Ви думаєте, що ви російська? Народилися в СРСР і думаєте, що ви росіянин, українець, білорус? Ні. Це не так.

Ви насправді російська, українець чи білорус. Але ви думаєте, що ви єврей.

Дичину? Неправильне слово. Правильне слово "імпринтінг".

Новонароджений асоціює себе з тими рисами особи, які спостерігає одразу після народження. Цей природний механізм властивий більшості живих істот, які мають зір.

Новонароджені в СРСР кілька перших днів бачили мати мінімум часу годівлі, а більшу частину часу бачили особи персоналу пологового будинку. За дивним збігом обставин вони були (і залишаються досі) здебільшого єврейськими. Прийом дикий за своєю суттю та ефективності.

Все дитинство ви дивувалися, чому живете в оточенні нерідних людей. Рідкісні євреї на вашому шляху могли робити з вами все що завгодно, адже ви до них тяглися, а інших відштовхували. Та й зараз можуть.

Виправити це ви не зможете - одноразовий імпринтинг і на все життя. Зрозуміти це складно, інстинкт оформився, коли вам було дуже далеко до здатності формулювати. З того моменту не збереглося ні слів, ні подробиць. Залишилися лише риси осіб у глибині пам'яті. Ті риси, які ви вважаєте своїми рідними.

Система та спостерігач

Визначимо систему як об'єкт, існування якого не викликає сумнівів.

Спостерігач системи - об'єкт не є частиною спостережуваної ним системи, тобто визначальний своє існування навіть через незалежні від системи чинники.

Спостерігач з погляду системи є джерелом хаосу - як керуючих впливів, і наслідків спостережних вимірів, які мають причинно-наслідкового зв'язку з системою.

Внутрішній спостерігач - потенційно досяжний для системи об'єкт щодо якого можлива інверсія каналів спостереження та впливу, що управляє.

Зовнішній спостерігач - навіть потенційно недосяжний для системи об'єкт, що знаходиться за обрієм подій системи (просторовим та тимчасовим).

Гіпотеза №1. Всевидюче око

Припустимо, що наш всесвіт є системою і має зовнішній спостерігач. Тоді спостережні виміри можуть відбуватися, наприклад, за допомогою «гравітаційного випромінювання», що пронизує всесвіт з усіх боків ззовні. Перетин захоплення «гравітаційного випромінювання» пропорційно масі об'єкта, і проекція «тіні» від цього захоплення в інший об'єкт сприймається як сила тяжіння. Вона буде пропорційна добутку мас об'єктів і обернено пропорційна відстані між ними, що визначає щільність «тіні».

Захоплення «гравітаційного випромінювання» об'єктом збільшує його хаотичність і сприймається нами як час. Об'єкт непрозорий для «гравітаційного випромінювання», перетин захоплення якого більший за геометричний розмір, усередині всесвіту виглядає як чорна діра.

Гіпотеза №2. Внутрішній спостерігач

Можливо, що наш всесвіт спостерігає за собою сам. Наприклад, за допомогою пар квантово заплутаних частинок рознесених у просторі як еталони. Тоді простір між ними насичено ймовірністю існування процесу, що породив ці частинки, що досягає максимальної щільності на перетині траєкторій цих частинок. Існування цих частинок означає відсутність на траєкторіях об'єктів досить великого перерізу захоплення, здатного поглинути ці частинки. Інші припущення залишаються такими ж як і для першої гіпотези, крім:

Плин часу

Стороннє спостереження об'єкта, що наближається до горизонту подій чорної діри, якщо визначальним чинником часу у всесвіті є «зовнішній спостерігач», уповільнюватиметься рівно вдвічі - тінь від чорної діри перекриє рівно половину можливих траєкторій «гравітаційного випромінювання». Якщо ж визначальним фактором є «внутрішній спостерігач», то тінь перекриє всю траєкторію взаємодії і протягом часу об'єкта, що падає в чорну дірку, повністю зупиниться для погляду з боку.

