Що оцінка ринкової вартості нерухомості. Ринкова оцінка

Ринкова оцінка – це встановлення ринкової вартості об'єктів цивільних прав, а саме послуг, нематеріальних благ, майна, результатів інтелектуальної та професійної діяльності, а також інформації. Ринкова оцінка здійснюється з метою визначення актуальної ринкової вартості для об'єкта, призначеного для збуту чи поширення на відкритому ринку.

Ринкова оцінка: поняття та сфера застосування

Ринкова оцінка- Це необхідна процедура, яка вважається ключовим інструментом у формуванні дій, пов'язаних з капіталом (в результаті угод купівлі-продажу). Вона допомагає уникнути ризиків придбання збиткових підприємств чи вкладень, які окуплять ризики під час вкладення коштів.

Оцінка підприємства (як комплексу майна) включає як визначення його нинішньої прибутковості, так і складання прогнозу передбачуваної прибутковості в майбутні періоди. Важливою частиною цієї оцінки є різні права, які здійснюються щодо об'єкта. До таких прав можна віднести, наприклад, право оренди чи користування.

Якщо говорити про ринкову оцінку нерухомості, то, у разі виникнення майнових спорів, без неї неможливо уявити в суді вагомих обґрунтувань ринкової вартості об'єкта. Оцінка дозволить найбільш точно визначити вартість приміщень, в яких відбувалися угоди купівлі-продажу, що також враховуватиметься при визначенні загальної ціни.

В окремих випадках ринкова оцінка – це обов'язкова процедура.

Об'єкти ринкової оцінки

Існує низка об'єктів, щодо яких здійснюється ринкова оцінка. Це:

• паї, частки, акції;
• транспортні засоби, різне обладнання;
• об'єкти незавершеного будівництва;
• інженерні комунікації - мости, тепломережі, нафто- та газопроводи;
• об'єкти промислової нерухомості - промислові комплекси, споруди та будівлі;
• об'єкти комерційної нерухомості, такі як готелі, складські та торгові площі, офісні приміщення;
• об'єкти житлової нерухомості - таунхауси, котеджі, заміські будинки, квартири тощо;
• земельні ділянки та ін.

Ринкова оцінка дає можливість ефективно розпоряджатися активами підприємства чи іншим майном. Крім того, вона необхідна під час проведення наступних операцій:

• передача об'єктів;
• оцінка орендної плати;
• страхування;
• реорганізація та реструктуризація;
• постановка об'єктів на баланс підприємства;
• внесення внесків до статутного;
• визначення збитків власності внаслідок затоки, пожежі та ін.;
• вступ до ;
• приватизація;
• , включаючи іпотеку;
• оформлення застави;
• викуп частини бізнесу чи активів, паїв, часток, акцій, нерухомості;
• угоди купівлі-продажу.

Методика проведення ринкової оцінки

Методологія ринкової оцінки включає:

• оцінку всіх активів підприємства ( нематеріальні активи, фінансові інвестиції, обладнання, машини, нерухомість);
• оцінку ефективності діяльності підприємства (аналіз конкурентного середовища, вивчення перспективи зростання бізнесу, доходи – як поточні, так і майбутні).

Розрахунки здійснюються за допомогою різних методів, що становлять комплексний підхід.

Основний метод - це підхід порівняльного продажу. Його застосовують, коли вже сформовано і на ньому практикуються реальні продажі. Розрахунок вартості на основі методу порівняльного продажу найбільш характерний для ринку нерухомості (комерційної/житлової), ринку реалізації землі та інших об'єктів цивільного обороту. Практика показує, що ринок сам формує ціни на них. Необхідно лише проаналізувати профільний (наприклад, при оцінці продажу двокімнатної квартири в певному районі вивчити аналогічні пропозиції) і вивести приблизну вартість об'єкта, що реалізується або купується. Цей спосіб полягає в зіставленні об'єкта з аналогами, запропонованими над ринком.

Витратний підхід - це комплекс методів оцінки вартості об'єкта. Він заснований на встановленні витрат, необхідних заміщення чи відновлення об'єкта. При цьому в обов'язковому порядкувраховується ступінь зношування об'єкта.

Прибутковий підхід найпопулярніший для здійснення оцінки землі та об'єктів комерційної нерухомості. Його сенс полягає в тому, щоб визначити, яку може в недалекому майбутньому принести об'єкт. При цьому підході здійснюється аналіз ефективного використаннята знаходження оптимальних напрямків експлуатації. Прибутковий підхід необхідний інвесторам і всім, хто планує вкласти кошти у . Ринкова оцінка підприємства разом із прогнозом його подальшого розвитку- основа цієї процедури.

