Proiect de acord de investiții. Acord de investiții

ACORD DE INVESTITII Nr.

Sarov "___" _________ 2006

Administrația orașului Sarov , denumită în continuare „Administrație » , acționând pe baza Cartei de la Sarov, pe de o parte, și

„___________________”, denumit în continuare „Subiectul Activitatea de Investiții”, reprezentat de __________________________, acționând în baza ______________________________ , pe de altă parte, denumite în continuare părțile, au încheiat prezentul acord de investiții (denumit în continuare acord) despre următoarele:

1. Obiectul contractului

1.1. Acest Acord definește relația dintre Administrație și „_______________________” pentru implementarea în orașul Sarov proiect de investitii « numele proiectului.”

1.2. Prezentul acord a fost încheiat de părți în scopul cooperării reciproc avantajoase, pe termen lung și combinând eforturile părților menite să creeze condiții favorabile dezvoltării și implementării în orașul Sarov. activitati de investitiiîn raport cu obiectul investiţiei.

2. Scurtă descriere a proiectului de investiții

2.1. Denumirea obiectului de investiție: ___________________________ .

2.2. Locația obiectului de investiție1: ________________________.

2.3. Rezumat proiect: ________________________________.

2.4. Caracteristică h teren 1:

pătrat ______________

Număr cadastral _______________.

Zona de construcție _________________________________________

Alte caracteristici ________________________________________________.

2.5. Termenul limită de depunere a documentației de proiect aprobată pentru obiectul de investiție cu încheierea Glavgosexpertiza este _____________.

Data începerii construcției _____________________________________________.

Data de finalizare pentru ciclul de construcție zero este ______________________.

Termenul limită pentru finalizarea construcției și prezentarea obiectului de investiție comitetul de acceptare pentru permisiunea de punere în funcțiune ___________________.

2.6. Volumul investiției: Conform calculelor date în planul de afaceri, investiția totală este de ___________ ruble.

Investițiile sunt direcționate către:

pentru construcție în valoare de _________________ rub.

pentru achiziționarea de echipamente (inclusiv costurile pentru lucrările de construcție, instalare și punere în funcțiune pentru punerea în funcțiune) și tehnologie în valoare de _____________________ rub.,

în alte scopuri, în cantitate de _______________ rub.

Investițiile se realizează conform următorului program:

Alte activități ale proiectului _________________________________

2.7.Servicii prestate / volumul produselor produse (în mii de ruble):

2.8. Data punerii în funcțiune a construcției finalizate în conformitate cu capacitatea de proiectare este _____________.

2.9.Social și eficienta bugetara proiect

Ca urmare a implementării proiectului, este planificată crearea de ______ locuri de muncă, cu un salariu mediu pentru proiect în valoare de _______ ruble.

Efectul bugetar din implementarea proiectului pe perioada de valabilitate a acordului de investiții pentru bugetul orașului Sarov va fi de ____ mii. ruble, conform Anexei 1 la prezentul acord.

2.10.Perioada de rambursare a proiectului: _____lună.

3. Drepturile subiectului activității investiționale

3.1. Obiectul activității de investiții în cadrul implementării proiectului « numele proiectului» are dreptul la:

§ Plata în rate la achiziționarea drepturilor de închiriere pe baza rezultatelor unui concurs (pe o perioadă de cel mult ani (ani));

§ Acordarea, cu prioritate, a dreptului la rambursarea din bugetul orasului Sarov a unei parti din rata dobanzii la creditele primite in organizatii de credit, pentru implementarea proiectului de investitii " numele proiectului".

§ Primirea măsurilor nefinanciare sprijin municipal inclusiv:

a) Primirea unei cereri de sprijin pentru proiectul său de investiții pentru depunerea la organele guvernamentale regionale ale Federației Ruse (la cererea subiectului activității de investiții);

b) plasarea de informații pozitive despre subiectul activității investiționale;

c) Asistență în crearea infrastructurii de afaceri în conformitate cu programul de dezvoltare a afacerilor orașului.

3.2. Subiectul activității de investiții are dreptul de a se adresa autorităților regionale pentru a obține măsuri sprijinul statului activități de investiții în regiunea Nijni Novgorod.

3.3. Entitatea de investiții are dreptul de a-și transfera drepturile și obligațiile în temeiul prezentului acord, precum și drepturile sale asupra proiectului de construcție către o altă persoană, în conformitate cu clauza 4.6. din acest acord.

