Нове у пайовому будівництві лютий. Чому новий закон про пайове будівництво загрожує колапсом на ринку житла

Розповів журналістам про доручення президента - опрацювати можливість переходу через банківський супровідвід пайового будівництва до проектного фінансування. Говорити про якісь конкретні терміни він не став.

Про те, що треба відмовитися від пайового будівництва, міністр говорив ще влітку. «Звичайно, ми повинні прагнути до того, щоб колись уникнути дольового будівництва, перейти до банківського супроводу, але це не сьогодні і не завтра, поки наше завдання — максимально захистити людей, які беруть участь у пайовому будівництві», - Зазначав Мень.

Забудовники і зараз здебільшого використовують кредити для реалізації своїх проектів, коментують учасники ринку. Але кошти пайовиків для них набагато дешевші.

«Тут питання не до самого механізму проектного фінансування, а до розміру ставки, за якою банки кредитують забудовників. Банківські коштидля забудовників сьогодні набагато дорожчий ресурс, ніж гроші пайовиків», — зазначає гендиректор девелоперської компанії «Інград».

Гравці, які будують житло без залучення банківського фінансування, На ринку є, але вони у меншості, каже, фінансовий директор девелоперської групи «Сіті-XXI століття». Це - або найбільші компаніїабо компанії, афілійовані з банківськими або державними структурами, або компанії, які ретельно прораховують рівень кредитного навантаженняі будують здебільшого за свої кошти.

Сьогодні лише чверть девелоперів будує власним коштом, зазначають у ГК «Гранель». Там же додають, що повний перехід на проектне фінансуванняможе призвести до того, що на регіональному рівніможе піти з ринку до 90% девелоперів

«Собівартість будівництва в регіонах дорівнює приблизно 25 тис. руб. за кв м. Продажі в середньому - 35 тис. руб. за кв. м. Ці умови для регіонів фінансово обтяжливі і бізнес стає невигідним», — розповідають у компанії.

Якщо врахувати поправки до закону про пайове будівництво, то на ринку залишаться лише фінансово стійкі компанії, які мають прибуток не лише від девелопменту, оскільки прибутковість цього бізнесу зменшується з кожним роком дедалі більше, додає Андрій Колір, директор з розвитку ГК «Гранель» .

Йдеться про поправки до закону про пайове будівництво, які набудуть чинності з 1 липня 2018 року. Вони вводять заборону на отримання відразу кількох дозволів на будівництво, зобов'язують генпідрядника, техзамовника та забудовника мати рахунок в одному банку та проводити розрахунки між собою з використанням ескроу-рахунків.

«Після того, як будуть застосовані жорсткі вимоги до забудовників, можна говорити про інші коригування – зміниться структура девелоперського ринку, з якого підуть дрібні гравці, яким «не по зубах» нові правила гри. При цьому якщо про зміну структури галузі та укрупнення компаній можна прогнозувати, то говорити про зниження обсягу пропозиції передчасно», — поділився . керівник роботи з ключовими партнерами Est-a-Tet.

Нагадаємо, що минулого року були посилені вимоги до мінімального розміру. статутного капіталудля забудовників, які залучають кошти населення. Розмір статутного капіталу розраховується індивідуально для кожного забудовника, залежно від максимальної площі всіх об'єктів пайового будівництва.

Мінімальний розмір становить 2,5 млн. рублів при планах побудувати 1,5 тис. квадратних метрів. При цьому якщо забудовник збирається звести із залученням коштів громадян 500 тис. квадратних метрів, його статутний капітал повинен бути не менше 1,5 млрд рублів.

Крім того, цього літа президент підписав закон про фонд захисту прав пайовиків (компенсаційний фонд), який встановлює єдину ставку внеску забудовників — 1,2% від ціни кожного договору з пайовиком. При цьому розмір власних коштівзабудовника за проектом, який планується до реалізації, має становити не менш як 10% від його вартості протягом усього періоду будівництва.

Якщо нову ініціативу президента буде реалізовано, то схема, по суті, майже не зміниться, оскільки банк фінансує будівництво, звернув увагу Соболєв. Проте змінюється період користування банківськими грошима.

«Банк даватиме гроші на більш довгий термін- так звані "довгі гроші". Для отримання коштів від покупців девелопери повинні спочатку побудувати об'єкт. По суті йдеться про продаж квартир за тією ж схемою, за якою зараз реалізується вторинне житло», — сказав експерт.

Він упевнений, що очікується скорочення кількості компаній і подальшу монополізацію ринку. Збільшення собівартості квадратного метра та зростання цін на квартири через зниження конкуренції у такому разі неминучі.

У тому, що вартість житла зросте, впевнені й інші учасники ринку. Проектне фінансування виділяється під 13-20% річних, що з урахуванням тривалості проектів дає від 20% до 60% переплати за кредитом. Ці суми, безумовно, відбиватимуться на ціні квадратного метра, який стане набагато дорожчим, ніж зараз, вважає керуючий партнер «Метріум Груп».

«Щоб проектне фінансування запрацювало, кредит має бути дешевим і довгостроковим, однак у Росії сьогодні відчувається гостра нестача саме таких інвестицій. А в умовах дорожнечі капіталу зростає потреба у прискоренні його окупності, тому ні забудовникам, ні банкам невигідно вплутуватися у тривалі та дорогі проекти», — вважає вона.

