Reguli pentru acceptarea unui apartament de către un acționar. Despăgubiri de la dezvoltator: ce să ceară dacă sunt descoperite deficiențe sau apartamentul nu este înregistrat ca proprietate

Instrucțiuni pentru acceptarea unui apartament nou de la dezvoltator, la ce ar trebui să acordați atenție.

Amabilul poștaș Pechkin ți-a înmânat o scrisoare personal sau pur și simplu a lăsat o notificare de la dezvoltator în căsuța poștală. Așadar, dezvoltatorul grijuliu v-a informat că locuința este gata și v-a invitat să veniți să acceptați apartamentul. Nu vă grăbiți să comandați un camion mare de mutare. Trimite invitații prietenilor și cunoștințelor pentru o petrecere de inaugurare a casei. Torturați pisica în încercarea de a o împinge mai întâi în noua casă și, în general, distrați-vă, toate cele mai interesante lucruri încă vă așteaptă. Se întâmplă adesea ca dezvoltatorul să nu fi primit permisiunea de a pune în funcțiune instalația. în mod legal, sau mai bine zis, complet într-un mod ilegal! Dezvoltatorul inteligent și constructorii săi Jamshed și Raushany au construit casa în grabă și când veneai pe șantier să admiri acest miracol al gândirii arhitecturale, ai văzut că era construită doar în proporție de 75-85 la sută, iar dezvoltatorul inteligent reușise deja să obțină permisiunea de a pune casa in functiune. Cât de miraculos s-a întâmplat acest lucru este o întrebare bună, dar numai agențiile de aplicare a legii pot răspunde rapid.

Raspuns expert:

După ce ați primit o notificare de la Pechkin, cu lacrimi în ochi de bucurie, alergați la dezvoltator și, ca răspuns, auziți că, din păcate, casa nu este gata și trebuie să mai așteptați puțin. Un dezvoltator grijuliu, care te mângâie pe umăr, te împinge cu nerăbdare pe ușa biroului său, promițându-ți că te va suna când casa este finalizată. Sau începe să vă spună o poveste că: „Avem o coadă lungă pentru examinare și programare, trebuie să facem o programare”, dar dintr-un motiv oarecare nu puteți face o programare decât într-o jumătate de an. În general, dezvoltatorul ți-a pregătit o mulțime de motive pentru a refuza să transferi apartamentul achiziționat cu banii tăi câștigați cu greu, toate acestea putând fi subliniate pe larg în acest articol, din care se poate transforma într-un tratat greu. Tu, ca orice altă persoană normală, întrebi de ce?

Și se face totul pentru a reduce timpul de întârziere, deoarece pentru întârzierea livrării unui apartament, conform Legii Federale 214, va trebui să plătiți o amendă (penalitate). Un alt motiv este că dezvoltatorul nu dorește să se încordeze pe el însuși și pe muncitorii care îl vizitează pe șantier prin eliminarea stâlpilor făcute de mâinile lor pricepute și a decis să vă predea în liniște un act unilateral pentru apartamentul în construcție. La urma urmei, din momentul în care se semnează un act de acceptare a transferului cu două fețe, și cu atât mai mult un act unilateral, apartamentul este considerat cedat, iar Dezvoltatorul nu mai este obligat să elimine stâlpii realizati de angajații săi cu înaltă calificare. De asemenea, mă grăbesc să vă mulțumesc că totul plăți comunaleÎncepi să plătești din momentul în care semnezi certificatul de acceptare a transferului, sau din momentul în care primești un act unilateral.

Cum ar trebui să procedeze acceptarea unui apartament de la dezvoltator?

Ce este considerat o notificare adecvată?

O invitație către un cumpărător imobiliar de a semna un certificat de acceptare pentru transferul unui apartament se face adesea sub forma unui apel telefonic sau a unui mesaj SMS.

Cu toate acestea, trebuie menționat că această metodă de notificare nu este considerată adecvată. Alineatul 4 al articolului 8 din Legea cu privire la DDU prevede că există o singură modalitate adecvată de notificare a cumpărătorului: o scrisoare recomandată, care poate fi livrată personal (dovada printr-o chitanță), sau dezvoltatorul trebuie să aibă confirmarea că scrisoarea. a fost primit de către deținătorul de capital.

Același alineat de lege precizează și obligațiile acționarului, care, după ce a primit înștiințarea în mod corespunzător cu privire la finalizarea construcției casei, este obligat să sosească pentru ca acceptarea apartamentului în noua clădire să se efectueze în termenul perioada specificată în DDU sau perioada de 7 zile lucratoare.

Este posibil să ignori notificarea?

Drepturile și obligațiile părților la astfel de acorduri sunt reglementate în mod clar. Legea prevede că, dacă cumpărătorul nu a acceptat proprietatea în termen de două luni de la data specificată pentru transfer, atunci dezvoltatorul are dreptul la un transfer unilateral (un act de transfer de apartament sau un alt tip de confirmare a pregătirii și stării bune a proprietatea se intocmeste).

Consecințele neprimirii notificării de la dezvoltator din cauza unei absențe îndelungate

În cazurile în care dezvoltatorul știe că cumpărătorul a primit înștiințarea corespunzătoare că este necesar să vină să inspecteze apartamentul sau scrisoarea a fost returnată cu semnele „refuz de a primi” sau „destinatarul nu se află la adresa specificată”, mecanismul de rezolvare a acestei probleme este similar cu cel specificat mai sus. Adică dezvoltatorul întocmește un certificat de acceptare a apartamentului care are forță legală. Astfel, participantul DDU este obligat să notifice cu promptitudine modificarea adresei, precum și să primească corespondența primită de acesta.

Cum să preveniți transferul într-un singur sens al unui apartament

Există un anumit mecanism de comportament care permite acționarului să își apere drepturile în cazul în care apar conflicte din cauza semnării documentelor de acceptare. În perioada specificată în DDU sau în lege, trebuie să răspundeți la o scrisoare prin care se precizează că apartamentul urmează să fie acceptat. Dacă acționarul nu a avut ocazia să inspecteze proprietatea și să semneze certificatul de acceptare a apartamentului, atunci ar trebui obligatoriu Trimiteți următorul text dezvoltatorului:

Șablon de revendicare

B (numele organizației)

(funcția și numele complet al managerului)

de la (informații despre cumpărător: nume complet, detalii pașaport, locul de înregistrare)

Revendicare

(data) A fost încheiat Acordul nr.______ pentru cesiunea drepturilor de creanță în temeiul DDU pentru construirea unui imobil între (numele complet al acționarului) și (numele organizației).

La paragraful _____ din prezentul contract (denumirea organizației) se angajează să construiască și să transfer în posesia mea un apartament situat la: (adresa), în suprafață de ______ m2.

În conformitate cu paragraful ____ din prezentul acord, transferul trebuie să aibă loc cel târziu la (data).

(data) Am vizitat biroul (numele firmei dezvoltatorului), la adresa cuprinsă în notificarea primită, pentru a semna acceptarea proprietății.

Un angajat al (numele firmei dezvoltatorului) m-a informat ca din cauza (lista problemelor existente care impiedica livrarea casei), transferul apartamentului la mine este amanat.

Vă rog să studiați această situație și să luați măsuri pentru transmiterea imobilului în modul prevăzut de actele legislative în vigoare.

Vă rugăm să mă anunțați trimițând o scrisoare despre momentul în care va avea loc inspecția și transferul instalației în exploatare.

(semnătura) Numele complet

Scrisoarea trebuie predată destinatarului printr-o notificare corespunzătoare: personal (al doilea exemplar trebuie să aibă ștampila de chitanță) sau printr-o scrisoare de valoare cu inventar.

Exemplu de întocmire a unui inventar

Patele și corecțiile din inventar sunt inacceptabile.

Caracteristicile primirii proprietății comune

În prima parte a legii cu privire la DDU la articolul 7 și în partea 5 a aceleiași legi la articolul 8 se precizează că acceptarea unui apartament de la un dezvoltator poate presupune întocmirea unor documente care să ateste că proprietatea a fost construită cu încălcarea:

• acorduri cu actionarul;
• SNiPov;
• reglementările actuale;
• alte cerințe care sunt obligatorii de respectat.

Pe baza drepturilor participanților la DDU prevăzute de legislație, raportul de inspecție al apartamentului nu este singurul document care trebuie acordat atenție, deoarece este, de asemenea, necesar să se verifice prezența și funcționarea toboganului de gunoi și iluminatul stradal, functionarea ascensoarelor etc. In primul rand se verifica prezenta obiectelor prevazute in reglementarile relevante sau se acorda: loc de joaca, locuri de parcare, imprejmuirea teritoriului etc.

Dacă vorbim despre ce să acordăm atenție atunci când se acceptă un apartament, trebuie menționat că transferul parțial, cu obligația de a elimina pe viitor defectele detectate, este inacceptabil. Dacă există neconcordanțe sau o parte a proprietății nu este gata de livrare, lipsește etc., atunci acest lucru ar trebui reflectat în raportul de defecte întocmit pe baza rezultatelor inspecției (poate fi numit și raport de construcție defecte sau un raport preliminar). Dacă acceptarea unui apartament de la dezvoltator este finalizată prin semnarea unui certificat de acceptare regulat, atunci rezidenții vor trebui să remedieze problemele detectate, deoarece prezența defectelor nu este afișată nicăieri.

