Хто здійснює підготовку вихідно-дозвільної документації. Обстеження будівель та споруд

Як заробити
10.01.2020

З погляду різноманіття форм та кількості учасників будівництво навряд чи зрівняється з будь-яким іншим видом виробничої діяльності. У процес створення одного об'єкта (наприклад, тунелю, мосту, висотної будівлі) можуть бути залучені тисячі організацій, що виконують самі різні видиробіт - від інженерно-геодезичних вишукувань до фарбування стін. Не дивно що будівельна діяльністьу Москві, як і загалом у Росії, пов'язані з отриманням всілякої документації, починаючи з ліцензування і до дозволами на введення об'єкта в эксплуатацию. Які етапи передують отриманню дозволу на будівництво у столиці? Чи обов'язково інформувати громадян про містобудівні плани?

Відповідно до ст. 51 Містобудівного кодексу РФ будівництво, реконструкція об'єктів капітального будівництва, а також їх капітальний ремонт, якщо при його проведенні торкаються конструктивних та інших характеристик надійності та безпеки таких об'єктів, здійснюються на підставі дозволу на будівництво.

Порядок підготовки та збирання документів, необхідних для отримання дозволу на будівництво, реконструкцію містобудівного об'єкту, Уряд Москви - відповідно до Закону м. Москви від 9 липня 2003 р. N 50 "Про порядок підготовки та отримання дозволів на будівництво, реконструкцію місто будівельних об'єктіву місті Москві" (далі - Закон м. Москви N 50) та у виконанні його - конкретизувало у своїх постановах від 28 вересня 2004 р. N 671-ПП "Про забезпечення реалізації закону міста Москви від 9 липня 2003 року N 50 "Про порядок підготовки та отримання дозволів на будівництво, реконструкцію містобудівних об'єктів у місті Москві" та від 25 січня 2005 р. N 43-ПП "Про порядок розгляду звернень щодо розміщення містобудівних об'єктів на території міста Москви".

Відповідно до зазначених нормативних правових актів для отримання таких документів, як дозвіл на будівництво, ордер на проведення земляних робіт та ордер на проведення будівельно-монтажних робіт, юридична особапопередньо має виконати низку підготовчих дій. Назвемо їх та розглянемо найважливіші з них.

1. Збір вихідних даних для проектування(отримання кадастрової довідки, геопідоснови, проведення інженерно-геологічних та екологічних вишукувань).

2. Підготовка технічного завдання проектування.

3. Підготовка передпроектних речень.

4. Отримання проміжних погоджень передпроектних пропозицій.

5. Отримання висновку про відповідність об'єкту будівництва (реконструкції) місто будівельним нормам.

6. Отримання акта дозволеного використання земельної ділянки. Найбільш важливою ланкою в ланцюзі дій, що передують отриманню дозволу на будівництво, є оформлення акта дозволеного використання земельної ділянки (далі також АРІ).

Відповідно до ч. 1 ст. 16 Закону м. Москви N 50 проектна документаціядля будівництва, реконструкції (далі – проектна документація) розробляється відповідно до вимог: акта дозволеного використання території; містобудівних та будівельних нормативів та правил; затвердженого забудовником (замовником) завдання, що включає вихідні дані та умови проектування, що надаються уповноваженими органами нагляду, органами виконавчої влади, експлуатаційними організаціями, а також відповідним органом місцевого самоврядування.

Відповідно до Порядку підготовки акта дозволеного використання ділянки території містобудівного об'єкта (земельної ділянки) для здійснення будівництва, реконструкція АРІ є обов'язковою частиною рішення про будівництво, реконструкцію містобудівного об'єкта та затверджується у складі цього рішення.

Розробка, оформлення та видача АРІ здійснюється органом архітектури та містобудування м. Москви (Москомархітектурою) відповідно до постанови Уряду Москви від 28 вересня 2004 р. N 671-ПП.

АРІ оформляється за рахунок коштів забудовника (замовника), який виявляє намір у установленому порядкуздійснити будівництво, реконструкцію містобудівного об'єкту.

Термін розгляду заявки та ухвалення рішення комісією Архітектурної ради Москомархітектури про можливість та порядок підготовки АРІ — до одного місяця.

7. Отримання розпорядження префекта (постанови Уряди Москви) про затвердження акта дозволеного використання. Відповідно до ст. 13 Закону м. Москви N 50 забудовник, який має земельну ділянку або об'єкт нерухомості для реконструкції та має намір здійснити будівництво або реконструкцію, повинен звернутися до префектури відповідного адміністративного округу із заявою, в якій зазначаються дані про належну йому земельну ділянку, інший об'єкт нерухомості, а також призначення та передбачувані характеристики містобудівного об'єкта. Префектура на підставі затвердженого плану розміщення будівництва, реконструкції та висновків органу архітектури та містобудування м. Москви про відповідність заявленого будівництва, реконструкцію містобудівним вимогам протягом сорока п'яти днів письмово інформує забудовника про результати розгляду його заяви.

Якщо заявлене будівництво (реконструкція) не суперечить затвердженому плану розміщення будівництва, реконструкції та містобудівним вимогам, настає наступний етап:

а) орган архітектури та містобудування м. Москви оформляє акт дозволеного використання ділянки території містобудівного об'єкта на основі існуючої містобудівної документаціїабо знов розробленого містобудівного обґрунтування будівництва, реконструкції;
б) префектура адміністративного округу здійснює підготовку, погодження, подання на затвердження рішення щодо будівництва, реконструкції.

8. Укладання інвестиційного договору з Урядом Москви.Відповідно до ч. 3 ст. 13 Закону м. Москви N 50 забудовник, має намір здійснити будівництво, реконструкцію та придбати для цього земельну ділянку, інший об'єкт нерухомості, що є власністю м. Москви, може взяти участь у конкурсі на придбання права на земельну ділянку, інший об'єкт нерухомості для будівництва, реконструкції.

Порядок проведення конкурсів та аукціонів щодо підбору інвесторів для реалізації інвестиційних проектіввстановлений постановою Уряду Москви від 27 квітня 2004 р. N 255-ПП.

Зазначені конкурси організуються уповноваженими органами виконавчої влади Москви відповідно до федеральним законодавством, законами та іншими нормативними правовими актами м. Москви, планами розміщення будівництва, реконструкції, рішеннями про будівництво, реконструкцію. До конкурсної документації, що надається потенційному забудовнику, обов'язково включаються: акт дозволеного використання ділянки території містобудівного об'єкта, проект договору (контракту) між забудовником та уповноваженим органом виконавчої влади м. Москви, що містить взаємні зобов'язання сторін щодо виконання вимог та умов дозволеного використання ділянки території містобудівного об'єкта . Протокол із результатами конкурсу є підставою для отримання переможцем конкурсу документів, що засвідчують його право на земельну ділянку, об'єкт нерухомості, призначений для реконструкції.

Переможець торгів підписує інвестиційний контракт чи договір довгострокової оренди земельної ділянки разом із особою, уповноваженою Урядом м. Москви.

Подальші відносини між органами виконавчої влади та переможцем конкурсу визначаються умовами контракту та відповідним розпорядчим документом Уряду м. Москви про реконструкцію або будівництво об'єкта, що конкретизує умови реалізації інвестиційного проекту.

У випадках, встановлених законодавством, забудовник може придбати для будівництва, реконструкції земельну ділянку, інший об'єкт нерухомості, що є власністю Москви, без проведення конкурсу.

9. Складання та узгодження завдання на проектування.Відповідно до Розпорядження мера Москви від 11 квітня 2000 р. N 378-РМ "Про Положення про єдиний порядок передпроектної та проектної підготовкибудівництва в м. Москві" завдання на проектування - обов'язкова частина вихідної документації, що затверджується замовником і визначальна характер та обсяг виконання архітектурно-містобудівної діяльності на об'єкті. Цей документ включає весь комплекс основних вимог замовника та умов вихідно-дозвільної документації.

10. Отримання технічних умов підключення до зовнішніх інженерних мереж.Правила визначення та надання технічних умов підключення об'єкта капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення, а також Правила підключення об'єкта капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення на підставі п. 10 ст. 48 Містобудівного кодексу РФ затверджено постановою Уряду РФ від 13 лютого 2006 р. N 83 "Про затвердження Правил визначення та надання технічних умов підключення об'єкта капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення та Правил підключення об'єкта капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення".

11. Виготовлення проектної документації(Забезпечення розробки проекту та контроль над цим процесом).

12. Отримання свідоцтва про затвердження архітектурно-містобудівного рішення.Відповідно до згаданого розпорядження мера Москви від 11 квітня 2000 р. N 378-РМ архітектурно-містобудівне рішення ( архітектурний проект) об'єкта підлягає узгодженню та затвердженню в Москомархітектурі.

Розгляд архітектурно-містобудівних рішень здійснюється відповідно до регламенту роботи Архітектурної ради Москомархітектури, затвердженого розпорядженням Прем'єра Уряду Москви від 28 жовтня 1996 р. N 1033-РП "Про Архітектурну раду Комітету з архітектури та містобудування міста Москви".

Архітектурно-містобудівне рішення розглядається в Москомархітектурі протягом одного місяця.

