]→ ]→[Відмінності між вартістю відтворення та вартістю заміщення]

Відмінності між вартістю відтворення та вартістю заміщення

Дуже важливо проводити різницю між двома термінами.

По перше, повна вартість заміщення (Витрати на повне заміщення - replacement cost new) - вартість будівництва, у поточних цінах, будівлі, що має еквівалентну корисність з об'єктом оцінки, але побудованого з нових матеріалів та відповідно до сучасних стандартів, дизайну та планування.

По-друге, повна вартість відтворення(витрати на повне відтворення- reproduction cost new) - вартість будівництва, в поточних цінах, точної копії будівлі, з використанням точно таких же матеріалів, будівельних стандартів, дизайну та з тією ж якістю робіт (які втілюють у собі всі недоліки, "невідповідності" та старіння), що та в об'єкта оцінки.

Інакше кажучи, один метод передбачає заміну (replacement) будівлі відповідним субститутом, тоді як інший - відтворення (герго-ducetion) точної копії.

Для більшості цілей оцінки кращим є визначення повної вартостівідтворення, оскільки при заміні створюється будівля, відмінна від оцінюваного. Крім того, важко виміряти різницю в корисності між існуючим будинкомта запропонованим новим, яке буде мати сучасний дизайн. Подібна оцінка має бути заснована на аналізі поведінки ринку.

З теоретичної точки зору більш кращою є вартість заміщення, оскільки малоймовірно, що хтось захоче відтворити будинок, якому більше трьох років, з усіма його функціональними недоліками. Якщо необхідно знову почати будівництво, то пріоритет буде відданий будівлі з такою ж чи більшою корисністю, проте створюваної за сучасними стандартами, смаками та дизайном. Разом про те в оцінці власності витратним підходом зазвичай визначається вартість відтворення.

Складність вибору між вартістю заміщення або вартістю відтворення, а також необхідність прийняття цілого ряду важких рішень, пов'язаних з визначенням зношування, у багатьох ситуаціях ускладнюють застосування витратного підходу. Тому насамперед оцінювач повинен мати ясне уявлення про умови, в яких витратний підхід все ж таки може бути використаний.

Витрати на заміщення будівлі без урахування зносу та старіння житлового дерев'яного будинку площею 50 кв.м. розрахована на базі даних, опублікованих у Державних кошторисних нормативах НЦС 81-0201-2012р. Відділ 1. Показники укрупненого нормативу вартості будівництва,

Розділ 1. Житлові будинки малоповерхові садибного типу та таунхауси,

Таблиця 01-01-003 Дерев'яні (з оциліндрованих колод)

Вимірювач: 1 м2 загальної площіжитлового будинку

НЦС розрахований у цінах на 1 січня 2012 року для базового району (Московська область). Тому Цей показникслід перекласти на сьогоднішню дату, для цього множимо на індекс переведення цін з 1 січня 2012 року до цін на 1 січня 2013 року, який дорівнює 1,12 та коефіцієнт переказу від цін базового району до рівня цін суб'єктів Російської Федерації, що дорівнює 0,87.

Для визначення витрат на заміщення будівлі без урахування зносу отриманий показник потрібно помножити на площу будинку та на прибуток інвестора, що становить 15%.

Таким чином витрати на заміщення будівлі без урахування зносу та старіння розраховуємо за формулою:

- Вартість будівництва 1кв.м. у цінах на 1 січня 2012р. по Московській області, тис. руб/кв.

Коефіцієнт переведення цін від цін базового району (Московська область) до рівня цін суб'єктів Російської Федерації

Таким чином, підставляючи дані для нашого об'єкта, отримуємо:

4 173 525 руб

11.3. Розрахунок витрат на заміщення будівлі з урахуванням зносу та старіння.

Для того щоб визначити витрати на заміщення з урахуванням зносу та старіння необхідно відновлювальну вартість будівлі помножити на коефіцієнт зносу:

Витрат на заміщення будівлі з урахуванням зносу та старіння,

– витрати на заміщення будівлі без урахування зносу та старіння

І-коефіцієнт зносу.

Зношування визначається як зниження відновної вартості внаслідок впливу різних факторів, отримане на дату оцінки. Розрізняють три типи зносу: фізичний знос, функціональний знос та знос зовнішнього впливу.

Накопичене зношування визначається за формулою

І- накопичений знос,

Фізичний знос,

Функціональне зношування

Зовнішній знос

Фізичний знос() визначаємо методом терміну життя

Коефіцієнт фізичного зносу = Ефективний вік/Термін економічного життя

Для дерев'яних будинків термін економічного життя становить 50 років,

Будинок збудований у 2001р., ефективний вік дорівнює 12 рокам.

Тоді: = 12/50 = 0,24.

Ознак зовнішнього та функціонального старіння на момент оцінки не виявлено, таким чином їх значення дорівнюють 0.

Таким чином, накопичений знос дорівнює:

Підставляючи отримані значення знаходимо витрати на заміщення будівлі з урахуванням зносу та старіння.

4 173 525 * 0,76= 3171879 руб.