De fapt, DDU acoperă nu doar apartamentul indicat în acesta, ci și proprietatea comună a casei. Cu toate acestea, avocații nu recomandă să credeți dezvoltatorului pe cuvânt că societatea de administrare este responsabilă pentru acceptarea proprietății comune. Da, în practică acest lucru se întâmplă de obicei, dar asta se datorează faptului că cetățenii nu înțeleg bine legislația existentă și nu citesc cu atenție termenii contractelor încheiate, altfel ar putea cere o penalitate pentru întârzierea transferului locuinței datorate. la deficienţele descoperite.

Părțile la acord care sunt pe cale să accepte transferul unui apartament de multe ori pur și simplu nu doresc să se împovăreze cu problemele care apar în timpul transferului proprietății comune, iar unii cred că proprietarul este organizația de management. Cu toate acestea, acest punct de vedere este greșit. Nici statul, nici altcineva nu este proprietarul bunului comun, deoarece acesta este deținut de cumpărătorii proprietății și ei sunt cei responsabili de starea acesteia. Chiar și faptul că autoritățile orașului alocă periodic unele sume sub formă de subvenții nu înseamnă că această responsabilitate poate fi transferată asupra altcuiva.

Nu trebuie să uităm că astăzi s-a instituit un sistem capitalist în statul nostru, iar cetățenii obișnuiți cu socialismul trebuie să-și schimbe ideile despre relațiile cu proprietatea. Cei care nu au făcut acest lucru trebuie uneori să plătească mult mai mult pentru locuința într-o clădire nouă decât pentru un apartament situat în clădirea veche. Și acest lucru se explică tocmai prin faptul că proprietarii au fost slab informați despre cum să accepte un apartament de la un dezvoltator, iar acum sunt nevoiți să elimine deficiențele neindicate în fișa defectelor pe cheltuiala lor. De aici și mărimea semnificativă a facturilor la locuințe. Acest lucru poate fi evitat dacă locuitorii casei se unesc pentru a-și proteja drepturile și se pot asigura că dezvoltatorul livrează noua clădire în stare corespunzătoare.

Avocații recomandă angajarea unor specialiști independenți, a căror aviz de expertiză poate fi folosit pentru a depune o reclamație cu o listă a deficiențelor identificate. Inspecția tehnică întocmită de aceștia ar trebui să stea la baza unei liste de defecte de construcție care este trimisă dezvoltatorului. În același timp, cerința de a plăti pentru servicii experți independenți pot fi incluse și în această cerere sau declarație de cerere către instanță. Dacă locuitorii reușesc să-și apere poziția, mărimea facturilor lor se va reduce semnificativ, iar banii vor fi alocați pentru îmbunătățiri suplimentare. Dar acest domeniu de cheltuieli nu este subiectul acestui articol.

Cum ar trebui să fie raportul de inspecție al apartamentului?

(locul întocmirii documentului) (data)

Dezvoltatorul (numele organizației), reprezentat de (numele și funcția managerului), pe de o parte, și Acționarul (informații despre cumpărător: numele complet, detaliile pașaportului, adresa de înregistrare etc.), la care se face referire în prezentul document în calitate de Părți, așa cum a fost indicat în Acordul nr.____, întocmit această listă reclamații privind starea localului inspectat.

La apartamentul situat la (adresa casei), precum si la proprietatea comuna. Lista și starea necesară ale cărora au fost furnizate în documentatia proiectului pe casa. În timpul unei inspecții comune de către părțile la acest acord, au fost descoperite o serie de deficiențe ( Lista de mai sus a fost întocmită folosind exemplul uneia dintre noile clădiri, prin urmare, atunci când se întocmește o revendicare, este necesar să se concentreze asupra caracteristicilor individuale ale obiectului.):

1. Nu există asfalt pe căile de acces;
2. Nu există rampă pentru scaunul cu rotile;
3. Asfalt pe area locala absent;
4. Nu există loc de joacă pentru copii;
5. Iluminatul de acces nu este conectat;
6. Lifturile nu au început să funcționeze;
7. Spațiile situate la etajul ____, destinate folosirii comune de către rezidenți, nu dispun de alarme de incendiu și panouri de incendiu dotate conform standardelor;
8. La etajul ____ nu există contor de apartament pe palier, iar cablarea electrică la tabloul electric apartament nu a fost finalizată;
9. Nu există cabluri de curent scăzut la panoul de pe podeaua ____;
10. La etajul ____, usile care dau in spatiile comune pentru rezidenti nu sunt dotate cu geamurile cerute de proiect;
11. Etajul subsolului este inundat;
12. Unor conducte de canalizare lipsesc racorduri, ceea ce duce la scurgeri la subsolul casei;
13. Nu există geamuri ale balconului prevăzute de condițiile DDU;
14. Calitatea geamurilor din deschiderile ferestrelor nu corespunde standardelor - structurile sunt instalate neuniform și prost asigurate, există crăpături;
15. Ferestrele din bucătărie nu sunt dotate cu accesoriile necesare;
16. Geamul din cameră are o crăpătură;
17. Ușa de intrare în logie a fost instalată incorect, ceea ce a dus la dezinfectare, împiedicând deschiderea și închiderea normală;
18. În apartamentul inspectat nu există alimentare cu apă caldă sau rece;
19. Dispozitive interne de contorizare a apei ( Dacă este necesar, indicați - rece sau cald j) neinstalat;
20. Podeaua de lângă puțul de ventilație are orificii traversante;
21. Concentratorul de canalizare din apartament are o fisură;
22. Nivelul de instalare a conectorului în colțul de canalizare, destinat scurgerii Ape uzate, este la doar 4 centimetri deasupra podelei. Acest lucru duce la imposibilitatea executării corecte a șapei;
23. Tocul ușii care duce la apartament este montat oblic, încuietoarea ușii nu funcționează, iar garniturile ușii lipsesc;
24. Ieșirea de incendiu nu are o trapă instalată.

(Notă: este de dorit ca, împreună cu deficiențele detectate, documentul să conțină referințe la care clauze specifice ale contractului cu dezvoltatorul au fost încălcate. Documentația proiectului, SNiP-urile relevante etc. au fost încălcate. Cu toate acestea, dacă dezvoltatorul a semnat această declarație defectuoasă fără aceste referințe, atunci se consideră că este de acord cu comentariile existente Dacă dezvoltatorul nu semnează această foaie, este necesar să o trimită sub forma unei scrisori valoroase cu o listă a atașamentelor indicați ce standarde sunt încălcate de deficiențele identificate.)

Documentul a fost întocmit în comun de către Părțile la acord în conformitate cu paragraful 5 al articolului 8 din legea DDU.

Dezvoltatorul, după eliminarea deficiențelor enumerate în prezentul act, este obligat să notifice Participantului în scris că proprietatea se află în stadiul de pregătire pentru acceptare și transfer.

Detalii despre Dezvoltator: Informații despre Participantul la DDU:

_____________________ (informațiile trebuie copiate

Datele stabilite în DDU)

_____________________ (semnătură) / F. ȘI DESPRE./

De asemenea, este indicat să se indice în fișa cu defecțiuni intervalul de timp în care dezvoltatorul este obligat să elimine defectele detectate. În acest eșantion nu există o astfel de linie, deoarece lucrările de revendicare au fost efectuate cu dezvoltatorul, care nu respectă termenele de punere în funcțiune a instalației. De asemenea, trebuie avut în vedere faptul că DDU reglementează în mod clar intervalul de timp în care un apartament dintr-o clădire nouă trebuie să fie inspectat și predat acționarului. În consecință, pentru nerespectarea acestora trebuie plătită o penalitate, a cărei acumulare nu este suspendată pe perioada în care este necesară eliminarea deficiențelor. Astfel, dezvoltatorul însuși este interesat să facă acest lucru cât mai curând posibil, pentru a nu plăti mai târziu cantități mari compensații pentru rezidenți. Dacă reprezentanții organizației dezvoltatorului refuză să semneze actul preliminar, atunci acest document ar trebui să le fie trimis sub forma unei scrisori cu un inventar.

Dacă căutați informații despre cum să acceptați un apartament, trebuie să vă amintiți că persoanele care semnează acest document de la dezvoltator trebuie să aibă dreptul de a face acest lucru. Pentru că dacă nu au competențele corespunzătoare, actul își pierde forța juridică.

O altă nuanță importantă în ceea ce privește fișa de revendicare este că semnarea acesteia este adesea atribuită unui reprezentant companie de management. Cu toate acestea, această formulare a întrebării este incorectă, deoarece DDU indică în mod clar două părți - Dezvoltatorul și Participantul (cumpărătorul), prin urmare, numai ei au dreptul să semneze astfel de documente. Dacă o altă organizație este menționată pe foaia de inspecție, atunci trebuie să vă întrebați despre autoritatea acestor persoane. În absența autorității necesare, este necesar să se dubleze declarația defectuoasă cu o revendicare adresată dezvoltatorului. Iar actul de acceptare a transferului apartamentului în sine va fi semnat de către angajații autorizați ai acestuia din urmă.