Також не виключена можливість комбінації цих гіпотез у тій чи іншій пропорції.

І саме ця особливість додає нам ( Покупцеві) головний більпри з'ясуванні всіх осіб, які можуть мати такі права користування. Але з'ясовувати це нам таки доведеться, і зараз ми це з'ясуємо.

Очевидно, що кожен власник має всі види прав на квартиру, в тому числі безумовне. право користуваннянею. Але сюрприз для Покупця у цьому, що може бути інші люди – не власники – які за законом теж мають , тобто. право проживання у ній.

Нам, звичайно, потрібна квартира, вільна від прав проживання в ній сторонніх осіб. А для цього ми маємо, як мінімум, цих осіб знати.

Хто ж може мати право на проживання у квартирі?

1. Всі власники квартири ( їх видно з або з);
2. Члени сім'ї власника квартири, у т.ч. колишні ( які не мають прав власності на квартиру, але прописані в ній);
3. Особи, які отримали право користування квартирою по заповідальною відмовою (у разі, коли квартира перейшла господарям у спадок);
4. Рентоодержувачі – попередні власники квартири, які уклали з поточним власником Договір довічного утримання з утриманням;
5. Особи, з якими власник квартири уклав договір найму,або .

Розглянемо їх у порядку. Нас цікавитиме питання, хто з них може зберегти право проживання у квартирі після її продажу , і як цього права ми можемо позбутися ( в деяких випадках).

Власники квартири, які не «прописані» в ній, втрачають право користуванняразом з правом власностіпід час продажу квартири.

«Прописані» ж у квартирі власники, можуть зберегти право проживання в ній тільки якщо це буде прямо зазначено у , та погоджено з Покупцем ( чого в практиці, як правило, не буває). В інших випадках ( тобто. у більшості угод) – Продавець після відчуження квартири зобов'язаний знятися з реєстраційного обліку ( виписатися), і ця умова обов'язково вказується окремим пунктом у договорі.

Члени сім'ї власника можуть мати право користування квартироютільки якщо вони там "прописані". Саме наявність «прописки» підтверджує їх право проживанняв квартирі. Виписка їх із квартири, відповідно, позбавляє їх цього права. за загальному правилу, члени сім'ї власника повинні виписатися з квартири під час її продажу (цей обов'язок для них встановлений законом). І якщо вони цього не роблять, новий власник може «виписати» їх із квартири через суд.

Але ж тут є нюанси!

Наприклад, тимчасово виписані члени сім'ї власника мають шанс відновити свою прописку ( тобто. відновити право користування) навіть після продажу квартири, якщо доведуть у суді, що їхнє право було порушено. Такими тимчасово виписаними персонажами можуть бути ті, хто проходив тривале лікування в стаціонарі, виїхав у тривале відрядження, пішов служити в армію, подався за рішенням суду відбувати покарання тощо.

Щоправда, з 2015 року для призовників та ув'язнених скасували обов'язкове зняття з реєстраційного обліку за місцем проживання. Тобто тепер навіть якщо вони «убули за місцем призначення» ( починаючи з 2015 року), вони все одно залишаються прописаними у своїй квартирі, та право проживанняу ній не втрачають. А ті, кого відправили на лісоповал до 2015 року, відповідно – були зняті з реєстраційного обліку за місцем проживання, але можуть відновити своє право на проживання у квартирі після повернення.

Прописані у квартирі неповнолітні дітивимагають підвищеної уваги. Цей випадок ми розглянемо докладно далі, на кроці Відкриється у вікні.">ІНСТРУКЦІЇ – Купівля квартири з неповнолітніми.

Список усіх осіб, «прописаних» ( зареєстрованих за місцем проживання) у цій квартирі нам покаже , а деяких містах її замінюють ( докладніше про всі ці папери – див. посилання в Глосарії).

Розрізняють звичайнуВитяг з Домової книгиі архівну (розширену) Витяг.

