Як розрахувати та стягнути неустойку за ДДУ – знає кожен юрист, тому моя публікація адресована передусім моїм майбутнім довірителям. З іншого боку, однакових справ не буває і мій досвід, можливо, буде корисним і для колег.

Хто має право на стягнення неустойки?

Фізична особа, яка не отримала свою квартиру в строк, встановлений договором пайової участі. Наприклад, якщо термін передачі квартири по ДДУ – 3 квартал 2017 року, то прострочення починає текти з 01 жовтня 2017 року.

Якщо ж у договорі термін встановлено не чітко, іншими словами, прив'язаний до здачі будинку в експлуатацію, наприклад так: «термін передачі квартири протягом 6 місяців після здачі будинку в експлуатацію, але не пізніше 01.01.2018 року» - то навіть якщо будинок експлуатацію здано не буде, а 01.01.2018р. вже настане - то прострочення починає текти з 01.01.2018р.

Якщо ж забудовник здає будинок в експлуатацію раніше строку, А квартира пайовику так і не була передана протягом 6 місяців (зазвичай забудовник мотивує тим, що термін по ДДУ ще не настав і це право забудовника здати будинок в експлуатацію достроково) - то прострочення все одно починає текти після закінчення встановлених ДДУ 6 місяців.

Чи є обов'язковим претензійний порядок і який термін розгляду претензії?

Направлення претензії обов'язково, якщо пайовик бажає крім неустойки стягнути штраф із забудовника.

Термін розгляду претензії пайовика 214 ФЗ не врегульований, але якщо його встановлено ДДУ - краще його дотриматися. У мене нещодавно була справа, коли термін розгляду претензії за договором становив 20 робочих днів, але до суду я позов подала через 2 тижні після вручення претензії. І юрист забудовника, зрозуміло, заявив про те, що претензійного ладу не було дотримано. Довелося викручуватися і доводити, що пайовик неодноразово приходив до забудовника з метою врегулювання спору.

Також забудовники люблять направляти пайовикам хитру відповідь, приблизно таку: просимо вас з'явитися в офіс для врегулювання спору і т.п. Це робиться з далекоглядною метою - потім у суді юрист заявить, що пайовик так до них і не приходив, хоча вони дуже на нього чекали. Нібито сам не захотів вирішити суперечку до судовому порядку. Закон містить у собі норму - забудовник або задовольняє вимоги пайовика, або ні. У законі немає таких варіантів, як надіслати відповідь із запрошенням з'явитися до офісу чи іншої незрозумілої відповіді.

У суді забудовники люблять заявляти про те, що заява пайовика взагалі не претензія, що в документі відсутній розрахунок неустойки або розрахунок не зрозумілий. Так от - пайовик не рахівник, він взагалі не зобов'язаний нічого розраховувати. Забудовник має право перерахувати не оспорювану суму на рахунок пайовика.

Як розрахувати неустойку?

Формула для розрахунку елементарна - К * С / 150 * Д, Де К - вартість квартири, С - ставка рефінансування, Д - термін прострочення. Ставка рефінансування має бути на дату передачі квартири.

Чи буде стягнуто штраф, якщо забудовник перерахував неустойку після подання позову?

У мене такі випадки були двічі – пайовик звертається до суду, забудовник ще до призначення засідання перераховує гроші.

Одна зі справ - якраз вищезгаданий випадок із претензією, коли ми не витримали претензійний термін і забудовник перераховує гроші після подання позову, але до закінчення претензійного терміну (у цій справі мені довелося неабияк постаратися, щоб стягнути штраф у повному обсязі).

Щодо таких «добровільних» перерахувань вже були неодноразові висловлювання ЗС. В Огляді з пайових суперечок від 19.07.2017р., суд зазначив, що якщо гроші перераховуються пайовику після пред'явлення позову - про добровільність не йдеться і штраф стягується.

