Витрати заміщення. Повна вартість відтворення та заміщення

Розрахунок повної вартості відтворення (повної вартості заміщення) методом порівняльної одиниці

Вибір методу розрахунку повної вартості відтворення або повної вартості заміщення вимагає певного обґрунтування та залежить від багатьох факторів: мети оцінки, кількості та якості зібраної інформації про об'єкт оцінки, його фізичних характеристикі т.д.

Більш переважним є розрахунок повної вартості відтворення, оскільки в іншому випадку визначаються витрати на будівництво будівлі, що відрізняється від оцінюваного за багатьма характеристиками. При цьому оцінка різниці в корисності порівнюваних будівель має дуже суб'єктивний характер.

Вибір розрахунку повної вартості заміщення є обґрунтованим, якщо в будівлі, що оцінюється, є ознаки функціонального зносу, що знижує комерційну привабливість для потенційного покупця.

В основі визначення повної вартості відтворення або повної вартості заміщення лежить розрахунок витрат, пов'язаних із будівництвом об'єкта та здаванням його замовнику. Залежно від порядку обліку цих витрат у собівартості будівництва прийнято виділяти прямі та опосередковані витрати.

Прямі витрати - Витрати, безпосередньо пов'язані з будівництвом. ( Повний списоквитрат, що відображаються у собівартості, наводиться у Типових методичні рекомендаціїз планування та обліку собівартості будівельних робіт№ БЕ-11-260/7, затверджених постановою Державного комітету РФ з питань архітектури та будівництва від 4 грудня 1995 р.)

До прямих витрат відносяться:

· Вартість будівельних матеріалів, виробів та обладнання;

· Заробітна плата робітників;

· вартість супутніх споруд та споруд інженерних мереж;

· Вартість комунальних послуг;

· Вартість доставки та зберігання матеріалів та ін.

Непрямі витрати – витрати, що не стосуються безпосередньо будівництва:

· Вартість інвестицій у землю;

· Гонорари проектно-кошторисним організаціям;

До непрямих витратвідносять та накладні витрати.

Накладні витрати - грошові кошти, необхідні для створення загальних умовбудівельного виробництва, його організації та обслуговування.

Прибуток забудовника (інвестора) - підприємницький дохід, що є винагородою інвестору за ризик, пов'язаний з реалізацією будівельного проекту.

Розглянемо загальну структуру витрат під час розрахунку повної вартості відтворення (повної вартості заміщення)

1. Будівельно-монтажні роботи

1.1. Вартість будівельних матеріалів, виробів та конструкцій

1.2. Заробітня платаосновних робітників

1.3. Експлуатаційні витрати (вартість комунальних послуг, експлуатація машин та механізмів, доставка та зберігання матеріалів та ін.)

1.4. Вартість супутніх будівництва тимчасових споруд та інженерних мереж

ПРЯМІ ВИТРАТИ

1.5. Накладні витрати

Витрати підрядника

1.6. Прибуток підрядника

ЦІНА ПІДРЯДНИКА ( відновлювальна вартістьбудівельно-монтажних робіт)

2. Вартість інженерного обладнання

3. Непрямі витрати інвестора

3.1. Інвестиції у землю

3.2. Оплата послуг проектно-кошторисних організацій

3.4. Поточні витратиу період між закінченням будівництва та продажем об'єкта

У статті розглянуто витратний метод оцінки, який допоможе самостійно оцінити компанії свої активи.

Витратний підхід розглядає вартість об'єкта оцінки з погляду власника чи продавця та базується на минулих подіях, прибутковий — з погляду потенційного покупця та ґрунтується на майбутніх подіях. Нарешті, порівняльний (ринковий) підхід розглядає вартість об'єкта виходячи з фактичних домовленостей як продавця так і покупця про поточну вартість об'єктів, аналогічних оцінюваному.
В рамках кожного підходу існує кілька методів визначення вартості, які можуть змінюватись в залежності від виду оцінюваного майна; Вибір методу визначається оцінювачем самостійно. Правильний вибірметоду оцінки конкретного об'єкта - запорука її адекватності. При розвиненого ринкута інформаційної інфраструктури всі три підходи теоретично повинні давати однакову оцінку вартості об'єкта. Проте така ситуація є досить рідкісною, що зумовлено недосконалістю російського ринку.

Результати, отримані різними методами у межах кожного з підходів, згодом узагальнюються — проводиться так зване узгодження результатів, що призводить до підсумкової величі.

Витратний підхід включає сукупність методів оцінки вартості об'єкта, заснованих на визначенні витрат, необхідні відтворення чи заміщення об'єкта оцінки з урахуванням зносу і старіння.Витратами на відтворення об'єкта оцінки є витрати, необхідні для створення його точної копії з використанням матеріалів і технологій, що застосовувалися при створенні об'єкта цін. Витратами на заміщення об'єкта оцінки є витрати, необхідні створення аналогічного об'єкта з використанням матеріалів і технологій, що застосовуються на дату оцінки (ФСТ № 1).

Застосування витратного підходу передбачає, що витрати, необхідні для створення об'єкта, що оцінюється, в його існуючому стані або для відтворення його споживчих властивостей, відповідають ринкової вартостіцього об'єкта. Таке припущення психологічно виправдано, оскільки типовий покупець навряд чи забажає платити за об'єкт більше, що може коштувати придбання рівноцінного об'єкта аналогічної корисності.

Процедура оцінки

Залежно від способу відтворення будівель та споруд розрізняють їх відновлювальну вартість та вартість заміщення.

• Відновлювальна вартістьІснує грошове вираження витрат відтворення точної копії оцінюваних поліпшень на ділянці землі в поточних цінах з використанням тих же матеріалів, будівельних стандартів, проектних рішеньта зі збереженням всіх наявних елементів неефективності.

Наприклад, якщо в будівлі, що оцінюється, є постійно затоплюваний і ніколи не використовуваний підвал - неминуче джерело вогкості, то витрати на його пристрій також повинні бути враховані у відновлювальній вартості цієї будівлі.

• Вартість заміщеннявиражає в грошовій формі витрати відтворення поліпшень, що мають ту ж функціональну придатність, що і об'єкт, що оцінюється, з використанням сучасних стандартів, матеріалів і дизайну в поточних цінах на інвестиційні ресурси.

Вартість заміщення виражає в грошовій формі витрати відтворення поліпшень, що мають ту ж функціональну придатність, що і об'єкт, що оцінюється, з використанням сучасних стандартів, матеріалів і дизайну в поточних цінах на інвестиційні ресурси. У вартості заміщення не будуть відображені витрати на будівництво зазначеного підвалу, оскільки вони не відтворюють сучасні споживчі властивості об'єкта.

Сфера застосування:

1. визначення ринкової вартості нових або щодо нових будівель, що мають незначний знос і відповідають найбільш ефективному використаннюдільниці;
2. визначення ринкової вартості старих об'єктів нерухомості за наявності надійної інформації до розрахунку зносу;
3. визначення ринкової вартості будівельних проектів; визначення ринкової вартості об'єктів спеціального призначення;
4. визначення ринкової вартості об'єктів, із якими рідко укладаються ринкові угоди;
5. визначення ринкової вартості об'єктів нерухомості, які не піддаються оцінці методами прибуткового підходу.

Витратний підхід недоцільно використовувати, якщо будинок старий, або не представляє найбільш ефективний виглядвикористання ділянки як незабудованої. У такому разі оцінювачу складно достовірно оцінити фізичний, функціональний та зовнішній знос будівлі.

Витратний підхід складно використовувати, якщо відсутні або неоднорідні дані для оцінки підприємницького прибутку. Витратний підхід не забезпечить необхідної надійності результату, якщо проміжні розрахункине перевіряються ще раз ринковими даними. Оцінка об'єктів нерухомості з використанням витратного підходу включає амортизацію.

Методи розрахунку вартості

Кількісний метод
На цьому методі ґрунтуються всі зазначені методи визначення відновної вартості (вартості заміщення) будівель та споруд. При його реалізації складається об'єктний кошторис вартості відтворення покращень у сучасних цінах, а також робиться експертиза кошторису на будівництво. Ця робота дуже трудомістка, вимагає високої кваліфікації оцінювача та великого досвіду у складанні будівельних кошторисів.

Метод обліку витрат за укрупненими конструктивними елементами та видами робіт
Основним джерелом інформації для цього методу є укрупнені кошторисні норми щодо окремих видів будівельних робіт та підгалузей будівництва.

Метод порівняльних одиниць
У даному методі одиницею вимірювання вартості є уніфікований показник споживчої корисності будівлі, що оцінюється (1 м2 загальної площіжитлових будівель, 1 м3 ємності складських приміщень, 1 ліжко-місце лікарень, 1 машино-місце гаражів та автостоянок тощо). Загальна вартість будівлі за цим методом визначається як добуток вартості нормативних або порівняльних витрат, наведених до одиниці, на кількість таких одиниць в будівлі, що оцінюється.

Метод об'єктів-аналогів
Цей спосіб подібний до попереднім з тією різницею, що визначається вартість об'єкта, що оцінюється, безпосередньо за вартістю об'єкта аналога, а коригування при необхідності виконуються за сукупністю їх конструктивних відмінностей.

Повна відновна вартість будівель
У теоретичному плані під повною відновною вартістю будівель розуміється кошторис витрат, вартість зведення копії будівлі, що оцінюється, на дату оцінки. У процесі оцінки може виникнути ситуація, при якій будова включає застарілі будівельні матеріали, технології або дизайн, які не можна оцінити. Крім того, деякі елементи будівлі можуть не відповідати чинним Будівельним нормамта правилам (СНіПам). У такому разі прийнято розраховувати кошторисну вартістьбудівництва будівлі, аналогічної за корисністю. У разі оцінювач отримує кошторис витрат за вартістю заміщення. Зазначені кошториси можуть істотно відрізнятися за підсумковою величиною повної відновлювальної вартості будівель, і навіть складу і ступеня врахованого у яких зносу.

Оцінка повної відновлювальної вартості будівлі на дату оцінки може проводитись за вартістю відтворення або за вартістю заміщення. Вибір виду відновлювальної вартості для конкретного оцінного завдання необхідно чітко пояснити у звіті, щоб уникнути неправильного тлумачення отриманого результату.