Ринкова оцінка необхідна у багатьох випадках. Вона визначає поточну ринкову вартість об'єкта та застосовується для вивчення окремих видіввартості - номінальної, ліквідаційної, інвестиційної чи відновної.

Будьте в курсі всіх важливих подій United Traders - передплатіть наш

Вітаю! Скільки коштує Ваша нерухомість? Цікаво, що точної відповіді це питання немає. Адже цифра залежатиме від того, хто запитує. Покупець, інвестор, партнер, страховик, представник банку чи податковий інспектор?

Так, ринкова вартість об'єкта нерухомості - це та ціна, за якою її, не поспішаючи, можна продати через онлайн-майданчик, ріелторів та агентства нерухомості. Але, повірте, все не так просто, як здається.

І сьогодні я розповім про те, як оцінити ринкову вартість нерухомості, що на неї впливає, і чим вона відрізняється від кадастрової, інвентаризаційної та інших.

Ринкову вартість встановлює ринок. Квартира чи торгове приміщення коштує стільки, скільки за нього готовий сьогодні заплатити покупець. Іншими словами, це та ціна, за яку нерухомість можна продати без поспіху та суєти.

На ринкову вартість впливають десятки чинників: курс долара, сезонність, податки та стан економіки країни.

Основні методи оцінки вартості житлової нерухомості

Порівняльний метод

Метод ґрунтується на припущенні, що покупець не заплатить за цей об'єкт більше, ніж за аналогічний на відкритому ринку. Оцінювач збирає прямі дані про нові угоди купівлі-продажу зі схожою нерухомістю. До речі, саме порівняльний метод часто використовують рієлтори.

Наприклад, Ви продаєте двокімнатну квартируз ремонтом у старому будинку спального району. Для порівняння будуть відібрані нещодавно продані квартири з тими ж параметрами: 2 кімнати, свіжий ремонт, старий будинок і той же район.

По суті, застосувати порівняльний аналіздля оцінки власної квартири Ви можете самостійно.

Плюси методу:

• відображає думку масового продавця та покупця (така оцінка максимально наближена до справедливої);
• Враховує актуальну пропорцію «попит-пропозиція» та інфляцію;
• Максимально простий у застосуванні та дає більш-менш надійні результати за умови наявності аналогів чи стабільності ринку.

До недоліків можна віднести те, що вкрай складно знайти два «об'єкти-близнюки» для порівняння. Крім того, оцінювач не має інформації про остаточні умови угоди. Може, аналогічні квартири за фактом купують лише із 30% знижкою?

Витратний метод

Суть методу: на прикладі конкретного об'єкта оцінювач визначає, скільки б нам обійшлося будівництво його точної копії (ті ж архітектурні параметри, ті ж будматеріали, та ж якість обробки). Така вартість називається "відновною".

Або ще один варіант - скільки б обійшлося створення «покращеного» аналога тієї ж будівлі (з більш сучасних будматеріалів і в іншому стилі). Тоді це буде розрахунком вартості заміщення.

І в тому, і в іншому випадку за «базу» беруть уже збудований будинок. Отримана в результаті вартість враховує і ціни на будматеріали, і зарплату будівельної бригади, І знос, і витрати на логістику та багато іншого.

До речі, саме витратний підхід застосовували у СРСР під час розрахунку інвентаризаційної вартості будівель для БТІ. Відразу хочу зауважити, що витратний метод – найресурсніший із трьох. У ньому багато цифр та розрахунків, та й точної інформації знадобиться море.

Плюси методу:

• Самий надійний спосібоцінити «свіжопобудовані» об'єкти із використанням сучасних проектних нормативів.
• Відмінно підходить для:
  • оцінки спеціальних об'єктів (школи, дитячі садки, лікарні, в'язниці);
  • техніко-економічного обґрунтування нового будівництва

Методика розрахунку:

1. Визначають вартість землі, де розташований об'єкт.
2. Розраховують вартість заміщення або відновлювальну вартість. Замовник наперед уточнює, який із двох варіантів йому потрібен.
3. Розраховують усі види зношування (зовнішній, фізичний, функціональний).
4. З пункту №2 віднімають пункт №3.
5. Виводять загальну вартість об'єкта нерухомості: пункт 1 + пункт 4.

Прибутковий метод

Тут вартість нерухомості залежить від очікуваних доходів за умови найефективнішого використання об'єкта. По суті, майбутній власник активу хоче дізнатися на запитання: «Чи варто інвестувати в цю нерухомість? І скільки вона має коштувати, щоб я на ній заробив ХХХ рублів?»

