Servicii de management comunitar de cabane. Conducere într-un sat de cabane

26.03.2020

Comunitate de cabane Mechta

Conceptele de „casă” și „comunitate de cabane” nu sunt definite legal în Rusia. Prin urmare, putem vorbi despre un fel de vid legislativ în jurul dezvoltării construcție suburbană. Ce standarde ar trebui urmate atunci când gestionați o comunitate de cabane?

Clarificarea conceptelor

O cabana poate fi definita ca o mica cladire rezidentiala confortabila situata in suburbii. Un alt criteriu poate fi considerat posibilitatea de a trăi pe tot parcursul anului. În plus, cabana trebuie să aibă o gamă completă de comunicații tipice pentru un apartament de oraș și, în anumite privințe, chiar să o depășească.

Clarificând conceptul de „comunitate de cabane”, în primul rând trebuie remarcat faptul că 10, 20 sau mai multe cabane din apropiere nu pot fi numite astfel. De obicei, o comunitate de cabane este concepută inițial ca un întreg și este construită conform unui plan specific. Are o zonă comună pe care se află, de exemplu, consiliul de administrație al unei asociații de proprietari (HOA), parcare comună pentru oaspeți, un loc de joacă, o stație electrică etc. Puncte de vânzare cu amănuntul- mici pavilioane, magazine, cafenele nu sunt, de asemenea, neobișnuite aici, dar numai dacă sunt fezabile din punct de vedere economic. În prezent sat cabana comunicațiile sunt cel mai adesea frecvente: electricitatea, alimentarea cu apă, canalizarea sunt mai profitabile de instalat și întreținut în viitor prin cooperare. Ei bine, desigur, este necesar să existe o securitate care să protejeze teritoriul satului în ansamblu.

În consecință, un sat de cabane poate fi considerat un grup de persoane cladiri rezidentiale situate pe un teren separat, legate prin comunicații comune și având infrastructură proprie.

Prin analogie cu legea...

Datorită absenței în legislația Federației Ruse a normelor dedicate procedurii de creare, organizare și gestionare a satelor de cabane, a relației dintre organele de conducere și proprietarii de cabane, practica extinderii legislației privind locuința la relațiile legate de gestionarea cabanelor. sate, intretinere proprietate comună sat, prevedere plăți de utilități.

Potrivit art. 7 din Codul locuinței al Federației Ruse, în cazul în care relațiile cu locuința nu sunt reglementate de legislația privind locuința sau de un acord al participanților la astfel de relații și în absența unei legislații civile sau de altă natură care reglementează direct astfel de relații, legislația privind locuința care reglementează unele similare este aplicate acestora, dacă aceasta nu contrazice relaţiile lor de esenţă (analogia dreptului). Prin urmare, atunci când se pune problema creării unei asociații de proprietari sau a unei cooperative de locuințe (HC), despre gestionarea acestora, despre întreținerea proprietății comune într-o comunitate de cabane și despre plata facturilor de utilități, multe instanțe, prin analogie, aplică regulile referitoare la spații. într-un bloc de locuințe.

Legislația locuințelor tratează în detaliu problema administrării unui bloc de locuințe. Instanțele extind acest design la modelul unei comunități de cabane ca un fel de casă în care apartamentele sunt cabane. Prin urmare, pentru a rezolva relațiile legate de întreținerea proprietății comune într-o comunitate de cabane, instanțele folosesc legislația locativă prin analogie (în special, regulile privind întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe).

Desigur, Codul Locuinței al Federației Ruse conține norme privind proprietarii de clădiri rezidențiale individuale. De exemplu, proprietarii de clădiri rezidențiale suportă costurile întreținerii și reparațiilor acestora și plătesc, de asemenea utilitati publiceîn conformitate cu acordurile încheiate cu persoane care desfășoară tipuri relevante de activități. Dar trebuie amintit că o comunitate de cabane nu este doar o sumă de clădiri rezidențiale individuale, ci o întreagă infrastructură.

Conducerea unui sat de cabană trebuie să asigure condiții de viață favorabile și sigure pentru cetățeni, întreținerea corectă a proprietății comune, soluționarea problemelor legate de utilizarea proprietății menționate, precum și asigurarea de utilități cetățenilor care locuiesc în case de pe teritoriul satului. .

Dreptul de a alege

Proprietarii de clădiri rezidențiale individuale situate pe teritoriul unui sat de cabane, folosind drepturile proprietarilor de case, pot alege următoarele forme de administrare a satului: angaja o companie de administrare, creează un HOA sau un complex rezidențial sau încheie în mod independent toate acordurile cu furnizorii de utilități. si alte servicii.

Proprietarii de cabane au dreptul de a alege o astfel de metodă precum managementul de către o organizație de management (în acest caz, pot fi combinate diferite forme de management). Organizația de management este implicată doar în management (în acest caz acționează ca un antreprenor obișnuit), deoarece HOA, locuințe sau alte cooperativa de consumatori pur și simplu nu are posibilitatea sau nu dorește să opereze, să repare, să întrețină și să întrețină în mod independent proprietatea comună a satului.

Managementul managerilor

Conform contractului de management, una dintre părți (organizația de management), la instrucțiunile celeilalte părți (proprietarii caselor, consiliul HOA sau consiliul ansamblului rezidențial), într-o perioadă convenită, contra cost, se angajează să presteze servicii și să efectueze lucrări de întreținere și reparare corespunzătoare a proprietății comune a satului de cabană, să asigure utilități proprietarilor de locuințe, să desfășoare alte activități care vizează atingerea scopurilor gospodăririi satului de cabană.

Condiții de bază (materiale) care trebuie discutate între proprietari și organizația de management:

Componența proprietății comune pentru care se va efectua gestiunea și amplasarea acesteia;

O listă de servicii și lucrări pentru întreținerea și repararea proprietății comune, procedura de modificare a unei astfel de liste, precum și o listă de utilități furnizate de organizația de management;

Procedura de stabilire a prețului contractului, cuantumul plății pentru întreținerea și repararea spațiilor și cuantumul plății pentru utilități, precum și procedura de efectuare a acestei plăți.

Printre proprietarii de locuințe ar trebui să fie inițiatori care să studieze propunerile organizațiilor de management și să le selecteze, după părerea lor, pe cele mai potrivite. Este recomandabil să oferiți adunării generale mai multe organizații de management, deoarece propunerile vor fi cel mai probabil diferite în ceea ce privește costul și compoziția propusă. servicii suplimentare. Situația optimă este atunci când dezvoltatorul satului de cabane se transformă ulterior într-o societate de administrare sau oferă o organizație gata făcută cu prețuri rezonabile.

Comoditatea acestei scheme constă în simplitatea, economiile de timp și absența intermediarilor sub formă de HOA sau ansambluri rezidențiale, care pot percepe taxe suplimentare sau „refacturare” pentru serviciile cu un markup pentru consumatorii finali. În plus, dezvoltatorul cunoaște mai bine decât oricine altcineva infrastructura satului, locația comunicațiilor etc.