За її словами, для довгострокових інвестицій вкрай важлива макроекономічна стабільність і передбачуваність насамперед на валютному ринку. Її теж сьогодні немає і відсутність гарантій, що девальвація 2014 року не повториться, є головною перешкодою на шляху впровадження проектного фінансування.

За повного проектного фінансування відпадає необхідність реалізовувати квартири по ДДУ, відповідно на ринку з'являтимуться лише введені в експлуатацію новобудови. Вони, звичайно, будуть дорожчими, ніж ті, що продаються на стадії котловану.

«На поточному етапі перехід до проектного фінансування не варто сприймати як перспективу найближчого майбутнього. Вплив ринку буде лише тоді, коли ми побачимо конкретні кроки до створення умов розвитку цієї схеми фінансування будівництва. Наразі вона успішно співіснує із залученням коштів пайовиків і, на мій погляд, у найближчі 5-10 років ситуація не зміниться», - зазначила експерт.

Павло Поселенов також вважає, що в стислий термін повністю перейти на проектне фінансування не вийде, може йтися про п'ять років і більше.

Тим часом, проблема ошуканих пайовиків у Росії стоїть гостро. До неї не раз у своїх заявах звертався президент. Сьогодні регіони надали дорожні картипро вирішення проблем майже 40 тисяч обдурених громадян.

Але на думку низки депутатів, проблема набагато масштабніша, і йдеться про 150 тисяч людей, які вклали свої кошти у будівництво будинків та не отримали житла.

Михайло Мень говорить про відсутність належного контролю за пайовим будівництвом у суб'єктах. Він також зазначає, що планується встановити єдиний порядок здійснення контролю в галузі пайового будівництва у всіх суб'єктах країни та покласти повноваження щодо контролю на органи державного будівельного нагляду суб'єктів РФ.

«Це дозволить забезпечити одночасний контроль термінів та якості будівництва та контроль цільового використаннякоштів пайовиків», — наводяться слова міністра у матеріалах відомства.

А на початку жовтня анонсувала програму біржових облігаційна Московській біржі та Setl Group. Її максимальний обсяг у грошах – 25 млрд рублів. Перший випуск відбудеться до кінця року. Залучені кошти девелопер планує направити на розвиток адресної програми та оптимізацію кредитного портфеля. «Але у новому законі перспективи використання цього інструменту прописані нечітко. Є побоювання, що забудовникам взагалі заборонять випуск будь-яких цінних паперів. І вони навіть не зможуть виходити на IPO та випускати житлові сертифікати», - турбуються у компанії «БФА-Девелопмент». Також незрозуміла подальша доля поширених раніше запозичень на західних ринках. «Валютні кредити – великий ризикдля тих, хто робить бізнес у рублях. І тут багато залежить від політичної ситуації», - пояснює виконавчий директор ДК «С. Е. Р.» Павло Бережний.

Нове у пайовому будівництві: які зміни чекають ринок у 2018 р.?

Увага

Керівник проектів компанії «Норд Вест Девелопмент» Володимир Грибков представив розрахунки, як змінюється структура фінансування одного і того ж інвестпроекту за різних схем, у тому числі при застосуванні проектного фінансування з використанням ескроу-рахунків.

Інфо

При проектному фінансуванні за ставкою 15% прибуток забудовника знижується вдесятеро.

А щоб отримати таку саму рентабельність проекту, як і при використанні коштів пайовиків, ставки за кредитами мають бути на рівні 4,5-4,7%.

Або потрібно піднімати продажну вартість житла щонайменше на 15%», – каже Володимир Грибков.
Деякі експерти впевнені, що за нових умов банки зуміють значно розширити свою присутність на будівельному ринку, оскільки забудовникам буде вигідніше включати їх до складу своїх акціонерів – у цьому випадку проектне фінансування обійдеться в рази дешевше.

Пайове будівництво: питання виживання

Отже, яким чином зміни в законодавстві позначаться на забудовниках, на ринку пайового будівництва та на ринку новобудов взагалі в 2018 році? У чому полягає суть основних змін? Нагадаємо: серед нововведень – створення компенсаційного Фонду, кошти з якого будуть спрямовані на завершення будівництва у разі, якщо забудовник виявиться нездатним виконувати свої зобов'язання (банкрутство, ін.).

Важливо

Функціонуватиме Фонд у форматі публічно-правової компанії під контролем Рахункової Палати.

Фонд буде сформований коштами, які забудовники повинні відраховувати в обов'язковому порядкудо того, як розпочати будівництво.

Розмір внеску складе 1,2% від сукупної суми всіх ДДУ, які були укладені з пайовиками.

Чи варто чекати на скасування пайового будівництва в 2018 році?

Фактично це означає, що всі грошові потокизабудовників опиняться під контролем кредитних організацій
Але це не найстрашніше. За найгіршого варіанта розвитку подій пайове будівництво як явище взагалі перестане існувати, тому що в новій правовій реальності, як стверджують будівельні компанії, залучати гроші від громадян на стадії будівництва вони не зможуть і будуть змушені продавати лише готове житло.