Вартість відтворення представляє кошторис витрат на будівництво точної копії будівлі, що оцінюється, з урахуванням усіх її недоліків і надлишкових елементів за поточними цінами на дату оцінки з використанням тих же будівельних матеріалів, стандартів, дизайну, проекту, якості робіт та ін.

Разом про те, вартість відтворення зручніша визначення всіх видів зносу.

Оцінка будівлі вартості відтворення вимагає спеціальних знань у галузі проектно-кошторисної справи, що дозволяють переконатися в надійності використовуваних джерел.

Вартість заміщення являє собою кошторис витрат на будівництво будівлі, що має еквівалентну корисність з об'єктом, що оцінюється; при цьому передбачається використання сучасних будівельних матеріалів, технологій, стандартів, що діють, дизайну та проекту.
Використання вартості заміщення полегшує процедуру оцінки, оскільки базується на сучасної інформаціїпро будівельний процес, який, очевидно, більш доступний і достовірний. Разом з тим вартість заміщення виключає необхідність оцінки деяких видів функціонального зносу, однак інші види функціонального, фізичного і зовнішнього старіння, як і раніше, необхідно визначати. Вибір виду вартості будинків іноді визначається метою оцінки нерухомості.

Підходи до оцінки

Витратний підхід ґрунтується на принципі заміщення, що полягає в тому, що «покупець не платитиме за об'єкт власності більше тієї суми, яка потрібна, щоб замінити його іншим об'єктом, аналогічним за своїми корисними характеристиками. Оцінюючи виробничих засобів, машин і устаткування застосування витратного методу залежить від розрахунку витрат на відтворення оцінюваних активів з відрахуванням всіх форм зносу, знецінення і старіння».

Для визначення вартості відновлення або вартості заміщення, що є базою розрахунків у витратному підході, необхідно розрахувати витрати (витрати), пов'язані зі створенням, придбанням та встановленням об'єкта, що оцінюється.

Під вартістю відновленняоцінюваних машин та устаткування розуміється або вартість відтворення їх повної копії в поточних цінах на дату оцінки, або вартість придбання нового об'єкта, повністю ідентичного даному за конструктивними, функціональними та іншими характеристиками також у поточних цінах. Залишкова вартістьвизначається як відновлювальна вартість за вирахуванням сукупного зносу.

Під вартістю заміщенняоцінюваної машини чи обладнання розуміється мінімальна вартість придбання аналогічного нового об'єкта, максимально близького до оцінюваного за всіма функціональними, конструктивними та експлуатаційними характеристиками, у поточних цінах. Залишкова вартість заміщення визначається як вартість заміщення за вирахуванням зносу.

Таким чином, у першому випадку йдеться про ідентичні об'єкти, а в другому — про аналогічні. Для визначення того, які об'єкти відносяться до ідентичних, а які до аналогічних, необхідно зупинитися на споживчих властивостях машин і обладнання та на показниках, що їх описують:

• функціональні показники (продуктивність чи потужність, вантажопідйомність, тягове зусилля, розміри робочого простору, клас точності, ступінь автоматизації);
• експлуатаційні показники (безвідмовність, довговічність, ремонтопридатність, збереження);
• конструктивні показники (маса, склад основних конструктивних матеріалів);
• показники економічності експлуатації машин, що характеризують витрати різних ресурсів при функціонуванні машин за одиницю часу, на одиницю продукції чи робіт;
• естетичні показники;
• показники ергономічності, що характеризують машину як елемент системи "людина-машина".

При встановленні подібності машин та обладнання виділяються три рівні:

• функціональна схожість (по галузі застосування, призначення);
• конструктивна подібність (за конструктивною схемою, складом та компонуванням елементів);
• параметричну схожість (за значенням параметрів).

При повному досягненні функціональної, конструктивної та параметричної подібності прийнято говорити про ідентичності об'єктів, а при приблизній і частковій подібності - про аналогічності.

Вартість, оцінена на основі витратного підходу, може значно відрізнятися від ринкової вартості, оскільки між витратами та корисністю немає прямого зв'язку. Проте зустрічається чимало випадків, коли виправдано саме цей підхід (наприклад, для цілей страхування окремих складових майна, при судовому поділі майна між власниками, при розпродажі майна на відкритих торгах). бухгалтерського облікуосновних фондів та при їх переоцінці). У Росії, де фондовий риноктільки формується і ринкова інформація майже відсутня, витратний підхідчасто виявляється єдино можливим.

Щоб зрозуміти зміст вартості, яка визначається на основі витрат, розглянемо звичайну ситуацію, коли споживач хоче придбати об'єкт обладнання. Загалом у нього можливі три варіанти дій:

1. купити готовий об'єкт над ринком;
2. замовити виготовлення об'єкта якомусь виробнику;
3. виготовити об'єкт самотужки.

Якщо перший варіант є суто ринковим, і сукупність одержуваних цін створює базу визначення ринкової вартості, то другий і третій варіанти дають інформацію про вартості, розрахованої за витратами виготовлення об'єкта. Можливо, деякі об'єкти машин та обладнання не можуть бути придбані на відкритому ринку, і їм можливі лише другий і третій випадки. Сюди відносяться машини та обладнання спеціального призначення, унікальні об'єкти, що виготовляються лише на індивідуальні замовлення.

Так як витратний підхід застосовується в основному до оригінальних об'єктів машин та обладнання, що часто не мають близьких аналогів, то за його допомогою визначають поточну вартість відтворення.
Витратний підхід до оцінки машин та обладнання практично реалізується у наступних методах:

• розрахунок за ціною однорідного об'єкта;
• поелементний (поагрегатний) розрахунок;
• аналіз та індексація витрат;
• розрахунок собівартості та вартості за укрупненими нормативами.

Висновки

Витратний підхід виходить із припущення, що розсудливий інвестор не заплатить за нерухомість більше за ту суму, в яку йому обійдеться придбання аналогічного активу, подібного за споживчими властивостями. Таким чином, основним принципом, на якому ґрунтується витратний підхід до оцінки, є принцип заміщення. Головна перевага витратного підходу, що визначає його велику популярність серед практикуючих оцінювачів, полягає у його придатності для більш менш достовірної оцінки нерухомості на малоактивних ринках.

УМожливості прибуткового підходу для оцінки машин, обладнання та транспортних засобів обмежені, оскільки об'єктом інвестування, як правило, є не окремий верстат чи машина, а виробничий чи майновий комплекс. Вичленувати величину доходу, що припадає на конкретний верстат або машину, в більшості випадків неможливо.

7.2. Витратний підхід

Затратний підхід – сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідні відтворення чи заміщення об'єкта оцінки з урахуванням зносу і застареваний.

Витратами на відтворення об'єкта оцінки є витрати, необхідні для створення точної копії об'єкта оцінки з використанням матеріалів і технологій, що застосовувалися при створенні об'єкта оцінки.

Витратами на заміщення об'єктом оцінки є витрати, необхідні для створення аналогічного об'єкта з використанням матеріалів і технологій, що застосовуються на дату оцінки.

Затратний підхід застосовується, коли є можливість замінити об'єкт оцінки іншим об'єктом, який або є точною копією об'єкта оцінки, або має аналогічні корисні властивості.

Еякщо об'єкту оцінки властиво зменшення вартості у зв'язку з фізичним станом, функціональним чи економічним старінням, при застосуванні витратного підходу необхідно враховувати знос і всі види старінь.

Визначення витрат на відтворення чи заміщення

На практиці машини та обладнання рідко відтворюються у вигляді точних копій.

ДАж найсучасніші машини постійно піддаються удосконаленням у процесі виробництва. У практиці оцінки цими удосконаленнями можна знехтувати, поки машина, що оцінюється, не знята з виробництва і не змінена її модель або марка.

УВ рамках витратного підходу існує кілька методів:

Ресурсно – технологічний метод оцінки;

Нормативно - параметричний метод оцінки;

метод оцінки за ціною однорідного об'єкта;

Метод порівняння з ідентичним об'єктом;

Метод цінових індексів.

Р есурсно – технологічний метод оцінки передбачає поелементний (поагрегатний) розрахунок вартості обладнання та може бути описаний наступним чином:

, де:

З- Вартість об'єкта оцінки;

аj– кількість комплектуючих вузлів та агрегатів типу j;

зj- Ринкова вартість одного вузла типу j;

У- Сумарна вартість нерозшифрованої частини, наприклад, вартість збирання.

ПУ порівнянні з оцінкою об'єкта в цілому його оцінка на основі ресурсно - технологічного методу дозволяє більш точно врахувати вплив зміни об'єкта, і, отже, складу та значень його технічних характеристик на величину вартості.

Прі нормативно - параметричному методі оцінки використовується розрахунок за укрупненими нормативами. Вартість об'єкта, що оцінюється, розглядається як функція сукупності його технічних характеристик, а не комплектуючих. У загальному виглядірозрахунок нормативно - параметричним методом може бути описаний таким чином:

З= В´ D ´ До, де:

З- Вартість об'єкта оцінки;

У- Питома (з розрахунку на одиницю продуктивності або потужності) вартість базового виробу;

D- Потужність або продуктивність виробу, що оцінюється;

До– зведений коефіцієнт, що характеризує залежність питомої оцінної вартості чи ціни виробу значення його параметрів. Він дорівнює добутку приватних коефіцієнтів, що враховують вплив відповідного параметра на оцінну вартістьчи ціну виробу.

Нормативно – параметричний метод успішно застосовуються розробки низки прейскурантів оптових цін, які можуть бути джерелом відповідної нормативної інформації.

Прі метод оцінки за ціною однорідного об'єкта передбачається, що собівартість виготовлення однорідного об'єкта близька до собівартості виготовлення об'єкта, що оцінюється, і формується під впливом загальних для даних об'єктів виробничих факторів.

Уяк однорідні об'єкти вибираються нові об'єкти аналогічної моделі та марки, що випускаються в даний час. Як вихідна інформація можуть бути використані дані торгуючих роздрібних організацій.

ММетод оцінки за ціною однорідного об'єкта передбачає розрахунок вартості витрат на заміщення об'єкта оцінки.