Методика розрахунку:

1. Розраховуємо суму всіх можливих надходжень від об'єкта (зазвичай від його здачі в оренду).
2. Розраховуємо суму витрат, пов'язаних з нерухомістю (податки, мита, ЖКГ, комунальні послуги, суперечки).
3. Визначаємо чистий операційний прибуток (пункт 1 мінус пункт 2).
4. Розраховуємо ставку дисконтування (індексний коефіцієнт).
5. Перекладаємо очікувані доходи у поточну вартість.

Зверніть увагу! Прибутковий метод у принципі не підходить для оцінки нерухомості:

• В умовах кризи (прибуток від об'єкта не надходитиме постійно і рівномірно);
• В умовах дефіциту інформації (наприклад, якщо Ви не знаєте ставку дисконтування, робити розрахунки безглуздо);
• Для прорахунку нового бізнесу (ризики надто високі, складно прорахувати грошовий потік).

Чинники, що впливають на ринкову вартість

Розташування

Оцінюють такі параметри як престижність району, його віддаленість від метро та автомагістралей, наявність поруч промислових виробництвта інше. Чим зручніше та комфортніше місце розташування нерухомості – тим вищою буде ціна об'єкта.

Якість інфраструктури

Чим краще розвинена інфраструктура району, тим дорожче буде оцінено нерухомість. Для житлових об'єктів інфраструктура – ​​це школи та дитячі садки, лікарні та аптеки, магазини та ринки, парки та дитячі майданчики. При цьому всі об'єкти повинні бути розташовані за кроком доступності від об'єкта!

Транспортна доступність

Чим простіше дістатися до нерухомості з будь-якої точки міста, тим вища її ціна. Тож за близькість до метро завжди доводиться доплачувати.

Розміри об'єкту

Чим менша площа приміщення, тим дорожче коштуватиме «квадрат» об'єкта. До речі, це правило не поширюється на елітну нерухомість.

Стан нерухомості

Тут оцінюється як якість ремонту, а й загальний станпід'їзду та прибудинкової території.

Загальна кон'юнктура ринку

Співвідношення попиту та пропозиції на ринку нерухомості диктує ціни на квадратні метри. Велике значення має поточний станекономіки: спад, стагнація чи економічне зростання.

Процедура оцінки

Знати справедливу цінунерухомості потрібно у багатьох ситуаціях.

Наприклад:

• Ви продаєте або купуєте квартиру, земельну ділянку чи склад.
• Бажаєте застрахувати об'єкт нерухомості.
• Оформляєте банківський кредитпід заставу нерухомого майна. Банку потрібна точна заставна вартість.
• Розбираєте майнову суперечку у суді (наприклад, діліть квартиру з дружиною після розлучення).
• Вступаєте у права користування чи спадщини.

Оцінною діяльністю в Російської Федераціїзаймаються ліцензовані компанії-оцінювачі.

П'ять етапів оцінки нерухомості

1. Постановка завдання. Замовник уточнює мету оцінки, тип визначеної вартості (наприклад, ринкова чи кадастрова) та інші нюанси. І найголовніше, для кого робиться оцінка. Варіанти: для страхової компанії, для потенційного покупця, для банку, для податкової, страхової.
2. Підписання договору. На другому етапі складається план оцінки: графік робіт, вибір методу оцінки (про них я писав вище), джерела інформації та вартість роботи. Замовник та оцінювач підписують договір.
3. Збір та аналіз інформації. На третьому етапі оцінювач оглядає об'єкт та прилеглу територію. Вивчає юридичні, фізичні та економічні параметри. Перевіряє зібрану інформацію на достовірність. Аналізує та обробляє дані.
4. Розрахунок вартості об'єкта та виведення підсумкової величини. Як правило, об'єкт нерухомості оцінюється трьома методами (прибутковий, порівняльний та витратний). Далі оцінювач встановлює коефіцієнт достовірності кожному за підходів і обчислює підсумкову величину.
5. Складання та складання звіту замовнику.

Які документи знадобляться для оцінки?

1. Особисті документи власника нерухомості (копії паспорта, ІПН).
2. Правовстановлюючі (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про купівлю об'єкта на аукціоні).
3. Папери з самої нерухомості (фото об'єкта, витяги з держреєстру).

Чим ринкова ціна відрізняється від інших видів?

Ринкова – це не єдина вартість, яку використовують при оцінці нерухомості. Є ще ліквідаційна, балансова, інвентаризаційна та інші. І у кожної – своя специфіка та свій «кінцевий споживач». Чим кожна з них відрізняється від ринкової вартості? Спробуємо розібратися.

Кадастрова вартість

Кадастрова вартість показує, скільки, на думку держави, Ваша нерухомість коштує на ринку. Кадастрова та ринкова вартість можуть відрізнятися на 20-30% і більше.