Затвердження архітектурно-містобудівного рішення оформляється відповідним свідоцтвом встановленої форми (див. додаток 12 до розпорядження мера Москви від 11 квітня 2000 р. N378-РМ), в якому відображаються принципове містобудівне та об'ємно-просторове рішення, розташування та габарит оформлення. на титульному листітоми проектних матеріалів, на кресленнях генплану та фасадів об'єкта проставляється штамп Управління підготовки узгодження проектів Москомархітектури.

Свідоцтво про затвердження архітектурно-містобудівного рішення підлягає реєстрації у Службі містобудівного кадастру м. Москви.

13. Отримання колористичного паспорта.Відповідно до наказу Москомархітектури від 7 вересня 2000 р. N 98 проектні організації, замовники, забудовники незалежно від форм власності та відомчої належності при поданні в Москомархітектуру архітектурно-містобудівного рішення об'єкта обов'язковому порядкувключають до його складу матеріали з колористичного рішення.

Оформлення паспорта "Колористичне рішення, матеріали та технологія виконання робіт" проводиться для об'єктів нового будівництва відповідно до додатка N 2 до цього наказу.

14. Погодження проектної документації.Відповідно до розпорядження мера Москви від 11 квітня 2000 р. N 378-РМ передпроектна та проектна документація підлягає погодженню уповноваженими організаціями у порядку, встановленому законодавчими актами Російської Федераціїта м. Москви.

Узгодження проектної документації здійснюється замовником.

У особливих випадках(залежно від особливостей об'ємно-планувальних показників об'єктів, їх історико-культурного значення, розміщення на територіях з особливими режимами містобудівного регулювання) на вимогу Москомархітектури та Мосгосекспертизи, а також Департаменту природокористування та охорони довкіллям. Москви (під час проведення державної екологічної експертизи) можуть проводитися додаткові узгодження передпроектної та проектної документації з організаціями, уповноваженими чинними правовими актами м. Москви здійснювати контроль за дотриманням відповідних норм та правил. Інші організації, уповноважені здійснювати функції нагляду та контролю, проводять розгляд та погодження, підготовку висновків передпроектної та проектної документації у межах своєї компетенції без попереднього узгодження з іншими організаціями.

На погодження передпроектної документації (підготовку висновків) органами контролю, нагляду та експлуатаційними організаціями відводиться два тижні.

15. Отримання укладання Мосгосекспертизи.Відповідно до розпорядження мера Москви від 11 квітня 2000 р. N 378-РМ проекти будівництва, робочі проекти (затверджена частина), проекти забудови території (незалежно від джерел фінансування робіт та форми власності замовника) підлягають державній експертизі відповідно до порядку, встановленого нормативними правовими актами Російської Федерації, м. Москви та Положення про єдиний порядок передпроектної та проектної підготовки будівництва в м. Москві, затвердженим цим розпорядженням мера Москви.

Державна експертиза проектної документації, що стосується об'єктів біля Москви, проводиться Мосгосэкспертизой на прохання замовника.

16. Отримання дозволу на будівництво, реконструкцію.Проектна документація підлягає обов'язковій державній позавідомчій експертизі.

Відповідно до ст.18 Закону м. Москви N 50 для отримання дозволу на будівництво, реконструкцію забудовник (замовник) повинен подати до уповноваженого Урядом Москви органу виконавчої наступні документи:

а) заяву формою, встановленої Урядом Москви;
б) документи, що засвідчують право використання земельної ділянки, іншого об'єкта нерухомості;
в) документ, що підтверджує виконання умов договору (контракту) про будівництво, реконструкцію, що підлягають виконанню до отримання дозволу на будівництво;
г) затверджену, зареєстровану в установленому порядку проектну документацію, висновок органу державної експертизи щодо проектної документації.

Орган архітектури та містобудування м. Москви у строк до двадцяти днів розглядає подані документи та оформляє, реєструє та видає забудовнику (замовнику) дозвіл на будівництво або надсилає заявнику у письмовій формі відмову у видачі дозволу на будівництво, реконструкцію із зазначенням причини відмови, повертає забудовнику ( замовнику) всю подану ним документацію.

17. Отримання ордера для проведення земляних робіт.Дозвіл на будівництво, реконструкцію є підставою для видачі виконавцю (підряднику) робіт ордера (ордерів) на виконання підготовчих, земляних та будівельних робіт, передбачених затвердженим у порядку проектом організації будівництва. Зазначені ордери видаються уповноваженим органом виконавчої влади Москви у сфері адміністративно-технічного нагляду.

18. Оформлення дозволу та ордери на проведення будівельно-монтажних робіт.Крім дозволу на будівництво, для виконання будівельних робіт необхідно отримати дозвіл на виконання будівельно-монтажних робіт.

Відповідно до п. 2 Приблизного положення про порядок видачі дозволів на виконання будівельно-монтажних робіт (затверджено наказом Мінбуду Росії від 3 червня 1992 N 131) такий дозвіл видається замовнику на підставі рішення територіальних органів виконавчої влади про будівництво даного об'єкта.

Дозволи на виконання будівельно-монтажних робіт поділяються на два види: на виконання всіх будівельних робіт та на виконання окремих видівтаких робіт (підготовчі роботи, земляні роботи, прокладання комунікацій, улаштування фундаментів тощо).

При передачі права на будівництво об'єкта іншому інвестору, зміні організаційно-правової форми організації-замовника зазначений дозвіл підлягає перереєстрації.

На підставі проектної документації, затвердженої в установленому порядку, спеціально уповноваженими організаціями видаються такі документи:

  • інспекцією Державного архітектурно-будівельного нагляду м. Москви (ІДАСН згідно з постановою Уряду Москви від 28 грудня 2005 р. N 1064-ПП перетворено на Комітет державного будівельного нагляду м. Москви) оформляється дозвіл на проведення будівельно-монтажних робіт;
  • об'єднанням адміністративно-технічних інспекцій Уряди Москви (ОАТІ) оформляється ордер для проведення підготовчих, земляних та будівельних робіт.

Відповідно до ст. 7 Закону м. Москви N 50 необхідно ознайомити громадян із містобудівними планами щодо конкретної території, розробити робочу документацію, дотриматись деяких інших формальностей. Порядок інформування громадян щодо реалізації містобудівних проектів регламентований Законом м. Москви від 25 червня 1997 р. N 28-51 "Про захист права громадян при реалізації містобудівних рішень у місті Москві", розпорядженням мера Москви від 22 січня 1998 р. N 54-РМ " Про порядок участі громадян в обговоренні містобудівних планів, проектів та рішень з питань, пов'язаних із використанням міських територій”.


*1) Додаток 2 до згаданої постанови Уряду Москви від 28 вересня 2004 р. N 671-ПП // УПС "Гарант".


Журнал "Законодавство" N 5/2008, С.Ю. Лабутін

РЕФЕРАТ

Документація на будівництво


1. Вихідно-дозвільна документація (ІРД)

документація будівництво дозвільний

Пакет документів, збираний технічним замовником, необхідний отримання дозволу на будівництво будівлі чи споруди, називають вихідно-дозвільною документацією.

Передпроектне опрацювання та оформлення вихідно-дозвільної документації (ІРД) це початкова стадія будівельного проекту, опрацювання вихідних даних визначає якісні параметри, обсяги та фінансові потреби для зведення об'єкта нерухомості. Цей етап будівництва неминучий, найчастіше – тривалий.

Комплект ІРД включає план земельної ділянки, розміщення майбутньої будівлі на місцевості, позначення межі земельної ділянки, а також технічні та економічні показникибудівлі. Також до нього входять рекомендації та вимоги, отримані від держустанов, що погоджують. Коли зібрано весь комплект документів, технічний замовник починає стадію проектування, проектувальник отримує комплект вихідних даних та детальне технічне завдання. Вихідно-дозвільна документація в комплекті достатня для отримання дозволу на будівництво та подальшого початку будівельних робіт.

Про склад ІРД та законний порядок підготовки до будівництва та зведення будівель є глави 5 і 6 статті 51 Містобудівного кодексу РФ.

Отримання комплекту документів вихідно-дозвільної документації для проектування нового будівництва чи виконання капремонту здійснює забудовник, який розпоряджається земельною ділянкою. Технічний замовник відповідно до доручення забудовника, за договором, виступає від його імені та збирає всю ІРД.

Після проходження містобудівної ради, отримання ухвал місцевої адміністрації про проектування, проходження громадських слухань по об'єкту, техзамовник замовляє створення проектної документації, яку необхідно погодити у Держекспертизі.

Якщо забудовник - інвестор і в його інтересах оптимізувати терміни передбудівної стадії, знизити витрати на майбутнє будівництво, технічний замовник зацікавлений у тому ж, і має досвід попередніх робіт, який дозволить скоротити передпроектну стадію, зібрати пакет документів у запланований термін.

Комплект документів за підсумками погодження до проектного опрацювання земельної ділянки, будівлі або споруди, що є підставою для оформлення дозволу на проведення містобудівної діяльності, називається вихідно-дозвільною документацією.

До складу ІРД входять розпорядчі документи (Постанови, Розпорядження), дозволи, технічні умови, матеріали інженерних пошуків, погодження та затвердження, а також інші документи, отримані від уповноважених державних органів, та спеціалізованих організацій для розроблення, погодження проектної документації та будівництва об'єкта нерухомості.