Ce trebuie făcut dacă se descoperă deficiențe în ceea ce privește starea apartamentului sau a proprietății comune

Una dintre principalele întrebări cu privire la modul de acceptare a unui apartament într-o clădire nouă se referă la problema inconsecvenței obiectului prevăzut pentru inspecție cu condițiile existente ale regulamentului de construcție, standardelor de construcție și alte cerințe enumerate la articolul 7 din Legea 214-FZ. .

Avocații care lucrează în acest domeniu de drept recomandă să meargă la apartament cu un expert care are dreptul să estimeze suma pe care o va costa pentru a elimina problemele constatate și a-și formula concluziile sub forma unei concluzii. Acest document are forță oficială și poate fi folosită ca dovadă a poziției sale în instanță.

Articolul 7 din legea DDU reglementează drepturile cumpărătorului atunci când sunt descoperite vicii în apartament. În conformitate cu acesta, acționarul poate cere:

1. Eliminați defectele. Potrivit legii, perioada pentru eliminarea gratuită a deficiențelor trebuie convenită de către părți, dar cel mai adesea acționarul este informat verbal că de îndată ce problemele sunt eliminate, va urma un apel. Cumpărătorul are dreptul de a cere respectarea legii. Fiecare participant la DDU decide singur dacă crede sau nu promisiuni care nu sunt confirmate în scris. De regulă, dacă a fost construită o casă termenele limită, iar deficiențele sunt minore. Apoi vor fi eliminate rapid, dar dacă construcția este întârziată, atunci poate că nici munca de rezolvare a problemei deficiențelor nu va fi rapidă;
2. Reduceți costul apartamentului. Cel mai adesea, cumpărătorul este în măsură să realizeze exercitarea acestui drept doar prin intermediul instanțelor de judecată. Dezvoltatorii sunt extrem de rar de acord să reducă costul spațiului de locuit și să returneze o parte din fonduri. Alternativ, puteți încerca să rezolvați problema prin compensarea cererilor reciproce. Acest lucru devine posibil dacă, după măsurători, suprafața apartamentului a crescut. Deoarece cumpărătorul este obligat să plătească excedentul metri patrati, dezvoltatorul poate renunța la pretențiile sale în schimbul renunțării la reducerea valorii;
3. Compensarea cheltuielilor ce urmează a fi suportate de către cumpărător la eliminarea defectelor. În primul rând, cumpărătorul trebuie să invite un expert care va documenta deficiențele existente. Apoi invită o firmă de construcții să le repare și abia după aceea se va putea depune o cerere în instanță, furnizând toate chitanțele pentru reparații.

Dacă sunt detectate încălcări semnificative ale reglementărilor și standardelor, precum și dacă deficiențele nu sunt eliminate, participantul DDU primește dreptul:

• anularea contractului,
• cere restituirea banilor plătiți,
• cere plata unei penalități pentru utilizare în numerar pe toată perioada de la momentul intrării lor.

Cu toate acestea, trebuie amintit că acest proces presupune depunerea unei cereri corespunzătoare în instanță. Mai mult, chiar și cu un verdict pozitiv, nu este întotdeauna posibil să obțineți o rambursare a banilor plătiți. Puteți citi mai multe despre asta aici.

Ce trebuie să știți despre acceptarea unui apartament dacă nu se constată deficiențe

Dacă acționarul, după inspecție, este de acord să accepte apartamentul, atunci trebuie să vă asigurați că data semnării actului este prezentă în document și corespunde realității. Această cerință este relevantă în special dacă livrarea casei are loc mai târziu decât era planificat. Lipsa unei date riscă faptul că, după semnare, dezvoltatorul poate pune orice număr de care are nevoie în coloana goală. Și acest lucru, la rândul său, poate duce la o pierdere semnificativă de fonduri pentru cumpărător. Acesta poate pierde dreptul de a cere o penalizare pentru întârzierea punerii în funcțiune a casei sau i se poate cere să plătească facturile la utilități pe toată perioada de la data acceptării casei. Mai există o nuanță - înainte de a semna actul, participantului DDU i se poate cere să facă plăți în avans pentru servicii publice. O astfel de cerere este ilegală, plata acestei sume poate fi făcută numai pe bază voluntară. Cu toate acestea, în caz de refuz, dezvoltatorul de obicei nu semnează actul și nu dă cheile cumpărătorului. Drept urmare, acționarul trebuie să-și dovedească cazul în instanță.

Toate problemele legate de întârzierile în punerea în funcțiune sunt reglementate de legislația existentă, dar nu indică ce trebuie făcut dacă actul conține o frază despre absența pretențiilor materiale din partea cumpărătorului.

Acționarul are dreptul de a cere eliminarea unor astfel de clauze din document, dar dacă cheile apartamentului sunt necesare imediat, iar dezvoltatorul refuză să refacă documentele, atunci un astfel de act poate fi semnat.

Cumpărarea unei case într-o clădire nouă nu decurge întotdeauna fără probleme, iar motivul pentru aceasta este adesea o încălcare a obligațiilor din partea dezvoltatorului. Dar dacă obligațiile sunt încălcate, puteți rezilia tranzacția sau puteți cere despăgubiri. ÎN ultima data am vorbit despre ce poți obține de la un dezvoltator cu probleme când întârzieri în construcția și livrarea proiectului, iar astăzi vom vorbi despre ce poți conta dacă calitatea apartamentului lasă de dorit și dacă dezvoltatorul întârzie emiterea unui certificat de proprietate.

Acest articol este un material de referință și de informare; toate informațiile din acesta sunt prezentate în scop informativ și sunt doar în scop informativ.

Oricine nu a citit articolul nostru anterior pe acest subiect „” poate face acest lucru chiar acum, iar noi trecem la alt subiect.

Luptă pentru calitate
Cumpărarea unui imobil într-o clădire nouă, mai ales în fazele inițiale de construcție, este întotdeauna un risc și nu numai că vei ajunge fără locuințe și fără bani, sau vei petrece ani în plus așteptând, dar vei obține și o proprietate de calitate scăzută. De exemplu, ramele ferestrelor și ale balconului pot fi instalate prost (strânse, libere etc.), pereții despărțitori pot fi dispuse neuniform, este posibil să nu existe izolare fonică a pereților sau acoperișul poate avea scurgeri, iar dacă apartamentul este renovat, pot fi chiar mai multe probleme. „Poate că puțini dezvoltatori au furnizat un apartament cu o calitate ideală, iar la predarea unui apartament se descoperă întotdeauna neajunsuri mici și uneori serioase”, a spus „”; avocatul Oleg Suhov.

Orice semn de încălcare a tehnologiei de construcție, desigur, ar trebui discutat cu dezvoltatorul, iar dacă suspiciunile cumpărătorului cu privire la calitatea necorespunzătoare sunt confirmate, ar fi corect fie să eliminați încălcările, fie să le compensați, dar realizând dreptate, ca de obicei, nu este întotdeauna ușor.

În acest sens, legea îi protejează cel mai bine pe acționarii care și-au cumpărat un apartament în baza unui acord de participare construcție comună(DDU) în conformitate cu Legea federală din 30 decembrie 2004 nr. 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună clădire de apartamenteși alte bunuri imobiliare și la efectuarea modificărilor unora acte legislative Federația Rusă" În primul rând, acest document afirmă clar că Dezvoltatorul este obligat să transfere participantului la construcția comună un obiect a cărui calitate este în conformitate cu termenii contractului. , cerințele reglementărilor tehnice și de urbanism, documentația de proiectare etc. (Articolul 7, paragraful 1). Iar transferul trebuie efectuat conform unui act de transfer sau altui document de transfer (articolul 8, alin. 1), iar dacă acționarul identifică neajunsuri ale locuinței sau bănuiește că tehnologiile și reglementările nu au fost respectate, are dreptul a refuza semnarea certificatului de acceptare -transfer, în schimb întocmind un document (act sau declarație cu viciu) în care să consemneze toate defectele obiectului (art. 8, alin. 5).

Prin urmare, experții sfătuiesc, în primul rând, să studieze cu atenție apartamentul de închiriat: „În practică, reprezentanții dezvoltatorului profită adesea de starea emoțională a acționarului, care este fericit să dețină apartament nou gata să închid ochii la tot pentru a primi rapid cheile. Dar atunci când acceptați, este important să faceți față emoțiilor și să nu vă grăbiți să semnați certificatul de acceptare, ci, dimpotrivă, inspectați cu atenție proprietatea, verificați dacă respectă termenii contractului și alte cerințe legale pentru spațiile rezidențiale. Dacă este posibil, merită să invitați un specialist sau un prieten care înțelege măcar ceva despre construcții. Când acceptați un apartament, principalul lucru este să detectați deficiențele și să le semnalați, iar dacă acest lucru nu se face, va fi dificil să tragem la răspundere dezvoltatorul”, spune avocatul Oleg Sukhov. Deși, dacă deficiențele nu sunt deloc semnificative, le puteți ierta, dar este important să înțelegeți că ele într-adevăr nu vor cauza probleme viitoare. Dacă deficiențele sunt mai grave, atunci va trebui să lupți pentru calitate.