Cu toate acestea, abuzurile de către astfel de societate de administrare posibil. În practică, există acorduri în baza cărora se construiesc cabane și în care o clauză separată prevede obligația viitorului proprietar al cabanei de a transfera cota sa din proprietatea comună a satului cabană către conducerea uneia sau alteia conduceri. companie. Legalitatea includerii acestui tip de limbaj în contracte pare discutabilă, deoarece aceasta limitează capacitatea juridică a proprietarului de a dispune de proprietatea sa. Logica dezvoltatorului este simplă: „Sunteți mulți, dar sunt singur. Odată ce l-ai construit, atunci trebuie să „fugiți” după fiecare proprietar și să încheiați un acord.” Dezvoltatorul care deține comunicațiile poate pur și simplu să nu permită unei alte companii de administrare să-și folosească rețelele pentru a furniza, de exemplu, energie electrică. Aici totul depinde de alfabetizarea lui, de „politica” companiei de management.

HOA și complex rezidențial

Această metodă de administrare a unei comunități de cabane presupune prezența unei entități instituționale (persoană juridică) care desfășoară gestiunea. Atunci când gestionează un complex rezidențial sau HOA, aceste persoane juridice acționează ca un mecanism pentru a asigura interesele comune ale proprietarilor de cabane. De remarcat mai ales că, în conformitate cu legislația internă, HOA-urile și ansamblurile rezidențiale nu au niciun drept asupra proprietății comune a satului de cabane pe care le administrează.

Avantajele HOA:

Toate colectate numerar acumulat în contul curent al HOA, mișcarea fondurilor este controlată de proprietari (se alege Comisia de Audit);

Desfasurarea unei licitatii in randul companiilor de servicii si paza ne permite sa oferim proprietarilor servicii cu un raport pret-calitate optim;

Serviciu convenabil și rapid pentru proprietari datorită faptului că serviciul de expediere și tot personalul de service sunt situate pe teritoriul satului;

Fiecare proprietar poate influența calitatea și costul serviciilor (prin participarea la dezbaterea estimărilor de costuri și adoptarea acesteia în cadrul ședinței), poate fi ales în consiliu sau comisie de audit, poate face propuneri de îmbunătățire a activităților parteneriatului și de a elimina deficiențele din activitatea direcției executive.

Cu toate acestea, dacă la crearea unui HOA într-o clădire de apartamente în care proprietarii locuiesc permanent, este posibil să se adună prompt cetățenii, atunci când se formează un HOA într-o comunitate de cabane, adoptarea unei decizii generale poate fi amânată, deoarece mulți proprietari de cabane nu locuiesc permanent în ele.

Proprietarul unei cabane situate într-un sat de cabane nu se poate alătura nici unui HOA, nici unui complex rezidențial. Are dreptul să încheie direct contracte cu furnizorii de servicii de utilități.

Compoziția proprietății comune

Vorbind despre conducerea unui sat de cabană, nu se poate să nu menționăm problema compoziției proprietății comune în sat. Lista proprietăților comune dintr-un bloc de apartamente este menționată în mod clar în Decretul Guvernului Federației Ruse din 13 august 2006 nr. 491. Odată cu componența proprietății comune într-un sat de cabane, situația este puțin mai complicată din cauza absenței unei astfel de liste în orice act de reglementare.

Pentru a determina componența proprietății comune a proprietarilor de cabane, este necesar să cunoașteți proiectul de construcție al unui sat de cabane. De obicei, compoziția proprietății comune este specificată în contractul pe baza căruia este ridicată structura principală (cabana).

Proprietarii de cabane sunt obligați să suporte povara cheltuielilor pentru întreținerea proprietății comune proporțional cu cotele lor în drept. proprietate comună pentru această proprietate prin efectuarea de plăți și contribuții obligatorii de la proprietarii spațiilor care sunt membri ai HOA, cooperativă de locuințe, cooperative de construcții de locuințe sau alte cooperative de consum specializate. Astfel, plata pentru întreținerea proprietății comune se plătește proporțional cu cotele din dreptul de proprietate comună asupra acestui bun și numai pe baza unui acord corespunzător, ale cărui condiții sunt stabilite pe baza acordului părților. Dar cum rămâne cu un locuitor al unei comunități de cabane care nu a încheiat un astfel de acord, dar folosește totuși toate serviciile (conduce pe drumuri degajate, folosește parcare păzită etc.)? După cum se arată practica judiciara, în astfel de cazuri, societatea de administrare face apel la proprietarii cabanelor cu cerere de recuperare a îmbogățirii fără justă cauză în cuantumul costului serviciilor.

O altă problemă este determinarea cotei din dreptul de proprietate comună. Adesea, ponderea în proprietatea totală a unui sat de cabană este calculată pe baza suprafeței terenului de sub cabană (împărțind-o la suprafața tuturor spațiilor din satul de cabană). Cu toate acestea, nu a fost încă dezvoltată o practică generală în această problemă.

Astfel, atunci când se administrează o comunitate de cabane, sunt relevate multe lacune din legislație care pot fi completate doar prin practica judiciară sau reglementare de reglementareîntrebare.

Malmygin Alexandru,

Consilier juridic la Cabinetul de Avocatură „LEV”

Pentru ultimii ani mulți oameni bogați au putut să se mute din orașul zgomotos și prăfuit la reședința permanentă în afara șoselei de centură a Moscovei, în natură. Dar cetățenii moderni nu vor să se transforme în „sălbatici primitivi” și să trăiască fără toate „farmecele” civilizației. Și acest lucru se poate întâmpla cu ușurință dacă casa pe care au cumpărat-o se dovedește a fi într-o izolare splendidă în pădure, iar loturile rămase pot fi în apropiere, dar nu dezvoltate. Astfel, se dovedește că confortul în afara orașului nu apare de la sine. Pentru ca viața în afara orașului să nu fie sălbatică în sensul deplin al cuvântului, cineva trebuie să creeze și să mențină comoditatea vieții la țară.

În astfel de scopuri, există companii de management pe piață. Cu un bun profesionist din partea proprietarilor case de tara De obicei nu există probleme serioase cu viața la sat. Cu toate acestea, unele companii de management nu numai că nu reușesc să rezolve dificultățile apărute, ci, dimpotrivă, creează dificultăți suplimentare pentru locuitorii satelor de cabane. Așa cum proprietarii de locuințe suburbane pot fi capricioși și insolubili, la fel și companiile de management pot fi lipsite de scrupule. Prin urmare, după cum arată practica, există o mulțime de probleme în această zonă a pieței țării. În acest articol vom discuta problema dificultăților care apar între companiile de management și rezidenți conace de la tara. Separat, vor fi luate în considerare aspecte ale alegerii calității unei companii și dificultățile în stabilirea plății pentru serviciile sale.

În conformitate cu legislația modernă, proprietarul unui spațiu rezidențial are dreptul de a decide el însuși toate problemele referitoare la locuința sa, inclusiv capacitatea de a găsi un administrator pentru proprietatea sa. Este important să ne amintim că nu numai proprietarii de apartamente din oraș au acest drept, ci și proprietarii de case de țară. Mulți oameni își amintesc acest drept, dar în practică este imposibil să-l aplice, deoarece pe piața imobiliară suburbană nu există deseori pur și simplu nimeni din care să aleagă. Situația actuală este de așa natură încât concurența pe piața companiilor de management este destul de slabă. Poate că în timp totul se va schimba cumva, dar deocamdată trebuie să ne mulțumim cu ceea ce avem. Ca urmare, așa cum se întâmplă adesea în absența unei concurențe adecvate, relațiile dintre participanții de pe piață ca proprietari de locuințe suburbane și companii de administrare seamănă cu ostilități prelungite.