Галузь втратить величезний капітал. Тільки Петербурзі, де будується близько 3 млн м2 житла на рік (на 80% з допомогою пайовиків), забудовники недорахуються 240 млрд рублів.

До речі, зараз готове житло у Петербурзі ніхто не продає.

Декілька років тому це намагалася робити СК «Темп», але згодом перейшла на частку.

» Продаж готового житла виявився надто затратним. Собівартість житла була висока, а продавати його дорожче, ніж у середньому ринку, ми не могли.

Кирило ІгнахінГенеральний директор Level Group Вважаю, найголовнішою зміною, яка серйозно вплине на діяльність забудовників, стане вимога створити резерв на розрахунковий рахунокзабудовника, що становить не менше 10% від запланованої вартості будівництва.
Оскільки ці кошти доведеться заморозити до початку залучення коштів пайовиків по ДДУ, це може поставити у скрутну ситуацію девелоперів з невеликими. фінансовими резервами.
У цьому випадку на ринку залишаться лише ті гравці, які зможуть провести максимально «тонке налаштування» свого бізнесу, оптимізувати витрати та правильно оцінити свої сили. Разом з тим, підвищені вимоги до фінансів можуть спровокувати відхід слабких гравців.

Нове у пайовому будівництві з 2018 року

Ескроу-рахунки – це майбутнє первинного ринку з погляду прогресивності та безпеки угод», – стверджує начальник центру іпотечного кредитуванняфілії ВТБ 24 у Санкт-Петербурзі Тетяна Хоботова.
За її словами, гроші пайовика на ескроу-рахунках будуть захищені і у разі відкликання у банку ліцензії.
Вже у 2018 році законодавці пропишуть, що розміщені на ескроу-рахунках кошти не входитимуть до конкурсної маси під час санації банку у разі його банкрутства. І пайовик зможе отримувати свої гроші в повному обсязі, а чи не 1,4 млн крб. зі страховки

АСВ. Втім, від ескроу-схеми, що означає повний перехід проекту на позикові гроші, забудовники поки що відхрещуються.

Загалом ми ставимося до посилення вимог до пайового ринку з розумінням – йдеться про дуже велику галузь та ризики пересічних громадян, для яких житлове питання- Це часто проблема всього життя.

Тому, звичайно, багатьом гравцям доведеться не просто, але з погляду «здоров'я ринку» та захисту покупця всі заходи, які вживає влада, виправдані. Зрештою, всі забудовники виграють від нововведень, адже зросте довіра клієнтів до пайового будівництва і багато хто з тих, хто сьогодні вважає вкладення в житло, що будується неадекватним ризиком, прийдуть на ринок.

Головним чином, нові правила роботи вимагатимуть зміни підходу до фінансування та звітності.

І до першого, і до другого ми абсолютно готові.

Крім того, забудовники, які не мають можливості залучати кошти пайовиків, які фактично виступали для них безвідсотковим кредитом, Будуть змушені або будувати на власні кошти, або залучати кредитні.

Як наслідок, забудовник буде змушений включити у собівартість квартир свої витрати, у тому числі на залучення проектного фінансування.

Марія ЛітинецькаКеруючий партнер «Метріум Груп» На мій погляд, 2018 рік стане адаптаційним періодом для всієї будівельної галузі.

Головним чином, забудовникам доведеться звикати до жорстких вимог щодо фінансової стійкостісвоїх організацій, а також взаємодії з компенсаційним фондом. Останній не тільки зможе збирати відрахування від ДДУ, що укладаються в країні, а й отримає контрольні функції, скажімо, зможе запитувати у забудовників на регулярній основі інформацію про стан організації.
А може, без пайки? Цікаво, що на минулому форумі прозвучало чимало висловлювань і про шкоду долівки. «Щороку до 214-ФЗ вносяться зміни та правки. Але не можна нескінченно покращувати те, що від початку не працює. Продаж квартири в будинку, що будується – це посмішка чеширського кота», – каже завідувач кафедри менеджменту нерухомості Санкт-Петербурзького державного. економічного університетуСергій Максимов.

Налаштовані рішуче головним чином чиновники, перед якими стоїть завдання зупинити вал проблемних об'єктів, що збільшується в кризу.

Перший заступник голови комітету Держдуми з житлової політики та ЖКГ Олександр Сідякін заявив, що ці поправки «вистраждані» – в країні вже 1200 об'єктів, що викликають побоювання, де придбали житло 130 тисяч громадян.

А влада Ленобласті зовсім пропонує відмовитися від пайового будівництва.
Якщо розглядати поправки постатейно, насамперед викликає питання встановлене обмеження спрямовувати кошти пайовиків на будівництво певного об'єкта нерухомості. Виникає питання, за які кошти забудовник здійснюватиме рекламу об'єкта.

Поправки передбачають створення компенсаційного фонду, який покликаний у разі банкрутства забудовника відшкодувати збитки учасникам пайового будівництва.

Принциповим чином виникнення компенсаційного фонду не змінить нічого в діяльності забудовників.

Якщо раніше вони відраховували приблизно такі самі суми (1,2% вартості, зазначеної в ДДУ) на рахунки страхових компаній, то тепер ці гроші будуть направлятися до компенсаційного фонду.