4. Responsabilitățile subiectului activității de investiții

4.1. Subiectul activității de investiții se obligă să realizeze proiectul de investiții în conformitate cu alin. 2., 2.8-2.9. din acest acord.

Reducerea volumului investițiilor este permisă prin acord cu Administrația.

În cazul în care un subiect al activității investiționale crește volumul investițiilor, valoarea compensației excedentare nu este supusă compensației de către Administrație.

4.2. Permite reprezentanților Administrației și altor persoane implicate de Administrație să efectueze inspecții ale implementării proiectului de investiții, în conformitate cu subclauza 2 din clauza 5.1. din acest acord.

4.3. Subiectul activității de investiții este obligat să efectueze plăți în în întregime plățile curente ale impozitelor către sistemul bugetar al Federației Ruse.

4.4. Investitorul este obligat, în termen de cel mult 10 zile de la sfârșitul perioadei stabilite pentru depunerea documentelor contabile și raportare fiscală Pe baza rezultatelor semestrului și anului de raportare, furnizați Administrației următoarele documente:

1) un raport privind evoluția proiectului de investiții, inclusiv efectul bugetar efectiv din implementarea proiectului de investiții, investițiile în proiectul de investiții, greutate specifică veniturile din implementarea proiectului de investiții, indicatorii sociali ai implementării proiectului de investiții, plățile reale fiscale și nefiscale către bugetul orașului Sarov (în forma, în conformitate cu Anexele 2, 3, 4, 5 , 6 la acest acord)

§ raportare statistică(Formularul P-4 „Informații privind numărul, salariileși circulația lucrătorilor”);

§ raportare fiscală, certificată de inspectoratul fiscal (calcul sau declarație) pentru plățile impozitelor către bugetul orașului Sarov, pentru primele de asigurare pentru obligativitatea asigurare de pensie(pentru persoanele care efectuează plăți către persoane fizice).

4.6. Investitorul este obligat să obțină acordul Administrației pentru a transfera drepturile și obligațiile sale în temeiul prezentului acord, precum și drepturile asupra proiectului de construcție către o altă persoană.

5. Drepturile Administrației

5.1. În scopuri de control, Administrația are dreptul de a:

1) cererea și primirea de la subiectul activității investiționale în termenele stabiliteși în întregime documentele specificate în clauzele 4.4., 4.5. a prezentului acord și informații privind derularea proiectului de investiții, îndeplinirea obligațiilor care decurg din prezentul acord;

2) efectuarea unei inspecții a parametrilor financiari, tehnologici și temporali, inclusiv cu implicarea organizațiilor autorizate, precum și a consultanților și experților, în efectuarea inspecțiilor.

6. Responsabilitatile Administratiei

6.1. Administrația, în limitele competenței și autorității sale, este obligată să acorde subiectului activității de investiții asistența necesară în exercitarea drepturilor sale stabilite prin prezentul acord.

6.2. Administrația este obligată să monitorizeze implementarea proiectului de investiții pe subiectul activității de investiții.

6.3. La cererea unui subiect al activității de investiții, Administrația este obligată să elibereze un document care susține proiectul de investiții al subiectului activității de investiții.

7. Durata contractului

7.1. Prezentul contract se încheie pe o perioadă de ___ ani (an).

7.2. Prezentul acord este valabil până când părțile își îndeplinesc pe deplin obligațiile care le revin în temeiul prezentului acord.

8. Răspunderea părților

8.1. Administrația are dreptul să unilateral reziliază contractul fără a se adresa justiţiei în caz de neîndeplinire şi execuție necorespunzătoare obiectul obligațiilor de activitate investițională prevăzute la clauzele 4.1. – 4.6. a prezentului acord, precum și în cazul rezilierii contractului de închiriere pentru un teren situat la _____________________ număr cadastral ___________, anunțându-l cu cel puțin o lună înainte.

8.2. Administrația are dreptul în cazul neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare a obligațiilor prevăzute la clauzele 4.1. – 4.6. din prezentul acord, impun subiectului activității de investiții plata unei amenzi în cuantum 100 de salariu minim.

9. Schimbarea și încetare anticipată acorduri

9.1. În cazul în care una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile care îi revin în temeiul prezentului contract, contractul poate fi reziliat în conformitate cu procedura stabilită de lege, cu notificarea prealabilă a celeilalte părți.