У повний комплектвихідно-дозвільної документації включаються різні документи, які відображають основні рекомендації та вимоги щодо розміщення об'єкта будівництва на місцевості, визначають межі земельної ділянки, технічні та економічні показники будівельних об'єктів. До цих документів також належать рекомендації та вимоги, отримані від різних узгоджувальних органів для виконання проектування. У вихідно-дозвільних умовах зазначаються можливості виконання робіт, які враховують екологічні та санітарно-гігієнічні норми розташування об'єкта, передбачуваного призначення, особливості його використання, впливу на довкілля.

Отримання всього пакету погоджувальної та дозвільної документації, яка потрібна для виконання проектування будівництва, проведення реконструкції, часткового або повного технічного переоснащення, виконання капітального ремонтубудівель та споруд, проводиться забудовником, який має право на земельну ділянку. Отримання вищезгаданої документації допускається технічним замовником, який працює на користь інвестора-забудовника та виступає від його імені.

ІРД видається заявнику спеціальним органом влади або уповноваженою організацієюза фіксовану плату та в обов'язковому порядку (за умови дотримання всіх нормативних вимог).

Розробка матеріалів до проектних опрацювань та оформлення комплекту вихідно-дозвільної (ІРД) документації є початковою стадією інвестиційного процесу, основою, в якій визначаються якісні характеристики та фінансово-економічні параметри майбутнього об'єкта нерухомості.

Вихідно-дозвільна документація (ІРД) для оформлення права на проектування розробляється на підставі затвердженої або узгодженої в установленому порядку до проектної містобудівної документації, зокрема проекту планування території (ППТ).

За відсутності розробленої, затвердженої або узгодженої в установленому порядку містобудівної документації на територію запланованого будівництва, Технічному замовникуНеобхідно організувати виконання архітектурних передпроектних опрацювань, підготувати та погодити містобудівне обґрунтування розміщення об'єкта.

До вихідно-дозвільної документації належать такі документи:

1.Постанови, розпорядження адміністрації

.Технічні умови ТУ на приєднання до інженерних мереж: забезпечення теплом, електромережі, водопровід та каналізація, зливова каналізація, дороги

.Містобудівний план земельної ділянки, ДПЗУ

.Дозвіл на будівництво

.Висновок про відповідність збудованого об'єкту

.Матеріали інженерних досліджень

.Дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію

*Пункт 5 - це мета збору ІРД, пункти 6 і 7 зазвичай не відносять до ІРД, тому що їх виконання техзамовник здійснює після завершення будівництва.

*У складі не перераховано саму проектну документацію на будівлю або споруду, яка проходить експертизу

У складі ІРД - доручення голови місцевої адміністрації з розробки проекту, якщо забудовник - місцева адміністрація. Якщо забудовник – компанія, приватна особа – лист-заява від нього до місцевої адміністрації. Юридична підстава – договір оренди землі або свідоцтво власності на земельну ділянку.

Містобудівне обґрунтування включає топографічну зйомку місцевості в масштабі 1:2000, на якій є межі збудованих та запланованих об'єктів капбудівництва, межі інших споруд, доріг, інженерних мереж, будівель та територій історико- культурної спадщиниоб'єкти природокористування, що охороняються, громадські території, Земля з особливими умовами використання, що передбачає різного роду обмеження у вигляді червоних ліній. На плані місцевості відображаються межі ділянки забудови та майбутньої будівлі чи комплексу будівель.

Обґрунтування передбачає врахування інтересів сусідів, даних генплану розвитку території. Обґрунтування в процесі роботи має призвести до проходження засідання містобудівної ради та отримання містобудівного висновку.

Основний склад комплекту вихідно-дозвільної документації (ІРД) містить:

1. Містобудівний висновок;

Містобудівний висновок включає:

містобудівний висновок за встановленою формою;

ескіз №1;

висновок щодо обстеження об'єкта нерухомості (території, будівель та

будов);

висновок щодо умов проектування;

висновок узгоджувальних організацій.

Висновок щодо інженерного забезпечення;

Висновок щодо інженерного забезпечення об'єкта включає:

пояснювальну записку;

попередні технічні умови експлуатаційних організацій;

розрахункові дані техніко-економічних показників запланованого об'єкта нерухомості (ТЕП).

Висновок екологічної експертизи (за необхідністю - склад висновку екологічної експертизи визначається Департаментом природокористування та охорони навколишнього середовища залежно від екологічних вимог до розміщення об'єкта та рівнем обґрунтувань поданих у передпроектній документації). Повний списоккомплекту вихідно-дозвільної документації (ІРД)

У процесі оформлення комплекту вихідно-дозвільної документації (ІРД), у разі потреби, може знадобитися розробка додаткових передпроектних матеріалів та виконання наступного комплексу робіт:

коригування існуючого проекту планування території;

технологія до проектних опрацювань на об'єкт;

містобудівні обґрунтування розміщення об'єкта;

розробка схем інженерного забезпечення;

розрахунок позамайданних мереж та споруд на них;

розробка висновків щодо ділянки компенсаційного озеленення;

розрахунок інженерного забезпечення з виділенням фізичних обсягів та вартості міських мереж;

отримання додаткових погоджень;

підготовка довідкової, технічної, інформаційної документації на вимогу уповноважених державних органів.

Початку розробки проектно-кошторисної документації для будівництва об'єкта нерухомості передує період до проектної підготовки, що складається з двох етапів: до інвестиційного (розробка проекту планування території) та інвестиційного (розробка містобудівного обґрунтування розміщення об'єкта будівництва, підготовка вихідно-дозвільної документації).

Проектно-кошторисна документація має бути розроблена у повній відповідності до вимог, визначених у вихідно-дозвільній документації.

До складу вихідно-дозвільної документації для проектування входять такі документи та матеріали:

Доручення глави адміністрації (у м. Москві - це префект АТ, або заступник з питань будівництва) або лист-заявка Замовника (особи, яка має намір забудувати наявну у нього ділянку) є підставою для виготовлення вихідно-дозвільної документації на будівництво об'єкта нерухомості, у разі, якщо є в наявності оформлені належним чином земельні відносини, тобто договір оренди ділянки або свідоцтво на право власності цією земельною ділянкою.

Містобудівне обґрунтування розробляється в межах ділянки території функціонально-планувальної освіти, яка займає частину кварталу або цілий квартал, обмежену межами внутрішньоквартальної території загального використання. Містобудівне обґрунтування включає:

Креслення, складене на основі топографічного плану в масштабі 1:2000, на якому відображаються у відповідних межах: а) території існуючих, запланованих об'єктів капітального будівництва федерального, регіонального значення, інші забудовані території, що підлягають забудові; б) території лінійних об'єктів; в) території об'єктів культурної спадщини; г) які особливо охороняються природні території, природні та озеленені території; д) території загального користування; е) зони з особливими умовами використання територій; ж) земельну ділянку, стосовно якої здійснюється підготовка містобудівного плану земельної ділянки та розробка відповідного містобудівного обґрунтування;

Проведені розрахунки та підтвердження кордонів та видів дозволеного використання, розрахунки та обґрунтування функціонального призначення, техніко-економічних показників та посадки об'єкта нерухомості на даній земельній ділянці, а також підтвердження меж зон дії громадських сервітутів у межах даної земельної ділянки, інші докази, які виконані відповідно з регіональними нормативами та правилами використання землі та забудови необхідні для розробки містобудівного плану земельної ділянки, у тому числі для здійснення благоустрою та озеленення ділянки території.

матеріали до проектних опрацювань;

містобудівний висновок у складі Ескізу №1;

висновки щодо обстеження об'єкта нерухомості (земельної ділянки - у разі нового будівництва) або будівлі, споруди у разі її реконструкції або технічного переозброєння);

укладання узгоджувальних організацій;

ситуаційного плану земельної ділянки щодо компенсаційного озеленення у разі необхідності знищення зелених насаджень на земельній ділянці, відведеній для будівництва;

Технічні умови (ТУ) на підключення до інженерних мереж (видаються технічними службами) із зазначенням на топографічній зйомці точок підключення до мереж; висновок щодо інженерного забезпечення об'єкта будівництва (як правило, виконується безпосередньо з ініціативи Замовника-забудовника з метою отримання попередніх технічних умов приєднання до інженерним комунікаціям);

висновок щодо компенсаційного озеленення, оформлений відповідно до законодавства про захист зелених насаджень;

висновок органу природокористування та охорони навколишнього середовища;

протокол розгляду Архітектурною радою (при органі з архітектури та містобудування) матеріалів до проектних опрацювань;

укладання органу з охорони пам'яток (якщо будівництво об'єкта планується на історичних територіях);

висновок щодо візуально-ландшафтного аналізу (якщо будівництво об'єкта планується на історичних територіях).

У зв'язку з тим, що питання містобудівної діяльності перебувають у одночасному віданні Російської Федерації та її суб'єктів, єдиного документа, який повною мірою регулює порядок розробки та повного складу вихідно-дозвільної документації не існує. Є суттєві відмінності в нормативно-правових документах, які прийняті, наприклад, у Москві (Закони м. Москви, розпорядження Мера, постанови Уряду Москви); у Московській області - Закони МО, постанови Уряду МО, глав районних адміністрацій МО), у містах Російської Федерації.