КС враховує престижність району, наявність інфраструктури, а також місце розташування та планування об'єкту. На підсумкову цифру не впливає: стан ринку нерухомості, наявність у квартирі сантехніки та кондиціонера, вид із вікна та «свіжість» ремонту. Підсумкове значення заноситься до Державний кадастрнерухомості.

Така оцінка необхідна визначення бази нарахування податку нерухомість з 2015 року. Якщо не вдаватися до деталей, то «інвентаризаційну» базу змінили на «кадастрову» з однією метою: залучити зайві гроші до бюджету. Власникам нерухомості тепер доведеться платити до казни більше, ніж до нововведення. Особливо не пощастило власникам об'єктів у престижних районахмегаполісів. За законом, кадастрову вартість потрібно переглядати не рідше, ніж один раз на п'ять років.

Ліквідаційна вартість

Ліквідаційна вартість відображає ціну об'єкта, за яку його можна продати терміново. Іншими словами, це продаж нерухомості за ціною, нижчою від ринкової.

Методи оцінки ліквідаційної вартості:

1. Прямий. Найчастіше об'єкт просто порівнюють із аналогами на ринку. Бачимо на сайті, що однокімнатна квартирау Ясному районі терміново продається за ХХХ рублів, отже, і нам можна прийняти ту саму цифру.
2. Непрямий. Беремо ринкову вартість та коригуємо її на знижку. Найскладніше — розрахувати розмір знижки (вона може становити 20% і 50%).

Інвентаризаційна вартість

Інвентаризаційну вартість встановлює БТІ на момент оформлення документів. Ця ціна є розумною лише на момент оцінки. Згодом вона все далі йде від реальної (у бік заниження). Наприклад, в історичному центрі Москви інвентаризаційна вартість будинків старого фонду в 30 (!) разів нижча за ринкову.

Відновлювальна вартість

ВС показує скільки грошей знадобиться на те, щоб побудувати точну копію об'єкта.
Наприклад, Роман замовив відновну оцінку складського комплексу у Підмосков'ї. За розрахунками оцінювача ВС становила $2 млн. Це означає, що приблизно $2 млн. Роману обійдеться будівництво модульного комплексу тієї ж площі і тієї ж якості в тому ж районі.

Балансова вартість

Балансова вартість об'єктів нерухомості потрібна для бухгалтерського облікуюросіб. Будь-яку компанію можна оцінити у рублях або в доларах. Її загальна «ціна» складається з грошей на банківських рахунках, вартості обладнання, меблів, запасів матеріалів на складі та, звичайно, нерухомості (якщо вона знаходиться у власності компанії).

Як визначається балансова вартість, скажімо, складу? Найчастіше береться вартість його придбання мінус знос. Чим довше компанія користується складом, тим менша його балансова вартість. Якщо на складі зробили ремонт – балансова вартість знову зростає.

Важливий момент! Майже завжди балансова вартість нижча за ринкову! Вона відповідає умові, якнайшвидше отримати вільні засобивід продажу активу.

Інвестиційна вартість

Інвестиційна вартість показує, скільки коштує нерухомість у конкретному інвестиційному проектідля конкретного інвестора ІС використовують з оцінки ефективності тієї чи іншої проекту. Або коли потрібно розділити частки у бізнесі між власником та інвестором з урахуванням майбутніх доходів.

В ідеалі, інвестиційна вартість має бути вищою за ринкову. В іншому випадку власнику офісу або складу вигідніше продати об'єкт за ринковою ціною та не «заморочуватися» за участю у бізнес-проекті.

Замість виведення

Якщо скоротити поняття «ринкова вартість» до мінімуму, то це та ціна, за якою нерухомість готові купити зараз. При актуальному курсідолара, поточному рівні середньої заробітної платита нинішньому співвідношенні попиту та пропозиції на ринку.

Але не варто забувати, що будь-який ринок нерухомості переживає циклічні спади та підйоми. Головне, об'єктивно оцінити стадію ринку та вчасно продати чи купити об'єкт.

А як Ви розраховуєте ринкову вартість нерухомості?

У поняття нерухомого майна входять такі об'єкти як земельні ділянки, будинки, споруди. Одним словом, все, що нерозривно пов'язане із землею.

В оціночній практиці прийнято розділяти цей об'єкт на житлову та комерційну. Все що можна здати, використовувати під комерційні ціліможна віднести до другої групи, також її ще називають прибутковою нерухомістю.

Ми надаємо послуги оцінювача на обидва типи нерухомості. Докладніше: Оцінка комерційної нерухомості, Оцінка квартири, Оцінка будинку

Які чинники можуть вплинути на вартість оцінки об'єкта нерухомості?