ПУ порівнянні з іншими методами оцінка об'єкта за ціною однорідного об'єкта дозволяє врахувати кон'юнктуру ринку. Разом з тим, у разі відхилення однорідних об'єктів за технічними характеристиками від об'єкта оцінки даний метод вимагає внесення поправок до цін однорідних об'єктів.

М етод порівняння з ідентичним об'єктом, за допомогою якого використовуються параметричні відмінності аналога та об'єкта оцінки. Ідентичний об'єкт – це об'єкт, що має однакову з об'єктом оцінки марку (модель), комплектацію, додаткове оснащення, завод – виробник. Ідентичний об'єкт немає конструктивних відмінностей від об'єкта оцінки за технічними характеристиками.

ІСточниками інформації для визначення вартості витрат на відтворення об'єкта оцінки на дату оцінки можуть бути прайс - листи фірм, що торгують обладнанням, інформація, розміщена в Інтернеті або друкованих виданнях, запит на завод-виробник або постачальник обладнання. Допускається усна консультація з представниками фірм, які торгують або виготовляють обладнання.

Для імпортного обладнаннядопускається використовувати як джерело інформації про вартість нового ідентичного обладнання контракт на постачання у тому випадку, якщо:

Обладнання постачалося новим, які не були в експлуатації;

Договір укладено безпосередньо з фірмою виробником устаткування чи представництвом фірми біля РФ;

Хронологічний вік об'єкта, що оцінюється, не перевищує два роки.

М етод цінових індексів застосовуються, головним чином, щодо вартості відтворення.

Пвважається, що оцінювачу відома повна вартість відтворення на дату ( Tj), що не збігається з датою оцінки ( To) та віддалену від дати оцінки на досить тривалий термін.

Узагальному вигляді відповідна модель описується так:

З= С0´ I(To; Tj) , де:

З- Повна вартість витрат на відтворення на дату оцінки;

З- Повна вартість витрат на відтворення на попередню дату;

I(To; Tj) – індекс (ланцюжок індексів) зміни вартості об'єкта за період від Tjдо To.

Уяк індекс використовують індекси інфляції, індекси зростання цін за окремими видами товарів і товарних груп або виробників засобів виробництва, що розробляється Обчислювальним Центром Федеральної службидержавної статистики Російської Федерації, що публікуються в засобах масової інформації індекси загальної та промислової інфляції, валютні курси.

Визначення зносу

Пріменливо до питань оцінки знос означає втрату вартості об'єкта в процесі його експлуатації або тривалого зберігання, науково – технічного прогресута економічної ситуації в цілому.

Ппро причини, що викликали зношування, розрізняють:

Фізичний;

Функціональний;

Зовнішній (економічний).

Фізичний знос – втрата вартості внаслідок часткової втрати працездатного стану машин та обладнання внаслідок їх експлуатації чи тривалого зберігання. Він виявляється у старінні та зношуванні, руйнуванні, іржавінні, поломці та конструктивних дефектах.

Функціональний знос – втрата вартості машин та обладнання, спричинена появою нових технологій. Функціональний знос призводить до зняття з виробництва та витіснення з ринку цілих поколінь машин та обладнання. Зазвичай розглядаються дві сторони можливої ​​відмінності нової технікивід старої чи дві категорії функціонального старіння: надлишок капітальних витратта надлишок виробничих витрат.

Зовнішній (економічний) знос - Втрата вартості, обумовлена ​​впливом зовнішніх факторів, таких як державне регулювання, зросла конкуренція, зміни в постачанні сировиною та матеріалами, втрата ринків та інше.

Поскільки будь-який об'єкт може піддаватися одночасно різним видамзносу, то сукупний знос розраховується за такою формулою:

І = 1 – (1 – Іфіз / 100) ´ (1 – Іфункц / 100) ´ (1 – Іек / 100), де:

Іфункц - функціональний знос,%;

ІЕК - економічний знос,%.

Звартість машин та обладнання з урахуванням зносу визначається за формулою:

, де:

З- Вартість витрат на відтворення або заміщення, що визначається з урахуванням монтажу обладнання;

І- Сукупний знос Об'єкта оцінки.

7.3. Порівняльний підхід

ЗПорівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами - аналогами об'єкта оцінки, щодо яких є інформація про ціни. Об'єктом – аналогом об'єкта оцінки для цілей оцінки визнається об'єкт, подібний до об'єкта оцінки за основними економічними, матеріальними, технічними та іншими характеристиками, що визначає його вартість.

ЗПорівняльний підхід застосовується, коли існує достовірна та доступна для аналізу інформація про ціни та характеристики об'єктів – аналогів.

Дцей підхід найбільш застосовний для тих видів машин, обладнання та технічних засобівякі мають розвинений вторинний ринок. Підхід ґрунтується на визначенні ринкових цін, що адекватно відображають «цінність» одиниці обладнання в її поточному стані.

Примаючи порівняльний підхід до оцінки, оцінювач повинен:

Вибрати одиниці порівняння та провести порівняльний аналіз об'єкта оцінки та кожного об'єкта – аналога за всіма елементами порівняння. По кожному об'єкту – аналогу можна вибрати кілька одиниць порівняння. Вибір одиниць порівняння має бути обґрунтований.

Скоригувати значення одиниці порівняння для об'єкта – аналога щодо кожного елемента порівняння. При внесенні коригувань оцінювач повинен ввести та обґрунтувати шкалу коригувань та навести пояснення того, за яких умов значення введених коригувань будуть іншими. Шкала та процедура коригування одиниці порівняння не повинні змінюватися від одного об'єкта – аналога до іншого.

Погодити результати коригування значень одиниць порівняння за обраними об'єктами – аналогами. Оцінювач повинен обґрунтувати схему узгодження скоригованих значень одиниць порівняння та скоригованих цін об'єктів – аналогів.

8. ВИЗНАЧЕННЯ РИНКОВОЇ ВАРТІСТИПроБЪЕКТАПроЦЄНКИ

Для розрахунку ринкової вартості об'єкта, що оцінювався, застосовувався порівняльний і витратний підходи до оцінки.

Дохідний підхід переважно використовується з метою оцінки підприємств, виробничих комплексів та інших об'єктів бізнесу.

УУ зв'язку з тим, що поняття доходу пов'язується з конкретним виробництвом або наданням послуг, то прибутковий підхід малоефективний при оцінці окремих видів засобів праці, які, як правило, є елементами системи, яка приносить дохід.

Узв'язку з вище сказаним, Оцінювачівважають, що відмова від дохідного підходу до оцінки стосовно самохідних машин, що оцінюються, не призведе до істотного спотворення результатів оцінки.

8.1. Визначення вартості об'єкта з використанням витратного підходу до оцінки

РОблік вартості витрат на заміщення Об'єкта оцінки проводився за методом порівняння з ідентичним об'єктом.

Уяк ідентичний об'єкт для Об'єкта оцінки № 1 – самохідної машини LIEBHERR PR724 бульдозер , заводський номер машини: VAUZ0753AZT рік випуску: 2008, колір: жовтий, номер реєстраційного знака: 52 НМ 5472, був обраний гусеничний бульдозер

ТЕхнічні та експлуатаційні характеристики обладнання, обраного в якості ідентичного для самохідної машини LIEBHERR PR724, що оцінюється, бульдозер, представлені нижче в таблиці 8.

Істочником інформації визначення вартості ідентичного об'єкта для самохідної машини LIEBHERR PR724 бульдозер послужили дані, надані офіційним представником компанії «LIEBHERR» у Росії – – Русланд».

Ппро запит Оцінювачів– Русланд» було отримано комерційну пропозицію № 33 від 01.01.01 року (див. таблицю 8).

Уяк ідентичний об'єкт для Об'єкта оцінки № 2 – самохідної машини ХСMG ZL50G фронтальний навантажувач, заводський номер машини: , рік випуску: 2008, колір: жовтий, номер реєстраційного знака: 52 НМ 5471, був обраний фронтальний навантажувач ZL50G фірми «ХСMG.

ІСточником інформації для визначення вартості ідентичного об'єкта для самохідної машини ХСMG ZL50G фронтальний навантажувач послужили дані, опубліковані на сайтах компаній, що займаються постачанням та продажем спецтехніки з Китаю (див. таблицю 9).

ПОскільки інформація про всі аналоги отримана з достовірних джерел, і параметри, за якими проводилися коригування аналогів, можна порівняти, вартість витрат на заміщення Об'єкта оцінки № 2 розраховувалася як середнє арифметичне значення.

Таблиця 8

РОЗРАХУНОК ВАРТІВ ВИТРАТ НА ЗАМІЩЕННЯ

самохідної машини LIEBHERR PR724 бульдозер

№ п/п	Комерційна пропозиція	Ціна нового бульдозера, рублів (з ПДВ)	Інформація про продавця
	Комерційна пропозиція №33 від 01.01.01 року. Умови поставки. Гідравлічний бульдозер моделі PR724 LITRONIC. Вартість бульдозера складає 245 000 євро на умовах постачання (DDP Нижній Новгород). Бульдозер готовий до відвантаження. Час по дорозі до Нижнього Новгорода: 3 тижні зі складу заводу в місті Тельфс (Австрія). Орієнтовний термін постачання: грудень 2009 року. Термін дії пропозиції до 05 грудня 2009 року. Умови оплати. Фінансування постачання обладнання. Компанія LIEBHERR готова розглянути різні варіантиоплати обладнання. 30% після підписання договору. 50% після готовності до відвантаження. 20% після підписання акта приймання обладнання. Гарантія Гарантія надається на 12 місяців або 2000 мотогодин, залежно від того, що настане раніше, але не більше 15 місяців з дати відвантаження з заводу. Опис та технічні характеристикибульдозераPR724 LITRONIC Параметр Опис Потужність двигуна, кВт/л. з 120/163 (ІSO 9249) Експлуатаційна вага, кг Об'єм прямого відвалу, куб. м Гусеничні ланцюги Одностегнові, ширина – 610 мм Розпушувач Тристійковий, гідравлічний Швидкість пересування від 0 до 11 км/год Країна виробник Встановлене обладнання Автономний передпусковий підігрівач охолоджувальної сорочки двигуна Webasto; Кабіна оператора з кондиціонером; Радіопідготовка; Рама штовхача із пристроєм перекосу; Пересипна пластина на відвал; Проблисковий маячок жовтий; Сигналізатор заднього ходу. Виконання для країн із холодним кліматом	245 000 євро за умов поставки (DDP Нижній Новгород) чи 10 867 490 рублів.	http://www. /lh/ua/98618_98769.asp? AdressID=98769 – Русланд» Відділ землерийної та перевалочної техніки Росія, місто Нижній Новгород, проспект Гагаріна, будинок 22 Комісарів Ігор Телефони: office. *****@***com.
Вартість витрат на заміщення, рублів (з урахуванням ПДВ)	10 рублів

Тяким чином, вартість витрат на заміщення Об'єктів оцінки складе з урахуванням округлення (Тринадцять мільйонів п'ятнадцять тисяч сімсот три рублі) рубля, включаючи ПДВ (18%), у тому числі:

Вартість витрат на заміщення самохідної машини LIEBHERR PR724 бульдозер, заводський номер машини: VAUZ0753AZT року випуску: 2008, колір: жовтий, номер реєстраційного знака: 52 НМ 5472, – (Десять мільйонів вісімсот сімдесят шість тисяч чотириста дев'яно)

Вартість витрат на заміщення самохідної машини ХСMG ZL50G фронтальний навантажувач, заводський номер машини: , року випуску: 2008, колір: жовтий, номер реєстраційного знака: 52 НМ 5471, - 2148213 (Два мільйона сто сорок вісім тисяч двісті тринадцять) .