Комплект документації, необхідний для розробки проекту планування території, проходження громадських слухань та містобудівної ради:

Дані про власність

Свідоцтво про право власності (оренди) на ділянку

Договір оренди ділянки (при оренді)

Акт вибору земельної ділянки (при оренді)

Кадастровий план ділянки

Акти вибору трас для позамайданних мереж

Затверджена містобудівна документація

Матеріали територіального планування населеного пункту

Град. висновок (якщо об'єкт, що розміщується, відповідає раніше визначеному призначенню території)

Град. обґрунтування (за зміни категорії земель або виду їх дозволеного використання)

Рішення Адміністрації

Постанова про дозвіл на розробку проекту планування території

Дозвіл на знесення будівель

Дозвіл на вирубку зелених насаджень

Архітектурно-планувальне завдання (містобудівне завдання, завдання на розробку проекту), затверджене Головною архітектурою

Матеріали інженерних досліджень

Звіт про інженерно-геодезичні дослідження

Звіт про інженерно-геологічні дослідження

Звіт про інженерно-екологічні дослідження

Звіт про інженерно-гідрологічні дослідження

Акти та висновки наглядових служб

Санітарно-епідеміологічний висновок ФДМ з нагляду у сфері захисту прав споживачів та благополуччя людини

Експертне заключенняабо акт обстеження ділянки ФГУЗ «Центр гігієни та епідеміології»

Висновок Федеральної службиз екологічного, технологічного та атомного нагляду

Висновок Центру державного санітарно-епідеміологічного нагляду

Технічні умови (вимоги до проекту) Відділу державного пожежного нагляду

Висновок Головного управління природних ресурсівта охорони навколишнього середовища

Вихідні дані розробки розділу ГОЧС ГУ МНС РФ

Лист Міністерства культури про наявність чи відсутність пам'яток історії, культури, архітектури, археології, зон їх впливу та охорони

Довідка ГУП «Геоцентр-Москва» (Роскомнедра) про наявність або відсутність на ділянці корисних копалин, що розглядається.

Висновок Управління Федеральної служби з нагляду у сфері природокористування з МО (Росприроднагляд)

Фонові концентрації шкідливих речовин та кліматичні характеристики району будівництва ГУ ЦММС

Технічні умови

Водопровід

Каналізація побутова

Каналізація зливова

Теплопостачання

Газопостачання

Електропостачання

Телефонізація та радіофікація

Вивіз ТПВ

ДІБДР, РДУ / Мосавтодор/ФУАД

Додаткові акти та висновки

Погодження Росспоживнаглядом місця скидання очищених стоків, аналіз води ВЗП

Акт обстеження конструкцій існуючих будівель

Погодження з власниками кордонів земельних ділянок, узгодження проектних рішеньіз зацікавленими особами у разі, за наявності сервітутів на їх користь

Проект скорочення існуючих або проектованих СЗЗ, узгоджений Росспоживнаглядом

Погодження Росспоживнаглядом місця розташування ВЗП, очисних споруд господарсько-побутового та дощового стоку

Інші необхідні погодження.


. Отримання дозволу на будівництво


Видача дозволів на будівництво регламентована статтею 51 Містобудівного кодексу РФ.

Дозвіл на будівництво видається забудовнику або найнятому ним за договором технічному замовнику уповноваженим державним або муніципальним органомРФ у порядку, встановленому ГрК РФ.

Дозвіл на будівництвопідтверджує право власника (орендаря) землі за участю технічного замовника чи самостійно виконати нове будівництво чи реконструкцію, капітальний ремонт будівлі та споруди, а також провести благоустрій прилеглої території.

Головна умова отримання дозволу на будівництво – оформлені належним чином земельно-майнові відносини – зареєстрований договір оренди або свідоцтво про власність.

Головна основа для оформлення дозволу на будівництво - позитивний висновок Державної експертизи з проектно-кошторисної документації. ГрК передбачає варіант недержавної експертизи ПСД, але на практиці таких випадків немає.

Після оформлення всіх необхідних документівта отримання дозволу на будівництво, а також ордери на проведення підготовчих, земляних та будівельних робіт земельна ділянка набуває статусу будівельного майданчика.

Термін дії дозволу на будівництво встановлюється проектом організації будівництва, це один із складових ІРД документів. Термін може бути продовжений за певних обставин за заявою техзамовника.

Зображення - копія дозволу на будівництво, отримане ТОВ «Дирекція замовника» для зведення ЖК «9-18» у м. Митіщі (відкрити у форматі, що вчитається). Якщо будівництво ділиться на черги, як у даному випадку, то доводиться отримати дозвіл на проведення будівельних робіт для кожної черги комплексного об'єкта.

Відмова у видачі дозволу на будівництво має бути мотивованою:

· У разі виявлення невідповідності між проектною документацією та видом дозволеного використання земельної ділянки;

· У разі виявлення невідповідності проектної документації будівельним нормам та правилам.

Рішення про відмову у видачі дозволу на будівництво можна оскаржити до суду.

Отримання дозволу на будівництво не потрібне в таких випадках:

· майбутні будівельні роботи не торкаються конструктивних характеристик будівель та споруд, не погіршують їх надійність та безпеку.

· у разі зведення тимчасових будівель та споруд, які необхідні для організації та проведення будівельних робіт,

· у разі будівництва дачного у дачному, садівницькому чи городницькому товаристві.

Дозвіл на проведення будівництва слід переоформити, якщо право на зведення об'єкта передається іншому замовнику, у разі реорганізації підприємства замовника та при передачі підряду на виконання БМР іншої будівельної організації. Термін дії дозволу при цьому зберігається.

Як оформити дозвіл на будівництво

Для отримання дозволу на будівництво технічний замовник, який діє за договором із замовником-забудовником (інвестором) направляє до органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування суб'єкта РФ оформлену заяву разом з комплектом підтверджуючих документів. Це і є вихідно-дозвільна документація.

До заяви на отримання дозволу на будівництво технічний замовник має додати:

Свідоцтво про право власності чи зареєстрований договір оренди земельної ділянки;

Містобудівний план ділянки;

Проектно-кошторисну документацію, що складається з документів:

· Пояснювальна запискадо проекту;

· Планувальна схемаорганізації земельної ділянки, виконана відповідно до обмежень, встановлених містобудівним планом земельної ділянки, у межах «червоних ліній», затверджених у складі проекту планування території;

· Архітектурно-будівельні креслення;

· Список та характеристики інженерно-технічного обладнання, встановленого за проектом у будівлі та на ділянці

· Зведений план інженерних мереж із позначенням точок підключення будівлі або споруди до мереж енергозабезпечення та інших інженерних мереж;

· Проект організації будівництва (ПОС);

· Проект повного чи часткового демонтажу будівель та споруд, що знаходяться на ділянці під будівництво, якщо такі роботи передбачені.

Позитивний висновок держбудекспертизи за результатами перевірки проектної документації;

Якщо така є - спеціальний дозвіл у разі відхилення від гранично допустимих обмежень дозволеного будівництва, реконструкції (відповідно до статті 40 ГК РФ);

Оформлена згода інших правовласників будівлі у разі реконструкції та/або капремонту;

Необхідні допуски СРО для організацій технічного замовника, будівельного контролю(технагляду), генпідрядної та генпроектної організацій, накази про призначення відповідальних за ведення технічного та авторського нагляду та за проведення робіт.

Орган, що видає дозвіл на будівництво, протягом десяти днів з дня надходження відповідної заяви технічного замовника перевіряє:

· наявність усіх документів

· відповідність проектної документації вимогам ДПЗУ та/або вимогам, встановленим у дозволі на відхилення від граничних містобудівних параметрів;

Технічний замовник повідомляє Держархнагляду про отриманий дозвіл, той складає план перевірок.

Саме дозвіл на будівництвопередбачає повне право забудовника на проведення робіт, але у низці документів є також ордер на земляні роботи, який видає АТІ або управління ЖКГ, тобто – уповноважений орган.

Ряд підготовчих робітможе бути проведено з дозволу АТІ або іншого уповноваженого органу, наприклад, переклад інженерних мереж для підготовки до будівництва.

Якщо власник придбав землю, він без дозволу на будівництво може поставити паркан та побутівку охорони.


Репетиторство

Потрібна допомога з вивчення якоїсь теми?

Наші фахівці проконсультують або нададуть репетиторські послуги з цікавої для вас тематики.
Надішліть заявкуіз зазначенням теми прямо зараз, щоб дізнатися про можливість отримання консультації.

Вихідно-дозвільна документація є комплексом паперів, які оформляються і готуються забудовником з урахуванням ГрК РФ (статей 44-55). Для повноти комплекту потрібно також отримання дозвільної документації на зведення, а потім і на введення об'єкта в роботу.

Підготовка таких паперів необхідна у ситуації, коли ведуться роботи з технічного переобладнання, реконструкції, капремонту чи будівництва споруди. При цьому в ролі одержувача документації може виступати інвестор, будівельна компаніячи представник підрядника.

Існує й інше визначення вихідно-дозвільної документації, згідно з яким до цієї категорії належать папери, що видаються уповноваженим. виконавчим органом(Компанією, організацією) за певну плату. Роль заявника відіграє забудовник чи представник підрядника (як і торік).