11.4. Розрахунок вартості об'єкта оцінки в рамках витратного підходу

Вартість існуючого об'єкта власності дорівнює вартості землі (земельної ділянки) плюс витрати на зведення будівель та споруд мінус накопичений знос будівель та споруд. Це словесний опис базової моделі витратного підходу. Математично базова модель витратного підходу виглядає так:

V = LV + IV - D ,

де V- Вартість об'єкта нерухомості; LV- вартість земельної ділянки; IV- вартість будівель та споруд; D- накопичений (сумарний) знос будівель та споруд.

Підставляючи у формулу розраховані нами показники LV = 3 312 125 руб. у п. 11.1 та IV - D =3171879 о 11.3 отримуємо:

V = 3 312 125 руб. 3 171 879 руб= 6 484 004 руб.

Таким чином, ринкова вартістьземельної ділянки з житловим будинком, що розташований за адресою м.Краснодар, вул. Леніна, д. 62, отримана на підставі витратного підходу на 25 грудня 2013 року округлено 6 484 004 (шість мільйонів чотириста вісімдесят чотири тисячі чотири) рублів.

Метод розбиття за компонентамивідрізняється від попереднього тим, що вартість усієї будівлі розраховується як сума вартості її окремих будівельних компонентів - фундаментів, стін, перекриттів тощо. Вартість кожного компонента отримують виходячи з суми прямих і непрямих витрат, необхідних для облаштування одиниці об'єму за формулою:

Vп заміщ = [Σ V j · C j] · К н, (6.4)

де Vп заміщ – повна вартість заміщення;

V j – обсяг j-го компонента;

C j – вартість одиниці обсягу;

К н - коефіцієнт, що враховує наявну невідповідність між об'єктом, що оцінюється, і обраним типовим спорудою (для ідентичного об'єкта.

Існує кілька варіантів використання методу розбиття за компонентами:

субпідряд;

розбивка за профілем робіт;

виділення витрат.

Метод субпідряду заснований на тому, що будівельник-генпідрядник нам має субпідрядників для якісного та швидкого виконання чаю! будівельних робіт Потім розраховуються сумарні витрати з усіх субпідрядників.

Метод розбиття за профілем аналогічний методу субпідряду і заснований на розрахунку витрат на наймання окремих фахівців (мулярів, штукатурів, теслярів та ін.).

Метод виділення витрат передбачає використання різних одиниць порівняння з метою оцінки різних компонентів будинків, після чого ці оцінки сумуються.

Розрахунок повної вартості відтворення (заміщення) методом кількісного обстеження

Метод кількісного обстеженнязаснований на детальних кількісному та вартісному розрахунках витрат на монтаж окремих компонентів, обладнання та будівництва будівлі загалом. Крім розрахунку прямих витрат необхідний облік накладних витрат та інших витрат, складається повний кошторис відтворення об'єкта, що оцінюється.

Метод кількісного обстеження дає точніші результати, водночас він є більш трудомістким методом, унаслідок чого оцінювач повинен мати певну теоретичну підготовку та значний практичний досвід.

Для визначення кошторисної вартості будівництва складається кошторисна документація, що складається з локальних кошторисівта локальних кошторисних розрахунків, об'єктних кошторисів та об'єктних кошторисних розрахунків, кошторисних розрахунків на окремі видивитрат, зведених кошторисних розрахунків вартості будівництва, зведення витрат та інших документів.

Локальні кошториси – первинні кошторисні документи, що складаються на окремі види робіт і витрат за будинками та спорудами, а також за загальномайданними роботами на основі розробленої робочої документації.

Об'єктні кошториси акумулюють дані локальних кошторисів і дозволяють формувати зведені (договірні) ціни на будівельну продукцію.

Зведені кошторисні розрахунки вартості будівництва складаються з урахуванням об'єктних кошторисів і кошторисних розрахунків.

Методи розрахунку витрат. При складанні кошторисів (розрахунків) інвестора та підрядника на альтернативній основі можуть застосовуватися такі методи розрахунку витрат:

ресурсний;

ресурсно-індексний;

базисно-індексний;

базисно-компенсаційний;

на основі банку даних про вартість раніше збудованих або запроектованих об'єктів-аналогів.

Розглянемо докладніше ці методи.

Ресурсний метод - Розрахунок у поточних (прогнозних) цінах і тарифах ресурсів (елементів витрат), ведеться виходячи з потреби в матеріалах, виробах, конструкціях (у тому числі допоміжних, що застосовуються в процесі виконання робіт), а також даних про відстані та способи їх доставки на місце будівництва, витраті енергоносіїв на технологічні цілі, час експлуатації будівельних машин та їх склад, витрати праці робітників.

Ресурсно-індексний метод - Це поєднання ресурсного методу з системою індексів на ресурси, що використовуються в будівництві.

Індекси вартості (цін, витрат) – відносні показники, що визначаються співвідношенням поточних (прогнозних) вартісних показників та базових вартісних показників на ресурси, що можна порівняти за номенклатурою.

Базисно-індексний метод – перерахунок витрат за рядками кошторису з базисного рівня цін на поточний рівень цін за допомогою індексів.

Базисно-компенсаційний метод - Підсумовування вартості, обчисленої в базисному рівні кошторисних цін, та визначених розрахунками додаткових витрат, пов'язаних зі зміною цін і тарифів на ресурси, що використовуються в процесі будівництва.