Тим часом федеральна влада всерйоз обговорює ідею посилення вимог до забудовників вже з 1 січня 2018 року - на півроку раніше, ніж прописано в законі.

Минулого тижня про це дискутували у Держдумі РФ.

Якщо рішення буде позитивним, найпохмуріші очікування будівельників стануть дійсністю.

У Росії запрацював фонд захисту прав пайовиків Дольщики У Росії запрацював фонд захисту прав пайовиків Діра в бюджеті ринку Прийняті минулого літа поправки у ФЗ-214 роблять залежність будівельників від банків майже тотальною.

За новими правилами будівельники повинні мати один банківський рахунок щодо всіх операцій, що неспроможні змінювати кредитну організацію (хоча розмір комісії банку у своїй нічим не обмежений), що неспроможні здійснювати угоди, не пов'язані безпосередньо із залученням грошових коштівпайовиків, та багато іншого (див.

"Основні новації ...").

У 2017 році в галузі законодавства, що регулює відносини забудовників із пайовиками, відбулися досить серйозні зміни. З початку року набули чинності поправки, ухвалені в рамках закону №304 (Про внесення змін до ФЗ-214 та ще низку законодавчих актів)Проте механізм впровадження цих поправок у життя розписаний не був, тому вони мали, швидше, декларативний характер.

Влітку, 29 червня, Дума прийняла черговий пакет поправок, і Президент РФ підписав документ (На 146 сторінок, номер № 139186-7), У якому вже досить докладно описано порядок реалізації закону. Отже, яким чином зміни в законодавстві позначаться на забудовниках, на ринку пайового будівництва та на ринку новобудов взагалі в 2018 році?

У чому полягає суть основних змін?

Нагадаємо: серед нововведень – створення компенсаційного Фонду, кошти з якого будуть спрямовані на завершення будівництва у разі, якщо забудовник виявиться нездатним виконувати свої зобов'язання (банкрутство, ін.) . Функціонуватиме Фонд у форматі публічно-правової компанії під контролем Рахункової Палати. Фонд буде сформований коштами, які забудовники повинні відраховувати обов'язково до того, як приступити до будівництва. Розмір внеску складе 1,2% від сукупної суми всіх ДДУ, які були укладені з пайовиками.

Заходами, спрямованими на захист інтересів пайовиків, є певні умови, які мають бути виконані забудовником до того, як він матиме право залучати гроші на будівництво.

Розмір власного капіталузабудовника повинен бути не менше 10% вартості проекту, забудовник повинен мати весь пакет документів, включаючи дозвіл на будівництво. Замість власного капіталу може бути залучено поручителі. На сайті забудовника обов'язково має бути проектна документація, а також усі дозвільні документи, всі папери мають бути оформлені на сайті ще до того, як забудовник розпочинатиме рекламну компанію.

Усі документи мають бути виписані на ім'я компанії, яка залучає гроші. Деякі недобросовісні забудовники Наразіпорушують це становище, і набрання законом чинності має це виправити. У законі прописано, що всі кошти, що залучаються, повинні бути спрямовані тільки на будівництво даного житлового комплексу. Діяльність забудовника контролюватимуть через банківські структури– всі платежі повинні проходити через єдиний рахунок, відкритий у кредитної організації. Законно перекидати гроші на дочірні структурита інші проекти вже не вийде.

Поправки також встановлюють обмеження, пов'язані з репутацією забудовника – серед менеджменту не може бути осіб з незнятою судимістю щодо економічним статтям. Планується створення Єдиного Реєструзабудовників, це буде державний інформаційний порталз вільним доступом, де буде зібрано інформацію, що стосується діяльності всіх забудовників, які пропонують свої послуги біля РФ.

Портал "Новобудів" впевнений, що чинні поточні і ухвалені поправки призведуть до певних змін на ринку новобудов, і звернувся до самих забудовників з проханням прокоментувати можливі зміни.

Коментарі експертів

Роман СичовГенеральний директор ТЕКТА GROUP

Нові правки, безсумнівно, позначаться на всіх учасниках галузі та підвищать прозорість ринку новобудов. Дії більшості девелоперів стануть зрозумілими, а ризики купівлі скоротяться. Нововведення передбачають роботу забудовника за принципом «одне юридична особа– один об'єкт». При цьому розмір статутного капіталу компанії повинен становити від 2,5 млн. рублів, досвід роботи – не менше 3-х років, а обсяг введеного житла – понад 10 тис. кв. м. Покупці будуть підстраховані компенсаційним фондом, до якого девелорпери почнуть відраховувати кошти у розмірі 1,2% суми ДДУ. У разі виникнення у забудовника фінансових проблемпайовики зможуть отримати компенсацію. Звісно, ​​зміни додадуть паперової роботи, а також призведуть до зростання кількості юридичних осіб. Тим не менш, нові правки дозволять відсіяти недобросовісних забудовників, скоротити кількість ошуканих покупців та зробити ринок новобудов більш цивілізованим. Очікується, що зміни набудуть обрисів вже в 2018 році.