Яка підсудність суперечок щодо ДДУ?

Питання це не для загального розвитку, а безпосередньо стосується стягнення неустойки по ДДУ. У багатьох договорах пайової участі можна знайти застереження, що всі суперечки розглядаються за місцем знаходження об'єкта будівництва. Найчастіше такий варіант - не зручний пальнику.

Аналізуючи судову практику при підготовці до однієї зі справ, я виявила, що для того, щоб подати позов за місцезнаходженням пайовика/забудовника в позові заявляється вимога про визнання умови договору про спеціальну підсудність нікчемною.

Така практика виникла завдяки пункту 26 ППВС № 17 від 28.06.2012р., в якому сказано, що суд не має права повернути позов, якщо споживач заперечує умову договору про підсудність.

Однак, чому пайовик повинен визнавати умову нікчемною, якщо закон йому надає право вибору суду?

Адже у законі ЗПП ст. 17 говориться, що позивач обирає до якого суду пред'явити позов. А у статті 16 говориться, що умови договору недійсні, якщо вони обмежують права споживача. Те саме «підтвердив» і ВС у старому огляді 2013 р., пункт 4 .

Законодавець спеціально надав споживачеві право вибору місця розгляду спору, а раптом забудовники стали хитрувати. У ПП №17, після якого пішла така практика із визнанням умови договору недійсною, йдеться лише про «оспорювання» умови ДДУ.

Але ж я можу заперечувати умову усно?

Що я й зробила, коли аж на другому! На засіданні юрист забудовника заявила і позов про передачу справи на розгляд за підсудністю. Суд відмовив у задоволенні клопотання, мотивуючи правом пайовика самому обрати підсудність такої суперечки.

Повідомлення про перенесення термінів будівництва

яке масово розсилають забудовники пайовикам з метою уникнути відповідальності за порушення термінів здачі будинку, не тягне за собою зміни терміну будівництва.

Тому що повідомлення – це не угода. А угода про зміну терміну передачі квартири має пройти державну реєстраціюу Росреєстрі, в тому ж порядку, що і ДДУ.

Про це йдеться у пункті 4, 5 недавнього Огляду ЗС з ДДУ (від 19.07.2017р.).

Зниження неустойки за договором пайової участі

Це одне із злободенних питань при стягненні неустойки із забудовника.

Так, суд за клопотанням відповідача може знизити неустойку, при цьому тягар довести її невідповідність та інше забудовник.

Судячи з публікацій на Праворубі я бачу, що у багатьох регіонах зниження неустойки - цілком собі звичайним фактом. Але в моєму регіоні - практика інша. У мене взагалі суд жодного разу не знижував неустойку і штраф. Звичайно, мені хотілося б сказати, що так відбувається тому, що я молодець та інше, але все ж таки - практика по регіону в цілому така.

Один раз було зниження - але це і зниженням назвати не можна, я навмисне взяла ставку рефінансування на дату позову, а не на дату виконання зобов'язання (думала ніхто не помітить).

У одному зі справ - неустойка була стягнуто у вигляді 1 657 579 рублів, штраф у вигляді 829 789 рублів 50 копійок за умови договору пайової участі 3 322 800р. (Рішення прикріплюю).

Суд не має права знизити неустойку за власною ініціативою без клопотання відповідача, про це також сказано у свіжому Огляді ВС (п. 9).

Знаю, що деякі адвокати наполегливо не радять йти до суду та стягувати неустойку, щоб не розоряти забудовника та дати йому спокійно добудувати будинок. Так воно - так, але якщо у забудовника почалися проблеми - виною тому явно не пайовики, а неустойка - це крапля в морі.

Політика конфіденційності

Дотримання Вашої конфіденційності є важливим для нас. З цієї причини ми розробили Політику конфіденційності, яка описує, як ми використовуємо та зберігаємо Вашу інформацію. Будь ласка, ознайомтеся з нашими правилами дотримання конфіденційності та повідомте нам, якщо у вас виникнуть будь-які питання.