De unde vin firmele de management?

Pe piața imobiliară suburbană modernă, chiar la începutul lansării unui proiect de sat de cabană, de regulă, societatea de administrare devine aceeași companie care este dezvoltatorul localității date, adică societatea de dezvoltare însăși creează societate de administrare a satului. Beneficiul acestei acțiuni este evident. O astfel de companie știe imediat ce și unde se află comunicațiile în sat și, cel mai important, ce calitate este.

Dacă vă imaginați ce se întâmplă într-un sat care tocmai a fost construit și implementat într-un mediu de consum, atunci puteți înțelege de ce este foarte convenabil ca dezvoltatorii să fie cei care iau inițiativa în propriile mâini. Este clar că în perioada documentelor, locuitorii nu sunt încă îngrijorați de comoditatea vieții în sat. Au destule griji chiar și atunci când se instalează casă de țară. Dar teritoriile satelor, chiar și în perioada formării lor, trebuie cumva să existe. Constructorii, desigur, doresc ca satele pe care le construiesc să se bucure de popularitatea pe care o merită. În acest sens, dezvoltatorii încearcă să aibă grijă de „crearea” lor în viitor. Nu uitați că aceasta este și o sursă de profit suplimentar pentru ei.

După cum arată practica, este nevoie de doi până la trei ani pentru ca proprietarii caselor de țară să-și termine decorarea cabanelor, precum și amenajarea terenurilor. Dar cel mai important, în ceea ce privește problema unei firme de management, vecinii trebuie să se cunoască bine și să învețe să ia decizii comune, iar asta necesită timp. În timpul formării inițiale a unui sat de cabane, când proprietarii sunt încă ocupați cu problemele lor cu casele, companiile de dezvoltare creează companii de management, care, la rândul lor, vor putea crea o infrastructură socială și de divertisment bună, precum și să producă lucrări de peisajși îmbunătățirea teritoriului satului. Apoi vine perioada de formare a satului de cabane, când proprietarii de case de țară își pun deja întrebări despre cine și cum își administrează satul „baștin”, luând bani de la ei. În acest moment, se decide dacă societatea de administrare anterioară va rămâne la conducere în acest loc sau dacă se va alege una nouă.

Pentru a schimba societatea de administrare, este necesar să se organizeze o adunare generală a proprietarilor de case în satul de cabane și să se ia o decizie adecvată. Dar, în practică, companiile depun mult efort pentru a găsi un limbaj comun cu locuitorii satului. La rândul lor, proprietarii de case se străduiesc să nu strice relațiile cu „managerii” lor. Chestia este că pur și simplu nu au de unde să scape unul de celălalt. Există însă exemple când, pe piața imobiliară suburbană, companiile de administrare s-au schimbat la inițiativa proprietarilor de case.

Și comunicațiile cui?

Destul de des, mai devreme sau mai târziu, ca urmare a clarificării relațiilor dintre administratorii și proprietarii de cabane, se pune întrebarea despre cine deține de fapt comunicațiile situate pe teritoriul satului. Această problemă poate fi deosebit de acută pe ordinea de zi dacă societatea de administrare nu își arată cea mai bună parte și valoarea plăților de comunicare unice și lunare pare nerezonabilă. În paralel cu aceasta, apar întrebări despre cum să vă asigurați că aceasta este proprietatea proprietarilor de moșii la țară. case de cabane. Nu există nicio neînțelegere cu conceptul că comunicațiile care sunt situate pe teritoriul casei și site-ului aparțin proprietarului. Dar rețelele de distribuție la care sunt conectate sistemele de comunicații interne pot fi deținute de companii de construcții sau de administrare.

Posibilitatea deținerii unor astfel de comunicații teritoriale și autoritatile locale autoguvernare. Activitățile societății de administrare vor fi reglementate de stat dacă aceasta acționează ca organizație furnizoare de resurse pentru consumatori. Dacă comunicațiile interhouse ale unui sat de cabane aparțin unei companii de management, atunci gestionarea unor astfel de sisteme va fi decisă de autorități administrația locală. Comunicațiile pot fi, de asemenea, deținute de dezvoltator. Atunci este important să înțelegem cu ce fonduri au fost construite. Se poate, de asemenea, ca rețelele de distribuție și alte facilități ale sistemelor de comunicații să fi fost construite de compania de dezvoltare pe cheltuiala sa. Apoi, în consecință, aceste sisteme le aparțin prin drept de proprietate.

Dacă comunicațiile au fost construite pe cheltuiala proprietarilor de cabane, atunci astfel de sisteme de comunicații aparțin proprietarilor de proprietăți și au dreptul să ceară de la firme de constructii transfera această componentă a infrastructurii către general proprietate comună. Dar în acest caz, proprietarii de cabane vor trebui să suporte toate costurile de reconstrucție și reparare a echipamentelor. Dar în cazul în care toate sistemele de comunicații funcționează fără probleme și eficient, iar valoarea plăților pentru acest confort este o sumă acceptabilă, atunci proprietarii bogați de conace de lux nici măcar nu se gândesc la cine deține comunicațiile din sat și la ce drepturi.

Cum este plătită societatea de administrare?

Tarifele pentru furnizarea de energie electrică, gaz, încălzire, apă etc. a locuințelor din țara noastră sunt stabilite de stat prin autoritățile locale și regionale. Societatea de administrare, desigur, nu are astfel de drepturi. Proprietarii de locuințe de tip cabană ar trebui să-și amintească acest lucru și să țină cont de acest lucru în relațiile cu companiile de management. Companiile conștiente încearcă să indice numerele deciziilor relevante ale autorităților guvernamentale în toate documentele de plată. Chiar dacă societatea de administrare este proprietara sisteme de utilitate cabana sat și ea însăși participă la producția și furnizarea de resurse pentru așezare, apoi tarifele pentru servicii utilitati ar trebui stabilit la nivelul subiectului Federației, întrucât acest sector al economiei este un monopol local de rețea.

Dacă o companie care administrează o comunitate de cabane decide că are dreptul să stabilească ea însăși prețurile pentru utilități, în propriul beneficiu, desigur, atunci foarte curând ar trebui să aibă probleme serioase cu statul serviciu antimonopol. În ceea ce privește legea, ea îi protejează foarte clar pe proprietarii propriilor case, iar compania de administrare, ei bine, pur și simplu nu poate lua bani „în plus” de la proprietari. Cu toate acestea, această lege, ca oricare alta din țara noastră, poate fi ocolită cu ușurință, ceea ce societățile de administrare se bucură să o facă. Pe lângă plățile oficiale de utilități, companiile de administrare colectează fonduri suplimentare de la locuitorii satelor de cabane, care sunt numite „cheltuieli de funcționare” sau „taxe de sat”. O astfel de sumă nu mai poate fi reglementată de stat și oferă o mare marjă de acțiune organizației manageriale.