Potrivit paragrafului 2 al articolului 7 din Legea 214, în cazul în care un proiect de construcție comun este construit cu abateri de la termenii contractului și/sau cu neajunsuri, adică calitatea acestuia lasă de dorit, acționarul are dreptul de a cere de la dezvoltatorul:

- eliminarea deficientelor in mod gratuit intr-un timp rezonabil;
- reducerea proportionala a pretului contractului;
- rambursarea cheltuielilor pentru eliminarea deficiențelor.
Ce anume să ceară este ales chiar de acționar, după care trimite o revendicare dezvoltatorului cu opțiunea aleasă pentru eliminarea problemei. Cea mai simplă modalitate este de a solicita dezvoltatorului să elimine defectele gratuit, în acest caz, nu este nevoie să întreprindeți acțiuni suplimentare (de exemplu, atragerea unei echipe de reparații, căutarea materiale de construcții etc.) și nr documente aditionale. „Dar pentru a satisface a doua sau a treia cerință, veți avea nevoie de o estimare a lucrării pentru a elimina deficiențele, indicând costul și costul acestora materiale suplimentare", - vorbește Vasily Sharapov, avocat la compania de dezvoltare City-XXI Century, autor al cărții „Protecția investițiilor în clădiri noi”.

Dar a doua sau a treia opțiune se poate dovedi a fi cea mai convenabilă și confortabilă, deoarece, după cum s-a menționat Svetlana Savicheva, șef al departamentului juridic al Republicii Kârgâzești „Megapolis-Service”,în practică, procesul de eliminare a deficiențelor de către dezvoltator însuși este adesea întârziat, dar calitatea locuinței rămâne în continuare scăzută și, ca urmare, proprietarul apartamentului își pierde nervii și își ia în continuare totul asupra sa. În plus, cu cea de-a doua variantă, dacă neajunsurile apartamentului nu sunt atât de semnificative și acționarul este gata să le suporte, are posibilitatea de a primi bani în locul reparațiilor care nu sunt atât de necesare pentru el.

Dar dacă se alege prima opțiune, atunci acționarul este sfătuit să nu facă compromisuri: „Până când calitatea construcției este adusă la conformitate cu contractul și standardele stabilite, acționarul are dreptul să nu semneze certificatul de acceptare a apartamentului și acesta trebuie folosit,” - consiliază Irina Dobrokhotova, președintele Consiliului de Administrație al companiei BEST-Novostroy.

Datorită calității – la instanță
Calitatea necorespunzătoare a obiectului poate duce la rezilierea contractului. „De exemplu, dacă încălcările comise de dezvoltator necesită costuri serioase și acesta refuză să refacă ceva sau întârzie termenele, atunci este logic să aplici pentru examen independentși să depună documente la instanță”, recomandă Svetlana Savicheva (KR „Megapolis-Service”).

„De asemenea, este posibilă rezilierea contractului în cazul unei încălcări semnificative a cerințelor de calitate sau al eșecului eliminării deficiențelor identificate într-un termen rezonabil stabilit de acționar”, spune avocatul Oleg Sukhov, referitor la paragrafele 2 și 3 ale paragrafului 1 din Articolul 2 din Legea 214. Procedura în acest caz este aceeași, ca și în cazul rezilierii contractului din cauza întârzierii construcției și transferului instalației (a se vedea articolul „”), iar posibila recuperare este aceeași: „Puteți cere restituirea tuturor banilor plătiți și a dobânzii în valoare de 1/150 din rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse pentru fiecare zi de utilizare a banilor - de la data încheierii contractului până în momentul de față de returnare a fondurilor (clauza 2 a articolului 9 din Legea 214-FZ)”, spune avocatul Oleg Sukhov.

„Dar, este adevărat, nu există un criteriu legal pentru o încălcare semnificativă a cerințelor de calitate, legislația nu îl prevede. Conceptul de materialitate este rezolvat în procedura judiciaraîn fiecare caz individual, note Maria Litinetskaya, CEO Compania Grupului Metrium. „Și, în plus, chiar dacă dezvoltatorul a comis încălcări grave în timpul construcției, de exemplu, a realizat o tehnologie slabă de izolație, nu va fi ușor să-și dovedească vinovăția în instanță.” Iar dacă vinovăția nu este dovedită sau încălcarea calității nu este considerată semnificativă, contractul nu poate fi reziliat.

Alte scheme
Nu va fi ușor pentru cumpărătorii de locuințe care au cumpărat imobile nu prin DDU, ci conform altor scheme, așa cum este permis de Legea 214 (prin mecanisme de cooperare locativă sau certificate de locuință), și „gri” (acorduri preliminare, acorduri de investiții etc.). „Așadar, dacă apartamentul a fost achiziționat prin plata unor acțiuni la o cooperativă de locuințe sau prin achiziționarea de certificate de locuință, legea, din păcate, nu este atât de clară. Procedura de eliminare a deficiențelor de către o cooperativă sau un emitent de certificate nu este reglementată, iar normele Codului civil al Federației Ruse și legislația privind investițiile, precum și normele „Legii privind protecția drepturilor consumatorilor”, spune Vasily Sharapov („Orașul secolului XXI”). Adică, chiar dacă calitatea locuinței livrate este foarte scăzută, dezvoltatorul poate refuza în mod voluntar să schimbe sau să repare ceva, iar atunci va trebui să meargă în instanță, la fel ca dacă vrea să rupă înțelegerea sau să părăsească cooperativa. . Cumpărătorii de case care folosesc scheme „gri” se confruntă, de asemenea, cu aceeași problemă. Cu toate acestea, dacă instanța este de partea lor (adică, partea reclamantului), puteți obține același lucru ca și acționarii care au semnat DDU. „De exemplu, la rezilierea contractului, puteți cere înapoi investițiile plătite, precum și dobânda pentru utilizarea banilor altcuiva pentru perioada de la data transferului investițiilor către dezvoltator până la data returnării acestora la investitor. în care dobândă egal cu o trei sutimi din rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse”, spune Vasily Sharapov („Orașul secolului XXI”).

Garanție
Dar dacă apartamentul este transferat cumpărătorului și certificatul de acceptare este semnat, atunci nu va mai fi posibilă rezilierea contractului din cauza calității necorespunzătoare, chiar dacă neajunsurile au fost identificate după ocupare. În acest caz, vă puteți baza doar pe obligațiile de garanție. Și iar aici, acționarii care au semnat acordul DDU sunt cel mai protejați. Potrivit alin. 5 și 5.1 al art. 7 din Legea 214, se stabilește un termen de garanție pentru proiectele de construcție în comun, calculat de la data transferului imobilului în baza actului. Pentru spațiile de locuit în ansamblu, aceasta nu poate fi mai mică de cinci ani, iar pentru echipamentele tehnologice și inginerești incluse în acest sediu nu poate fi mai mică de trei ani. Și dacă în acest timp proprietarul dezvăluie neajunsuri, atunci el poate prezenta dezvoltatorului aceleași cerințe ca și în cazul descoperirii deficiențelor într-o proprietate nelivrată. Cu alte cuvinte, dezvoltatorului i se poate cere să elimine deficiențele, să reducă prețul contractului și să ramburseze costurile pentru rezolvarea independentă a problemei (a se vedea paragraful 6 al articolului 7 din Legea 214). Și dacă cererea proprietarului nu este îndeplinită sau îndeplinirea ei este întârziată, acesta va avea posibilitatea de a da în judecată.

Este posibil să dați în judecată în cadrul altor scheme, dar va fi dificil să dovediți adevărul - foarte consumator de timp și foarte nervos, iar fără o decizie judecătorească, cel mai probabil, nu va fi posibilă eliminarea deficiențelor obiectului.

Problema de proprietate
Astăzi, în cele mai multe cazuri, dezvoltatorul este angajat nu numai în construcție, ci și în eliberarea unui certificat de proprietate al apartamentului după punerea în funcțiune a casei. „Totuși, potrivit legii, în conformitate cu alin. 1 al art. 12 din Legea 214, obligațiile dezvoltatorului se consideră îndeplinite din momentul semnării de către părți a actului de cesiune sau a altui document privind transmiterea proiectului de construcție comun. Prin urmare, dezvoltatorul nu este obligat să participe la procesul de înregistrare a proprietății imobiliare”, spune Vera Bogucharova, șef adjunct al Departamentului juridic din Est-a-Tet. Și cu atât mai mult, nu este obligat să facă acest lucru cu scheme de vânzare de locuințe „gri”. Cumpărătorul însuși se poate adresa la Rosreestr pentru a-și înregistra drepturile de proprietate. Un alt lucru este că, în practică, mulți dezvoltatori nu numai că oferă un astfel de serviciu, ci chiar îl impun (acest lucru, desigur, nu este legal și, prin urmare, contestabil, dar nu toți cumpărătorii sunt de acord să argumenteze). „Și în acest caz, dezvoltatorii acționează adesea prin agenții lor, care furnizează serviciile relevante, acest lucru se întâmplă în cadrul contractelor de furnizare de servicii plătite”, spune Daria Pogorelskaya, șeful departamentului juridic al Grupului de companii MIC. Și responsabilitatea față de cumpărători, strict vorbind, nu mai este suportată de dezvoltator, ci de agent, iar această responsabilitate este determinată de contractul încheiat pentru furnizarea de servicii, Codul civil al Federației Ruse și „Legea privind protecția a Drepturilor Consumatorului”, dar nu prin Legea 214.