Звичайна Випискадає інформацію про всіх «прописаних» у цій квартирі на даний момент.

Архівний Витягдає інформацію про всіх мешканців, які колись були «прописані» в даній квартирі, включаючи тих, хто прописаний на даний момент.

І ту й іншу видають у паспортному столі місцевого домоуправління ( ЖЕК, РЕУ, ТСЖ та ін.), або у центрі держпослуг МФЦ «Мої документи». Але отримати їх можуть тільки власники квартири, або прописані у ній мешканці. Тому нам треба вимагати такий папір із Продавця, а краще піти та замовити його отримання разом із ним. Якщо ж такої можливості немає, чи є відчуття, що Продавець щось не домовляє, то Покупець може замовити отримання Витяги з Домової книги спеціальним службам (про них нижче).

Така «страховка» дасть нам перевагу у разі судової суперечки з тими, хто не захоче виписуватись із квартири після угоди. Тоді їх виписують у примусовому порядку за рішенням суду. А те саме письмове зобов'язання від «третіх осіб» ( крім інших умов угоди, згідно з договором), буде вагомим аргументом у суді.

Перестрахування. Деякі адвокати, які мають досвід судової практики, стверджують, що навіть із тих людей ( не власників), які були виписані з квартири до її продажу , бажано брати письмова заява про те, що вони не заперечують проти цієї угоди . Це може звучати марно ( адже вони вже не мають жодних прав на квартиру), але ті ж адвокати наводять приклади, коли виписані до продажу квартири мешканці згодом відновлювали своє право проживання там через суд.

Хто ще може мати право на користування квартирою?

Незалежно від «прописки», права користування квартироюможуть мати особи, з якими власник ( Продавець) уклав договір найму або договір безоплатного користування . Фактично це обтяження, яке може не відображатися ні в Титулі, ні в Витяг з Домової книги. Взагалі, Продавець має право продати квартиру з таким обтяженням, але зобов'язаний повідомити про нього Покупця, вказавши це окремим пунктом Договор купівлі-продажу квартири (ДКП).

В цьому випадку нам необхідно вимагати від Продавця розірвання такого договору з користувачем ( наймачем) квартири.

До речі, потрібно ще вкласти собі в голову таку думку – правильне складання знижує ризик можливих претензій «третіх осіб», в т.ч. претензій на право користування квартирою.

В умовах ДКПрекомендується вписати зобов'язання Продавця повідомити Покупця про всіх користувачах квартири, зобов'язання зняти з реєстраційного обліку всіх «прописаних» там мешканців, та передати квартиру вільної від прав «третіх осіб» .

Додатково у ДКПможна вписати зобов'язання Продавця у разі претензій з боку «третіх осіб», вирішити їх самостійно та власним коштом ( або компенсувати судові витрати Покупця).

Важливо, щоб ці пункти договору були прописані юридично грамотно і мали однозначне трактування.

Грамотно сформулювати ці зобов'язання Продавця у ДКПдопоможе.

Ще одним застосовуваним на практиці стимулом для Продавця «юридично звільнити» квартиру після угоди є особливе умова отримання грошей під час розрахунків. Продавець отримує повну суму за квартиру лише тоді, коли всі мешканці будуть зняті з реєстраційного обліку.

Зняття всіх мешканців з реєстраційного обліку ( до угоди або після) ріелтори називають «юридичним визволенням» квартири. Звичайно, ситуація значно спрощується, якщо на момент угоди квартира вже «юридично вільна».

Отже, ми з'ясували, хто, крім власника, має право користування та проживання у квартирі, вивчили Виписку з Домової книги, перечитали ще раз правовстановлюючий документ, та вжили необхідних заходів для зняття всіх мешканців з реєстраційного обліку. Глибоко зітхнули та йдемо далі.

Право безстрокового користування житловим приміщенням: суб'єкти володіння та їх права.

У юридичній практиці питання, що часто ставиться: «Хто має право безстроково користуватися житловим приміщенням?».