Основним фактором, що впливає на всю нерухомість є місце розташування

Особливо це видно при оцінці квартир: при віддаленості від МКАД вартість суттєво знижується.

До інших факторів здатних суттєво вплинути належать такі:

• Площа
• Цільове призначення
• Матеріал стін, якщо ця будівля
• Престижність району

Переваги

Максимально стислі терміни незалежної оцінки

Вища якість незалежної оцінки

Індивідуальний підхід щодо оцінки кожного випадку

Вартість оцінки нерухомості в Москві та терміни

Включено виїзд Оцінювача/підготовка звіту/доставка звіту до метро

* 500 руб. Московська область

Замовити оцінку нерухомості чи експертизу в Москві

Покрокова інструкція для замовлення послуги

• Укладання договору з технічним завданнямна оцінку – НАШІ ФАХІВЦІ ПРИЇДУТЬ ДО ВАС САМІ!
• Вивчення інформації
• Проведення розрахунків
• Підбиття підсумків оцінки
• Складання висновку про оцінку
• Доставка звіту до найближчого метро

Скільки діє звіт про оцінку?

Звіт дійсний протягом 6 місяців.

Що таке звіт про оцінку нерухомості?

Оціночна діяльність регламентується документами:

1.ФЗ 135 про оціночну діяльність

2.ФСО 1 загальні поняття

3.ФСО 2 Цілі оцінки

4.ФСО 3 Вимоги

5.ФСО 7 Оцінка нерухомості

6.ФСО 8 Оцінка бізнесу

7.ФСО 9 Оцінка для застави

8.ФСО 10 Оцінка машин

9.ФСО 11 Оцінка НМА

10.ФСО 12 Ліквідаційна

Що таке ринкова та ліквідаційна вартість нерухомості?

Ринкова вартість нерухомості – це ціна на вільному конкурентному ринкуде ніякі зовнішні та внутрішні чинникине здатні на неї вплинути.

Чим ліквідаційна відрізняється від ринкової?

Ліквідаційна відрізняється від ринкової тим, що об'єкт відчужується на вільному ринку з урізаним терміном експозиції.

Які документи будуть потрібні?

Як оцінюють нерухомість у Москві фахівці appraiser?

Найбільш поширеним методом в оцінці нерухомості є порівняльний підхід. У основі цього підходу лежить спосіб порівняння продажів: підбираються аналоги вводяться коригування в результаті виходить ринкова ціна нерухомості.

Для прибуткової нерухомості крім порівняльного підходу важливу роль відіграє прибутковий підхід: аналізуються орендні ставки, і можливо даного об'єкта генерувати грошові потоки

Нерухоме майно перебуває у вільному цивільному обороті є об'єктом різних угод, що породжує потреба у оцінці його вартості, тобто. у визначенні грошового еквівалента різних видівнерухомості в конкретний час.

Всі види вартості нерухомості можна умовно розділити на два великі підвиди:

Вартість обміну

Вартість обміну— застосовується під час купівлі, продажу, здавання в оренду, передачі у заставу, тобто на ринку нерухомості.

• ринкова;
• орендна;
• заставна;
• страхова;
• ліквідаційна.

Ринкова вартість— найімовірніша ціна, за якою даний об'єкт може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди мають усієї необхідною інформацією, але в величині угоди не відбиваються будь-які надзвичайні обставини.

Страхова вартість— вартість повного відшкодування шкоди майну у разі настання страхового випадку.

Ліквідаційна вартість— вартість об'єкта оцінки у випадку, якщо об'єкт оцінки повинен бути відчужений у строк менший за звичайний термін експозиції аналогічних об'єктів.

Вартість у використанні

Вартість у використанні- Виражає цінність об'єкта для власника, який не збирається його продавати. Вона необхідна для порівняння з альтернативними варіантамиінвестицій, зіставлення з витратними оцінками створення аналогічних об'єктів та інших целей.

• інвестиційна;
• балансова;
• кадастрова;
• оподатковувана;
• відновлювальна;
• заміщення.

Інвестиційна вартість— вартість об'єкта оцінки, що визначається виходячи з його прибутковості для конкретної особи за заданих інвестиційних цілей.

Розрахунок інвестиційної вартості ґрунтується на суб'єктивній оцінці дисконтованих витрат та доходів інвестора, очікуваних від використання даного об'єкта нерухомості у перспективному інвестиційному проекті.

Кадастрова вартість- вартість об'єкта оцінки, що визначається методами масової оцінкивідповідно до положень нормативних правових актів про кадастрову оцінку.

Оподатковувана вартість- вартість об'єкта оцінки, що визначається для обчислення податкової базита розраховується відповідно до положень нормативних правових актів.