Dar, în orice caz, dacă dezvoltatorul sau agentul său nu își îndeplinește obligațiile și întârzie înregistrarea certificatului de proprietate, cumpărătorul are dreptul de a rezilia contractul de furnizare de servicii și de a solicita rambursarea fondurilor plătite și poate cere, de asemenea, despăgubiri pentru alte pierderi. Cu toate acestea, nu este nevoie să vă grăbiți aici înainte de a rezilia, trebuie să înțelegeți care este motivul întârzierii - aceasta determină ce poate fi cerut de la dezvoltator sau de la agentul său.

„De cele mai multe ori întârzierea apare nu din vina dezvoltatorului, ci din cauza întârzierilor în aprobarea certificatului de implementare. proiect de investitiiîn guvern”, spune Vasily Sharapov („Orașul secolului XXI”). De exemplu, administrația sau antreprenorul general poate întârzia semnarea documentelor la finalizarea construcției, pot apărea probleme cu comunicațiile de conectare etc.

„În astfel de cazuri, dacă dezvoltatorul și-a îndeplinit obligațiile de a construi o casă, apartamentul a fost efectiv transferat, iar cumpărătorul locuiește deja în el și suportă costurile de plată a facturilor la utilități, de obicei este posibil să se înregistreze dreptul de proprietate asupra apartamentului. prin tribunal. Dacă cererea este satisfăcută, proprietatea va fi înregistrată de către Rosreestr pe baza unei hotărâri judecătorești, deci nu vor fi necesare documente de la dezvoltator”, spune avocatul Oleg Sukhov. Dar cel mai probabil nu va fi posibil să se ceară vreo compensație de la dezvoltator pentru întârzierea termenelor.

„Dar dacă motivul întârzierii sunt acțiunile necinstite ale dezvoltatorului însuși, de exemplu, o cerere de plată a cheltuielilor pentru întreținerea proprietății comune și facturile de utilități pe care dezvoltatorul le-a suportat din momentul în care casa a fost pusă în funcțiune și până la apartament. a fost transferat acționarului, sau o cerere de plată a diferenței pentru metri pătrați în plus, atunci ar fi oportun să se adreseze instanței cu o cerere de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra apartamentului, încasarea penalităților (1/150 din rata de refinanțare de la data semnării contractului de prestare a serviciilor până la data rambursării - De la redactor) și daune morale. Mai mult decât atât, dacă o cerere corespunzătoare a fost transmisă dezvoltatorului înainte de judecată, instanța va încasa de la acesta o amendă în cuantum de 50% din pedeapsa acordată în cerere (clauza 6, articolul 13 din „Legea privind protecția Drepturile Consumatorului”)”, spune avocatul Oleg Sukhov.

„Și trebuie remarcat faptul că în anul trecut procesele în astfel de cazuri au devenit o practică destul de obișnuită, așa că luarea în considerare a cererilor de recunoaștere a drepturilor de proprietate asupra unui apartament de clădire nouă are loc conform unei scheme clar dezvoltate - rapid și fără durere pentru acționar (cumpărător)”, notează Irina Dobrokhotova („BEST -Novostroy”), iar în cele mai multe cazuri instanța hotărăște în favoarea sa. Adevărat, atunci când se utilizează scheme „gri”, pot apărea probleme cu dovezile și, uneori, apar probleme foarte alunecoase, de exemplu, se dovedește că casa a fost construită ilegal. Cu toate acestea, nu există multe astfel de cazuri.

De asemenea, este de remarcat faptul că „dacă un investitor finanțează construcția prin plata acțiunilor într-o cooperativă de locuințe, atunci prin lege dobândește proprietatea asupra apartamentului de la data la care ultima cotă este plătită (adică toate acțiunile sunt plătite)”, explică. Vasily Sharapov („Orașul secolului XXI”). Si in în acest caz, asistența dezvoltatorului în obținerea unui certificat de proprietate este și mai puțin relevantă, deși pentru a dispune de un apartament, acționarul trebuie să înregistreze și proprietatea în Rosreestr. Dar este mai bine să faceți acest lucru singur, atunci nu va trebui să vă faceți griji că intermediarii încalcă obligațiile. În general, acest principiu ar trebui respectat în alte scheme de vânzare de locuințe - pe cât posibil, atunci nu va fi nevoie să mergeți în instanță.

Deși procesul nu este atât de înfricoșător pe cât cred mulți oameni. Și în continuarea acestui subiect, portalul vă va spune ce este necesar pentru a merge în instanță, dacă are întotdeauna sens și ce mai poate fi recuperat de la un dezvoltator neglijent, în plus față de fondurile deja plătite pentru proprietate.

Achiziția de bunuri imobiliare rezidențiale este reglementată de prevederile Codului civil al Federației Ruse, Legea Federației Ruse din 02/07/1992 nr. 2300-1 „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor” și Legea federală din 30 decembrie. , 2004 Nr. 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună de blocuri de apartamente și alte bunuri imobiliare...” Aceste reguli impun dezvoltatorului să transfere proprietatea cumpărătorului pentru prevăzute de acord conditii.

Textul acordului precizează costul, termenii de transfer, caracteristicile obiectului și obligațiile de garanție după livrarea casei. Acest articol vă va ajuta să înțelegeți responsabilitatea dezvoltatorului, să stabiliți o perioadă de garanție pentru apartamente și să depuneți în mod competent o reclamație conform contractului. participarea la capitaluri proprii in constructie.

Ce înseamnă obligațiile de garanție ale dezvoltatorului?

În timpul funcționării directe, sunt adesea dezvăluite deficiențe și deficiențe - scurgeri de acoperiș, fisuri și scurgeri, mucegai, echipamente inginerești inițial nefuncționale, greșeli evidente de construcție. Există suficiente motive pentru a face pretenții.

Important! Sfera de aplicare a obligațiilor de garanție în legătură cu proprietatea este specificată în articolul 7 din Legea federală din 30 decembrie 2004 nr. 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună...”.

Obiectul transferat acționarului trebuie să respecte termenii acordului încheiat și prezentat cumpărătorului proiectului, standardelor tehnice generale și reglementărilor de urbanism. Responsabilitatea totală pentru calitatea și siguranța locuințelor revine dezvoltatorului.

Garanția pentru un apartament într-o clădire nouă este stabilită în conformitate cu Legea nr. 214-FZ, iar la încheierea unui acord de participare la construcția comună, părțile pot stabili o durată mai mare a obligațiilor de garanție.

La întocmirea actului de predare a bunului finit, toate echipamentele și elementele de mobilier ale apartamentului sunt transferate acționarului. Aceasta înseamnă că ferestrele unui apartament dintr-o clădire nouă, precum și alte elemente similare ale apartamentului, vor fi acoperite de o singură garanție de cel puțin trei ani. Această regulă nu se aplică dacă, după primirea obiectului finit, rezidenții au înlocuit în mod independent unități individuale de îmbunătățire și elemente tehnice.

Ce nu garantează dezvoltatorul?

Zona de responsabilitate a dezvoltatorului este strict definită - acestea sunt defecte de natură capitală. Refuzul dezvoltatorului de a oferi o garanție se poate datora următoarelor circumstanțe:

• uzura naturală și deteriorarea performanței asociate cu expirarea duratei de viață proiectate;
• nerespectarea regulilor de funcționare a spațiilor comune și a proprietății;
• neglijarea regulilor de instalare și utilizare a instalațiilor sanitare și a aparatelor de uz casnic;
• defecțiunea echipamentelor și elementelor structurale acceptate inițial fără pretenții în baza certificatului de recepție sau deteriorate de rezidenți în timpul funcționării;
• situații de urgență asociate cu întreruperi de încălzire, canalizare, alimentare cu gaz și apă, ventilație, scurgeri, provocate de rezidenți.

Important! După livrarea casei, societatea de administrare este responsabilă de funcționarea acesteia. Dacă revendicarea nu se aplică niciunui dintre punctele de mai sus, atunci va trebui să contactați dezvoltatorul.

Garanția pentru acoperiș de la dezvoltator va fi de cel puțin zece ani, dacă nu se prevede altfel în termenii actului de transfer. În plus, perioada de garanție poate fi prevăzută în documentatie tehnica, care este transferată de dezvoltator către societatea de administrare imediat după punerea în funcțiune a casei.

Cât timp își îndeplinește dezvoltatorul obligațiile de garanție?

Să ne gândim dacă perioada standard de garanție poate fi prelungită sau redusă în funcție de elementele sau componentele individuale bloc(de exemplu, cât este garanția pentru un lift după livrarea unui obiect complet finit). În conformitate cu paragraful 5 al articolului 7 din Legea nr. 214-FZ, perioada standard de garanție pentru blocurile de apartamente construite în baza unui acord de participare la capital este de cel puțin cinci ani.

Cu toate acestea, din cauza instrucțiuni directe Conform legii, contractul poate prevedea și o perioadă de garanție mai lungă pentru elementele individuale ale clădirii. De exemplu, pentru cusături și acoperișuri între panouri, perioada de garanție nu poate fi mai mică de 10 ani. Majoritatea dezvoltatorilor responsabili indică această perioadă în contract.

Important! Perioada de garanție pentru echipamentele tehnologice și de inginerie ale MKD nu poate fi mai mică de trei ani. Aceste echipamente includ ascensoare, camere de cazane, substații, jgheaburi de gunoi, sisteme de acces, unități de ventilație și încălzire.