Відповідно до норм федерального законодавствапоселення до будинку, квартири або іншого житлового приміщення, яке не є приватизованим, людини як члена сім'ї - підстава для визнання за ним права безстрокового користування.

Що таке право безстрокового користування житловим приміщенням?

Право безстрокового користування приміщенням – гарантована нормами вітчизняного законодавства можливість громадянина на постійній чи тимчасовій основі жити у квартирі чи будинку, зберігати у ньому свої речі, заводити тварин, запрошувати друзів, тобто поводитися як господар будинку.

Для виникнення цього права мають бути підстави. Виділимо найголовніші:

1. Підписання договору найму;

2. Укладання договору на найм комерційного житлового будинку;

3. Купівля квартири;

4. Приватизація нерухомості;

5. Пряма спорідненість із власниками квартири, які дали згоду громадянину на безстрокове проживання;

6. Підписання договору про безстрокове використання жилої площі.

Варто зазначити, що, за винятком випадків приватизації чи підписання договору оренди житла, безстрокове користування квартирою документально ніяк не підтверджується. Реєстрація місця проживання - це адміністративний акт, необхідний систематичного обліку. Він є чинником виникнення претензій на володіння житлом. Тому часто громадянам РФ припадає на судовому порядкудоводити свої конституційні права.

Часто люди купують квартиру, облаштують її, роблять ремонт, планують сімейне майбутнє і тут, на порозі їхнього володіння, з'являється людина, яка має законне право на проживання у своєму будинку. Колишні власники просто не вказали, що їхній родич безстроково живе у цій квартирі. Виникає питання щодо осіб, які мають право на довічне проживання у квартирі, але не на його розпорядження.

1. Родичі, члени сім'ї, що проживали у квартирі, будинку до моменту приватизації та відмовилися від юридичної угоди. Право проживання за такою людиною зберігається довічно, навіть якщо власники змінилися кілька разів і «співмешканець» має іншу адресу реєстрації.

2. Відмовоодержувачі, що експлуатують приміщення за заповідальною відмовою. Це означає, що бабуся дозволила мешкати у своїй квартирі внучці, але не продавати її.

3. Особи, одержувачі ренти, що проживають у будинку на підставі договору утримання.
Всі ці особи згідно з нормами Житлового Кодексів РФ мають право на безстрокове проживання в будинку незалежно від їх форми володіння.

Коли втрачається декларація про безстрокове користування житловим приміщенням?

Власне житло або приміщення муніципальної форми володіння можуть бути відібрані у фізичної особи з безстрокового користування. І тому існує низка чинників.

Власник приватного приміщення втрачає квадратні метриякщо:

1. Самовільно було здійснено перепланування будівлі, яка може загрожувати життю людини чи сусідів. Якщо власник відмовляється зробити ремонт назад, суд має право виселити людину, а будівлю продати на аукціоні.

2. Приміщення використовується за призначенням, систематично порушуються права сусідів, всі дії спрямовані на руйнування будинку, квартири. Спочатку орган місцевого самоврядуваннявиносити попередження власнику, а далі, якщо останній не вжив належних заходів, суд виносить ухвалу про виселення його з дому.

Муніципальне приміщення може бути відібрано з безстрокового володіння у таких випадках:

1. Від'їзд на постійне місце проживання людини та зміна нею місця реєстрації тягне за собою припинення прав постійного використання житлового приміщення;

2. Невиконання обов'язків наймача: відсутність комунальних платежівта орендної плати за шість місяців;

3. Пошкодження житлового приміщення, руйнування, не підтримання в ньому чистоти та порядку;

4. Порушення прав сусідів, що впливає на їхнє проживання;

5. Використання квартири як офіс, магазин, склад.