Вартість заміщення- сума витрат на створення об'єкта, аналогічного об'єкту оцінки, ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, з урахуванням зносу об'єкта оцінки.

Оцінка нерухомості

Види оцінки нерухомості

Масова оцінканерухомості - це оцінка великої кількості об'єктів нерухомості на конкретну дату з використанням стандартних методик статистичного аналізу. При цьому уніфікується процедура оцінки великої кількості об'єктів.

Індивідуальна оцінканерухомості – це оцінка конкретного об'єкта на певну дату.

Етапи процесу оцінки нерухомості

1. Визначення проблеми:

• вказується об'єкт оцінки та цілі його оцінки;
• проводиться встановлення майнових прав;
• встановлюється дата проведення оцінки;
• формулюється вид вартості, який потрібно визначити.

2. Попередній огляд та план оцінки:

• визначається, які дані необхідні та достатні для аналізу об'єкта;
• встановлюються джерела їх одержання;
• складається план виконання оцінки;
• укладається у письмовій формі договір між оцінювачем та замовником.

3. Збір та перевірка даних:

• бухгалтерського обліку та звітності;
• про технічні та експлуатаційні характеристики об'єкта;
• правовстановлюючих документів, відомостей про обтяження об'єкта оцінки.

4. Застосування підходів до оцінки:

• витратним методом;
• порівняльним методом;
• прибутковим методом.

5. Узгодження результату оцінки:

Отримання підсумкової оцінки майна на підставі результатів застосування різних підходівдо оцінки. З урахуванням всіх значних властивостей з урахуванням експертної думки оцінювача встановлюється підсумкова величина вартості об'єкта.

6. Заключний етап

Виконується складання звіту про оцінку - документа, що містить обґрунтування думки оцінювача про вартість майна.

Підходи до оцінки нерухомості

Порівняльний підхід

Порівняльний підхід до оцінки - це сукупність методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єктів оцінки з його аналогами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними.

Умови застосування порівняльного підходу:

• об'єкт має бути унікальним;
• інформація про угоди має бути вичерпною;
• фактори, що впливають на вартість порівнюваних аналогів нерухомості, що оцінюється, повинні бути зіставні.

Перевагипорівняльного підходу:

• досить простий у застосуванні та дає надійні результати;
• у підсумковій вартості відображається думка типових продавців та покупців;
• у цінах продажів відображається інфляція та зміна фінансових умов.

Недолікипідходу:

• складність збору інформації про практичні ціни продажу;
• залежність від активності та стабільності ринку;
• Відмінність продажів.

Витратний підхід

Витратний підхід до оцінки нерухомості — це сукупність способів оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідні відновлення чи заміщення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого зносу.

Базується на припущенні, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше ніж за створення об'єкта аналогічної вартості.

Перевагивитратного підходу

• Витратний підхід є найбільш надійним та доцільним при:
• аналізі найкращого та найбільш ефективного земельної ділянки;
• оцінки об'єктів на малоактивних ринках;
• оцінки з метою страхування та оподаткування;
• економічний аналіз нового будівництва.

Недолікипідходу:

• витрати не завжди еквівалентні ринковій вартості;
• окрема оцінка земельної ділянки від будівель;
• невідповідність витрат на придбання оцінюваного об'єкта нерухомості витрат на нове будівництво точно такого ж об'єкта.

Прибутковий підхід

Прибутковий підхід заснований на тому, що вартість нерухомості, в яку вкладено капітал, має відповідати поточної оцінкиякості та кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести.

Основною причиною розрахунку вартості таким підходом є здавання в оренду об'єкта нерухомості.

Під ринковою вартістюрозуміється найімовірніша ціна, за якою товар чи послуга можуть бути продані на вільному ринку при жорсткій конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, володіючи всією необхідною інформацією, а на ціну угоди не впливають будь-які суттєві обставини, тобто коли:

одна із сторін вчиненої угоди не повинна реалізовувати об'єкт оцінки, а інша сторона не повинна приймати об'єкт оцінки;

сторони правочину досить поінформовані про предмет вчиненого правочину та діють у своїх інтересах;

об'єкт оцінки знаходиться на відкритому ринку при використанні публічної оферти, типової для таких самих об'єктів оцінки;

вартість угоди є розумне винагороду за об'єкт оцінки немає примусу до скоєння угоди стосовно кожної стороні угоди;

оплата за об'єкт оцінки здійснюватиметься у грошовій формі.

Поняття ринкової вартості

Ринкова вартість є приблизною ціною, за якою об'єкт може бути проданий в умовах вільного ринку з урахуванням конкуренції. При її визначенні слід брати до уваги безліч факторів, включаючи такі непередбачувані, як поведінка учасників на ринку.