Збір та використання персональної інформації

Під персональної інформацією розуміються дані, які можна використовувати для ідентифікації певного особи чи зв'язку з ним.

Від вас може бути запрошено надання вашої персональної інформації у будь-який момент, коли ви зв'язуєтесь з нами.

Нижче наведено приклади типів персональної інформації, яку ми можемо збирати, і як ми можемо використовувати таку інформацію.

Яку персональну інформацію ми збираємо:

• Коли ви залишаєте заявку на сайті, ми можемо збирати різноманітну інформацію, включаючи ваше ім'я, номер телефону, адресу електронної поштиі т.д.

Як ми використовуємо вашу персональну інформацію:

• Персональна інформація, що збирається нами, дозволяє нам зв'язуватися з вами і повідомляти про унікальні пропозиції, акції та інші заходи та найближчі події.
• Час від часу ми можемо використовувати вашу персональну інформацію для надсилання важливих повідомлень та повідомлень.
• Ми також можемо використовувати персональну інформацію для внутрішніх цілей, таких як проведення аудиту, аналізу даних та різних досліджень з метою покращення послуг, що надаються нами, та надання Вам рекомендацій щодо наших послуг.
• Якщо ви берете участь у розіграші призів, конкурсі або подібному стимулювальному заході, ми можемо використовувати інформацію, що надається, для управління такими програмами.

Розкриття інформації третім особам

Ми не розкриваємо отриману від Вас інформацію третім особам.

Винятки:

• Якщо необхідно - відповідно до закону, судовим порядком, у судовому розгляді, та/або на підставі публічних запитів або запитів від державних органівна території РФ – розкрити вашу персональну інформацію. Ми також можемо розкривати інформацію про вас, якщо ми визначимо, що таке розкриття необхідно чи доречно з метою безпеки, підтримання правопорядку, або інших суспільно важливих випадків.
• У разі реорганізації, злиття або продажу ми можемо передати персональну інформацію, що збирається нами, відповідній третій особі – правонаступнику.

Захист персональної інформації

Ми вживаємо запобіжних заходів - включаючи адміністративні, технічні та фізичні - для захисту вашої персональної інформації від втрати, крадіжки та недобросовісного використання, а також від несанкціонованого доступу, розкриття, зміни та знищення.

Дотримання вашої конфіденційності на рівні компанії

Для того, щоб переконатися, що ваша персональна інформація знаходиться в безпеці, ми доводимо норми дотримання конфіденційності та безпеки до наших співробітників і суворо стежимо за дотриманням заходів дотримання конфіденційності.

• Оплата за фактом отримання грошей від забудовника.
• Не отримали гроші — отже, не платіть! Вигідно та надійно.

Перед тим як зважитися позиватися неустойки подивіться, платоспроможність свого забудовника, . Часто тому, що платоспроможність забудовника залишає бажати кращого.

Як самостійно зробити розрахунок неустойки під час прострочення забудовником термінів здачі квартири.

Якщо у Вас договір цесії, в якому сказано, що термін завершення будівництва, наприклад, 01.01.2015 р., Вам потрібно подивитися, що написано в договорі пайової участі. Там може бути зовсім інша дата. Наприклад «Забудовник повинен передати квартиру учаснику пайового будівництвапротягом одного року з моменту завершення будівництва». Таким чином, неустойку потрібно буде рахувати з 02.01.2016 р., а не як у Вас зазначено в договорі цесії. Самостійний розрахунок неустойки по ДД можна зробити використовуючи.

В даний час громадяни дуже часто укладають договори участі в пайовому будівництві (ДДУ), сподіваючись у швидкому (або не дуже швидкому) майбутньому отримати свою новобудову у власність та влаштувати життя на краще.

Багато хто бере іпотеку, просто кредити, працюють щосили, доповнюють своїми особистими та позиковими коштами.

