обманутими пайовики не визнаються у таких випадках: – у збудованому будинку одні й ті самі приміщення продано кілька разів;
– будинок будується на ділянці, яка не оформлена у власність або оренду забудовником;
- Будинок будується на ділянці, де не допускається таке будівництво;
- Будинок будується з порушенням містобудівного плану, проектних вимог тощо.

Покупці квартир розумітимуть, що тепер вони в жодному разі нічого не втратять: вони отримають або квартиру, або гроші назад, каже Стасишин. Але щоб у несумлінних забудовників не виникала спокуса перекласти відповідальність на державу, було розроблено поправки до закону про пайове будівництво. Проте саме їхнє прийняття стало сюрпризом для чиновників.

У Держдуму з уряду пішов узгоджений варіант, над яким працювали чиновники, банкіри та будівельники, а до закону потрапили зовсім інші поправки, скаржиться урядовець. За його словами, поправки було переписано буквально за ніч перед їх розглядом – вони навіть не потрапили до електронної системи Держдуми.

«Коли ми почали розглядати законопроект у першому читанні, то виявили, що він ризикував стати ще одним косметичним документом. Тому до другого читання депутатським корпусом було внесено дуже багато змін», – пояснює Миколаїв.

Один будинок – один забудовник

Законом запроваджується принцип «один забудовник – один дозвіл на будівництво». Тобто для кожного будинку дозвіл має отримувати окрему юрособу.

У такому разі неможливо буде здійснювати проекти комплексного освоєння території, вважають будівельники. Будинки у великих проектах будуються поетапно. Наприклад, будівництво району «Академічний» в Єкатеринбурзі, що передбачає будівництво 13 млн кв. м нерухомості на 2500 га, має завершитися у 2026 р. Отримати дозвіл на весь район – майже неможливе завдання. Адже для цього потрібно відразу спроектувати всі будівлі (обійдеться приблизно 2000 руб. за 1 кв. м). Потрібні мільярдні вкладення та роки підготовки, пояснює великий забудовник. Наразі темпи проектування залежать від забудовника.

Важливо ще й те, що дотепер у масштабних багаторічних проектах забудовник міг змінювати окремі об'єкти залежно від кон'юнктури ринку – розміри квартир, поверховість тощо. Нігматуллін. Змінений закон таку можливість виключає.

Починаємо на свої

Відповідно до нового закону девелоперу не можна залучати кредити та позики на купівлю землі та інші потреби. Якщо він до набрання чинності купував землю в кредит, то не зможе залучати кошти пайовиків до моменту погашення даного кредиту.

У структурі собівартості витрати забудовника на оформлення земельно-правових відносин (придбання прав на земельні ділянки, зміна виду дозволеного використання, планування території, інженерні дослідження, проектування, укладання договорів технологічного приєднання) можуть досягати до 30% від загальної вартості будівництва, а в Москві - до 50%, розповідає один із девелоперів.

При цьому новий закон вимагає від забудовника показати на рахунку кошти у розмірі 10% від проектної вартості будівництва. Звідки взяти їх забудовнику? Ці 10% – якраз максимально можливий прибуток від попереднього завершеного проекту, зазначає директор зі стратегічного розвитку ФСК «Лідер» Павло Бризгалов. Але навіть якщо її забудовник отримав, новий закон забороняє використовувати прибуток для фінансування будівництва до передачі пайовикам усіх квартир у будинку.

У несумлінних покупців з'явиться можливість заблокувати діяльність забудовника, ухиляючись від прийому квартири, і навіть призвести до банкрутства, побоюється один з девелоперів. Такого не буде, заспокоює депутат Держдуми та голова робочої групи із захисту прав учасників пайового будівництва партії «Єдина Росія» Олександр Сідякін. Він обіцяє внести поправки: «Захищаючи права пайовиків, не можна потурати шантажистам, які через неустойку паралізують будівництво всього об'єкта».

Новачки можуть не турбуватися

Відповідно до нової версії закону, забудовник (або афілійована з ним особа) повинен мати досвід не менше трьох років будівництва багатоквартирних будинків загальною площею не менше 10 000 кв. м як забудовник, техзамовник або генпідрядник. «Ця норма обмежить доступ на ринок нових компаній, зміцнивши тим самим позиції великих та давно працюючих девелоперських структур, – зазначає гендиректор будівельної компанії Tekta Group Роман Сичов. – Обмеження сприятиме створенню партнерських схем, до яких будуть змушені входити нові забудовники». На його думку, районні центри та невеликі міста, в яких будують не більше ніж 5000–10 000 кв. м на рік, ризикують залишитися без новобудов.