Розрахунку вартості передує аналіз усієї інформації.

Ринкова вартість підприємства – визначення вартості компанії виходячи з її прибутку. Оцінка проводиться двома способами:

виходячи з майна організації.

на підставі наявних активів та технологій, які принесуть гроші підприємству в перспективі.

Оцінка передбачає наявність об'єкта та суб'єкта. Об'єкт – це саме підприємство. Суб'єкт – це, хто визначає ринкову вартість. Як правило, це професійні оцінювачі.

Які фактори впливають на ринкову вартість

Попит. Має на увазі переваги споживачів. Цей чинник передбачає врахування всіх можливих ризиків.

Корисність підприємства. Організація визнається корисною лише у тому випадку, якщо вона приносить користь власнику. Як правило, користь – це прибутковість. У разі збільшення корисності збільшується і ринкова вартість.

Прибуток. Це різниця між доходом та витратою.

Час. Передбачає період, через який планується одержання прибутку. Багато підприємств мають відстрочений прибуток. Наприклад, компанія ввела у виробництво нову техніку. Це потрібно збільшення прибутку, проте дохід збільшиться лише у перспективі.

Існуючі обмеження. Наприклад, обмежувальні заходи, запроваджені державою. Чим більше обмежень, тим менша ринкова вартість.

Ризики. Йдеться про ризики відсутності доходів надалі.

Ліквідність. Велика ліквідність активів позитивно впливає вартість підприємства.

Конкуренція Найбільшу ринкову вартість мають компанії, які мають великий попит та працюють у сфері невеликої конкуренції. Велика кількість конкурентів знижує ринкову вартість.

Співвідношення пропозиції та попиту. Попит визначається платоспроможністю інвесторів, можливістю залучення сторонніх коштів, і навіть безліччю інших чинників.

Як можна побачити, на ринкову ціна впливає дуже багато чинників. Тому рекомендується довірити розрахунок ринкової вартості професійним оцінювачам. Фахівці можуть адекватно проаналізувати ситуацію на ринку, врахувати все різноманіття факторів.

Коли потрібно знати ринкову вартість

Ринкова вартість визначається оцінювачем, зокрема, у таких випадках:

при відчуженні майна державних потреб;

при визначенні вартості розміщених акцій товариства, які купуються суспільством на підставі рішення загальних зборівакціонерів або на підставі рішення ради директорів (наглядової ради) товариства;

при встановленні вартості об'єкта застави, у тому числі за іпотеки;

при встановленні вартості не грошових вкладівдо статутного (складеного) капіталу;

при встановленні вартості майна боржника-банкрута;

при встановленні вартості безоплатно одержаних цінностей.

Завдання визначення ринкової вартості

Ринкова вартість розраховується з урахуванням таких завдань:

Підвищення ефективності роботи підприємства.

Оцінка ринкової вартості акцій на фондовий ринок.

Визначення вартості при планах продажу компанії.

Необхідність виділення частки одного з учасників.

Ліквідація організації.

Підготовка до поглинання організації.

Розробка плану розвитку підприємств.

Досягнення фінансової стійкості.

Аналіз можливостей підприємства із кредитування із заставою.

Страхування активів.

Ухвалення управлінських рішень.

Розробка інвестиційних проектів.

Способи визначення ринкової вартості

Існує три методи визначення ринкової вартості:

Прибутковий метод. Його основа – очікуваний максимальний дохідпідприємства.

Витратний метод. Актуальний у тому випадку, якщо компанія не має стабільного доходу.

Метод підходить для коригування балансу. Як зробити розрахунки? Потрібно знайти ринкову вартість активів, та був відняти з неї суму зобов'язань компанії.

Даний спосіб можна поділити ще на два методи.

Метод чистих активів: з ринкової вартості віднімається сума зобов'язань.

Спосіб ліквідаційної вартості: сума, яка отримується після продажу активів окремо.

Порівняльний метод. Цей спосіб практично не застосовується. Пов'язано це з тим, що його результати є дуже приблизними.

Як правило, підприємства використовують один із перших двох методів. Точне визначення способу залежить від того, чи має підприємство стабільний дохід.

Залишилися ще питання щодо бухобліку та податків? Задайте їх на бухгалтерському форумі.

Ринкова вартість: подробиці для бухгалтера

• Справедлива вартість нефінансових активів

  Вказаним організаціям За поточною оціночною (ринковою) вартістю, виходячи з вартості придбання аналогічного... отримувати оперативну інформацію про зміни ринкової вартості значної кількості товарів з урахуванням... тільки нові аналоги об'єкта, ринкова вартість яких - 150 000 руб. Відповідно до...