8.1.2. Визначення величини накопиченого зносу

Применительно до оцінки об'єкта знос означає втрату вартості об'єкта оцінки внаслідок:

Його експлуатації чи тривалого зберігання (фізичний знос);

Розвитку науково – технічного прогресу, що призвело до випуску більш досконалих конструкцій (функціональне старіння чи моральне зношування);

Корінної зміни макроекономічної ситуації (економічне чи зовнішнє старіння).

УЯкщо не визначено конкретний вид фізичного зносу, то «за умовчанням» мається на увазі природний фізичний знос.

Іоб'єктів оцінки розраховувався модернізованим методом термінів життя. Розрахунок зносу модернізованим методом термінів життя проводився за узагальненою формулою:

І = 1 - e-1,6 (Tхр / Tсс) (1), де:

Tхр - хронологічний вік об'єкта - відраховується від дати виготовлення об'єкта до поточної дати (дати оцінки);

Tсс - термін служби машин та обладнання цієї групи - нормативний термінслужби, при якому вважається, що об'єкт настільки зношується, що не придатний для подальшої експлуатації і повністю знецінюється. Нормативний термін служби, як правило, встановлюється заводом-виробником на підставі наявного до заводу досвіду з обслуговування та проведення ремонтних робіт подібних об'єктів.

Ізнос, розрахований за наведеною вище формулою (1), являє собою загальний сукупний знос об'єкта, що включає фізичний, функціональний і зовнішній зноси.

Хронологічний вік Об'єктів оцінки становить один рік.

Зпро постанову Уряду Російської Федерації від 01.01.01 року N 1 (у редакції від 01.01.01 року N 676) «Про Класифікацію основних засобів, що включаються до амортизаційних груп» самохідні машини та обладнання інші (екскаватори, бульдозери, скрепери та грейдери, канали каналоочисники та інші) відносяться до п'ятої амортизаційній групіз терміном корисного використанняпонад 7 років – до 10 років включно.

Івиходячи з того, що оцінювані об'єкти характеризуються високою якістю складання та зносостійкістю деталей, Оцінювачівизначили нормативний термін служби для об'єктів оцінки у розмірі 10 років.

ТЯким чином, сукупний знос Об'єктів оцінки складе:

І = 1 - e-1,6 (Tхр / Tсс) = 1 - е-1,6 (1/10) = 15%.

8.1.3. Розрахунок вартості Об'єкта з використанням витратного підходу до оцінки

РОблік вартості Об'єкта з використанням витратного підходу до оцінки представлений у таблиці 10.

Таблиця 10

ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ

Об'єкт з використанням витратного підходу до оцінки

Тяким чином, вартість Об'єкта, отримана з використанням витратного підходу до оцінки, складе з урахуванням округлення 11 Одинадцять мільйонів шістдесят три тисячі триста сорок вісім) рублів, включаючи ПДВ (18%), у тому числі:

Вартість самохідної машини LIEBHERR PR724 бульдозер, заводський номер машини: VAUZ0753AZT року випуску: 2008, колір: жовтий, номер реєстраційного знака: 52 НМ 5472, - 9237367 (Дев'ять мільйонів двісті тридцять сім тисяч триста шість);

Вартість самохідної машини ХСMG ZL50G фронтальний навантажувач, заводський номер машини: , року випуску: 2008, колір: жовтий, номер реєстраційного знака: 52 НМ 5471, - 1825981 (Один мільйон вісімсот двадцять п'ять тисяч дев'ятсот вісімдесят один).

8.2. Визначення вартості Об'єкта з використанням порівняльного підходу до оцінки

УВ результаті дослідження вторинного ринку самохідних машин LIEBHERR PR724 бульдозер і ХСMG ZL50G фронтальний навантажувач були знайдені об'єкти, які послужили аналогами для рухомого майна, що оцінюється. Результати дослідження представлені у таблицях 11 та 13.

ННеобхідні коригування звелися до наступних.

1. Виправлення на знос вносилася шляхом приведення ступеня зносу аналогів до ступеня зносу об'єкта, що оцінюється, для чого використовувалася наступна формула:

До- Корегуючий коефіцієнт;

Іо– знос Об'єкта оцінки, %;

Іа- Зношування аналога, %.

Ізнесення об'єктів – аналогів розраховувався модернізованим способом термінів життя. Розрахунок зносу модернізованим методом термінів життя проводився за наведеною вище узагальненою формулою (1).

2. Знижка на торг . Ціни всіх наведених аналогів – ціни оферт. Ціна пропозиції має бути скоригована, якщо при купівлі можливий торг, що є характерним для вторинного ринку.

ППро результати дослідження вторинного ринку самохідних машин LIEBHERR PR724 бульдозер та ХСMG ZL50G фронтальний навантажувач було встановлено, що в більшості випадків під час укладання угод можливий торг. Діапазон значень знижок на торг зазвичай становить від 5% до 10%.

Уелічина коригування на торг прийнята за мінімальним значенням (5%) для об'єктів – аналогів самохідних машин LIEBHERR PR724 бульдозер, враховуючи невелику кількість пропозицій на ринку та високу якість складання, та за максимальним (10%) для об'єктів – аналогів самохідних машин ХСMG ZL50G фронтальний навантажувач , ґрунтуючись на великій кількості пропозицій навантажувачів цієї марки.

Дооректування на торг не проводилося лише для аналога № 6 для самохідної машини ХСMG ZL50G, що оцінюється, фронтальний навантажувач, де фірма – продавець встановила певне обмеження на торг (дивись дані таблиці 13).

ПОскільки інформація про всі аналоги отримана з достовірних джерел, і параметри, за якими проводилися коригування аналогів, можна порівняти, вартість Об'єктів оцінки розраховувалася як середнє арифметичне значення.

ПРозрахунки вартості Об'єктів оцінки, виходячи з цін пропозиції аналогів порівняльним підходом з урахуванням відповідних поправок, які застосовувалися послідовно, зведені в таблиці 12 і 14.

Тяким чином, вартість Об'єкта, отримана з використанням порівняльного підходу до оцінки, складе з урахуванням округлення 8817133 (Вісім мільйонів вісімсот сімнадцять тисяч сто тридцять три) рубля, включаючи ПДВ (18%), у тому числі:

Вартість самохідної машини LIEBHERR PR724 бульдозер, заводський номер машини: VAUZ0753AZT року випуску: 2008, колір: жовтий, номер реєстраційного знака: 52 НМ 5472, – 7097852 (Сім мільйонів дев'яносто сім тисяч вісімсот п'ятдесят;

Вартість самохідної машини ХСMG ZL50G фронтальний навантажувач, заводський номер машини: , року випуску: 2008, колір: жовтий, номер реєстраційного знака: 52 НМ 5471, - 1719281 (Один мільйон сімсот дев'ятнадцять тисяч двісті вісімдесят один) рубль

8.3. Погодження результатів та висновок щодо ринкової вартості Об'єкта оцінки

Оцінюючи рухомого майна Оцінювачамибуло застосовано два підходи до визначення вартості: витратний та порівняльний. Кожен із використаних підходів ґрунтується на певних передумовах і має низку обмежень, вплив яких на вартість кожного Об'єкта оцінки враховується за погодженням результатів.

ЗАТРАТНИЙ ПІДХІД.Витратний підхід при оцінці вартості щодо машин та обладнання ґрунтується на тому, що за її величину приймають витрати на їх виготовлення з урахуванням знецінення за термін експлуатації.

Даний підхід оцінки дає найбільш обґрунтовані результати при оцінці об'єктів, що мають незначне зношування.

ПОРІВНІТЕЛЬНИЙ ПІДХІД.Порівняльний підхід до оцінки більшою мірою використовує реальну ринкову інформацію.

Цей підхід найбільш застосовний тих видів машин і устаткування, які мають розвинений вторинний ринок.

Перевага цього підходу полягає в його здатності враховувати реакцію продавців і покупців на кон'юнктуру ринку, що склалася.

Приузгодженні результатів витратного та порівняльного підходів присвоюються однакові вагові коефіцієнти – 0,5 .

Приняті значення вагових коефіцієнтів відбивають думку Оцінювачів. Жодні інші джерела отримання конкретних значень даних коефіцієнтів, крім матеріалів експертних аналізів та висновків, існувати і, отже, застосовуватися не можуть. Виважена оцінка ринкової вартості Об'єкта розрахована за такою формулою:

звз = å Зi ´ Ki,де:

Свз- Виважена оцінка ринкової вартості;

Зi-Оцінка ринкової вартості по одному з підходів;

Ki- Ваговий коефіцієнт для відповідного підходу.

Þ Результати узгодження наведено у таблиці 15.