Дольщикам допоможуть землею

«Проблемі майже 20 років, і ошукані пайовики продовжують з'являтися», – каже представник ініціативної групи пайовиків Самари Тамара Матузкова. У новій редакції закону про пайове будівництво передбачено створення компенсаційного фонду. Це допоможе захистити права нових пайовиків, а як бути зі старими, питає вона. Адже для них влада не запропонувала жодного рецепту. Представник Мінбуду з цим не згоден: «Всі регіони з ошуканими пайовиками представили в Мінбуд Росії графіки добудови проблемних об'єктів із зазначенням термінів та механізмів вирішення. Щокварталу Мінбуд перевіряє, як ці графіки виконуються, а також допомагає регіонам наданням вільної землі, яку зможуть використовувати забудовники, які інвестують кошти в добудову проблемних будинків.

Новий закон наказує, що у забудовника не повинно бути зобов'язань за кредитами, позиками, позиками, за винятком цільових кредитів, пов'язаних із залученням коштів пайовиків. Тобто проектного фінансування у банках та іпотеки. По суті йдеться про заборону на залучення стороннього небанківського фінансування – за рахунок, наприклад, випуску облігацій чи векселів, банк буде єдиним кредитором, вважає Сичов. Таке обмеження підвищить залежність будівельних компаній від банків, вважає Ігнахін. Але реалізувати ідею буде складно. Зокрема, банк повинен мати штат фахівців у будівництві, які можуть зрозуміти суть підрядних договорів та оцінити адекватність цін за надані за ними послуги, зазначає Ігнахін. Але таких людей та технічних ресурсів у банків немає. «Це означає, що відкривати «проектні» рахунки для забудовника, підрядника та замовника фінансові установи будуть неохоче, – розмірковує Ігнахін. – У будь-якому випадку контроль обернеться зростанням витрат для банків, а отже, і для девелоперів, яким вони надаватимуть розрахункові послуги».

Найбільші банки не відповіли на запит «Відомостей» із проханням прокоментувати зміни до закону про пайове будівництво. Якщо він набуде чинності у такому вигляді, відносини між банками та забудовниками доведеться переглянути, а будь-які зміни вимагають часу та сил, тобто можливі несподіванки для обох сторін, розмірковує один із банкірів.

Де взяти гроші

За даними АІЖК, минулого року було укладено близько 630 000 договорів участі в пайовому будівництві житла, у грошовому вираженні - 1,8 трлн руб. Якщо закон залишиться незмінним, то забудовнику будуть потрібні власні кошти у розмірі 40% загальної вартості будівництва, вважає великий девелопер. У стільки він оцінює мінімальні витрати на придбання землі, отримання дозволу на будівництво плюс зарезервовані за законом 10% вартості будівництва. Ці кошти мають бути фактично заморожені до передачі останньої квартири покупцям, наголошує співрозмовник «Відомостей».

Одномоментне вилучення у забудовників всього прибутку, отриманого від попередніх проектів, призведе до відсутності у них коштів на купівлю нових майданчиків та розробку містобудівної документації, вважає Бризгалов. А це означає повний вихід з ринку будівництва житла невеликих компаній. На ринку Москви та Московської області це компанії з річним оборотом менше 10 млрд руб. - Оскільки тут тільки вартість купівлі нового майданчика становить не менше 1 млрд руб., вважає Бризгалов.

«Дільники, безумовно, будуть захищені від недобудови та неповернення коштів. Але вжиття таких радикальних заходів може значно підвищити вартість житла, оскільки, з одного боку, захищеність інвестицій зростає, і це стимулює попит на первинне житло. З іншого боку, це веде в цілому на ринку до подорожчання залучення коштів на будівництво та скорочення кількості учасників ринку. Працюватиме стандартний ринковий механізм: менший ризик – менша різниця в ціні між об'єктом, що будується і побудованим», – визнає один із великих забудовників.

Чому допоможе закон

Серед будівельників є й прихильники закону. «Новели націлені на підвищення прозорості та відповідальності на ринку будівництва. Знижується ризик виникнення токсичних забудовників, створених як піраміда, коли за рахунок залучення грошей одного проекту фактично закриваються зобов'язання щодо інших проектів», – коментує Микола Буличов із MR Group. Великі забудовники, на його думку, не повинні випробувати складнощів, але забудовники, для яких будівництво не було профільною діяльністю, будуть змушені шукати партнерства з девелоперами, що відбулися. Оскільки немає передумов до зростання ринкових цін, рентабельність будівельного ринку в цілому знизиться, прогнозує Буличов.