Фізична особа, що є родичем власника квартири, однак, у разі збігу обставин, змушений розірвати з ним сімейні стосунки, може бути виселений із квартири. Проте за наявності неповнолітніх дітей (випадок розлучення подружжя), такий громадянин(ка) РФ можуть подати позов за правопорушення конституційних прав. В іншому випадку особи, які проживали у будинку, але не з'явилися його власниками, втрачають право безстрокового володіння.

Для цього є низка вирішальних факторів:

1. Квартира була продана третім особам;

2. Громадянин користувався приміщенням за договором заповідальної відмови, однак порушував усі умови та систематично руйнував квартиру;

3. Було розірвано договір безстрокового користування. Його можна розірвати до закінчення часу вказаного у контракті лише у судовому порядку.

Здрастуйте, Дмитре.

Їхнє право користування у зв'язку зі зняттям з реєстраційного обліку автоматично не припиняється.

Вони можуть бути визнані судом такими, що втратили право користування, якщо добровільно виїхали в інше житлове приміщення, відмовилися від свого права користування.

Роз'яснення Верховного Суду

Постанова Пленуму Верховного Судна РФ від 02.07.2009 N 14
«Про деякі питання, що виникли в судовій практиціпри застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації»

32. За тимчасової відсутності наймача житлового приміщення та (або) членів його сім'ї, включаючи колишніх членів сім'ї, за ними зберігаються всі права та обов'язки за договором найму соціального житлового приміщення (стаття 71 ЖК РФ). Якщо відсутність у житловому приміщенні зазначених осіб не носить тимчасового характеру, то зацікавлені особи (наймодавець, наймач, члени сім'ї наймача) мають право вимагати в судовому порядку визнання їх такими, що втратили право на житлове приміщення на підставі частини 3 статті 83 ЖК РФ у зв'язку з виїздом в інше місце проживання та розірвання цим договору соціального найму.
Вирішуючи суперечки про визнання наймача, члена сім'ї наймача або колишнього члена сім'ї наймача житлового приміщення такими, що втратили право користування житловим приміщенням за договором соціального найму внаслідок їх постійної відсутності в житловому приміщенні через виїзд з нього, судам слід з'ясовувати: з якої причини і як довго у житловому приміщенні, чи носить його виїзд із житлового приміщення вимушений характер (конфліктні стосунки у сім'ї, розірвання шлюбу) чи добровільний, тимчасовий (робота, навчання, лікування тощо) чи постійний (вивіз свої речі, переїхав до іншого населеного пункту , вступив у новий шлюб та проживає з новою сім'єю в іншому житловому приміщенні тощо), чи не чинилися йому перешкоди у користуванні житловим приміщенням з боку інших осіб, які проживають у ньому, чи набув відповідач право користування іншим житловим приміщенням у новому місці проживання, чи виконує він обов'язки за договором з оплати житлового приміщення та комунальних послугта ін.
При встановленні судом обставин, що свідчать про добровільний виїзд відповідача з житлового приміщення в інше місце проживання та про відсутність перешкод у користуванні житловим приміщенням, а також про його відмову в односторонньому порядкувід прав та обов'язків за договором соціального найму, позов про визнання його таким, що втратив право на житлове приміщення, підлягає задоволенню на підставі частини 3 статті 83 ЖК РФ у зв'язку з розірванням відповідачем щодо себе договору соціального найму.
Відсутність ж у громадянина, який добровільно виїхав з житлового приміщення в інше місце проживання, у новому місці проживання права користування житловим приміщенням за договором соціального найму або права власності на житлове приміщення саме по собі не може бути підставою для визнання відсутності цього громадянина у спірному житловому приміщенні тимчасовим , оскільки згідно з частиною 2 статті 1 ЖК РФ громадяни на свій розсуд і в своїх інтересах здійснюють належні їм житлові права. Намір громадянина відмовитися від користування житловим приміщенням за договором найму може підтверджуватись різними доказами, в тому числі і певними діями, що в сукупності свідчать про таке волевиявлення громадянина як сторони в договорі найму житлового приміщення.

З повагою! Г.А. Кураєв