Таблиця 15

Сог лас ова ня рез вул тат ів

ВИСНОВОК ПРО РИНКОВУ ВАРТІСТЬ:

РИНКОВА ВАРТІСТЬрухомого майна, що знаходиться за адресою: Російська Федерація, Нижегородська область, Кстовський район, а саме:

Самохідна машина LIEBHERR PR724 бульдозер, заводський номер машини: VAUZ0753AZT року випуску: 2008, колір: жовтий, номер реєстраційного знака: 52 НМ 5472;

Самохідна машина ХСMG ZL50G навантажувач фронтальний, заводський номер машини: , роки випуску: 2008, колір: жовтий, номер реєстраційного знака: 52 НМ 5471,

за станом на 30 листопада 2009 9941000 (дев'ять мільйонів дев'ятсот сорок одна тисяча) рублів (з урахуванням ПДВ), у тому числі:

Ринкова вартість самохідної машини LIEBHERR PR724 бульдозер, заводський номер машини: VAUZ0753AZT року випуску: 2008, колір: жовтий, номер реєстраційного знаку: 52 НМ 5472, – 8168000 (вісім мільйонів сто шістдесят вісім тисяч) рублів (з ПДВ);

Ринкова вартість самохідної машини ХСMG ZL50G навантажувач фронтальний, заводський номер машини: , року випуску: 2008, колір: жовтий, номер реєстраційного знака: 52 НМ 5471, – 1773000 (один мільйон сімсот сімдесят три тисячі) рублів (з ПДВ).

9. ВИЗНАЧЕННЯ ЛІКВІДАЦІЙНОЇ ВАРТОСТІПроБЪЕКТАПроЦЄНКИ

ЛІквідаційна вартість об'єкта оцінки може бути розрахована прямим чи непрямим методом.

ПРямовий метод ґрунтується на порівняльному підході і може здійснюватись або шляхом прямого порівняння з аналогами, або через статистичне моделювання (кореляційно – регресійний аналіз).

ПроОднак даний метод має обмежену застосовність у російських умовахчерез недостатність і важкодоступність інформаційної базиза цінами угод за умов вимушеного продажу.

Доосінній метод виражається у розрахунку ліквідаційної вартості об'єкта щодо його ринкової вартості.

ПроОсновна складність у разі полягає у розрахунку знижки на вимушений характер продажу.

Фактор вимушеності продажу складається із системи факторів нижчого рівня:

Розвиток ринку – одне із найважливіших чинників, характеризуючих рівень ліквідності об'єкта;

Термін експозиції – найважливіший фактор, що відображає зниження можливої ​​ціни при зменшенні необхідного термінупродажі;

Загальна інвестиційна привабливістьоб'єкта;

Розмір ринкової вартості об'єкта;

Кон'юнктура ринку на дату продажу об'єкта;

Рівень маркетингу

ЛІквідаційна вартість, у свою чергу, поділяється на:

Упорядковану ліквідаційну вартість, де розпродаж активів здійснюється протягом розумного періоду, для того, щоб можна було отримати високі ціни продажу активів;

Примусову ліквідаційну вартість, де активи розпродаються так швидко, наскільки це можливо, часто одночасно і на одному аукціоні;

Ліквідаційну вартість припинення існування активів підприємства, де активи підприємства не продаються, а списуються та знищуються, а на цьому місці будується нове, прогресивне підприємство, що дає значний економічний чи соціальний ефект.

ІЗ вище сказаного, можна дійти невтішного висновку у тому, що основним чинником, який впливає величину ліквідаційної вартості і що її від ринкової, є чинник вимушеності продажу, що притаманно неринкових умов продажу майна.

Докрім того, під ліквідаційною вартістю в теорії оцінки розуміється грошова сумау вигляді різниці між доходами від ліквідації майна та витратами на його проведення. Це вартість, з якою доводиться погоджуватися власнику майна при вимушеному продажу майна в обмежений період часу, що не дозволяє значній кількості потенційних покупців ознайомитися з об'єктом та умовами продажу.

Тяким чином, в рамках даного Звітупро оцінку ліквідаційна вартість майна розраховуватиметься за такою формулою:

Vл= РС × Кл(2), де:

Vл – ліквідаційна вартістьоб'єкта оцінки;

РС– ринкова вартість об'єкта оцінки, що відповідає стандартному часу експозиції;

Кл- деякий коефіцієнт, що характеризує вимушене зниження ціни продажу по відношенню до ринкової, що забезпечує впевнений продаж об'єкта за необхідний (коротший) час, ніж час продажу в стандартних умовах (коефіцієнт ліквідності).

ЗСлід зазначити, що єдиних методик із розрахунку ліквідаційної вартості на даний час в оціночній літературі немає. Як правило, наявні методи визначення ліквідаційної вартості виходять із припущення, що ліквідаційна вартість є похідною від ринкової вартості та пов'язана наведеним у формулі (2) співвідношенням.

ЛІквідність майна характеризується тим, наскільки швидко об'єкт можна обміняти на гроші, тобто продати за ціною, адекватною ринковою вартістю, на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, маючи в своєму розпорядженні всієї необхідною інформацією, але в угоді не позначаються будь-які – надзвичайні обставини.

ДоОсобистою характеристикою ліквідності може бути час ринкової експозиції об'єкта, тобто час, який потрібен для продажу об'єкта на відкритому та конкурентному ринку. На практиці зручніше характеризувати ліквідність, поділяючи її на окремі групи, ступеня залежно від можливої ​​реалізації та прогнозованого терміну продажу.

Авторами роботи «Оцінка з метою застави: теорія, практика, рекомендації» було запропоновано наступна градація ліквідності майна залежно від термінів реалізації (таблиця 16).

Таблиця 16

Функціональна корисність такої градації полягає, перш за все, у можливості зіставлення певного ступеня ліквідності зі значенням ліквідаційної знижки та подальшим включенням її як складової в дисконт при визначенні ліквідаційної вартості. Вища ступінь ліквідності відповідає меншому розміру знижки та дисконту. Це пов'язано з тим, що з більш ліквідного майна існує бо ′ Більша ймовірність знайти в обмежений період реалізації покупця, який бажає запропонувати адекватну ціну за майно.

Уелічина ліквідаційної знижки в залежності від ступеня ліквідності, отримана емпіричним шляхом, наведена у таблиці 17.

Таблиця 17

ЛІквідність залежить, перш за все, від наявності величини попиту на майно, як правило, обумовленого дефіцитом даного виду майна. На ліквідність також впливають:

Еластичність попиту на даний видмайна.

Стан майна . Це переважно відноситься до устаткування. Як правило, старе та зношене обладнання меншою мірою ліквідне, ніж відносно нове,

Відповідність сучасним технологіям . Чинник особливо критичний для технологічного обладнання. Розглядаючи будівельну промисловість, можна назвати технологічне устаткування виготовлення оздоблювальних материалов . Коли одні матеріали заміщуються іншими – більш технологічними, зручними, безпечними чи екологічними, відповідно падає попит обладнання, у якому виробляються застарілі матеріали.

Масштабність. Даний фактор характеризує зниження ліквідності майна, що має характеристики, що істотно відрізняються у велику сторону від середніх значень. Подібні активи можуть бути затребувані дуже обмеженим колом покупців, і у зв'язку з цим термін експозиції для таких об'єктів досить великий, а високопродуктивне обладнання обладнання при відсутності в ньому потреби у великих учасників ринку взагалі може бути неліквідним.

Увсі об'єкти, що відносяться до машин, обладнання та транспортним засобамз погляду ліквідності заставного забезпечення можна умовно розбити втричі великі групи – «Ліквідне», «Умовно ліквідне» і «Не ліквідне» майно.

Догрупі «Ліквідне» майно доцільно віднести об'єкти, які звертаються на відкритому конкурентному ринку в умовах попиту та пропозиції. Основні відмітні ознаки об'єктів обладнання цієї групи:

Обладнання серійне, уніфіковане та призначене для широкого кола споживачів;

Обладнання використовують у різних галузях виробництва чи однієї галузі багатьох підприємствах;

У мережі Інтернет є пропозиції як до продажу, так і до купівлі даних об'єктів;

Є досить велика кількість незалежних продавців та виробників даного обладнання;

Ціни пропозицій до продажу обладнання можуть бути встановлені з кількох джерел та підтверджені прайс – листами фірм, які торгують обладнанням, друкованими виданнями чи інформацією, отриманою безпосередньо від виробників;

На ринку представлено як нове обладнання, так і об'єкти, що були в експлуатації.

Доцій групі відносяться: автотранспортні засоби загального призначення, дорожньо - будівельна та сільськогосподарська техніка , метало - та деревообробне обладнання , торгове, харчове обладнання, офісна технікаі т.д.

Проборудування, що належить до групи «Ліквідне», залежно від терміну реалізації на відкритому конкурентному ринку можна умовно ранжувати за ступенями ліквідності відповідно до наведеної вище в таблиці 16.

ГРадація ліквідності за ступенями зручна тим, що дозволяє кожному ступеню ліквідності порівняти величину дисконту визначення ліквідаційної вартості.

ЗСтупінь ліквідності обладнання, що входить до групи «Ліквідне», може бути опосередковано визначено на підставі бальної оцінки за переліченими в таблиці 18 факторів.

Таблиця 18

№ п/п	Чинник	Ознаки	Бали
Декілька
відсутні
Декілька
відсутні
Декілька
Відсутнє
Від 15 до 60%
	Стан галузі.
Стабільність
Стагнація

ППісля підсумовування балів за всіма факторами ступінь ліквідності обладнання визначається за наступною градацією (див. таблицю 19).

Таблиця 19

Проціноване рухоме майно є предметом застави.

« Застава – спосіб забезпечення зобов'язання, у якому кредитор – заставоутримувач набуває право у разі невиконання боржником зобов'язання одержати задоволення з допомогою закладеного майна переважно над іншими кредиторами за вилученнями, передбаченими законом».

« За рахунок закладеного майна заставоутримувач має право задовольнити свої вимоги повному обсязі, що визначається на момент фактичного задоволення, включаючи відсотки, збитки, завдані простроченням виконання, а у випадках, передбачених законом або договором, – неустойку; відшкодуванню підлягають також необхідні витрати на утримання закладеного майна та витрати на здійснення забезпеченої заставою вимоги».