Este clar că compania de management nu va lucra doar pentru un „mulțumesc”. Taxa generală a satului include costurile de întreținere a infrastructurii satului, munca companiei de administrare și remunerarea specialiștilor. Fiecare proprietar al unei case de țară din sat este obligat să plătească pentru o astfel de muncă. La o adunare generală a locuitorilor satului, care are de obicei o dată pe an, societatea de administrare trebuie să furnizeze informații despre situatii financiare. La un astfel de eveniment, orice locuitor al satului își poate exprima părerea și face o propunere. Colectarea pentru nevoi de management în sate de diferite formate economice va fi de diferite sume. În așezările de elită va fi mai mare decât în așezările de clasă economică. Poți influența această cantitate doar cu ajutorul unei soluții adunarea generală proprietarii de case în cabană. La o astfel de întâlnire se va discuta lista serviciilor companiei și prețurile acestora, cu care proprietarii de cabane pot fi de acord sau nu.

Editorii site-ului portal i-au întrebat pe cei mai importanți vorbitori de la companii de management, proprietari de sate de cabane și agenții imobiliare - cum este modelată viața satului după finalizarea construcției acestuia.

S-a răspuns la întrebări:
, director general Clever Estate Management Company

Întrebări editoriale:

Ce forme de gestionare a așezărilor de cabane se practică în regiunea Moscovei?
Care sunt costurile minime și maxime ale vieții într-un sat de cabane, din ce plăți este alcătuită această sumă?
Toți locuitorii satului își plătesc facturile la timp? Este posibil să influențezi cumva neplătitorii?
Multe case din satele de cabane sunt goale diverse motive, cu condiţia ca satul să aibă mare zone publiceși dezvoltarea infrastructurii, cine își plătește taxele pentru proprietarii unor astfel de terenuri?
Există sate în care lucrează? regulile interneși restricții privind aspectul caselor și terenurilor? Dacă da, cum este documentat acest lucru, cine și cum monitorizează respectarea acestor reguli?
Care sunt principalele probleme în gestionarea unei comunități de cabane? Există opțiuni pentru rezolvarea lor?

Director general al Clever Estate Management Company.

Înainte de a răspunde la această întrebare, trebuie să subliniez un lucru. Chiar dacă satul este poziționat ca un mini-oraș, ca înlocuire a locuințelor urbane cu locuințe suburbane, casele din el sunt construite doar după un singur principiu - după principiul construcției individuale de locuințe. Asta înseamnă că regulile nu se aplică lui. Codul de urbanism al Federației Ruse în ceea ce privește standardele tehnice de locuințe și furnizarea rezidenților cu infrastructură adecvată. Și din punct de vedere legal, „gestionarea unei comunități de cabane” este un concept foarte condiționat. Astfel de forma juridica- sate de cabane organizate - nu exista. Există o asociație voluntară de cetățeni pe un loc de dezvoltare, asta este o comunitate de cabane. Gestionarea și întreținerea comunității de cabane se desfășoară pe baza unui acord încheiat cu fiecare proprietar.

2. Nu pot spune minim și maxim, sunt mulți factori în funcție și o gamă largă de prețuri. Și media este așa. Costul total al vieții (utilități plus costuri de funcționare) într-un sat de cabane este de 15 mii de ruble pe lună pe casă. Într-o casă de oraș - 8-9 mii de ruble. Costurile cu utilitățile sunt aceleași ca în oraș, aceasta este o taxă pentru utilizarea resurselor: gaz-apă-electricitate. Costurile de operare sunt oarecum diferite de cele din oraș. Aceasta include iluminatul stradal, curățarea zonei și îndepărtarea gunoiului, precum și curățarea zăpezii din sat. Serviciile operaționale suplimentare includ amenajarea teritoriului și îmbunătățirea generală a zonei înconjurătoare.

3. În moduri diferite. Majoritatea sunt încă la timp. Totuși, un rezident al unei comunități de cabane este mai organizat, mai concentrat pe confortul său personal. Deoarece proprietarul, chiar și în etapa de cumpărare a unei case, încheie un acord de operare cu societatea de administrare, el își înțelege suma lunara cheltuieli. Și oamenii sunt inițial dispuși să plătească pentru a se asigura că mediul în care trăiesc este confortabil. Dar dacă cineva refuză să plătească, nu există nicio influență asupra lor. Nu rămân măsuri foarte plăcute: blocarea drumului, oprirea colectării gunoiului, oprirea curentului etc. Doar SNT și parteneriatele de grădinărit au o pârghie bună asupra celor care nu plătesc. Aceasta este o unitate organizată legal, toți membrii parteneriatului au propriile drepturi și obligații, totul este reglementat de reguli. Din păcate, acest lucru nu este cazul în satele de cabane.

4. Există zone comune în interiorul satului cabana plata pentru întreținerea acestora este împărțită între toți locuitorii. Cu cât sunt mai multe case ocupate, cu atât costul plății este mai mic și invers.

5. Mai probabil nu decât da, deoarece toate casele din comunitatea de cabane sunt o poveste privată, individuală construcția de locuințe. Teoretic, unele restricții sunt posibile în comunitățile de tip club închis, dar chiar și atunci este puțin probabil. Cu cât un sat este mai „închis”, „club”, „elită”, cu atât este mai dificil să-și încurajeze locuitorii să respecte orice reguli și restricții.

6. Principalele probleme sunt problemele neplatilor. Dar această problemă este rezolvată în modurile pe care le-am menționat deja mai sus. Dar trebuie spus că acestea sunt măsuri extreme. Practic, societatea de administrare reușește în continuare să încurajeze moritorii să respecte termenii contractului prin negocieri cu aceasta. O altă problemă este eliminarea situatii de urgentași defecțiuni rezultate din instalarea necorespunzătoare retele de utilitati si comunicatii. Se întâmplă adesea ca acestea să fie așezate cu încălcarea tehnologiei, iar aceste probleme se manifestă în timpul funcționării. De exemplu, ruperea cablului are loc din cauza faptului că atunci când a fost așezat, nu a fost luată în considerare tasarea solului. Sau sistemele de canalizare nu mai funcționează corect din cauza faptului că țevile au fost așezate într-un unghi greșit sau au fost realizate un număr insuficient de „scurgeri de furtună”. Toate aceste probleme sunt rezolvate de societatea de administrare, uneori cu asistența serviciilor regionale de urgență, iar costurile cad pe umerii proprietarilor de case.

, manager de proiect la Vector Investments

Din ce în ce mai mulți cumpărători sunt preocupați de problemele de funcționare și de costul acesteia. Deja în timpul implementării primului proiect Vector Investments, compania a început să se gândească la acest subiect și a atras consultanți din rândul companiilor externe de management. Din păcate, am primit cifre astronomice pentru costul administrării satelor noastre, în plus, ni s-au oferit modalități incomode de a colecta fonduri de la cei care nu vor să plătească sau sunt absenți din Rusia. Prin urmare, soluția la această parte a problemei a căzut în sarcina dezvoltatorului, deoarece niciunul dintre operatori nu a dorit să preia funcțiile corespunzătoare.

Proiectele de țară sunt cel mai adesea luate în considerare de la idee până la implementare. Acesta este un proces lung, care constă din diferite etape (schiță de concept, concept, proiectare, construcție, vânzări și în final implementare completă). Totodată, se trece cumva cu vederea că nici după încetarea vânzărilor, existența satului nu încetează. Dimpotrivă, acum proiectul trăiește o viață reală - deși separat de dezvoltator.