Pentru a participa la construcție, sunt selectați antreprenori care garantează îndeplinirea obligațiilor pentru o perioadă nu mai mică decât cea din acordul cu acționarii. Dacă această condiție nu este îndeplinită, atunci întreaga responsabilitate pentru funcționarea echipamentelor de inginerie revine dezvoltatorului.

De exemplu, ce perioadă de garanție se poate stabili pentru o baterie de calorifer la acceptarea unui apartament de la un dezvoltator? Dacă după semnarea actului rezidenții nu au solicitat înlocuire retele de utilitatiȘi specii individuale comunicații, garanția se va aplica pentru întreaga perioadă de cinci ani. Trebuie avut în vedere faptul că, după transferul unui bloc de locuințe către o societate de administrare, responsabilitatea pentru întreținere vor fi atribuite în mod specific Codului penal.

Cum să depuneți corect o reclamație la dezvoltator după livrarea casei?

Deoarece răspunderea antreprenorului după perioada de garanție poate apărea numai pentru starea corespunzătoare a structurilor portante și a componentelor clădirii, toate revendicările privind starea spațiilor rezidențiale sau proprietate comună casele trebuie prezentate înainte de sfârșitul perioadei de cinci ani. Această perioadă de timp se calculează din momentul în care proprietatea este transferată proprietarului. Acest fapt se consemnează prin semnarea certificatului de acceptare a spațiilor de locuit finisate. Se semnează după primirea certificatului de proprietate. Executarea obligațiilor după livrarea casei se bazează pe următorul algoritm.

Reclamațiile descoperite în perioada de garanție trebuie depuse în scris. Contestația trebuie să indice natura deficiențelor și termenul de înlăturare a acestora. Într-o serie de cazuri, nu este posibilă eliminarea completă a defectului în acest scop, legea prevede despăgubiri - o reducere proporțională a prețului contractului sau rambursarea costurilor de eliminare de către acționar (clauza 2 din art. Legea nr. 214-FZ).

Aplicația trebuie predată reprezentantului dezvoltatorului împotriva semnăturii, păstrând al doilea exemplar pentru dvs. sau trimisă prin scrisoare recomandată cu notificare. Doar în acest caz veți avea la îndemână un document care confirmă faptul că reclamația a fost trimisă.

Important! Perioada de examinare și răspuns la reclamații este reglementată de Legea privind protecția drepturilor consumatorilor (până la 10 zile) și Codul civil al Federației Ruse (nu mai mult de 30 de zile). Dar este mai bine să indicați în textul contestației termenul în care să luați în considerare și să răspundeți la contestație.

În cele mai multe cazuri, natura contestației este verificată cu atenție pentru a vedea dacă reclamația intră în responsabilitatea societății de administrare. Prin urmare, se recomandă aplicarea acolo în același timp. Având în mână un răspuns din Codul Penal care confirmă că defectele sunt deficiențe de construcție, va fi mai ușor să comunicați cu reprezentanții dezvoltatorului.

Deoarece echipamentele tehnologice ale unei clădiri rezidențiale sunt transferate către societatea de administrare pentru funcționare, responsabilitățile acesteia vor include întreținerea de rutină și repararea proprietății transferate. Când regulile și ordinea sunt încălcate lucrări de reparații, societatea de administrare poate fi responsabilă pentru neajunsuri dacă nu și-a exercitat dreptul de a formula o pretenție în temeiul garanției.

Cine poartă obligațiile de garanție în cazul în care dezvoltatorul dă faliment (lichidat)? Răspunsul la această întrebare va depinde de stadiul construcției - dacă falimentul a avut loc înainte de punerea în funcțiune a instalației, acționarii vor trebui să înregistreze drepturile asupra proiectului de construcție neterminat. În acest caz, casa va trebui finalizată cu ajutorul unui alt antreprenor sau organizarea constructiilor, care va stabili perioada de garantie.

Dacă falimentul are loc după transferul casei către societatea de administrare, creanțele din garanție vor fi satisfăcute prin fondurile de compensare ale organizațiilor de autoreglementare și asigurări. răspundere civilă membrii SRO.

Dacă cetățenii au implicat antreprenori în construcția propriei case private, lucrari de constructie se poate stabili și o perioadă de garanție pentru depunerea revendicărilor de calitate. Perioada de garanție pentru construcția unei case private nu poate fi mai mică de un an, iar pentru anumite tipuri de lucrări - până la cinci ani.

Avocații cu experiență vă vor ajuta să întocmiți în mod competent o reclamație, să urmăriți examinarea acesteia și să obțineți satisfacerea deplină a cerințelor. Vă recomandăm să folosiți ajutorul specialiștilor noștri pentru a vă asigura că obțineți dreptate în disputa dvs. cu dezvoltatorul. Pentru a face acest lucru, sunați la numerele afișate pe site-ul nostru web sau completați formularul de feedback.

ATENŢIE! Din cauza ultimele modificari din cauza legislatiei, informatiile din articol pot fi depasite! Avocatul nostru vă va sfătui gratuit - scrie in formularul de mai jos.

Achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă se efectuează după verificarea dezvoltatorului, analiza documentelor și partenerilor acestuia, progresul construcției și alți parametri. În paralel, înainte de încheierea unui contract, cumpărătorului i se recomandă să obțină informații despre metoda de finalizare a tranzacției și să evalueze fiabilitatea acesteia și să rezolve problema cu banca la strângerea de fonduri împrumutate.

Cumpărarea unui apartament, inclusiv într-o clădire nouă, este un risc. Dezvoltatorul poate da faliment, poate înșela prin încheierea mai multor tranzacții pentru un singur obiect și poate întârzia construcția. Pe scurt, pericolele nu sunt mai mici decât atunci când alegeți locuința piață secundară. Prin urmare, principalul lucru pe care trebuie să-l știți atunci când cumpărați un apartament într-o clădire nouă de la un dezvoltator este lista documentelor care trebuie să fie disponibile, forma optimă a contractului care protejează cel mai pe deplin interesele cumpărătorului, riscurile probabile și modalitățile. pentru a le atenua.

1. Deci, primul lucru la care ar trebui să acordați atenție atunci când cumpărați o clădire nouă este pregătirea casei. Dacă construcția este activă, pe șantier sunt constructori și echipamente de lucru, cea mai mare parte a fost deja construită, există posibilitatea ca dezvoltatorul să-și termine treaba. Acest indicator este destul de arbitrar, deoarece construcția se poate „prăbuși” în orice moment.

De asemenea, se recomandă evaluarea atractivitatea investițiilor apartamente. Se exprimă într-o combinație de parametri: distanța față de legăturile de transport, disponibilitatea infrastructurii, parcări, zone verzi, plan de îmbunătățire a teritoriului. Dacă proprietatea este situată literalmente într-un câmp, oamenii nu vor cumpăra apartamente acolo din cauza numeroaselor restricții. Aceasta înseamnă că casa se poate transforma în construcție pe termen lung.

1. Recenzii bune despre dezvoltatori și companiile contractante implicate. De obicei, în orașele mari există aceiași dezvoltatori despre care știe toată lumea. Astfel de companii sunt stabile, întotdeauna de construcție completă și nu înșală acționarii. Puteți adresa întrebări despre activitățile companiei la o întâlnire personală cu managerii de vânzări.
2. Alegerea contractului. Folosind acest criteriu, puteți evalua fiabilitatea unei potențiale contrapărți. Diversele scheme folosite de dezvoltatori pentru a se sustrage de la taxe și alte fraude nu adaugă greutate în ochii cumpărătorului.
3. , documentele sale și alți parametri.

Notă! Numărul de acționari fraudați din Rusia s-a înjumătățit în cinci ani (din 2016).

Baza normativă

Documentul principal care reglementează relația dintre dezvoltator și cumpărător este Legea federală nr. 214 din 30 decembrie 2004. Această lege conține reguli care reglementează activitățile dezvoltatorului, procedura de încheiere a unui acord privind participarea comună la construcție și cerințele pentru conținutul acestuia.

Următoarele informații pot fi, de asemenea, utile:

• pentru un contract de cumpărare și vânzare - capitolul 30 din Codul civil al Federației Ruse, care reglementează acest domeniu de activitate;
• acord preliminar - capitolul 27 din Codul civil al Federației Ruse (articolul 429);
• la strângerea de fonduri împrumutate garantate printr-o ipotecă imobiliară - Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipoteci”;
• alte prevederi ale Codului civil care reglementează anumite situații (neîndeplinirea obligațiilor, rezilierea contractului etc.).

Ce documente ar trebui să aibă dezvoltatorul?

Artă. 20 Legea federală nr. 214 stabilește ce documente sunt necesare la achiziționarea unei clădiri noi. În mod convențional, acestea pot fi împărțite în două grupe: cele pe care dezvoltatorul trebuie și le poate furniza cumpărătorului. În primul caz, lista lor constă în lucrări care sunt necesare pentru a atrage fonduri de la persoane fizice. Acestea sunt de obicei disponibile gratuit și postate pe site-urile web ale companiei. A doua grupă își asumă posibilitatea de a furniza documente la cerere divulgarea acestora nu este stabilită prin lege.

Tabelul 1. Documente și informații pe care dezvoltatorul trebuie să le furnizeze cumpărătorului

Ce acte trebuie sa aiba cumparatorul?

Pentru încheierea unui acord vor fi necesare documente care confirmă identitatea și veniturile cumpărătorului. Dezvoltatorul are nevoie de acesta din urmă pentru a asigura solvabilitatea.