9.2. Prezentul acord poate fi modificat sau completat prin acordul părților.

10. Forță majoră

10.1. Părțile sunt eliberate de răspundere pentru neîndeplinirea parțială sau totală a obligațiilor în temeiul prezentului acord, dacă aceasta a fost o consecință a circumstanțelor. forță majoră apărute după încheierea acestui acord, pe care părțile nu l-au putut prevedea, ar trebui prevenite prin măsuri rezonabile. Astfel de circumstanțe includ: dezastre naturale (incendii, inundații, cutremure, uragane, epidemii etc.), revolte, tulburări civile, revolte, războaie, greve, precum și acte prohibitive ale autorităților.

10.2. Partea care nu își poate îndeplini obligațiile în temeiul prezentului contract din cauza apariției unor circumstanțe de forță majoră este obligată să notifice celeilalte părți în scris în termen de 10 zile de la apariția circumstanțelor de forță majoră.

Faptele menționate în anunț trebuie confirmate de Camera de Comerț și Industrie Regiunea Nijni Novgorod, dacă nu sunt cunoscute public.

Neînștiințarea sau notificarea în timp util a apariției unor circumstanțe de forță majoră privează partea de dreptul de a referi aceste circumstanțe drept forță majoră.

10.3. În cazul în care una dintre părți se află în imposibilitatea de a-și îndeplini obligațiile asumate prin prezentul contract din cauza apariției unor circumstanțe de forță majoră într-un anumit timp, termenul de îndeplinire a acestor obligații se amână pe durata circumstanțelor de forță majoră.

11. Dispoziții finale

11.1. Dezacordurile și problemele controversate apărute în legătură cu executarea acestui acord sunt rezolvate prin negocieri. Dacă dezacordurile și problemele controversate nu sunt soluționate de părți în termen de trei luni, acestea vor fi soluționate la Curtea de Arbitraj din regiunea Nijni Novgorod.

11.2. Prezentul contract este întocmit în 2 (două) exemplare egale forță juridică, câte unul pentru fiecare parte.

11.3. Prezentul acord este valabil de la data semnării până la ___/___/___

11.4. Planul de afaceri al proiectului de investiții este Anexa 7 la prezentul acord.

11.5. Toate modificările și completările se fac în scris și fac parte integrantă din acest acord.

1 Datele se introduc în conformitate cu rezoluția șefului administrației privind desemnarea unui concurs pentru dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru un teren pentru proiectare și construcție

Acesta este un document în conformitate cu care se dezvoltă relația dintre investitor și client.

Clientul este cel care conduce direct proiectul în care a investit cealaltă parte la acord, investitorul. Un contract de investiții în construcții, de exemplu, poate avea, de asemenea, un antreprenor ca parte la acord (sarcina sa principală este de a rezolva probleme organizaționale, de exemplu, găsirea unui client și investitor pentru a implementa următorul proiect).

Există, de asemenea, un contract special de investiții, care se încheie în conformitate cu. Acest acord conține obligațiile investitorului de a crea, moderniza sau stăpâni producția produse industriale pe teritoriul Rusiei. Și a doua parte (Federația Rusă sau o entitate constitutivă a Federației Ruse) se angajează să stimuleze activitatea în sectorul industrial în conformitate cu actele juridice de reglementare. Astfel, un astfel de instrument a fost creat cu scopul de a moderniza industria prin oferirea de beneficii și preferințe investitorilor. Ministerul Industriei și Comerțului încheie un contract special de investiții în numele Federației Ruse.

Termenii esențiali ai acordului

Condițiile esențiale includ:

1. Articol. În scopul aprobării, părțile trebuie să indice caracteristicile obiectului. De exemplu, dacă vorbim despre un obiect în construcție: locația terenului, locația obiectului, scopul propus, prezența balcoanelor, garajelor, subsolurilor, mansardelor, suprafata totala obiect.
2. Preţ. Sunt mai multe moduri posibile indicati pretul contractului. Primul este de a indica suma fixă, care rămâne neschimbată pe întreaga perioadă a proiectului. Al doilea este profitul aproximativ, adică plățile finale vor depinde de profitul primit.
3. Termenele limită. O astfel de condiție este determinată sub forma unor date specifice (este important să se folosească principiul caracterului rezonabil al termenului limită, adică este necesar să se evalueze în mod obiectiv capacitățile și caracteristicile unui anumit proiect).