Astăzi, dezvoltatorul care implementează proiectul eficient și la timp, fără a înșela în vreun fel așteptările clienților săi, este considerat responsabil. Dar tot ceea ce se întâmplă după este, în mare, responsabilitatea locuitorilor din sat.

În stadiul inițial de implementare a proiectului, dezvoltatorul organizează o divizie operațională, ale cărei activități vizează în principal menținerea unității cu costuri minimeși întreține structurile inginerești din sat. În timp, pe măsură ce proiectul se dezvoltă, departamentul se implică în sarcini administrative, din acest moment putem vorbi deja despre apariția unei companii de management. Dar chiar și în această etapă mai este un drum lung de parcurs înainte de a obține un profit.

Deci, un dezvoltator responsabil duce cel mai adesea proiectul la final și îl transferă unei companii de management profesionist (dacă reputația lui îi permite să atragă profesioniști în noul sat).

Când proiectul este implementat pe deplin, există 2 parcele principale legate de management și exploatare: o companie de administrare terță parte lucrează sau rezidenții administrează satul pe cont propriu. În primul caz, toate funcțiile operaționale, precum și o serie de funcții administrative sunt îndeplinite de o companie profesionistă de management, care este implicată în proiect de către dezvoltator. Principalele activități ale societății de administrare din sat sunt întreținerea de rutină a rețelelor satelor, asigurarea de securitate non-stop, întreținerea și repararea drumurilor din sat, menținerea curățeniei în teritoriu, îndepărtarea și eliminarea deșeurilor, asigurarea nopții. iluminat, organizarea serviciilor de urgenta, intretinerea spatiilor publice, controlul cheltuielilor administrative.

În al doilea caz, proprietarii de cabane sau de parcele din sat, s-au unit în organizatie nonprofit(HOA, cooperativă de locuințe sau de consum etc.), îndeplinește în mod independent funcțiile unei companii de management, angajează personal adecvat și cumpără inventar.

În orice caz, proprietarii trebuie să creeze o asociație de cetățeni care să-și administreze satul. De regulă, după punerea în funcțiune a satului (până în acest moment societatea de dezvoltare se ocupă de exploatare), proprietarii în adunarea generală iau o decizie cu privire la alegerea modului de administrare a satului, adică. pro sau contra atragerii unei companii de management.

Există o altă opțiune: uneori, o companie de management este creată de dezvoltator ca o divizie în structura sa. Cu toate acestea, această abordare rămâne o excepție pentru piața suburbană (activitatea propriei societăți de administrare nu aduce profituri rapide dezvoltatorului).

În Valea Istrei, toate satele, precum și toate facilitățile de infrastructură, sunt deservite de propria noastră companie de management de la dezvoltator, ceea ce ne permite să controlăm calitatea produselor noastre pe toată durata vieții. ciclu de viață, și nu doar până la implementarea fiecăruia dintre sate.

Dacă o companie de management din structura unei companii de dezvoltare deservește mai multe sate pe un teritoriu comun, perioada de pierdere planificată poate fi redusă semnificativ și profitabilitatea poate fi atinsă mult mai rapid. Plus, ceea ce este important, pe lângă profit financiar dezvoltatorul își mărește și capitalul reputației. De fapt, el nu se distanțează de soarta satelor sale nici după ce acestea sunt pe deplin implementate, el conduce proiecte de-a lungul existenței lor (ceea ce, după părerea mea, este nou nivel responsabilitatea fata de cumparator).

Apropo, propria ta companie de management este, de asemenea, o dovadă indirectă că dezvoltatorul alege materiale de înaltă calitate și construiește cu conștiință, deoarece va trebui să te confrunți singur cu consecințele hackwork-ului, ori de câte ori acestea apar. Cu această abordare, crearea propriei divizii de management a unei companii „în mod neașteptat” se dovedește a fi benefică pentru dezvoltator. Deci decizia noastră de a crea Compania Vector Service Management, care deservește satele și infrastructura Văii Istrei, nu este doar un indicator de responsabilitate față de clienți, ci și o decizie de afaceri rezonabilă.

Servicii de management în sate folosind exemplul Văii Istrei (lista de servicii, tarife).

Beneficiul pentru cumpărători că satul este administrat de propria companie de administrare a dezvoltatorului nu este atât de evident la prima vedere. Da, rezidenții nu vor avea de-a face cu angajarea personalului, achiziționarea de echipamente etc., dar vor trebui să plătească societatea de administrare pentru acest lucru. Cifrele pot fi destul de rotunde.

Este o altă problemă dacă același personal de angajați și aceeași flotă de echipamente de serviciu sunt implicate în gestionarea și operarea mai multor sate - atunci costurile proprietarilor sunt reduse și se obțin economii semnificative la costurile de operare.

În satele de pe Valea Istrei, costul cheltuielilor de funcționare de bază (cum ar fi securitatea non-stop, iluminatul nocturn, eliminarea și eliminarea deșeurilor, întreținerea drumurilor și a zonelor publice, întreținerea de rutină și de urgență a rețelelor satelor etc.) este de 1,5-2 ori mai mic decât în media pieței. De exemplu, în satul Nikitskoye (clasa economică) plățile sunt de 2-3 mii de ruble pe lună, în Ecopark-Ushakovo (clasa business) - 4,5-5,5 mii de ruble pe lună, în (clasa premium) - 8-12 mii de ruble pe lună.

Pentru comparație: în medie, plățile operaționale în satele de elită se ridică astăzi la 20-30 mii de ruble pe lună (sau mai mult - depinde de infrastructură), în clasa business - 15-25 mii de ruble. Acestea sunt cifre normale, de piață; Este posibil să se reducă costurile de management și operare (și, în consecință, prețurile pentru proprietari) doar prin implicarea companiei de administrare în gestionarea mai multor proiecte dintr-un teritoriu.

Principalele servicii oferite de Vector Service:

întreținerea tehnică și curățarea drumurilor și a zonelor publice;
îngrijirea spațiilor verzi organizate;
curățarea teritoriilor, îndepărtarea gunoiului și întreținerea sanitară a locurilor
uz public;
organizarea și desfășurarea de evenimente la nivel de sat;
întreținere tehnică, reparații planificate și de urgență a satului general
rețele de inginerie;
eliberarea avizelor şi autorizaţiilor pt lucrari de constructiiîn sate;
controlul asupra progresului construcției;
luarea citirilor de la contoare pentru resursele energetice consumate de proprietari etc.

Pe lângă opțiunile obligatorii, Vector Service oferă și servicii suplimentare:

pentru îndepărtarea deșeurilor direct de pe șantiere; repara si întreţinere comunicații; dezrădăcinarea, tunderea și plantarea arborilor în zone etc. Pe viitor, ne propunem să organizăm o pepinieră în Valea Istrei, astfel încât proprietarii să le poată alege și să le achiziționeze pentru amenajarea terenurilor.

Pentru o ilustrare mai detaliată, iată cifrele pentru cheltuielile din unele sate din Valea Istrei.