«Ми насамперед дбаємо про безпеку залучення коштів пайовиків», – каже Стасишин. «Забудовники побоюються, що все звалиться. Нічого подібного», – упевнений Миколаєв. Забудовники, за його словами, зараз, по суті, фінансові структури - ними за час дії закону про пайове будівництво залучено 3300000000000 руб., які не піддавалися фінансовому нагляду. «На руках у громадян сьогодні близько 20 трлн. руб. Але вони 10 разів подумають, щоби купити квартиру у забудовника за договором пайового будівництва», – запевняє Миколаїв. На його думку, після запровадження нових вимог поступово відновлюватиметься довіра громадян до галузі. «Нові виправлення недостатньо жорсткі. Ми зараз працюємо над законопроектом, який запровадить субсидіарну відповідальність бенефіціарів компаній-забудовників», – обіцяє він. За експертними оцінками, із загального обсягу проектів, започаткованих у 2013–2014 рр., близько 7% перейшло до категорії проблемних – йдеться про сотні будинків, каже представник АІЖК. За його словами, зміни закону повністю забезпечать фінансову стійкість та прозорість забудовників, контроль цільового використання коштів учасників пайового будівництва, а головне – виключать із системи гарантування свідомо неспроможні чи недобросовісні компанії. Їхні збитки чи розкрадання не перекладатимуться на галузь, а зрештою – на покупця, резюмує близька до уряду людина.

За указом президента Росії розробляється законопроект про скасування пайового будівництва та перехід до більш надійного проектного фінансування. Вступити в силу закон має протягом трьох років.

Відмінності пайового будівництва та проектного фінансування

Пайове будівництво – це будівництво, із залученням грошей покупців (пайовиків). У Росії це найпопулярніший вид фінансування новобудов. Схема пайової участі виглядає наступним чином: частину вартості будівництва беруть на себе пайовики, а у випадку, коли у будівельної компанії не вистачає коштів на завершення проекту, забудовники починають нове будівництво і на отримані гроші добудовують попередній об'єкт. Якоїсь миті грошей перестає вистачати на будівельні роботи і новобуд може заморожуватися до невизначеного часу. На зміну пайового будівництва прийде проектне фінансування новобудов.

Проектне фінансування – це будівництво багатоквартирних будинків з допомогою фінансового забезпечення банків, а чи не фізичних осіб. Проектне фінансування буде організовано за рахунок залучення кредитів, що, в свою чергу, позначиться на вартості квартир.

Що зміниться після скасування пайового будівництва

Реформа дозволить знизити ризики пайовиків і зробить систему ринку житлової нерухомості прозорішою. У Росії сьогодні понад 800 проблемних будівництв, а кількість ошуканих громадян досягла 150-200 тисяч жителів.

Перевага нововведення – це у новобудові. Люди купуватимуть уже готове житло, яке зможуть одразу оформити у свою власність. Збільшиться швидкість будівництва будинків, оскільки на бюджет забудовника не впливатимуть темпи продажу новобудови.

Мінус скасування пайового будівництва – це збільшення вартості нерухомості. Інвестиції в новобудови на низьких етапах будівництва втрачають свої переваги. Можуть зникнути дрібні або навіть середні будівельні компанії, які пропонують бюджетне житло. Зі зменшенням обсягів будівництва житла неодмінно зросте його вартість.

В уряді зараз активно обговорюються шляхи переходу до проектного фінансування та можливості державної підтримки чи зниження відсоткових ставок банку.

Експерти вважають, що для кожного забудовника буде потрібний індивідуальний підхід, який враховує його репутацію та фінансове забезпечення.

Чи подорожчає житло після скасування пайового будівництва?

Аналітики прогнозують після ухвалення нового закону збільшення. З огляду на нинішні банківські відсоткові ставки цінник зросте на 10-30%. Наприклад, Вартість однокімнатної квартири в розвиненому районі 1,5 млн. рублів, якщо додати 25%, отримуємо 1,85 млн. рублів.Також покупці втрачають можливість заощадити або заробити гроші, купивши квартиру на низькому етапі будівництва, а це близько 10-30% її підсумкової вартості.

Вартість житла буде безпосередньо пов'язана із процентними ставками, які запропонують банки. Конкурувати із забудовниками-партнерами банків або великими будівельними компаніями, маленьким фірмам чи новачкам стане дуже складно.

Зменшиться конкуренція на ринку новобудов, скоротяться обсяги будівництва, через що зростуть ціни на нерухомість. Чи очікує країну на нову житлову кризу чи глобальне підвищення цін, залежить від державної підтримки забудовників та продуманості етапів переходу до нової схеми.

Чи варто купувати квартиру зараз чи чекати на скасування пайового будівництва?

Після набуття чинності законопроекту зростатимуть. Зараз на тлі знижених іпотечних ставок та доступних цін, можна встигнути купити квартиру за гарною ціною для інвестування чи комфортного життя. Звести до мінімуму ризики допоможуть експерти з нерухомості 23квартири.ру. Вибрати квартиру від надійного забудовника, відкрити та купити житло віддалено допоможуть фахівці незалежного порталу нерухомості. Послуги наших експертів та менеджерів безкоштовні.