Кирило ІгнахінГенеральний директор Level Group

Вважаю, найголовнішою зміною, яка серйозно вплине на діяльність забудовників, стане вимога створити резерв на розрахунковому рахунку забудовника, що становить не менше 10% від запланованої вартості будівництва. Оскільки ці кошти доведеться заморозити до початку залучення коштів пайовиків ДДУ, це може поставити в скрутну ситуацію девелоперів з невеликими фінансовими резервами.

У цьому випадку на ринку залишаться лише ті гравці, які зможуть провести максимально «тонке налаштування» свого бізнесу, оптимізувати витрати та правильно оцінити свої сили. Разом з тим, підвищені вимоги до фінансів можуть спровокувати відхід слабких гравців. Загалом ми ставимося до посилення вимог до пайового ринку з розумінням – йдеться про дуже велику галузь та ризики пересічних громадян, для яких житлове питання – це часто проблема всього життя. Тому, звичайно, багатьом гравцям доведеться не просто, але з погляду «здоров'я ринку» та захисту покупця всі заходи, які вживає влада, виправдані. Зрештою, всі забудовники виграють від нововведень, адже зросте довіра клієнтів до пайового будівництва і багато хто з тих, хто сьогодні вважає вкладення в житло, що будується неадекватним ризиком, прийдуть на ринок. Головним чином, нові правила роботи вимагатимуть зміни підходу до фінансування та звітності. І до першого, і до другого ми абсолютно готові.

Наталія НестероваКомерційний директор девелоперської компанії "Трійка РЕД"

Не секрет, що прийняті поправки у ФЗ-214 покликані захистити права пайовиків і уникнути повторення ситуацій, коли покупець, заплативши за квартиру, залишається без житла. Зокрема, з цією метою створюється компенсаційний фонд, куди забудовник буде зобов'язаний відраховувати 1,2% від кожного ув'язненого ДДУ. Сума 1,2% можна порівняти з вартістю страхування, тобто. це нововведення ніяк не відіб'ється на собівартості квартир, однак, покупці при цьому дійсно отримують гарантії того, що їхні квартири будуть збудовані та здані в експлуатацію.

Нагадаю, історія не знає прикладів, коли житловий комплекс було добудовано на гроші страхової компанії після банкрутства забудовника. Таким чином, створення компенсаційного фонду справді може бути ефективним інструментоміз захисту прав пайовиків. Що стосується введення ескроу-рахунків, мета яких також дати покупцю гарантію, що в результаті він не стане ошуканим пайовиком, то, на мій погляд, навряд чи дана системабуде затребувана у 2018 році. З точки зору теорії схема є робочою: власник квартири умовно заморожує свої кошти, при цьому вартість квартири не збільшується в міру готовності об'єкта, а у разі якщо забудовник стає банкрутом, і пайовики не виявляють бажання добудовувати об'єкт, покупець отримує свої кошти назад. Однак для забудовника ця схема роботи не є цікавою. Крім того, тут важливо розуміти, що збереження коштів у банках теж необхідно гарантувати: лише з початку 2017 року ліцензії було відкликано більш ніж у 30 банків. На мою думку, це можливо зробити за участю банків, підконтрольних державі.

Зазначу, що всі зміни у сукупності з урахуванням запровадження мінімального розмірустатутного капіталу, що залежить від сукупності вартості об'єктів, надають серйозний вплив на фінансове положеннязабудовників. У результаті ми отримуємо картину, коли невеликим девелоперським компаніям буде складніше здійснювати свою діяльність. Як наслідок, це може призвести до укрупнення гравців на ринку. З одного боку, цю тенденцію можна розглядати також як додаткову гарантію для пайовиків – великі, фінансово стійкі компанії з більшою ймовірністю виконають свої зобов'язання щодо будівництва об'єктів. Однак сам процес монополізації ринку може понести за собою негативні для покупців наслідки – зокрема, зростання вартості житла. Крім того, забудовники, які не мають можливості залучати кошти пайовиків, які фактично виступали для них безвідсотковим кредитом, будуть змушені або будувати на власні кошти, або залучати кредитні. Як наслідок, забудовник буде змушений включити у собівартість квартир свої витрати, у тому числі на залучення проектного фінансування.

Марія ЛітинецькаКеруючий партнер "Метріум Груп"

На мій погляд, 2018 стане адаптаційним періодом для всієї будівельної галузі. Головним чином, забудовникам доведеться звикати до жорстких вимог щодо фінансової стійкості своїх організацій, а також взаємодії з компенсаційним фондом. Останній не тільки зможе збирати відрахування від ДДУ, що укладаються в країні, а й отримає контрольні функції, скажімо, зможе запитувати у забудовників на регулярній основі інформацію про стан організації. По суті створюється додатковий контролюючий орган.