Implementarea contractelor de investiții din partea clientului include, de exemplu, furnizarea de rapoarte privind implementarea unui proiect, șantier sau birou, atragerea persoane necesare, iar din partea investitorului - transfer numerar, acceptarea obiectului după livrarea acestuia, precum și plata remunerației către client.

Cum se încheie un acord de investiții

Să aruncăm o privire mai atentă asupra modului de încheiere a unui contract special de investiții. Beneficiul este acordat pe baza unui act al Guvernului Federației Ruse dacă sunt îndeplinite următoarele condiții:

• încheiat de Federația Rusă (subiectul Federației Ruse sau al municipiului);
• volumul investițiilor este de peste 3 miliarde de ruble;
• va fi realizată producția organizatie ruseasca;
• Țara de origine a produselor este Federația Rusă.

De asemenea, pe lângă criteriile de mai sus, este necesar să se indice în contract condițiile suspensive care se referă la capacitatea investitorului de a încheia contracte de furnizare de produse în calitate, precum și cantitatea maximă de produse furnizate și răspunderea pentru depășire. ea.

Este necesar să rețineți că criteriul de mai sus intră în vigoare din momentul în care Guvernul Federației Ruse emite un act privind numirea investitorului ca furnizor unic.

Exemplu de contract de investiții

Forma standard a unui contract special de investiții este consacrată în Decretul Guvernului Federației Ruse din 16 iulie 2015 nr. 708 pentru diverse industrii (de exemplu, inginerie mecanică, aviație sau produse farmaceutice).

Cu ajutorul unui acord de investiții, o companie oferă fonduri pentru dezvoltarea unei afaceri, a unui proiect de construcție etc. Care sunt caracteristicile reglementării legale a contractelor de investiții.

Contract de investiții: care sunt dificultățile reglementării legale

Adesea, companiile tinere sau antreprenorii nou-înființați atrag parteneri mari în etapa inițială. Ei fac acest lucru pentru a primi fonduri pentru dezvoltarea companiei. De asemenea, fondurile pot fi necesare în timpul construcției unei instalații sau în alte scopuri. Când vine vorba de sprijin financiar proiect, părțile încheie un acord de investiții între ele. Acest termen corespunde, de asemenea, termenilor „acord de investiții” sau „contract de investiții”.

Documentul este un acord de a furniza fonduri sau proprietăți pentru a sprijini un proiect. Părțile la tranzacție convin cu privire la măsura și în ce condiții investitorul va oferi sprijin. Cu toate acestea, Codul civil al Federației Ruse nu a descris separat acordul de investiții. Conform clauzei 2 privind libertatea contractuală, participanții la tranzacții comerciale au dreptul de a încheia acorduri care nu sunt menționate în cod. Astfel de acorduri includ acorduri de investiții.

Un contract de investiții este un acord care este calificat prin conținutul său

Atunci când se elaborează un acord de investiții între persoane fizice, între companii sau cu o compoziție diferită a participanților la tranzacție, trebuie să se pună accent pe caracteristicile sale distinctive. Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a indicat în paragraful 5 că, pentru a determina natura raportului juridic, instanța analizează esența acordului. Natura sa este determinată de conținutul documentului. Instanța va ține cont și de modul în care a fost descris cu exactitate obiectul tranzacției, precum și de sfera drepturilor și obligațiilor primite de fiecare parte.

ÎN în acest caz, Un exemplu de acord de investiții este un acord de investiții într-o afacere. În funcție de ce termeni includ părțile în document, instanța îl poate determina astfel:

• acord privind activitățile comune,
• acord de parteneriat pentru investiții,
• contract de împrumut vizat etc.

În ceea ce privește forma acordului de investiții, ar trebui să ne bazăm cerințe generale drept. Din cauza lipsei unei reglementări speciale, pot exista dificultăți în a conveni asupra condițiilor esențiale ale acordului de investiții. Este necesar să se determine subiectul unei astfel de tranzacții cât mai exact posibil. Pentru a evita îndoielile cu privire la încheierea unui acord, concentrați-vă pe tipul de acord care este cel mai apropiat în esență de acest acord.

Acordurile de investiții sunt utilizate în diverse domenii de activitate

Tratatele de investiții sunt un tip de acord reglementare legală care depinde de natura tranzacţiei. În fiecare caz individual, contractul este clasificat individual, în funcție de condiții. Pe de o parte, acţionează norme generale munca contractuala. Pe de altă parte, regulile și restricțiile specifice depind de domeniul de activitate în care este încheiat acordul. De exemplu, în construcție un astfel de acord este supus activității de investiții.