Перше, із чим варто розібратися — склад вихідно-дозвільної документації. До цієї категорії належать такі папери:

  • Зміни щодо доступного до застосування наділу землі.
  • Техумови підключення споруди дільниці до інженерним мереж.
  • ДПЗУ (містобудівний план ділянки землі).
  • Рішення держекспертизи щодо готового проекту.
  • Дозвіл на зведення об'єкта.
  • Дозвіл на введення споруди після завершення будівельних робіт.

Земельні взаємини

У процесі збирання вихідно-дозвільної документації перше, чому варто приділяти увагу — підготовці правовстановлюючих паперів для ділянки, де планується робота. За законодавством власник земельного наділу має повне право вести будівництво на землі, що належить йому, також здійснювати знесення або перебудову вже існуючого об'єкта.

Якщо будь-які заходи на ділянці планують особи, які не мають подібних прав, то їм необхідний дозвіл власника. Такий документ може входити до складу вихідно-дозвільної документації та повинен бути на руках у підрядника (забудовника) перед початком робіт. Якщо ж землею володіє держава, передача землі під будівництво може передаватися відповідними структурами (представниками місцевої влади).

Можливі інші ситуації, коли земельна ділянка належить одній особі, а будівля на ній — іншій. Тут господар об'єкта може використати нерухомість на розсуд. Це можливо, якщо перелік конкретних дій прописаний у договорі користування землею між сторонами.

Таким чином, перед стартом будівництва варто вивчати вимоги до складу вихідно-будівельної документації, а також перевірити, наскільки правомочний підрядник (забудовник) виконуватиме певні роботи на обумовленій ділянці. Окрему увагу змісту договорів варто приділяти, якщо земля належить якомусь іншому об'єкту.

Виконавчо-виробнича документація: у чому особливості?

Серед новачків відбувається плутанина між розглянутою вище ІРС та вихідно-виробничими документами, необхідними для будівництва. Насправді склад таких паперів кардинально відрізняється. Якщо в першому випадку йдеться виключно про дозволи уповноважених органів, то тут — про матеріали, без яких неможливий початок будівельних робіт. Якщо говорити докладніше, то виконавчо-виробничі папери — матеріали графічного чи текстового характеру, де відображається суть прийнятих проектних рішень. Оформлення таких паперів - завдання спеціалізуються на певних видах робіт організацій та мають на руках відповідну (дозвільну) ліцензію.

Правильне оформлення виконавчо-виробничих паперів як спрощує процес зведення об'єкта, а й робить експлуатацію споруди комфортнішою. Вивчивши таку документацію, представник підрядника (забудовник) чи перевіряючий орган може зробити точні висновки щодо виконаних робіт та відповідальних осібпо кожному із напрямків.

Склад таких паперів визначається чинними сьогодні правилами та нормами у законодавчому секторі. До цієї категорії належать різні акти (випробувань чи прихованих робіт), сертифікати, журнали робіт, папери лабораторного контролю тощо. Після введення споруди у роботу перелік документів і самі папери передаються замовником організації, яка перебирає функції з експлуатації.

На окрему увагу заслуговують і виконавчі креслення, які готуються в чотирьох варіантах. При цьому один з них направляється замовнику, ще пара — компанії, яка експлуатуватиме об'єкт, а екземпляр, що залишився, — компанії, яка проводила роботи (організації підрядника).

Важливість проектної документації

Щоб виключити помилки та підвищити рівень безпеки для людей, будівництво споруди має відбуватися за обов'язкової оцінки проектної документації відповідними (наглядовими) органами. Завдання складання проекту лежить на спеціалізованих структурах (про це згадувалося вище).

Одним з елементів взаємодії підрядника та замовника є договір підряду. В останньому обумовлюються всі умови виконання робіт щодо проектної документації. При цьому спочатку замовник повинен уважно вивчити претендента на виконання проекту — перевірити наявність ліцензії та досвід роботи. Відсутність дозволу на виконання спеціалізованих робіт у підрядника може спричинити визнання угоди недійсною. Більше того, можливі проблеми надалі (склад вихідно-дозвільної документації виявиться неповним).

Розробка проекту проводиться з урахуванням існуючих правил та норм, а також містобудівних документів. Після їх складання обов'язковим є отримання схвалення проекту з боку уповноважених органів, а саме відділів містобудування та архітектури.

Ключовий момент – проведення експертизи щодо об'єктів будівництва. Зокрема, перевіряються всі рішення, ухвалені у проекті на факт відповідності існуючим правилам та нормам. У процесі проведення експертизи щодо проекту підрядника структура, що перевіряє, має право залучати фахівців відповідних областей. Після проведення експертизи має бути ухвалене рішення, дозволено будівництво чи ні. Також у висновку міститься інформація, наскільки економічно доцільним є зведення об'єкта, чи відповідає останній нормампромислової та екологічної безпеки, прописуються найважливіші техніко-економічні показники.

За відсутності позитивного висновку отримати вихідно-дозвільну документацію не вийде. Крім того, за законодавством заборонено будівництво та фінансування таких об'єктів. Забудовник при цьому має два варіанти — внести правки або звертатися до суду (у разі, якщо зауваження, на його думку, неправомірні). В галузі будівництва все частіше віддається перевага першому варіанту.

У «відмовному» висновку уповноважений орган має відобразити, які моменти потребують обов'язкового доопрацювання. Після того, як усі зауваження було виправлено, інвестор має право передати вже оновлений склад документів для чергової перевірки. При цьому ймовірність затвердження буде вищою.

Відповідальність за порушення

Якщо забудовник розпочав роботи, а склад дозвільної документації неповний, то це може спричинити низку наслідків. Сьогодні в галузі будівництва можливі такі покарання для порушників:

  • Віднесення споруди до категорії самовільно збудованих будівель. І тут накладається заборона вчинення будь-яких дій зі спорудою. Крім того, можлива ухвала суду про знесення будівлі.
  • Адміністративне покарання – штраф.

Щоб уникнути проблем перед початком робіт, бажано мати повний склад вихідно-дозвільної документації. При цьому перелік необхідних паперів можна отримати на сайті держпослуг або місцевих органіввлади.



Додаткова інформація на цю тему ТУТ.

До складу ІРД входять розпорядчі документи (Постанови, Розпорядження), дозволи, технічні умови, матеріали інженерних вишукувань, погодження та затвердження, а також інші документи, отримані від уповноважених державних органів та спеціалізованих організацій для розробки, погодження проектної документації та будівництва об'єкта нерухомості.

До повного комплекту вихідно-дозвільної документації включаються різні документи, які відображають основні рекомендації та вимоги щодо розміщення об'єкта будівництва на місцевості, визначають межі земельної ділянки, технічні та економічні показники будівельних об'єктів. До цих документів також належать рекомендації та вимоги, отримані від різних узгоджувальних органів для виконання проектування. У вихідно-дозвільних умовах зазначаються можливості виконання робіт, які враховують екологічні та санітарно-гігієнічні норми розташування об'єкта, передбачуваного призначення, особливості його використання, впливу на довкілля.

Як правило, отримання ІРД, необхідної для будівництва, реконструкції, технічного переозброєння та капітального ремонту будівель та споруд, відбувається паралельно з процесом їх проектування, і здійснюється інвестором (забудовником), правовласником землі або чинною в його інтересах особою, яка називається технічним замовником. Діяльність технічного замовника зветься супроводу проектів чи, повніше, правового супроводу будівництва будинків та споруд, визнаних виходячи з законодавства РФ «капітальними».

На відміну від проектної документації, ІРД не є продуктом творчості проектувальника, а отже, і предметом авторського права, видається заявнику спеціальним органом влади або уповноваженою організацією за фіксовану плату та в обов'язковому порядку (за умови дотримання всіх нормативних вимог).

Випадки, коли дозвіл на будівництво не потрібний, закріплені (п. 17 ст. 51 ГрКРФ).

Розробка матеріалів передпроектних опрацювань та оформлення комплекту вихідно-дозвільної (ІРД) документації є початковою стадією інвестиційного процесу, основою, в якій визначаються якісні характеристики та фінансово-економічні параметри майбутнього об'єкта нерухомості.
Вихідно-дозвільна документація (ІРД) для оформлення права на проектування розробляється на підставі затвердженої або узгодженої в установленому порядку передпроектної містобудівної документації, зокрема проекту планування території (ППТ).
За відсутності розробленої, затвердженої або узгодженої в установленому порядку містобудівної документації на територію запланованого будівництва, Технічному замовнику необхідно організувати виконання архітектурних передпроектних опрацювань, підготувати та погодити містобудівне обґрунтування розміщення об'єкта.

Таким чином, можна отримати таке визначення, для подальшого його використання у договорах на проектування, будівельний поспіль, виконання функцій Замовника-Забудовника:

Вихідно-дозвільна документація (ІРД) – документація, що видається спеціальним органом влади або уповноваженою організацією за фіксовану плату (при необхідності) та в обов'язковому порядку (за умови дотримання всіх нормативних вимог щодо проектної та робочої документації) у процесі проектування та будівництва Об'єкта, на запит Забудовника (власника або орендаря земельної ділянки), або юридичній особі, що діє на його інтересах.