Загалом посилення вимог до забудовників зрештою призведе до додаткових витрат – ті ж 10% вартості реалізації проекту десь потрібно взяти. Відповідно, посилиться залежність девелоперів від банківського кредиту. Зрештою, собівартість будівництва через перенапруження проектних фінансів неминуче зросте, і в цій ситуації забудовнику доведеться робити вибір між підвищенням цін та зниженням власної маржі. Однак не слід забувати, що ситуація в галузі в цілому залишається непростою. За даними Росстату, наприкінці II кварталу 2017 року 72% усіх опитаних у країні керівників будівельних організаційоцінювали обстановку як «задовільну». Серед головних проблем вони називали важке податковий тягар, низьку платоспроможність населення, постійні зміни у «правилах гри» у галузі. Одночасно нагадаю, що за підсумками І півріччя 2017 року кількість ув'язнених ДДУ у Росії не зросла, як у 2016 році, а скоротилася на 6%. Тобто попит на житло все ще не відновився, тож, на мій погляд, у такій складній обстановці галузі потрібно взяти «тайм-аут» та утриматися від чергових переглядів законодавства.

Андрій КолочинськийКеруючий партнер ДК "ВекторБудФінанс"

У цілому нині спрямованість змін у 214-ФЗ ясна – вимоги посилюються, захищеність пайовиків зростає. Однак серед поправок є й такі, що викликають багато питань. Зокрема, в поточній редакції 214-ФЗ саме визначення забудовника отримало більш чітке трактування, яке не до кінця зрозуміле. Зокрема, забудовником може вважатися лише юридична особа або її дочірні організації, які вже мають досвід будівництва багатоквартирних будинківщонайменше трьох років. По суті нові учасники на ринку з'явитися не зможуть виходячи з даного формулювання.

Також викликає питання правило «один забудовник – один дозвіл на будівництво», який може призвести до подорожчання великих проектів. Раніше за багатоетапного будівництва великого житлового комплексу для кожної черги девелопер міг отримати окремі дозволи. Відповідно, він міг залучати кошти пайовиків і вибудовувати графік початку будівництва та введення в експлуатацію, відповідаючи виключно фінансово-економічній ситуації в проекті та своєму бізнесі. Тепер кожну чергу доведеться будувати та вводити в експлуатацію виключно за рахунок поточного потоку залучених коштів. Це змусить розбивати один комплексний проектна кілька етапів, які доведеться будувати та завершувати послідовно, а не одночасно. Відповідно це призведе до розтягування термінів реалізації. Причому кожен наступний етап розпочинатиметься як новий – знову доведеться заморожувати кошти у статутному капіталі, відкладати не менше 10% вартості будівництва до початку продажу тощо. Зрештою, це може посилити залежність забудовника від «довгих» грошей та призведе до подорожчання проекту.

Валентина ЄпіфановаКонцерн ЮІТ, віце-президент з правових питань

Перші нововведення щодо нових проектів, запущених у продаж, почнуть діяти вже восени, коли почне функціонувати Фонд захисту прав громадян – учасників пайового будівництва. Безумовно, це важливий крок щодо захисту прав пайовиків, проте відрахування до Фонду у розмірі 1,2% від вартості договору для багатьох забудовників будуть вищими (хоча й не суттєво), ніж чинне зараз страхування, що зрештою вплине або на ціни, чи рівень маржинальності забудовників.

В цілому ж, «гладкість» переходу забудовників на нову схемуза новими проектами багато в чому залежатиме від організації роботи та налагодження міжвідомчої електронної взаємодії Фонду, насамперед із Росреєстром, протягом найближчих трьох місяців. Щодо поправок, які набудуть чинності з 1 липня 2018 року, то вони практично для всіх учасників ринку виявилися повною несподіванкою і фактично розгорнули на 180 градусів той підхід до пайового будівництва, який містився у попередньому пакеті поправок, що набули чинності з 1 січня 2017 року. року. Так, наприклад, якщо попередній пакет поправок був спрямований на «укрупнення» забудовників, які мають достатній капітал, то майбутні зміни фактично закріплюють підхід, коли забудовник створюється під один проект у рамках одного дозволу на будівництво і повністю залежить від банківського фінансування.

При цьому на банки покладається не властива їм функція контролю за будівельними кошторисами, а забудовник насправді стає «заручником» банку, у якому в нього відкрито єдиний розрахунковий рахунок. Такий підхід убезпечить громадян, які вкладають гроші у будівництво конкретного будинку, проте призведе до суттєвого подорожчання будівництва як за рахунок банківського фінансування, так і за рахунок збільшення операційних витрат забудовників на підтримку нової структури. Очікується, що протягом першого півріччя більшість забудовників намагатимуться запустити у продаж максимальну кількість об'єктів за «старими» правилами.

Олексій ЗубікКомерційний директор компанії BSA

Нові правки до закону про пайове будівництво, ухвалені з липня цього року, не можуть не позначитися на ринку нерухомості. Вимоги до забудовників лише посилюються, зростає як фінансовий тиск, і контроль з боку держави. З одного боку, нові правки у законі допоможуть убезпечити пайовиків, з іншого – не можуть не позначитися на ціні. Різкого зростання цін, звичайно, не буде, оскільки зараз, коли кон'єктура ринку низька, не багато забудовників підуть на підвищення цін.

До 2018 року забудовники вже адаптуються до нових правил ринку та при стабілізації ситуації з попитом на новобудови ціна квадратного метра зросте. Звичайно, при покупці житла на початкових етапах будівництва підвищення цін не впадатиме в очі, але чим ближче об'єкт підходитиме до підсумкової стадії будівництва, тим більше забудовник підніматиме вартість квартир. Очікується також зменшення пропозиції, але це скоріше плюс, ніж мінус. На ринку буде більше якісних проектів, а невеликі компанії-забудовники або об'єднуватимуться, або підуть з ринку.