На перший погляд це вигідно, тому що на етапі будівництва (тобто коли будинок ще не збудований або на місці його просто будівельна яма) він стоїть набагато менше грошейніж готовий. До того ж, це буде не вторинне житло, а абсолютно новий будинок, і, відповідно, свіжа квартира.

Але забудовники нерідко порушують термін за договором. У причинах розбиратися не будемо. У кожної будівельної компанії– вони свої. І громадянам будівельники постійно пропонують укласти додаткова згода» про продовження (перенесення) строків.

ФЗ-214 – на варті інтересів громадян

Правові відносини із забудовником регулюються спеціальним Федеральним законом від 30.12.2004 № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві…», який стоїть на варті інтересів насамперед громадян. Там все чітко прописано та регламентовано.

Це зумовлено тим, що раніше, та й зараз, виникає безліч, м'яко кажучи, не дуже законних схемякі створені для того, щоб просто нажитися несумлінним забудовникам за рахунок людей. Це, звичайно, винятки, але зустрічаються такі винятки досить часто. Тому і суди завалені справами пайовиків із забудовниками.

Зараз у Росії заборонено будівельним компаніям залучати грошові коштилюдей без укладання договору участі у пайовому будівництві (ч. 2, 2.1 ст. 1 ФЗ-214).

Така угода може бути визнана у судовому порядку недійсною. Але що цікаво, звернутися до суду з таким позовом надано право лише громадянину. Будівельній компанії у такому позові буде відмовлено.

Але, як кажуть, «було гладко на папері, та забули про яри». Тому можливість обману є завжди.

Додаткова угода: підписувати чи ні?

Остаточна відповідь на це питання, звісно, ​​залишається за вами. Але, перш ніж підписувати якісь юридично значущі документихоч би уважно прочитайте те, що ви підписуєте.

Дивно, але у нас так склалося, що люди просто часто вірять у слово і можуть підписати щось не дивлячись. А потім починають бігати юристами та судами.

В ідеальному варіанті - візьміть проект цієї додаткової угоди у паперовому або електронному виглядіі проконсультуйтеся з юристом - які тут можуть бути нюанси та підводні камені.

Як правило, у додатковій угоді йдеться про перенесення термінів передачі об'єкта пайового будівництва. Поряд з цим може бути умова, що претензій за новим терміном ви не маєте.

Відповідно, якщо ви підпишите таку угоду (навіть за відсутності умови про претензії), то втратите право вимагати будь-які неустойки з будівельної компанії.

Якщо не підпишіть - це зовсім не означає, що забудовник звільняється від своїх зобов'язань щодо будівництва вашого житла. Тут повністю вина забудовника. А він вам просто надіслав свою пропозицію у вигляді прохання підписати додаткову угоду.

Ви маєте право писати йому мотивовані претензії, а також звертатися до суду, якщо ваша претензія не буде задоволена. Можете вимагати неустойки та інші фінансові санкції із забудовника. Але про це далі.

Як дізнатись, що забудовник порушив термін будівництва?

По перше: як було сказано вище, якщо ви вже підписали додаткову угоду про продовження терміну, то ви не маєте права вимагати грошей за прострочення передачі квартири (об'єкта пайового будівництва). Тому що ви погодилися вже з новими умовами щодо термінів та поставили свій підпис, а ця угода є невід'ємною частиною основного договору.

По-друге: уважно читайте умови договору про строки У договорі має бути прописаний « термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва» згідно з п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального законувід 30.12.2004 № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинківта інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчі актиРосійської Федерації".

Часто термін прописаний досить розмито або прив'язаний, наприклад, до отримання дозволу на введення об'єкта в експлуатацію. Головне, щоби можна було визначити чітку календарну дату.