Un acord de investiții între persoane fizice și juridice din sectorul construcțiilor este calificat drept contract de vânzare

Ce este un acord de investiții în legătură cu construcția și cum funcționează reglementarea legală poate fi ilustrat printr-un exemplu. Părțile intenționează să construiască o nouă clădire și să încheie un acord privind sprijinul financiar pentru proiect. Este posibil un acord de investiții între persoane fizice și juridice. Potrivit părții 2 a art. 4 din Legea nr. 39-FZ, la un astfel de acord pot participa:

• indivizi;
• companii;
• entități care au apărut în baza unui acord privind activitățile comune și au statut persoană juridică;
• grupuri de persoane juridice;
• agenții guvernamentale sau administrații locale;
• entități comerciale străine.

Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a făcut concluzii care se referă la contractele de investiții, acestea trebuie luate în considerare în timpul pregătirii. În paragraful 4 din Rezoluția nr. 54, instanța a subliniat că în cazul unui litigiu va fi necesar:

• stabilirea naturii juridice a contractului;
• rezolva conflictul pe baza capitolelor Codului civil al Federației Ruse nr. 30, nr. 37, nr. 55 sau altul, în funcție de conținut.

Adică, din lipsa unei reglementări speciale și a definirii unui acord de investiții, instanța îl va califica drept un acord de vânzare a unui bun imobil viitor, un simplu parteneriat, participarea la capitaluri propriiîn construcții sau altele. De regula generala un astfel de acord de investiții este privit ca un contract de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare viitoare.

De regulă, relația dintre client, investitor și contractant este reglementată de Acordul de investiții și de Contractul general. În legătură cu modificările aduse Hotărârii Curții Supreme de Arbitraj nr.54 din 11 iulie 2011, acordul de investiții nu protejează în totalitate drepturile investitorului...

Concepte generale

Definiția oficială a conceptului „Acord de investiții” în documente de reglementare absent. Acest concept (denumit în continuare ID) a fost utilizat pentru prima dată Curtea Supremă de Justiție. Definiția cea mai comună este următoarea: Un acord de investiții este un acord în care o parte, investitorul, transferă fonduri (și anume, fonduri, aceasta este - condiție prealabilă), iar al doilea este clientul, care investește contra unei taxe bazate pe proiectul de investiții, iar apoi îl transferă investitorului pentru proprietate.

Există trei părți implicate într-o tranzacție de investiții: clientul, investitorul și antreprenorul general. Antreprenorul general/antreprenorul, în conformitate cu partea 4 a articolului 4 din 39 Legea federală, acționează pe baza unui acord contractual încheiat cu clientul sau investitorul.

Investitor- persoana fizica sau juridica care desfasoara actiuni legate de riscul investirii capitalului, care vizeaza obtinerea ulterioara de profit.

Client- o persoană fizică sau juridică interesată ca Dezvoltatorul să execute lucrări de construcție.

Dezvoltator- o persoană fizică sau juridică care asigură construcția, reconstrucția și reparațiile majore de instalații pe un teren deținut de acesta construcție capitală, precum și execuția anchete de inginerie, pregătirea documentației de proiectare pentru construcția, reconstrucția acestora, revizuire(Clauza 16, Articolul 1 din Codul de urbanism).

ATENŢIE!
Dezvoltatorul poate fi simultan client.

Antreprenori- sunt persoane fizice si juridice care presteaza munca in baza unui contract sau contract guvernamentalîncheiat cu clienții în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse.

Obiect acordul de investiții este construcția/reconstrucția unei clădiri sau structuri rezidențiale/nerezidenţiale realizată în cadrul activităților de investiții.

Termenii de bază ai contractului de investiții

. Libertatea de a incheia un contract:

Baza încheierii unui acord de investiții este Legea federală nr. 39 din 25 februarie 1999. În articolul 8 din Legea federală nr. 39 din 25 februarie 1999. Este scris că relațiile dintre subiecții activității de investiții se desfășoară pe baza unui acord încheiat în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse.

. Obiectul contractului de investiții:

Pentru o parte, obiectul investiției este investiția în construcția unui obiect (investiția de fonduri sau alte active), pentru cealaltă, construcția obiectului în sine și, după punerea în funcțiune, transferul acestuia către investitor.