« Реалізація (продаж) закладеного рухомого майна, на яке звернено стягнення на підставі рішення суду, здійснюється шляхом продажу з публічних торгів, які проводяться в порядку, встановленому законодавством України виконавчому провадженні».

УВ рамках виконавчого провадження вартість визначається виходячи з обмеженого строку експозиції (часу, протягом якого об'єкт оцінки повинен перебувати на ринку, для того, щоб бути проданим) цього майна, тобто примусова ліквідаційна вартість.

ЗРок реалізації майна визначено у статті 90 Федерального закону – ФЗ «Про виконавче провадження»: «торги би мало бути проведено двомісячний термін із дня отримання організатором торгів майна для реализации».

ТТаким чином, термін вимушеної експозиції Об'єкта оцінки складе два місяці.

Проосновне призначення оцінюваного майна – вантажно-розвантажувальні та транспортні роботи з сипучими та шматковими матеріалами, переміщення на короткі відстані великих обсягів ґрунту. Бульдозери та навантажувачі купуються переважно будівельними та комунальними організаціями.

Просамохідні машини, що цінуються, купувалися в рамках реалізації проекту будівництва курортного комплексу «TerraSki» поблизу Кстівського району Нижегородської області, реалізованого нижегородской компанією компанія».

Доконкурентним перевагам самохідних машин LIEBHERR PR724 бульдозер і ХСMG ZL50G фронтальний навантажувач можна віднести ту обставину, що незважаючи на те, що машини даних марок виробляються за кордоном, заводи - виробники мають досить розгалужену мережу дилерів і офіційні представництва на території Російської Федерації, що істотно полегшує гарантійне та післягарантійне обслуговування цих машин.

ЗВарто відзначити, що самохідні машини LIEBHERR PR724 відносяться до верхньоцінового сегменту ринку машин такого класу. Бульдозери цієї марки характеризуються високою якістю деталей, довговічністю, зносостійкістю. Але висока ціна на бульдозери LIEBHERR PR724 суттєво знижує коло потенційних покупців.

Уводночас бульдозери з такими характеристиками як у LIEBHERR PR724 мають на ринку досить стійкий попит завдяки їхній високій якості та працездатності – великі будівельні компанії, роблячи вибір між бульдозерами вітчизняного та іноземного виробництва, найчастіше віддають перевагу останнім, зокрема, виробництва австрійської компанії «LIEBHERR».

Модяг фронтального навантажувача ZL50G виробництва китайської компанії «XCMG» досить популярні російському ринкузавдяки своїй ціні. Китайські навантажувачі за своїми якісними характеристиками поступається європейським моделям, Але значно перевищує вітчизняні, а ціни на машини цієї моделі близькі до цін на навантажувачам російської збірки. Даним фактом пояснюється достатньо великий вибірнавантажувачів даної моделі ZL50G на первинному та вторинному ринкахРосії.

Улиття фінансової кризиособливо гостро відчула на собі будівельна галузьРосії. За даними офіційної статистики, через кризу припинили свою діяльність понад 50% підприємств будівельної індустрії, як житлового, так і промислового призначення.

Із – за різкого збільшення процентних ставокза кредитами та скорочення терміну їх повернення, російські будівельні підприємствамалого та середнього рівня практично – основні споживачі дорожньо – будівельної техніки – не можуть продовжувати діяльність. Це свідчить про те, що знайти реального покупця на оцінюване обладнання буде важко.

На основі вище викладеного Оцінювачамибули складені таблиці 20 і 21, на основі яких визначено ступінь ліквідності рухомого майна, що оцінюється.

Таблиця 20

Бальна оцінка ліквідності Об'єкта оцінки № 1 – LIEBHERR PR724L бульдозер

№ п/п	Чинник	Ознаки	Бали
	Сукупне зношування обладнання на момент закінчення кредитного договору, %.
	Кількість потенційних споживачів у регіоні.
	Наявність та кількість організацій, що торгують даним обладнанням.	Декілька
	Повнота цінової інформації про дане обладнання в інформаційних джерелах.	Декілька
	Ступінь унікальності обладнання.
	Вимога спеціалізованого приміщеннядля розміщення обладнання.
	Можливість реалізації обладнання як окремих компонентів.
	Співвідношення витрат на демонтаж, транспортування, подальший монтаж та налагодження з вартістю обладнання.
	Стан галузі.	Стагнація
Разом балів:

Таблиця 21

Бальна оцінка ліквідності Об'єкта оцінки № 2 – ХСMG ZL50G навантажувач фронтальний

№ п/п	Чинник	Ознаки	Бали
	Сукупне зношування обладнання на момент закінчення кредитного договору, %.
	Кількість потенційних споживачів у регіоні.
	Наявність та кількість організацій, що торгують даним обладнанням.
	Повнота цінової інформації про дане обладнання в інформаційних джерелах.
	Ступінь унікальності обладнання.
	Вимога спеціалізованого приміщення для розміщення обладнання.
	Можливість реалізації обладнання як окремих компонентів.
	Співвідношення витрат на демонтаж, транспортування, подальший монтаж та налагодження з вартістю обладнання.
	Стан галузі.	Стагнація
Разом балів:

ТТаким чином, ступінь ліквідності майна, що оцінюється, можна охарактеризувати як «Середня». Для обладнання із середнім ступенем ліквідності діапазон ліквідаційної знижки відповідно до описаної методики складе від 15 до 20% (див. таблицю 19). Для розрахунку ліквідаційної вартості об'єкта, що оцінюється, прийнято найменше значення з наведеного діапазону.

Тяким чином, ліквідаційна вартість оцінюваного рухомого майна складе:

Ліквідаційна вартість самохідної машини LIEBHERR PR724 бульдозер, заводський номер машини: VAUZ0753AZT року випуску: 2008, колір: жовтий, номер реєстраційного знака: 52 НМ 5472: 8168000 × (1 – 15%/092 мільйонів дев'ятсот сорок три тисячі рублів;

Ліквідаційна вартість самохідної машини ХСMG ZL50G фронтальний навантажувач, заводський номер машини: , року випуску: 2008, колір: жовтий, номер реєстраційного знака: 52 НМ 547: 1773000 × (1 – 15%/100%) = 1507 (один мільйон п'ятсот сім тисяч) карбованців.

ЗАКЛЮЧЄНЇЇ ПРО ЛІКВІДАЦІЙНУ ВАРТІСТЬ

ЛІКВІДАЦІЙНА ВАРТІСТЬрухомого майна, що знаходиться за адресою: Російська Федерація, Нижегородська область, Кстовський район, станом на 30 листопада 2009 року з урахуванням округлення складає 8450000 (вісім мільйонів чотириста п'ятдесят тисяч) рублів, у тому числі:

Ліквідаційна вартість самохідної машини LIEBHERR PR724 бульдозер, заводський номер машини: VAUZ0753AZT року випуску: 2008, колір: жовтий, номер реєстраційного знака: 52 НМ 5472, – 6943000 (Шість мільйонів дев'ятсот сорок три тисячі) карбованців.

Ліквідаційна вартість самохідної машини ХСMG ZL50G фронтальний навантажувач, заводський номер машини: , року випуску: 2008, колір: жовтий, номер реєстраційного знака: 52 НМ 5471 станом на 30 листопада 2009 року з урахуванням округлення 1507000 (один мільйон п'ятсот сім тисяч) карбованців.

ª Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки, зазначена у звіті про оцінку, може бути визнана рекомендованою для цілей укладання угоди з об'єктами оцінки, якщо з дати складання звіту про оцінку до дати укладання угоди з об'єктом оцінки або дати подання публічної оферти минуло не більше шести місяців ( "Федеральний стандарт оцінки" Загальні поняттяоцінки, підходи до оцінки та вимоги до проведення оцінки» (ФСТ № 1). Затверджено наказом Міністерства економічного розвиткута торгівлі Російської Федерації від 01.01.01 року № 000).

ª Усі додатки до цього Звіту є його невід'ємною частиною.

Список іс по ль зо ва нн их іс точників

1. Цивільний кодексРосійської Федерації.

2. Податковий кодексРосійської Федерації.

3. Федеральний закон«Про оціночну діяльність у Російської Федерації» від 01.01.01 року № 135 – ФЗ.

4. Федеральний закон Російської Федерації № 000 - 1 від 01.01.01 року "Про заставу".

5. Федеральний стандарт оцінки «Загальні поняття оцінки, підходи та вимоги до проведення оцінки (ФСТ № 1)». Затверджено наказом Міністерства економічного розвитку та торгівлі Російської Федерації від 01.01.01 року № 000.

6 . Федеральний стандарт оцінки «Мета оцінки та види вартості (ФСТ № 2)». Затверджено наказом Міністерства економічного розвитку та торгівлі Російської Федерації від 01.01.01 року № 000.

7. Федеральний стандарт оцінки "Вимоги до звіту про оцінку (ФСТ № 3)". Затверджено наказом Міністерства економічного розвитку та торгівлі Російської Федерації від 01.01.01 року № 000.

8. Постанова Уряду Російської Федерації від 01.01.01 року N 1 (у редакції від 01.01.2001 N 676) "Про Класифікацію основних засобів, що включаються в амортизаційні групи".

9. Звід стандартів оцінки Російського товариства оцінювачів «СЗГ РОО 2005».

1. Оцінка ринкової вартості машин та обладнання. Серія « Оціночна діяльність». Навчально практичний посібник. - М.: Справа, 1998.

2. "Методологія визначення вартості промислового обладнання", Москва, 1996.

3. "Оцінка активної частини основних фондів", Москва: Фінстатінформ, 1997.

4. «Оцінюючи машини та обладнання» за редакцією Аліко Дж., 1995.

5. , «Знос технологічних машин та обладнання при оцінці їхньої ринкової вартості»: Навчальний посібник. - М.: ГО « Російське суспільствооцінювачів», 2002.

6.

7. «Визначення вартості, витрат на відновлення та втрати товарної вартостіавтомототранспортних засобів. Методичний посібник для експертів». Затверджено Міністерством юстиції Російської Федерації 15 грудня 2000 року.

1. Договір купівлі – продажу № 01 – 1/00 ​​від 01.01.01 року укладено між в.