Ольга ПавловаДиректор Департаменту продажу та оформлення компанії "Магістрат"

Нові поправки до 214-ФЗ набули чинності вже двічі за поточний рік. Головна мета даних нововведень – захист інтересів пайовиків, шляхом введення додаткових вимог до забудовника: збільшення розміру статутного капіталу, страхування відповідальності, ескроу-рахунку, обов'язкове відрахування 1,2 % коштів у компенсаційний фонд, обмеження використання отриманих від пайовиків грошових коштів (цільові витрати, передбачені законом), підвищення прозорості діяльності забудовника шляхом розкриття інформації. Також законопроект передбачає видачу нових дозволів на будівництво «по одному до рук», тобто. одного дозволу однією компанію. Таким чином, на кожен новий об'єктдоведеться створювати окрему юрособу, що також несе додаткові фінансові витрати, оскільки забудовники рідко ведуть один проект, внаслідок чого піде розростання групи осіб забудовника та збільшення внутрішньогрупових витрат. Жорсткий контроль необхідний, але на тлі загального економічного спаду додаткові вимоги і посилення можуть змусити піти з ринку невеликі будівельні компанії, а зростання витрат однозначно позначиться на вартості кв. метра, що ще більше посилить досить непросту ситуацію на ринку.

Ігор Василенко

У першій половині 2018 року на московський ринок новобудов готується вийти рекордне число житлових комплексів

Фото: ІТАР-ТАРС/ Інтерпрес/ Тетяна Тиміранова

Девелопери прагнуть запустити у продаж якнайбільше житлових комплексів до набуття чинності нових вимог до забудовників житла, розповіли опитані редакцією «РБК-Нерухомості» девелопери та ріелтори. За їхніми прогнозами, найбільший обсяг новобудов цього року вийде на московський ринок до 1 липня.

Сукупний обсяг проектів, які з'являться у продажу в 2018 році, буде приблизно в 1,5 рази більшим, ніж у минулому, прогнозує директор зі стратегічного розвитку ФСК «Лідер» Павло Бризгалов. Якщо спиратися на досвід минулих років, то, швидше за все, пік виведення нових об'єктів на ринок припаде на березень-квітень. генеральний директоркомпанії "Міель-Новобудови" Наталія Шаталіна. Загалом, за її оцінкою, збільшення обсягу пропозиції за підсумками року має відбутися у всіх сегментах.

«До 75% від річного обсягу (близько 1,5 млн кв. м у Москві) можуть вийти на ринок у перші шість місяців цього року. Відповідно, частка, що залишилася, буде випущена на ринок у другому півріччі», — каже директор з маркетингу Urban GroupТетяна Калюжнова.

Раніше експерти "Метріум Груп" "РБК-Нерухомості", що московськими забудовниками зараз розробляється близько 140 нових проектів. "У першій половині 2018 року в продаж приблизно вийде принаймні близько 30 об'єктів, а з урахуванням можливого прискорення старту нових ЖК їх кількість може досягти 40-50", - розповіла керуючий партнер компанії "Метріум Груп", учасник партнерської мережі CBRE Марія Літинецька . Для порівняння: у 2017 році на столичному ринку новобудов почалася реалізація 80 нових комплексів, тоді як у 2016-му їхня кількість досягла 71, а у 2015-му — 66.

У другій половині 2018 року, напевно, відбудеться суттєвий спад девелоперської активності через радикальні зміни правил гри на ринку новобудов, вважає Літинецька. «Далеко не всі забудовники зможуть адаптуватися до нових умов ведення бізнесу через збільшені витрати. Старт деяких проектів доведеться відкласти на пізніші терміни», — прогнозує вона.

Що стимулює девелоперів

Забудовники, якщо дозволяє стадія проекту, намагаються не прогаяти можливості пройти експертизу та отримати дозвіл на будівництво до 1 липня 2018 року, зазначає Павло Бризгалов. Багато девелоперів хочуть встигнути до переходу на нову схему фінансування будівництва залучити найбільшу кількість коштів пайовиків за договорами ДДУ, додає керуючий директор «Групи ЛСР» Юрій Ільїн. «Для забудовників старі правила гри більш зрозумілі. Крім того, нові поправки до 214-ФЗ, які набувають чинності з 1 липня, змінять фінансову модельведення проекту», - пояснює Павло Бризгалов.

Водночас Тетяна Калюжнова поки що не спостерігає тенденції до прискореного виведення нових проектів, оскільки сьогодні забудовники з обережністю підходять до збільшення обсягів пропозиції на ринку на тлі ситуації, близької до затоварювання. При цьому вона не виключає, що нові вимоги, які набирають чинності з 1 липня, можуть вплинути на швидкість виведення корпусів у продаж.