. Obiect de investitie:

Obiectul contractului de investitie il constituie construirea/reconstructia unei cladiri rezidentiale/nerezidentiale, structura, realizata in cadrul activitatilor de investitii. Întrucât obiectul nu a fost încă construit, contractul precizează caracteristicile obiectului (zona proiectului, număr, adresă poștală etc.).

. Alte conditii:

Acordul prevede procedura de transfer al apartamentului către investitor, procedura de trimitere a notificărilor, condițiile pentru ca investitorul să plătească costurile de funcționare a instalației construite și alte condiții.

Modificări aduse Hotărârii Curții Supreme de Arbitraj nr. 54 din 11 iulie 2011

Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj (CSA) nr.54, care a intrat în vigoare la 11 iulie 2011, nu a avut un impact semnificativ asupra relației dintre dezvoltatori și investitori.

Înainte de intrarea în vigoare a rezoluției, investitorul avea dreptul la o anumită cotă din instalația construită. Acum ID-ul a pierdut această caracteristică și s-a transformat de fapt într-un contract de cumpărare și vânzare. Ca urmare, înregistrarea drepturilor investitorilor a devenit secundară. Investitorul poate cere transferul proprietății numai după ce dezvoltatorul și-a înregistrat dreptul de proprietate. Un investitor poate depune cereri pentru transferul unui obiect și pentru înregistrarea transferului de drepturi, dar aceasta necesită înregistrarea drepturilor dezvoltatorului și nu poate fi forțată. În acest caz, investitorul poate depune o cerere de recuperare a fondurilor. Totuși, pentru investitor, scopul principal nu este colectarea fondurilor, ci obținerea dreptului de proprietate asupra obiectului de finanțare.

Rezoluția nr. 54 este dublă:

• pe de o parte, Curtea Supremă de Arbitraj a urmărit să protejeze interesele cumpărătorilor care au intrat în investiții și acorduri preliminare. Acum au drepturi egale, iar dacă dezvoltatorul nu și-a îndeplinit obligațiile, investitorii au dreptul să ceară despăgubiri pentru pierderi pe baza valoarea de piata proprietate.
• pe de altă parte, Curtea Supremă de Arbitraj a declarat că este inacceptabil să se acorde tuturor participanților care finanțează construcția dreptul proprietate comună. Acest lucru îi pune pe investitori într-o poziție dificilă.

Investitor, client, dezvoltator = TVA

Cele mai multe cea mai buna varianta- acesta este momentul în care acționați ca client, dezvoltator, investitor, totul într-unul. Apoi puteți rambursa TVA-ul trimestrial. Dacă sunteți doar un investitor, primiți acest drept numai după punerea în funcțiune a instalației.

Toate costurile asociate cu sondajul, proiectarea și lucrari de constructii, se acumulează în contul 08. Este de dorit ca în contract să se prevadă construcția în faze, unde etapa este de o lună. La sfârșitul trimestrului se întocmește pentru fisc următorul pachet de documente pentru rambursarea TVA:

• Contracte pentru lucrări de topografie, proiectare, construcție și instalare.
• Certificate de finalizare a lucrărilor (KS-2, KS-3).
• Facturi.
• Carte de vânzări, carte de cumpărare.

După ce a primit pachet complet documente, biroul fiscal efectuează revizuirea în termen de 3 luni. În această perioadă, serviciul fiscal efectuează contrainspecții ale organizațiilor pentru care au fost prestate contracte de lucrări de sondaj, proiectare, construcție și instalare. Dacă totul este în regulă, fiscul ia decizia de rambursare a TVA-ului. Dacă inspectoratul fiscal nu este de acord cu ceva, atunci se întocmește o declarație de dezacord. Organizația scrie o explicație, iar apoi, în 2 săptămâni, are loc o a doua revizuire; Este posibil să sunați la șeful serviciului fiscal pentru a clarifica informațiile. Dacă după aceasta nu există un acord pentru compensare, depuneți documentele la un departament superior serviciul fiscal. Dacă refuzi, mergi în instanță.

ATENŢIE!
Investitorul poate rambursa TVA-ul trimestrial dacă intră în contract de agentie cu Clientul (de exemplu, un acord pentru lucrări de proiectare).