Deci, cumpărătorul va avea nevoie de:

• pașaport;
• consimțământul soțului pentru cumpărare;
• un contract de creditare încheiat cu o bancă (la strângerea de fonduri împrumutate);
• certificate de venit.

Procedura tranzacției

Instrucțiuni pas cu pas tranzactia arata asa:

1. verificarea obiectului selectat - apartament și casă, ritmul construcției;
2. verificarea dezvoltatorului;
3. pregătirea documentelor;
4. intocmirea documentelor cu banca, daca este implicata;
5. semnarea unui acord cu dezvoltatorul;
6. înregistrarea acordului în Rosreestr.

Cumpărătorul implementează aceste proceduri în mod independent sau angajează un intermediar informat - un agent imobiliar.

După ce toate activitățile sunt finalizate, cumpărătorul continuă să efectueze plăți pe planul de împrumut sau rate oferit de dezvoltator și așteaptă finalizarea construcției și transferul apartamentului.

Tipuri de contracte la achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă

Tranzacția poate fi finalizată diferite acorduri. Toate sunt legale, dar au riscuri diferite pentru cumpărător. În general, problemele de înregistrare la achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă au mare importanță, deoarece creează pericolul de a pierde bani.

Opțiunea ideală este un acord privind participarea comună la construcție. Este prevăzut de lege și protejează cel mai pe deplin părțile la tranzacție. Acesta prevede responsabilitatea dezvoltatorului pentru încălcarea termenelor limită și a altor forme și metode execuție necorespunzătoare obligatii. În plus, acordul este înregistrat la Rosreestr, ceea ce elimină posibilitatea dublei vânzări. .

Notă! Este probabil ca în următorii ani forma de participare la capitaluri proprii să fie înlocuită cu finanțarea proiectului. Conform acestei idei, va fi posibil să cumpărați un apartament doar în casa terminata, care va reduce la minimum numărul de riscuri, dar va crește costul locuinței.

A treia metodă este participarea preliminară la capitaluri proprii și acordurile de cumpărare și vânzare. Aceste forme sunt utilizate în orice stadiu de construcție. De exemplu, firma nu a primit încă o autorizație de construcție, examinarea de stat nu a fost finalizată, dar sunt necesari bani pentru implementarea proiectului. Este imposibil să se încheie un acord de participare la capital în astfel de condiții, prin urmare se folosesc acorduri preliminare. Ele pot fi considerate una dintre cele mai proaste opțiuni pentru procesarea unei tranzacții. Obligațiile vânzătorului sub astfel de forme sunt limitate la încheierea contractului principal în viitor. Dacă refuză sau începe să se sustragă, atunci cumpărătorul va trebui să fie obligat prin instanță să semneze acordul și numai după aceea să ceară transferul dreptului de proprietate. În acest caz, cumpărătorul plătește bani conform unui acord preliminar, dar dobândește dreptul de a cere nu apartamentul, ci încheierea contractului principal.

Un dezavantaj semnificativ al tuturor acordurilor preliminare este absența unei obligații înregistrare de stat. Prin urmare, riscului de dublare a vânzărilor se adaugă riscurilor enumerate mai sus.

Există, de asemenea, astfel de metode de achiziție de bunuri imobiliare precum fonduri comune, activitati de investitii, cooperant.

Indiferent de acordul ales, acesta trebuie să indice informații complete despre obiect, termenii de transfer, preț, procedura de depunere a banilor și responsabilitatea părților pentru încălcarea obligațiilor, în special a dezvoltatorului.

Procedura de incheiere a unui acord

În funcție de specificul achiziției unui apartament, procedura de semnare a contractului va diferi.

Pentru o ipotecă

La strângerea de fonduri împrumutate de la o bancă, garantate cu garanții imobiliare, formalizarea relațiilor cu dezvoltatorul va avea următoarele caracteristici:

• concluzie preliminară acord de împrumut;
• obtinerea aprobarii bancare a obiectului selectat;
• obtinerea unei estimari de cost;
• asigurare.

De la dezvoltator

Cumpărarea unui apartament de la dezvoltator în sine este cea mai de succes și cea mai ieftină opțiune. Cel mai preț scăzut pentru imobiliare - tocmai la începutul construcției, deoarece casa este gata, crește și devine dificil să cumpărați un apartament direct fără participarea intermediarilor.

În rate

De regulă, planurile de rate oferite de dezvoltator sunt pe termen scurt (până la 1 an) și pe termen lung. Prima opțiune nu presupune dobândă. Cu rate pe termen lung, cumpărătorul trebuie să plătească deja dobândă. Dimensiunea lor este stabilită de dezvoltator însuși și fluctuează în jurul a 12%.

La semnarea unui acord de rate, programul de efectuare a plăților, procedura de rambursare a datoriei (dobândă și principal) și, de asemenea, determină responsabilitatea pentru încălcarea obligațiilor financiare.

Înainte de a cumpăra un apartament într-o clădire în construcție în rate, ar trebui să studiați cu atenție termenii contractului, poate că banca va oferi o rată mai mică;

Înregistrarea drepturilor de proprietate

Toate contractele, cu excepția celor preliminare, dar inclusiv contractele ipotecare, sunt supuse înregistrării în Rosreestr.

Unii dezvoltatori oferă clienților lor servicii pentru a-și reprezenta interesele în Rosreestr. După semnarea contractelor de participare la acțiuni, acționarul eliberează angajaților o procură, conform căreia aceștia depun o cerere de înregistrare a tranzacției. Astfel, cumpărătorul nu trebuie să vină la biroul serviciului de înregistrare.

Dacă se încheie un contract de cesiune de drepturi între doi indivizii, atunci va trebui să vizitezi Rosreestr.

Este important să ne amintim că, în baza acordului de participare comună și de cesiune de la acesta, cumpărătorul nu primește dreptul de proprietate, ci dreptul de a cere transferul apartamentului. Proprietatea este înregistrată fizic obiect existent, adică un apartament construit.

Reducerea riscului

Știind ce trebuie verificat la achiziționarea unei clădiri noi, cumpărătorul nu va cădea situatie dificila, iar micile precauții vor ajuta la atenuarea riscurilor:

1. încheie un acord cu un dezvoltator dovedit care lucrează de mult timp pe piața imobiliară. Poate că apartamentele din astfel de clădiri sunt mai scumpe decât în ​​altele, dar atunci când cumpărați un apartament de la o companie necunoscută, există riscul să vă pierdeți toate economiile;
2. studiați ritmul de construcție, dacă este posibil, fără a investi în construcție lentă;
3. este de dorit ca casa să fie acreditată de bancă - acest indicator nu garantează fiabilitatea completă, dar banca va fi mai dispusă să emită un împrumut cu astfel de garanții;
4. selectarea formei optime de acord (acord de participare la capital în construcții).

Important! Cel mai comun mod de a înșela cumpărătorii de apartamente! Constă în nespecificarea sau indicarea datei aproximative de livrare a casei. Asigurați-vă că acordați atenție termenilor acordului! De obicei în astfel de situații relația este oficializată acord preliminar. Astfel, cumparatorul se afla in permanenta in deplina ignoranta in ceea ce priveste momentul primirii apartamentului.

Informații suplimentare disponibil in video:

Autor: . Studii superioare juridice: Filiala Nord-Vest Academia Rusă Justiție (Sankt Petersburg) Experiență de lucru din 2010. Drept contractual, consultanta fiscala si contabilitate, reprezentarea intereselor în agenții guvernamentale, bănci și notari.
6 decembrie 2017.

O garanție a dezvoltatorului este necesară la achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă. În acest text, ne vom uita la legile de bază care guvernează această obligație, vom clarifica termenele și vă vom spune ce trebuie să faceți dacă apare o situație când trebuie să depuneți o reclamație la dezvoltator pentru a elimina defectele din garanție.

În legislația modernă, orice achiziție a unui apartament într-o clădire în construcție (sau mai degrabă, participarea comună la construcție) este reglementată de prevederile Legii federale-214 - legea privind participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente. În plus, trebuie să țineți cont de standarde legislatia civila- art. 469 – 478 Cod civil al Federației Ruse. Legea cu privire la protecția consumatorilor ajută și la protejarea drepturilor acționarului.

Ce înseamnă obligațiile de garanție ale dezvoltatorului?

Pentru a înțelege ce acoperă garanția dezvoltatorului, să studiem al șaptelea articol din 214-FZ. Alineatul unu prevede clar obligația dezvoltatorului de a transfera obiectul (apartamentul) acționarului, iar calitatea acestui obiect trebuie să respecte nu numai punctele specificate în acordul de participare la acțiuni, ci și alte reglementări tehnice și standarde de urbanism.

Legea nr. 214 protejează acționarii care au încheiat un acord de participare la acțiuni cu dezvoltatorul.

Prin urmare, dacă plănuiți o achiziție folosind facturi, acțiuni sau alte forme, atunci gândiți-vă de două ori. Într-adevăr, în acest caz, revendicarea către dezvoltator pentru un bloc de apartamente va fi reglementată tocmai de Codul civil al Federației Ruse, fără asistență din partea autorităților relevante. lege federala. Vedea. Și chiar și în acest caz, trebuie să înțelegeți că fiecare situație este individuală și să studiați cu atenție practica judiciară.