Наприклад, якщо зазначено, що термін передачі об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва – 3 квартал 2015 року, то першим днем ​​порушення передачі пайовику квартири буде перший день 4 кварталу, тобто 1 жовтня 2015 року. Саме з цього терміну можна пред'являти будь-які претензії до забудовника щодо термінів.

Скільки грошей можна отримати від забудовника за прострочення передачі об'єкта пайового будівництва (квартири)?

Із забудовника можна вимагати такі суми:

1. Неустойку (відсотки)порушення термінів передачі об'єкта пайового будівництва;
2. Збиткиякі виникли у вас з вини забудовника;
3. Штрафза недотримання у добровільному порядку вимоги споживача;
4. Компенсацію моральної шкоди;
5. Судові витрати(наприклад, якщо користувалися послугами юриста).

У результаті сума може вийти не маленька. Тепер розглянемо.

1. Неустойка (пені) порушення термінів передачі об'єкта пайового будівництва

Розмір неустойки визначено у ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 і становить 1/150 ставки рефінансування ЦБ РФ щодня прострочення. Ця ставка постійно змінюється та її актуальний розмір можна переглянути на сайті Центрального банкуРФ. На момент написання статті вона становить 8,25% річних.

Проте нескінченно розраховувати цю неустойку не можна. Відповідно до абз. 4 ч. 5 ст. 28 Закону "Про захист прав споживачів" сума стягненої неустойки (пені) не може перевищувати ціну окремого видувиконання роботи (надання послуги) або загальну ціну замовлення, якщо вартість виконання окремого виду роботи (надання послуги) не визначена договором про виконання роботи (надання послуги).

Іншими словами, максимальна суманеустойки обмежена вартістю квартири за договором.

Насправді суди, зазвичай, знижують розмір неустойки, встановлений Законом. Вони керуються ст. 333 Цивільного кодексуРФ, де сказано, що й не підлягає сплаті неустойка явно невідповідна наслідків порушення зобов'язання, суд має право зменшити неустойку. З цим нічого не поробиш, оскільки суд має таке право. Часто розмір неустойки знижують аж до 10% від розрахованої суми. Але останнім часом суди схильні стягувати більше суми.

Наведемо приклади нашої судової практики:

Справа №1. У цій справі з будівельною компанією наша сторона (на стороні позивача - пайовика) вимагала 995 152 рублів неустойки. Порушений термін становив 1276 днів або майже 3,5 роки. Суд вважав за розумне стягнути 500000 рублів. Тобто знизив розмір неустойки у 2 рази.

Справа №2. У цій справі із забудовником наша сторона (на стороні позивача — пайовика) вимагала 115 680 рублів неустойки. Порушений термін становив 250 днів. Суд вважав за розумне стягнути всю суму, тобто 115680 рублів.

Текст судового рішенняможна подивитися по .

2. Відшкодування збитків

Також від забудовника можна вимагати відшкодування збитків, які зазнала людина з вини забудовника.

Як приклад збитків можна навести випадок із нашої практики.

Так, з вини будівельної компанії, людина була змушена довгий час винаймати інше житло, бо його квартира була ще не збудована.

Текст судового рішення можна переглянути.

Суму збитків суд не може знизити (якщо все доведено) на свій розсуд, як у випадку з неустойкою, оскільки суд не має на це права, передбаченого законом. А сума збитків може бути дуже значною.

У разі стягнення збитків за оренду іншої квартири або житлового будинку з вини забудовника суд враховує наступне :

• площажитла, що знімається в порівнянні з квартирою по ДДУ. Якщо квартира ДДУ 40 кв.м., а площа орендованого 150 к.в., то буде складно довести обґрунтованість понесених збитків;
• районорендованого житла в порівнянні з квартирою по ДДУ. Якщо нерухомість, що орендується, знаходиться, наприклад в елітній районі, то можуть виникнути питання в обґрунтованості таких витрат;
• чи є наймодавець справді власником житлового приміщення.