Як зміняться вимоги до забудовників

З 1 липня 2018 року набувають нових вимог до забудовників житла в Росії. Майже всі вони стосуються фінансової сторони бізнесу. Забудовник не менше 10% коштів від вартості будівництва житлового комплексу до моменту затвердження проектної декларації. Крім того, розмір власних фінансів, що спрямовуються в будівництво, не повинен бути меншим за 10% від обсягу інвестицій. Адміністративні витрати не можуть перевищувати 10% від проектної вартості будівництва, а загальна сума авансових платежів – не більше ніж 30%. Не пов'язані з будівництвом зобов'язання забудовника обмежені 1% загального обсягу інвестицій.

Девелопер позбавляється права залучати будь-які позики, крім цільового кредиту на проект. Усе фінансування будівництва має йти через єдиний розрахунковий рахунок, який можна відкрити лише у уповноваженому владою банку. Крім того, забудовник не може випускати акції та облігації, забезпечувати зобов'язання третіх осіб своїм майном, створювати комерційні та некомерційні організації.

Також обмежили можливість залучати кошти одночасно за кількома дозволами на будівництво. Простіше кажучи, запроваджується принцип «один забудовник — один дозвіл на будівництво». Відповідно, для великих проектів, що нараховують кілька етапів будівництва, дозвільну та проектну документаціюдоведеться затверджувати до старту реалізації, а це спричинить збільшення витрат.

«Ці новели в результаті спровокують помітне зростання собівартості будівництва, що в майбутньому призведе або до зростання цін, або до зниження прибутковості девелоперського бізнесу. Враховуючи поточну ситуацію на ринку, де відчувається надлишок пропозиції, частина забудовників буде змушена згорнути свою діяльність або серйозно переглянути її параметри», — вважає Марія Літинецька.

Як зміняться ціни на новобудови

Експерти, опитані редакцією, не очікують значного на новобудови Москви та області цього року. На думку Павла Бризгалова, велике введення об'єктів на ринок у першому півріччі навряд чи вплине на ціни, оскільки проходження експертизи та отримання дозволу на будівництво ще не означає, що проект буде виведений у продаж. Крім того, за рахунок виведення великої кількості нових проектів у першому півріччі у другому ми отримаємо деяке зниження, додає він.

У той же час Марія Літинецька вважає, що збільшення обсягу пропозиції, особливо його стрибкоподібного характеру, завдасть важкого удару по слабкій позитивній динаміці цін, яка намітилася в окремих сегментах у 2016-2018 роках. Швидше за все, через зростання пропозиції ціни знизяться у першому півріччі, оскільки девелопери намагатимуться перехопити клієнтів у конкурентів за рахунок привабливих розцінок, прогнозує експерт.

Загалом на незначну динаміку у бік підвищення у 2018 році очікує і Наталія Шаталіна. «Що стосується тих житлових комплексів, які все ж таки надійдуть на ринок у другій половині року, то через збільшену собівартість ціни в них можуть зрости, проте девелопери, швидше за все, намагатимуться запобігти цьому. Гадаю, великі забудовники зможуть утримати ціни на привабливому рівні і при цьому не відступлять від виконання вимог 214-ФЗ», — резюмує Марія Літинецька.

Далеко не всім по кишені придбати квартиру в будинку, який вже збудовано та здано в експлуатацію. Тому багато хто змушений укладати договори на пайову участь у будівництві житла - так можна отримати жадані квадратні метриза більш менш прийнятні гроші. Але донедавна можна було не отримати нічого, якщо забудовник збанкрутував, зник або у нього не вистачило грошей на завершення будівництва. У цій статті ми розповімо, які спроби захистити пайовиків були ухвалені державою цього року і на що варто звернути увагу, якщо ви теж плануєте купувати житло з використанням «долівки».

На що звернути увагу під час укладання договору

Закон 214-ФЗ про пайове будівництво - повна його назва "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості" - був прийнятий ще в 2004 році. З того моменту до нього було внесено понад десяток поправок, тож тепер сміливо можна говорити, що це вже новий законпро пайове будівництво-2017. На сьогоднішній день участь у «частці» є найбільш надійним способом придбання житла на первинному ринку.

По-перше, за цим законом забудовник має право залучати кошти громадян лише за наявності дозволу на будівництво багатоквартирного будинкута оформлених документів на земельну ділянку.

По-друге, закон про пайову участьу будівництві передбачає обов'язкову державну реєстраціюдоговору на «долевку», а гроші за нове житло оплачуються лише після такої реєстрації у Росреєстрі. Це захищає пайовика від ризику подвійного продажу, тобто забудовник тепер не зможе продати одну й ту саму квартиру кільком покупцям.

Як перевірити надійність забудовника

З серпня 2020 року розмір власних коштів компанії-забудовника має становити не менше 10% від запланованої вартості проекту протягом усього терміну пайового будівництва. А сама будівельна компаніяповинна мати досвід будівництва багатоквартирних будинків щонайменше трьох років.

Закон також запроваджує обов'язковий банківський супровід діяльності забудовника. Він повинен мати в уповноваженому банку один рахунок, через який будуть здійснюватися всі розрахунки з ведення пайового будівництва, причому мінімальний залишок коштів на такому рахунку має бути не меншим за 10% від проектної вартості об'єкта.

Керівником або головним бухгалтером компанії-забудовника не може бути людина, яка має незняту чи непогашену судимість за економічні злочини, а також особу, яка була визнана причиною банкрутства організації.