• Невіддільні покращення. Бухгалтерський та податковий облік у орендодавця

  Після закінчення терміну аренды. Ринкова вартість невід'ємних покращень на дату передачі... передавальної сторони), що відповідає їх ринковій вартості на дату передачі орендодавцю. ... вкладень у необоротні активи. Під ринковою вартістю розуміється сума грошових коштів, яка... первісна вартість основного кошти на ринкову вартість невіддільних поліпшень, отриманих від орендаря..., що відповідає ринковій вартості поліпшень на дату повернення будівлі...

• Основні соціально-економічні, правові та етичні наслідки навмисної фальсифікації результатів визначення вартості підприємств

  Головною вартістю підприємств вважається їхня ринкова вартість, якої не існує в природі... до їхньої неіснуючої в природі ринкової вартості, а ця соціально небезпечна фальсифікація...

• Дайджест важливих змін у податковому законодавстві за лютий 2020 року

  Верховний Судзаборонив включати до ринкової вартості нерухомості ПДВ Організація звернулася до... кадастрової вартостіоб'єкта нерухомості, що дорівнює ринковій вартості без ПДВ. Рішенням Московського міського... встановлена ​​у розмірі, що дорівнює їх ринковій вартості, з урахуванням ПДВ. Апеляційним визначенням... встановлена ​​у розмірі, що дорівнює їх ринковій вартості, визначеній за підсумками проведення додаткової... висновку, що включення ПДВ до ринкової вартості нерухомості суперечить нормам законодавства про...

• Огляд правових позицій з питань оподаткування, відображених у судових актах КС та ЗС РФ у IV кв. 2019 р.

  Оподаткування саме кадастрової вартості, що дорівнює ринковій вартості об'єкта нерухомості, перед кадастровою вартістю... додану вартість при встановленні кадастрової (ринкової) вартості об'єкта нерухомості, а, отже, не... , що саме по собі визначення ринкової вартості об'єкта з метою подальшої його ...

• Реалізація та придбання майна АУ в рамках договору міни

  Цін, що дорівнює 100 000 руб. Ринкова вартість матеріалів, що передаються, - 100 000 рублів.

• Відбиваємо результати інвентаризації

  Об'єкту нараховано у розмірі 100 %. Ринкова вартість аналогічного монітора на дату виявлення...

• Огляд листів Міністерства фінансів РФ за серпень 2019 року

  На вибір платника кадастрова або ринкова вартість зазначеного майна. Лист від 28 ... на вибір платника кадастрова або ринкова вартість зазначеного майна. Лист від 25 років.

• Невіддільні покращення. Бухгалтерський та податковий облік у орендаря

  000 руб.), що відповідає їхній ринковій вартості на дату передачі орендодавцю. Для... (після закінчення терміну оренди). Підтверджена ринкова вартість невід'ємних покращень на момент повернення...

• Відбиваємо операції із знецінення активів

  ...) установ, відповідно до їх реальної (ринкової) вартості. У яких випадках ФСБУ не...

• Достовірна вартість, достовірна ціна та достовірна капіталізація підприємства

  Не користуватися поняттями та термінами «ринкова вартість», «справедлива вартість» та «... сумнівів стверджую, що словосполучення «ринкова вартість чогось» є науково... автора, традиційно некоректно вживаються терміни «ринкова вартість» та «справедлива вартість» » акцій, ... Справедлива» і справді економічно справедлива ринкова вартість звичайних акційпідприємства. Електронна адреса... не користуватися поняттями та термінами «ринкова вартість», «справедлива вартість» та «...

• Помилки та порушення у сфері закупівель товарів, робіт, послуг для державних потреб

  Закупівлі, що не дозволяє встановити ринкову вартість запланованих до закупівлі товарів, робіт...

• Поправки щодо майнових податків: чи потрібно поспішати з оскарженням кадастрової вартості

  Його кадастрової вартості та величину ринкової вартості, яка встановлюється як кадастрова, ... методологія (наприклад, виключення ПДВ з ринкової вартості об'єкта капітального будівництва; за сформованою... а інша ні); при визначенні ринкової вартості земельної ділянки визначається право довгострокової... області помилкою вважається відсутність розрахунків ринкової вартості земельних ділянокв рамках... про оцінку оцінювач «здійснив розрахунок ринкової вартості заміщення покращень, фактично побудованих...

• Відмінності між МСФЗ та ГААП США: основні засоби

  На 31 грудня 2017 року ринкова вартість становила 13 000 дол., а... млн дол. Усі активи мають ринкову вартість, найменшою з якої є балансова вартість...

• Доходи від операційної оренди: визнання та облік

  Користування за ціною значно нижчою від ринкової вартості, іменуються об'єктами обліку оренди на...