La ce garanții se poate aștepta un acționar?

Garantie constructor pt casă nouă include două tipuri de obligații. Astfel, în termen de trei ani, puteți depune o reclamație la dezvoltator pentru eliminarea defectelor din garanție pentru diferite structuri inginerești și alte echipamente tehnologice. Lista în sine implică sistem comun sau componentele sale:

• puțuri și echipamente de ventilație;
• sistem de lift și segmente de echipamente aferente;
• sistem de incalzire comunal;
• Locuința și sistemele de servicii comunale sunt structuri prin care se alimentează locuința cu apă, gaz și electricitate.

Trebuie să înțelegeți că dezvoltatorul, dacă nu este specificat altfel în contract, este responsabil pentru sistemele interne. Prin urmare, dacă, de exemplu, există probleme cu conducte de gazîn curte, va trebui să dovediți separat că dezvoltatorul are vreo legătură cu asta.

După finalizarea unei noi clădiri, în termen de cinci ani, puteți cere dezvoltatorului să elimine deficiențele sub garanția obiectelor care afectează structura clădirii.

• Defecte și probleme cu pereții - atât la exterior, cât și la interior. Aceasta include și starea intrărilor.
• Probleme cu fațadele clădirilor - căderea placajului, materiale de proastă calitate din cauza cărora fațada este umedă constant și alte probleme.
• Probleme cu structurile portante ale clădirii. Cele mai frecvente probleme sunt cu plăcile de tavan și căderea lor în apartamente.
• Defecte la geamurile termopan și ușile din fier implicit instalate în apartamente.

În art. 8 din Legea federală-214 prevede în mod clar că acționarul trebuie să ceară dezvoltatorului să semneze un certificat de neconformitate a proprietății predate cu cerințele de construcție din partea 1 și partea 7 din Legea federală-214.

De asemenea, actionarul trebuie sa refuze semnarea actului de transfer. Prin urmare, dacă dezvoltatorul pretinde că va îndeplini obligațiile contractuale mai târziu, dar în același timp solicită să vă accepte apartamentul, nu ezitați să refuzați. Acest lucru vă va ajuta să obțineți în instanță executarea pretențiilor împotriva dezvoltatorului în temeiul garanției. Deși, dacă revendicările de garanție au apărut după ce apartamentul a fost acceptat, este în regulă - dar vor exista mai multe litigii.

Ceea ce dezvoltatorul nu garantează

Pentru un neprofesionist în drept, poate fi dificil să-și dea seama ce este acoperit de garanția unui constructor și ce nu. Acolo se precizează că dezvoltatorul este responsabil pentru deficiențe de natură capitală. Dar există un truc pe care avocații imobiliari îl folosesc.

După punerea în funcțiune a casei, organizația de conducere poartă responsabilitatea pentru starea sa internă. Există o listă de cerințe pentru munca lor. Deci, companiile de management sunt responsabile pentru:

• uzura curentă și reducerea caracteristicilor de performanță ale diferitelor echipamente și sisteme interne;
• in spate utilizarea corectă sediul scop generalși proprietăți în proprietate comună;
• pentru echipamente și structuri sparte care au fost acceptate fără plângere din partea dezvoltatorului folosind un certificat de acceptare a proprietății casei;
• pentru respectarea recomandărilor din instrucțiunile de instalare a aparatelor de uz casnic și a instalațiilor sanitare;
• pentru reziliere Situații de urgență cu sisteme de incalzire si canalizare, pentru buna functionare a ventilatiei si scurgerii.

Pe scurt, dacă deficiența identificată nu este inclusă în punctele de mai sus, atunci puteți studia documentația și puteți încerca să depuneți o reclamație la dezvoltator.

Condiții de îndeplinire a obligațiilor de garanție

Există o concepție greșită comună că garanția dezvoltatorului ar trebui să dureze 5 ani. De fapt, acest lucru nu este adevărat. După cum sa menționat mai sus, această perioadă se aplică structurilor comune de clădiri. Pentru inginerie – 5 ani. Dar starea acoperișului este de 10 ani.

Dacă se identifică o revendicare și dezvoltatorul este de acord să elimine deficiențele, atunci, în conformitate cu clauza 2 a articolului 7 din 214-FZ, dezvoltatorul trebuie să elimine deficiențele „într-un termen rezonabil”. Din păcate, ceea ce este o perioadă rezonabilă nu este specificat în lege, așa că fiecare caz trebuie luat în considerare individual. De obicei, aceasta este de 30 de zile, dar perioada poate fi prelungită.

Pentru a afla perioada de eliminare în fiecare caz concret, experții analizează servicii similare de pe piață. Și se concentrează pe perioada medie în care organizațiile terțe oferă să finalizeze o astfel de muncă.

Cum să depuneți corect o reclamație?

Am aflat deja ce acoperă garanția pentru o clădire nouă și pentru cât timp. Prin urmare, nu vă fie teamă să depuneți, chiar dacă cererile de garanție au apărut după livrarea casei, acceptarea apartamentului și alte acțiuni legate de proprietatea dvs. ().

Reclamațiile descoperite pot fi depuse fie de către un singur chiriaș, fie prin utilizarea unei revendicări colective. Puteți proceda similar în cazul depunerii declarație de revendicare la instanță - oricum, judecătorul, dacă este necesar, poate combina mai multe cereri într-un singur proces.

Primul lucru pe care îl faceți după ce descoperiți defecte este să le capturați în fotografii sau videoclipuri. Depuneți o reclamație la dezvoltator. În plângere, descrieți în detaliu deficiențele și modul în care acestea au fost detectate (). Este recomandabil să faceți referire la document normativ, confirmând cerințele dvs. De exemplu, dacă ați preluat o casă vara, iar iarna se dovedește că apartamentul este foarte rece, găsiți un decret guvernamental al regiunii dvs., care ar trebui să indice standardele de temperatură pentru spațiile rezidențiale din bloc. Reclamația trebuie transmisă dezvoltatorului în mod independent sau prin trimiterea de e-mail cu un inventar al conținutului. Pe a doua copie trebuie să primiți o notă de la reprezentantul dezvoltatorului care confirmă livrarea revendicării cu data curentă.

Perioada de răspuns poate fi de cel mult 10 zile. Cel mai bine este să scrieți „În conformitate cu Legea privind protecția drepturilor consumatorilor, vă solicit să furnizați un răspuns în scris în cel mult 10 zile lucrătoare”.

Trebuie să înțelegeți că dezvoltatorul se poate referi la cod Civil, vă răspundeți și cereți mai mult timp pentru a verifica informațiile - acesta este un proces adecvat, deoarece dezvoltatorul va trebui să verifice dacă deficiențele detectate se încadrează în aria sa de responsabilitate sau dacă aceasta este apanajul societății de administrare . Dacă contactați mai întâi compania de administrare - și asta este exact ceea ce ar trebui să faceți - și atașați răspunsul companiei de administrare la reclamație, atunci dezvoltatorul nu va avea o astfel de oportunitate.

După ce a început interacțiunea cu dezvoltatorul, vă recomandăm să redactați un act în care trebuie să indicați toate deficiențele din construcție. bloc. Dacă dezvoltatorul refuză să semneze, este în regulă, faceți doar două copii, semnați pentru ele și trimiteți una dezvoltatorului prin poștă, amintindu-vă să păstrați chitanța.

Merită să înțelegeți că, în conformitate cu articolul 7 din Legea federală-214, aveți dreptul de a solicita:

Cum să forțezi constructorii să elimine deficiențele?

Dacă dezvoltatorul refuză să elimine în mod voluntar toate defectele identificate de proprietarii apartamentului, vă recomandăm să vă adresați imediat instanței. Pe lângă cerințele de mai sus, puteți încerca să obțineți o penalizare de la dezvoltator.

Merită luat în considerare faptul că avocații confundă adesea regulile de colectare a penalităților conform Legii federale 214 pentru nerespectarea termenelor de construcție și regulile de colectare a penalităților conform legii privind protecția consumatorilor pentru neîndeplinirea obligațiilor de garanție.

În paragraful 5 al articolului 28 ultima lege Se precizează clar că consumatorul poate cere daune-interese pentru neterminarea lucrărilor la timp (aceasta este mai mult de 45 de zile de la depunerea cererii). Penalizarea se percepe pentru fiecare zi. Iar dimensiunea sa este determinată de prețul serviciului. Adesea în creanțe pun 3% din prețul integral, înmulțit cu 1/300 din rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse. Este mai bine să nu despicați părul aici - judecătorul va calcula în continuare pedeapsa conform legii, în funcție de cazul dumneavoastră specific.

ÎN practica judiciara Există cazuri în care rezidenții au fost ajutați de examinări efectuate de organizații imparțiale terțe care au dovedit necinstea dezvoltatorului. Dacă procesul este câștigat, proprietarii apartamentelor vor primi înapoi banii cheltuiți pe experți, împreună cu alte cheltuieli de judecată (Partea 1 a articolului 98 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse).

Avocat la Consiliul de Apărare Juridică. Specializată în gestionarea cazurilor legate de contestarea acțiunilor ilegale ale funcționarilor, litigii privind locuințe și colectarea de penalități de la dezvoltatori. Experiență vastă în lucrul în conformitate cu 214 de legi federale.