Costuri de exploatare în satele Văii Istrei:

Nikitskoye (clasa economică) - 2-3 mii de ruble. /lună
Shelestovo (clasa economică) - 4,5 - 5,5 mii de ruble. /lună
Debarcaderul Lesnaya (clasa de afaceri) - 7-10 mii de ruble. /lună
Lesnaya Pristan-2 (clasa business) - 6-7 mii de ruble. /lună
Ecopark Ushakovo (clasa business) - 4,5 - 5,5 mii de ruble. /lună
Lake District (clasa business) - 6-7 mii de ruble. /lună
Ushakovsky Dachas (clasa de afaceri) - 7-10 mii de ruble. /lună
Zavod liniștit (clasa business) - 5-6 mii de ruble. /lună
ZORINO ACTIVE RESORT, ZORINO SPORT VILLAGE (clasa business) - 6-7 mii de ruble. /lună
Lake Side (clasa premium) - 8-12 mii de ruble. /lună

În general, trebuie să spun că minimizarea costurilor de administrare și exploatare a unui sat este o sarcină importantă. Piața se dezvoltă treptat, cumpărătorul înțelege acum că poți economisi nu numai (și nici măcar atât) în momentul tranzacției. Este important să evitați economiile false - toată lumea știe de mult cum puteți „economisi” cumpărând un teren fără comunicații (astfel încât costul aprovizionării poate depăși apoi costul parcelei în sine).

S-a înțeles că contoarele „goale”, nefuncționale în etapa de finisare pot costa și o sumă rotundă (de exemplu, 1500 USD pe mp)

Același lucru este valabil și cu plățile de funcționare: oamenii sunt interesați în avans de ce și cât vor trebui să plătească atunci când locuiesc în sat. Treptat, oamenii își dau seama că un dezvoltator care își conduce proiectul de-a lungul întregului său ciclu de viață (inventează, implementează și apoi gestionează ceea ce se întâmplă) este poate demn de încredere.

Și, deși deocamdată pentru piață imobiliare rurale apariția propriei societăți de management a dezvoltatorului în structură rămâne o excepție de la regula generala. Dar mai devreme sau mai târziu piața își va da seama de toate avantajele unei astfel de soluții atât pentru dezvoltator, cât și pentru locuitorii satelor; și mă bucur că am fost printre primii care au ajuns la această înțelegere.

Rubtsov Vadim Igorevici, Specialist principal al companiei imobiliare „Casa imobiliară rusă”

1. Conducerea satului se realizează de către o societate de administrare creată de dezvoltator. Ulterior, locuitorii satului pot alege o altă societate de administrare.

2. Plățile constau dintr-o parte fixă, care depinde de mărimea parcelei (în satele noastre 500 de ruble la suta de metri pătrați pe lună) care include securitatea, curățarea teritoriului, repararea și întreținerea infrastructurii. Plata pentru gaz, apa, curent se face conform contoarelor. Întreținerea casei este de 250-300 mp. m. costă de la 15.000 la 30.000 de ruble pe lună.

3. Principala modalitate de a trata cu neplatitorii este oprirea gazului sau a curentului electric.

4. Pentru casele neterminate sau fără finisaje, astfel de metode nu sunt eficiente, iar plățile sunt redistribuite între plătitorii de bună credință.

5. În multe sate, coordonarea clădirilor cu arhitectul satului sau firma de administrare este obligatorie. Cumpărătorul este obligat să încheie un acord corespunzător cu societatea de administrare.

6. Ele există sub forma unui HOA pentru a controla societatea de management și a lua decizii importante.

Dmitri Kotrovsky, Vicepreședinte al companiei de dezvoltare Khimki Group

1. Există două forme principale de management al satelor de cabane organizate (OCS). Prima este societatea de administrare. În acest caz, proprietarii de case angajează o societate de administrare (selectați-o printr-o licitație sau de comun acord). A doua varianta - crearea unei asociații de proprietari, când proprietarii înșiși creează un organism de conducere, care îi include pe cei mai activi dintre ei. Un HOA constă de obicei dintr-un manager (președinte) și un contabil. Trebuie să existe un organism de supraveghere - comisie de audit, care controlează fluxurile financiare.

2. Există o limită inferioară a normei - 23-24 ruble per metru pătrat fiecare casă pe lună. Acest standard include eliminarea gunoiului, întreținerea rețelelor și curățarea teritoriului - tăierea ierbii vara, îndepărtarea zăpezii de pe drumuri și trotuare iarna. Această cifră poate fi de aproximativ 50, 100 sau chiar 200 de ruble pe lună pe 1 mp. metru suprafața casei, depinde de ceea ce locuitorii decid să includă în costurile de exploatare. Aceasta ar putea fi securitate cu inspecție la un punct de control sau patrulare a teritoriului de către paznici înarmați, supraveghere video, îndepărtarea gunoiului de pe proprietatea privată, curățarea căilor și îngrijirea plantelor din zonele publice (udare, fertilizare, cosire) vara, curățarea completă a carosabilului de la zăpadă (la asfalt) ) etc. Dacă satul are o infrastructură sportivă și socială închisă, atunci întreținerea acesteia crește semnificativ povara asupra bugetului fiecărei gospodării individuale. Aceasta ar putea fi întreținerea unui teren de tenis (iluminat, întreținerea gazonului), a unui teren de fotbal, a unei piscine etc.

3. Există opinia că cumpărătorii de case scumpe cu suprafețe mari plătesc cheltuielile de locuit automat, poate cu un an înainte, fără a crea probleme HOA sau companiei de administrare. Cu toate acestea, acest lucru este departe de a fi cazul. Exact case mari, de regulă, sunt morți, și nu pentru că nu au bani, doar că pentru ei este un lucru atât de mic care ar trebui rezolvat cumva de la sine. Este posibil ca astfel de proprietari să nu locuiască deloc în casa lor, după ce au cumpărat-o pentru statut, investiție sau pentru ca copiii lor să crească. Ei sau reprezentantul lor apar o dată pe an și sarcina HOA sau a companiei de administrare este să-l prindă și să primească plăți pentru perioada ratată. Este rar ca toți proprietarii să plătească în mod regulat plăți obligatorii și, de regulă, societatea de administrare sau HOA este obligată să caute diverse opțiuni, să fiu viclean, că tot satul trebuie deservit, dar nu toată lumea plătește. Imaginați-vă situația: într-un sat nou, luminile stradale situate lângă fiecare casă sunt conectate la stradă. Și unii proprietari spun că nu au nevoie de iluminat stradal. Ce să faci: aprinde luminile selectiv la casele celor care plătesc? Și strada va fi iluminată pe alocuri? Dar problemele de securitate?

Proprietarii de case sunt toți diferiți și mulți au propria lor viziune. costuri fixe, pentru că au cheltuieli uriașe asociate cu reparațiile la domiciliu, instalarea design peisagistic etc. Prin urmare, în HOA este important să se lucreze cu populația, cu autoritatea președintelui HOA, pentru ca locuitorii, în principiu, să ajungă la un consens. Dacă unii dintre proprietari nu plătesc plățile obligatorii, atunci HOA afișează liste de debitori, inițiază deconectarea caselor de la rețele și, în cel mai extrem caz, se duce în instanță pentru a încasa datorii.

4. Apropo de cheltuieli generale, apoi pentru debitori persistenti De fapt, contribuabilii conștiincioși plătesc, deoarece este imposibil să curățați drumul de zăpadă și să tundeți gazonul „pe alocuri”. Locuitorii OKP pot fi împărțiți în trei categorii: cei care vor să plătească și să plătească pentru că înțeleg că afectează calitatea vieții; cei care vor să plătească, dar nu pot - pentru că costurile reparațiilor sunt mari sau casa a fost cumpărată cu ipotecă. Și cei care nu vor să plătească, chiar având ocazia.