2. Договір постачання № 000ЕМ18 - ТЕРМ - МК від 01.01.01 року укладено між - Русланд »в.

3. Платіжне доручення№91 від 01.01.01 року (призначення платежу: перший платіж за бульдозер).

4. Платіжне доручення №92 від 01.01.01 року (призначення платежу: другий платіж за бульдозер).

5. Платіжне доручення №000 від 01.01.01 року (призначення платежу: третій платіж за бульдозер).

1 . http://www. *****

2. http://www. *****

3. http://www. *****

4. http://www.

5. http://www. *****

6. http://www. *****

7. www. fo

8. www. emserv. ee

9. http://www. special. *****

10. http://*****

11. http://www. *****

12. http://www. *****

Дж. Аліко «Оцінюючи машини та обладнання».

Адреса представництва у Нижньому Новгороді: місто Нижній Новгород, проспект Гагаріна, будинок 22. Телефони: 8 – , 8 (8– 2069, e-mail: office. *****@***com

«Оцінка цілей застави: теорія, практика, рекомендації» / , . - М.: Фінанси та статистика, 2008.

Методичний посібник для експертів «Визначення вартості, витрат на відновлення та втрати товарної вартості автомототранспортних засобів». Затверджено Міністерством юстиції Російської Федерації 15 грудня 2000 року. http://www. *****/Docum/DocumShow_DocumID_122642.html

«Оцінка цілей застави: теорія, практика, рекомендації» / , . - М.: Фінанси та статистика, 2008.

Метод розбиття за компонентамивідрізняється від попереднього тим, що вартість усієї будівлі розраховується як сума вартості її окремих будівельних компонентів - фундаментів, стін, перекриттів тощо. Вартість кожного компонента отримують виходячи з суми прямих і непрямих витрат, необхідних для облаштування одиниці об'єму за формулою:

Vп заміщ = [Σ V j · C j] · К н, (6.4)

де Vп заміщ - повна вартість заміщення;

V j – обсяг j-го компонента;

C j – вартість одиниці обсягу;

К н - коефіцієнт, що враховує наявну невідповідність між об'єктом, що оцінюється, і обраним типовим спорудою (для ідентичного об'єкта.

Існує кілька варіантів використання методу розбиття за компонентами:

субпідряд;

розбивка за профілем робіт;

виділення витрат.

Метод субпідряду заснований на тому, що будівельник-генпідрядник нам має субпідрядників для якісного та швидкого виконання чаю! будівельних робіт. Потім розраховуються сумарні витрати з усіх субпідрядників.

Метод розбиття за профілем аналогічний методу субпідряду і заснований на розрахунку витрат на наймання окремих фахівців (мулярів, штукатурів, теслярів та ін).

Метод виділення витрат передбачає використання різних одиниць порівняння з метою оцінки різних компонентів будинків, після чого ці оцінки сумуються.

Розрахунок повної вартості відтворення (заміщення) методом кількісного обстеження

Метод кількісного обстеженнязаснований на детальних кількісному та вартісному розрахунках витрат на монтаж окремих компонентів, обладнання та будівництва будівлі загалом. Крім розрахунку прямих витрат необхідний облік накладних витрат та інших витрат, складається повний кошторис відтворення об'єкта, що оцінюється.

Метод кількісного обстеження дає точніші результати, водночас він є більш трудомістким методом, унаслідок чого оцінювач повинен мати певну теоретичну підготовку та значний практичний досвід.

Для визначення кошторисної вартості будівництва складається кошторисна документація, що складається з локальних кошторисівта локальних кошторисних розрахунків, об'єктних кошторисів та об'єктних кошторисних розрахунків, кошторисних розрахунків на окремі видивитрат, зведених кошторисних розрахунків вартості будівництва, зведення витрат та інших документів.

Локальні кошториси – первинні кошторисні документи, що складаються на окремі види робіт і витрат за будинками та спорудами, а також за загальномайданними роботами на основі розробленої робочої документації.

Об'єктні кошториси акумулюють дані локальних кошторисів і дозволяють формувати зведені (договірні) ціни на будівельну продукцію.

Зведені кошторисні розрахунки вартості будівництва складаються з урахуванням об'єктних кошторисів та кошторисних розрахунків.

Методи розрахунку витрат. При складанні кошторисів (розрахунків) інвестора та підрядника на альтернативній основі можуть застосовуватися такі методи розрахунку витрат:

ресурсний;

ресурсно-індексний;

базисно-індексний;

базисно-компенсаційний;

на основі банку даних про вартість раніше збудованих або запроектованих об'єктів-аналогів.

Розглянемо докладніше ці методи.

Ресурсний метод - Розрахунок у поточних (прогнозних) цінах і тарифах ресурсів (елементів витрат), ведеться виходячи з потреби в матеріалах, виробах, конструкціях (у тому числі допоміжних, що застосовуються в процесі виконання робіт), а також даних про відстані та способи їх доставки на місце будівництва, витраті енергоносіїв на технологічні цілі, час експлуатації будівельних машин та їх склад, витрати праці робітників.

Ресурсно-індексний метод - Це поєднання ресурсного методу з системою індексів на ресурси, що використовуються в будівництві.

Індекси вартості (цін, витрат) – відносні показники, що визначаються співвідношенням поточних (прогнозних) вартісних показників та базових вартісних показників на ресурси, що можна порівняти за номенклатурою.

Базисно-індексний метод – перерахунок витрат за рядками кошторису з базисного рівня цін на поточний рівень цін за допомогою індексів.

Базисно-компенсаційний метод - Підсумовування вартості, обчисленої в базисному рівні кошторисних цін, та визначених розрахунками додаткових витрат, пов'язаних зі зміною цін і тарифів на ресурси, що використовуються в процесі будівництва.

Знос характеризується зменшенням корисності об'єкта нерухомості, його споживчої привабливості з погляду потенційного інвестора і виявляється у зниженні з часом вартості (знецінення) під впливом різних чинників. У міру експлуатації об'єкта поступово погіршуються параметри, що характеризують конструктивну надійність будівель та споруд, їх функціональну відповідність поточному та тим більше майбутньому використанню, пов'язані з життєдіяльністю людини. Крім того, на вартість нерухомості не меншою мірою впливають і зовнішні фактори, зумовлені зміною ринкового середовища, накладенням обмежень на певне використання будівель і т.д.

Зношування (І) зазвичай вимірюють у відсотках, а вартісним виразом зносу є знецінення (О).

Залежно від причин, що викликають знецінення об'єкта нерухомості, виділяють наступні видизносу: фізичний, функціональний та зовнішній.

Фізичний і функціональний знос підрозділяється на усувний і непереборний.

Усуне знос– це знос, усунення якого фізично можливе й економічно доцільно, тобто. вироблені витрати усунення тієї чи іншої виду зносу сприяють підвищенню вартості об'єкта загалом.

Виявлення всіх можливих видівзносу – це накопичений знособ'єкт нерухомості. У вартісному вираженні сукупний знос є різницю між відновною вартістю і ринковою ціною об'єкта, що оцінюється.

Зношування в оціночній практиці необхідно відрізняти за змістом від подібного терміна, що використовується в бухгалтерському обліку (нарахування зносу). Оціночний знос – один із основних параметрів, що дозволяють розрахувати поточну вартість об'єкта оцінки на конкретну дату.

Фізичний знос- Поступова втрата закладених при будівництві техніко-експлуатаційних якостей об'єкта під впливом природно-кліматичних факторів, а також життєдіяльності людини.

Методи розрахунку фізичного зношування будівель такі:

Нормативний (для житлових будівель);

Вартісний;

Спосіб терміну життя.

Нормативний метод розрахунку фізичного зносупередбачає використання різних нормативних інструкцій міжгалузевого чи відомчого рівня. Як приклад можна назвати Правила оцінки фізичного зносу житлових будівель (ВСН 53-86) Державного комітету з цивільного будівництва та архітектури при Держбуді СРСР. - М., 1990, застосовувані бюро технічної інвентаризаціїз метою оцінки фізичного зносу житлових будинків за технічної інвентаризації, планування капітального ремонту житлового фонду незалежно від його відомчої власності.

У зазначених правилах дано характеристику фізичного зносу різних конструктивних елементівбудівель та їх оцінка.

Фізичний знос будівлі слід визначати за формулою

Q ф = (∑ q i · J i)/100, (3.15)

де Q ф - загальний фізичний знос будівлі, %;

q i – фактичний знос i-го конструктивного елемента загальної вартості будівлі, %;

J i - питома вагавартості конструктивного елемента загальної вартості будівлі, %.

Частки відновної вартості окремих конструкцій, елементів та систем у загальній відновлювальній вартості будівлі (у відсотках) зазвичай приймають за укрупненими показниками відновлювальної вартості житлових будівель, затверджених у установленому порядку, а для конструкцій, елементів та систем, що не мають затверджених показників, за їх кошторисною вартістю.

Описана методика застосовується виключно у вітчизняній практиці. При всій наочності та переконливості їй притаманні такі недоліки:

Неможливість спочатку врахувати нетипові умови експлуатації об'єкта через «нормативність»;

Трудомісткість застосування через необхідну деталізацію конструктивних елементів будівлі;

Неможливість вимірювання функціонального та зовнішнього зносів;

Суб'єктивність питомого зважування конструктивних елементів.

В основі вартісного методу визначення фізичного зносулежить фізичне зношування, виражене на момент його оцінки співвідношенням вартості об'єктивно необхідних ремонтних заходів, що усувають пошкодження конструкцій, елемента, системи або будівлі в цілому, та їх відновної вартості.

Суть вартісного методу визначення фізичного зносу полягає у визначенні витрат на відтворення елементів будівлі.

Даний метод дозволяє відразу розрахувати знос елементів та будівлі загалом у вартісному вираженні. Оскільки розрахунок знецінення проводиться на основі розумних фактичних витрат на доведення зношених елементів до «практично нового стану», результат цього підходу можна вважати досить точним. Недоліки методу - обов'язкова деталізація та точність розрахунку витрат на ремонт зношених елементів будівлі.