Împrumut pentru investiții

Dacă decideți să executați construcția pe cheltuială fonduri de credit, trebuie să înțelegeți că terenul sau drepturile de închiriere a terenului vor fi folosite ca garanție pentru creditor. Termenul împrumutului și dobândă atunci când primiți un împrumut pentru investiții depind de complexitatea proiectului de investiții. Să dăm un exemplu de cerințe de bază pentru împrumuturi pentru investiții diferite banci:

În medie, pe piața creditului termenul de împrumut este de 36-60 de luni, rata dobânzii este de 12-14%. Cerințe pentru împrumut de investițiiîn toate băncile sunt aproximativ la fel. Singura diferență este că băncile pot avea criterii diferite pentru evaluarea unui plan de afaceri.

De exemplu, Sberbank efectuează o examinare documentația de proiectare și estimare pentru a se asigura că prețurile declarate corespund cu media pieței. Din 2013, Sberbank împrumută Investitorului doar dacă acesta deține 90% din spațiul sub ID.

Transferul dreptului de proprietate și vânzarea apartamentelor

Pentru ca o persoană care deține dreptul de teren în baza unui contract de închiriere să primească permisiunea de a pune în funcțiune un obiect (cladire rezidențială, centru de afaceri), contractul de închiriere trebuie să fie valabil în momentul finalizării construcției. Dacă la un moment dat contractul este reziliat, casa construită va fi, în primul rând, considerată o „autoconstrucție” supusă demolării, iar în al doilea rând, niciunul dintre investitori nu va avea drepturi asupra obiectului. Va exista doar o oportunitate de a cere returnarea banilor investiți. Dar aceasta este o procedură lungă și nu este un fapt că veți primi întreaga sumă. Cu toate acestea, asta este o altă poveste.

Transferul dreptului de proprietate trece către investitor după cum urmează:

• Clientul (Client-Dezvoltator) primește permisiunea de a pune în funcțiune proprietatea și înregistrează proprietatea la Oficiul Rosreestr;
• Clientul (Client-Dezvoltator) anunță investitorul verbal sau în scris despre disponibilitatea acestuia de a-și îndeplini obligațiile de a transfera sediul și stabilește data și ora pentru transferul locației și semnarea certificatului de acceptare;
• La inspectarea sediului, dacă nu există dezacorduri, investitorul semnează un certificat de acceptare pentru sediu, primește un plan al sediului și merge la Biroul Rosreestr pentru a înregistra proprietatea asupra spațiilor.

Principalele riscuri:

• Clientul nu are niciun drept (proprietate, arenda) asupra terenului.
• Localul nu îndeplinește caracteristicile prevăzute în contract.
• A avut loc o reamenajare necoordonată a spațiilor.
• Suprafața spațiului construit este mai mică/mai mare decât cea indicată în actul de identitate.
• Construcția localului a fost prost efectuată.

ATENŢIE!
Vânzarea de apartamente către o persoană în timpul perioadei de construcție poate fi efectuată numai în baza unui acord de participare la capital pe baza 214-FZ.

În conformitate cu Legea federală 214-FZ, Acordul de participare la capitaluri proprii (EPA) este înregistrat la Sistemul Rezervelor Federale. Acest lucru vă permite să evitați vânzările duble de apartamente. Mai mult, acest acord nu poate fi încheiat decât de o persoană care are drepturi asupra terenului, fie că este vorba despre un drept de închiriere sau un drept de proprietate. Vânzările de apartamente în orice alt mod sunt interzise.

Dacă terenŞi drepturi de investiții conform ID, este gajat la banca vanzarea apartamentelor este posibila numai dupa ce debitorul a rambursat datoria pentru apartament, care se pregateste pentru vanzare.

Când cumpărați un apartament, asigurați-vă că solicitați documente pentru terenul. Dacă dezvoltatorul are un acord cu orașul, conform căruia el este obligat să pună în funcțiune casa într-un interval de timp specificat și să transfere o parte din apartamente în oraș, iar termenele au trecut, dar casa nu a fost livrată, există riscul ca orașul să nu extindă decretul de construcție la dezvoltator. Ca urmare, ID-ul poate fi reziliat cu Clientul și construcția suspendată. Dacă unele dintre apartamente au fost deja vândute, atunci orașului va fi dificil să găsească un nou Client, deoarece este puțin probabil ca „constructorul” anterior să dea banii acționarilor pentru apartamentele vândute mai devreme. Este foarte probabil ca acesta să intre în faliment sau lichidare. Rezultatul este acționarii fraudați și construcția neterminată.