У зв'язку з тим, що питання містобудівної діяльності перебувають у одночасному віданні Російської Федерації та її суб'єктів, єдиного документа, який повною мірою регулює порядок розробки та повного складу вихідно-дозвільної документації не існує. Є суттєві відмінності в нормативно-правових документах, які прийняті, наприклад, у м. Москві (Закони Москви, розпорядження Мера, постанови Уряду Москви); у Московській області - Закони МО, постанови Уряду МО, глав районних адміністрацій МО), у містах Російської Федерації.

Основні документи ІРД :

  • (якщо необхідно);
  • Технічні умови на приєднання до мереж інженерного забезпечення (Договір);
  • Містобудівний план земельної ділянки (ДПЗП);
  • Висновок державної експертизи проекту (на стадії "Проект", при особливій складності на стадії "Робочий проект");
  • Дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію (зазвичай не відносять до ІРД, тому що їх виконання техзамовник здійснює після завершення будівництва);
  • розпорядчі документи, постанови та розпорядження різних органів виконавчої влади;
  • технічні умови;
  • дозволи;
  • матеріали інженерних вишукувань;
  • узгодження та затвердження;

та інші документи, видані уповноваженими державними органамита спеціалізованими організаціями для підготовки, погодження проектної документації та будівництва різних об'єктів нерухомості.

Склад комплекту вихідно-дозвільної документації (ІРД) містить (Комплект документації, необхідний для розробки проекту планування території тана провадження містобудівної діяльності ):

Дані про власність:

  • Свідоцтво про право власності (оренди) на ділянку;
  • Договір оренди ділянки (під час оренди);
  • акт вибору земельної ділянки (при оренді);
  • Кадастровий план ділянки;
  • Акти вибору трас для позамайданних мереж, у т.ч. позамайданних мереж об'єктів;
  • Зміна виду дозволеного використання земельної ділянки: Постанова, Розпорядження, Кадастровий паспорт (якщо необхідно);
  • Договір купівлі-продажу;
  • Інвестиційний договір.

Затверджена містобудівна документація:

Проведені розрахунки та підтвердження кордонів та видів дозволеного використання, розрахунки та обґрунтування функціонального призначення, техніко-економічних показників та посадки об'єкта нерухомості на даній земельній ділянці, а також підтвердження меж зон дії громадських сервітутів у межах даної земельної ділянки, інші докази, які виконані відповідно з регіональними нормативами та правилами використання землі та забудови необхідні для розробки містобудівного плану земельної ділянки, у тому числі для здійснення благоустрою та озеленення ділянки території.
  • матеріали територіального планування населеного пункту;
  • Містобудівний висновок - Міський висновок (якщо об'єкт, що розміщується, відповідає раніше визначеному призначенню території);
  • Містобудівне обґрунтування - Містобудування (при зміні категорії земель або виду їх дозволеного використання);
  • Містобудівний висновок у складі Ескізу № 1;
  • Висновки щодо обстеження об'єкта нерухомості (земельної ділянки - у разі нового будівництва) або будівлі, споруди у разі його реконструкції чи технічного переозброєння);
  • Ситуаційного плану земельної ділянки щодо компенсаційного озеленення у разі необхідності знищення зелених насаджень на земельній ділянці, відведеній для будівництва;
  • Висновок про відповідність об'єкта, що проектується, побудованому, не видається на руки Забудовнику (зазвичай не відносять до ІРД, тому що їх виконання техзамовник здійснює після завершення будівництва);

Рішення Адміністрації:

  • Постанова про дозвіл на розробку проекту планування території;
  • Дозвіл на знесення будівель;
  • Дозвіл на будівництво;
  • Дозвіл на вирубку зелених насаджень;
  • Архітектурно-планувальне завдання (містобудівне завдання, завдання на розробку проекту), затверджене Головною архітектурою;
  • Висновок органу охорони пам'яток (якщо будівництво об'єкта планується на історичних територіях);
  • Протокол розгляду Архітектурною радою (при органі з архітектури та містобудування) матеріалів передпроектних опрацювань;
  • Висновок щодо візуально-ландшафтного аналізу (якщо будівництво об'єкта планується на історичних територіях)
  • Містобудівний план земельної ділянки (ДПЗУ)

Матеріали інженерних досліджень:

Технічні умови (ТУ) на підключення до інженерних мереж (що видаються технічними службами) із зазначенням на топографічній зйомці точок підключення до мереж; висновок щодо інженерного забезпечення об'єкта будівництва (як правило, виконується безпосередньо з ініціативи Замовника-забудовника з метою отримання попередніх технічних умов приєднання до інженерних комунікацій)
  • Звіт про інженерно-геодезичні дослідження;
  • Звіт про інженерно-геологічні дослідження;
  • Звіт про інженерно-екологічні дослідження;
  • Звіт про інженерно-гідрологічні дослідження;

Креслення, складене на основі топографічного плану в масштабі 1:500, 1:2000, на якому відображаються у відповідних межах:

  • Території існуючих, планованих об'єктів капітального будівництва федерального, регіонального значення, інші забудовані території, що підлягають забудові;
  • Територія лінійних об'єктів;
  • території об'єктів культурної спадщини;
  • Особливо охоронювані природні території, природні та озеленені території;
  • території загального користування;
  • Зони з особливими умовами використання територій;
  • Земельна ділянка, стосовно якої здійснюється підготовка містобудівного плану земельної ділянки та розробка відповідного містобудівного обґрунтування;
  • Топографічна зйомка у М 1:500 (на лавсані + електронна версія) з експлікацією підземних споруд;

Акти та висновки наглядових служб:

Технічні умови:

  • Водопровід;
  • Каналізація побутова;
  • Каналізація зливова;
  • Теплопостачання;
  • Газопостачання;
  • Електропостачання;
  • Телефонізація та радіофікація;
  • Вивіз ТПВ;
  • ДІБДР,РДУ/Мосавтодор/ФУАД/дороги;
Висновок щодо інженерного забезпечення об'єкта включає:
    • пояснювальну записку;
    • попередні технічні умови експлуатаційних організацій;
    • розрахункові дані техніко-економічних показників запланованого об'єкта нерухомості (ТЕП).

Додаткові акти та висновки:

  • Погодження Росспоживнаглядом місця скидання очищених стоків, аналіз води ВЗП;
  • акт обстеження конструкцій існуючих будівель;
  • Погодження з власниками земельних ділянок, що межують, погодження проектних рішень із зацікавленими особами у разі, за наявності сервітутів на їх користь;
  • Проект скорочення існуючих або проектованих СЗЗ, узгоджений Росспоживнаглядом;
  • Погодження Росспоживнаглядом місця розташування ВЗП, очисних споруд господарсько-побутового та дощового стоку;
  • ОВНС (Оцінка впливу на довкілля);
  • Висновок державної експертизи проекту (на стадії "Проект", при особливій складності на стадії "Робочий проект");
  • Дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію (зазвичай не відносять до ІРД, тому що їх виконання техзамовник здійснює після завершення будівництва);
  • Завдання на проектування, затверджене Замовником та узгоджене ГУ у справах ГО та НС
  • Плани ПІБ навколишньої житлової або офісної забудови для розрахунку КЕО та інсоляції;
  • Технічний паспорт на будівлю (у разі реконструкції/ капітального ремонту);
  • Обмірні креслення (у разі реконструкції/ капітального ремонту);
  • Ліцензії/допуск СРО сторонніх підрядних організацій.

та інші необхідні узгодження документи, видані уповноваженими державними органами та спеціалізованими організаціями для підготовки, погодження проектної документації та будівництва різних об'єктів нерухомості.

У процесі оформлення комплекту вихідно-дозвільної документації (ІРД), у разі потреби, може знадобитися розробка додаткових передпроектних матеріалів та виконання наступного комплексу робіт:

  • коригування існуючого проекту планування території;
  • розробка передпроектних опрацювань на об'єкт;
  • містобудівні обґрунтування розміщення об'єкта;
  • розробка схем інженерного забезпечення;
  • розрахунок позамайданних мереж та споруд на них;
  • розробка висновків щодо ділянки компенсаційного озеленення;
  • розрахунок інженерного забезпечення з виділенням фізичних обсягів та вартості міських мереж;
  • отримання додаткових погоджень;
  • підготовка довідкової, технічної, інформаційної документації на вимогу уповноважених державних органів.
Початку розробки проектно-кошторисної документації для будівництва об'єкта нерухомості передує період передпроектної підготовки, що складається з двох етапів:
    • передінвестиційного (розробка проекту планування території);
    • інвестиційного (розробка містобудівного обґрунтування розміщення об'єкта будівництва, підготовка вихідно-дозвільної документації).

Проект планування території (зі ст. 42 ГрК РФ)

Проект планування території (ППТ) – документ, що встановлює на певній території зони розміщення та параметри існуючих об'єктів та об'єктів, будівництво яких може бути дозволено. Розробляється одночасно з проектом межування території, що містить схему кордонів існуючих земельних ділянок та земельних ділянок, формування яких допустиме.