3. Штраф за недотримання у добровільному порядку вимоги споживача

По-перше: цей штраф передбачено Законом про захист прав споживачів, оскільки на пайову участь цей закон поширюється.

По-друге: штраф буде стягнуто тоді, коли пайовиком було написано письмову претензію. І на неї забудовник відповів відмовою чи не відповів взагалі.

По-третє: розмір цього штрафу становить 50% суми задоволених вимог.

Наприклад, де ми представляли інтереси пайовика суд стягнув штраф у сумі 290000 рублів.

4. Моральна шкода

Оскільки на відносини, пов'язані з участю громадянина та забудовника, поширюється Закон про захист прав споживачів, то споживач може скористатися компенсацією моральної шкоди. Моральна шкода – це фізичні та моральні страждання, які зазнав громадянин у зв'язку з невиконанням договору у строк.

Як правило, суди у таких справах присуджують невеликі компенсації. Часто суми навіть виходять межі 10000-20000 рублів. Але нам вдалося довести моральну шкоду у сумі 80000 рублів, що досить пристойної сумою.

Моральна шкода визначається індивідуально у кожній справі та її сума нічим не обмежена. Тому в суді можна наполягати на будь-якій сумі, яку вважаєте за гідну.

5. Судові витрати

Судові витрати – це держмито і всі витрати, які ви зазнали у зв'язку з судовим процесом.

Наприклад, якщо ваші інтереси у суді представляв юрист за договором – ці гроші також можна відшкодувати з відповідача.

До речі, якщо сума ваших вимог у позові не виходить за межі 1000000 рублів - то ви звільнені від сплати державного мита. Якщо сума вища - то держмито сплачується з суми, яка перевищує цей 1000000 рублів.

Претензія забудовнику щодо термінів: писати чи ні

Порядок такий: Якщо в договорі прописано «досудовий порядок врегулювання спору» або «всі суперечки вирішуються шляхом переговорів» чи «обов'язковий претензійний порядок» чи якісь подібні формулювання — то написання претензії обов'язково. Інакше суд просто не розглядатиме вашу позовну заяву.

Писати претензію чи ні – вирішувати, звісно, ​​вам. Але часто буває, що грамотно написана претензія працює на благо пайовика. Добросовісний забудовник зазвичай йде на переговори зі своїм клієнтом і пропонує варіанти рішення, які можуть вас влаштувати.

Іноді це повернення грошей. Звісно, ​​у меншій сумі, що належить згідно із законом. А іноді – це проведення додаткових робіт у квартирі. Наприклад, ремонт, чистове якісне оздоблення або встановлення додаткового обладнання у квартирі.

І ще: якщо не буде претензії, то ви втратите право стягнути із забудовника штрафза недотримання у добровільному порядку вимоги споживача у розмірі 50% від задоволених судом вимог.

Звертаємось до суду на забудовника

Якщо претензія не мала своєї дії і забудовник її просто ігнорує, вихід один – звертатися до суду.

Варто пам'ятати, що при ціні позову менше 1000000 (одного мільйона) рублів державне митоза розгляд позовної заявине сплачується, оскільки поширюється Закон про захист споживачів.

Якщо сума позову більше 1000000 (одного мільйона) рублів, держмито сплачується з перевищує суми за загальними правилами.

Також у суді можна буде стягнути витрати на оплату послуг юриста (представника), як зазначено вище.

Годуватись «сніданками» чи почати діяти?

Звісно, ​​будівництво житлових будинків– це складний та трудомісткий процес, пов'язаний із багатоденним оформленням дозвільної документації. І якщо термін затримки невеликий – варто зачекати.

Головне, щоб збудували якісно. Якщо ви бачите, що забудовник зовсім не збирається здавати об'єкт будівництва або пройшов вже значний термін - варто звертатися до суду.

Насамкінець бажаємо успіху вам при вкладенні коштів і щоб квартира була здана вчасно!