5. În majoritatea satelor de cabane organizate, în special în clasa business și mai sus, există o serie de restricții privind schimbarea aspect fatade, acoperisuri, chiar si garduri. Respectarea acestora este monitorizată de HOA sau de compania de administrare. În nostru complex rezidential„Olympic Village Novogorsk”, cumpărătorul unei proprietăți de locuință în etapa încheierii unui contract semnează o serie de documente de reglementare care, în viitor, îl vor menține în cadrul respectării conceptului arhitectural general al satului.

6. Se pot distinge trei grupuri principale de probleme.

Plata cu întârziere a costurilor de exploatare de către proprietari, în urma căreia HOA sau societatea de administrare este obligată să economisească bani sau să nu-și îndeplinească o serie de obligații.
Deficiențe din partea dezvoltatorului în etapa transferului obiectului finit - foarte adesea problemele asociate cu calitatea construcției cad pe umerii companiei de management sau HOA, în timp ce dezvoltatorul ar trebui și le poate corecta.
Organizarea muncii unei companii de management sau HOA - transparență, activitate, disponibilitate pentru dialog și compromis. Asociațiile de proprietari sau firmele de administrare sunt, de fapt, structuri care funcționează în sectorul serviciilor. Ei furnizează servicii și primesc un anumit venit pentru acestea. Sarcina lor este de a se strădui să se asigure că serviciile sunt prestate la o calitate înaltă, iar clientul serviciilor este mulțumit.

Irina Kalinina, CEO al agenției imobiliare TWEED

1. Astăzi există două forme principale de gestionare a satelor de cabană. Aceasta este fie o companie de administrare cu care locuitorii încheie un acord de întreținere a satului, fie o HOA. De exemplu, în sate precum Greenfield și Millennium Park, funcțiile de management au fost transferate către companii speciale.

2. În segmentul de elită, costul minim de trai în sat este de 10 mii de ruble pe lună, iar maximul este de aproximativ 60 de mii de ruble pe lună. De exemplu, în satul Rubin Estate, prețul serviciului se bazează pe 30 de ruble pe suprafața „pătrată” a casei. Astfel, proprietarul unei cabane cu o suprafață de aproximativ 350 mp plătește puțin peste 10 mii de ruble pe lună pentru utilități.

3. Din păcate, nu toată lumea plătește la timp. Și chiar și locuitorii satelor de elită uită adesea să depună suma necesară pentru serviciile companiilor de administrare. Există diverse măsuri pentru a influența persoanele care ne plătesc obligații persistente - de exemplu, comunicațiile acestora pot fi blocate. O opțiune mai radicală este restricționarea intrării în sat. Adică, dacă proprietarul nu plătește serviciile la timp, oaspeții săi pur și simplu nu au voie să intre în sat. Mai mult, este posibil ca proprietarul însuși să nu poată conduce la domiciliul său. Din punct de vedere juridic, acest lucru nu este în niciun caz justificat, însă, companiile de management recurg la astfel de măsuri.

5. Restricții similare se aplică în multe sate, și mai ales în segmentul premium. Este clar că, dacă satul este strict conceptual - de exemplu, cum ar fi regiunea Moscovei "Dauville" și "Trouville" - atunci proprietarul nu va avea voie să construiască nimic pe site și toate restricțiile vor fi în mod necesar înregistrate în achiziție. si contractul de vanzare a proprietatii. De regulă, societatea de administrare monitorizează respectarea regulilor de dezvoltare și înregistrare a site-urilor.

6. Principala problemă în satele administrate de proprietarii înșiși este incapacitatea de a strânge bani pentru nevoi publice. De exemplu, dacă o asociație de proprietari decide să amplaseze un nou loc de joacă pentru copii pe teritoriul satului, nu toată lumea va dori să „furieze banii”. Adică, aproape niciodată nu este posibil să colectați 100% din sumă, iar această problemă este relevantă nu numai pentru satele ieftine, ci și pentru segmentul de elită.

În domeniul juridic rus, a apărut o situație în care, de fapt, obiect existent„comunitatea de cabane” nu are nici o definiție legală sau reglementare. În conformitate cu aceasta, nu există prevederi legale cu privire la Societatea de Administrare în satul de cabane.

Prin urmare, există anumite criterii după care se stabilește legal că aceste clădiri aparțin caselor individuale.

În zilele noastre se obișnuiește să-i spunem cabană mare casă de țară, iar un sat de cabane este un conglomerat de astfel de case situate in cartier. Lipsa certitudinii normative în acestea ne permite să vorbim despre un fel de vid legislativ în jurul dezvoltării construcțiilor suburbane. Totodată, un singur teren este alocat pentru construirea întregului sat.

În satul de cabane există și o zonă comună pe care există o parcare generală pentru oaspeți, un loc de joacă pentru copii, drumuri comune, iluminat stradal, gard metalic etc. Într-o comunitate de cabane, comunicațiile sunt cel mai adesea partajate: energie electrică, alimentare cu apă, canalizare etc. Toate acestea pot fi fie proprietate comună a proprietarilor de case situate pe teritoriul satului, fie rămân proprietatea dezvoltatorului satului de cabană, care o poate vinde sau o poate transfera conducerii.

În consecință, un sat de cabane poate fi considerat o colecție de clădiri rezidențiale individuale situate pe un teren separat, conectate prin comunicații comune și având propria infrastructură.

Elementele unui sat de cabană sunt: un teren prevăzut pentru un sat de cabană; individual cladiri rezidentiale(cabane) cu proprietate atribuită terenuri sub case; proprietate comună a proprietarilor de cabane (comunicații, drumuri, parcare etc.) și infrastructură.

Potrivit art. 7 din Codul Locuinței al Federației Ruse, în cazurile în care relațiile cu locuința nu sunt reglementate de legislația privind locuința sau de un acord al participanților la astfel de relații și în absența unei legislații civile sau de altă natură care reglementează direct astfel de relații, se aplică legislația privind locuința care reglementează relații similare. lor, dacă aceasta nu contrazice esenţa lor (analogia dreptului).

Instanțele, atunci când iau în considerare disputele despre management, despre întreținerea proprietății comune într-o comunitate de cabane și despre plata facturilor de utilități, aplică regulile unui bloc de apartamente prin analogie. Legislația locuințelor tratează în detaliu problema administrării unui bloc de locuințe. Instanțele extind acest design la modelul unei comunități de cabane, ca un fel de „casă” în care „apartamentele” sunt cabane.

Managementul proprietății rezidențiale într-o comunitate de cabane este organizarea profesională a tuturor proceselor de viață ale satului pentru a asigura un trai confortabil pentru proprietarii de cabane.

Serviciul include activități de management și organizare, inclusiv:

Încheierea contractelor și monitorizarea activității organizațiilor de servicii;

Mentinerea relatiilor contractuale cu organizatiile furnizoare de resurse;

Interacțiunea cu agentii guvernamentale organele administrației publice locale și participarea la diferite comisii;

Analiza muncii tuturor organizațiilor care deservesc instalația pentru a optimiza costurile proprietarilor;

Optimizare structura organizatorica management si intretinere;

Lucrul cu proprietarii pe toate problemele, asigurarea condițiilor de viață favorabile și sigure pentru cetățeni, rezolvarea problemelor legate de folosirea proprietății comune.