ППТ розробляється у розвиток генеральних планів або за їх відсутності, як правило, - на територію кварталу чи мікрорайону, які у містобудівному законодавстві називаються елементами планувальної структури. ППТ містить основні показники, необхідні визначення інвестиційної привабливостітериторії – чисельність населення та можливі обсяги нового будівництва (житлового, ділового, соціального, культурно-побутового, транспортного, інженерного), затверджується органом державної чи муніципальної влади з обов'язковим дотриманням процедури публічних слухань відповідно до статті 46 Містобудівного кодексу РФ. Креслення, що розробляється у складі ППТ, є базою для наступних видів проектних робіт. ППТ – основа для формування містобудівних планів земельних ділянок, необхідних для отримання дозволу на будівництво.

Необхідно поняття ППТ відрізнятиме від поняття "генеральний план". На відміну від генерального плану, що є документом з укрупненими орієнтовними показниками, ППТ - більш докладний документ містобудівного регулювання, що містить червоні лінії, об'єкти та інфраструктуру. Генеральний план поселення, на відміну від ППТ, не містить необхідних даних для оцінки можливості будівництва. На підставі затвердженого ППТ видається містобудівний план земельної ділянки (ДПЗП), необхідний для отримання дозволу на будівництво.

Підготовляється для елементів планувальної структури (наприклад, для кварталу)

Містить: креслення, що включає червоні лінії, дороги, вулиці, об'єкти інженерної та транспортної інфраструктури, проходи до водних об'єктів загального користування, межі та характеристики зон запланованого розміщення об'єктів соціально-культурного та комунально-побутового призначення, інших об'єктів капітального будівництва; положення про розміщення об'єктів капітального будівництва федерального, регіонального чи місцевого значення, про характеристики планованого розвитку території, у тому числі щільності, параметри забудови території; матеріали щодо обґрунтування.

Містобудівний план земельної ділянки (ДПЗУ)

Містобудівний план земельної ділянки - вид документації щодо планування території. Підготовка містобудівних планів земельних ділянок здійснюється стосовно забудованих або призначених для будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва (за винятком лінійних об'єктів) земельних ділянок.

Надається забудовнику органами влади та фактично є узгодженням основних проектних рішень, що дає можливість проводити подальші дії щодо реалізації інвестиційного проекту.

Поняття містобудівного плану земельної ділянки введено Містобудівним кодексом РФ від 29.12.2004 N 190-ФЗ. Містобудівний кодекс РФ від 07.05.1998 N 73-ФЗ не передбачав складання такого документа - узгодження з органами влади або місцевого самоврядування проводилося після виконання проектної документації.

Розробка проектної документації здійснювалася виходячи з архітектурно-планувальних рішень, які видавалися відповідно до Федеральним законом від 17 листопада 1995 року N 169-ФЗ «Про архитектур/lifont face=leftной діяльності, у Російської Федерації». У Москві в 2004-2008 роках документ аналогічного призначення звався «акт дозволеного використання ділянки території містобудівного об'єкта (земельної ділянки) для здійснення будівництва, реконструкції».

Введення такого документа, як містобудівний план земельної ділянки, дозволяє перенести основну частину погоджень на передпроектну стадію, скоротити терміни проектування та тривалість інвестиційного циклу. Водночас узгодження у будівництві все ще займають 1,5-2 роки і більше; Вже не Президент Д. А. Медведєв має намір спростити ці процедури та скоротити терміни погоджень до 3-4 місяців.

Законодавством передбачено наступні видидокументації щодо планування території:

  • проекти планування території;
  • проекти межування території;
  • містобудівні плани земельних ділянок.

Підготовка містобудівного плану земельної ділянки здійснюється у складі проекту межування території або у вигляді окремого документа. Містобудівний план земельної ділянки як окремий документможе видаватися юридичним та фізичним особамза їхньою заявою.

Містобудівний план земельної ділянки використовується для розробки проектної документації, розробки проекту кордонів забудованої (або земельної ділянки, що підлягає забудові), а в подальшому - для видачі дозволу на будівництво та дозволу на введення об'єкта в експлуатацію.

Склад плану

Форму містобудівного плану земельної ділянки затверджено Наказом Мінрегіону Російської Федерації. Інструкцію про порядок заповнення форми містобудівного плану земельної ділянки опубліковано Міністерством регіонального розвитку. До складу містобудівного плану земельної ділянки входить:

  • номер плану, кадастровий номер та найменування заявника (преамбула);
  • креслення містобудівного плану земельної ділянки;
  • інформація про містобудівний регламент земельної ділянки;
  • інформація про дозволене використання земельної ділянки;
  • інформація про об'єкти капітального будівництва та культурної спадщини;
  • інформація про технічних умовпідключення до мереж інженерно-технічного забезпечення;
  • інформація про можливість поділу ділянки.

Законодавством Москви у певних випадках передбачається також розробка містобудівного обгрунтування, відсутнього у федеральному законодавстві.

Підготовка та видача містобудівного плану земельної ділянки

Підготовка містобудівного плану земельної ділянки для ділянок, що забудовуються, у складі проекту межування може здійснюватися тільки на основі документів територіального планування. Підготовка містобудівного плану земельної ділянки в більшості випадків може здійснюватись заявником, але затверджується все одно органами влади.

У Містобудівному кодексі не зазначено, кому та на якій підставі видається Містобудівний план. Порядок видачі визначається органами влади. Тому, як правило, містобудівний план земельної ділянки видається лише особі, зацікавленій у будівництві чи реконструкції об'єкта (забудовнику), яка має приготувати усі основні документи.

Відповідно до законодавства, видача містобудівного плану земельної ділянки безкоштовна для заявника.

  • До 31 грудня 2013 року щодо земельних ділянок, призначених для будівництва, реконструкції лінійних об'єктів, можуть надаватися містобудівні плани земельних ділянок у порядку, встановленому Містобудівним кодексом Російської Федерації. Федеральний законвід 29.12.2004 (N 191-ФЗ).
  • Про особливості утримання складу містобудівного плану деяких земельних ділянок див. Федеральний закон від 29.12.2004 N 191-ФЗ.
  1. Підготовка містобудівних планів земельних ділянок здійснюється стосовно забудованих або призначених для будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва (за винятком лінійних об'єктів) земельних ділянок.
  2. Підготовка містобудівного плану земельної ділянки здійснюється у складі проекту межування території або у вигляді окремого документа.
  3. У складі містобудівного плану земельної ділянки зазначаються:
    1. межі земельної ділянки;
    2. межі зон дії громадських сервітутів;
    3. мінімальні відступи від меж земельної ділянки з метою визначення місць допустимого розміщення будівель, будівель, споруд, за межами яких заборонено будівництво будівель, будівель, споруд;
    4. інформація про містобудівний регламент (у разі, якщо на земельну ділянку поширюється дія містобудівного регламенту). При цьому у містобудівному плані земельної ділянки, за винятком випадків надання земельної ділянки для державних або муніципальних потреб, повинна міститися інформація про всі передбачені містобудівним регламентом види дозволеного використання земельної ділянки;
    5. інформація про дозволене використання земельної ділянки, вимоги до призначення, параметри та розміщення об'єкта капітального будівництва на зазначеній земельній ділянці (у випадках, якщо на земельну ділянку не поширюється дія містобудівного регламенту або для земельної ділянки не встановлюється містобудівний регламент);
    6. інформація про розташовані в межах земельної ділянки об'єкти капітального будівництва, об'єкти культурної спадщини;
    7. інформація про технічні умови підключення (технологічного приєднання) об'єктів капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення (далі – технічні умови);
    8. межі зони запланованого розміщення об'єктів капітального будівництва для державних чи муніципальних потреб.
4. До складу містобудівного плану земельної ділянки може включатися інформація про можливість або неможливість її поділу на декілька земельних ділянок.
5. Форма містобудівного плану земельної ділянки встановлюється уповноваженим Урядом України федеральним органомвиконавчої влади.

Обстеження будівель та споруд

Обстеження дозволяє оцінити технічний стан несучих конструкцій у будівлях та спорудах, виявити прогини, тріщини, пошкодження. Технічне обстеження несучих конструкцій дає оцінку їх стану на поточний момент і дозволяє виявити особливості роботи в умовах експлуатації та спрогнозувати їхню поведінку в майбутньому.

Технічне обстеження конструкцій будівель та споруд

Обстеження конструкцій та технічна експертиза будівель передбачає оцінку технічного станубудівель та споруд, оцінку несучої здатності будівельних конструкційз використанням аналітичних та чисельних методів розрахунку, неруйнівних методів обстеження та розроблення технічної документації за результатами проведеної експертизи.

Роботи, що виконуються при технічному обстеженні:

  • технічне обстеження фундаментів споруд;
  • технічне обстеження стін;
  • технічне обстеження перекриттів;
  • технічне обстеження покрівлі;
  • технічне обстеження колон;
  • технічне обстеження залізобетонних конструкцій;
  • технічне обстеження металоконструкцій.

Обстеження несучих конструкцій починається з ознайомлення з технічною документацією, паспортами та сертифікатами на матеріали та візуальним та детальним обстеженням конструкцій.
У процесі детального обстеження проводяться випробування будівельних конструкцій методами, що не руйнують. Випробування конструкцій дозволяють виявити причини появи дефектів, у період експлуатації, що виявляються у зниженні міцності матеріалів, корозії металоконструкцій та інших ушкодженнях.