Визначення фізичного зношування будівель методом терміну життя. Показники фізичного зносу, ефективного віку та терміну економічного життя перебувають у певному співвідношенні, яке можна виразити формулою

І = (ЕВ: ФЗ) · 100 = [ЕВ: (ЕВ + ОСФЗ)] · 100, (3.16)

деІ - знос,%;

ЕВ – ефективний вік, який визначається експертом на основі технічного стану елементів або будівлі в цілому;

ФЗ – типовий термін фізичного життя;

ОСФЖ - термін фізичного життя, що залишився.

І = (ХВ: ФЗ) · 100, (3.17)

деІ - знос,%;

ХВ – ефективний вік, який визначається експертом на основі технічного стану, окремого елемента будівлі;

ФЗ – типовий термін фізичного життя.

Застосування формули 3.17 також є актуальним при розрахунку процентних поправок на знос у порівнюваних об'єктах (метод порівняльних продажів), коли оцінювачу не можливе провести огляд обраних аналогів для визначення показників, що використовуються у формулі 3.16.

Розрахований таким чином відсоток зношування елементів або будівлі в цілому може бути переведений у вартісне вираження (знецінення):

О = ВС · (І: 100), (3.18)

деІ - знос,%;

ЗС – відновна вартість.

На практиці елементи споруди, що мають усуне і непереборне фізичне зношування, ділять на «довгоживучі» і «короткоживучі».

«Короткоживучі елементи» - Елементи, що мають менший термін життя, ніж будівля в цілому (покрівля, сантехнічне обладнання і т.п.).

«Довгоживучі елементи»– елементи, у яких очікуваний термін життя можна порівняти з терміном життя будівлі (фундамент, несучі стіниі т.д.).

Усунене фізичне зношування «короткоживучих елементів» виникає внаслідок природного зношування елементів будівлі з часом, а також недбалої експлуатації. У цьому випадку ціна продажу будівлі знижена на відповідне знецінення, оскільки майбутньому власнику необхідно буде зробити «раніше відкладений ремонт», щоб відновити нормальні експлуатаційні характеристики споруди (поточний ремонт внутрішніх приміщень, відновлення ділянок покрівлі, що протікає тощо). При цьому передбачається, що елементи відновлюються до практично нового стану.

Усунутий фізичний знос у грошах визначено як «вартість відкладеного ремонту», тобто. витрат на доведення об'єкта до стану, «еквівалентного» початковому.

Непереборне фізичне зношування компонентів з коротким терміном життя – це витрати на відновлення швидкозношуваних компонентів, які визначаються різницею між відновною вартістю та величиною усуненого зносу, помноженою на співвідношення хронологічного віку та терміну фізичного життя цих елементів.

Усунене фізичне зношування елементів з тривалим терміном життя визначається розумними витратами на його усунення подібно до усуненого фізичного зношування елементів з коротким терміном життя.

Непереборне фізичне зношування елементів з тривалим терміном життя розраховується як різниця між відновною вартістю всієї будівлі та сумою усуненого та непереборного зносу, помноженою на співвідношення хронологічного віку та терміну фізичного життя будівлі.

Функціональний знос. Ознаки функціонального зносу в будівлі, що оцінюється, - невідповідність об'ємно-планувального та/або конструктивного рішеннясучасним стандартам, включаючи різне обладнання, необхідне для нормальної експлуатації споруди відповідно до її поточного або передбачуваного використання.

Функціональний знос поділяють на усунутий і непереборний. Вартістю функціонального зносу є різниця між вартістю відтворення і вартістю заміщення, яка виключає з розгляду функціональний знос.

Усунуте функціональне зношування визначається витратами на необхідну реконструкцію, що сприяє більш ефективної експлуатації об'єкта нерухомості.

Причини функціонального зносу:

Недоліки, які потребують додавання елементів;

Недоліки, які потребують заміни чи модернізації елементів;

Надпокращення.

Недоліки, що вимагають додавання елементів,– елементи будівлі та обладнання, яких немає у існуючому оточенні та без яких будівля не може відповідати сучасним експлуатаційним стандартам. У зв'язку з цим зношування вимірюється вартістю додавання цих елементів, включаючи їх монтаж.

Недоліки, які потребують заміни або модернізації елементів,- Позиції, які ще виконують свої функції, але вже не відповідають сучасним стандартам (лічильники для води та газу та протипожежне обладнання). Знос за цими позиціями вимірюється як вартість існуючих елементів з урахуванням їхнього фізичного зносу мінус вартість повернення матеріалів плюс вартість демонтажу існуючих та вартість монтажу нових елементів. Вартість повернення матеріалів розраховується як вартість демонтованих матеріалів та обладнання при використанні їх на інших об'єктах (залишкова вартість, що допрацьовується).

Надпокращення- Позиції та елементи споруди, наявність яких в даний час неадекватно сучасним вимогам ринкових стандартів. Усунуте функціональне зношування в даному випадкувимірюється як поточна відновна вартість позицій «надпокращення» мінус фізичне зношування, плюс вартість демонтажу та мінус ліквідаційна вартість демонтованих елементів.

Прикладом надпокращень може бути ситуація, коли власник будинку, пристосовуючи його «під себе», вносив будь-які зміни для власної зручності (інвестиційна вартість), не адекватні з погляду типового користувача. До них можна віднести перепланування корисної площі приміщень під конкретне використання, зумовлене захопленнями власника або його занять. Усунутий функціональний знос у подібній ситуації визначається поточною вартістювитрат на приведення змінених елементів до їхнього первісного стану.

З іншого боку, поняття надпокращень тісно пов'язані з сегментом ринку нерухомості, де одні й самі поліпшення можуть бути визнані як відповідними конкретному сегменту, і надмірними з погляду типового користувача.

Непереборне функціональне зношування викликається застарілими об'ємно-планувальними та/або конструктивними характеристиками будівель, що оцінюються щодо сучасних стандартів будівництва. Ознакою непереборного функціонального зносу є економічна недоцільність здійснення витрат усунення цих недоліків. Крім того, для адекватної архітектурної відповідності будівлі своєму призначенню необхідний облік ринкових умов, що склалися на дату оцінки.

Залежно від конкретної ситуації вартість непереборного функціонального зносу може визначатися двома способами:

Капіталізація втрат в орендній платі;

Капіталізація надлишкових експлуатаційних витрат, необхідних для утримання будівлі в належному порядку.

Для визначення необхідних розрахункових показників (величина орендних ставок, ставка капіталізації та ін) використовують скориговані дані за порівнянними аналогами.

При цьому відібрані аналоги не повинні мати ознак виявленого об'єкта оцінки непереборного функціонального зносу. Крім того, загальний дохід, що приноситься майновим комплексом загалом (будівлею та землею) і що виражається в орендній платі, необхідно розділити відповідно на дві складові. Для виділення частини доходу, що припадає на будинок, можна використати метод інвестиційного залишку для будівлі або метод аналізу співвідношення вартості земельної ділянкита загальної ціни продажу майнового комплексу.

Визначення знецінення, викликаного непереборним функціональним зносом через застаріле об'ємно-планувальне рішення (питома площа, кубатура), здійснюється методом капіталізації втрат в орендній платі.

Розрахунок непереборного функціонального зносу методом капіталізації надлишкових експлуатаційних витрат, необхідних підтримки будівлі у стані, може бути зроблено у такий спосіб. Даний підхід кращий для оцінки непереборного функціонального зносу будівель, що відрізняються нестандартними архітектурними рішеннями, і тим щонайменше розмір орендної плати у яких можна порівняти з орендної платою по сучасним объектам-аналогам на відміну величини експлуатаційних витрат.

Зовнішній (економічний) знос– знецінення об'єкта, зумовлене негативним щодо об'єкта оцінки впливом зовнішнього середовища: ринкової ситуації, що накладаються сервітути на певне використання нерухомості, змін навколишньої інфраструктури та законодавчих рішень у галузі оподаткування тощо. Зовнішній знос нерухомості в залежності від причин, що його викликали, в більшості випадків є непереборним через незмінність розташування, але в ряді випадків може «самоусунутись» через позитивної змінинавколишнього ринкового середовища.

Для оцінки зовнішнього зношування можуть застосовуватися такі методи:

Капіталізація втрат у орендній платі;

Порівняльні продажі (парні продажі);

Термін економічного життя.

Методом капіталізації втрат у орендній платірозрахунок зовнішнього зносу проводиться аналогічно до розрахунку функціонального непереборного зносу.

Метод парного продажузаснований на аналізі наявної цінової інформації за нещодавно проданими аналогічними об'єктами (парні продажі). При цьому передбачається, що об'єкти парного продажу відрізняються один від одного лише виявленим та співвіднесеним до об'єкта оцінки економічним зносом.

У вітчизняній практиці методи розрахунку зовнішнього зносу, що ґрунтуються на елементах порівняльного аналізупродажів, у часто непридатні через велику трудомісткість, і навіть відсутності необхідної і достовірної інформаційної бази.

Причини зносу:

Необхідність перепланування;

Розширення транспортних магістралей.

Слід враховувати технічний стан будівель, що в багатьох випадках дозволило б їх експлуатувати протягом досить тривалого періоду часу. Різке скорочення терміну економічного життя будівлі, що залишився, веде до зниження інвестиційної привабливості і, як наслідок, обвального падіння ймовірної ціни продажу.

У таких випадках метою оцінки є розрахунок не повних прав власності на будівлю, що оцінюється, а прав короткострокової оренди на строк економічного (фізичного) життя, що залишилося за умови, якщо потенційним інвестором проглядається будь-яка вигода від цього придбання.

Отже, витратний підхід визначення ринкової вартості нерухомості є, з одного боку, обов'язковим елементом процедури визначення ринкової вартості, з другого боку, найчастіше єдиним інструментом отримання уявлення про вартісну оцінку нерухомості.

Водночас вважається, що витратний метод має суттєві обмеження при оцінці об'єктів із значним терміном служби через труднощі з вимірюванням величин накопиченого зносу та прибутку підприємця. Крім того, результати витратного методу відображають вартість повного права власності, тому при оцінці часткових прав власності необхідне їхнє коригування.

Для підвищення точності розрахункових процедур як з визначення відновлювальної вартості, і з розрахунку зносу необхідна розумна компіляція кількох методик з розрахунку зазначених показників.