Capcane

Dacă decideți să acționați ca investitor, atunci când încheiați un acord de investiții trebuie să:

• Verifica reputatia de afaceriŞi istoric de credit clientul și alte părți la acordul de investiții.
• Solicitați acte de proprietate pentru teren, incl. proaspăt pașaport cadastralîn Rossreestr.
• Asigurați-vă că Dezvoltatorul are totul documentare de autorizare, incl. autorizatie de construire. Dacă există autorizații/decrete sau aprobări expirate, atunci clarificați posibilitatea prelungirii acestora și asigurați-vă că le includeți ca condiții suspensive în contract: „Investitorul asigură fonduri după ce Dezvoltatorul furnizează următoarele documente...”.
• În cazul în care terenul pe care se propune construcția sau este deja în derulare, este în proprietatea statului, cu care s-a încheiat un contract de închiriere pentru conditii de investitie, asigurați-vă că verificați: data de expirare a contractului de închiriere privind condițiile de investiție, condițiile de trecere a terenului în proprietate sau încheierea unui contract de închiriere pe termen lung, dacă plățile de închiriere sunt plătite la timp, sarcini suplimentare ale terenului.
• Dacă există deja un investitor în cadrul contractului, este necesar să se efectueze o examinare juridică a relației contractuale dintre acesta și client. Solicitați contractul și toate anexele la acesta, pentru ca ulterior să nu obțineți „spațiul altor persoane” și să nu existe „vânzări duble”.

ATENŢIE!

• Documentația de proiect (permis) include: informații despre dezvoltator și informații despre proiectul de construcție: numele companiei, locația dezvoltatorului, înregistrare de stat dezvoltator, despre fondatorii (participanții) dezvoltatorului, despre proiecte de construcție blocuri de apartamente si (sau) alte obiecte imobiliare la care a participat dezvoltatorul, despre tipul de activitate licentiata, despre rezultat financiar anul curent, dimensiune creanţeîn ziua publicării declarație de proiect; despre scopul proiectului de construcție, despre etapele și momentul implementării acestuia, despre autorizația de construcție, despre drepturile dezvoltatorului asupra terenului, despre amplasarea celor în construcție (creați) bloc de apartamenteși (sau) alte bunuri imobiliare și descrierea acestora.
• Contractul de investiții trebuie să precizeze temeiul încheierii contractului de investiții. De regulă, baza poate fi: un contract de închiriere, o autorizație de construcție, o hotărâre a Guvernului etc.
• Fii atent atât la drepturile și responsabilitățile tale ca investitor, cât și la drepturile și responsabilitățile părții care este obligată să construiască cu banii tăi: Drepturi de dispoziție, utilizare, proprietate asupra obiectelor investitii de capitalși rezultatele acestora; La obținerea dreptului de proprietate asupra unui proiect de construcție
• Dacă tu, în calitate de investitor, vrei să deții controlul asupra fondurilor, închei un contract general și precizează în acordul de investiții că fondurile nu sunt transferate prin client, ci munca este predată. Aceasta înseamnă că, sub ID, investitorul trebuie să transfere fonduri în contul clientului, iar clientul dispune de ele în conformitate cu termenii ID. Dar pentru a avea control asupra fondurilor, este indicat să scrieți în actul de identitate că investitorul - este și antreprenor general - trimite fonduri către antreprenor, și raportează investitorului cu documente și acte semnate. Este indicat să-l puneți ca antreprenor general firma afiliata.

Concluzii

• Există trei părți implicate într-o tranzacție de investiții: clientul, investitorul și contractantul.
• Atentie la conditiile incheierii actului de identitate (libertatea de incheiere, subiectul actului de identitate, obiectul actului de identitate, responsabilitatea partilor, alte conditii).
• Acționați ca Client, Dezvoltator, Investitor - într-o singură persoană pentru a rambursa TVA-ul trimestrial și a vă înregistra proprietatea;
• Fiți vigilenți când primiți obiecte imobiliare sub certificat de transfer și acceptare și când le înregistrați ca proprietate.
• Dacă acționați ca Co-investitor, verificați cu atenție toată documentația pentru tranzacția de investiție, inclusiv. condițiile acordului de proiect dintre client și investitorul inițial (ce filmări sunt transferate investitorului, cine încheie contractul general etc.).