Схема розробки вихідно-дозвільної документації у м. Москва


Перелік вихідно-дозвільної документації та погодження проектно-кошторисної документації

(У відповідності до вимог Містобудівного КодексуРФ, Постанови Уряду РФ №145 від 05.03.2007, Постанови Уряду РФ №87 від 16.02.2008р.

1. Вихідні дані (за відсутності затвердженої та зареєстрованої в установленому порядку Містобудівного плану земельної ділянки) Перелік вихідних даних, що надаються Замовником (відповідно до завдання на проектування, договору)

1.1. Завдання на проектування, узгоджене замовником і затверджене інвестором (для бюджету Московської області - узгоджене ГУ МО "Мособлдержекспертиза") - подається в обов'язковому порядку, а також у разі затвердженого містобудівного плану.
1.2. Договір оренди земельної ділянки
1.3. Свідоцтво на право власності.
1.4. Договір купівлі-продажу.
1.5. Кадастровий план ділянки.
1.6. Інвестиційний договір (копія).
1.7. Ліцензії/допуск СРО сторонніх підрядних організацій

Перелік вихідних даних, що надаються Адміністрацією муніципальної освіти

1.8. Акт вибору земельної ділянки під розміщення об'єкта будівництва/протокол про результати аукціону.
1.9. Акт вибору трас (для лінійних об'єктів, у т.ч. позамайданних мереж об'єктів).
1.10. Проект кордонів земельної ділянки.
1.11. Ситуаційний план земельної ділянки/викопування з генплану раніше затвердженої містобудівної документації відповідно до п. 2.12 АПЗ, засвідчена головним архітектором району (міста) відповідно до ТСН.
1.12. Постанова Адміністрації муніципальної освіти про попереднє узгодження місця розміщення об'єкта будівництва/реконструкції.
1.13. Постанова Адміністрації муніципальної освіти про затвердження акту вибору та проекту кордонів земельної ділянки під будівництво.
1.14. Рішення Адміністрації області (міста, району) про розміщення, проектування, будівництво даного об'єкта.
1.15. Розпорядження Глави міста муніципальної освіти про збирання вихідних даних та технічних умов для розробки проектно-кошторисної документації на будівництво об'єктів (муніципальні).
1.16. Акт обстеження земельних ділянок під розміщення об'єкта будівництва.
1.17. Акт технічного обстеженнядільниці під розміщення об'єкта будівництва.
1.18. Рішення адміністрації про знесення будівель/зелених насаджень.

Перелік документів та проектних матеріалів проектів планування території, що надаються Замовником/Проектувальником на розгляд до Містобудівної Ради при Головному архітекторі Московської області

(відповідно до Постанови Уряду Московської області від 19.06.2006 р. №536/23 «Про затвердження складу та змісту проектів планування території, підготовка яких здійснюється на підставі документів територіального планування МО та на підставі документів територіального планування муніципальних утворень Московської області»).

1.19. Містобудівне опрацювання розміщення об'єкта.
1.20. Містобудівний висновок розміщення об'єкта (форма 4,8).
1.21. Узгодження зацікавлених служб району на вибір земельної ділянки.
1.22. Виписка з протоколу Міжвідомчої комісіїз розміщення об'єкта (за потреби).
1.23. Лист інституту ГУП МО «НДіПІ містобудування» щодо розміщення об'єкта.
1.24. Лист Головархітектури МО щодо розміщення об'єкта.
1.25. Постанова адміністрації муніципального освіти проектування.
1.26. АПЗ видане головним архітектором муніципального освіти та затверджене Головним архітектором Московської області на проект будівництва та проект планування (видане раніше 2009р.).
1.27. Матеріали проведення громадських слухань (постанова глави муніципального освіти призначення проведення громадських слухань, копія газети, протокол громадських слухань, висновок – результат громадських слухань).
1.28. Постанова адміністрації муніципального освіти розробці проекту планування.
1.29. Завдання розробки проекту планування, погоджене з Главархитектурой МО і затвердженого адміністрацією муніципального освіти.
1.30. Постанова адміністрації муніципального освіти про затвердження проекту планування.
1.31. Технічні умови (за потреби).
1.32. Погодження та висновки щодо проекту служб державного нагляду та контролю в установленому порядку (міністерство культури, комітету із соціального захисту, ДІБДР, МОБВУ тощо, а також організацій, зазначених у АПЗ).

Перелік вихідно-дозвільної документації, що подається Замовником/Проектувальником на розгляд у Містобудівній Раді при Головному архітекторі Московської області.

1.33. Містобудівне опрацювання розміщення об'єкта.
1.34. Лист Головархітектури на вибір ділянки.
1.35. Витяг з протоколу Міжвідомчої комісії (за потреби).
1.36. Постанова адміністрації муніципального освіти про затвердження раніше розробленої містобудівної документації, яка обгрунтовує розміщення об'єкта будівництва.
1.37. Викопування з генплану раніше затвердженої містобудівної документації відповідно до п. 2.12 АПЗ, засвідчене гл.архітектором району (міста) відповідно до ТСН.

Перелік вихідних даних щодо інженерно-технічного забезпечення, що надаються енергопостачальними організаціями на запит Замовника/Проектувальника.

1.38. Технічні умови підключення до мереж водопостачання
1.39. Технічні умови підключення до мереж водовідведення (х/побут, зливова каналізація)
1.40. Технічні умови підключення до мереж теплопостачання
1.41. Технічні умови підключення до мереж електропостачання
1.42. Технічні умови на організацію обліку електроспоживання (ВАТ «Мосенергозбут»).
1.43. Технічні умови на підключення до мереж зв'язку (телеф./радіоф./диспетчер/ТВ)
1.44. Технічні умови на підключення до систем відеоспостереження, охоронної сигналізації
1.45. Технічні умови інженерно-технічного забезпечення на період будівництва для розробки розділу ПОС.
- ТУ на підключення до мереж електропостачання;
- ТУ підключення до мереж водопостачання, водовідведення;
- ТУ на слаботочні мережі;
- ТУ на підключення до мереж теплопостачання (за потреби).
1.46. Дозвіл на приєднання трансформаторної потужності (Замовник).
1.47. Дозвіл на відпуск газу (для котельні):
- лист міністерства ЖКГ МО «Про погодження будівництва котельні»
- лист ТОВ «Мострансгаз»
- лист ТОВ «Мосрегіонгаз»
- Лист ВАТ «Газпром»
- лист Паливно-енергетичного комітету МО «Про дозвіл на використання газу».
1.48. Технічні умови на приєднання до дорожньої/залізничної мережі.
1.49. Технічні умови винос інж. комунікацій /сервітути/(за потреби).
1.50. Технічні умови на розробку розділу ІТМ ГО НС, видані Головним управлінням МНС Росії з МО. Додаток до технічних умов: перелік вихідних даних для розробки розділу ІТМ ГО НС та попередження НС природного та техногенного характеру.
1.51. Спеціальні ТУ на проектування об'єкта, затверджені Росбудом (за відсутності/відступу від норм проектування).
1.52. Затверджений Росспоживнаглядом проект скорочення СЗЗ.
1.53. Аналіз вихідної води (для котельні/ВЗП).

Матеріали інженерних пошуків, що надаються Замовником, або розробляються Проектувальником.

2. Узгодження проектно-кошторисної документації:

2.1. Замовником.
2.2. Головним архітектором міста (району)
2.4. Експлуатуючою організацією на технологічні розділи проекту
2.5. Експлуатир. організаціями, якщо вимога міститься у технічних умовах:
Водоканал / Газовий трест / Теплові мережі / Електричні сітки/ Телефон та радіофікація
2.6. Узгодження зведеного плануінженерних мереж з усіма зацікавленими організаціями (в т.ч. із власниками земельних ділянок, якими проходять інженерні мережі)
2.7. ДІБДР р-н / ДІБДР МО / ДІБДР РФ
2.8. Погодження з ДІБДР району, міста (при примиканні проектованих під'їзних доріг до існуючих)
2.9. Узгодження з ДІБДР області (при примиканні проектованих під'їзних доріг до існуючих)
2.10. РДУ / Мосавтодор / ФУАД "ЦР"
2.11. КСпН/ОМТУ ЦР ВТ / старшим авіаційним начальником аеродрому
2.12. Мособлводгосп/рибвід/МОБВУ
2.13. Геоцентр - Москва
2.14. Погодження проектних рішень при розміщенні об'єкта в охоронній зоні комунікацій (МОЕСК, Мособлгаз, Ростелеком)
2.15. Міністерство культури МО / Росохоронкультури РФ
2.16. Комітетом соціального захисту
2.17. Протокол-узгодження колегії Мінмособлбуду щодо підвищеної поверховості житлових будівель (понад 17 поверхів)
2.18. Погодження проекту СЗЗ в установленому порядку (за потреби)
2.19. Погодження розділів проекту з Росспоживнаглядом (за потреби)
2.20. Погодження розділів проекту з Ростехнаглядом
2.21. Узгодження Управлінням архітектури та містобудування МО
2.22. Супровід експертизи проекту в ГУ МО «Мособлдержекспертиза»
2.23. Отримання дозволу на будівництво у місцевих органах влади

3.Вартість ПІР – проектно-вишукувальних робіт (кошторису)

Довідкова література

  • Містобудівний кодекс Російської Федерації" від 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. Від 05.04.2013);
  • Інтернет