Conducerea unui sat de cabană trebuie să asigure: condiții de trai favorabile și sigure pentru cetățeni, întreținerea corespunzătoare a proprietății comune din satul de cabană, rezolvarea problemelor privind utilizarea proprietății menționate, precum și asigurarea utilităților cetățenilor care locuiesc în casele din sat. .

Proprietarii de case situate pe teritoriul unei comunități de cabane, folosind drepturile proprietarilor de case, pot încheia un acord cu o companie de administrare, pot crea o HOA sau LCD (cooperativă de locuințe) sau pot încheia în mod independent toate acordurile cu furnizorii de utilități. Sunt posibile combinații de metode de control.

Proprietarii de cabane au dreptul de a încredința gestionarea afacerilor lor unei societăți de administrare. Organizație de management - o organizație comercială care oferă servicii profesionale de management blocuri de apartamente. Pentru a aplica metoda specificată de administrare a unui sat de cabană, adunarea generală a proprietarilor de case trebuie să ia decizii cu privire la alegerea unei metode de conducere a organizației de conducere; alegerea unei organizații specifice de management; termenii contractului de management cu această organizație de management.

Conform contractului de management, organizația de management, la instrucțiunile proprietarilor casei, într-o perioadă convenită contra cost, se obligă să presteze servicii și să efectueze lucrări de întreținere și reparare corespunzătoare a proprietății comune a satului cabană, să furnizeze utilități pentru proprietarii casei și desfășoară alte activități care vizează atingerea scopurilor de administrare a satului de cabane.

Termenii de bază ai acordului dintre proprietari și organizația de management:

Compoziția proprietății pentru care se va efectua administrarea și amplasarea acesteia;

O listă de servicii și lucrări pentru întreținerea și repararea proprietății, procedura de schimbare a unei astfel de liste, precum și o listă de utilități furnizate de organizația de management;

Procedura de stabilire a prețului contractului, cuantumul plății pentru întreținerea și repararea proprietății comune și cuantumul plății pentru utilități, precum și procedura de efectuare a acestei plăți;

Procedura de monitorizare a îndeplinirii de către organizația de management a obligațiilor care îi revin în temeiul contractului de management.

De regulă, o companie de management este creată de o companie de dezvoltare. Acest lucru este bun atât pentru locuitorii satului (la urma urmei, nimeni nu cunoaște complexitățile structurii satului mai bine decât dezvoltatorul), cât și pentru dezvoltatorul însuși: la urma urmei, compania de management creată este o sursă de profit suplimentar. . Sau dezvoltatorul alege o companie de management terță parte pe o bază competitivă.

Avantajele unei organizații de management create de dezvoltator însuși:

Nu există probleme cu transferul casei către organizația de conducere, toate documentele sunt transferate foarte rapid;

Firma are grijă de casa sa, dorește să o mențină în stare bună cât mai mult timp, iar acesta este un indicator al responsabilității dezvoltatorului;

Rezidenții nu vor trebui să țină întâlniri, să rezolve probleme stringente sau să-și petreacă timpul asigurând funcționarea decentă a casei - toate acestea cade pe umerii companiei de administrare.

Dezavantajul companiei de management:

Principalul lucru din care aproape fiecare companie de management „câștigă” este tarifele pentru locuințe și serviciile comunale. În lipsa concurenței, societatea de administrare poate stabili tarife mai mari decât media orașului;

Inadmisibilitatea verificării activitati financiare societate de administrare.

În conformitate cu legislația Federației Ruse și Codul LocuințeiÎn Federația Rusă, nu există restricții de acordare a licențelor cu privire la crearea unei societăți de administrare în furnizarea de locuințe și servicii comunale și de întreținere a vieții pentru satele de cabane, cu excepția faptului că în documentele oficiale este numită „organizație de management”.

Algoritmul pentru crearea unei companii de management în domeniul furnizării de locuințe și servicii comunale într-un sat de cabane, în conformitate cu legislația Federației Ruse, are următoarele etape:

1. Puteți deschide o companie în una dintre formele organizatorice și juridice:

· LLC (Companie cu răspundere limitată)

CJSC (Închis Societate pe acțiuni)

OJSC (societate pe acțiuni deschise)

Cel mai simplu și cea mai buna varianta este de a deschide o SRL (Companie cu răspundere limitată). Este posibil să deschideți un SRL fără capital inițial practic, deoarece capitalul autorizat poate fi adus cu proprietăți transferate de dezvoltator.

2. Pentru a conduce înregistrare de stat, în primul rând, trebuie să pregătiți un pachet de documente pentru înregistrare, care să includă: Decizie de înființare, Carta, etc. Apoi decideți asupra locației companiei, mărimea capitalului autorizat și puteți depune o cerere de înregistrare a companiei. Va dura cel puțin două săptămâni pentru a deschide o companie de management.

3. Societate cu răspundere limitată (LLC) - cea mai comună și populară formă organizare comercialăîntreprinderilor. Înregistrarea unei întreprinderi ca SRL este potrivită în special pentru întreprinderile mici și mijlocii datorită capitalului autorizat mic (10.000 de ruble), a unui sistem de management simplu și a absenței răspunderii legale pentru proprietarii de bunuri personale.

Când înregistrați o SRL (Societate cu răspundere limitată), trebuie să luați în considerare:

Participanții la o societate cu răspundere limitată pot fi cetățeni ai Federației Ruse, cetateni straini, precum și persoane juridice;

Fondatorul unei SRL (Societate cu Răspundere Limitată) poate fi o persoană care are și dreptul de a îndeplini funcțiile organ executiv. O companie nu poate avea pe altul ca unic participant persoană juridică, format dintr-un participant;

Numărul participanților companiei nu trebuie să depășească 50 de persoane;

Capitalul minim autorizat al unei SRL (societate cu răspundere limitată) este de 10 mii de ruble și nu este supus impozitelor. Contributie la societatea de administrare ( Capital autorizat) societatea poate avea bani, valori mobiliare, proprietate, drepturi de proprietate având o valoare monetară;

Participanții societății nu sunt răspunzători pentru obligațiile sale și suportă riscul pierderilor asociate activităților SRL (Societatea cu răspundere limitată) în limitele valorii contribuțiilor aduse de aceștia.

Înregistrarea SRL constă în următoarele etape:

· Pregătirea pentru înregistrare

· Înregistrarea SRL la organul fiscal

Cerere de aplicare a sistemului de impozitare

· Comanda de imprimare

· Atribuirea codurilor statistice

· Înregistrare la Fundație asigurări sociale

· Înregistrare în Fondul de pensii

· Înregistrarea în Fondul de asigurări obligatorii de sănătate

4. Pentru a înregistra o SRL (Societate cu răspundere limitată), trebuie să pregătiți următoarele documente:

· Cerere de înregistrare a SRL (Societate cu răspundere limitată);

· Procesul-verbal al adunării generale a fondatorilor sau decizie unic fondator privind crearea unei SRL (Societate cu răspundere limitată);